臺灣臺北地方法院民事簡易判決
114年度北簡字第9914號
原 告 樂愛國際有限公司
法定代理人 蔡月敏
訴訟代理人 楊承桓
被 告 未來造物種夢想股份有限公司
法定代理人 陳霏姸
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國115年3月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬壹仟捌佰伍拾柒元，及自民國一百一十四年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰柒拾元由被告負擔十分之九，並於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬壹仟捌佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年6月15日簽訂「無界派對實驗所辦公空間租賃契約（下稱系爭租約）」，由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓辦公空間（房號：淨，下稱系爭辦公室），約定租期自112年6月16日起至113年5月30日共11.5個月，每月租金新臺幣(下同)19,000元，稅金950元，押金38,000元。以每月租金19,950元（含稅）與租期11.5個月計算，租金總額為229,425元。原告已繳清全額租金，因系爭辦公室有諸多缺失，被告無法改善，原告於l12年9月14日會議中已表達112年9月20日為退租日，而為終止系爭租約之意思，被告代表知悉，同意112年9月20日為退租日，然被告於l12年9月18日以通訊軟體LINE訊息反悔，原告仍於112年9月20日遷出系爭辦公室並進行點交，租賃物占有關係已實質終止，而原告為配合被告行政要求，於同年l0月20日完成公司地址遷出及交付門禁卡等物件，故以112年l0月20日作為退租生效日，計算租金與相關費用之基準日。以原告所繳租金229,425元，扣除自112年6月16日至同年10月20日止（約4.2個月）之租金83,790元、同年8月影印費48元、同年9月（算至9月20日）電費1,048元（計算式：1,571×20/30＝1,048）後，被告應退租金144,539元，再加計押金38,000元、門禁卡押金1,200元，共183,739元。爰依系爭租約法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告183,739元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告答辯聲明及理由
（一）兩造於112年6月15日簽訂系爭租約，租金為229,425元（含稅），押金2個月38,000元，原告已付清。因原屋主未落實屋頂防水工程，亦未告知被告，致系爭辦公室於同年6月30日發生漏水狀況，被告已協助原告更換辦公室，並請原屋主進行修繕，並無不履行修繕義務。另老城區時有政府道路清消而出現蟲鼠問題，被告已通知單位清消時需提前告知，並盡可能維護環境；且被告已跟樓下自助餐告知倉庫的洞需封住及請師傅安排處理，並簽約蟲害防治公司定期消毒公共空間；又其他租戶並無反應系爭辦公室有冷氣效能不足、悶熱、下雨噪音干擾等狀況，此為原告個人主觀感受。本件並無原告所稱未達租賃物具備之使用狀態、租賃物不合於通常使用狀態之情形。
（二）原告於112年9月14日線上會議中，提出於112年9月20日要退租，被告代表於會議上僅確認原告訴求，表示瞭解，並非實際承諾退租日期，也沒有約定當天點交時間。原告代表於112年9月20日到場時，被告代表仍在場內教室授課，課後點交時，被告依系爭租約第3條第2項第1款內容告知原告遷出時應退還門禁感應卡等相關入駐時交付之物品，並終止申請不掛於出租人之電信相關費用、公司登記（附上國稅局搬遷核准書）點交完成後，並需於當天簽立遷出證明以保障雙方，然原告尚未將公司地址遷出，亦不願簽立遷出證明書，以致被告無法確認原告正式遷出。嗣原告於112年10月20日星期五將門禁卡與公司地址遷移國稅局函投遞至被告專屬信箱，惟斯時被告人員已下班，於112年10月23日星期一查看信箱才看到前開物件。被告於112年10月25日提出租賃契約提前終止協議書予原告，原告不願簽立，並於112年11月1日寄發存證信函予被告，被告難以認同並表示可再協議，然原告無意溝通，也不簽搬遷證明及提前終止協定，被告不敢將系爭辦公室出租，至租約屆期後，被告才開放其他人承租，被告主張原告實際遷出日期為系爭租約屆滿日即113年5月30日。再系爭租約期滿後，截至113年12月19日，原告未經被告同意，仍於其官方網站及對外公開資訊中，持續使用被告出租之地址作為其對外聯絡營業地址，自難認原告已於112年9月20日、同年10月20日已搬遷。又因原告係提前遷出，依系爭租約之約定，被告要扣留押金。
（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）兩造於112年6月15日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭辦公室，約定租期自112年6月16日起至113年5月30日共11.5個月，每月租金19,950元（含稅），押金38,000元。原告已經預付11.5個月之租金總額229,425元，及押金38,000元。
（二）原告於112年9月20日遷出系爭辦公室；於112年10月20日（星期五）將門禁卡與公司地址遷移國稅局函投遞至被告信箱，被告則於上班時之112年10月23日（星期一）收到原告交還之上開物品。
（三）原告尚積欠112年8月份之影印費48元。
（四）被告尚未退還押金38,000元及6張門禁卡押金共1,200元。
四、本院得心證之理由
（一）原告主張系爭租約應於112年10月20日終止之事實，業據其提出被告所擬訂之「無界派對實驗所租賃契約提前終止協議書（下稱系爭協議書）」、兩造於112年9月14日會議之對話摘要譯文、門禁卡繳回照片、財政部臺北國稅局中正分局函文及兩造LINE對話紀錄截圖等件為證（本院卷第31至45頁、第153至159頁），依兩造LINE對話紀錄內容（本院卷第37頁）可知，兩造已有討論原告提前終止租約事宜，原告並提出以112年9月20日為退租日，被告表示「所以就是確定9月20號」，並未反對；另原告主張為配合被告之行政要求，原告於112年l0月20日完成公司地址遷出，並交還門禁卡等物件○○○○○○○○）之事實，亦有門禁卡繳回照片、財政部臺北國稅局中正分局函文及兩造LINE對話紀錄截圖在卷足參，並為被告所不爭執，堪以採信。則兩造既已協議提前終止租約，原告復配合被告於112年l0月20日完成公司地址遷出及將門禁卡等物件交還被告○○○○○○○○），足認原告主張系爭租約已於同年l0月20日終止之事實，應堪採信。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號裁判要旨參照）。本件依原告之主張，原告係於112年10月20日星期五下班後將門禁卡投遞於被告信箱，而該址係辦公處所，故被告抗辯被告公司人員係於112年10月23日星期一上班時，始取得該門禁卡之事實，應堪採信。又依一般社會觀念，辦公處所之物件應於辦公時間始能即時取得，被告係於112年10月23日星期一取得門禁卡之占有，是應認此時原告才喪失對系爭租賃物之事實上管領力，即移轉租賃物之占有。另參酌被告所擬之系爭協議書第2條記載「提前終止租賃契約日期：甲方（即被告）於112年10月23日確認收到乙方（即原告）投遞於信箱之辦公室感應卡6張、國稅局搬遷證明。於112年10月23日當日為提前終止租賃契約之基準日。甲方同意自前揭提前終止日起，雙方之租賃關係即歸於消滅」等語，足認被告亦承認原告已於112年10月23日返還租賃物，且被告自承其清點系爭辦公室後，並無任何物品缺損，堪認原告已返還租賃物予被告。至被告雖辯稱原告未簽訂書面協議（如點交證明或提前終止協議書）及原告官方網站、對外公開資訊中尚有使用系爭辦公室地址作為對外之聯絡營業地址，而主張應以系爭租約之屆期日作為契約終止日云云，惟查兩造是否簽訂書面協議，並非系爭租約終止或租賃物返還之要件；另原告公司公開資訊縱有以系爭辦公室作為聯絡地址之情事，僅屬是否對被告構成損害之範疇，核與系爭租約是否合法終止之事實認定並無關聯。
（三）被告應返還溢付租金為144,210元：
本件原告預付租金總額共229,425元，原租賃期間係自112年6月16日起至113年5月30日，共350天；而算至112年10月23日返還租賃物時，共130天，依此計算應付租金為85,215元（計算式：229,425÷350×130＝85,215，元以下四捨五入），故應返還溢付租金為144,210元。
（四）又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。查本件押金係包含38,000元及1,200元（6張感應卡），系爭辦公室於112年10月23日返還等情，業如前述，除有上述抵充情形外，被告應返還押金。經查：
1.應付112年8月份之影印費為48元。
2.應付112年9月份之影印費及電費為1,571元：
被告所擬之系爭協議書第3條第2款記載「九月：影印費＋電費為新臺幣1,571元」，原告亦以此金額為其9月份應付金額之計算基準（但主張算至9月20日），而系爭辦公室係至112年10月23日返還，故原告應付9月份影印費及電費全額即1,571元。
3.應付112年10月份（算至10月23日）之電費為934元：
系爭辦公室係至112年10月23日返還，依被告所擬之系爭協議書第3條第2款記載「十月：電費為新臺幣934元（計算至112年10月23日）」，堪認10月份算至23日之電費為934元。
4.應付賠償金額為19,000元：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。查系爭租約第7條第1項約定「契約期間乙方（即原告）若提早中途退租，除應繳清已使用之電費、影印費等相關費用之外，並且應自動放棄其所存放於甲方（即被告）之全數保證金作為賠償之用…」，據此文義，原告提前終止契約時，應支付被告全數保證金作為賠償，此核屬違約金之性質。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
⑵查系爭租約之租賃期間自112年6月16日起至113年5月30日，原告提前終止契約，依上述約定，被告固得要求原告賠償2個月之租金作為違約金。然查，原告主張系爭辦公室有漏水及蟲鼠等問題，被告並不否認，僅抗辯其已盡力改善漏水暨蟲鼠問題等語，衡量系爭辦公室有上述問題，原告確有使用不便之處，另系爭辦公室於112年10月23日已返還被告，兩造因無共識遲未簽訂協議書，被告未立即將系爭辦公室出租他人以收取租金，原告公司對外資訊尚有以系爭辦公室作為聯絡之情形，暨考量兩造之經濟狀況（原告公司資本總額為100萬元，被告公司實收資本額為900萬元）等情，認此違約金應予酌減為1個月租金即19,000元為適當。
5.本件押金扣除上述費用及賠償金後，尚應返還之押金為17,647元（計算式：38,000＋1,200－48－1,000－000－00,000＝17,647）。
（五）綜上，原告應返還溢付租金為144,210元，應返還之押金為17,647元，合計161,857元。
五、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付161,857元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年9月12日，本院卷第71頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
書記官 邱已芹
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,670元
合 計 2,670元