112年度重上字第107號

上  訴  人  六榮企業股份有限公司

法定代理人  姚啟源  

訴訟代理人  楊振裕律師

複 代理 人  鄭絜伊律師

訴訟代理人  陳樹村律師

複 代理 人  陶厚宇律師

被 上訴 人  陳安琳  

訴訟代理人  趙惠如律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年3月9日臺灣彰化地方法院110年度重訴字第164號第一審判決提起上訴，本院於中華民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

原判決關於命上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地上如原判決附圖編號0所示面積1.73平方公尺、同段000地號土地上如原判決附圖編號0所示532.54平方公尺之水塔、鐵皮建物及廠房拆除，並將前開占用土地返還被上訴人及其他共有人部分，及該部分訴訟費用暨假執行之宣告，均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十四，餘由被上訴人負擔。

一、被上訴人主張：

　　坐落彰化縣○○鄉○○○○○鄉○○○段000地號土地【重測前彰化縣○○鄉○○○段○○○段○○○○○○段○000地號土地，下稱000土地】共有人如附表一所示；同段000地號土地（重測○○○小段000地號土地，下稱000土地，與000土地合稱系爭土地）共有人如附表二所示。上訴人未經系爭土地共有人之同意，於系爭土地興建如原判決附圖編號0所示水塔、鐵皮建物及廠房（占000、000土地面積依序1.73平方公尺、532.54平方公尺，下稱0建物；所占用土地下稱0土地），及編號0所示鐵皮建物及廠房（占000土地、000土地面積依序2817.53平方公尺、25.20平方公尺，下稱0建物；所占用土地下稱0土地；0、0建物合稱系爭建物），無權占用系爭土地等情，爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人及其他共有人（原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

　　0建物係上訴人以每月租金新臺幣（下同）2萬元向訴外人姚慶漳所承租，其非0建物之事實上處分權人。系爭建物為訴外人姚慶漳、姚慶隆經系爭土地共有人同意興建，並經姚慶隆與蔡皆修簽立協議書（下稱協議書），約定姚慶隆以其共有○○小段000地號土地（下稱000土地）應有部分換算之面積178平方公尺，與蔡皆修所共有000土地應有部分換算之面積178平方公尺交換使用，而分管使用系爭土地。又系爭建物亦經彰化縣政府核准合法設立登記為工廠使用，興建迄今近50年，除被上訴人外，其餘共有人均未曾向上訴人請求拆屋還地，上訴人係基於系爭土地共有人之分管契約或默示之分管協議，有權占有系爭土地。被上訴人買受時亦知悉系爭土地現狀，應受上開分管契約或默示分管協議之拘束。另上訴人依民法第425條之1第1項前段規定及占有連鎖之法律關係，與系爭土地共有人間就該土地亦有法定租賃關係存在，非無權占有。再者，系爭土地共有人自61年間起至今已約50年未行使權利，足以引起上訴人正當信任系爭土地共有人已不欲行使請求拆屋還地之權利，被上訴人現請求上訴人拆屋還地，有違誠信原則等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造於本件為爭點整理，結果如下（見本院卷二第214頁至第216頁）

　㈠兩造不爭執事項（經本院採為判決之基礎）：

　⑴000土地共有人如附表一所示；000土地共有人如附表二所示。

　⑵61年間，000土地之共有人為姚正吉、姚慶漳、姚慶隆、林快、姚厚及姚妹等6人（下稱姚妹等6人）；000土地之共有人為姚慶漳、姚正吉、姚妹、姚元與姚文等5人（下稱姚文等5人）。

　⑶系爭建物均未申領建築執照，且係未辦保存登記建物，由上訴人作為廠房使用；其中0建物係由上訴人出資興建(見原審卷一第291、341頁)。

　⑷上訴人83年至110年之營利事業所得稅結算申報書，均無租金支出(見原審卷三第15至71頁)。

　⑸蔡皆修於88年6月30日以分割繼承登記取得000土地應有部分1/24、000土地應有部分1/8。

　⑹姚慶漳、姚慶隆於56年9月12日以贈與為原因登記為000土地之共有人，應有部分各3/12。

　⑺被上訴人於110年9月28日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人，應有部分各1/12。

　㈡兩造爭執事項：

　⑴被上訴人主張依民法第767條、第821條規定，上訴人應拆除系爭建物，並返還系爭土地予被上訴人及其他共有人，有無理由?

　⑵上訴人抗辯其非0建物之事實上處分權人，有無理由?

　⑶上訴人抗辯其已經系爭土地之共有人間為分管約定或默示分管協議，同意其興建系爭建物，非無權占有，有無理由?

　⑷上訴人抗辯依民法第425條之1規定，其與系爭土地共有人間，就系爭土地有法定租賃關係，有無理由?

　⑸上訴人抗辯系爭土地原共有人經約50年均未行使權利，被上訴人請求拆屋還地，違反民法第148條誠信原則，有無理由?

四、得心證之理由：

　㈠上訴人應拆除0建物，並返還0土地予被上訴人及其他共有人全體：

　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任（最高法院108年度台上字第1890號判決意旨參照）。

　⑵被上訴人為系爭土地之共有人之一，上訴人則為0建物之事實上處分權人，而0建物占有0土地等情，業如前述，上訴人既僅爭執0建物非無權占有0土地，依上說明，其自應就有權占有0土地之事實，負舉證責任。

　⑶次按關於民事訴訟舉證責任之分配，受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書，依其情形顯失公平之規定，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難，自有民事訴訟法第277條但書規定之適用，以「證明度減輕」之方式，減輕舉證責任（最高法院110年度台上字第2106號、103年度台上字第2334號判決意旨參照）。查，上訴人於61年間即在0土地上興建0建物（詳後述），歷時久遠，核屬舊事，且原共有人姚妹等6人除姚慶漳外，均已離世，甚難查考當時情形，上訴人舉證不易，揭諸前開最高法院判決意旨，應依民事訴訟法第277條但書規定減輕上訴人之舉證責任。

　⑷上訴人辯稱系爭土地原共有人就系爭土地有分管或默示分管約定，同意由上訴人使用系爭土地興建廠房等語，並提出建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書（下稱防火設備申請書）、協議書各1份，及舉證人姚國仁等為證（見原審卷一第195、197頁、第409頁至第417頁）。然查：

　①上訴人並未舉證證明000土地共有人有分管或默示分管約定，及同意上訴人使用000土地。又參諸協議書內容，乃姚慶隆與蔡皆修所簽立，其等僅約定將其等各自共有之000土地、411土地之應有部分交換使用，就000土地則無任何約定。是以該協議書無從證明系爭土地之全體共有人有何分管約定，或同意上訴人使用系爭土地。再查，依防火設備申報書內容所示，上訴人之廠房及附屬辦公室地址為○○鄉○○路000-0 號（下稱000-0 號房屋），惟系爭土地並未曾申請建築許可及套繪使用，亦無申請建造執照，有彰化縣政府111年4月18日府建管字第1110137255號函、○○鄉公所111年4月19日伸鄉建字第1110004704號函在卷可稽（見原審卷一第343、341頁）。又經原審向彰化縣○○地政事務所（下稱○○地政）函查結果，依内政部國土測繪中心國土測繪圖資服務雲端系統所示，000-0 號房屋係坐落在彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱000土地），有○○地政112年1月10日和地二字第1120000147號函在卷可參（見原審卷二第81頁至第83頁）。且經本院向彰化縣地方稅務局（下稱地方稅務局）及彰化縣○○戶政事務所（下稱○○戶政）函查結果，000-0 號房屋之稅籍與土地地號並未連結，無從就該房屋稅籍所認定之坐落土地位置，且無門牌初編資料，亦無建造執照及相關資料可供比對該房屋之坐落土地位置，亦有地方稅務局112年7月26日彰稅房字第1126113900號函、○○戶政112年7月21日彰和戶字第1120002807號函在卷可參（見本院卷一第123頁至第137頁），自難認000-0 號房屋即為坐落在系爭土地之0建物，且無從僅憑該防火設備申請書遽以認定000-0 號房屋即為0建物，而推論系爭土地之共有人間確有分管協議存在，則尚難僅因其他共有人單純沉默而未制止，即逕認其他共有人默許同意上訴人繼續使用系爭土地而為有權占有。上訴人所辯系爭土地共有人有分管或默示分管約定，同意上訴人占有系爭土地，在其上興建廠房云云，委屬無據。

　②另證人姚國仁雖於原審證稱：其係聽其父姚慶漳表示，因為系爭土地共有人間有口頭之默契，所以才會陸續在該土地上興建系爭建物等語（見原審卷一第410頁、第414頁）。則姚國仁上開共有人有口頭默契之證言，僅係聽聞姚慶漳1人所述，並非其親自見聞。參以姚國仁亦證稱姚慶隆雖與蔡姓共有人有交換土地之約定，然與共有人姚正吉及被上訴人之前手姚榮秋，並無類似交換土地之約定等語（見原審卷一第413頁至第416頁）。益徵並非系爭土地之共有人，均有同意由姚慶隆以系爭土地應有部分與他人交換土地使用，而為分管或默示分管之約定。是姚國仁前開證述，尚無從證明系爭土地之共有人有分管或默示分管之約定。

　③再者，姚妹等6人雖曾於61年10月6日出具同意書（下稱系爭同意書）予上訴人（見本院卷一第369頁至第371頁）。依系爭同意書之內容，姚妹等6人係同意提供000土地予上訴人建造工廠設立登記使用，並不及於000土地。且依000土地之土地登記簿所示，姚妹等6人為斯時000土地之全體共有人（見原審卷一第81頁至第101頁）。上訴人復自陳與姚妹等6人就000土地係成立使用借貸關係等語（見本院卷二第117頁），堪認上訴人與姚妹等6人於斯時已就000土地成立使用借貸關係。又上訴人自陳其於61年間經000土地共有人同意而興建0建物（見原審卷一第189頁），其後始於65年7月22日以買賣為原因取得000土地應有部分，並有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷一第15頁）。足見上訴人於61年起興建0建物時，並非基於000土地共有人間之分管約定，乃係基於該同意書之使用借貸關係而占有000土地迄今。上訴人復未提出其他證據證明其於取得000土地應有部分後，曾與000土地之共有人終止該使用借貸關係。改成立分管契約，由上訴人占有000土地之情形，自難僅憑上訴人於61年間基於使用借貸關係興建0建物，及事後取得000土地應有部分等情，即謂0土地之共有人有約定分管或默示分管之情形。另依000土地登記謄本所示，上訴人並非000土地之共有人（見本院卷二第161頁至第第163頁），上訴人亦未舉證證明000土地共有人有同意其占有使用000土地，自不得以上訴人以0建物占有0土地，即推論000土地之共有人有約定分管或默示分管之情形。上訴人所辯其興建0建物，占有0土地已逾50年，可見0土地之共有人成立默示分管契約，由上訴人占有使用0土地云云，仍無可採。

　⑸又上訴人另辯稱系爭土地之原共有人已出具系爭同意書，同意其使用系爭土地興建廠房，且被上訴人買受系爭土地應有部分時，已知悉0建物存在，基於債權物權化原則，被上訴人亦應受該同意書之使用借貸關係拘束云云。然查：

　①按地主出具之土地使用權證明書，性質上屬於債權契約，僅在出具者與被證明者間具有拘束力，而不能及於契約當事人以外之第三人（最高法院107年度台上字第2449號判決意旨參照）。又使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃（民法第425條）規定之適用，借貸契約仍存在於原貸與人之繼承人與借用人之間（最高法院104年度台上字第2014號判決意旨參照）。查，000土地原共有人全體即姚妹等6人曾於61年10月6日出具系爭同意書，同意提供000土地予上訴人建造工廠設立登記使用，前已敘明。據此，固可認上訴人與姚妹等6人就000土地成立使用借貸關係。惟基於債之相對性，姚妹等6人所出具系爭同意書之債之效力，僅存在於姚妹等6人與上訴人間。雖被上訴人前手姚榮秋基於繼承之法律關係，應繼受其被繼承人姚正吉本於該同意書之權利義務，然被上訴人係因買賣而取得000土地應有部分，既非該同意書之當事人，亦未繼受姚正吉就該同意書之權利義務，則被上訴人自不受本於該同意書之使用借貸關係之拘束。

　②又上訴人雖辯稱0建物在0土地上興建已久，被上訴人買受系爭土地應有部分，應可知悉系爭土地上已有0建物，基於債權物權化，被上訴人應受該同意書效力之拘束云云。惟按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求（最高法院111年度台上字第721號判決意旨參照）。查，上訴人未能證明000-0 號房屋為0建物，及系爭土地之全體共有人有分管或默示分管等情，已如前述。又上訴人並未舉證證明被上訴人於買受系爭土地應有部分時，已知悉系爭同意書之存在；且該同意書之使用借貸關係，其目的僅係供上訴人經營工廠使用，無關乎社區發展、社會經濟及公共利益之實現，自不得僅以被上訴人於買受系爭土地應有部分時，已知悉或可知悉0建物占有0土地之外觀，即謂其就000土地部分應受系爭同意書之使用借貸契約之拘束。至上訴人與姚妹等6人之使用借貸契約期限為何、被上訴人是否已合法予以終止等節，即無審酌之必要。則上訴人所辯其基於系爭同意書之使用借貸關係有權占有系爭土地云云，委無可採。

　⑹上訴人另辯稱其亦為000土地之共有人，姚榮秋嗣後將系爭土地應有部分出售予被上訴人，依民法第425條之1規定，其就0建物所占用0土地有法定租賃關係，而有權占有云云。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段固有明文。且所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字第1337號判決意旨參照）。查，上訴人並非000土地之共有人，且係基於系爭同意書之使用借貸關係占用000土地，核如前述。又被上訴人就系爭土地應有部分係受讓自姚榮秋，而非受讓自上訴人，自無0建物與所占用之0土地並無原同屬一人所有，其後將0土地應有部分讓與他人之情形。則上訴人前開所辯其與0土地之共有人間，就0土地成立法定租賃關係云云，仍無可採。

　⑺依上所述，上訴人依其經減輕後之舉證責任，仍無法證明其有何占有0土地之合法權源，自屬無權占有0土地。

　⑻至上訴人抗辯系爭土地原共有人自61年間起至今已約50年未行使權利，被上訴人嗣後於110年9月28日因買賣而登記取得系爭土地應有部分後，隨即於不到一個月之同年10月27日訴請其拆屋還地，違反誠信原則等語。惟查，0建物並未辦理保存登記屬違章建築，其占用0土地復無正當權源，並無證據證明被上訴人買受時，知悉其前手繼受系爭同意書之使用借貸關係，業如前述。上訴人亦未舉證證明被上訴人係基於損害上訴人之權利之目的而買受0土地之應有部分，則被上訴人於買受0土地應有部分後，為保護自己基於共有人就0土地之占有使用權利，即訴請無權占有之上訴人拆除0建物，並返還0土地，亦僅為被上訴人迅速保全個人權益之行為，難認有何違反誠信原則可言。上訴人此部分辯解，亦非可取。

　⑼基上，上訴人之0建物既無權占有0土地，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人拆除0建物，並返還0土地，應屬可採。

　㈡被上訴人不得請求上訴人拆除0建物，並返還0土地：

　⑴按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。復按土地所有人以其土地上未經所有權第一次登記之建物係無權占有土地為由，請求拆屋還地者，對於其所起訴之對象即被告，就該建物享有所有權或事實上處分權之事實，應負舉證之責任。倘原告未能舉證證明此項事實，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院91年度台上字第1909號、97年度台上字第1101號判決意旨參照）。

　⑵被上訴人雖主張上訴人為0建物之事實上處分權人云云，然為上訴人所否認，則被上訴人自應就此有利主張負舉證之責。經查，上訴人固為000-0 號房屋之房屋稅稅籍登記名義人（見原審卷一第30頁），惟無證據證明000-0 號房屋即為系爭建物，核如前述。再者，房屋稅籍名義人之登記僅係基於課徵房屋稅之目的，並非得直接據以認定私法上該課稅房屋之事實上處分權人，故難僅憑000-0 號房屋稅籍登記資料，即謂上訴人為0建物之事實上處分權人。此外，被上訴人復未提出其他積極證據證明0建物為上訴人所出資興建，縱上訴人就其所辯0建物為其向姚慶漳所承租一事不能舉證，揭諸前開說明，被上訴人以上訴人為0建物之事實上處分權人為由，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人拆除0建物，並返還0土地，尚屬無據。

　㈢綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除0建物，並將0土地返還被上訴人及其他共有人全體，核屬正當，應予准許。逾此範圍請求，尚屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並命供擔保為准、免假執行之宣告，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。另原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造分別陳明准、免假執行，酌定相當擔保准許部分，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴人為一部有理由、一部無理由，判決如主文。　　

中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　　月　 20　　日

　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。

上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張惠彥

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日

附表一：　　

附表二：