114年度消字第46號

原      告  王文彥

            蔡幸如

            林佳韻

            陳建勳

            張葳葳

            陳巧宜

            蕭景韓

            呂宜靜

            林育翠

            林栯莛

            林閔中

            沈呈隆

            楊程清

            張舒涵

            林惠敏

            張主又

            黃惠玲

            邱珏  

            廖盈琇

            林佳青

            林宏林

            楊程凱

            朱美英

            陳文琪

            鄭善文

            洪飛  

            洪容  

            周昕毅

            劉妍羚

            蕭琇憶

            潘重光

            潘乙瑄

            徐舒怡

            蔡幸妃

            陳上嶸

            鄭秀芬

            方荷雅

            陳菀貽

            謝松年

            游淑倫

共      同

訴訟代理人  王仁炫律師

被      告  永泰祥開發股份有限公司

法定代理人  張三藝

被      告  張美俗

上二人共同

訴訟代理人  林維堯律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國115年3月10日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告永泰祥開發股份有限公司應給付原告各如附表二「本院判決金額」欄所示之金額，及其中附表二編號1至40之金額自民國114年9月18日起，附表二編號41之金額自民國114年10月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告張美俗應給付原告各如附表二「本院判決金額」欄所示之金額，及其中附表二編號1至40之金額自民國114年9月18日起，附表二編號41之金額自民國114年10月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　

三、第一項及第二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，同免給付責任。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項、第二項於原告各以如附表二「假執行擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以附表二「本院判決金額」欄所示金額分別為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　

一、原告王文彥等39人起訴主張被告永泰祥開發股份有限公司（下稱永泰祥公司）遲延取得「好站」大樓預售屋（下稱系爭預售屋）使用執照，依房屋買賣預定契約書（下稱系爭房屋契約）第34條、第14條第1項、第2項約定、土地買賣預定契約書（下稱系爭土地契約）第20條約定、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋買賣契約應記載事項）第12條第2項規定，請求被告給付原告各如附表二編號1至40所示之遲延利息（見本院卷一第25頁）。嗣基於同一基礎事實，追加系爭預售屋買受人游淑倫為原告及請求被告給付如附表二編號41所示之遲延利息（見本院卷七第25頁），依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。

二、原告主張：伊等分別於附表一「簽約日期」欄所示之時間，向被告購買系爭預售屋及坐落基地部分（購買戶別、房屋及地價款分別如附表一所示），並分別與永泰祥公司、被告張美俗（單獨時以姓名稱之，合稱被告）簽立系爭房屋契約、系爭土地契約，並約定永泰祥公司應於民國111年12月31日前取得系爭預售屋之使用執照。詎永泰祥公司遲至112年12月27日方取得系爭預售屋使用執照，遲延取得共361天，應按遲延日數給付遲延利息。惟系爭房屋契約第14條第2項前段約定遲延利息以「已繳房屋價款」為計算依據，以及第2項但書展延工期約定，分別違反預售屋定型化契約應記載及不得記載事項中應記載事項（下稱系爭應記載事項）第12條第2項、第1項規定；另系爭房屋契約第14條第1項第4、5款約定，係任意增加順延期間事由，限制消費者權利行使，依消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項規定，均應屬無效。又系爭房屋契約、系爭土地契約為不可分之聯立契約，依系爭房屋契約第34條、系爭土地契約第20條約定，被告中1人之違約，應即視為全部違約，是張美俗應就永泰祥公司上開給付負不真正連帶責任。爰依系爭房屋契約第34條、第14條第1項、第2項、系爭土地契約第20條約定、系爭應記載事項第12條第2項規定，請求被告給付原告各如附表二「逾期取得使用執照遲延利息」欄所示之遲延利息，併計付法定遲延利息，及負不真正連帶責任等語。聲明：㈠永泰祥公司應給付原告如附表二「逾期取得使用執照遲延利息」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告張美俗應給付原告如附表二「逾期取得使用執照遲延利息」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前2項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付義務。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭預售屋施工期間，因新冠肺炎疫情嚴重而無法施工，依系爭房屋契約第14條第2項但書約定，其自得依建築法第53條第2項規定展延取得使用執照期限1年。且因外水、外電接通日期遲延致影響取得使用執照，其亦得依系爭房屋契約第14條第1項第4款約定展延取得使用執照期限。何況因疫情影響，致全球供應鏈緊縮、原物料缺乏、勞力嚴重不足，迄今仍存在，此屬情事變更或系爭房屋契約第14條第1項第2款之不可抗力事由，亦無可歸責永泰祥公司，要求永泰祥公司需於111年12月31日前取得使用執照，顯失公平。又伊等各自就系爭房屋契約、系爭土地契約負其義務，應不負不真正連帶關係，況張俗美無遲延交付土地，是遲延利息應以房屋總價計算。另原告王文彥、蔡幸如、林佳韻、張葳葳、陳巧宜、蕭景韓、呂宜靜、沈呈隆、張舒涵、張主又、黃惠玲、劉妍羚、謝松年、潘重光、潘乙瑄等15人（下稱王文彥等15人），均於111年12月31日後方受讓前手買受之房屋，並同意以現況承接，顯然已同意受讓尚未完工之系爭預售屋，自不得請求遲延利息。而原告陳建勳、楊程清、方荷雅（下稱陳建勳等3人）則係其透過房仲與其等前手購屋，與伊無任何契約關係等語為辯。聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造均不爭執（見本院卷七第236-237頁）：

（一）原告向被告購買系爭預售屋及其基地坐落部分，而分別與與永泰祥公司、張美俗簽立系爭房屋契約及系爭土地契約（其中王文彥等15人、陳建勳等3人則係簽立切結書承接其等前手所購買之房屋與基地坐落部分），各該原告所購買之戶別、簽約日期、房屋價款、土地價款、買賣總價、取得使用執照前已繳交之價金均如附表一、附表二所示。

（二）系爭預售屋於112年12月27日取得使用執照，與系爭房屋契約所約定應於111年12月31日前取得使用執照，共計遲延361日。

五、本院之判斷

（一）被告抗辯其得依系爭房屋契約第14條第1項第4、5款、第2項但書約定，或民法第227條之2情事變更原則，展延系爭預售屋取得使用執照期限；原告則主張系爭房屋契約第14條第1項第4、5款，任意增加順延期間事由，限制消費者權利行使，依消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項規定，應屬無效；系爭房屋契約2條第2項但書約定，違反系爭應記載事項第12條第2項規定，亦應為無效。查：

　 1、按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第2條第7款、第11條第2項、第16條本文、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。

　 2、原告主張系爭房屋契約及系爭土地契約均為被告所單方製作，並預定用於同種類契約之條款而訂定之契約，為定型化契約等情，被告未予爭執。又系爭應記載事項第12條第1項規定：「本預售屋之建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：⒈因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。⒉因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」。依此，僅於上開規定第1款、第2款所定事由，始得展延使用執照取得期限。

　 3、而系爭房屋契約第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在民國108年11月18日之前開工，民國111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並以取得使用執照入為完工日，但有下列情事之一者，得順延其期間：…㈣本預售屋外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不受本條期限之約束。㈤買方同意受電箱、電信箱、瓦斯送氣閥之位置及大小、買方應無條件配合電力公司、電信及瓦斯公司等公共事業主管機關設計圖說，公共事業主管機關有調整之權利。賣方如逾期前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予買方…但賣方得依建築法第53條第2項規定辦理，不受本條期限限制…」，可知系爭房屋契約第12條第1項第4、5款及第2條但書等約款，增加出賣人得展延使用執照取得期限事由，且各該事由均為系爭應記載事項第12條第1項規定所無；而上開增加之約定，限制消費者之權利行使，並片面減免賣方之責任，依消保法第17條第4項，自應為無效。是被告抗辯依系爭房屋契約第12條第1項第4、5款及第2條但書等約定，抗辯其並未逾期等語，並無可採。

　 4、被告另抗辯期施工期間，因新冠肺炎疫情嚴重而無法施工，屬系爭房屋契約第14條第1項第2款之不可抗力之情形，或應依民法第227條之2規定展延取得使用執照日期；而新北市政府於109年4月7日頒布自105年6月1日至109年4月15日止取得建造執照且仍有效者，准自動增加建築期限2年之命令等語。而查：

　　⑴依據系爭房屋契約第14條第1項第2款規約定，因天災地變等人力不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間固得順延。然被告並未舉證其因新冠肺炎疫情長達1年時間均不能施工，自不得依此約定順延取得使用執照之日期。

　　⑵承前，被告並未具體指明系爭預售屋建案究竟因疫情受有何等影響，即其有何因疫情而不能施工之情形，復未能舉證證明確因疫情致發生何具體情事而逾期取得使用執照，是被告抗辯得依民法第227條之2情事變更原則，展延使用執照取得期限等語，亦無可採。

　　⑶行政機關之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務。況承前述，系爭房屋契約第14條第2項但書規定，已違反預售屋買賣契約應記載事項第12條第1項規定而無效，故被告自不得執主管機關准予展延工期為由，主張其無庸負遲延責任。

（二）原告主張依系爭房屋契約第14條第1項、第2項、系爭應記載事項第12條第2項規定、不真正連帶之法律關係，請求被告給付原告各如附表二「逾期取得使用執照遲延利息」欄所示之遲延利息，查：

　 1、系爭房屋契約第14條第2項前段僅約定「賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房屋價款』萬分之五單利計算遲延利息予買方」，僅以已繳「房屋價款」計算遲延利息，該約定已違反系爭應記載事項第12條第2項規定，依消保法第17條第4項前段、第5項規定應屬無效，應逕適用系爭應記載事項第12條第2項所定「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房地價款』依萬分之五單利計算遲延利息予買方」之規定。

　 2、被告雖抗辯本件房地出賣人各異，與系爭應記載事項所規定之情形不同，應無上開應記載事項之適用，惟系爭應記載事項並未明文僅限於房、地出賣人為一人時，方有適用，是被告此部分抗辯，應不可採。

　 3、被告另抗辯張美俗並非企業經營者，應無系爭應記載事項或消保法等規定之適用。惟按消保法第2條第2款規定，凡以經銷商品為營業者，即為企業經營者，並未排除自然人之適用。張美俗與永泰祥共同銷售系爭預售屋所屬「好站」大樓建案，足證永泰祥公司、張美俗係共同以銷售該建案預售屋房地為營業，均屬企業經營者。被告張美俗上揭所辯，則無可採。

　 4、原告並主張，依房屋買賣契約第34條及土地買賣契約第20條約定，2契約屬聯立契約，具有不可分性，如有任一契約無法履行時，聯立契約目的均屬不達，視同全部違約，被告就房屋買賣契約、土地買賣契約之履行應負不真正連帶債務責任，查：

　　⑴按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。如依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運，而具有不真正連帶關係。

　　⑵系爭土地契約第20條約定「本契約與『房屋預定買賣契約書』聯立始為生效，亦應同時遵守履行兩份契約，若有違反任何一份契約之約定，視為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰約定處理」。系爭房屋契約亦載明：「本契約與『土地預定買賣契約書』聯立始為生效，亦應同時遵守履行兩份契約，若有違反任何一份契約之約定，視為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰約定處理」。參以原告係向被告購買系爭預售屋及其基地坐落部分，倘被告僅就房屋或土地單獨給付，並不能達成買賣契約之目的。兩造因此於締約時約定系爭房屋契約與系爭土地契約間具有連帶不可分性，應共同履行，且任何一部分不履約時，視同全部違約，故系爭房屋契約與系爭土地契約應為聯立契約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。準此，被告對原告應負系爭房屋及系爭土地契約所約定之全部給付義務，其中1人違約，均可視為另1人違約，被告間就系爭房屋及系爭土地契約之履行或不履行，應屬不真正連帶債務關係。是原告主張被告就系爭房屋及系爭土地契約應負不真正連帶給付責任等語，洵屬有據。被告抗辯張美俗僅出售土地，非為系爭房屋契約當事人，毋須與被告永泰祥公司負不真正連帶責任，為不可採。

　 5、而原告（或各原告之前手）在取得使用執照前已繳交之價金均如附表二所示。是原告依上開請求權基礎，請求被告給付如附表二「逾期取得使用執照遲延利息」欄所示遲延利息，並主張被告應負不真正連帶之責，即屬有據。

（三）至被告抗辯王文彥等15人，均於111年12月31日後方受讓前手買受之房屋，並同意以現況承接，已同意受讓尚未完工之系爭預售屋，不得請求遲延利息；陳建勳等3人則係被告透過房仲與其等前手購屋，與伊無契約關係等語。查：

　 1、上開原告簽有切結書載明：「…茲同意將上揭房地所有權全部轉讓予乙方（即本件原告王文彥等15人、陳建勳等3人）承接…乙方同意就上揭房地，以承接時之現況承接，且嗣後存續中之一切權利義務，概由承接人（乙方）承擔…」等語，已約明原購屋人之一切權利，轉由承接人（即本件原告王文彥等15人、陳建勳等3人）承接，是原告王文彥等15人、陳建勳等3人自得依據原購屋人與被告所簽屬之契約文件，行使相關權利，被告抗辯其與陳建勳等3人未有契約關係，自不足採。

　 2、至雖上開切結書載有「房地以承接時之現況承接」等文字，然事實上原告王文彥等15人、陳建勳等3人簽署切結書時，系爭預售屋尚未完工、取得使用執照，是上開文字至多僅能解釋為原告王文彥等15人、陳建勳等3人與其等前手（即原購屋者）約定，由原告王文彥等15人、陳建勳等3人承接切結書簽立當下原購屋者與被告關於系爭預受物買賣之履約狀態，並不能解原告王文彥等15人、陳建勳等3人同意受讓尚未完工之系爭預售屋。被告此部分之抗辯，亦不足取。

（四）原告利息請求部分：

　 1、本件附表二編號1至40所示原告請求之金額，屬無確定期限之給付。原告請求加計自起訴狀繕本送達被告之翌日起（即自114年9月18日起，見本院卷七第19-21頁送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，應予准許。

　 2、惟本件附表二編號41所示原告游淑倫，係嗣後追加為原告並為本件請求，依民法第229條第2項及上開規定規定，其僅得請求被告給付自民事訴之追加狀繕本送達被告之翌日起（即自114年10月16日起，見本院卷七第165-167頁送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。是原告游淑倫請求自起訴狀繕本送達翌日起算利息部分，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，原告依據上開請求權基礎及不真正連帶之法律關係，請求被告給付如附表二「逾期取得使用執照遲延利息」金額欄所示之金額及利息，應以其中請求被告給付如附表二「本院判決金額」欄所示之金額，及其中附表二編號1至40之金額自114年9月18日起，附表二編號41之金額自114年10月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨如任一被告為給付，其他被告即同免責任，為有理由，應予准許。逾此部分（即原告游淑倫請求自起訴狀繕本送達翌日起算利息部分），則為無理由，應予駁回。

七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，應予駁回。

八、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文所示。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　29　　日

　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳乃翊

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　29　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官  林泊欣

附表一（新臺幣）

附表二（新臺幣）