臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第3089號
原 告 謝柏怡
訴訟代理人 許俊明律師
被 告 黃重喜
訴訟代理人 黃秀月
黃駿勝
被 告 黃天賜
訴訟代理人 李淑女
黃沛瑜
被 告 黃沛瑜 詳上
訴訟代理人 黃秀月 詳上
被 告 黃秀月 詳上
黃玉真
黃玉鶯
上 三 人
訴訟代理人 黃駿勝 詳上
被 告 黃駿勝 詳上
被告 7人
訴訟代理人 劉彥良律師
上列當事人間請求瑕疵擔保責任事件，本院於民國113年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃重喜、黃玉真、黃秀月、黃玉鶯、黃天賜應各給付原告新臺幣（下同）239,976元，及被告黃玉真、黃天賜自民國111年3月30日起，被告黃重喜、黃秀月、黃玉鶯自111年4月11日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告黃駿勝、黃沛瑜應各給付原告119,988元，及被告黃沛瑜自111年3月30日起，被告黃駿勝自111年4月11日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告黃重喜、黃天賜、黃玉真、黃玉鶯、黃秀月各負擔14％，被告黃駿勝、黃沛瑜各負擔7％，餘由原告負擔。
五、本判決第1項，於原告各以8萬元為被告黃重喜、黃玉真、黃秀月、黃玉鶯、黃天賜供擔保後，得假執行；但前開被告如各以239,976元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項，於原告各以4萬元為被告黃駿勝、黃沛瑜供擔保後，得假執行；但前開被告如各以119,988元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告提起調解聲請時主張：被告應給付原告286萬元(北司調第7頁)，嗣調解不成立移送本院民事庭審理，原告嗣變更聲明如原告聲明欄所示(本院卷第357、363頁)，核原告訴之變更請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於110年3月16日經由永慶房屋仲介股份有限公司居間仲介購買被告共有之門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號房屋及其坐落土地應有部分(下合稱系爭房屋)，雙方簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定價金1,782萬元，並於110年6月21日完成交屋。而原告購買系爭房屋前於110年3月14日帶看時，賣方被告黃重喜告知系爭房屋衛生下水道已施工完成，已不需使用化糞池。另依110年1月10日被告所出具之不動產現況說明書第23項，可知被告應交付「一樓沒有公共設施(化糞池使用)」之房屋。然系爭房屋實際上尚未施作衛生下水道，仍需使用化糞池，欠缺被告所保證「衛生下水道已施作完成」之品質，且構成系爭房屋價值與效用減少之瑕疵。又系爭房屋另有傾斜之瑕疵。嗣經本院送鑑後，系爭房屋因「衛生下水道未施作完成」有汙名價值減損222,368元(減損比例1.19％)，因「傾斜」有汙名價值減損1,509,861元（減損比例8.08％）。原告自得依民法第359條請求減少價金1,732,229元(計算式：222,368元+1,509,861元＝1,732,229元)，被告所受領該部分金額即屬不當得利。又系爭房屋原為被告所共有，買賣價金則依被告持分比例分配，即被告黃重喜、黃天賜、黃玉真、黃玉鶯、黃秀月（下稱被告黃重喜5人）各1/6，被告黃沛瑜、黃駿勝（下稱被告黃沛瑜2人）各1/12，爰依民法第179條規定，請求被告各自依比例返還上開不當得利等語。並聲明：㈠被告黃重喜5人應各給付原告288,705元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告黃沛瑜2人應各給付原告144,352元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約前，原告已多次查看系爭房屋現況，早已明知系爭房屋於1樓空地及防火巷均有增建。而於系爭買賣契約第2條已明文記載：「一樓防火巷有增建，且該增建部分可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞」，又系爭房屋之不動產說明書第三項【重要注意事項】、第四項【提醒事項】各載明：「臺北市、新北市政府正陸續分期、分段進行下水道工程，防火巷或其他增建有內縮及拆除之虞，買方確已知悉。賣方若已接獲作衛生下水道之通知，應即時告知買方…。」、「本案建物現況有防火巷增建之情事，增建部份依現況移轉…本案建物型態於原始規畫中常有標示通道、停車位、機電設備、化糞池等設施或變更原規劃用途做其他用途使用」等語。且化糞池孔蓋位置係位於系爭房屋後方防火巷增建部分內，設置位置並無不當，原告於買受前亦知悉化糞池孔蓋之設置。是可知兩造於買賣系爭房屋時，原告已明確知悉系爭房屋「未」施作衛生下水道且有化糞池存在。再者，就系爭房屋尚未施作衛生下水道，原告於買受前本可自行查詢知悉，被告並已於系爭買賣契約及不動產說明書中記載提醒原告，原告自不得再向被告主張物之瑕疵擔保責任。
㈡依鑑定結果，系爭房屋最大傾斜率雖已逾工程技術實務上房屋傾斜率之標準，然未達應重建之傾斜率，且系爭房屋主體內之樑、柱、樓板等影響安全之主體結構幾無明顯裂紋，研判系爭房屋基礎應達穩定，可堪居住無立即之安全顧慮，足證系爭房屋並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。況兩造簽訂系爭買賣契約前，原告已多次查看系爭房屋現況，自應知悉前述傾斜狀況，卻仍同意被告於不動產現況說明書中，勾選系爭房屋「無」顯然傾斜之說明，足見原告知悉並接受該傾斜，不得再向被告主張物之瑕疵擔保責任。
㈢又在計算價值減損比例時，應以兩造實際成交價格1,782萬元為計算基準，原告主張之計算方式有誤。且系爭房屋經鑑價後，認正常情況價值應為18,686,400元，而兩造實際成交價格為1,782萬元，價差為866,400元，可見原告當初已便宜購入系爭房屋，故原告得請求減少價金之金額應再扣除上開價差等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告於110年3月16日購買被告共有之系爭房屋，約定價金1,782萬元，兩造於110年6月21日完成交屋。又賣方就系爭房屋原應有部分之比例，被告黃重喜5人各1/6、被告黃沛瑜2人各1/12，此有系爭買賣契約及不動產說明書內附附件土地謄本及建物謄本為證（本院卷第41至49頁，北司調第103至127），復為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。
㈡系爭房屋未施作衛生下水道部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第354條、第360條定有明文。又民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208號判決意旨參照）。是民法第354條第2項規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人「特約擔保」具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。
⒉原告主張系爭房屋衛生下水道未施作完畢，現仍需使用化糞池定期抽水肥一節，為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。另依原告所提出之房屋格局圖及化糞池孔蓋處照片（北司調卷第25頁，本院卷第51頁），以及依系爭買賣契約第2條載明買賣標的物有防火巷增建，增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞（本院卷第42頁），可知化糞池及化糞池孔蓋係位在系爭房屋後方之防火巷而非建物內，因系爭房屋嗣有增建，故目前化糞池孔蓋位於建物內。
⒊系爭房屋尚未施作衛生下水道，現固仍需使用化糞池，然依上可知，系爭房屋原始之設計即無施作衛生下水道，而係使用化糞池定期抽水肥，屬於系爭房屋所在建物原本設計之污水處理方式，本屬於住宅可能之污水處理方式，自非屬物之「瑕疵」，尚不能認為「無施作衛生下水道而使用化糞池定期抽水肥」之房屋，即為有「瑕疵」之房屋。至「有無施作衛生下水道」一事，就房屋價格或購屋意願之影響，亦非因此使之成為物之「瑕疵」。原告主張「無施作衛生下水道而使用化糞池定期抽水肥」之房屋即屬有物之瑕疵，實有誤會。
⒋原告主張：自證人即仲介人員張羽豪之證述可知，賣方對於系爭房屋有保證「汙水下水道已施工完成」之品質等語。查證人張羽豪於本院審理中證述：簽約前110年3月14帶看系爭房屋時，游先生或謝小姐有向黃重喜詢問本院卷第51頁原證2照片所顯示之圓孔蓋，我跟著他們所以有聽到，當時黃重喜說衛生下水道已經做好，所以不用再抽水肥。當天就圓孔蓋的討論就到這裡，後來看看房屋後就離開了。兩造議價時沒有特別討論圓孔蓋或汙水下水道這一點，單純就在談價錢，兩造議價的時候我都在等語（本院卷第193至194頁），可知當時係在原告看房時，經原告詢問亦在現場之被告黃重喜，被告黃重喜告知有施作衛生下水道。依原告所陳，亦係110年3月14日帶看系爭房屋時被告黃重喜有上開陳述內容（本院卷第19頁）。然除此之外，於兩造議價時，並未談及衛生下水道一事，於兩造110年3月16日所簽訂之系爭買賣契約上亦未有何記載已施作衛生下水道一事，證人張羽豪亦證述：原告沒有要求把已施作污水下水道、化糞池沒有使用之現況寫入契約中等語（本院卷第197頁）。而依上開說明，民法第354條所謂「保證之品質」，應係對於買受人特約擔保具有其保證之品質，依上開所述於原告看房時，被告黃重喜回答來看房之原告系爭房屋有施作衛生下水道一事，尚難認此係物之出賣人對於買受人「保證」系爭房屋已施作衛生下水道，原告以此主張賣方對於系爭房屋有保證「衛生下水道已施工完成」之品質，並無可採。
⒌原告又主張：依據不動產現況說明書第23項：「(若本委託標的非壹樓時，本欄無須填寫)現況賣方單獨所有或使用之地下室或庭院是否有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共設施等」，經被告即賣方勾選「否」（本院卷第63頁），故被告已保證系爭房屋沒有公共設施(化糞池使用)等語。然上開第23項之內容，難認與系爭房屋是否有施作衛生下水道一事有關，且亦非有何民法第354條所規定之「保證」情事，原告指此為出賣人有「保證」系爭房屋品質，係屬誤會。
⒍據上，系爭房屋未施作衛生下水道尚非屬物之「瑕疵」，又難認出賣人被告有向買受人之原告保證「衛生下水道已施作完成」，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條請求減少價金，為無理由，應予駁回。
㈢系爭房屋傾斜部分：
⒈關於系爭房屋之傾斜率，經本院囑託台北市土木技師公會鑑定，鑑定結果認定：①系爭房屋垂直傾斜測量成果有傾斜，最大傾斜率為1/122(面對鑑定標的物向右即39號方向傾斜)，工程技術實務上房屋傾斜率以1/200為標準。②造成系爭房屋傾斜最可能原因為鄰房39號施工不當造成系爭房屋地基鬆動、土壤流失。③系爭房屋之左側A最大傾斜率為1/289向右(即39號方向)傾斜(測點1)，右側C最大傾斜率為1/122向右(即39號方向)傾斜(測點5)；系爭房屋左側A最大傾斜率為1/563向光復南路692巷傾斜(測點2)，右側C最大傾斜率為1/863向房屋背後微傾斜(測點6)，在正常使用下如依原興建時規範確實施工，應不影響其原來設計建造時之結構安全。④系爭房屋為地上五層無地下室連棟式建築物，如需傾斜扶正等修繕補強研判並不可行，因涉及須和其他各住戶溝通取得同意，也需考量結構現況、地層現況、基礎型式、施工空間等因素，系爭房屋屋齡已超過50年，極可能造成系爭房屋及連棟鄰房33號、35號、37號一層至五層房屋二次傷害，而系爭房屋內樑、柱、樓板主體結構幾無明顯裂紋，研判基礎應達穩定，目前可堪居住無立即安全疑慮等情，有112年5月12日北土技字第1122001833號鑑定報告書可按（外置，下稱系爭鑑定報告，第2至3頁），足認系爭房屋因鄰房施工不當所造成之地基鬆動、土壤流失而傾斜，最大傾斜率為1/122已超過工程技術實務上房屋傾斜率之標準，係有瑕疵。
⒉被告抗辯：依系爭鑑定報告，系爭房屋雖有最大傾斜率達1/122，已逾工程技術實務上房屋傾斜率之標準，然未達應重建之1/40傾斜率，且系爭房屋主體內之樑、柱、樓板等影響安全之主體結構幾無明顯裂紋，研判系爭房屋基礎應達穩定，可堪居住無立即安全顧慮，足證系爭房屋並無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵等語，查系爭房屋依系爭鑑定報告固未達應重建之1/40傾斜率，或現可堪居住無立即安全顧慮，然所謂「瑕疵」包括滅失或減少其價值，或滅失或減少其通常效用或契約預定之效用，依民法第354條自明。建物並非達重建之程度或無法居住而有立即之安全顧慮，始稱有瑕疵。系爭房屋最大傾斜率達1/122，已逾工程技術實務上房屋傾斜率之標準，則就此已逾越標準傾斜率且係供人居住、更事涉生命財產安全之住宅之價值定有所減損。經本院函社團法人臺北市不動產估價師公會指派不動產估價師進行鑑價，經該公會指派景瀚不動產估價師聯合事務所（下稱景瀚事務所）鑑定，鑑定結果認：系爭房屋有傾斜，瑕疵問題於物理上，經濟上不具修復可能性、瑕疵問題不易回復原狀，修復程度低，瑕疵不動產於市場交易習慣上揭露，瑕疵不動產於市場上具有充足之正常不動產替代品，瑕疵不動產相較於正常不動產，於還款期間受損機率較高，對銀行而言具有較高之風險，融資較困難。綜合分析後，具有顯著污名效果，造成瑕疵價值減損比例8.08％，有景瀚事務所景估字第00000000號不動產估價報告書可按（外置，下稱系爭估價報告，第4、56至57頁)，足見上開傾斜情形導致系爭房屋價值有所減損，自屬物之瑕疵。被告應負物之瑕疵擔保責任。
⒊被告辯稱原告明知系爭房屋傾斜，系爭房屋自外觀可見二樓以上房屋開始向隔壁39號全棟房屋傾斜。況兩造簽訂系爭買賣契約前，原告已多次查看系爭房屋現況，自應知悉有傾斜等語。然房屋是否傾斜一般需由專業人士依其專業於室內、外各取測多點後，以經緯儀等專業儀器進行垂直、水平測量，始能得知，尚難認以肉眼可得判斷。而被告亦未舉證證明系爭房屋之傾斜情形，一般人自肉眼即可輕易察知，尚無可採。況系爭房屋之不動產現況說明書第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」，勾選「否」（本院卷第63頁），係表示系爭房屋並無「傾斜」，更難認有被告所辯原告於簽訂系爭買賣契前即明知系爭房屋傾斜乙節。
㈣原告就系爭房屋傾斜之瑕疵請求減少價金部分：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院89年度台簡上字第10號判決意旨參照）。查系爭房屋有傾斜之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告並已行使價金減少請求權，則被告就該減少範圍內之價金，乃屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定請求返還。
⒉至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。系爭房屋傾斜之瑕疵，經景瀚事務所鑑定認應有價值減損比例為8.08％，已如上述。又系爭買賣契約約定之價金為1,782萬元，則原告得請求減少之價金為1,439,856元（計算式：1,782萬元×8.08％＝1,439,856元）。至原告直接以買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」之差額，而非上開比例再與瑕疵物之買賣價金相比較，主張為其損害（本院卷第379、387頁），或被告抗辯原告當初已便宜購入系爭房屋，故原告得請求減少價金之金額應再扣除與系爭房屋正常市價之價差，均與上開最高法院判決意旨不符，均無可採。
⒊按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條定有明文。本件賣方即被告為共有人有7人，又依據兩造間增補契約（本院卷第49頁）第1條約定；「本買賣標的之售屋價款，由各共有人按其所有權比例或乙方各共有人協議分配之」，而被告黃重喜5人所有權比例為1/6、黃沛瑜2人為1/12，已如上述，且被告於本院言詞辯論終結前亦未對原告上開請求比例為爭執，則原告得請求被告黃重喜5人各返還239,976元（計算式：1,439,856元×1/6＝239,976元），黃沛瑜2人各返還119,988元（計算式：1,439,856元×1/12＝119,988元）。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告黃重喜5人各給付原告239,976元，被告黃沛瑜2人各給付原告119,988元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即被告黃重喜、黃玉鶯、黃秀月、黃駿勝自111年4月11日起，被告黃天賜、黃玉真、黃沛瑜自111年3月30日起，北司調卷第151至163頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 林姿儀