112年度重訴字第173號

原      告  周晸皙 

訴訟代理人  莊乾城律師

被      告  世達建設股份有限公司

法定代理人  林錦雲 

被      告  魏廷恭 

上二人共同

訴訟代理人  陳豪杉律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國112年9月25日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告魏廷恭應給付原告新臺幣85,936,750元，及自民國112年3月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告魏廷恭負擔。

四、本判決第一項，於原告以新臺幣28,646,000元為被告魏廷恭供擔保後，得假執行；但被告魏廷恭如以新臺幣85,936,750元為原告預供擔保，得免為假執行。

一、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數 (共同原告對於同一被告為預備之合併) 與被告多數 (同一原告對於共同被告為預備之合併) 之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。如原告對先、備位被告之主張在實質上、經濟上具有同一性，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。查，原告依承諾書（下稱系爭承諾書）之契約關係，先位主張被告世達建設股份有限公司（下稱世達建設）為契約當事人，請求世達建設履行約定。備位主張若世達建設非系爭承諾書之契約當事人，被告魏廷恭（下以姓名稱之）個人為契約當事人，則請求魏廷恭履行約定。核係主觀預備合併之訴，被告雖不同意原告以主觀預備合併方式提起本訴，但本院審酌本件先、備位請求均係本於系爭承諾書契約義務之履行爭議，其基礎事實同一，攻擊防禦方法可相互為用，並可達到訴訟經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決之利，揆諸前揭說明，應予准許。　

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查，原告起訴時，先位聲明第2項為：世達建設應將臺北市○○區○○段○○段○0000號建號（面積：464.3㎡）之所有權應有部分484分之84及其坐落臺北市○○區○○段○○段○000地號土地所有權應有部分100,000分之840，移轉登記為原告所有；嗣於112年3月2日以民事更正訴之聲明狀變更為：世達建設應將臺北市○○區○○段○○段○0000號建號（面積：5.15㎡）之所有權應有部分21分之4及其坐落臺北市○○區○○段○○段○000○00000地號土地所有權應有部分各100,000分之840，移轉登記為原告所有（見本院卷一第202頁），核係更正事實上陳述，非為訴之變更或追加。又原告於112年3月2日另就備位之訴追加假執行聲請（見本院卷一第202頁），及於112年9月25日言詞辯論期日以言詞就備位之訴追加民法第226條規定之請求權基礎（見本院卷二第87頁），均係本於系爭承諾書而為請求，其請求之基礎事實同一，所為訴之追加，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

　㈠先位主張：世達建設於98年4月21日與原告簽訂系爭承諾書，約定由原告提供臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（含地上物，下稱系爭310地號土地），並協助其完成系爭310地號土地與鄰地整合興建大樓案（即「古亭匯」建案，下稱系爭建案）辦理都市更新計畫核發，取得建築執照、完成興建及銷售時，世達建設即應依系爭承諾書第5條本文、第6條約定分配樓地板面積約162.5坪予原告。系爭建案已於約定期限內完成整合及興建，世達建設亦承諾將興建完成後之臺北市中正區河堤段二小段第2112、2123、2124、2126、2127、2128建號（門牌號碼臺北市○○路○段00000號、128號4樓、4樓之1、4樓之3、4樓之5、4樓之6建物）所有權全部，及其坐落同地段第293地號土地所有權應有部分100000分之7864、同地段第311-2地號土地所有權應有部分100000分之786（下稱系爭房地），及臺北市○○區○○段○○段○0000號建號（面積：5.15㎡）之所有權應有部分21分之4，及其坐落臺北市○○區○○段○○段○000○00000地號土地所有權應有部分各100,000分之840（下稱系爭停車位），移轉登記為原告所有。詎其嗣竟否認其為系爭承諾書之契約當事人，拒絕給付原告合建利益，爰先位依系爭承諾書第5條本文、第6條約定及其承諾，請求世達建設將系爭房地及停車位，移轉登記為原告所有。

　㈡備位主張：如系爭承諾書之契約當事人非世達建設，而為魏廷恭個人，則魏廷恭應依系爭承諾書第5條本文約定，分配系爭建案之總樓地板面積共162.75坪建物予原告。因原告並未依系爭承諾書第5條第1款約定給付27,500,000元，且系爭建案除已出售者外，均已登記於世達建設名下，魏廷恭已無法依系爭承諾書之約定履行，已屬給付不能，爰備位依系爭承諾書第5條第2款約定及民法第226條規定，請求魏廷恭按系爭建案第一次公開銷售價格每坪820,000元85折計算，並扣除27,500,000元後，給付或賠償原告85,936,750元，並計付法定遲延利息。

　㈢聲明：先位聲明：⒈世達建設應將系爭房地移轉登記為原告所有。⒉世達建設應將系爭停車位移轉登記為原告所有。

　　備位聲明：⒈魏廷恭應給付原告85,936,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

　㈠世達建設則以：系爭承諾書之契約當事人為魏廷恭及原告，原告與世達建設間無任何契約關係存在；世達建設亦未曾承諾依系爭承諾書給付原告。若認世達建設為契約當事人，然原告並未於系爭承諾書第3條所定期限內，完成系爭310地號土地與附表A所列6筆土地之整合合建工作，系爭承諾書已自動失效，第5條約定之給付條件並未成就。復且原告未依系爭承諾書第4條約定，在契約自動失效前給付27,500,000元，購買系爭310地號土地，成為系爭310地號土地之地主參與合建，其無可主張依系爭承諾書第6條以下約定分配合建房屋等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

  ㈡魏廷恭則以：原告於98年間主動找上魏廷恭，希魏廷恭購買系爭310地號及其上建物，並表示可協助整合同上地段之鄰地進行都市更新，雙方乃於98年4月21日簽立系爭承諾書。系爭承諾書簽立時，訴外人即原告之母周陳小嬌已將系爭310地號土地出售予訴外人蔡聚，魏廷恭係向蔡聚購買系爭310地號土地，原告從未取得過系爭310地號土地之任何權利，兩造亦從未簽訂合建契約，無所謂保留合建利益約定。又系爭承諾書已自動失效，第5條所定之給付條件未成就，原告亦未依第4條約定，在契約自動失效前支付購買系爭310地號土地之款項（此部分答辯內容同世達建設答辯，茲不贅列），原告無從依系爭承諾書約定請求給付。復且，系爭承諾書第5條第2款約定，乃係就原告可分得房屋，卻未能給付27,500,000元時，應如何找補所為約定，並未賦予原告請求金錢給付之權利，則原告依上開約定計算可獲得之利益，請求魏廷恭給付，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院判斷：

　先位之訴：

　　依兩造前揭主張及陳述，先位之訴首應審究者為：世達建設是否為系爭承諾書之契約當事人。經查：

　㈠系爭承諾書簽署時，世達建設之法定代理人固為魏廷恭，然該文書第1頁立承諾書人欄下，原記載乙方當事人為「世達建設股份有限公司代表人：魏廷恭董事長」，但已將「世達建設股份有限公司代表人：」等文字劃去，原告與魏廷恭並各自用印其上。另承諾書最末頁立承諾書人乙方簽名欄亦僅列「魏廷恭」個人，並記載其個人之身分證統一編號，未記載世達建設，亦無世達建設之統一編號，或其他與該公司相關之個別資料。是從文書形式觀察，原告與魏廷恭簽署時既已特別將原所記載之「世達建設股份有限公司代表人：」等文字劃去，簽名時，亦未列上世達建設，而僅由魏廷恭個人簽署，堪認世達建設抗辯魏廷恭係以個人名義而非代表世達建設與原告簽署系爭承諾書等語，應屬有據。原告主張世達建設為系爭承諾書之契約當事人等語，則無可取。

　㈡原告雖另主張世達建設嗣亦已承諾願依系爭承諾書履行等語，但為世達建設否認，應由原告就此一有利於己之事實，負舉證責任。原告固提出110年12月2日會談譯文（原證14第69頁第12行至70頁第4行、第89頁第5行至倒數第17行）、世達建設員工於110年9月6日傳真該公司支付予原告明細（原證10）、原告於110年9月7日列出系爭310地號應分得坪數予世達建設（原證11）及於110年10月6日列出款項自合建利益扣除之算法內容（原證12）、增補契約書（原證24）、原告與魏廷恭間對話錄音譯文（原證25）、名片（原證26）等件為證。然：

  ⒈原告雖以110年12月2日會談譯文（原證14）中，世達建設現任董事長林錦雲於會談時曾提及委託公證人、車位也會算給原告；預定下個禮拜找律師結一結等語（見本院卷一第137、157頁）主張世達建設已有前述承諾。然該日會談內容其譯文即多達98頁（見本院卷一第69-166頁），且林錦雲當日曾一再表示：「這個建設公司拿掉了」、「你不能你不能主張，他是以個人的那個」等語（見本院卷一第138頁），顯見其當時已表明世達建設非為系爭承諾書契約當事人之立場，則原告徒擷取前揭2小段內容，而為上開主張，難認可取。

  ⒉世達建設員工於110年9月6日傳真該公司支付予原告明細（原證10），及原告於110年9月7日列出系爭310地號應分得坪數予世達建設（原證11）等資料部分，依原告之主張，世達建設員工係向其表示「魏廷恭說...」（見本院卷一第15頁），故充其量只能認為魏廷恭曾指示世達建設員工代為對原告為上開通知，尚難遽認與世達建設有關。況依原告之自述，世達建設於102年8月間已變更其負責人為林錦雲（見本院卷一第13頁），自難憑上開通知，即謂世達建設已有原告所主張之承諾。至原告110年10月6日列出合建利益扣除之算法內容（原證12）中雖載有扣減世達建設給付予原告之款項，但縱魏廷恭曾將世達建設借予原告之款項列入扣項，亦難遽謂世達建設嗣後已承諾願依系爭承諾書給付。至增補契約書（原證24）部分，原告雖擔任訴外人即系爭建案之合建地主羅兆漳與世達建設間增補契約書之連帶保證人，然原告是否擔任他人間契約之連帶保證人，亦無從推論原告前揭主張為實。是上開證據均無足以證明世達建設嗣後已承諾依系爭承諾書給付。

　⒊原告與魏廷恭間對話錄音譯文（原證25）中，魏廷恭固曾談及「我之前給你承諾的，我也是會照，照做啦」等語（見本院卷一第347頁），然此僅能證明魏廷恭表示其之前對原告之承諾，會照做而已，但並不代表世達建設已有原告所主張之承諾。至原告之名片（原證26）上雖載有「世達建設」名稱，且職銜為資深規劃師（見本院卷二第357頁），然該名片上亦載有「魏廷恭建築師事務所」，故該名片亦不足以認定世達建設嗣後已承諾願依系爭承諾書給付。

　⒋綜上，原告提出之前揭各項證據均無足以證明世達建設嗣後已承諾願依系爭承諾書給付，原告復未能提出其他證據證明此情，則其前揭主張，自乏所據，無可採信。

　㈢世達建設非系爭承諾書之契約當事人，自無履行系爭承諾書之契約義務；又原告未能舉證證明世達建設嗣後有承諾依系爭承諾書履行，則其先位依系爭承諾書第5條本文、第6條約定及世達建設之承諾，請求世達建設將系爭房地及停車位，移轉登記為原告所有，自屬無據，應予駁回。

　備位之訴：

　　原告先位之訴無理由，本院自應就其備位之訴為審理。查，魏廷恭已自認與原告於98年4月21日簽立系爭承諾書（見本院卷一第281頁），故原告主張其等間存有系爭承諾書契約關係等語屬實。惟原告主張其已於約定期限內完成與鄰地合建整合工作，魏廷恭應依系爭承諾書約定給付等語，則為魏廷恭否認，並執上詞置辯，故備位之訴部分所應審究者為：㈠系爭承諾書是否已失其效力?㈡若否，原告依系爭承諾書第5條第2款、民法第226條規定，請求魏廷恭給付85,936,750元，是否有理?茲分論如下：

　㈠系爭承諾書是否已失其效力?

　⒈系爭承諾書前言約定「茲為台北市○○區○○段○○段000地號土地及地上建物（下稱本資產），參與合建大樓，經雙方協議訂立本承諾書，議定之條件開列如下，以資雙方共同遵守」，另第6條以下則定有合建分配等相關事宜約款，足認兩造簽署系爭承諾書之目的係為處理系爭310地號土地參與合建事宜至明。然系爭承諾書第1條至第5條另定有一般合建契約所無之約款；其中第1條、第2條約定「甲方應協助乙方談妥與鄰地之合建或購買，於簽訂本承諾書時，乙方支付新臺幣壹佰萬元整予甲方。」、「甲方將目前本資產房屋出租之租賃契約交付乙方並與乙方完成新租賃契約時，乙方支付新臺幣壹佰伍拾萬元整予甲方。」足認原告不僅以系爭310地號土地參與合建，其尚負有協助被告整合鄰地參與合建之契約義務，而與此相應者，被告須額外給付原告2,500,000元作為其協助整合之報酬。又為避免整合時間遙遙無期，於第3條定有「上述地號與鄰地同地段之地號，自本承諾書簽訂日起年五內（應為五年內之誤），乙方無法完成買賣合建共同合併建築使用或未能通過『都市更新計畫』案，則本承諾書自動失效。」之失效約款。第4條、第5條則有「本承諾書自動失效前，甲方若支付新台幣貳仟柒佰伍拾萬元整給乙方，乙方同意將本資產過戶給甲方，或由甲方仲介出售本資產，成交價不足新台幣貳仟柒佰伍拾萬元之金額甲方應補足給乙方，超過新台幣貳仟柒佰伍拾萬元之金額甲方應退還乙方。」及「本地號與鄰地完成整合辦理『都市更新計畫』核發並取得『建築執照』，乙方承諾甲方如下條件：甲方取得樓地板面積約162.75坪（附件A面積分算表）。1.甲方須在開工前簽立分屋協議時，支付新臺幣貳仟柒佰伍拾萬元正予乙方。2.若甲方無法全額支付得依第一次公開銷售底價85折，從甲方實際分得總面積扣除。產值計算（暫做每坪一樓65萬、二樓45萬、三樓以上40萬，地下停車位12萬/位）。（附件B設計草圖）」等約款，約明系爭承諾書發生自動失效情形時之處理方式，以及如順利整合完成時如何分配暨返還27,500,000元等事宜。

　⒉系爭承諾書有前述一般合建契約所無之約款，顯見兩造簽署該文書應另有其他情由。原告陳稱因系爭310地號原是原告母親名義，原告先前以之與訴外人林益富合建，並向其借款27,500,000元，對方要求將土地過戶至其指定之第三人蔡聚名下作為擔保；後林益富將合建案盤給世達建設，並介紹魏廷恭與原告認識後，即簽署系爭承諾書；兩造約定前述27,500,000元由世達建設代為清償，故有前述第4條、第5條約定等語（見本院卷一第370、388頁）。質之魏廷恭亦不爭執原告從來就不是系爭310地號土地地主（見本院卷一第390頁），其卻仍願與非地主之原告簽署系爭承諾書，並給予和其他合建地主相同之合建利益，並為前揭約定，堪認原告前開所述，應非子虛，可以採信。則綜合兩造簽署系爭承諾書之情由，及系爭諾書前揭約款，前言中既未載明擬參與合建之土地地號及筆數，魏廷恭復另外支付報酬委託原告於約定期限內協助整合鄰地參與合建等事宜，可見兩造簽署系爭承諾書時，應尚未確定系爭建案擬整合之鄰地究竟包括哪幾筆土地，且兩造對於整合是否可以順利完成，存在相當的疑慮，為避免整合期間遙遙無期，故定5年期限。至整合是否成功，依第3條前揭約定，係以是否完成買賣、合建、共同合併建築使用，或通過都市更新計畫案判斷之。換言之，如可順利整合其他鄰地，完成買賣、合建、共同合併建築使用，或通過都市更新計畫案，即屬整合完成，魏廷恭即應依第5條以下各條款履行；反之，即屬整合未完成，則系爭承諾書自動失效，並依第4條約定處理後續事宜。

　⒊魏廷恭雖抗辯第3條所定之「鄰地同地段地號」應係指附件A所列6筆地號土地；如該6筆土地未全部整合完成，系爭承諾書即自動失效等語，然為原告否認。查，系爭承諾書第3條僅記載「鄰地同地段之地號」，而並未載明「鄰地同地段」之具體地號及筆數，亦未記載「如附件A」等文字，明顯與第5條本文中將附件A載於條款中有所不同。又附件A文件之名稱為「南昌路及同安街口案面積分算表」（見本院卷一第26頁），可見係針對該表所列各地號如參與合建時，可分配之面積為試算，故該文件充其量僅可認為當時預計列入整合之對象有各該筆地號土地，但系爭承諾書第3條既未將之列入契約條款中，自難憑此即謂兩造已約定原告須整合附件A所列6筆土地均參與合建方屬完成，故其前揭所辯，並無可取。

  ⒋系爭建案首次掛號申請建築執照之時間為103年3月21日，建築基地包括臺北市○○區○○段○○段○000○000○000○000○000○地號土地，並於103年11月13日獲臺北市政府都市發展局核發103年建字第266號建築執照。嗣再納入同地段293、311、311-2等地號土地為建築基地，並於105年12月29日申請辦理第二次變更設計，變更後總樓地板面積為3936.36㎡等節，有建照執照在卷可稽（見本院卷一第297-313頁），足認原告主張其已於系爭承諾書簽署後（98年4月21日）5年內完成第3條所定系爭310地號土地與鄰地（包括294、297、298、301）合計共5筆土地之合建整合等語，堪認有據。魏廷恭抗辯原告未於簽訂系爭承諾書之日起5年內完成整合附件A所示6筆土地之合建，故系爭承諾書已自動失效等語，則無可採。

　㈡原告依系爭承諾書第5條第2款、民法第226條規定，請求魏廷恭給付85,936,750元，是否有理?

　⒈按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」民法第226條定有明文。而按所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第113條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第216條規定，請求債務人損害賠償。另按給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，故民法第226條所定給付之情形，應不限於客觀上給付不能。

　⒉原告已於約定期限內完成系爭310地號土地與鄰地整合合建事宜，業如前述，則依該系爭承諾書第5條本文約定，原告可取得樓地板面積約162.75坪。惟原告並未於開工前支付第1款所定之27,500,000元，則應適用第2款約定（條文全文詳前述，不另贅列），即應依系爭建案第一次公開銷售底價85折，從原告實際可分得總面積扣除，即原告可取得之坪數，按上述約定之價格換算後，予以扣減。

  ⒊兩造不爭執系爭建案第一次公開銷售底價每坪82萬元（見本院卷二第86頁），以85折計算，每坪單價為697,000元。則27,500,000元折合約為39.45坪（27,500,000元÷697,000元，小數點第三位以下四捨五入），故原告依第2款約定僅可請求魏廷恭給付扣除上開坪數後之樓地板面積（即123.3坪）之建物。原告主張系爭建案完成建築後，除已出售者外，均登記於世達建設名下等情，魏廷恭並無爭執（見本院卷二第87頁），並據提出建物及土地登記第二類謄本為證（見本院卷一第395-455頁），故原告主張魏廷恭主觀上已無法依系爭承諾書第5條第2款約定，給付扣除39.45坪後之剩餘坪數（即123.3坪）建物予原告，而有給付不能情形等語，堪認可採。則原告依上開規定，並請求按系爭建案之第一次公開銷售底價每坪82萬元85折計算，並扣減27,500,000元後之餘額即85,936,750元計算其所受損害額，尚屬合理。

　㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條有明文規定。本件損害賠償之債無確定給付期限，原告起訴請求魏廷恭給付，其迄未給付，自應負遲延責任，則原告請求加計自起訴狀繕本送達翌日即112年3月2日（見本院卷一第239頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。　

四、綜合上述，原告先位依系爭承諾書第5條本文、第6條約定及世達建設之承諾，請求世達建設將系爭房地及系爭停車位，移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回。原告備位依民法第226條規定，請求魏廷恭給付85,936,750元，及自112年3月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又原告備位依民法第226條規定，對魏廷恭之請求既有理由，其另依系爭承諾書第5條第2款約定為同一請求，即毋庸審究，併此敘明。

五、原告勝訴部分，原告與魏廷恭均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。　

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　

中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　19　　日

                  民事第一庭  法  官  李桂英

中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　19　　日

                              書記官　劉士筠