113年度北消簡字第10號

原      告  李麗芳即向日葵生活館

訴訟代理人  劉北芳律師

被      告  輔宸有限公司

法定代理人  林皇佑

訴訟代理人  林慶雄

            羅盛德律師

複代理人    徐敏文律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年7月25日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣249,025元，及自民國114年7月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣249,025元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

一、本件原告起訴時，訴之聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）600,000元（卷第9頁）。嗣於民國114年7月25日言詞辯論時變更聲明為被告應給付原告600,000元，及自114年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（卷第433頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符。

二、原告起訴主張略以：原告因經營畫廊、家具生意而有使用大面積空間之需求，於110年10月26日向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）以販賣古董字畫，約定租期自111年2月1日起至112年1月31日止，每月租金150,000元，應按月於每月1日前繳納，押租金300,000元，原告於簽約翌日即交付即期支票乙張予被告（面額450,000元，含1個月租金與押租金）。原告之工班於111年1月起進場裝潢，詎臺北市政府建築管理工程處人員於111年1月25日下午3時許到場告知原告系爭房屋為防空避難空間，只有少部分空間可供使用，大部分空間必須清空作為防空避難使用，如未清空將處以高額罰鍰等語，惟被告於簽約之初從未告知原告實際得供店鋪使用之空間僅約21.45坪，未達被告在租屋廣告所稱之145.12坪，導致原告於承租系爭房屋後必須大幅縮減使用範圍，顯不符合系爭租約約定，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。而原告就系爭房屋進行如附表所示之裝潢，支出費用430,500元，爰依民法第227條第1項、第226條第1、2項，公平交易法第21條第1項、第30條規定請求擇一判決請求損害賠償，並依消費者保護法第51條規定，請求懲罰性賠償金等語，並聲明：如上開變更後之聲明所示。

三、被告則以：原告於110年9月中旬前來勘查系爭房屋，被告曾詳細說明系爭房屋狀況、提供權狀、解說週遭環境、用途、部分防空避難室等使用方法，經1個多月評估磋商後兩造簽訂系爭租約，是原告於簽約前已明知系爭房屋坪數與防空避難室的存在，原告所指租屋廣告並非被告刊登，被告全不知情。再者，系爭房屋坐落於黃金地段，依市場行情原告絕無可能以月租150,000元承租145坪之空間，且兩造約定租金顯低於市場行情，益徵原告應可預見系爭房屋有一定使用限制。且系爭租約並未明文約定原告所需具體面積，亦未約定被告保證系爭房屋高達一定面積可供經營藝廊事業，是被告提供系爭房屋已合於原告經營事業之用，並無不完全給付情事。退步言之，縱被告提供之系爭房屋與約定使用、收益狀態未符，然原告並未證明受有損害，亦未說明損害與不完全給付情事之因果關係，顯未盡舉證之責等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

(一)查兩造於110年10月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租系爭房屋，約定租期自111年2月1日起至112年1月31日止，每月租金150,000元，押租金300,000元，其後於111年2月14日在系爭租約上記載協議解除合約，約定原告於111年3月15日前，搬清並返還系爭房屋，被告退還全部押金，以及已收取之租金支票。嗣被告以原告積欠自111年2月1日起至同年3月15日止之租金，並應按系爭租約第21條給付提前解約之違約金，曾訴請原告給付被告375,000元，經本院112年度簡上字第602號判決（下稱前案），認定兩造合意於111年2月14日終止系爭租約，原告應給付被告於租約終止前使用系爭房屋之對價，即111年2月1日至同年2月14日間之租金75,000元，及被告請求違約金部分無理由，而判決本件原告應給付被告75,000元及自112年1月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、本院112年度簡上字第602號判決影本等件附卷可稽（卷第43-55、199-204頁），並經調取前案歷審卷查明無訛，堪信為真實。

(二)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條定有明文。而民法第423條所謂「合於所約定使用收益之租賃物」，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第227條第1項、第226條亦有明文。原告主張被告於兩造合意終止系爭租約前，未依約提供合於供店面使用之房屋，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

 1、原告承租系爭房屋係為供經營畫廊、藝術品等店面使用，而被告出租前亦稱系爭房屋可供店面使用，此由證人江珮瑾證稱：林慶雄跟原告解釋系爭房屋用途，因為我們的平面圖上有店面，且呷七碗也做過，相信沒有問題，但是林慶雄有補充說這個店面目前可以做店面使用，但是非常時期要給大家做防空避難室。原告說租賃系爭房屋是擺一些藝術品；卷第25頁之廣告係伊刊登於591租屋網等語（卷第284-286頁），及系爭房屋出租廣告亦載明「永康商圈大店面」等情（卷第25頁），可知本件原告與被告係以系爭房屋供作店鋪使用而簽立系爭租約，縱系爭租約並無明文約定供店面使用，亦無礙於上開事實之認定。

 2、次查系爭租約第1條約定之租賃物所在及使用範圍，僅記載為台北市○○街00巷0號B1房屋，並無關於面積之記載，而證人江珮瑾證稱：簽約時被告有提出權狀正本，我有從地政機關調出之謄本，並提出權狀影本（卷第286-287頁），核諸該權狀影本及建物謄本記載之使用用途：見使用執照，地下層層次面積：237.51平方公尺、見使用執照層次面積70,91平方公尺，總面積308.42平方公尺，共用部分：金華段1小段999建號、171.28平方公尺（卷第303-305頁），是地下室層次面積308.42平方公尺，約93.29坪，加計共用之999建號面積共479.7平方公尺，約計145.1坪，是證人江珮瑾於591租屋廣告刊登面積145坪，尚非無據。惟上開權狀及登記謄本就系爭房屋使用用途既僅記載「見使用執照」，核之證人江珮瑾雖證稱：林慶雄當面有說是防空避難的等語，然依江珮瑾所述及提出之資料，並未見有提出使用執照影本，則系爭房屋使用用途能否供店鋪使用，即非無疑。

 3、又證人安寶勇證述：其因有人檢舉系爭房屋為防空避難違規使用而至現場稽查，當時該現場擺放一些箱子及畫，沒有營業行為，我有調閱建物平面圖，有跟現場的二名女性說一部分屬店舖，一部分屬防空避難室，如果要使用的話，因為當場看不出來有無使用，我說以後要使用的話店舖可以使用，但是防空避難室要辦理變更，不然繼續使用的話會依照建築法處罰。防空避難室是空襲時提供出來給大家使用，不管是私有或公有，只要是防空避難室除了變更之外，就不可違規使用，即平時要使用需變更防空避難室使用用途，如果沒有變更，僅能空著，如果防空避難室兼店舖，就平時可做店舖使用，如果防空避難室兼停車場，平時就是做停車場使用。本件使用執照上有載防空避難室、店舖，但是沒有寫「兼」，後面平面圖右上角有店舖，但尺寸不清楚，其他寫防空避難室，本件防空避難室使用空間平時不可作為店舖使用，因沒有兼店舖使用等語明確（卷第291-297頁），參諸臺北市建築管理處函覆本院前案關於系爭房屋之使用用途，略稱：案址領有67使字第0163號使用執照，地下1樓為防空避難室及店鋪，依本市古亭地政事務所測量成果圖所示，防空避難室面積為237.51平方公尺、店鋪面積為70.91平方公尺。另按本市建築物防空避難設備違規案件查處標準作業程序，防空避難室堆積雜物將依公寓大廈管理條例第16條第2項規定，援引同條例第49條處罰，並限期一個月內改善，屆期仍未改善得連續處罰；防空避難室違規使用依建築法第73條第2項規定，援引同法第91條第1項處罰並限期改善，屆期仍未改善得連續處罰（卷第121-122頁），並徵之67使字第0163號使用執照存根記載地下層用途「防空避難室、店鋪」，而使用執照包含其文件圖說，其附系爭建物地下1樓之平面圖、建物測量成果圖標繪之店鋪有3處，面積共70.91平方公尺，其餘地下室面積為237.51平方公尺（卷第123-125頁），堪認系爭房屋可為店鋪使用部分僅70.91平方公尺，非屬店鋪使用部分之地下層，則僅供為防空避難室使用，尚難認可供為「防空避難室兼店鋪」使用，則原告主張系爭房屋僅70.91平方公尺之空間可為店鋪使用，其餘空間不能為店鋪使用，即難認被告所交付之租賃物已合於約定之供店面使用、收益之狀態一情，應值採信。被告雖抗辯兩造並未約定原告所需具體面積多寡，亦未約定被告保證須達一定面積方可經營藝廊事業，被告提供之系爭租賃物已合於原告得經營藝廊使用、收益，無不完全給付云云，然系爭房屋供店鋪使用之面積未達全部面積（不計公共部分）之4分之1，就原告承租為畫廊使用之目的而言，高達4分之3空間須清空不得擺設，否則有違法使用而遭主管機關連續處罰之情，實難認其得正常使用系爭房屋並收益，且此部分無法供店鋪使用之給付不能，對於可供店鋪之一部履行，於原告應無利益，被告所辯，自非可採。

 4、基上，被告於系爭租約有效期間即111年2月1日起，迄至兩造合意終止租約即111年2月14日時止，未能提供合於所約定使用、收益之租賃物，致原告無法使用系爭房屋全部經營畫廊，自屬可受歸責，且此不完全給付，依民法第227條第1項規定，原告自得依關於給付不能之規定，行使同法第226條之權利，即得依民法第227條第1項、第226條規定，請求被告賠償其所受損害。而就原告請求如附表所示之損害額，業據原告提出各項單據、匯款資料為證（卷第129-137、405頁），而被告對於如附表所列項目及金額並表示無爭執（卷第421頁），除附表編號3所示111年3月14日遷出系爭房屋之費用，應屬兩造合意終止租約後，原告依合意約定應遷出系爭房屋所支出之費用，難認屬因不完全給付所致損害外，堪認原告受有如附表1、2、4至7項所示損害共330,500元。準此，原告依債務不履行之法律關係請求被告給付330,500元，為有理由，逾此範圍，則屬無據。至原告雖併主張依公平交易法第30之規定為請求，然其已表明就上開主張之請求權擇一判決，是就此部分請求權，即無庸再加審認，附此敘明。　　

(三)次按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費者保護法第2條第1、2款定有明文。而租用商品，如其目的主要供執行業務或投入生產使用，並非單純供最終消費使用者，核與消費者保護法第2條有關消費者及消費關係之定義未合，尚無消費者保護法之適用。本件原告主張其為消費者，被告為以出租為業之企業經營者，而有消保法之適用，為被告所否認。原告就此部分雖提出經濟部商工登記公示資料查詢表，可見被告所營事業有不動產租賃業（卷第127頁），然本件原告租用之系爭房屋，係以供其經營畫廊為目的而交易，自非以消費為目的而交易，應無適用消費者保護法之餘地。原告主張其為消費者，得依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償金等語，自屬無據。

(四)末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查兩造間之前案判決原告應給付被告75,000元及自112年1月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，原告於113年9月5日以準備一狀主張以本件被告應給付原告之損害賠償為抵銷，而本件被告應依債務不履行之法律關係賠償原告之損害為330,500元，業如前述，則原告以此債權額與上開被告對原告之債權為抵銷，應屬有據。然原告並未就準備一狀送達被告之日期提出證明，被告至遲應於本院113年10月9日言詞辯論時受該抵銷之意思表示，是75,000元加計自112年1月18日起至113年10月9日止，按週年利率5%計算之利息6,475元，共計81,475元，兩相抵銷後，原告請求之損害賠償於249,025元範圍內（計算式：330,500-81,475＝249,025），為有理由。

五、綜上所述，原告請求被告給付原告249,025元，及自114年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。並依職權宣告原告勝訴部分得假執行，及被告得供擔保免為假執行，而原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　15　　日

　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　蔡玉雪

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　18　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨慧

　　　　　　

附表：