臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第812號
上 訴 人 呂炎昌
訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師
被 上訴人 旭崇企業股份有限公司
法定代理人 陳宏坤
訴訟代理人 洪堯欽律師
劉健右律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國108年8月2日臺灣桃園地方法院106年度重訴字第206號第一審判決提起上訴，本院於民國109年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回後開第二、三項之訴及訴訟費用（除確定部分外）部分之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落於桃園市○○區○○段○○○段○○○地號土地上如附圖編號A所示地上建物（面積九十一平方公尺）拆除騰空，並將前開範圍土地返還予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹萬參仟捌佰玖拾柒元，及自民國一百零六年七月一日起，至返還第二項土地之日止，按月給付上訴人新臺幣貳佰陸拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查，上訴人關於不當得利部分，原請求自起訴日之民國106年6月23日起算，嗣減縮請求自106年7月1日起算（見本院卷二第000-000000、401頁），核僅係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。
二、上訴人之備位之訴請求被上訴人雅慶工業股份有限公司（下稱雅慶公司）拆屋還地及不當得利部分，於109年2月5日具狀撤回（見本院卷一第422頁），雅慶公司表示同意撤回（見本院卷一第422頁），此部分已生撤回之效力。
三、次按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1 項第3 款定有明文。被上訴人於本院提出使用坐落於桃園市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭742土地）為繼受訴外人曾王淑瑛與訴外人億興窯業股份有限公司（下稱億興公司）間之使用借貸關係（見本院卷二第10頁），上訴人反對其提出新防禦方法（見本院卷二第154頁），由於被上訴人於原審已提出斯時系爭742土地所有權人曾王淑瑛同意億興公司在系爭742土地上興建房屋等語（見原審卷一第30、204-205頁），係補充原審防禦方法，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：被上訴人購得未辦保存登記之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號（稅籍編號00000000000號）建物（下稱系爭員工宿舍）中如複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分建物（下稱系爭A建物），無權占用上訴人所有系爭742土地如附圖所示編號A部分土地（面積91平方公尺，下稱系爭土地）。爰依民法第767條第1項前段，請求被上訴人應將系爭A建物拆除、騰空，返還系爭土地予上訴人，並依同法第179條規定，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）3萬2015元，及自106年7月1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人534元等語。（未繫屬本院者，不另贅述）
二、被上訴人則以：
㈠系爭A建物屬系爭員工宿舍之一部，係於67年11月2日至75年9月5日間由億興公司興建，作為員工宿舍使用，而系爭742土地於63年8月13日移轉予曾王淑瑛之同日，並由億興公司向訴外人詹文廷購買坐落於桃園市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭704土地）一併作為該員工宿舍之基地，系爭742土地所有權人雖為曾王淑瑛，然為億興公司出資購買、管理使用，因系爭742土地係農地，其所有權人需具備自耕農身分，乃向曾王淑瑛借名登記，實際所有權人為億興公司，是系爭員工宿舍興建時之土地、建物所有權人同屬一人，嗣後系爭員工宿舍、系爭742土地雖分別出賣予訴外人朱成旭、雅慶公司，但朱成旭與雅慶公司間亦就系爭742土地成立借名契約，土地、房屋實際上仍同屬雅慶公司所有，嗣分別再出售予上訴人、被上訴人，故仍得適用或類推適用民法第425條之1第1項規定，認兩造間在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。
㈡又億興公司興建系爭員工宿舍時，已得曾王淑瑛之同意，就系爭員工宿舍使用系爭742土地成立使用借貸關係，而上訴人於87年間測量時有到場，及桃園稅捐單位亦因系爭742土地未作農業使用而課徵地價稅，是其占用之外觀為上訴人明知或可得而知，依舉輕以明重之民法第796條法理，上訴人亦應受使用借貸關係之拘束，限制上訴人拆除建物之權利。
㈢另上訴人明知系爭員工宿舍存在多年，長期不行使權利，足使被上訴人有正當理由信賴上訴人不行使，其主張拆屋還地違反誠信原則等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服 提起上訴，減縮並更正上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡被上訴人應將系爭A建物拆除、騰空，返還系爭占用土地予上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人3萬2015元，及自106年7月1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人534元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（原審駁回上訴人先位請求第2項被上訴人應給付自106年6月23日起至同年月30日止之相當於租金不當得利部分，業據上訴人減縮此部分聲明，業告確定。）
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第155-156頁）：
㈠系爭742土地於63年8月13日以買賣為登記原因，所有權人登記為詹文廷，67年11月27日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予曾王淑瑛，再於77年4月27日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予朱成旭，於85年5月28日，以拍賣為登記原因，所有權移轉登記予黃依正，後於85年6月12日以買賣為 登記原因，所有權人登記為上訴人（見原審卷一第83-85、105-109頁）。
㈡坐落於桃園市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系 爭703土地），於72年4月29日以買賣為登記原因，所有權人登記為曾王淑瑛；系爭704土地，於68年8月13日所有權人登記為詹文廷，於68年12月14日以買賣為登記原因，所有權登記予億興公司，另於76年12月16日，以買賣為登記原因，所有權移轉登記予訴外人林餘成、游明居、王孫訓、周慶與，再於76年12月30日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予雅慶公司，另於84年5月23日以拍賣為登記原因，所有權移轉登記予訴外人駱義松，同年10月19日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予訴外人聿隆企業股份有限公司（下稱聿隆公司），後於86年11月28日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予被上訴人（見原審卷一第77-82、91、94-97頁）
㈢桃園市○○區○○段○○○段000○號（門牌號碼為桃園市 ○○區○○路○段000號，下稱系爭123建物）一層、桃園市○○區○○段○○ ○段000○號（門牌號碼為桃園市○○區○○路○段000號，下稱系爭124建物） 地下層，於70年2月12日以新建為登記原因，所有權人登記為億興公司。另於76年12月16日，以買賣為登記原因，所有權移轉登記予林餘成、游明居、王孫訓、周慶興，再於76年12月30日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予雅慶公司，並於78年8月11日增建系爭123號建物一層、系爭124建號1層；於84年5月23日以拍賣為登記原因，所有權登記為訴外人駱義松，系爭123、124建物坐落基地為系爭704土地，房屋稅納稅義務人為被上訴人（見原審卷一第110-135頁）。
㈣系爭員工宿舍於71年8月起課徵房屋稅，納稅義務人為億興公司，雅慶公司於76年12月29日買賣取得為房屋納稅義務人，並於95年10月起加註使用人為被上訴人（見本院卷一第474頁）。
五、本院之判斷
兩造均同意簡化本件之爭點項目（見本院卷二第156頁），茲分述如下：
㈠上訴人主張依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人拆除系爭A建物，並返還系爭占用土地，是否有據？
⒈按所有人對於或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度字第2511號民事判決意旨參照）。查，上訴人主張被上訴人之系爭員工宿舍中系爭A建物，無權占用其所有系爭742土地，已提出土地登記第一類謄本可按（見原審卷一第5頁），並經原審赴現場履勘屬實，製有勘驗筆錄，另有桃園市大溪地政事務所繪製之複丈成果圖、現場照片可證（見原審卷一第20-21、24、34頁），應信屬實，依上開說明，被上訴人抗辯非無權占用，自應就占有系爭742土地有正當權源存在之事實，負舉證之責。
⒉被上訴人抗辯得適用或類推適用民法第425條之1第1項規定，使用系爭742土地云云。查：
⑴按民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係」，乃租賃權之物權化類型，與「土地與房屋為各別之，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之本院48年台上字第1457號判例旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提（最高法院107年度台上字第1380號民事判決意旨參照）。查：
①系爭742土地為特定農業區、農牧用地、地目為田，於67年11月27日登記所有權人為曾王淑瑛，嗣於77年4月27日出售移轉予朱成旭（見不爭執事項㈠、㈡、原審卷一第5、105頁）。
②系爭123、124建物於70年2月12日登記所有權人為億興公司，系爭員工宿舍為未辦保存登記之建物，於71年8月起課徵房屋稅，納稅義務人為億興公司，於76年12月29日由雅慶公司以買賣取得事實上處分權，系爭123、124、系爭員工宿舍門牌號碼均為桃園市○○區○○路○段000號（見不爭執事項㈢、㈣）。
③系爭員工宿舍坐落基地包含系爭742、704、703土地（見原審卷一第24頁），其中占用系爭742土地部分僅有系爭A建物，則如前述。
④承上可知，系爭未辦保存登記之員工宿舍為億興公司所興建，其所有權人固為「億興公司」，惟系爭員工宿舍完成時間至遲為71年，斯時，系爭員工宿舍中之系爭A建物所占用基地即系爭742土地之所有權人為「曾王淑瑛」，其土地與建物之所有權人顯非同屬一人；雅慶公司於76年12月29日取得系爭員工宿舍之事實上處分權（見不爭執事項㈣）後，系爭A建物所占用基地之系爭742土地之所有權人仍為「曾王淑瑛」，於77年4月27日所有權人則為「朱成旭」（見不爭執事項㈠），其土地與建物之所有權（事實上處分權）人仍非屬同一人，依前揭說明，自與民法第425條之1第1項規定之要件不符。
⑵次按本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文；又借名登記契約準用委任之規定，於出名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人固得請求出名人之繼承人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，非謂借名登記財產本身即借名人之財產。是於借名登記關係終止後，出名人雖負有返還借名財產與借名人之義務，然於返還之前，仍應為法律上之所有權人（最高法院109年度台上字第89號民事判決意旨參照）。查：
①證人曾王淑瑛於原審審理時證稱：億興公司是我家公司，當初伊在億興公司擔任財務人員、掛名董事，董事長是伊的公公曾桶，伊知道億興公司有土地有工廠，有一些是農地，詳細地號伊不記得了。伊有看過系爭員工宿舍，大概是60幾年還沒到70幾年，億興公司成立時就蓋給員工住的房子，原審卷一第34頁右上角的照片就是員工的房子，我們偶而也會住那邊，就是系爭703、704、742上房屋，伊曾經登記為系爭742土地所有權人，資金是億興公司出的，因為是農地必須要有自耕農身分才能登記，是曾桶決定登記在伊名下，是掛名，土地、房屋興建都是曾桶決定。伊不知道朱成旭是誰，曾桶於86年左右過世，伊知道後來土地是賣給雅慶公司，接觸的人跟辦理相關事宜的人都是鄭郁文，伊先生曾文夫在賣土地的，伊沒有聽過聿隆公司等語（見原審卷二第115-117頁），核與系爭742土地為特定農用區、農牧用地、地目為田，於斯時土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，及億興公司之董事長為曾桶、證人曾王淑瑛則為曾桶之兒媳，並擔任該公司董事等情相符（見原審卷二第13-15、105頁），可認系爭742土地確實因屬修正前農業發展條例定義之耕地，僅得移轉予具自耕能力之自然人，因而由億興公司出資，並在系爭742土地上興建系爭員工宿舍作為億興公司宿舍使用、管理，故被上訴人抗辯億興公司與曾王淑瑛間為迴避上開法令，就系爭742土地成立借名登記契約，似非全然無據。
②惟，系爭742土地縱係合法借名登記予曾王淑瑛，然於億興公司與曾王淑瑛間借名登記契約終止前，該土地仍為出名人即曾王淑瑛所有，借名人即億興公司僅有返還借名登記財產請求權，非所有權人。而系爭員工宿舍（含系爭A建物）於76年12月29日出售予雅慶公司，系爭742土地又於77年4月27日移轉所有權予朱成旭（見不爭執事項㈠），此間，億興公司並未請求曾王淑瑛返還系爭742土地所有權，亦未曾登記為系爭742土地所有權人，仍不生系爭A建物與系爭742土地同屬億興公司所有之情事。
③另，證人王永安雖證稱伊為雅慶公司財務主管，在臺北上班，原審卷一第34頁照片（即系爭員工宿舍）是做宿舍使用，系爭742土地過戶給朱成旭，伊不知情，都是董事長鄭郁文在處理。當時有部分是農地不能過戶，朱成旭是公司員工，剛好有農民身分，就是這樣才登記到朱成旭名下，財務部分配合付款，是不是這樣伊不清楚，剛剛所說的都是聽說的等語（見原審卷二第6-7頁），然證人王永安前揭所證都是傳聞，其並不清楚系爭742土地買賣過戶之過程，是雅慶公司與朱成旭間是否確實成立借名契約，尚非無疑；縱使雅慶公司與朱成旭間成立借名登記契約，亦無證據證明雅慶公司請求朱成旭返還系爭742土地，又未曾登記為系爭742土地所有權人，亦不生系爭A建物與系爭742土地同屬雅慶公司所有之情事。
④是以，系爭742土地與系爭A建物非屬同一人所有，被上訴人抗辯本件因借名契約而有民法第425條之1第1項規定之適用，即無可採。
⑶復按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題（最高法院108年度台上字第1850號民事判決意旨參照）。查，民法第425條之1之規定及最高法院48年台上字第1457號判例所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序，是本件自無類推適用民法第425條之1第1項規定之情事。
⒊被上訴人抗辯上訴人明知或可得而知系爭員工宿舍使用系爭742土地為使用借貸關係，且有民法第796條規定法理之適用云云。然查：
⑴按使用借貸，僅於當事人間有其效力，非如租賃之有民法第 425條之規定，買受房屋，並不當然繼受其前手與土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利（最高法院107年度台上字第1606號民事判決意旨參照）。查：
①證人曾王淑瑛前雖證稱系爭742土地為億興公司借名登記予曾王淑瑛，且系爭員工宿舍為億興公司興建作為員工宿舍使用等語（見原審卷二第117頁），縱可認曾王淑瑛為系爭742土地登記名義人時，同意將系爭742土地供億興公司興建系爭員工宿舍（含系爭A建物），而成立使用借貸關係，依前揭說明，此為債權契約，僅億興公司與曾王淑瑛間生效力而受拘束，繼受系爭員工宿舍之被上訴人不得執此關係主張其有使用系爭742土地之權利。
②桃園縣大溪地政事務所87年7月20日函文（見本院卷二第347-349頁），縱可推知上訴人於斯時恐已知悉系爭742土地遭占用之虞，然衡以系爭742土地所有權已由曾王淑瑛移轉予朱成旭、拍賣予黃依正、再移轉予上訴人，而系爭員工宿舍事實上處分權已轉讓予雅慶公司，再由被上訴人取得，分由不同人取得所有權、事實上處分權，且系爭員工宿舍為未辦保存登記之建物，亦無登記之公示外觀，實難遽此推論上訴人知悉系爭員工宿舍有何合法權源得使用系爭742土地；另桃園市政府地方稅務局大溪分局109年3月11日函文所附地價稅課稅資料（見本院卷二第41-49頁），亦僅得證明該土地未作農業使用，此與上訴人是否知悉億興公司與曾王淑瑛間就系爭742土地有關系爭員工宿舍範圍是否有使用借貸關係，係屬二事；況縱使知悉有該使用借貸關係，亦無從拘束上訴人。
③從而，被上訴人抗辯依據買賣不破租賃之法理，兩造繼受億興公司予曾王淑瑛間之使用借貸關係云云，不可採信。
⑵次按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項前段定有明文；及參以該條立法理由「謹按土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。」，可知該條之目的在於土地所有人建築房屋，逾越疆界時，鄰地所有權人明知未提出異議而限制其行使所有權人之權利，此顯係法律特別加諸鄰地所有權人行使其權利之限制，不得任意擴張解釋。本件被上訴人既主張系爭742土地為億興公司借名登記予曾王淑瑛，則億興公司自有管理、使用權限；其又主張係徵得曾王淑瑛之同意興建系爭員工宿舍，均可採信，已如前述，核即無明知鄰地所有權人逾越疆界建築而未提出異議之情事，是被上訴人抗辯有民法第796條規定法理之適用，亦不足取。
⑶從而，被上訴人所辯上訴人明知或可得而知系爭742土地上有使用借貸關係存在，億興公司與曾王淑瑛間就系爭742土地所成立之使用借貸關係，對於繼受之系爭742土地所有權人即上訴人仍具拘束力云云，無足採信。
⒋再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。查，系爭A建物並無合法權源占用系爭742土地，已如前述，上訴人既為系爭742土地之所有權人，且拆除系爭A建物並非以損害他人為主要目的，其對於無權占用之系爭A建物事實上處分權人，訴請拆除返還占用之土地，係本於適法之權利，並不因無權占用土地之人占用之長久或短暫而有區別，自無因行使及所有權妨礙排除請求權，即可謂有違誠信及公平原則。
⒌綜上，被上訴人未舉證證明系爭A建物有合法占有權源使用系爭占用土地，則上訴人依民法第767 條第1項前段規定請求被上訴人拆除系爭A建物，並將系爭占用土地騰空返還上訴人，即屬有據。
㈡上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
2.查系爭742土地附近有美山路，多為工業活動（見本院卷二第286-288頁），並審酌該地為特定農業區、農牧用地（見原審卷一第5頁），以系爭742土地申報總價額年息5%計算本件不當得利金額，應屬允當。
⒊系爭土地於起訴前5年之101年起迄102年9月15日止每平方公尺申報地價為520元、102年9月16日起迄105年2月15日止每平方公尺申報地價為608元、105年2月16日起至起訴日止申報地價為696元（見本院卷二第41-49頁），則上訴人請求被上訴人給付自起訴前5年不當得利金額如附表所示1萬3,897元，及請求被上訴人給付自106年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付264元【（91×696×5%）÷12，元以下四捨五入】，為有理由，逾此部分請求，洵屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人應將系爭A建物拆除，並將系爭土地騰空返還予上訴人，及依民法第179條規定，請求被上訴人給付上訴人1萬3,897元，及自106年7月1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人264元，於法有據，應予准許；逾此部分之請求，於法無據，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本院所命被上訴人應返還系爭土地部分（不當得利部分依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額），金額未逾150萬元（面積91平方公尺×公告現值4,200元＝38萬2,200元），因不得上訴於第三審而告確定，自無宣告供擔保假執行或免假執行之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 馬傲霜
法 官 林玉蕙
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
書記官 鄭淑昀