113年度上易字第234號

上  訴  人  翁培郡  

            王婉淳  

上二人共同

訴訟代理人  藍慶道律師

被上訴人    竑城科技股份有限公司

法定代理人  蔡美惠  

訴訟代理人  李孟仁律師

            陳文忠  

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年5月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（112年度訴字第2235號）提起上訴，本院於115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

一、本件被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（重測前為○○段○○段000地號土地，下稱系爭土地）為伊所有，分別遭上訴人王婉淳所有如臺南市臺南地政事務所（下稱臺南地政）民國113年2月7日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A部分3.61㎡建物（下稱編號A部分）、上訴人翁培郡所有如附圖所示編號B部分9.91㎡建物（下稱編號B部分）無權占用。爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人分別拆除A、B部分建物並騰空返還所占用部分之系爭土地等語。 

二、上訴人則以下列情詞置辯，並分別求為判決駁回被上訴人本件請求：編號A部分為臺南市○○區○○段000號建物之西側及北側牆壁，編號B部分則為同段191號建物之東側及北側牆壁。緣編號A、B部分建物於39年或40年間，曾經同屬當時系爭土地所有權人即訴外人葉傅查某、李葉錦治、李清池等3人（下稱葉傅查某等3人）所有，嗣因土地分割及建物輾轉讓與，致使編號A、B部分與系爭土地之所有權人變為相異之人，依民法第425條之1規定及其法理，編號A、B部分於房屋得使用期限內，推定有租賃關係。上訴人王婉淳、翁培郡係分別於110年7月21日、109年8月25日以買賣為原因取得編號A、B部分建物所有權，自應繼受上開租賃關係之合法占有權源，被上訴人無從向伊等請求拆屋還地。又縱認編號A部分係訴外人曹勇於取得192建號建物所有權後所增建，然系爭土地之歷次所有權人既均未曾異議，且系爭土地被上訴人之前手李慕華於107年5月24日會同臺南地政至系爭土地鑑界時，即受臺南地政人員告知編號A建物越界之事實，卻仍未向伊等即時異議，依民法第796條第1項規定，不得請求拆除，且本於後手權利不得優於前手之法理，被上訴人自無從向上訴人請求拆屋還地。另縱認本件應拆屋還地，然編號A部分既已占有系爭土地相當時日，衡諸使用人居住安定及被上訴人取回土地之利益，依民法第796條之1規定，A建物亦應免予拆除等語。【原審判命上訴人應分別拆除A、B建物並騰空返還所占用部分之系爭土地，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。】。

三、兩造不爭執事項：

　㈠系爭土地由被上訴人109年12月31日向訴外人李慕華購買，並於110年2月9日辦畢所有權移轉登記（見原審卷第237 頁）。

　㈡臺南市○○區○○段000地號（於99年11月5日重測前為○○段○○段00000地號）土地及其上坐落同段191建號建物（下稱191建號建物，以下均以建號建物分稱之），為翁培郡於109年8月25日以買賣為原因取得所有權全部；而同段319地號（於99年11月5日重測前為○○段○○段00000地號土地）土地及其上192建號建物，為王婉淳於110年7月21日以買賣為原因取得所有權全部（見原審卷第239至241頁）。

　㈢系爭土地之地籍及所有權沿革如下（見原審卷第107、115 頁）：

　　⒈系爭土地於40年11月28日分割出重測後319地號土地，嗣於55年1月29日分割出重測後318地號土地；亦即於40年11月28日前，上開3筆土地之坐落位置均係同一母地即系爭土地（見原審卷第97、127、139頁）。

　　⒉系爭土地於明治40年（即民國前5年）9月28日，係由訴外人吳鴻河、吳金蘭共有，嗣吳鴻河於大正7年（即民國7 年）7月9日將其權利範圍1/2 出賣予吳金蘭，吳金蘭成為唯一所有權人（見原審卷第117頁）。

　　⒊吳金蘭於昭和13年間（即民國27年）死亡，由訴外人吳清湶、吳清吉、吳金井、吳江山、吳清源等5人相續（即繼承），權利範圍均為1/5，嗣吳清湶、吳金井於昭和15年（即民國29年）9月13日將其權利範圍共2/5出售及移轉予訴外人葉燦南，吳清吉之權利範圍1/5因死亡而於昭和15年9月13日由訴外人吳氏敏子相續，吳江山、吳清源、吳氏敏子於昭和15年9月13日將其等之權利範圍共3/5出售及移轉予葉燦南，葉燦南於29年間為○○段○○段000地號土地之唯一所有權人（見原審卷第117頁）。

　　⒋葉燦南於35年12月8日死亡後，訴外人葉銀海、葉傅查某、李葉錦治、葉秀子因繼承而取得權利範圍各1/4（見原審卷第107頁）並於40年8月28日為繼承登記（見原審卷第100頁）。

　　⒌葉銀海、葉秀子於40年10月3日將其等之權利範圍共2/4出售予訴外人李清池，於40年11月28日分割前，土地所有權人為葉傅查某等3人，權利範圍分別為1/4、1/4、2/4（見原審卷第107、100頁）。

　　⒍葉傅查某於54年2月8日將其權利範圍1/4出賣及移轉登記予訴外人李陽文、李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世，並由其等取得權利範圍各1/20（見原審卷第112、101頁）。

　㈣191、192建號建物之沿革如下：

　　⒈191建號建物登記謄本之建築完成日期係空白，於99年11月5日重測前係○○段○○段000○號建物（原審卷第67頁）。又上開建物係於55年2月26日分割自同段203建號建物（見原審卷第97、173、175、177頁）。

　　⒉王婉淳所有之192建號建物之建築完成日期為11年，99年11月5日重測前係○○段○○段00000○號建物（見原審卷第71頁）。

　㈤重測前191、192建號建物所有權之沿革如下：

　 ⒈重測前○○段○○段000○號建物（下稱重測前203建號建物）建築日期為32年，經41年12月10日收件，於42年5月15日登記所有權人為葉傅查某等3人，嗣葉傅查某於54年2月8日將其權利範圍1/4出賣及讓與登記予李陽文、李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世，其等權利範圍各1/20（見原審卷第175頁）。

　 ⒉重測前191建號（即○○段○○段000○號）建物，於55年3 月間自重測前203建號建物分割轉載，並登記為李葉錦治、李清池、李陽文、李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世所有（見原審卷第173頁）。

　 ⒊重測前192建號（即○○段○○段00000○號）建物，係於11年間興建，並辦竣建物所有權第一次登記，訴外人曹勇於41年1月29日以買賣為原因而於42年5月15日登記取得該建物，惟因年代久遠及資料佚失等原因，依土地登記資料無法查得係何人將建物出賣給曹勇（見原審卷第191、195 頁）。又上開建物之基地即重測前319地號土地，亦由曹勇於41年1月29日向葉傅查某等3人購買，而於41年3月27日登記取得所有權全部（見原審卷第147、149 頁）。

　㈥兩造對於臺南地政113年1月18日臺南地所登字第1130005498號、114年4月17日臺南地所測字第1140100516號函復土地台丈建物電子謄本異動索引清冊鑑界申請書、土地複丈成果圖等資料（見原審卷第95至211頁、本院卷二第81至85頁），形式及實質真正均不爭執。

　㈦兩造對原審113年2月7日勘驗筆錄、簡圖、照片及本院114年6月5日勘驗筆錄、照片、附圖、樹枝圖、土地沿革表（見原審卷第247至259、269頁、本院卷二第117至161、253至261頁），均不爭執其內容之真正。

　㈧311地號土地現況如下：

　 ⒈系爭土地西南側與同段318、319地號土地相鄰。而318地號土地其上坐落191建號建物（門牌：296巷11號、構造：磚造1層），其鄰屋即192建號建物（門牌：296巷9號、構造：磚造1層）則坐落於319地號土地上，又上開2建物間具有共同壁。

　 ⒉191建號建物之後方即附圖編號B部分，外觀為加強磚造1層樓平房，無獨立門牌號碼，亦無任何登記資料，於構造上附隨於191建號，二者連為一體，無獨立出入口，亦無法單獨分割而出，且均作為民宿使用。又編號B部分占有系爭土地面積9.91㎡。

　 ⒊192建號建物之後方即附圖編號A部分，外觀為加強磚造及鐵皮構造1層樓平房，無獨立門牌號碼，亦無任何登記資料，於構造上附隨於192建號，二者連為一體，無獨立出入口，亦無法單獨分割而出，且均作為民宿使用。又編號A部分占有系爭土地面積3.61㎡。

　㈨兩造就日和保存科學技術顧問社114年11月10日林字第114111001號函檢附之114年11月6日318、319地號地上物材料相對年代鑑定報告之形式及實質上之真正，均不爭執（見本院卷二第201至223頁）。

四、兩造爭執事項：

　　被上訴人依民法第767條第1項前、中段規定，請求上訴人拆除附圖編號A、B部分，並騰空返還系爭土地，上訴人為下開抗辯，是否可採？

　 ⒈本件得適用、類推適用民法第425條之1規定，或依上開規定之法理，主張有權占有，有無理由？

　 ⒉本件得適用民法第796條第1項或第796條之1規定，主張毋庸拆除附圖編號A、B部分，有無理由？

五、得心證之理由：

　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。是依上開規定，租賃標的需以房屋為限，如非房屋，即無上開規定之適用，合先敘明。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，依民法第 425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其租賃期限至房屋不堪使用時消滅，縱嗣後修繕亦不能使已消滅之租賃關係回復；縱類推適用民法第425條之1第1 項規定，認系爭土地所有人默許系爭房屋繼續使用該土地，並在該屋得使用期限內，有租賃關係存在；惟該屋為磚造，屋齡80年以上，逾財政部所訂固定資產耐用年數25年，且外觀老舊，屋頂原結構崩壞，經鑑定結果，有居住安全上疑慮，已達不堪使用之程度，該租賃關係歸於消滅，不因該屋經多次改造、更新結構而異（最高法院106年度台上字第1891號、109年台上字第2179號裁判意旨參照）。另按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，此為法理之當然解釋。89年5月5日施行之民法第425條之1僅係將上開法理明文規定，故上述土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依上開法理即增訂之民法第425條之1之內容辦理（最高法院92年度台上字第487號民事裁定意旨參照）。　　

　㈡上訴人雖主張如附圖編號A、B部分建物，應有民法第425條之1法定租賃權規定或該項規定法理之適用云云，然為被上訴人所否認。經查：

　　⒈系爭土地於40年11月28日分割出同段319地號土地，於55年1月29日分割出重測後318地號土地等情，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈢），堪認為真實。

　　⒉如附圖編號A部分建物，經送請鑑定結果為：與同段320地號上建物共同壁部分，應於11年間所建造；增建壁體部分下方應為40至49年間所建造，上方應為49年至69年所建；

　　　編號B部分建物，東北側應於民國前5年所建，為原三合院左護龍，北側牆體下方應為11年至40年間所建，上方及與318地號上建物間增建部分，應為90年代至今所建等情，有日和保存科學技術顧問社114年11月10日林字第114111001號函附鑑定報告、114年12月23日日和文保科字第114002號附卷可稽（見本院卷二第201至223頁、第273頁）。復觀之編號A、B所示建物所披覆之鐵皮、屋頂及其上之水塔、冷氣主機等物，均與下方之牆壁所使用之材料及年代有所不同，此有現場照片存卷可參（見本院卷二第123至161頁），應為近代所搭建無訛。是依上說明，318、319地號上建物既為11年間所建造，編號B部分東北側牆面既為原三合院所遺左護龍，即非318地號建物之一部；而編號A、B部分屋頂、鄰接之增建牆壁既為新建，已難認該部分原為房屋之一部。又縱認上開牆壁原先確與318、319地號上建物同為房屋之一部，既然該部分既經拆除重建，則原建物該部分應已不存在。

　　⒊另觀之編號B所示建物北側與系爭土地鄰接之牆壁，其上、下方所使用之材質並不相同，下方左側有鋪貼磁磚，右側則無，中間則留有柱體，該牆上方留有與系爭土地原有建物連接遭拆除之痕跡，有現場照片存卷可參（見本院卷二第123、125頁）。則該牆究為系爭土地原建物拆除後所留，抑或是318地號土地上原有建物之一部，亦非無疑；況該牆壁既無屋頂遮蔽，尤難遽認該牆壁係屬原有建物。

　　⒋綜上所述，系爭土地既已於40年11月28日分割出319地號土地，於55年1月29日分割出318地號土地，而編號A、B所示部分之建物屋頂為系爭土地分割後之近代所建，並非系爭土地分割前即已存在之建物，或原有建物縱曾存在，然現亦經拆除而不存在。揆諸首揭說明，自難認本件有民法第425條之1規定適用之餘地，上訴人既不能證明編號A、B所示建物，於系爭土地分割前即已存在，且現仍繼續存在，其所為上開主張，自無足採。　

　㈢復按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第1項但書及第2項規定，於前項情形準用之，民法第796條、第796條之1分別定有明文。再按逾越地界建築房屋之土地所有人，因損及鄰地所有人之土地所有權，僅在土地所有人非因故意或重大過失而越界建築，且鄰地所有人於該房屋建築當時，知其越界而不即提出異議，該鄰地所有人始不得請求移去或變更其房屋，此觀民法第796條第1項本文規定即明。而土地所有人如不否認越界建築，僅就鄰地所有人於該房屋建築當時，知其越界而不即提出異議一事為抗辯者，自應就此利己事實負證明之行為責任，且其證明須先使法院確信待證事實為真實，鄰地所有人始需就其否認之事實，舉反證以推翻之；參酌民法第796條之1之立法理由，對於鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋者，倘對於社會經濟及當事人之利益造成重大損害，宜由法院斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益及雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者不適用之，始為公允（最高法院111年度台上字第2533號、最高法院109年度台上字第1867號民事判決意旨參照）。

　㈣上訴人雖又主張本件應有民法第796條第1項或第796條之1規定之適用云云，然為被上訴人所否認。經查：

　　⒈系爭土地上原有於大正8年4月1日煉瓦造瓦平家5棟之同段203建號建物，重測前191建號（即○○段○○段000○號）建物，於55年3月間自重測前203建號建物分割轉載，並登記為李葉錦治、李清池、李陽文、李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世所有；重測前192建號（即○○段○○段00000○號）建物，係於11年間興建，並辦竣建物所有權第一次登記，訴外人曹勇於41年1月29日以買賣為原因而於42年5月15日登記取得該建物，惟因年代久遠及資料佚失等原因，依土地登記資料無法查得係何人將建物出賣給曹勇等情，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈤），此部分事實堪予認定。是如附圖編號A、B部分，既非在其主建物所在土地範圍內，當屬事後增建，應可肯認。則系爭318、319地號土地所有人於增建之時，難謂不知有越界建築之情事，而有故意或重大過失逾越地界建築之情，參諸上開說明，自難認有民法第796條第1項或第796條之1規定之適用。

　　⒉上訴人雖另稱：系爭土地之前手李慕華於107年間曾申請就系爭土地為鑑界，即應知悉本件有越界建築之情事，然卻未即時提出異議，是本件應有民法第796條第1項或第796條之1規定之適用云云。惟查：訴外人李慕華雖曾於107年曾就系爭土地申請鑑界，有臺南地政113年1月18日臺南地所登字第1130005498號函附臺南市○○區○○段000○000○000地號土地重測前之人 工登記簿謄本（含新簿、舊簿、日據）、共有人連名簿、土地台帳、同段191、192建號建物之公務用電子謄本（含新簿、舊薄）、異動索引、清冊及鑑界申請書、土地複丈成果圖等附卷可憑（見原審卷第95至211頁）。然上訴人所指李慕華申請鑑界之申請書及複丈成果圖均未記載有何越界建築之情（見原審卷第210、211頁），即難認李慕華確知悉有越界建築之情。

　　⒊再如附圖編號A、B部分所示之建物，雖附隨192、191建號建物，然並非上開建物之主要結構建築，此觀之現場照片即可得知（見本院卷二第137、147、149頁）；且編號A、B部分建物之存在確對於土地之形狀、使用經濟及價值，造成明顯影響，本院斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之權益，亦難認有不予拆除之正當理由。

　㈤綜上，上訴人主張本件有民法第425條之1、第796條第1項或第796條之1規定之適用，被上訴人不得請求拆除系爭建物並請求返還該部分土地云云，均無可採。　　　　　

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求上訴人拆除A、B部分建物並騰空返還所占用部分之系爭土地，自屬正當，應予准許。原審判命上訴人應拆除A、B部分建物並騰空返還所占用部分之系爭土地，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　4 　　月　　1 　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　王金龍

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧

上為正本係照原本作成。

不得上訴。　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　4 　　月　　1 　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心怡

　　　　　　　　　　　　　　

土地建物沿革表

附表一：臺南市○○區○○段000地號土地

附表二：臺南市○○區○○段000地號土地

附表三：臺南市○○區○○段000地號土地