臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第219號
原 告 蔣奇璋
訴訟代理人 鄭崇煌律師
被 告 蔣清在
萬家福股份有限公司
上 一 人
法定代理人 黃文程
訴訟代理人 蔡淑娟律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國113
年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴時，原有先位聲明請求：㈠確認原告對坐落臺南市
新市區○○段00000地號土地（下稱234-7土地）有優先購買
權存在；㈡被告萬家福股份有限公司（下稱萬家福公司）就
234-7土地於民國111年11月10日所為所有權移轉登記（登記
原因：買賣）應予塗銷，並回復登記為被告蔣清在所有；㈢
蔣清在應與原告以被告二人之同一買賣條件訂立買賣契約，
並將蔣清在234-7土地之所有權應有部分999分之116移轉登記予原告。嗣於訴訟中以書狀撤回先位聲明，並保留變更聲
明如後所示（本院卷第237頁），撤回部分業經萬家福公司同意（本院卷第253頁），而蔣清在收受原告撤回書狀後，1
0日內未提出異議，視為同意撤回（本院卷第237-239頁、第299頁），核與民事訴訟法第262條第1款、第4款規定並無不
合，應予准許，合先敘明。
二、蔣清在經合法送達，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：234-7土地為原告、蔣清在、訴外人蔣福、蔣萬進、蔣蘇笑、蔣清輝、蔣清良、蔣志鴻所共有。蔣清在於民
國111年9月18日將其持有之234-7土地以每坪新臺幣（下同
）10.6萬元出售予萬家福公司，並於同年11月10日完成所有
權移轉登記。被告二人基於共謀，在明知蔣清在負有土地法
第34條之1第4項通知義務之情形下，卻於蔣清在出售234-7土地應有部分時，未依規定通知原告行使優先承買權，共同
侵害原告優先承買權，致使原告無法以743萬9,080元之價格
優先購得該部分土地。依鄰地同段234-5地號土地（下稱234
-5土地）於同時間出售之價格為每坪13.9萬元可知，234-7土地之正常市場交易價值至少為每坪13.9萬元，總價為975萬5,020元，原告因此損失預期利益231萬5,940元。為此爰依民法第184條第1項前段、第185條、第216條規定，或依民
法第179條規定，請求被告連帶賠償或返還前開金額等語。並聲明：被告應連帶給付原告231萬5,940元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠蔣清在略以：伊與萬家福公司於111年9月18日簽訂不動產買
賣契約（下稱系爭契約），伊願意將234-7土地賣給萬家福公司，出賣的時候伊沒有去問其他共有人，不過當初伊土地
被查封時，都有通知其他共有人，但其他共有人沒有來問伊
，沒有人同情伊，也沒有要幫忙伊，伊不認識字，不知道系
爭契約特約條款第5點的約定。原告就本件土地買賣並未受有損失，伊不同意原告請求等語，資為抗辯。並聲明：如主
文第一項所示。
㈡萬家福公司則以：
⒈土地法第34條之1所規定之優先承買權，屬債權性質，該通知義務僅屬共有人間內部關係，蔣清在是否踐行出賣人
之法定義務，與萬家福公司無涉。況蔣清在於出售234-7土地時，已於系爭契約特約條款第5條聲明其他共有人皆放棄優先承買權，萬家福公司並無再為查證之義務，亦未
與蔣清在共謀侵害原告之優先承買權。萬家福公司係依系
爭契約合法取得234-7土地之所有權，並無任何侵權行為或不當得利可言。
⒉萬家福公司除買受蔣清在234-7土地之應有部分外，同時買受同段234-2、234-3、234-4、234-5土地，依系爭契約
特約條款第6條，該次買賣總價金為1,057萬元，建地價金
為1,047萬元，交通用地價金為11萬元，其中234-5、234-
7土地為建地，依此換算鑑定單價為每平方公尺4.21萬元【計算式：1,047萬元÷（16.66㎡＋232㎡）＝4.21萬元】
，再換算後每坪係以13.9萬元購入【計算式：4.21萬元÷0.3025＝13.9萬元】。又234-7土地係自同段234土地分割
而來，234土地前經本院111年度司執字第40367號執行事件中，在111年7月9日價估之價格為每平方公尺4萬1,140元，即每坪13萬6,000元，可知被告二人買賣234-7土地之
價格並未低於市價，原告主張受有損害並無理由。
⒊縱法院仍認本件申報實價登錄之方式有疵誤，然依内政部
實價登錄查詢服務網站查詢結果，在點選234-7土地登錄資訊後，所顯示出之交易明細標的包括234-2、234-3、23
4-4、234-7等四筆土地，且明列各筆土地之使用分區、持
分、面積，對外部查詢者而言，一查即知該交易係合併建
地及交通用地之買賣，與萬家福公司提出之交易文件相符
，並無不實申報登錄情事，萬家福公司及地政士均無違反法定義務。
⒋並聲明：如主文第一項所示。
三、兩造不爭執事項為：
㈠原告與蔣清在均為234-7土地之共有人，其中蔣清在應有部分為999分之116，換算面積為232平方公尺，約70.18坪（23
2平方公尺×0.3025＝70.18坪）。
㈡萬家福公司與蔣清在於111年9月18日簽訂不動產買賣契約，
買賣標的為蔣清在持有之234-2、234-3、234-4、234-5、23
4-7等五筆土地之應有部分，其中234-5、234-7二筆土地為
鄉村區乙種建築用地，其餘三筆土地為鄉村區交通用地。
㈢上揭買賣契約成交總價為1,057萬元，被告於買賣契約特約條款中約定234-5、234-7二筆建地價金為1,047萬元，另234
-2、234-3、234-4三筆交通用地價金共為10萬元。被告嗣於
111年11月5日簽訂增補契約書，約定建地價金1,047萬元中
，其中234-5土地價格為70萬226元、234-7土地價格為976萬
9,774元。
㈣依内政部實價登錄查詢記載，234-7土地出售價格為每坪10.
6萬元（依登錄頁面該筆交易明細顯示，該筆交易土地筆數為四筆，除234-7土地外，包含234-2、234-3、234-4三筆交
通用地）、234-5土地出售價格為每坪13.9萬元。
㈤原告非234-2、234-3、234-4土地共有人。
四、得心證之理由：
㈠蔣清在於出售234-7土地應有部分時，未通知原告行使共有人優先承買權，侵害原告之優先承買權：
⒈按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人
得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4
項定有明文。故共有人出賣其應有部分，他共有人依同條
第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務。又按土地法第
34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，
以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利
共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對
象限於共有人。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知
之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共
有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共
有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。
⒉蔣清在就出售234-7土地應有部分予萬家福公司時，未通知原告得以同一價格優先承購一節，並未否認，惟辯稱其
所有234-7土地應有部分於強制執行程序查封拍賣時，業經執行法院通知原告云云；然依辦理強制執行事件應行注
意事項第44條第1項規定，不動產拍定後，執行法院始有通知依法有優先承買權利人之義務，本院依職權調閱111年度司執字40367號強制執行事件卷宗，該強制執行程序中，執行標的物尚未拍定即經撤回，依前開規定，執行法
院尚無須通知優先承買權利人，蔣清在稱於強制執行程序
中，執行法院業已通知原告行使優先承買權，恐有誤會。
準此，蔣清在於出售234-7土地應有部分予萬家福公司時
，並未依土地法第34條之1通知原告行使優先承買權，原告倘因此受有損害，自得依侵權行為法律關係，主張蔣清
在應負損害賠償責任。
㈡萬家福公司並非234-7土地之出賣人，並無通知原告優先承購之義務，且原告復未舉證證明萬家福公司與蔣清在間有共謀之侵權行為而應負連帶賠償責任：
⒈依土地法第34條之1條文內容及土地法第34條之1執行要點
第10點第6款：「本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並
已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得
依法向該共有人請求損害賠償」可知，土地共有人出賣其
應有部分時，負有通知其他共有人之義務者，係出賣應有
部分之共有人，而非買受人；他共有人如認受有損害，應
向該出賣應有部分之共有人請求損害賠償。買受應有部分
之人對他共有人並無通知義務，亦無賠償責任。
⒉萬家福公司為234-7土地應有部分之買受人，而非出賣234
-7土地應有部分之共有人，並無通知其他共有人即原告是
否以同一價格承購之義務。萬家福公司既未違反土地法第
34條之1第4項之規定，自無違反保護他人之法律，而侵害
原告權利之可言。原告請求萬家福公司應賠償其損失，自
無理由。
⒊至原告主張被告二人基於共謀，在明知蔣清在負有土地法
第34條之1第4項通知義務，蔣清在於出售234-7土地時，卻未依規定通知原告行使優先承買權，共同侵害原告優先
承買權等語；惟查，原告此部分主張，既經被告否認，自
應由原告負舉證責任，然原告就此部分並未提出何證據以
為證明，自應認原告此部分之主張，委無可採。
⒋依上所述，萬家福公司並非234-7土地之出賣人，並無通知原告優先承購之義務，且原告復未舉證證明萬家福公司
與蔣清在間有共謀之侵權行為，因此，原告主張萬家福公司應與蔣清在負連帶賠償責任，即無理由，不應准許。
㈢原告依侵權行為法律關係，請求蔣清在賠償預期損失利益23
1萬5,940元，並無理由：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已
定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為
所失利益，民法第216條第1項、第2項定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277條亦規定甚明。又按所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失
利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之
消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠
償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡
量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定
其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或
其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失
利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利
益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通
常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客
觀之確定性，始足當之（最高法院109年度台上字第2169號判決參照）。原告主張蔣清在出售234-7土地應有部分時，未依法向其通知行使優先承買權，違反土地法第34條
之1第4項規定，原告因而受有損害，揆諸前揭說明，應由
原告就其受有何實際損害及損失利益，負舉證之責。
⒉原告主張蔣清在以低於市價之價格，將234-7土地應有部分出售予萬家福公司，無非以內政部不動產交易實價查詢
服務網查得資料顯示，111年9月18日234-7土地價格為每坪10.6萬元，234-5土地則為每坪13.9萬元(本院卷第143-
145頁)，為其論據。然234-7土地面積為1,998平方公尺，
其中蔣清在原應有部分為999分之116，換算面積為232平方公尺，約70.18坪；蔣清在於111年9月18日與萬家福公司簽訂系爭契約，以總價1,057萬元出售其所有之234-2、
234-3、234-4、234-5、234-7土地應有部分，其中234-5
、234-7二筆土地為鄉村區乙種建築用地，其餘三筆土地為鄉村區交通用地，系爭契約特約條款並約定234-5、234
-7二筆建地價金為1,047萬元，234-2、234-3、234-4三筆
交通用地價金共為10萬元；被告嗣於111年11月5日簽訂增
補契約書，約定建地價金1,047萬元中，其中234-5土地價
格為70萬226元、234-7土地價格為976萬9,774元，有234-
7土地登記第三類謄本、萬家福公司另案民事聲請承當訴訟狀、系爭契約、234-7土地登記第二類謄本、增補契約書在卷可稽(本院卷第19-27、95-101、111頁)，且為兩造
所不爭執(不爭執事項㈠至㈢)，此部分之事實，即堪認定
。
⒊依證人陳瑜萍到庭結證稱：我與林宜慶地政士是僱傭關係
，系爭契約、特約條款是我製作的，特約條款第6條將成交總價拆價，本件買賣標的總共有5筆土地，其中三筆是交通用地，兩筆是建地，契約裡有提到建地的金額是1,04
7萬元，交通用地的金額為10萬元；後來再另外簽增補契約書，裡面載明234-5土地價格為70萬226元，234-7土地為976萬9,774元，實價登錄上面的記載是含交通用地全部
計算在一起等語(本院卷第153-156頁)，及證人陳瑜萍112
年5月26日、112年6月16日民事陳報狀稱：本件買賣過戶前，234-5土地有限制登記存在無法即時塗銷，買賣雙方協議先就234-2、234-3、234-4、234-7土地辦理過戶，依
平均地權條例第47條第2項規定，僅能就前開4筆土地一同
申報為一筆成交價額即986萬元，前開4筆土地共92.7坪，
如此計算實價登錄為每坪10.6萬元，但依系爭契約特約條
款及增補契約書之記載，234-2、234-3、234-4土地為交通用地，總金額為10萬元，234-7土地價格為976萬9,774元，單價為每坪13萬9,210元(本院卷第209-211、229-230
頁)等語。經核證人陳瑜萍前開證述及陳報，與前項認定之事實大致相符，可知234-7土地實價登錄之單價10.6萬元，係以234-2、234-3、234-4、234-7四筆土地之總價98
6萬元，及該四筆土地總面積92.7坪計算得出，惟依增補契約中記載234-7土地價額為976萬9,774元，蔣清在原應有部分換算面積約70.18坪計算，單價為每坪13萬9,210元
，則234-7土地之售價並未低於234-5土地之售價，應可認
定。
⒋本件復經本院囑託財團法人臺南市不動產估價師公會鑑定
234-7土地是否有出售價格低於鄰地同時期售價之情事，鑑定結果為：估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、
區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有
效使用情況下，採比較法及土地開發分析法評估其正常價
格，不同理論基礎將使估價結果出現差異，因此需就不同
價格進行調整，以決定最終價格，不動產估價既有調整決
定最終價格之需，顯示不同估價結果存在差距，所評估之
價格是一個區間，而非一個點，在111年9月18日，移轉23
4-7土地、應有範圍999分之116，合理交易總價區間為962
萬8,000元至1,044萬元間，本件實際簽約價格976萬9,774
元落於該區間內，因此實際簽約金額與所評估合理價格間
無明顯差異。決定勘估標的價格係客觀衡量結果，與買賣
雙方實際交易時之價格合意不一致是常態，議價空間大小
會受商品類型、整體不動產市場景氣、買方購買意願及其
財力、賣方出售意願及其財力、政府不動產、金融、稅務
政策等因素影響隨時間不同而異。有關不動產市場議價空
間多少算合理，為避免人為主觀意識，因此以統計學術論
文為基礎，作為判斷依據。就統計理論而言，評估樣本與
母體間差異性，一般會採用平均值與標準差作為衡量依據
，當樣本數與平均值的差異若位在設定的標準差範圍內，
即表示此樣本與母體間無明顯差異，是可被接受的。參考
楊智元在其「以賣方議價能力衡量台灣房市熱度」學術論
著中，以臺灣2001至2015年的資料，評估賣方接受買方議
價之機率，在該篇學術論著表一、參數變動對賣方議價能
力的模擬分析中，基本統計量所採用之議價空間率平均數
為12.15%，標準差為3.85%，本件評估合理總價988萬3,20
0元與實際簽約金額976萬9,774元相差1.16%，較一個標準
差3.85%小，顯示無明顯差異，此差異在可被接受範圍內
。就不動產實際交易單價而言，經查詢實價登錄交易資訊
，109年至000年0月間，大洲聚落內大洲段乙種建築用地含交通用地交易案例共有3例（不含本案標的），土地交易價格區間每平方公尺在27,749元（109年）至33,641元（110年）間，而本件五筆土地於111年9月18日交易之平均單價為每平方公尺32,713元【計算式：10,570,000÷323
.11=32,713】，亦介於實價登錄查詢交易單價最高與最低
間，無明顯低於市場交易價格現象(鑑定報告書第4、7-11
頁)，本件交易價格並未低於市場交易價格，亦堪認定。
⒌至原告主張前開鑑定報告不可採，應以本院111年度訴字第1458號(下稱另案)之鑑定報告做為計算依據云云；惟依
王建忠不動產估價師事務所之說明，本案與另案之鑑估有
下列差異：
⑴價格日期不同：本件評估價格日期為111年09月18日，另案評估價格日期為112年11月30日。二個價格日期間
，新市區地價、房價處於明顯上漲階段。受到新市科學
園區開發影響，新市市區及科學園區周遭可供開發土地
已明顯不足，不動產產生外溢效果，原本屬郊區地價相
對便宜地區，逐間吸引開發商進入開發，帶動郊區地價
、房價上漲，同時改變新成屋建築形式。
⑵標的內容、性質不同：本件受託評估標的為四筆持分共
有土地，其中三筆道路用地、一筆鄉村區乙種建築用地
，交易標的因係持分移轉，使用權存在瑕疵，土地無法
做最有效使用，市場實際交易價格較低。另案評估標的
為一筆土地分割為七筆， 此時分割之土地應屬共有人間最佳分割方式，屬當時最有效使用，其價格自然較高
。
⑶南科三期擴建計畫位於大洲聚落北側，此擴建計畫於11
2年06月14、15日公告發布實施主要計畫及細部計畫，南科管理局並已於112年06月29日動土，全案預計115年
完成擴建工程，此計畫公布確定介於二案評估期間。即
本所受託評估期間，南科三期擴建計畫仍只是紙上作業
期間；但另案評估期間，南科三期擴建計畫已於動土施
工，重大建設實際推動，對周遭不動產會帶來明顯正面
助益(本院卷第433-434頁)，可知本案與另案鑑定有上開差異。再者，原告就另案鑑定234-7土地時係以整筆土地為鑑定標的，本件則是以應有部分為鑑定標的等情亦無意見(本院卷第399頁)，益徵另案鑑定報告實不宜做為本件之計算標準。
⒍依上所述，被告買賣234-7土地之交易價格既無低於市場交易價格之情形，則原告依侵權行為法律關係，請求蔣清
在賠償預期損失利益231萬5,940元，即無理由。
㈣原告復依民法第179條規定，請求被告返還231萬5,940元不當得利，亦無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民
法第179條定有明文。
⒉本件原告主張被告共同侵害原告優先承買234-7土地權利所受之利益，為234-7土地應有部分與鄰近土地同時間出售之差價，被告應返還231萬5,940元不當得利等語。惟系爭契約係合法成立，且原告並未因被告二人之買賣契約而使得其優先承買權受有損害，業經認定如上，是原告依民法第179條規定，請求被告返還231萬5,940元之不當得利，亦無理由。
五、綜上所述，萬家福公司並非土地法第34條之1第4項之通知義
務人，蔣清在雖未依土地法第34條之1第4項規定，通知原告
行使優先承買權，惟蔣清在並未以低於市價之價格出售234-
7土地應有部分，原告未受有預期損失利益，且蔣清在與萬家福公司間之系爭契約為合法成立，並非無法律上原因而受
有利益。因此，原告依民法第184條第1項前段、第185條、第216條規定，或依民法第179條規定，請求被告連帶賠償或
返還231萬5,940元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所依
附，應一併駁回之。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳
述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再
一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 陳雅婷