115年度上字第216號

上  訴  人  黃喜三郎

訴訟代理人  黃麗勤  

            黃啓勳  

被 上訴 人  林英隆  

            林小莉  

共      同

訴訟代理人  朱奕縈律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國115年2月9日臺灣彰化地方法院113年度訴字第959號第一審判決提起上訴，本院於115年8月26日言詞辯論終結，判決如下：

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地現為被上訴人林英隆所有；同段000地號土地現為林英隆及被上訴人林小莉共有。上開土地於民國38年6月10日訂有三七五耕地租約(字號為田安字第000號，下稱系爭租約)，出租人為林英隆父親、林小莉祖父林啓祥，承租人為上訴人父親黃壽。嗣系爭租約迭經出租人及承租人變更(繼承)、地籍重測後，000地號土地出租人現為林英隆、承租人為上訴人；000地號土地出租人現為林英隆及林小莉、承租人為上訴人及訴外人黃樹東(上訴人及黃樹東承租000地號土地面積各為0.0678公頃、及0.339201公頃，兩人租約於74年已分開)，租期續訂至115年12月31日止。上訴人及黃樹東每期租額原各為690台斤、645台斤稻穀，清償地記載為田中鎮合作社(現為田中鎮農會)，嗣均按農業部公糧稻穀收購價額(乾穀)中間值每公斤23元計算租金，上訴人改為每期以現金新臺幣(下同)約9,522元(計算式：每公斤23元×690台斤×0.6＝9,522)繳租，104年後並約定以匯款方式逕匯入林英隆帳戶。詎上訴人自111年起積欠租金達2年，經被上訴人催告後仍未清償，被上訴人遂依耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第17條第1項第3款規定，於113年3月19日以存證信函終止兩造間之租約，上訴人已無合法占有土地之權源，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將000地號土地全部(面積2781.02平方公尺)返還林英隆；將000地號土地如原判決附圖(下稱附圖)編號A坵塊部分(面積678平方公尺)(上開土地合稱系爭土地)，返還林英隆及林小莉等語。

二、上訴人則以：林啓祥與黃壽之租約係約定由出租人林啓祥至承租人黃壽住○0○○○路000巷000弄00號)收取稻穀繳納地租，黃壽死亡後，改由林英隆至伊住○0○○○街000號)收租，嗣再以口頭約定改為現金繳租，惟並未變更往取之債之約定，茲被上訴人未曾至伊住處收取111、112年地租，自不得以伊欠租為由終止租約，被上訴人終止本件租約有違誠信原則，實為權利濫用。另伊與黃樹東自黃壽繼承同份租約，系爭租約尚未為遺產分割登記，而為不可分之租約，既然黃樹東仍有按期繳納租金，則系爭租約之租金僅係未繳足而非全部未繳，難認有減租條例第17條第1項第3款之事由。此外，林英隆自70年起至113年間，已向伊溢收如附表三所示租金19萬2,628元，與被上訴人主張積欠之租金為抵銷後，欠租尚未滿2年，被上訴人不僅不得終止租約，就上開溢收之租金，伊亦得依不當得利之規定，反訴請求林英隆返還(按：上訴人僅請求返還其中19萬2,598元)等語，資為抗辯。

三、原審就本訴及反訴均為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，並上訴聲明： ㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回；㈢林英隆應給付上訴人19萬2,589元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：

　㈠不爭執事項：

　　⒈000、000地號土地原登記為林英隆所有。林英隆於108年1月25日將000地號土地所有權應有部分62/100移轉登記予林小莉。林小莉受贈000地號土地後，即委由林英隆全權處理000地號土地之租佃事宜。

　　⒉000、000地號土地，原由林啓祥(即林英隆父親、林小莉祖父)出租予黃壽(即上訴人父親)，雙方於38年6月10日訂有系爭租約，租約內容如附表一所示。

　　⒊系爭租約迭經出租人及承租人變更、地籍重測後，000號地號土地出租人現為林英隆、承租人為上訴人；000地號土地出租人現為林英隆及林小莉、承租人為上訴人及黃樹東，租期續訂至115年12月31日止。歷來租約異動情形如附表一所示；原始租約與目前租約之契約當事人如附表一之㈠所示；異動後之租約內容如附表一之㈡所示。

　　⒋上訴人實際耕作之土地範圍為000地號土地全部，及000地號土地如附圖編號A坵塊部分。

　　⒌林英隆住○○○路街0號、上訴人及黃樹東地址為同安路380巷253弄14號，兩造就系爭土地租金至遲於104年第2期起已合意變更改以現金匯款方式繳納(但租金數額有爭執) 。

　　⒍上訴人曾分別於105年1月7日(104年第2期)、105年7月29日(105年第1期)、106年1月3日(105年第2期)、106年7月28日(106年第1期)、106年12月5日(106年第2期)、107年7月30日(107年第1期)、107年12月4日(107年第2期)、108 年7月23日(108年第1期)、108年12月31日(108年第2期) 、109年7月6日(109年第1期)、109年12月17日(109年第2 期)、110年12月7日(110年第1、2期)各匯款9,470元、9,500元、9,500元、9,500元、9,500元、9,470元、9,500 元、9,500元、9,500元、9,500元、9,500元、1萬9,000 元租金至林英隆帳戶(見原審卷㈡第233-237頁中華郵政歷史交易明細) 。

　　⒎黃樹東與上訴人是分別向被上訴人繳納租金，黃樹東每期租金8,900元(見原審卷㈠第233-241頁)。上訴人自111年第1期起，即未再繳納租金；黃樹東則均按期繳納。

　　⒏被上訴人以存證信函(或掛號郵件) 催告上訴人繳納租金及通知終止租約之情形，如附表二所示。

　　⒐上訴人於被上訴人聲請調處後之113年12月3日向原法院提存111年至113年共計6期之租金4萬4,688元。

　　⒑政府收購農民稻穀價格自100年至109年間，「輔導收購」價格為每公斤23元；「計畫收購」價格為每公斤26元(見原審卷㈣第93、97頁) 。

　㈡本件爭點：

　　⒈被上訴人主張上訴人積欠地租達2年之總額(即111、112 年共4期租金) ，依減租條例第17條第1項第3款規定，終止兩造間之租約，有無理由？

　　　⑴上訴人抗辯本件租金為往取之債，被上訴人應至伊住處收租，被上訴人未依約定前往收取111、112年地租，伊不負遲延責任，被上訴人不得終止租約，有無理由？

　　　⑵上訴人抗辯被上訴人溢收租金，伊已於114年2月17日主張以溢繳之租金與積欠之租金為抵銷，經抵銷後，欠租未滿2年，被上訴人不得終止租約，有無理由？

　　　⑶上訴人抗辯與黃樹東自黃壽繼承同份租約，且租約尚未為遺產分割登記，黃樹東既有按期繳納租金，則系爭租約租金僅係未繳足而非全部未繳，且被上訴人並未向黃樹東催告，難認伊有欠租達2年之事實，有無理由？

　　　⑷上訴人抗辯，伊不識字且生病，租佃事宜係委託子女處理，被上訴人以信函催告繳租，卻特意不到距離650公尺(田中鎮公所至自強街126號之距離)之伊住處收租，為權利濫用，有無理由？

　　⒉被上訴人終止租約是否合法？其依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人返還系爭土地，有無理由？

　　⒊上訴人抗辯，被上訴人歷年收取之租金，違反減租條例所規定租金最高額之限制，依民法第179條規定，反訴請求林英隆返還如附表三所示，自70年第1期至113年第2期每年溢收租金，合計19萬2,589元，有無理由？

　　　⑴被上訴人主張伊係依系爭租約收租，且收取台斤數(690台斤) 未逾千分之375，上訴人每期並未繳足690台斤，且上訴人於74年始變更成為承租人，尚無從請求返還74年前溢繳之租金，併就超過5年的租金為時效抗辯，有無理由？

　　　⑵倘認被上訴人有溢收租金之情事，上訴人主張以其積欠之2年租金3萬8,088元與被上訴人溢收之租金為抵銷，有無理由？

　　⒋兩造不再提出其他爭點。　

五、得心證之理由：

　㈠上訴人已積欠租金達2年之總額，被上訴人依減租條例第17條第1項第3款規定，得終止租約：

　　⒈自74年間起，上訴人與黃樹東即與出租人分別成立耕地租約：

　　　⑴按耕地出租，同一租賃契約書載明二人以上為承租人者，事實上如各自耕作，各自繳租，租佃雙方對此租佃關係無何異議，應係各人與出租人間各別成立獨立之租賃關係。此各別之租賃關係，並不因其訂立於同一租賃契約書而受影響。此有最高法院84年度台上字第559號民事判決可參。

　　　⑵查，上訴人與黃樹東固簽立同一份租賃契約書，惟依彰化縣田中鎮公所114年5月28日函覆之74年彰化縣田中鎮私有耕地租約期滿承租人單方申請案件清冊、及74年3 月16日之函稿，其中上訴人及黃樹東於74年單方申請時，即已就000地號土地（即重測前○○○○段00地號）登記為上訴人承租；000地號土地（即重測前○○○○段00地號）登記為上訴人、黃樹東承租，且分別登載承租面積為0.0673公頃、及0.3367公頃，表示至少於該時起，上訴人及黃樹東已分別耕作（見本院卷第25-27頁、原審卷㈠第427-428頁）。又兩造對於黃樹東與上訴人是分別向被上訴人繳納租金，亦不爭執(參不爭執事項第⒎點)，則上訴人與黃樹東自斯時起，係分別向出租人繳納租金，亦可認定

　　　⑶另參照原審卷㈡第449頁「耕種範圍圖」，上訴人及黃樹東承租面積及位置均明確可分，被上訴人向田中鎮公所申請終止與上訴人間之租約登記，田中鎮公所受理後所製作之耕地標示清冊，亦將黃樹東部分獨立列冊，有田中鎮公所113年4月23日田鎮民字第1130006452號函可佐(見原審卷㈡第445-451頁)，參照上開說明，堪認上訴人、黃樹東與被上訴人間所簽立之租約為個別契約，並非不可分之契約，故被上訴人自可單獨就上訴人之租約行使終止權。

　　⒉本件關於耕地租金之收取，並未約定以上訴人之處所為清償地，並非往取之債：

　　　⑴依系爭租約原始之記載，關於地租係採「實物繳納」，繳租地點則為「田中鎮合作社」(即後來的田中鎮農會)，並未約定出租人應至上訴人處所收取租金。上訴人固抗辯：關於租金之收取，一開始是由出租人到伊住處收取稻谷，改為現金繳租後，也是出租人到伊住處收租，但伊沒辦法提出證明等語(見本院卷第338頁)，則上訴人抗辯，雙方有約定關於租金債務之收取，係以上訴人處所為清償地，即難採信。

　　　⑵次查，上訴人自104年第2期起至110年第2期止，均係以每期9,500元之租額為計算(其中匯款9,470元部分，係自行扣除匯費30元)，匯款至林英隆之帳戶，從未間斷，除有中華郵政歷史交易明細在卷可佐(見原審㈡第233-237頁)，且為兩造所不爭執(參不爭執事項第⒍點)。茲被上訴人長期收取租金9,500元，且未曾催告上訴人補繳任何差額，依經驗法則，堪認兩造自斯時起，不僅合意改以折算現金每期9,500元作為租金之數額，且亦約定由上訴人逕將每期應給付之租金匯款至林英隆之帳戶。足見，雙方關於租金債務，自此已無清償地之約定。即便如上訴人抗辯，在此之前係約定由出租人前往上訴人處所收取，惟自104年起，此項清償地之約定，亦已變更。從而，上訴人抗辯本件租金債務為往取之債，即無足採。

　　⒊雙方約定之租額，並未違反減租條例第2條第1項之規定：

　　　⑴按耕地之地租租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之375，原約定地租超過千分之375者，減為千分之375，不及千分之375者，不得增加，為減租條例第2條第1項所明定。是契約當事人有較低之約定者，或合意依當時當地之市價折算現金給付者，應從其約定(最高法院89年度台上字第2104號、84年度台上字第2672號民事判決參照)。

　　　⑵查，依附表一所示，91年8月28日地籍重後之租約，關於000、000地號土地承租面積各為0.278102公頃、及0.407001公頃。000地號土地稻穀全年收穫總量為2,854台斤，約定租額為1,070台斤；而000地號土地稻穀全年收穫總量為4,252台斤，約定租額為1,594台斤。依上開租約所載之台斤數計算(000地號土地計算式：1,070台斤/2,854台斤×1000‰≒374.91‰；000地號土地計算式：1,594台斤/4,252台斤×1000‰≒374.88‰)，兩筆土地之租穀約定均未高於主要作物正產品全年收穫總量千分之375，自合於減租條例第2條第1項之規定。

　　　⑶嗣兩造自104年第2期起改以每期9,500元給付，不再以實物稻穀給付等情，業經本院認定如前，則依前開說明，自應以原實物公斤數依當地當時市價折算現金。另按所謂「計畫收購價」，為我國農業「稻穀保價收購措施」之保證價格，旨在發揮政策功能，以支持農民所得及穩定市場供需，並可分為「計畫收購」(主要目的為增加稻農收益)、「輔導收購」(著眼穩定市場價格及供需)、「餘糧收購」(避免稻農售穀價格低於直接生產成本，保障基本收益)」。查政府收購農民稻穀價格自100年至109年止，「輔導收購」價格均為每公斤23元、「計畫收購」價格均為每公斤26元，有農業部農糧署函在卷可參(見原審卷㈣第93、97頁)。本件租額依系爭租約約定每年租穀租額各為1,070台斤、1,594台斤，按上訴人實際耕作之面積換算成公斤數為801.32公斤【計算式：｛1,070台斤+(1,594台斤×678/4070.01)｝×0.6＝801.32公斤】，則半年一期應收取400.66公斤(計算式：801.32公斤÷2=400.66公斤)。以計畫收購價每公斤26元計算，半年一期為10,417元【計算式：400.66公斤×26元＝10,417元】，以輔導收購價每公斤23元計算，半年一期為9,215元【計算式：400.66公斤×23元＝9,215元】。而本件兩造約定每期繳交9,500元，介於計畫收購價與輔導收購價之間，合於情理，並無因違反減租條例第2條第1項規定而無效之情形。上訴人主張租金數額應按附表三計算，即無足採。至於上訴人主張104年第1期以前，有溢繳租金之事實，並未據上訴人舉證以實其說，從而上訴人抗辯，伊自70年起至110年止計溢繳如附表三所示之租金，茲以之與所積欠之租金抵銷後，並無積欠租金達2年總額之情形，即無可採。

　　⒋被上訴人已合法終止兩造間之租約：

　　　⑴按耕地租約在租佃期限未屆滿前，有地租積欠達兩年之總額時，得終止租約，減租條例第17條第1項第3款定有明文。又按民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之(最高法院89年度台上字第1752號民事判決參照)。又於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約(最高法院93年度台上字第1982號民事判決參照)。

　　　⑵查，兩造均不爭執，上訴人自111年起，即未再繳納租金(參不爭執事項第⒎點)。另上訴人之租約自74年起即與黃樹東之租約分別獨立，已如前述，則黃樹東有無繼續繳租，與上訴人是否欠租無涉。又兩造所約定之租金額(即每期9,500元)，亦無違反減租條例第2條第1項之規定。此外，本件租金債務並非往取之債，業經本院認定如上，則被上訴人以存證信函催告，未至上訴人處所收取租金，並非權利濫用。

　　　⑶再查，林英隆因上訴人未依約定給付111、112年之租金，分別以附表二編號2、3所示存證信函及掛號郵件，定相當之期限，催繳2年之租金，且上訴人均已收受，為兩造所不爭執(參不爭執事項第⒏點)。林英隆雖僅以自己名義寄發信函催告，惟兩造並不爭執林小莉取得000地號之土地後，即委由林英隆全權處理000地號土地之租佃事宜(參不爭執事項第⒈點)，則林英隆所為催告之行為，自有代理林小莉為催告之意思，應屬隱名代理之行為，自生催告之效力。

　　　⑷另查，被上訴人催告上訴人給付之2年租金合計為3萬8,088元，換算後每期租金為9,522元(計算式：38,088÷4＝9,522)，雖高於兩造約定之租金每期9,500元，惟按承租人遲延支付租金時，出租人即得限期催告承租人支付租金，且其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，此有最高法院105年度台上字第1841號判決可按。參照上開說明，被上訴人所為催告仍發生效力。

　　　⑸至於上訴人雖於調處後，向法院提存積欠之租金，惟該提存係被上訴人合法終止租約之後所為，不影響其先前積欠租金達2年總額之事實。

　　　⑹基上，上訴人積欠111年及112年之地租未繳，積欠地租已達2年之總額，則被上訴人於合法催告後，於113年3月18日依減租條例第17條第1項第3款規定終止兩造間之租約，契約即為終止。

　㈡被上訴人請求上訴人返還系爭土地，為有理由：

　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查兩造間之租約因上訴人積欠地租總額達2年以上，已經被上訴人合法終止，然上訴人仍繼續占用系爭土地，自屬無權占有，從而被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人將000地號土地全部返還林英隆，將000地號土地如附圖編號A坵塊(面積678平方公尺)返還林英隆及林小莉，自應准許。

　㈢上訴人依民法第179條規定，反訴請求林英隆返還如附表三所示溢繳之租金19萬2,589元，為無理由：　

　　查，上訴人104年第2期起每期繳交之租金9,500元，並未溢繳或有違反減租條例第2條第1項規定之情形，亦未能證明104年第1期以前有溢繳租金之事實，業如前述，林英隆收取相關之租金，自屬有法律上之原因。則上訴人依民法第179條規定，反訴請求林英隆返還如附表三所示溢繳租金之不當得利，均屬無據。

六、綜上所述，被上訴人依減租條例第17條第1項第3款規定，終止兩造間之租約，並依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人返還系爭土地，為有理由，應予准許。另上訴人依民法第179條規定，反訴請求林英隆返還如附表三所示溢繳租金之不當得利，為無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　9 　　月　　9 　　日

　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官 陳得利

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 吳國聖

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 高英賓

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。

上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 孫銘宏

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　9 　　月　　9 　　日

附表一：系爭耕地三七五租約(田安字第000號)歷年異動情形：

　　　　(資料來源：原審卷㈠413-430頁)

　　　　　　　　　　　　　　

附表一之㈠：原始租約與目前租約之契約當事人

　　　　　　　　　　　

附表一之㈡：異動後最新租約之內容

　　　　　　　　　　　　　　

附表二：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

附表三：上訴人主張溢繳租金數額