112年度上字第856號

上  訴  人  孫毓黛 

訴訟代理人  甘明光 

被 上訴 人  洪泰祺 

訴訟代理人  侯冠全律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年4月28日臺灣臺北地方法院112年度訴字第1216號第一審判決提起上訴，本院於112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

原判決主文第二項關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾萬肆仟元部分、第三項關於命上訴人按月給付超過新臺幣貳萬陸仟元部分，暨各該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

一、被上訴人主張：兩造於民國111年4月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人承租伊所有門牌號碼臺北市○○區○○街○段000巷0弄0號1樓（下稱系爭房屋），租期自111年4月16日起至113年4月15日止，租金為每月新臺幣（下同）2萬6,000元。惟上訴人自111年6月15日起未給付租金，至112年3月15日止共積欠租金26萬元本息，經伊屢次催討未果，為此提起本訴，並於112年4月14日原審言詞辯論期日為終止系爭租約之意思表示。爰依民法第767條前段、第179條規定、系爭租約第6條第2項約定，求為判命上訴人返還系爭房屋、給付26萬元本息、及自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬2,000元之違約金等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊因新型冠狀病毒肺炎疫情（下稱新冠疫情）影響，收入減少，無力給付租金26萬元。惟被上訴人應返還保證金5萬6,000元予伊，伊得以該等保證金抵充積欠被上訴人之租金。系爭租約第6條第2項關於違約金之約定，顯然過高，應依民法第252條規定酌減云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項為（見本院卷第142頁）：

  ㈠兩造於111年4月15日簽訂系爭租約，約定由上訴人承租被上訴人所有系爭房屋，租期自111年4月16日起至113年4月15日止，租金每月2萬6,000元。

　㈡上訴人自111年6月15日起，未按月給付租金2萬6,000元。 

四、兩造爭執要點為：被上訴人終止系爭租約是否合法？得否請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金、返還不當得利與給付違約金？茲就兩造之爭點及本院得心證之理由，分述如下：

　㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？

　⒈按民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。次按系爭租約第6條第1項約定：「乙方（即上訴人）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」（見原審卷第33頁）。經查上訴人自111年6月15日起未按月給付租金已達10期，總計積欠26萬元，為上訴人所不爭執（見原審卷第70頁）。被上訴人先後於111年9月5日、111年9月16日、111年10月31日、111年11月5日、111年12月11日以社群通訊軟體

　　LINE催告上訴人給付租金，並於112年2月13日催告上訴人以112年2月14日為最後期限（見原審卷第35至47頁），被上訴人復於112年3月3日向原審提起本訴，主張以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第9、21頁），則綜合上開一切情狀，解釋被上訴人之真意，顯然係以起訴狀繕本之送達，為催告上訴人給付租金之意思表示。從而被上訴人復於112年4月14日原審言詞辯論期日再為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第21、57、70頁），即應認為上訴人經催告後已逾相當期間仍不給付租金，系爭租約業於112年4月14日經被上訴人合法終止。被上訴人此部分主張，應屬有據。上訴人雖辯稱：被上訴人曾於112年3月13日表示同意續租云云（見原審卷第70頁），為被上訴人否認，且上訴人就此並無舉證以實其說，是其所辯，並不足採。

　⒉上訴人雖辯稱：伊因新冠疫情影響，收入減少，無力給付租金云云。按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，同法第227條之2第1項固有明文。惟系爭租約第5條約定：「危險負擔：乙方（即上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕之必要，由甲方（即被上訴人）負責修理。」（見原審卷第33頁），則兩造既就承租期間無法預測之天災等不可抗力情形，已於訂立系爭租約時時有所預見，並約定該風險分配方式，足見就天災此不可抗力風險事故之發生及風險變動之範圍，為兩造於訂約時所能預料。又新冠疫情應屬不可抗力之天災事由，堪認新冠疫情之發生，並未逾兩造訂立系爭租約時所認知之基礎或環境，並非屬締約時所不得預料之劇變。從而基於契約嚴守及契約神聖原則，上訴人僅能依系爭租約約定給付租金，不得再依情事變更原則，請求免除租金給付義務。此外上訴人並無舉證證明其因新冠疫情影響致收入減少，益證本件並無情事變更原則適用之餘地。是上訴人此部分所辯，並不足採。被上訴人以上訴人積欠租金達二期以上為由，終止系爭租約，應為合法，進而據以請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　

　㈡被上訴人得否請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金、返還不當得利與給付違約金？

　⒈騰空遷讓返還房屋部分：

　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。被上訴人主張：上訴人無權占有系爭房屋，應騰空遷讓返還等語，上訴人則否認之。惟上訴人並無舉證證明其就占有系爭房屋具有正當權源，是其所辯，並不足採。故被上訴人主張上訴人為無權占有，為此請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋等語，應屬有據。

　⒉給付租金部分：

　⑴經查兩造訂立系爭租約，約定租金為每月2萬6,000元，上訴人自111年6月15日起即未按月給付租金，為兩造所不爭執，則被上訴人依約請求上訴人給付自111年6月15日起至112年3月15日止所積欠租金之26萬元，並加計法定遲延利息，即屬有據。次查系爭租約第3條第2款約定：「保證金新台幣5萬6,000元，於租賃關係消滅，交還房屋時，無息返還。」（見原審卷第33頁），上訴人業於締約時如數給付，為被上訴人所不爭執。則上訴人辯稱：伊所積欠租金26萬元應扣除保證金5萬6,000元等語，應屬有據。故被上訴人僅得請求上訴人給付扣除保證金後之租金餘額20萬4,000元。

　⑵被上訴人雖主張：上訴人給付租金之義務，與被上訴人返還保證金之義務，並無對待給付關係，上訴人不得主張同時履行抗辯云云。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。押租金之性質屬於物之擔保，押租金契約為獨立於租賃契約之從契約，其擔保範圍包括租賃關係終了後、租賃物返還前所生之債務（參照黃立主編，民法債編各論﹝上﹞，吳秀明著，第395至397頁，91年初版第1刷）。經查系爭租約第3條第2款既約定，保證金5萬6,000元於租賃關係消滅、交還房屋時，無息返還，足見該保證金之目的在於上訴人履行因系爭租約所生之債務，核其性質屬於押租金，則依上說明，於系爭租約經被上訴人合法終止後，該保證金當然發生抵充欠租之效力。故被上訴人之主張，並不足採。

　⒊返還不當得利部分：

　　按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。經查系爭租約於112年4月

　　14日經被上訴人合法終止後，上訴人仍然占有系爭房屋，則上訴人因占有使用系爭房屋本身而受利益，且該項占有本身之利益應歸屬於被上訴人，故上訴人因無權占有而取得應歸屬被上訴人權益內容之利益，卻不具保有利益之正當性，即構成無法律上之原因，而成立不當得利，應依上開規定返還被上訴人；惟依其性質不能原物返還，即應依民法第181條但書規定，償還其價額，即相當於租金之不當得利（參照王澤鑑，不當得利，第61、156頁，104年1月增訂新版）。從而該相當於租金之不當得利，自可參酌系爭租約所約定之租金數額定之，而不受法定租金額之限制。故被上訴人主張：上訴人自112年4月15日起無權占有系爭房屋，無法律上原因而受利益，且該項利益原應歸屬於被上訴人所有，則上訴人應自112年4月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還相當於原租金2萬6,000元之不當得利等語，應屬有據。

　⒋給付違約金部分：　

　⑴按系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租約期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」（見原審卷第33頁）。經查系爭租約於112年4月14日經被上訴人合法終止後，上訴人迄未騰空遷讓返還系爭房屋，已如前述，則被上訴人請求上訴人自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應依上開約定計算並給付違約金予上訴人等語，固屬有據。

　⑵上訴人辯稱：上開違約金過高，應予酌減等語。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。經查系爭租約第6條第2項約定上訴人應負之違約責任，為按月依房租一倍計算違約金，核其性質屬於損害賠償總額預定性質之違約金，應依被上訴人實際所受損害為準，審酌該項違約金是否過高。次查上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，所受利益為占有使用本身，被上訴人所受損害則為無法占有使用該屋，上訴人因此應返還相當於租金之不當得利予被上訴人，已如前述。爰審酌被上訴人所受損害已獲填補，復無另行舉證證明其因上訴人違約而受有其他損害，若仍得依上開約定請求按租金一倍計算之違約金，實屬過高等一切情狀，認應酌減上訴人給付被上訴人之違約金為零，始為適當。　　

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金20萬

　　4000元及自112年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付2萬6,000元，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，應予准許。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依兩造聲請為准免假執行宣告，核無違誤。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。另上訴人請求廢棄原判決所命其給付租金與違約金部分，固為一部有理由，然本件被上訴人係以一訴附帶請求給付租金與違約金，依修正前民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其訴訟標的價額，仍應命由上訴人負擔全部訴訟費用，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　10　　日

                  民事第二庭   

                      審判長法  官  陳容正

                            法  官  紀文惠

                            法  官  邱  琦

正本係照原本作成。

被上訴人不得上訴。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　10　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官  廖月女