113年度南簡字第999號

原      告  昀渼不動產企業有限公司

法定代理人  林秉均  

訴訟代理人  丁曉琬  

原      告  石丹扉  

訴訟代理人  李濰樂  

上二人共同  

訴訟代理人  謝菖澤律師

            蘇淑珍律師

被      告  吳曼麗  

訴訟代理人  張宇脩律師

            魏仰宏律師

上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國114年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告昀渼不動產企業有限公司新臺幣352,000元。

二、被告應給付原告石丹扉新臺幣100,000元，及自民國113年5月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔百分之72，原告昀渼不動產企業有限公司負擔百分之28。

五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如分別以新臺幣352,000元、新臺幣100,000元為原告昀渼不動產企業有限公司、石丹扉預供擔保，各得免為假執行。

一、原告起訴主張：

　㈠原告昀渼不動產企業有限公司(下稱原告昀渼公司)經營房屋仲介業務，於民國113年3月17日受被告委託銷售門牌號碼臺南市○○區○○路00號7樓之9暨臺南市○○區○○段00地號土地(下稱系爭房地)，雙方並簽訂有土地專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)、委託銷售契約內容變更同意書(下稱系爭變更同意書)，約定銷售總價新臺幣(下同)900萬元，該底價含仲介費百分之4。原告昀渼公司於113年4月17日覓得買方即原告石丹扉，原告石丹扉於當日委託原告昀渼公司仲介向被告議價購買系爭房地，簽訂有確認書暨買賣議價委託書(下稱系爭議價委託書)，同時交付現金10萬元作為原告昀渼公司居間向賣方洽談承購條件之用。被告於113年4月17日19時在系爭議價委託書親自簽名，表示同意依買賣議價委託書第貳條「承購條件」出售，並由原告昀渼公司代為收受買方支付之10萬元定金，約定買賣總價款880萬元，因買方之出價條件已達被告委託銷售契約之委託價格，並簽收定金在案，依買賣議價委託書第2條第4項，買賣契約已告成立。

　㈡嗣後被告片面不願履行契約，經原告多次催促無效，原告昀渼公司於113年5月2日寄發臺南虎尾寮郵局存證號碼000067號存證信函(下稱系爭存證信函)，催告被告於函到7日內依約出面辦理後續買賣事宜，被告於113年5月3日收受送達，惟迄今仍拒絕履約，原告昀渼公司依系爭委託銷售契約第5條第1項、第2項第3款，請求被告給付528,000元(其中352,000元為服務報酬；176,000元為違約金)。原告石丹扉已交付10萬元定金，被告無正當理由違約不賣，乃可歸責於被告，原告石丹扉依系爭議價委託書第2條第4項，請求被告給付20萬元，其中10萬元定金由原告昀渼公司代理收取，故本件原告石丹扉請求被告給付10萬元等語。

　㈢並聲明：

　1.被告應給付原告昀渼公司528,000元，及自存證信函送達翌日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之利息。

　2.被告應給付原告石丹扉10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之利息。

　3.訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：

　㈠被告與原告昀渼公司簽立之系爭委託銷售契約、系爭變更同意書，及被告與原告石丹扉就是否達成買賣標的價格意思合致之系爭議價委託書之簽定，均僅由不動產營業員陳沐溱與被告接洽，契約上用印之不動產經紀人李三川與原告昀渼公司之負責人林秉均從未出面與被告就系爭房地之出售事宜進行任何說明，亦未提供不動產說明書予被告，故上開契約之簽定過程顯已違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條之強制規定，依民法第71條之規定係屬無效。因此，原告依上開契約之內容向被告請求自無理由。

　㈡縱認上開契約並非無效，依原告主張及系爭委託銷售契約第5條第1項、第2項後段及第2項後段第3款之約定，原告認其已完成仲介之義務，要求被告依系爭委託銷售契約第2項後段約定給付銷售總價百分之4服務報酬，則被告對於原告昀渼公司顯無違反系爭委託銷售契約應負之義務，故原告昀渼公司向被告請求百分之2違約金顯無理由。又依系爭委託銷售契約書第4條及第2條約定，原告昀渼公司於被告簽訂系爭議價委託書時，即得向被告請求居間報酬，且被告對原告昀渼公司所負之義務，並無與原告覓得之買方完成簽定買賣契約、移轉登記及交付房屋之義務，被告對原告昀渼公司既無債務不履行之情形，則原告依民法第250條第1項規定不得請求給付違約金。縱認原告昀渼公司得向被告請求百分之2違約金，然衡酌本件原告昀渼公司係具有諸多不動產交易經驗之仲介公司，且買空賣空的居間交易過程動輒收取不菲之居間報酬，此與僅為一般屋主的被告，購屋售屋次數均屈指可數，對於不動產交易價格既不敏感也不瞭解實際市場行情自無法相比。況原告昀渼公司利用「遊說手段」，使被告在精神壓力下簽下同意書，且未依不動產經紀條例之規定向被告提出交易説明書以說明狀況，復又利用諸多定型化契約條款約定違約金之責任，以層層手段迫使被告無法在最充分意願之價格出售其畢生積蓄購得之房屋，可知原告昀渼公司對於被告最終違約之結果非無可責難之處。況原告昀渼公司既已得向被告收取居間報酬，衡酌房屋仲介市場上雖最高可收取百分之6之酬金，但實際上並未收滿之情形比比皆是，可知房屋仲介行業所必須支出之交易成本實際上是遠低於百分之6居間酬金，原告昀渼公司實際上所受有之損害遠低於已收受百分之4之報酬。綜合上開原告昀渼公司所受損害甚微，且違約結果之發生緣由亦非全部係被告單方所造成，故此部分違約金亦應酌減至零始為允當。

　㈢縱認被告與原告石丹扉間買賣契約意思表示合致，然原告石丹扉於締約過程並無任何助力或出資，更未支出任何成本於交易上，兩造所約定之10萬元定金價格實屬過高，應類推適用民法第252條規定予以酌減。縱認原告石丹扉與被告間之買賣契約成立，而其後係因可歸責於被告致契約無法履行，然原告石丹扉於交易過程中，實際上僅向原告昀漢公司出價，此外不曾有任何為交易的成立付出成本，且原告石丹扉向被告請求加倍返還定金，係因原告昀渼公司大量使用定型化契約條款之方式，利用典型精神疲勞施壓之方式，迫使被告讓步。原告石丹扉向被告請求加倍返還其定金，顯與其損害不成比例，故應酌減至零始為適妥。

　㈣並聲明：

　1.原告之訴駁回。

　2.訴訟費用由原告負擔。

　3.若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、兩造不爭執之事項：

　㈠原告昀渼公司與被告於113年3月17日簽訂系爭委託銷售契約及系爭系爭變更同意書。

　㈡被告於113年4月17日在系爭議價委託書之賣方欄簽名，表示⒈同意依承購條件880萬元出售系爭房屋，⒉已收訖買方支付之定金。

　㈢被告於113年5月3日收受原告昀渼公司寄發之臺南虎尾寮郵局67號存證信函。

四、得心證之理由

　㈠原告昀渼公司依系爭委託銷售契約第5條第1項、第2項及系爭議價委託書第2條第4項，請求被告給付528,000元及利息，有無理由？

　1.按經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，不動產經紀業管理條例第4條第4、7款定有明文。經查，系爭委託銷售契約及變更同意書實際為原告昀渼公司之營業員陳沐溱與被告接洽簽立，嗣由經紀人李三川審核簽章確認等情，為被告所不爭執，並經證人李三川到庭結證無訛(見本院卷第160頁)。次查，陳沐溱係領有不動產經紀營業員證明，係屬不動產經紀業管理條例第4條第7款之

　　經紀人員，此有原告提出不動產經紀營業員證明在卷(見本院卷第171、203頁)，依前開規定營業員陳沐溱得協助經記人李三川執行仲介業務，是由陳沐溱與被告接洽解說系爭房地居間仲介流程，協助簽立系爭委託銷售契約、變更同意書、議價委託書，依法有據，並無違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條之規定。再者，不動產經紀業管理條例為管理經紀業者之條例，關於經紀人員違反上開規定，不動產經紀業管理條例第29條、第30條亦定有懲戒等之行政罰規定，可見不動產經紀業管理條例第22條、第23條應屬取締規定，而非效力規定，故縱認有違反前開禁止規定，兩造間私法契約之效力，並無受影響。是認被告抗辯系爭房地買賣仲介僅由營業員陳沐溱與被告接洽，違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條規定，依民法第71條為無效云云，自屬無據，並無可採。

　2.次查，被告與居間人即原告昀渼公司簽立系爭委託銷售契約後，經原告昀渼公司媒介原告石丹扉表示以880萬元買受系爭房地，原告石丹扉並簽立確認書、系爭議價委託書予原告昀渼公司，原告昀渼公司之營業員陳沐溱則將上情報告被告，並媒介雙方為系爭房地買賣，被告乃於系爭議價委託書勾選「賣方同意依承購條件出售，並已收訖買方支付之定金，本不動產買賣同意使用不動產買賣價金信託履約保證。」，且簽名確認之，此有系爭議價委託書在卷可稽(113年度南司簡調字第603號卷第29頁；下稱調字卷)，足見被告已同意以總價880萬元將系爭房地出賣予原告石丹扉。被告雖抗辯，原告昀渼公司所屬員工以冗長會議逼迫被告，因其罹患淋巴癌第4期，體力無法負荷，故於系爭議價委託書簽名同意云云，並提出中山醫學大學附設醫院正子造影檢查報告為證(見本院卷第139、140頁)。惟查，系爭議價委託書於被告勾選同意選項之下方即併列有「賣方不同意依購條件出售，但同意針對買方將出售價格調整為【空白】元整。」等語，可知被告於簽立系爭議價委託書時，仍得勾選其他選項，填載其願出售之金額，交由原告昀渼公司繼續與原告石丹扉議價，足見被告辯稱遭原告昀渼公司逼迫，體力不繼始簽立系爭議價委託書云云，並無可採。

　3.又查，系爭委託銷售契約第5條違約處理約定「一、甲方(即被告)有本條第2項各款情形之一者，視為乙方(即原告昀渼公司)已完成仲介之義務。二、除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第一項第二條委託銷售總價百分之4計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之6(其中百分之4為服務報酬、百分之2為違約金)。…⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」等語，此有系爭委託銷售契約在卷可參(見調字卷第23頁)。本件被告既於系爭議價委託書簽名同意原告昀渼公司所媒介之買方即原告石丹扉以880萬元買受系爭房地之承購條件，卻拒與原告石丹扉簽立買賣契約，業經認定如上，則原告昀渼公司依系爭委託銷售契約第5條第1項、第2項第3款約定請求被告給付違約金，自屬有據。至於，原告昀渼公司與被告間之居間服務報酬，於系爭委託銷售契約第4條另有約定，然本件原告昀渼公司係以被告有系爭委託銷售契約第5條第2款第3款事由，依前開約定請求被告給付違約金，則被告以原告昀渼公司主張其已完成仲介之義務，而請求被告依給付銷售總價百分之4服務報酬，及被告對原告昀渼公司並不負有與原告石丹扉簽立買賣契約為由，抗辯被告請求百分之2違約金，並無理由云云，容有誤解。

　4.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。經查，系爭委託銷售契約第5條第2項並未言明違約金為懲罰性違約金，且原告昀渼公司居間媒介系爭房地買賣成立時，得依系爭議價委託書第4條約定請求被告應給付銷售總價的百分之4報酬，另依確認書第7條向原告石丹扉請求銷售總價的百分之2報酬，可見系爭委託銷售契約第5條約定屬損害賠償總額預定性質之違約金。本院審酌被告拒絕與原告石丹扉簽訂買賣契約，造成原告昀渼公司未能向買、賣雙方收取因簽定買賣契約而各按銷售總價的百分之4、百分之2計算之服務報酬，惟原告昀渼公司依系爭委託銷售契約所負之義務，除居間仲介外，另包括過戶及交屋手續之協助，本件因被告之違約，雖致原告昀渼公司受有服務報酬之損失，但亦省去原告昀渼公司本應處理之過戶及交屋等事務所需付出之人事、勞務費用，是審酌原告昀渼公司損害等一切情狀，認原告昀渼公司請求被告按銷售總價的百分之6計算之違約金，仍屬過高，應核減為按銷售總價的百分之4計算即352,000元（計算式：0000000×4%＝352000）為適當，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又承前所述，系爭委託銷售契約第5條約定之違約處理，係屬損害賠償總額預定性質之違約金，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院86年度台上字第2165號、87年度台上字第361號裁判意旨參照）。是以，原告昀渼公司就前開352,000元損害賠償性質之違約金，另請求自存證信函送達翌日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之遲延利息，為無理由，不應准許。

　5.基上，原告昀渼公司依系爭委託銷售契約第5條約定請求被告給付352,000元之違約金，依法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　

 ㈡原告石丹扉依系爭議價委託書第2條4項約定，請求被告加倍返還定金10萬元及利息，有無理由？

 1.再按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。又按定金之性質，因其作用之不同，通當可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號判決意旨參照）。另按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。再按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，性質各不相同（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。由此可知，若買賣雙方於交付款項時，雙方明定願於其後一定期日簽立正式買賣契約本約，而非於交付定金或議價保證金同時簽立正式買賣契約時，則買賣雙方之真意，應屬買賣雙方保留是否正式簽立買賣契約所酌留猶豫期間之安排，買受人所交付款項，無論該款項稱為定金或議價金或斡旋金，其性質應屬立約定金，否則即無庸約定另一期日再行簽約之理甚明。再者，立約定金係在契約成立以前所支付，用以擔保主契約或本約之成立之定金，與違約定金係為確保契約之履行為目的，以主契約或本約之存在為前提之定金有別，違約定金因係作為契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，故如約定之違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，該過高部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人始得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金。

 2.經查，原告石丹扉於113年4月17日簽立確認書及系爭議價委託書，委託原告昀渼公司居間斡旋以880萬元購買系爭房地，原告石丹扉並依系爭議價委託書第3條約定以現金10萬元交予原告昀渼公司作為買賣議價金，經原告昀渼公司媒介被告，被告便於該日於系爭議價委託書簽名。又依系爭議價委託書第6條約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算7日內完成簽訂不動產買賣契約書，買方並同意仲介公司指定之特約地政士(代書)辦理一切產權過戶事宜」等語，此有系爭議價委託書在卷可稽(見調字卷第29頁)，可知依前開系爭議價委託書之約定，於議價成功後，原告石丹扉與被告皆有依議價條件出面另行簽立不動產買賣契約書之義務，故此時該議價金係用以擔保兩造日後依議價條件洽商簽立買賣契約，以免任一方事後反悔不買或不賣，影響買賣契約之成立，揆諸前開說明，原告石丹扉給付10萬元定金，應屬立約定金，且此時買賣契約既尚未成立，該定金即與擔保買賣契約之履行無關，自非屬違約定金。

 3.復按當事人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約(買賣契約)之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定(最高法院93年度台上字第441號判決意旨參照)。查，被告受領定金10萬元，後無故反悔不與原告石丹扉訂立買賣本約，致買賣本約無法成立，被告自屬可歸責，則原告依系爭議價委託書及類推適用民法第249條第3款規定(原告主張適用民法第249條規定，容有錯誤)，主張被告應加倍返還其所受之款項即20萬元，扣減中由原告昀渼公司代理收取10萬元議價金後，被告應給付原告石丹扉10萬元，為有理由，應予准許。

 4.依四、㈡、1.之說明，立約定金係在契約成立以前所支付，用以擔保主契約或本約之成立之定金，與違約定金係為確保契約之履行為目的，以主契約或本約之存在為前提之定金有別。被告援引最高法院108年台上字第2012號、109年度台上字第1031號判決認定之事實為違約定金或違約金，與本件事實不同，自不得比附援引。基此，原告石丹扉所交付之10萬元定金係用以擔保系爭房地買賣本約成立，為立約定金，非屬違約定金之性質，業經認定如上，則被告拒絕簽訂買賣本約，並無民法第252條違約金酌減規定之適用，故被告主張給付加倍定金過高應適用民法第252條規定酌減等語，即乏所據。

 5.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告類推適用民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金，為未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年5月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。　

五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約、議價委託書及類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付⑴原告昀渼公司352,000元之違約金；⑵原告石丹扉10萬元，及自113年5月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　18　　日

　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　

　　　　　　　　　　　法　官  田幸艷　 　

以上正本證明與原本無異。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　18　　日

　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱