114年度重訴字第206號

原      告  台灣糖業股份有限公司

法定代理人  吳明昌  

訴訟代理人  黃朝貴律師

被      告  家苑健康股份有限公司

兼上列一人

法定代理人  江承彬    指定送達同上

訴訟代理人  王啟安    指定送達同上

上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國114年9月25日言詞辯論終結，判決如下：

被告家苑健康股份有限公司應將附表一所示土地及附表二所示房屋遷讓返還予原告。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告家苑健康股份有限公司負擔百分之99，餘由原告負擔。

二、原告主張：

　㈠原告為附表一所示土地，及坐落其上、如附表二所示111戶房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋、合稱系爭房地）之所有權人。原告以「臺南崇賢循環住宅（銀髮）房地」公告標租之方式，將系爭房地出租予被告家苑健康股份有限公司（下稱家苑公司），原告與家苑公司於113年6月5日就系爭房地簽訂租賃契約書，約定租賃期間自113年6月5日起至123年6月4日止共10年，免計租金6個月，年租金為新臺幣（下同）2,500萬元，第1年年租以百分之80比率計收，第2年年租以百分之90比率計收，第3年年租以百分之百全額計收，由家苑公司依年租金換算為每月租金，外加營業稅，按月計繳予原告（下稱系爭租約），系爭租約並由家苑公司原法定代理人張麗淑（下逕稱其名）擔任連帶保證人。嗣因家苑公司法定代理人變更為被告江承彬（下逕稱其名），兩造遂協議將系爭租約之連帶保證人由張麗淑變更為江承彬。

　㈡惟家苑公司於租賃期間，有諸多違約事項如下：

　⒈系爭房地於113年6月6日點交予家苑公司，扣除免租期6個月後，家苑公司應於113年11月20日繳納第1期租金，但家苑公司除簽約時預納該第1期租金以外，嗣均未繳付任何租金，經原告於114年1月22日以南土字第1140000441號函催告仍未置理（見補字卷第178頁）。

　⒉家苑公司於租賃期間，未經原告同意將租賃權轉讓予訴外人康緹樂齡股份有限公司（下稱康緹公司），或由康緹公司經營等行為，違反系爭租約第6條約定。

　⒊家苑公司未依營運管理計畫書（下稱系爭營運管理計畫書，見補字卷第181至208頁），將所收取之住戶保證金等相關費用，辦理信託並繳入信託帳戶，違反系爭租約第4條第2款約定。

　⒋家苑公司未合法取得主管機關許可，逕將系爭房地之地下室停車場（下稱系爭停車場）交由訴外人悠勢科技股份有限公司（下稱悠勢公司）經營停車場，違反系爭租約。

　⒌家苑公司未申請室內裝修許可即施作公共區域大廳、違規設置廣告看板，經臺南市政府工務局要求改善。

　⒍家苑公司妨礙系爭房地機電保固廠商（即勝光企業股份有限公司，下稱系爭保固廠商）進入系爭房地為必要之保固及檢查、妨礙裝設太陽能光電設備，違反系爭租約第16條第12款、第14款、第15款約定。

　⒎家苑公司逕行移除智慧建築認證相關設施設備、擅自移除設置於系爭房地內之植栽、風災後未修繕逃生指示燈等節，違反系爭租約第8條第2款、第4款、第5款、第6款約定。

　㈢原告曾分別以114年2月7日南土字第1140000727號函、114年3月5日南土字第1140001638號函通知家苑公司限期改善違約事項，家苑公司仍未改正，原告遂以114年3月14日南土字第1140001934號函為終止系爭租約之意思表示，復於114年9月25日於本院言詞辯論期日中，再次當庭為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約業已終止。

　㈣另家苑公司於租賃期間未將系爭房屋之智慧建築相關設備、鋁企口天花板、逃生指示燈修復、回復，顯未盡承租人保管義務，且家苑公司擅自拆除系爭房屋之智慧建築相關設備且未回復，原告因此無法辦理智慧建築標章評定，致原告所繳納規費無法全額退還，總計受有248,641元【計算式如附表三】之損害。

　㈤爰依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權、不完全給付、系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：家苑公司應將系爭房地遷讓返還予原告；家苑公司及江承彬應連帶給付原告248,641元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行（見補字卷第13至14頁）。

三、被告答辯：

　㈠原告所提出之系爭租約，缺少契約書首頁及附件，內容不完整，被告否認系爭租約形式上真正；家苑公司已繳納保證金及預繳1個月租金，然原告迄未點交系爭房地，亦未交付系爭房屋竣工圖，依系爭租約第16條第2款約定，免計租金自點交日起算，故被告尚無需給付租金，又被告不確定有無收到原告催告公文。

　㈡康緹公司負責人也是江承彬，因家苑公司統一編號被設為警示，帳戶無法使用，被告於會議中有向原告反應這個問題，並跟原告提及會以第三人名義處理收付帳戶，當時並未說第三人為康緹公司，後來為了解決收付帳款問題，遂與康緹公司簽立委託經營契約書，但並非租賃權之讓與，亦非委託康緹公司全面經營管理，被告並沒有違反系爭租約第6條之意思，被告也有跟想來承租的民眾說這件事情，但原告僅稱這是被告自己經營管理的事情，與系爭租約無涉。

　㈢系爭營運管理計畫書是被告提供予原告，但被告投標時已提過營運管理計畫書，也經原告審查過，惟原告於被告得標後強勢要求被告重提修正版營運管理計畫書即系爭營運管理計畫書，系爭營運管理計畫書也沒有經過原告內部的審理辦法，且被告還未將系爭房地住戶之租金信託，是因為原告利用媒體散佈對被告不利之消息，以致銀行暫緩被告的信託申請。　　

　㈣系爭停車場並非被告設置，而是悠勢公司設置，因被告沒有經營停車場能力，遂委託悠勢公司協助管理，而悠勢公司遭臺南市政府交通局裁罰，係因原告未能提供竣工圖，導致無法合法申請停車場登記證。

　㈤被告並未收到補字卷第213至215頁之臺南市政府工務局函文，被告雖有在系爭房屋門口設置看板，但依系爭租約第8條第4項約定，只需負擔罰款，並不影響系爭租約之效力。

　㈥被告不會有妨礙、禁止原告或系爭保固廠商進入之情事，只是當時已有銀髮住戶居住，被告希望出入要登記，被告並未擅自移除智慧建築設備，係為了配合裝修公司之工程，暫時做了一些處置，這些設備亦都完好，原告亦未告知哪些智慧建築設備不能動。

　㈦並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行（見重訴卷第252頁）。

四、本院之判斷

　㈠被告否認原告所提系爭租約(見補字卷第148至163頁)形式之真正，並提出其所執有之系爭租約(見重訴卷第100至115、164至180頁)，經本院互核兩造所提出之系爭租約，除原告所提系爭租約第1頁首次簽約日期為手寫(見補字卷第148頁)；被告所提系爭租約第1頁首次簽約日期為印戳(見重訴卷第100頁)以外，系爭租約其餘條文之文字、排版均相同，又原告所提因家苑公司法定代理人變更，而改由江承彬擔任連帶保證人之113年9月20日協議書(見補字卷第274至275頁)，亦與被告所提協議書(見重訴卷第158至159頁)相符，是本件堪認原告與家苑公司於113年6月5日簽立系爭租約，租期約定為10年，嗣因家苑公司法定代理人變更為江承彬，故原告與江承彬於113年9月20日簽訂協議書(見補字卷第274至275頁，重訴卷第158至159頁)，將系爭租約之連帶保證人變更為江承彬。

　㈡又所謂點交，一般係指清點、交付，基於契約約定或法律規定，現實上將占有移轉之程序。查家苑公司已陸續將系爭房屋出租予銀髮住戶；家苑公司與康緹公司簽立委託經營契約書；家苑公司委託悠勢公司協助管理系爭停車場，堪認系爭房地已由家苑公司取得占有權。況系爭租約第4條第1項約定：系爭房地應於簽約並辦妥公證之日起7日內，由原告與家苑公司會同點交，原告按現況辦理點交，家苑公司逾期未點交，視為已完成點交作業。則系爭租約於113年6月5日公證(見補字卷第164至167頁原告所提公證書，重訴卷第160至163頁被告所提公證書)，應認系爭房地至遲於113年6月13日起視為點交。

　㈢按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。查系爭租約第5條第1、2、3項約定：系爭房地年租金為2,500萬元，第1年年租以百分之80比率計收，第2年年租以百分之90比率計收，第3年年租以百分之百全額計收，由家苑公司依年租金換算為每月租金，外加營業稅，於每月20日計繳予原告，第1個月租金應於簽約並辦妥公證之日繳納，爾後各月租金應分別於前月20日前繳納，逾期未繳租金，經原告定10日催告仍未繳納，除積欠租金仍應照繳外，應給付懲罰性違約金；系爭租約第10條第1項第2款約定：積欠租金達2個月，且遲延給付達2個月，經原告定期催告，仍未依期給付，原告得終止系爭租約；系爭租約第16條第2項約定：免計租金期間最長以點交之日起6個月為限(見補字卷第150、155、157頁原告所提系爭租約，重訴卷第102、107、109、167、172、174頁被告所提系爭租約)。則縱使以113年6月13日視為點交日起算免租期6個月(即113年6月13日至113年12月13日)，家苑公司應自113年12月14日起算租金，且應於前月20日即113年11月20日給付，而家苑公司已繳納第1期租金，為兩造所是認，故家苑公司應自113年12月20日起、按月於每月20日繳納下1期租金，然家苑公司均未繳納，堪認家苑公司自113年12月21日起遲付應繳租金，原告曾於114年2月7日、114年5月7日催告履行(見重訴卷第75、229頁)，家苑公司仍未繳納。

　㈣系爭租約第6條第1項約定：原告同意系爭房地之商業空間、住宅空間、公共空間及停車空間由家苑公司辦理招租或自行運用及經營管理(見補字卷第151頁原告所提系爭租約，重訴卷第103、168頁被告所提系爭租約)。惟查家苑公司於113年12月31日與康緹公司簽立委託經營管理契約書，約定家苑公司將系爭房地委託康緹公司全面經營管理（見補字卷第175至177頁），縱使康緹公司之法定代理人亦為江承彬，但家苑公司、康緹公司在法律上係2個不同法人，則家苑公司委託康緹公司全面經營管理系爭房地，已違反系爭租約第6條第1項。

　㈤系爭租約第4條第2項約定：家苑公司應於簽約日起20日內提出營運計畫書送原告審查同意後依計畫書內容經管理(見補字卷第149頁原告所提系爭租約，重訴卷第101、166頁被告所提系爭租約)，則被告所提予原告，且經原告審查同意之營運計畫書應認為係系爭租約內容之一部。查系爭營運管理計畫書乃被告提供予原告乙情，為被告所是認(見重訴卷第253頁)，而系爭營運管理計畫書經過原告內部審查同意乙情，亦有原告113年11月15日函(見重訴卷第61頁)可佐，則系爭營運計畫書應認為系爭租約內容之一部。又系爭營運管理計畫書第3章第3節第2項第3條記載：為保障簽約住戶之權益，家苑公司所收取保證金性質的相關費用，將繳入家苑公司簽約之金融機構信託帳戶(見補字卷第183頁)等語，然家苑公司迄未將住戶繳納之費用繳入金融機構信託帳戶，違反系爭租約第4條第2項約定。

　㈥原告主張系爭房地地下1樓，未經合法取得停車場登記證即逕予營運收費，違反停車場法第24條規定，暨家苑公司違規設置看板，反建築法第95條之3、第97條之3規定等節，業據提出臺南市政府交通局114年3月5日裁處書(見補字卷第211頁)、臺南市政府工務局114年3月4日南市工使一字地0000000000號函（見補字卷第213頁）、臺南市政府工務局114年3月31日南市工使一字第1140498567號函（見補字卷第214頁）等件為證，則原告主張系爭房地有未依法令規定使用之情，堪予認定。被告固以停車場係悠勢公司設置等語置辯，惟被告自陳：因無經營停車場能力，遂委託悠勢公司協助管理等語，縱使被告所辯為真，則悠勢公司堪認為家苑公司之使用人，依民法第224條規定，悠勢公司關於債之履行有故意或過失時，家苑公司應負同一責任。

　㈦原告主張家苑公司妨礙系爭保固廠商進入系爭房地為必要之保固及檢查、妨礙裝設太陽能光電設備，違反系爭租約第16條第12款、第14款、第15款約定；逕行移除智慧建築認證相關設施設備、擅自移除設置於系爭房地內之植栽、風災後未修繕逃生指示燈，違反系爭租約第8條第2款、第4款、第5款、第6款約定等節，固提出工程保固暨標章取得切結書、原告與系爭保固廠商簽立之工程承攬契約書、會議記錄、保固期滿協調會開會通知書、系爭保固廠商114年2月27日函(見補字卷第219至247頁)等件為證，惟細譯上開證據資料，均為原告與系爭保固廠商間之契約、往來資料、會議紀錄，尚難依此逕認家苑公司有原告上開所指摘之情事。

　㈧系爭租約第10條第1項約定：家苑公司有⒈違反系爭租約任一規定；⒉積欠租金達2個月，且遲延給付達2個月，經原告定期催告，家苑公司仍未依期給付；⒊違反法令或非法使用時，原告得終止系爭租約(見補字卷第155頁原告所提系爭租約，重訴卷第107、172頁被告所提系爭租約)。查家苑公司違反系爭租約之情，業經認定如上，是原告主張有權終止系爭租約，應屬有據。又原告稱：曾於114年3月31日在系爭房地現場，當場對被告為終止系爭租約、請求返還系爭房地之意思表示等語(見重訴卷第252頁)，然為被告否認，原告就此未舉證以實其說，固難憑採，但原告復於114年9月25日當庭為終止系爭租約之意思表示(見重訴卷第252頁)，是系爭租約業經原告合法終止，原告依照前開規定，請求家苑公司返還系爭房地，為有理由，應予准許。

　㈨另原告主張：家苑公司於租賃期間未將系爭房屋之智慧建築相關設備、鋁企口天花板、逃生指示燈修復、回復，未盡承租人保管義務，又擅自拆除系爭房屋之智慧建築相關設備且未回復，原告因此無法辦理智慧建築標章評定，致原告所繳納規費無法全額退還，總計受有附表三所示248,641元損害等語，固提出現場照片（見補字卷第266至269頁）、財團法人台灣建築中心114年4月1日中建智字第1141260288號函（見補字卷第270至271頁）、智慧建築標章申請評定收費帳戶通知表、交易證明單（見補字卷第272至273頁）等件為證，惟原告未提出設備之購買收據或進貨證明，而上開現場照片亦無法證明原告主張之智慧建築相關設備實際存放現場並受有損害，又申請智慧建築標章評定所繳納之申請費用，係原告委託財團法人台灣建築中心申請評定之費用，難以認定係家苑公司未盡善良管理人之注意保管租賃物所生之「損害」，是原告此部分主張，為無理由。。

　㈩綜上，原告依系爭租約第10條約定，於114年9月25日合法終止系爭租約，並請求家苑公司返還系爭房地，為有理由，應予准許；另原告主張家苑公司、江承彬應連帶賠償248,641元部分，難認已盡舉證責任，此部分主張，難認有理由。

五、綜上所述，原告請求家苑公司將系爭房地遷讓返還予原告，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則應駁回。

六、本件家苑公司違反系爭租約之待證事實，業經認定如前，被告聲請本院調取系爭房地之竣工圖、原告辦理標租德安百貨大樓之全部資料，均不影響家苑公司違反系爭租約第6條第1項、建築法，及悠勢公司違反停車場法之認定，被告此部分調查證據之聲請，及言詞辯論終結後再開辯論、傳喚張麗淑為證人之聲請等，礙難准許，併此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　

八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，本院審酌系爭房地於本件起訴前已有銀髮住戶，系爭房地之遷讓返還涉及公共利益，經核就主文第1項部分，該部分性質上不宜假執行，而其餘原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行亦失所附麗，故原告假執行之聲請，則予駁回。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　11　　月　　11　　日

　　　　　　　　　民事第二庭　　法　　官　王淑惠

附表一：

附表二：

附表三：