110年度訴字第6170號

原      告  汎德建設股份有限公司

法定代理人  潘才華 

訴訟代理人  楊進興律師

複代理人    李淑寶律師

被      告  蔡龍陽 

訴訟代理人  姚文勝律師

            楊品妏律師

被      告  林佳怡即和風屋

追加被告    財團法人艋舺清水巖祖師廟

法定代理人  周承澤 

訴訟代理人  李逸文律師

複代理人    王筱涵律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年2月17日言詞辯論終結，判決如下：

被告財團法人艋舺清水巖祖師廟應將坐落於如附表一所示土地上如附圖所示編號B部分地上物（面積：19.79平方公尺）、C部分地上物（面積：39.21平方公尺）拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。

被告蔡龍陽、林佳怡即和風屋均應自如附圖所示編號B、C部分地上物遷出。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告財團法人艋舺清水巖祖師廟負擔。

本判決第一、二項，於原告以新臺幣704萬666元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣2,112萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

甲、程序方面:

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限;不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為如附件編號1所示，其後於本件訴訟程序進行中為變更、追加，並於民國111年10月21日以民事更正訴之聲明暨綜合辯論意旨狀將其聲明變更為如附件編號2所示，被告雖表示不同意。惟查，原告起訴時主張被告蔡龍陽以未經保存登記門牌號碼：台北市○○區○○街○段000000號房屋（下稱系爭房屋），無權占用原告所有如附表一所示土地為由，依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告蔡龍陽拆屋還地及給付相當於租金之不當得利；嗣於訴訟中經臺北市建成地政事務所（下稱建成地政所）測量後，復更正拆屋還地之範圍及相當於租金不當得利之金額，此部分應屬補充或更正事實上或法律上之陳述。原告復因財團法人艋舺清水巖祖師廟（下稱祖師廟）表示其方為系爭房屋事實上處分權人，遂於本案審理中追加祖師廟為被告，並以備位之訴請求追加被告祖師廟拆屋還地，及請求蔡龍陽遷出系爭房屋占用系爭土地部分(如附件編號2所示)，核其追加、變更部分，既均本於系爭房屋無權占有系爭土地之同一基礎事實，與原訴之主要爭點相同，證據資料亦得互相援用，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。　

二、被告林佳怡即和風屋經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　

乙、實體方面：

一、原告主張略以：

　⒈本件原告汎德建設股份有限公司(下稱汎德公司)，於109年11月30日向前手蔡錫儀等26人(詳如附表二所示)買受取得如附表一所示坐落台北市○○區○○段○○段000○000地號土地(下稱系爭968、969土地，合稱系爭土地，原證1），並於110年4月21日登記取得系爭土地所有權。原告向前手買受系爭土地時，僅知有地上物無權占用。

　⒉被告蔡龍陽以未經保存登記系爭房屋，無權占用原告所有系爭968地號土地如附圖(即系爭土地複丈成果圖)所示B部分(面積19.79平方公尺)及占用系爭969地號土地如附圖所示C部分(面積39.21平方公尺)，共計占用系爭土地面積為59平方公尺（計算式:19.79+39.21=59），是被告蔡龍陽以系爭房屋如附圖所示B、C部分無權占用系爭土地(以下合稱系爭占用部分房屋)，屬無權占有。又被告林佳怡向被告蔡龍陽承租系爭房屋作為和風屋料理營業使用，系爭占用部分房屋既為無權占有系爭土地，則被告林佳怡承租系爭房屋對原告而言即無合法權源，自應將房屋騰空遷出。

　⒊被告蔡龍陽以系爭占用部分房屋(面積合計59平方公尺)。而系爭968、969地號土地之110年申報地價為76,080元/平方公尺，其占用面積總價值為3,579,564元(計算式:76,080x59=4,488,720)，按10%計算相當於租金不當得利之損害金，合計為448,872元（計算式：4,488,720x10%=448,872元），故原告自得請求被告蔡龍陽自110年4月21日起至返還土地之日止，按每年新台幣448,872元計算相當於租金之不當得利損害金。

　⒋原告為善意第三人，縱系爭土地之前手與被告祖師廟間有贈與法律關係，仍不得以之對抗原告:

　　被告祖師廟故援引前案最高法院74年度上字第2809號判決，以系爭土地前手蔡溪已將系爭土地贈與祖師廟，故在贈與未經合法撤銷前，不能謂租用露店之人為無權占有系爭土地。惟原告取得系爭土地已受土地法第43條及民法第759條之1信賴保護，縱使上開判決所稱「贈與」為真，然贈與為債權契約僅有債之效力，依債之相對性原則，不得以之對抗契約以外之第三人。故縱認系爭土地前有贈與之行為（假設語氣），而原告於買賣契約簽立時並不知情，依不動產公示原則及債之相對性原則，該贈與契約自不得對抗原告。原告購買系爭土地時，基於對土地登記之信賴，確認土地所有權人為蔡錫儀等26人而向其購買（系爭土地上自始僅有蔡家人登記為所有權人），當時僅知悉土地上有房屋無權占用，故於買受土地後再訴請拆屋還地排除侵害即可，依常理及土地登記謄本根本無從可知土地前手與祖師廟間曾有訴訟或有贈與之情事。且觀原告於110年4月2日向本院聲請調解時（原證6)，對象僅為地上營業處所之商號負責人(對於該屋主為誰根本不知），嗣經商號負責人（承租人）告知屋主後，始追加為被告起訴，故原告根本不知系爭房屋與祖師廟之關係，亦不知原地主與祖師廟有何關係。又原告本於物上請求權提起拆屋還地之訴，本應以系爭房屋之事實上處分權人為對象，被告財團法人艋舺清水巖祖師廟(下稱祖師廟)前以函表示其有系爭房屋事實上處分權，原告乃追加祖師廟為本案被告並變更聲明等語。爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明如附件編號2所示。

二、被告蔡龍陽辯解略以：

　⒈系爭房屋及系爭土地(以下合稱系爭房地)原由訴外人被告蔡龍陽之母蔡黃菜(被證1)擁有系爭房地租賃權。蔡黃菜去世後，由被告繼承取得系爭房地租賃權（被證2），被告現將系爭房屋出租予被告林佳怡即和風屋料理使用中。系爭土地原為訴外人蔡溪（32年1月16日殁）所有，因蔡溪生前曾任被告祖師廟代表人，於24年間將系爭土地捐贈予祖師廟，並由祖師廟負擔系爭土地相關稅捐，祖師廟則於其上興建露店（包括系爭房屋），並將系爭房地出租予訴外人藍田（被證4第4、5頁、被證8第4、5頁）。嗣藍田將系爭房地租賃權讓予華天海，蔡黃菜則於52年2月28日間向華天海買受系爭房地租賃權，並持續向祖師廟管理委員會給付系爭房地租金(被證4第4頁、被證8第2、6頁參照）。雖蔡溪之繼承人曾起訴請求蔡黃菜拆屋還地，但經臺灣高等法院74年重上更（二)字第2號判決(下稱前案確定判決)認定，系爭房屋為祖師廟原始興建為祖師廟所有，嗣蔡黃菜輾轉取得系爭房地租賃權為有權使用；惟蔡黃菜並未因讓受使用而就系爭房屋有事實上處分權，故蔡溪之繼承人等不得向蔡黃菜請求拆屋還地(被證8第8頁），並經最高法院74年度台上字第2809號民事判決維持而確定(被證9）。且系爭房屋於祖師廟出租過程中，於46年初編門牌號碼為貴陽街二段115之20號，迄未曾經任何變更(被證10）。

　⒉原告明知系爭房屋坐落於系爭土地為合法使用，卻仍向蔡溪繼承人等購買系爭土地，並於110年4月21日自蔡溪之繼承人等將系爭土地移轉登記予原告(原證1）之隔日（即110年4月22日），旋即向本院聲請對另一被告林佳怡請求拆屋還地，進而提起本件訴訟。被告蔡龍陽使用系爭房地係基於繼受系爭房地租賃權，且被告蔡龍陽並非系爭房屋之事實上處分權人，無拆除系爭房屋之權利，原告依據民法第767條第1項及第179條等規定請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，尚乏有據等語。並聲明:原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。

三、追加被告祖師廟辯解略以：

　⒈被告祖師廟非無權占有系爭土地。系爭土地之原所有權人蔡溪生前將系爭土地捐贈予被告祖師廟，被告祖師廟爰於系爭土地上建蓋系爭房屋，系爭房屋為被告祖師廟所有。然因前管理不善，未將系爭土地辦理過戶予被告祖師廟，致生糾紛。蔡溪既將系爭土地捐贈及交付予被告祖師廟在地上建築露店(包含系爭房屋）租予他人，在未經合法撤銷贈與前，不能謂租用露店者為無權占有系爭土地，即被告祖師廟就系爭土地有使用權。

　⒉原告與系爭土地之前手蔡錫儀等26人間係就系爭土地為通謀虚偽假買賣，實際上為約定借名登記關係。因此，原告以系爭土地所有權人之「名義」行使權利對被告祖師廟請求拆屋還地係屬權利濫用，且違反誠信原則。 由原告所提其與蔡錫儀等26人間就系爭土地於109年11月30日簽署之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約）第七條第一項約定：「乙方（即蔡錫儀等26人，下同）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣等情事(參原證8)，可知蔡錫儀等26人係有告知原告「蔡溪生前將系爭土地捐贈予被告祖師廟」及「蔡錫儀等26人即蔡溪之繼承人繼承蔡溪捐贈系爭土地予被告祖師廟之行為，故渠等無法對被告祖師廟及祖師廟之房屋承租人訴請拆屋還地」等情，故原告明知系爭土地之所有權及使用權係有爭議，遂同意刪除系爭買賣契約第七條第一項約款。再依系爭買賣契約第十五條第一項約定：「甲乙雙方（甲方即原告，下同）同意，按現況點交土地予甲方，地上佔用部分由甲方自行處理，與乙方無涉。」（參原證8)，益見原告明知蔡溪捐贈系爭土地等情。原告非但免除蔡錫儀等26人之賣方擔保責任刪除系爭買賣契約第七條第一項約款，甚至未要求蔡錫儀等26人於系爭土地交割前或給付尾款前負責排除占用狀況，顯見原告明知蔡錫儀等26人「無法」排除被告祖師廟就系爭土地上之合法使用權，遂與蔡錫儀等26人通謀相互為假買賣之虛偽意思表示，實際上係約定借名登記關係，蔡錫儀等26人向原告借名，由原告擔任出名人，利用原告為善意第三人之「外觀」對被告訴請拆屋還地，以擺脫另案最高法院74年度台上字第2809號民事確定判決(被證2)所認定蔡溪之繼承人即蔡錫儀等26人因繼承而應受蔡溪捐贈行為之拘束，此情由於實價登錄網站上查無系爭土地之交易紀錄（參被證4)亦明。故原告提起本件訴訟係權利濫用，且有違誠信原則，故原告不得行使其系爭土地登記名義人之物上請求權。

　⒊縱認原告與蔡錫儀等26人間並未通謀虚偽假買賣系爭土地（僅假設語氣），因原告明知蔡溪捐贈系爭土地等情，卻仍惡意受讓系爭土地、提起本件訴訟，故原告本件權利之行使屬權利濫用及有違誠信原則，仍應受前案所認「蔡溪生前將系爭土地捐贈予被告祖師廟、被告祖師廟有合法使用權」等節拘束。且類推適用民法第425條第1項規定，原告不得向被告請求拆屋還地等語。並聲明：原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。

四、被告林佳怡即和風屋未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　　　

五、得心證之理由:

    本件原告依民法第767條第1項、第179條規定，以先備位請求被告蔡龍陽、祖師廟拆除系爭占用部分房屋並返還系爭占用部分土地，及請求被告蔡龍陽(備位)、林佳怡自系爭占用部分房屋遷出，並向被告蔡龍陽請求無權占有之不當得利等情，為被告祖師廟、蔡龍陽所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭執之事項及本院之判斷，論述如下：

㈠、本件原告先位主張被告蔡龍陽以系爭房屋無權占用系爭土地，依民法第767條第1項先位請求被告蔡龍陽拆屋還地及據此為由先位請求被告林佳怡即和風屋應將系爭房屋遷出;並依民法第179條請求被告蔡龍陽返還相當於租金之不當得利等，均無理由:

　⒈按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項亦有明文。且該條所稱之繼受人，於訴訟標的法律關係為基於物權對於某物得行使之權利關係者，凡受讓標的物之人亦包括在該條繼受人之範疇。次按，就訴訟標的以外當事人主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此為「爭點效」，源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決之目的(最高法院61年台再字第186號、106年度台上字第2321號民事判決意旨參照)。

　⒉經查，系爭土地前地主蔡溪之繼承人前於71年間，曾對訴外人即被告蔡龍陽之母蔡黃菜在內5人(下稱蔡黃菜等5人)起訴主張系爭土地為其等自蔡溪(32年1月16日歿)處繼承而公同共有，蔡黃菜等5人在系爭土地上建築房屋為無權占有，訴請蔡黃菜等5人分別拆除占用系爭土地之房屋（包含系爭房屋，案列本院71年度訴字第9646號），經本院判決蔡黃菜等5人應拆屋還地後，其5人提起上訴，經臺灣高等法院（下稱高院）以72年度上字第551號判決廢棄改判駁回蔡溪之繼承人之起訴，蔡溪之繼承人不服，經最高法院以73年度台上字第1441號判決廢棄發回後，高院再以73年上更㈠字第319號判決駁回蔡黃菜等5人之上訴，再經最高法院第二次判決廢棄發回，高院嗣以74年度重上更㈡字第2號判決廢棄改判駁回蔡溪之繼承人之起訴，復經最高法院以74年度台上字第2809號判決駁回蔡溪之繼承人之上訴而確定(下稱前案)等節，為兩造所不爭執，並經本院依職權調取該訴訟之歷審判決在案可證（見院卷一第231-337頁）。

　⒊次查，由前案歷審判決觀之，蔡溪之繼承人基於所有權訴請蔡黃菜等5人拆屋還地，蔡黃菜等5人是否占用系爭土地房屋之所有權人或事實上處分權人，屬前案之重要爭點，且經該訴訟之兩造當事人為攻擊防禦、舉證，復經法院本於兩造之辯論及卷內資料而為實體判斷，揆諸前揭說明，高院74年度重上更㈡字第2號判決所認定：「四、據證人陳吳月杏在本院具結證明…祖師廟既基於與蔡溪間就有系爭土地贈與契約曾受領該土地交付，並於系爭土地上建有露店(按:包含系爭房屋)連同基地轉租他人…」、「五、…系爭土地上所建建物(按:包含系爭房屋)，為祖師廟所建，並已輾轉將該建物分租與他人使用事實，亦堪認定」、「六、況經查蔡黃菜現使用之台北市○○街○段000○00號建物(按:即系爭房屋)，係目前租戶華天海之手讓受取得，…而據蔡黃菜與華天海所立據內容，僅云『願將現行居住之房屋【目前向祖師廟管理人會租的】…讓與蔡黃菜居住』…契約文字顯已明白交待系租賃房地權利之轉讓，非依地上建物之出售，上訴人(按:即蔡黃菜等5人，下同)所自認向前手承購房屋重建等語，…係出於錯誤供述至明…至房屋稅納稅義務人雖經登記蔡黃菜之名，此亦僅在便於為祖師廟繳稅使然，非可據此即認為有買受系爭土地上房屋所有權之證明…」、「九、系爭土地上建物，既係祖師廟所原始建築而為其所有，上訴人（即蔡黃菜等5人）並未因使用或讓受使用就該建物享有事實上處分權。」（見院卷一第319至327頁)。再者，本件原告係自蔡溪之繼承人即蔡錫儀等26人處買受系爭土地，核屬民事訴訟法第401條第1項所定之繼受人，而被告蔡龍陽為前案當事人蔡黃菜之繼承人，依民法第1148條第1項規定，概括承受蔡黃菜之權利義務關係，且前案確定判決既無顯然違背法令，當事人復未提出何足以推翻原判斷之新訴訟資料，則本件原告及被告蔡龍陽均應受前案確定判決爭點效之拘束，就系爭房屋之事實上處分權人為祖師廟乙節，自不得再為爭執。故本件原告先位主張被告蔡龍陽以系爭房屋無權占用系爭土地，依民法第767條第1項先位請求非該屋事實上處分權人之被告蔡龍陽拆屋還地，及據此先位請求被告林佳應將系爭房屋遷出云云，即屬無據。

　⒋再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。惟房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人或事實上處分權人，而非使用人，受有占有基地利益之人亦為房屋之所有人或事實上處分權人，自不得請求房屋之使用人給付占用土地之不當得利。是以，被告蔡龍陽既非系爭房屋之事實上處分權人，依上說明，其即非受有占用系爭土地利益之人，故原告依民法第179條規定，先位請求被告蔡龍陽返還占用系爭土地之相當於租金之不當得利，亦無理由。

㈡、本件原告備位主張被告祖師廟以系爭房屋無權占用系爭土地，依民法第767條第1項備位請求被告祖師廟拆屋還地，為有理由:　

　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又房屋所有人或事實上處分權人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人或事實上處分權人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出。而本件原告備位主張追加被告祖師廟為系爭房屋事實上處分權人，其以系爭房屋無權占用系爭土地等語，為被告祖師廟所否認。查被告祖師廟固主張原告應受前案確定判決所認訴外人蔡溪業將系爭土地贈與其，其有權使用系爭土地等節拘束，而不得再請求其拆屋還地云云。惟查，原告依買賣契約關係自蔡溪之繼承人處買受並取得登記為系爭土地所有人乙節，業據原告提出被告不爭執形式上真正之土地登記第一類謄本、系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書、跨行匯款回單、匯款申請書、支票簽收單等在卷可稽，堪予採信(見本院卷一第23、25頁、院卷二第311-335頁)。本件原告與被告蔡龍陽依民事訴訟法第401條第1項規定，固應受前案確定判決效力之拘束，然就其等受拘束而不得再於本案中更主張相異於前案確定判決所認定者，亦僅限於前案確定判決就訴訟標的法律關係及重要爭點所為之判斷，參以前案確定判決乃就蔡溪之繼承人基於系爭土地所有權，訴請以系爭房屋無權占有系爭土地之蔡黃菜拆屋還地，其訴訟標的法律關係為蔡溪之繼承人基於物上請求權法律關係，而就重要爭點:蔡黃菜是否系爭房屋事實上處分權人而以該房屋無權占有系爭土地乙節，依前案兩造主張之攻防方法為審認而生爭點效，已如上述。原告備位主張祖師廟為系爭房屋事實上處分權人，其以系爭房屋無權占有系爭土地等語，其中就祖師廟為系爭房屋事實上處分權人乙節與前案之認定無違;至祖師廟是否以該屋無權占有系爭土地相關部分，祖師廟固以原告應受前案確定判決所認定:「蔡黃菜有權使用系爭房地」之拘束，進而原告就祖師廟就系爭土地自屬有權使用乙節，亦不得再為爭執云云，然該確定判決固依蔡黃菜與華天海間立據內容觀之，認其等間係租賃房地權利之轉讓，非依地上建物之出售…等語(見院卷一第324、325頁)，所涉者僅係就蔡黃菜或其繼承人與華天海、蔡黃菜或其繼承人與祖師廟間，依其等間債之關係得享有之權利，亦即前案確定判決認定蔡溪將系爭土地贈與祖師廟，使祖師廟得以該尚未經撤銷之贈與法律關係對抗蔡溪或其繼承人，然祖師廟即自承因前任管理不善而未依上述系爭土地之贈與契約，據以請求債之相對人蔡溪或其繼承人為所有權移轉登記等節在案(見本院卷二第208、卷三第8頁)，是祖師廟既非系爭土地之所有人，前案確定判決亦非認定其等間有何具對世效之權利如用益物權之存在而得為占有系爭土地之本權，基於債之相對性，祖師廟自不得以其與蔡溪間之贈與契約所生債之關係而占有系爭土地乙節，逕予對抗非該債之關係繼受人之原告，自屬灼然，且此實體法律關係之認定，尚與前案就此重要爭點所為之認定:祖師廟與蔡溪間就系爭土地基於贈與關係而占有乙節，並無何相違齟齬之情，則被告所辯原告應受前案就此重要爭點所為之認定之拘束，不得再主張祖師廟就系爭土地基於贈與關係而占有乙節爭執云云，應無理由。

　⒉祖師廟固又以原告與蔡錫儀等26人所成立之買賣契約為通謀虛偽，實際上為借名登記關係，且違誠信原則，屬權利濫用云云。惟按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。查被告無非以系爭買賣契約書中業經刪除第七條第一項及依系爭買賣契約約定，主張原告明知蔡溪贈與系爭土地予祖師廟，且明知賣方無法排除祖師廟就系爭土地之占用，遂與交易前手為通謀虛偽意思表示簽訂系爭買賣契約，然系爭交易實為借名登記關係，以擺脫另案所認定蔡溪之繼承人因繼承而應受蔡溪捐贈行為拘束為主要論據。然查，依系爭買賣契約書所載，原告與賣方即蔡溪繼承人蔡錫儀等26人約定，係以總價5,776萬8,000元之價金買受系爭土地，並以履約保證之方式進行該買賣交易（見本院卷二第311至329頁），況依原告所提之支票影本、支票簽收單、匯款回條等件（見本院卷二第327至335頁），亦可知原告確有依約交付買賣價金予賣方或履約保證專戶。再查，觀諸系爭土地所有權係於110年4月14日原告將尾款匯入履約保證專戶後之110年4月21日，始移轉登記予原告之情（見本院卷二第335頁），溢徵，原告及蔡錫儀等26人已完成給付價金及移轉系爭土地所有權之契約主給付義務。甚且，原告與蔡錫儀等26人，更因原告有遲延給付尾款情事，而另訂補充協議書並請求給付違約金之事實，亦有該補充協議書及匯款單可證（見本院卷二第413至417頁）。基上足證，其等間確有買賣系爭土地之真意，系爭土地之買賣確屬實在。至祖師廟或以其等將系爭買賣契約第七條第後項「乙方（按：即蔡錫儀等26人）保證產權清楚，無他人主張所有權、…、使用權」之約定刪除、或以其等於該契約第十五條第一項約定由原告自行處理系爭土地占用部分、又或以其等間就系爭買賣價金約定低於市價為由，據以推論原告與蔡錫儀等26人係通謀虛偽買賣云云，然系爭買賣契約第七條縱有刪除第一項條文之情，然究非明文約定免除賣方全部擔保責任，況系爭契約第七條尚有第二項:本約簽訂後，乙方不得就買賣標的增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典、讓售擔保等情事或其他張信用之行為。第三項:若因故甲方申貸之金融機構未將核貸款項匯入專戶而存入甲方指示之帳戶，甲方應即配合將該款項存匯入專戶，不得藉故拒絕或拖延等因買賣契約所生權利義務擔保責任之規範，顯非全然排除賣方之擔保責任，況稽諸系爭房屋坐落於系爭土地上本屬至明，買賣契約當事人於磋商過程中，藉由約定自行排除土地上占用物方式，本諸其承擔風險換取其他交易條件如較低之價金，尚與常情無違，準此，被告憑此推論原告明知蔡溪已將系爭土地贈與及明知蔡錫儀等26人無法排除祖師廟就系爭土地合法使用權，甚進而推論系爭買賣係屬通謀虛偽，實為借名登記云云，尚難憑採。至祖師廟再以原告明知蔡溪已將系爭土地贈與其，及明知蔡錫儀等26人無法排除祖師廟就系爭土地合法使用權而與賣方通謀虛偽買賣約定，實係借名關係，以謀擺脫蔡溪之繼承人因繼承而應受蔡溪捐贈行為之拘束，並據而主張原告及蔡錫儀等26人所為有違誠信原則，且原告提起本件訴訟屬權利濫用云云。惟被告就原告是否明知蔡溪已將系爭土地贈與，及明知蔡錫儀等26人無法排除祖師廟就系爭土地合法使用權，而與蔡錫儀等26人通謀虛偽買賣系爭土地，實係借名關係乙節，被告上開主張，實難憑採，已如上述，且被告復未就上情舉證以實其說，是以，被告所辯本件原告乃惡意依虛偽買賣關係受讓系爭土地，為借名登記關係非所有權人，且屬權利濫用、有違誠信原則云云，為無理由。

　⒊祖師廟再辯以蔡溪將系爭土地贈與其後，原告又自蔡溪之繼承人處受讓系爭土地所有權，其得類推適用民法第425條第1項規定繼續有權占有使用系爭土地云云。然民法第425條第1項之買賣不破租賃規定，係保障有償取得物之用益權之人不因出讓用益權之人喪失其所有權而喪失用益權所設之特別規定，目的在於保障有償獲取之使用利益，而蔡溪係贈與系爭土地予祖師廟，故祖師廟實為無償取得系爭土地之使用利益，已難認與民法第425條第1項規定有同一情形應為相同處理之類推基礎，是其此部分辯詞，仍難採之。　

　⒋末查，系爭房屋現由被告蔡龍陽出租予被告林佳怡經營和風屋餐廳使用乙節，除據被告蔡龍陽所自承，並有房屋租賃契約書在卷可稽，且經本院於111年7月5日履勘現場時，為在場之被告林佳怡所是認，此有勘驗筆錄在卷足憑(本院卷二第45、46頁)，足證被告蔡龍陽、被告林佳怡俱為系爭房屋之占有人。則原告本於系爭土地所有人之地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，備位請求祖師廟拆除系爭占用部分房屋、返還系爭占用部分土地，併請求被告蔡龍陽、林佳怡遷出系爭占用部分房屋，均屬有據。

㈢、本件原告備位依民法第179條請求被告蔡龍陽返還相當於租金之不當得利，為無理由:

　　被告蔡龍陽僅為系爭房屋之占有人，並非系爭土地之占有人乙節，業如前所述，其自非享有占有系爭土地利益之人，原告依民法第179條規定，備位請求被告蔡龍陽返還占用系爭土地之相當於租金不當得利，於法未合，非有理由。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，先位請求被告蔡龍陽拆除系爭占用部分房屋並返還系爭占用部分土地、被告林佳怡即和風屋自系爭占用部分房屋遷出，並向被告蔡龍陽請求給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回；備位請求祖師廟應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分房屋拆除，並將系爭占用部分土地返還，及請求被告蔡龍陽、林佳怡即和風屋自系爭占用部分房屋遷出，為有理由，應予准許，另請求被告蔡龍陽給付相當於租金之不當得利部分，則無理由，應予駁回。

七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，於法核無不合，爰分別酌定相當之擔保准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　24　　日

                  民事第二庭       法　官  蒲心智

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　24　　日

                                   書記官  林芯瑜

附件

附表一：系爭土地

　　　

附表二：蔡錫儀等26人

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

附圖：本院卷二第91頁土地複丈成果圖