115年度北簡字第1156號

原      告  

即反訴被告  資誠普華國際財務顧問有限公司

法定代理人  劉博文  

訴訟代理人  鄭嘉嬿  

            李秀貞律師

被      告  

即反訴原告  鍾周玉蘭

訴訟代理人  劉韋廷律師

            張怡凡律師

上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣230,000元，及自民國114年11月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、本訴訴訟費用新臺幣3,190元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔。反訴訴訟費用新臺幣4,880元，由反訴原告負擔。

四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣230,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

一、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定要旨可以參照）。本件原告起訴係以：兩造前簽訂不動產租賃契約（下稱系爭契約），由原告向被告承租門牌號碼為：臺北市○○區○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋），嗣於租賃期間屆滿、原告已將系爭房屋騰空遷讓返還與被告，然被告卻未返還保證金，爰提起本件訴訟請求被告返還保證金。嗣於訴訟繫屬中，被告則以原告造成系爭房屋有多處損壞，未將系爭房屋回復原狀返還予被告，使被告受有物品損壞、支出維護及修繕費用、受有房屋無法出租損失及律師費等損害，爰提起反訴請求原告負損害賠償與給付違約金之責任等語。經核本件本訴及反訴之兩造當事人均同、涉及法律關係發生之原因事實顯有相牽連關係，且本訴及反訴間之審判資料有共通性及牽連性，復衡諸紛爭解決一次性原則及訴訟經濟之基本要求，被告提起本件反訴，即應准許。

二、原告即反訴被告（下均稱：原告）部分：

㈠本訴部分主張，略以：

⒈兩造於民國113年8月1日簽訂系爭契約，由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自113年8月1日起至114年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）115,000元，原告並給付保證金230,000元。而原告於114年8月31日租賃期間屆滿時，已將系爭房屋恢復原狀、清潔完竣並交還鑰匙予被告，被告即應依系爭契約第2條第1項約定，於原告返還房屋1周內將保證金退還予原告，然被告收回系爭房屋之鑰匙後，恣意要求原告完成如房屋全室油漆、客廳沙發座椅套更換、冷氣出風口清潔及紗窗修復等等諸多逾越雙方租賃契約約定範圍之請求，並揚言未完成該等請求，將按日自保證金扣除相當於日租金之金額。然原告已將系爭房屋騰空遷讓返還與被告，被告自不得拒絕返還原告保證金。

⒉原告租賃系爭房屋予日籍員工即訴外人金本照道使用居住，金本照道遷出系爭房屋後於114年8月30日偕同仲介，與被告代理人及其仲介點交系爭房屋並交還系爭房屋鑰匙，其已拋棄對系爭房屋之占有，未繼續使用系爭房屋。亦即原告現實上已喪失對系爭房屋之管領力，而被告既已收受系爭房屋之鑰匙，自該日起對系爭房屋已有確定及繼續之支配關係，並取得對系爭房屋事實上之管領力，為此，原告因此占有狀態之移轉而消滅其交付系爭房屋之義務。其間被告代理人要求更換餐廳燈泡、修復櫃子五金配件、修復瓦斯爐及全室清潔，原告與原告之仲介均一一處理，並委由專業清潔人員進行全室清潔，並非如被告所稱消極不作為。也因此自114年9月3日起，已有被告委任之仲介帶看系爭房屋，而被告亦自承自114年9月上旬即有多組租客透過房仲前來看房，且591網站於114年9月8日已有招租廣告，足證原告已履行系爭房屋回復原狀及返還之義務。然被告代理人除了上開要求外，復又要求原告應就客廳桌面刮傷修繕、全室油漆、冷氣出風口清潔、沙發皮套換新、紗窗軌道與紗窗更換，更要求支付日租金達半個月以上。由於被告代理人之要求，形同要求原告應將系爭房屋回復至全新狀態，已逾回復原狀之合理請求，並不合理。而原告已依約將系爭房屋返還，已無返還系爭房屋義務，被告主張原告未返還房屋應負遲延責任云云，並不可採。

⒊原告已完成全室清潔，亦未毀損系爭契約之設備點交書內所載之設備，被告應依系爭契約第2條第1項規定返還保證金予原告。被告主張客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉角處等均有明顯黑污，餐廳牆面更有兩條長條狀污漬部分，實則因系爭房屋一直有人入住生活，於出租當時，牆面本即有些許痕跡，原告之日籍員工金本照道一家於系爭房屋生活近1年，本即會有生活痕跡及折舊狀況，僅係小部分範圍，並不影響整體屋況與使用。被告要求全室油漆，顯逾越原告回復原狀之義務。另被告所稱臥室牆壁轉角處多次凹洞需補土修復云云，係指牆壁轉角處之微小油漆脫落，是否為原告所致，非無疑義。且該臥室牆壁轉角處之微小油漆脫落之回復，顯然毋庸全室重漆。被告要求原告將系爭房屋回復全新之狀況並請求回復全新狀況之損害賠償，實不合理。另被告主張臥室之紗窗更是嚴重脫落偏移云云，原告否認為原告員工所致。因臥室之紗窗於承租之初，即未點交此處，且於原告返還系爭房屋之際，該紗窗僅係脫離軌道，並未毀損，然被告聲稱紗窗破損、軌道偏移係原告員工所致云云，竟要求原告需整座紗窗窗框與紗窗均需修復，原告實難接受。實則，據原告仲介告知，交屋當時，其有發現紗窗的確有開啟不順的情況。再者，113年與114年多起地震影響建物，窗框如果真有軌道不順之情況，是否為原告員工所致，被告應負舉證責任。而被告所稱客廳真皮沙發亦出現多處不明裂痕要求原告更換真皮云云，由照片可知，該等細微裂痕，顯是真皮沙發正常的自然耗損所致，該等細微裂痕與些許脫皮現象，顯非人力割損所致，原告自不負修復之責。被告又主張未清潔冷氣出風口不符系爭契約特約第6點回復交屋時同等清潔狀態云云，觀諸特約第6點之文義，並未提及應清潔冷氣出風口濾網，特約全文亦未見原告應負如同被告所主張之全室冷氣出風口之清潔，原告並無清潔冷氣出風口之義務。縱需清潔冷氣出風口濾網，亦非冷氣保養，被告以冷氣保養之費用主張損害賠償，並不足採等語。

⒋聲明：

⑴被告應給付原告230,000元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

㈡反訴部分，答辯略以：被告雖主張原告未盡契約義務應負債務不履行責任，要求原告負擔違約金及損害賠償共計358,500元，然其請求，並無理由：

⒈油漆38,000元：

　依民法第432條規定意旨，可知承租人如是因為依約定方法使用所生的自然耗損，承租人不負賠償責任。原告之員工入住系爭房屋前，牆面上已存有污痕，被告主張退租時系爭房屋之各處牆面黑污及轉角處凹洞，為系爭房屋時間經過及正常使用下造成之自然髒污或脫落現象，並非原告故意或過失所為之人為破壞。而系爭房屋承租時本有生活痕跡存在，縱原告有加深該等生活痕跡之情事，被告主張回復原狀之方式需全室油漆，顯屬過當。

⒉臥室紗窗8,000元：

　原告之員工於入住系爭房屋前，原告之房仲已跟被告表示臥室紗窗開關不易然未獲置理，且原告之員工於居住期間並無使用或開關臥室紗窗，被告主張臥室紗窗有脫落、偏離窗戶軌道而無法開啟之情形，徵諸臺灣於113與114年間有多起地震與颱風，是否為原告故意或過失所致，顯有疑義，被告應就此負舉證責任。故紗窗修復費用應由被告自行負責。

⒊空調保養20,000元：

　被告主張全室保養空調費用之損害賠償乙節，並無依據，觀諸系爭契約特約全文，原告並無全室空調保養之義務。蓋空調保養通常係指冷媒量檢測、內部零件檢查及排水系統疏通以及所謂的洗冷氣等。再者，系爭契約特約第1點：契約生效前，甲方需負擔、負責清潔房間內（含空調）及驅蟲消毒，是指出租方於租賃契約生效前應負的義務，實因當初入住前，有在房間內發現小蟲屍體，故要求出租方應處理此部分，與承租人之義務無關。縱承租人有此義務，系爭契約特約第1點僅提及清潔房間之空調，與被告要求原告負擔全室空調保養費用，顯不相當，已逾越清潔房間之空調之範圍，故被告主張此部分費用損害，實屬無據。

⒋真皮沙發20,000元：

　系爭房屋客廳沙發之裂痕，是屬於租賃期間正常使用之劣化及龜裂，屬於自然耗損情形，並非原告之員工於居住期間有故意或過失刮傷及毀損之情形，故沙發換皮費應用被告自行負責。

⒌租金損失172,500元：

　原告已將系爭房屋恢復原狀並交還房屋鑰匙予被告，被告自租約屆滿時已取得對系爭房屋之實際管領力，並有使用管理系爭房屋之處分權，原告已無交付系爭房屋之義務，亦無所謂遲延給付之情形，被告主張原告應給付遲延之違約金，並無理由。又被告亦自承系爭房屋現已出租，於出租前有多起仲介帶看，而系爭房屋於114年10月20日前未有租客入住之原因，被告並未舉證與其主張之原告未回復原狀有何因果關係，且依被告所提之被證9內容，亦無法證明或得知究竟是修什麼東西、及如何的影響房客承租意願。且系爭房屋於114年8月30日已在被告之管領支配之下，本可先行處理，被告稱因原告未為回復原狀致使難以出租而有受有租金收入停滯之損失，亦無有任何可歸責於原告之處，故被告主張之租金損失，並不足採。

⒍律師費100,000元：

　被告未證明其不能自為訴訟行為，其委任律師係被告為其自身需求及目的，與原告並無相關，因此所生之律師費用應由被告自行負擔等情詞置辯。

⒎聲明：　　　

⑴反訴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　

三、被告即反訴原告（下均稱：被告）部分：　

⒈原告承租系爭房屋後，實際居住者為其員工金本照道一家，其於租賃期間並未盡善良管理人之注意義務妥善使用系爭房屋，致其內傢俱、附屬設備及壁面等處受有損傷，嗣系爭契約期限屆滿，原告本應依約將系爭房屋回復原狀返還予被告，卻未為之，且經被告要求其履行回復原狀義務仍拒不履行，使被告受有損害，自應負債務不履行責任。依系爭契約第4條第1項：「乙方應盡善良管理人注意義務，妥善使用標的物件及其家具。」第5條第1、2項規定：「本契約期滿時，乙方必須立即將標的房屋恢復原狀並交還予甲方。本契約期滿，乙方若不能立即交屋時，每日須支付甲方日租金之一倍作為違約金直至交屋完成日為止。」第6條第1項規定：「標的物件若是受到自然耗損或天災地變等不可抗力之因素而有修繕必要時，由甲方負擔，若為乙方故意或過失而受到損害，由乙方負責賠償。」另系爭契約特約第6點規定：「契約終止時乙方須將房屋恢復原狀交還予甲方，包含恢復交屋時同等清潔狀態。」則自前述特約第6點規定可知，兩造約定系爭房屋恢復原狀之程度乃指與交屋時相同。而兩造於113年8月1日簽訂系爭契約，並將系爭房屋當時狀況記載於「租賃標的設備點交書（仁愛尚華）」，確認出租時屋況並進行點交。然被告於114年8月31日租約期滿點交系爭房屋時，始發現系爭房屋內多處顯屬人為造成之汙損及毀損。就交還房屋當日製作紀錄屋況之「附件一房屋附屬設備清單」照片以觀，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉角處等均有明顯黑污，餐廳牆面更有兩條長條狀汙漬；臥室牆壁之轉角處多處凹洞需補土修復；臥室之紗窗更是嚴重脫落偏移；客廳真皮沙發亦出現多處不明裂痕，此等情形顯已逾一般正常使用所生自然耗損範圍。此外，原告承租之初曾要求系爭房屋內之全部冷氣出風口需先清洗，因此被告亦確實先將冷氣清洗乾淨後才交付房屋，然原告交還房屋時卻未清潔冷氣，顯不符合依約需恢復交屋時同等清潔狀態之要求。

⒉被告所受損害共計358,500元，其數額高於原告已給付之保證金，於抵銷後被告已無須返還原告保證金等語置辯。

⒊聲明：

⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　

㈡反訴部分主張略以：原告未盡承租人善良管理人注意義務維護系爭房屋之完整，且經被告催告後，仍遲未將系爭房屋回復原狀到以達可交屋之狀態，應對被告負損害賠償與給付違約金責任，被告得對原告請求數額共計358,500元（項目、金額詳如後之反訴附表所示）：

⒈油漆38,000元：

　系爭房屋於出租時，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆壁均無黑汙，臥室牆壁轉角處並無遭撞擊而產生之凹洞，然而退租時，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆壁、臥室轉角處等均有程度不一之黑汙，且臥室牆壁轉角處之凹洞更需特別補土重漆，絕非自然耗損之狀態，因原告拒不回復原狀，被告委請千彩漆作油漆工程行就前開處所進行修繕之金額為38,000元。

⒉臥室紗窗8,000元（2戶）：

　原告仲介於承租之初曾透過被告仲介向被告表示臥室紗窗有開關不順之情事，被告仲介遂轉告被告兒子鍾誌俊，鍾誌俊將系爭房屋所屬兩間臥室之紗窗均做上油等處置，確認無開關不易情事後，被告始交付系爭房屋。系爭房屋之臥室紗窗原均能正常開啟、外觀並無何破損，然原告所返還之紗窗卻大幅脫落、偏離窗戶軌道而無法正常開啟，非如原告所主張僅脫離軌道。而原告拒不回復原狀，是被告委請盛發鋼鋁門窗行進行修繕之金額為8,000元，原告自應如數給付。又依常理而言，紗窗脫軌、破損情事多為使用者操作不當等人為事由所致，原告主張係因地震影響建物云云乃變態事實，應由原告負舉證責任。

⒊空調保養20,000元：

　原告承租之初曾要求全室冷氣出風口（包含：兩間臥室各有2個、泡茶室2個、客廳2個、餐聽1個，合計9個）洗淨後再交屋，然其返還系爭房屋時卻並未將冷氣清洗恢復交屋時同等清潔狀態，致被告尚須委請鑫日洋冷氣空調工程有限公司進行空調保養，花費共20,000元。而被告所提出收據上雖用詞為空調保養，然實際施作內容僅有單純清洗全室9個冷氣出風口，並不包含冷媒量檢測、內部零件檢查、排水系統疏通、洗冷氣等其他項目。

⒋真皮沙發20,000元：

　系爭房屋之客廳沙發為外國進口之真皮多人座沙發，價格高昂，購買價格逾100,000元，於出租時並無裂痕，然於1年1個月的租賃期間，原告所返還之沙發卻有多處裂痕，顯非屬自然耗損。就此等裂痕情況，如欲維修需進行換皮，參酌市面上針對真皮多人座沙發之換皮維修行情價格，以20,000元計算係為合理，是被告就沙發部分以20,000元計算損害賠償金額。

⒌租金損失172,500元：

　系爭房屋約莫自114年9月上旬，即已有多組租客透過房仲前來看房，惟均因上開原告未回復原狀，而遺留之損傷等情形，而不願承租，其中並有房客曾透過房仲明確表示，希望能將系爭房屋之毀損處於114年10月13日前修繕完畢方可能願意承租，顯見系爭房屋受損狀況確實影響房客承租意願。被告嗣將系爭房屋處理至適於出租狀態後，新租客始於114年10月20日入住，可見原告未盡回復原狀義務已造成被告1個半月租金利益之損失。而依系爭契約第5條第2項規定：「本契約期滿，乙方若不能立即交屋時，每日須支付甲方日租金之一倍作為違約金直至交屋完成日為止。」原告於系爭契約屆滿時並未將系爭房屋回復原狀交還，造成被告長達1個半月後始能再行出租他人，自得請求此項違約金。又每月租金為115,000元，則據以換算1個半月之租金損失共計172,500元（115,000×1.5＝172,500），因此被告就此請求金額為172,500元，依據為前述損害賠償請求權以及系爭契約第5條第2項違約金條款，擇一為有利之裁判。

⒍律師費100,000元：

　因原告缺乏溝通誠意，逕行對被告聲請返還保證金之支付命令，進而產生本案訴訟，造成被告不得不為維護自身權利，而委任律師為其進行訴訟上之主張，花費100,000元，被告自得請求原告如數給付。

⒎聲明：　　

⑴反訴被告應給付反訴原告358,500元，並自反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

四、本院判斷之主要理由：　　　　

㈠原告主張兩造於113年8月1日簽訂系爭契約，雙方有租賃關係，租期自113年8月1日起至114年8月31日止，每月租金115,000元、簽約時交付保證金230,000元，系爭房屋係原告之員工即訴外人金本照道一家居住使用，而系爭房屋鑰匙於114年8月31日由被告委託之房仲及被告之子取走等情，業據原告提出系爭契約等件為證（見本院司促卷第9至15頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第66、120、124、166至167、206至207頁），足堪認定。惟原告主張於系爭契約租賃期間屆滿、原告已返還系爭房屋予被告，被告依約應返還原告保證金230,000元，被告則否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：原告於租賃期間屆滿後，是否已履行完成騰空遷讓返還系爭房屋義務？被告反訴請求原告就被告維修系爭房屋及其他之支出費用，扣抵保證金，且應對被告負損害賠償之責任，是否有理由？茲分述如下：

㈡本訴部分：

⒈按保證金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之保證金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還保證金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第1項前段及第2項亦定有明文。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如:牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。　

⒉被告雖辯稱原告有未將系爭房屋回復原狀之違約，並造成被告前開損害，被告自得以保證金全數扣抵，而毋庸返還原告云云，惟系爭契約第5條約明原告必需將系爭房屋恢復原狀並交還，乃系爭契約相關特約：包含恢復交屋時同等清潔狀態之情形。與特約被告在契約生效前之負責清潔房內（含空調）及驅蟲消毒一節，並無直接關係，並非即要求原告應在返還時即應先負責清潔房內（含空調）及驅蟲消毒並支付費用，先予說明。查：

⑴被告雖辯稱在系爭房屋內，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉角處於租賃期間後有明顯黑污，餐廳牆面有2條長條狀污漬，原告應予修復回復原狀並賠償被告之修復油漆支出云云。然經本院審視被告所提出之點交房屋照片（見本院卷第85至86、239至244頁），該等黑色污漬範圍非大，亦非明顯人為故意導致之痕跡，且由其位置觀之，餐廳牆壁後方之污漬位置，剛好與被告配置之餐桌椅子高度相符，應為一般日常生活拉開及坐椅子在牆壁自然所生髒汙、痕跡，而沙發後方污漬高度，亦約與被告提供之沙發高度相符，應為沙發倚靠牆壁及生活上挪移時所產生之污漬，窗戶下方及臥室轉角之污漬、凹洞等範圍，亦僅小範圍而非大片面積，較似該屋原始構造之存在，或可認係日常生活使用下所產生之污漬耗損。原告業已否認其承租期間有故意或過失不維護導致損害之情事，且依原告之舉證，可認此等縱屬承租後發生，亦為日常生活使用家具所產生之污漬耗損，當無可歸責於原告，且原告就部分污漬、凹洞等，業已否認為承租後始發生，被告亦無再為舉證，則被告抗辯原告造成此部分租屋損壞，而未以原有之狀態返還系爭房屋云云，顯無所據且舉證不足。被告請求原告賠償因此部分之修補費用或因漆色難尋而改色全室油漆等費用云云，實難認有理由。

⑵被告辯稱：系爭房屋之臥室紗窗，承租之時原均能正常開啟、外觀並無何破損，然原告所交屋返還之紗窗，卻大幅脫落、偏離窗戶軌道，而無法正常開啟，被告修繕之金額為8,000元（2窗），原告應給付被告云云。然經本院審視該紗窗於系爭房屋點交前（見本院卷第81、220、222頁）與點交後（見本院卷第87、248至249頁）之相關照片，點交前、後之紗窗本身並無明顯之損壞情形，且兩造均不爭執紗窗於初始，亦有遭質疑軌道不平不好拉情形存在（見本院卷第297至298頁），則該紗窗初始即有不易拉動情形存在，且照片中之紗窗雖下方有些許皺折捲曲一側，但仔細觀察，並未見有破損，是否無從以調整回復，而需全扇予以更換，亦有疑慮，且被告並未舉證證明該紗窗已有損壞無法調整回復之情形，且該損害係原告於承租期間所造成，被告就此僅稱：紗窗抽起來處有一點破損云云（本院卷第298頁），亦未說明該破損是否需要修復才能使用窗戶，或為承租後始發生等情，則其抗辯原告租賃造成紗窗損壞需修繕支出前開費用，故應賠償云云，亦無所據。

⑶被告另辯稱依系爭契約特約之前述第1、6點約定，被告於系爭房屋出租前，已應原告之要求，而將屋內空調之出風口進行清洗後方點交房屋，故原告亦需於租期屆滿時，將房屋恢復原狀交付予被告，包含交屋時同等清潔之狀態云云（見本院司促卷第9至15頁；本院卷第298頁）。然原告業稱承租之初，其要求被告清洗空調之出風口，係因空調出風口於承租時有小蟲屍體，故其方請求被告清洗等節無誤（見本院卷第120頁），則原告請求被告清潔空調出風口，係於系爭契約生效前，為確保使冷氣能正常乾淨使用，而原告亦於租賃期滿點交系爭房屋時，業陳稱聘請打掃人員就系爭房屋為全室之清潔（見本院卷第133頁），則原告顯已恢復該空調出風口應有狀態。且從被告提出之照片觀之，並無顯然之髒汙情形（見本院卷第86頁、第246頁），實難認原告未履行系爭契約特約第6點約定。是以，被告抗辯原告未完成空調之出風口進行清洗，故未完成返還、點交系爭房屋之義務，亦無所據。

⑷被告又辯稱系爭房屋之客廳沙發，於出租時並無裂痕，然原告所返還沙發時，卻有多處裂痕，顯非屬自然耗損，自應賠償修復損失云云，然由該沙發之照片觀之，沙發上僅有些微之表皮磨損與白色痕跡，尚無大範圍之破損（見本院卷第87至88、250至251頁），亦應可認係正常坐臥使用下之自然摩擦耗損，斟酌皮件家具本需定期保養，通常需以油品保養避免摩擦痕跡或自然掉色耗損等，而依民法第421、423條等規定，租賃家具之維護合於使用收益狀態，應屬出租人之責任，自無從以承租人有期滿回復原狀義務，規避出租人原則上應負維持使用及修繕負擔之義務，基此，被告辯稱係原告承租造成此部分沙發損壞而未以原有之狀態返還系爭房屋，應賠償修復費用云云，亦無所據，難以照准。

⒊綜上，被告雖辯稱系爭房屋有上開諸多污損、損壞、原告未盡其期滿原況返還系爭房屋之義務，當應如數賠償被告、先抵扣保證金云云，舉證尚有不足，而原告已經將系爭房屋鑰匙交由被告委託之房仲及被告之子，已將系爭房屋返還與被告無誤，故依系爭契約約定，被告既無舉證可認可抵原告交付之扣保證金，則被告自應如數返還原告系爭契約之保證金。故原告主張被告應給付原告230,000元，依前所述，為有理由，應予准許。

㈢反訴部分：

⒈被告反訴請求原告給付如附表編號1至4之部分，業經本院認定係屬承租後正常使用情形下之自然耗損，或因被告舉證有失，尚不足證明為有利被告認定，而認為非原告承租造成之損害，如前所述，則被告此部分反訴請求賠償當無理由，自無從請求原告給付，是被告上開部分請求，為無理由，應予駁回。

⒉被告另主張附表編號5，因原告造成之系爭房屋如附表編號1至4部分之損壞，而租客因此不願意承租系爭房屋，故向原告請求1個半月之租金損失175,000元云云。然姑不論，衡情房屋無法出租之原因眾多（如租金價格、房屋地點、周邊環境、交通及生活便利性、租客是否有欲再觀看其他出租物件等等眾多因素），且由被告所提出之Line對話紀錄，亦無從看出系爭房屋未出租皆係因房屋屋況而影響承租意願，僅能得知有仲介帶看系爭房屋及嗣後有租客希望能對系爭房屋進行修繕等節（見本院卷第105至106頁），尚無從據此推論即係因系爭房屋上述損壞而造成無法出租之情事，且如附表編號1至4之部分，業經本院認定被告舉證不足，原告無庸負賠償責任，是被告主張因原告造成系爭房屋受損，而使被告無法順利出租系爭房屋，致受有1個半月之租金損失175,000元，原告應予賠償云云，為無理由，亦應駁回。

⒊被告另請求附表編號6律師費100,000元部分，然按我國民事事件處理，除第三審程序、法院或審判長依法律規定為當事人委任律師為特別代理人或訴訟代理人者外，並不採行強制律師代理制度，被告支出之上開律師費，屬其自行審酌為維護其訴訟上之權利所為支出，核屬其訴訟成本，非兩造間另有特約，本無從請求，且依前所述，如附表編號1至5之部分，皆無法可歸責於原告而需由其負賠償之責任，是被告此部分請求，亦為無理由，不應准許。

⒋綜上，被告請求原告賠償共計358,500元元，並自反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算遲延利息，為無理由。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，為民法第229條第2項、第1項、第203條所明定。本件本訴部分，原告請求被告返還系爭契約之保證金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求230,000元部分，自支付命令送達被告翌日，即114年11月4日起（見本院司促卷第35至37頁），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告本訴部分，請求被告給付230,000元，及自114年11月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至於，被告另提起反訴，請求原告依約賠償損害賠償即其支出之相關修復等費用共計358,500元，依前所述，均為無理由，應予駁回。　

六、本判決之本訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保，僅為促使法院發動職權，毋庸為准駁之表示。另被告業已陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，既合於法律規定，爰併依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額宣告之。又被告所為反訴部分，既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，自應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，又被告雖曾提出聲請證人作證，然已稱：證人不願提出切結書云云，而依據兩造之舉證程度，原告業已陳稱無傳喚證人必要，經本院審酌兩造提出之相關事證後，業已認定如前，亦認無再予傳喚證人之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項，判決如主文第3項所示。又本、反訴部分之訴訟費用額，各依後附計算書所示。　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　4 　　月　　30　　日

　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　徐千惠

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　4 　　月　　30　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉潔如

訴訟費用計算書

（本訴部分）

項　　　　目　　　　　　　 金　額（新臺幣）　　　 備　註

第一審裁判費　　　　　　　 3,190元

合　　　　計　　　　　　　 3,190元

（反訴部分）

項　　　　目　　　　　　　 金　額（新臺幣）　　　 備　註

第一審裁判費　　　　　　　 4,880元

合　　　　計　　　　　　　 4,880元

被告提出之反訴附表：