臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1778號
原 告 謝孟齡
訴訟代理人 謝杰龍
李佳蕙律師
柯伊馨律師
被 告 安南健核有限公司
法定代理人 曾華逸
訴訟代理人 曾國鈴
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣146,000元，及自民國114年2月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告應給付原告新臺幣168,000元，及自民國114年3月12日起至騰空遷讓返還門牌號碼臺南市○○區○○路0號地下1樓房屋暨如附圖所示紅色斜線部分之停車空間予原告之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。
三、被告應給付原告新臺幣116,399元，及自民國114年5月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之85，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣48,667元為被告供擔保後；第二項前段於原告以新臺幣56,000元為被告供擔保後；第二項後段於原告於各期給付屆至，按月以新臺幣8,333元為被告供擔保後；第三項於原告以新臺幣38,800元為被告供擔保後，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠門牌號碼臺南市○○區○○路0號地下1樓房屋暨如附圖所示紅色斜線部分之停車空間（下分稱系爭房屋、系爭停車空間，合稱系爭租賃物）為原告所有，原告於民國108年12月12日就系爭房屋與被告之前身即「安南健核有限公司籌備處」負責人曾華逸簽立租賃契約（下稱系爭租約）並經公證，由安南健核有限公司籌備處向原告承租系爭房屋，嗣被告公司於109年4月17日完成登記，其代表人亦為曾華逸，系爭租約之權利義務自應歸由被告行使及負擔。
㈡依系爭租約第2條、第3條約定，系爭租約之租賃期間自108年12月12日起至115年3月11日止，其中，自108年12月12日起至109年3月11日止，為免付租金期間；自109年3月12日起至112年3月11日止，每月租金新臺幣（下同）19,000元；自112年3月12日起逐年（12個月）遞增1,000元；被告應於當月12日將該期租金以匯款方式匯入原告指定之銀行帳戶。又系爭租約約定之租賃範圍，原不包括系爭停車空間，惟於兩造訂約後之109年11月間，被告開始使用系爭停車空間以供放置健身器材等物品之用，每月並增加給付租金3,000元予原告，原告知悉後並未反對，兩造就系爭停車空間之租用，即已達成默示之合意，是自109年11月12日起，兩造約定之租賃範圍增加系爭停車空間，每月租金則增加3,000元。
㈢然被告於110年6月、110年7月、112年1月、112年4月、112年7月、112年12月等6期均未支付當期租金；112年3月、112年5月、112年6月、112年8月至11月、113年1月、113年3月至5月共11期，則均短少支付當期租金各1,000元，累計被告已積欠租金共146,000元，顯已逾2個月以上之租額。原告曾以LINE通訊軟體或電話向被告催繳上開各該月份短少給付之租金，被告始終置若罔聞。嗣至113年7月10日，原告乃以存證信函向被告表示終止系爭租約，被告則於113年7月19日以存證信函回覆承認積欠租金等語，是上開原告終止系爭租約之意思表示，顯已合法到達被告，系爭租約至遲於113年7月19日即告終止。又系爭租約終止前，被告既已積欠原告租金共146,000元，且均屆期未獲清償，則原告自得依民法第439條規定、系爭租約第3條之約定，請求被告如數給付之，並加計自起訴狀繕本送達被告之翌日起之法定遲延利息。
㈣承上，系爭租約既經原告合法終止，被告即無繼續占有使用系爭租賃物之合法權源，惟被告仍未遷離，自屬無權占有，而無法律上原因受有利益，致原告受有不能使用系爭租賃物之損害，構成不當得利。而依系爭租約第3條第2項約定，自系爭租約終止後之113年8月12日起至114年3月11日止之期間，被告原應給付之租金為每月24,000元；又自114年3月12日起之1年期間，被告應給付之租金則為每月25,000元，是於上揭2段期間，原告因此受有不能使用系爭租賃物之損害額，各為每月24,000元及25,000元，依民法第179條規定，原告亦得請求被告按月給付之。
㈤另依系爭租約第6條第3項約定，冷氣空調設備（以100萬元為原告支出上限）由原告安裝設置並驗收功能正常後交付被告使用，被告須自109年9月起以100萬元分40期，每月攤還25,000元，按期向原告支付，原告並同意展延自110年1月起開始攤還（最末期即113年4月）。然被告於系爭租約存續期間內，於110年5月至7月、112年1月、4月、7月、12月等7期，均未按期攤還，而被告僅曾於110年9月、113年5月各補付25,000元，迄今尚積欠5期金額共125,000元未為給付。再依系爭租約第3條第2項後段約定，被告如就系爭租約之租金給付申報為原告所得，被告願加給各按每月租金10%、2%計算之所得稅款補貼及健保費補貼予原告，則於系爭租約存續期間內，被告共應給付原告所得稅款補貼61,000元、健保費補貼12,200元，是將上述3項欠款加總合計為201,080元（計算式：125,000元+61,000元+12,200元=189,599元），再扣抵被告於系爭租約存續期間代原告繳納之公共電費3期，每期各2,867元，共8,601元後，被告仍積欠原告189,599元未為清償（計算式201,080元-8,601元=189,599元）。爰依系爭租約第6條第3項、第3條第2項後段等約定，請求被告給付之。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自113年8月12日起至114年3月11日止，按月給付原告24,000元；自114年3月12日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告25,000元。
⒉被告應給付原告189,599元，及自民事追加、擴張訴之聲明暨準備（一）狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠被告確有積欠112年3月、112年5月、112年6月、112年8月至11月、113年1月、113年3月至5月等共11期短少租金各1,000元，被告願意給付。另110年6月、110年7月之租金部分，因當時為疫情期間，被告公司被勒令停業，原告同意減免租金2個月，故被告無須給付該2個月租金。再112年1月、112年4月、112年7月、112年12月之租金部分，因系爭停車空間當時有積水，所生清潔費用係由被告支出，而該等費用不應由被告負擔，應自上開4個月之租金中扣除。
㈡被告於113年7月19日收受原告寄發之存證信函，並於113年7月19日寄發存證信函予原告，通知原告其將於113年7月31日自行結束營運等情，被告並已停止營業，故被告自113年7月31日起並無不當得利。
㈢系爭租約租期未屆滿，等於是冷氣被強制收回，而冷氣殘值超過原告請求之125,000元，故被告無須給付。
㈣系爭租約第3條第2項後段「（開發票另加10%所得稅及2%健保費）」意思是原告要開立收取租金的發票或收據給被告，才有另加10%所得稅及2%健保費，但原告沒有開立發票或收據給被告，兩造亦無約定如被告申報租金支出則須補貼原告應繳納之所得稅款及健保補充保費，故被告不須給付所得稅補貼款及健保費補貼款予原告。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭租賃物為原告所有，原告於108年12月12日就系爭房屋與被告之前身即「安南健核有限公司籌備處」負責人曾華逸簽立系爭租約，並經公證，由安南健核有限公司籌備處向原告承租系爭房屋。被告公司於109年4月17日完成登記，其代表人亦為曾華逸。依系爭租約第2條、第3條約定，系爭租約之租賃期間自108年12月12日起至115年3月11日止，其中，自108年12月12日起至109年3月11日止，為免付租金期間；自109年3月12日起至112年3月11日止，每月租金19,000元；自112年3月12日起逐年（12個月）遞增1,000元；被告應於當月12日將該期租金以匯款方式匯入原告指定之銀行帳戶。又系爭租約約定之租賃範圍，原不包括系爭停車空間，惟於兩造訂約後之109年11月間，被告開始使用系爭停車空間以供放置健身器材等物品之用，每月並增加給付租金3,000元予原告，原告知悉後並未反對，兩造就系爭停車空間之租用，即已達成默示之合意，是自109年11月12日起，兩造約定之租賃範圍增加系爭停車空間，每月租金則增加3,000元等各情，業據原告提出系爭租約及公證書、原告113年7月10日寄發之存證信函、系爭房屋登記第一類謄本、被告公司登記基本資料、被告113年7月19日寄發之存證信函、對話紀錄擷圖為證（補字卷第19至27頁、訴字卷第33至35、93至100、105至107頁），並為被告所不爭執，是此部分事實先堪認定。而按公司於籌備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立或變更組織登記以後，自應歸由公司行使及負擔，此乃基於「法人同一體說」之當然解釋（最高法院106年度台上字第1720號、101年度台上字第1776號判決意旨參照），準此，系爭租約之權利義務自應歸由被告行使及負擔，應堪認定。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張被告於110年6月、110年7月、112年1月、112年4月、112年7月、112年12月等6期均未支付當期租金（其中，110年6月、110年7月、112年1月之租金均為22,000元，112年4月、112年7月、112年12月之租金均為23,000元）；112年3月、112年5月、112年6月、112年8月至11月、113年1月、113年3月至5月共11期，則均短少支付當期租金各1,000元，共146,000元；原告曾於113年7月之前，催告被告繳納上開各該月份短少給付之租金；嗣原告於113年7月10日寄發存證信函予被告表示終止系爭租約之意思，被告於113年7月19日收受上開存證信函等情，業據原告提出前引存證信函及對話紀錄擷圖為證，被告就上述租金之金額、其未繳納上述租金及原告曾催告繳納暨寄發存證信函等事實均不爭執，並同意給付112年3月、112年5月、112年6月、112年8月至11月、113年1月、113年3月至5月共11期短少支付之當期租金各1,000元（訴字卷第183頁），惟爭執就110年6月、110年7月、112年1月、112年4月、112年7月、112年12月等6期之租金部分，辯稱就110年6月、110年7月之租金部分，因當時為疫情期間，被告公司被勒令停業，原告同意減免租金2個月，故被告無須給付該2個月租金；另就112年1月、112年4月、112年7月、112年12月之租金部分，因系爭停車空間當時有積水，所生清潔費用係由被告支出，而該等費用不應由被告負擔，應自上開4個月之租金中扣除等語。然查，就110年6月、7月之租金部分，原告否認被告上開所辯，陳稱其僅同意減免110年5月份之1個月租金而已，並未同意減免110年6月、7月之租金等語（訴字卷第183頁），被告復未舉證以資證明，其空言辯稱原告同意減免110年6月、7月之租金，故其無須給付此部分租金等語，要無可採；另就112年1月、112年4月、112年7月、112年12月之租金部分，原告否認被告上開所辯，陳稱原告已就被告所反應之積水問題，修繕抽水馬達次數達7次，且原告一直有協助被告處理積水及清潔問題，原告已盡修繕義務等語（訴字卷第185至186頁），並提出修繕明細表及交易明細為證（訴字卷第189至197頁），而按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條固有明文，惟觀諸被告所舉110年11月22日、112年6月20日、112年9月19日、113年7月27日之對話紀錄擷圖4張及照片6張（訴字卷第199至217頁），對話內容係片段擷取，照片亦未顯示拍攝日期，無從遽認被告所辯系爭停車空間於112年1月、112年4月、112年7月、112年12月份當時有積水，且由被告支出清潔費用等語屬實，從而，被告抗辯其得就所支出之清潔費用於上開4個月份之租金予以扣除，而無須給付該等租金等語，亦無可採。綜上所述，原告主張被告積欠110年6月、110年7月、112年1月、112年4月、112年7月、112年12月等6期之當期租金全額，顯已逾2個月以上之租額，經催告仍未給付等情，應堪可採，從而，原告於113年7月10日寄發存證信函予被告表示終止系爭租約之意思，合於民法第440條第1項、第2項之規定，被告並於113年7月19日收受該存證信函，堪認系爭租約業於113年7月19日終止。原告依系爭租約第3條第2項之約定，請求被告給付於系爭租約存續期間所積欠之上述租金共計146,000元，為有理由，應予准許。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以受益人所受之利益為度，非以受損人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號判決意旨參照）；依社會通常之觀念，得以相當之租金計算應償還之價額。準此，無權占有他人房屋，所受利益為房屋之占有本身，依其性質不能返還，得以相當之租金計算應償還之價額。本件系爭租約業於113年7月19日終止，被告於系爭租約終止後，已無占有系爭租賃物之正當權源，且被告於本件言詞辯論終結時仍未返還系爭租賃物予原告，被告復未舉證證明其有占有系爭租賃物之正當權源，自屬無權占有系爭租賃物而無法律上原因受有利益，致原告受有不能使用系爭租賃物之損害，是原告依上揭規定，請求被告給付自113年8月12日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，以相當之租金計算價額之不當得利，應屬有據。被告徒以其曾於113年7月19日寄發存證信函予原告，通知原告其將於113年7月31日停止營業等語為辯，否認構成不當得利，顯無可採。又兩造曾約定之租金計算基準（即系爭房屋於113年8月12日起至114年3月11日止此段期間每月租金為21,000元、於114年3月12日起每月租金為22,000元、系爭停車空間每月租金均為3,000元），應得作為計算被告應償還價額之依據，從而，原告依上揭規定，請求被告給付自113年8月12日起至114年3月11日止此段期間以相當於租金計算價額之不當得利共計168,000元（計算式：24,000元×7個月=168,000元），及自114年3月12日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付以相當於租金計算價額之不當得利25,000元，為有理由，應予准許。
㈣另原告主張依系爭租約第6條第3項約定，冷氣空調設備（以100萬元為原告支出上限）由原告安裝設置並驗收功能正常後交付被告使用，被告須自109年9月起以100萬元分40期，每月攤還25,000元，按期向原告支付，原告並同意展延自110年1月起開始攤還（最末期即113年4月）。然被告於系爭租約存續期間內，於110年5月至7月、112年1月、4月、7月、12月等7期，均未按期攤還，而被告僅曾於110年9月、113年5月各補付25,000元，迄今尚積欠5期金額共125,000元未為給付等情，業據原告提出系爭租約為證，被告不爭執系爭租約上開約定內容及其尚未給付5期金額共計125,000元等事實，惟辯稱系爭租約租期未屆滿，等於是冷氣被強制收回，而冷氣殘值超過原告請求之125,000元，故被告無須給付等語（訴字卷第184頁）。而查，系爭租約第6條第3項明確約定：冷氣空調設備（以100萬為原告支出上限）由原告安裝設置並驗收功能正常後交予被告使用，雙方依約定被告必須自109年9月起以100萬元分40期，每月攤還25,000元，按期向原告支付，其最終所有權歸屬原告，被告善盡保管之責任，租期結束需原物歸還予原告等內容（補字卷第23頁），兩造並合意展延自110年1月起開始攤還，至113年4月止共計40期，則被告依系爭租約第6條第3項之約定，應自110年1月起至113年4月止，每月攤還25,000元，不因系爭租約嗣於113年7月19日終止而生影響，被告猶以前詞置辯而拒絕給付積欠之5期金額共計125,000元，要屬無據。是原告依系爭租約第6條第3項之約定，請求被告給付積欠之5期金額共計125,000元，應屬有據，經扣除原告所主張應扣抵之8,601元（被告於系爭租約存續期間代原告繳納之公共電費3期，每期各2,867元，共8,601元，見訴字卷第83頁），原告請求被告給付116,399元（計算式：125,000元-8,601元=116,399元），為有理由，應予准許。
㈤至原告主張依系爭租約第3條第2項後段約定，被告如就系爭租約之租金給付申報為原告所得，被告願加給各按每月租金10%、2%計算之所得稅款補貼及健保費補貼予原告，則於系爭租約存續期間內，被告共應給付原告所得稅款補貼61,000元、健保費補貼12,200元等情，此為被告所否認，辯稱系爭租約第3條第2項後段「（開發票另加10%所得稅及2%健保費）」意思是原告要開立收取租金的發票或收據給被告，才有另加10%所得稅及2%健保費，但原告沒有開立發票或收據給被告，兩造亦無約定如被告申報租金支出則須補貼原告應繳納之所得稅款及健保補充保費，故被告不須給付所得稅補貼款及健保費補貼款予原告等語。而查，觀諸系爭租約第3條第2項後段約定「（開發票另加10%所得稅及2%健保費）」之內容（補字卷第21頁），其所記載「開發票」之文字，實有疑問，倘如原告所主張係指「被告將系爭租約之租金給付申報為原告之所得，即由被告負擔10%所得稅及2%健保費」之意思，何以記載「開發票」之用語，亦未據原告具體說明；又被告當庭陳稱原告之弟弟是會計師，簽立系爭租約之過程係由原告之弟弟與被告之訴訟代理人接洽等語（訴字卷第184頁），原告就此未予否認，而公司向自然人承租房屋供營業使用，如租金超過一定金額，相關租賃所得稅及全民健保補充保費本應由出租人負擔，原告應知之甚詳，倘兩造有意約定相關租賃所得稅及全民健保補充保費由承租人即被告負擔，理應會於契約明確記載，以杜爭議，豈會以意義不明之「（開發票另加10%所得稅及2%健保費）」文字內容作為約定，原告未合理說明其於締約當時約定上開文字內容之緣由，復未舉出其他證據以資證明兩造有其所主張之約定，是原告主張依系爭租約第3條第2項後段約定，請求被告給付原告所得稅款補貼61,000元、健保費補貼12,200元，難認有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條第2項之約定，請求被告給付積欠之租金146,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即114年2月14日（訴字卷第52-1頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息；及依民法第179條規定，請求被告給付不當得利168,000元及自114年3月12日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付不當得利25,000元；暨依系爭租約第6條第3項之約定，請求被告給付116,399元，及自民事追加、擴張訴之聲明暨準備（一）狀繕本送達被告翌日即114年5月28日（訴字卷第219頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，本判決所命給付之金額總和截至言詞辯論終結日止已逾50萬元，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
民事第一庭 法 官 吳彥慧
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 6 月 16 日
書記官 但育緗