臺灣高等法院民事判決
113年度上字第244號
上 訴 人 江高滿珍
訴訟代理人 張仁興律師
被 上訴 人 余建華
被 上訴 人 穩晟材料科技股份有限公司
法定代理人 朱閔聖
被 上訴 人 黃聖凱
上二人共同
訴訟代理人 傅文民律師
複 代理 人 傅曜晨律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年12月28日臺灣基隆地方法院112年度訴字第152號第一審判決提起一部上訴，本院於113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分：㈠被上訴人余建華應自民國一一一年十月十三日起至返還坐落新北市○○區○○○段○○○○段000000地號如附圖編號137-10⑴、面積123平方公尺，編號137-10⑵、面積140平方公尺，編號137-10⑶、面積64平方公尺及編號137-10⑷、面積325平方公尺所示土地之日止，按月於每月十五日再給付上訴人新臺幣參萬陸仟元，及各期給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被上訴人黃聖凱應自坐落新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地如附圖編號137-10⑴、面積123平方公尺及編號137-10⑵、面積140平方公尺所示地上物遷出，並將上開占用土地返還上訴人。㈢被上訴人穩晟材料科技股份有限公司應自坐落新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地如附圖編號137-10⑶、面積64平方公尺及編號137-10⑷、面積325平方公尺所示地上物遷出，並將上開占用土地返還上訴人。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人黃聖凱負擔百分之二十，被上訴人穩晟材料科技股份有限公司負擔百分之三十，餘由上訴人負擔。
本判決第二項㈠所命給付，於上訴人以到期部分本金三分之一為被上訴人余建華供擔保後，得假執行。
本判決第二項㈡㈢所命給付，於上訴人分別以新臺幣貳拾捌萬壹仟元、肆拾壹萬伍仟元為被上訴人黃聖凱、穩晟材料科技股份有限公司供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人余建華擬在伊所有坐落新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上興建廠房，於民國104年8月6日與伊簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），租賃範圍如租約附件地籍圖著色所示（下稱系爭租賃土地），租賃期間自104年8月6日起至114年8月5日止，自111年8月6日起每月租金為新臺幣（下同）3萬6000元，並經伊同意在系爭土地上興建門牌號碼新北市○○區○○○路000號未保存登記建物及棚架（下稱系爭000號建物及棚架）、同路000○0號未保存登記建物及棚架（下稱系爭000○0號建物及棚架）後，將系爭000、000○0號建物及棚架分別出租予被上訴人黃聖凱、穩晟材料科技股份有限公司（下稱穩晟公司）占有使用。嗣伊與余建華於111年9月13日合意終止系爭租約，並簽訂協議書（下稱系爭協議書），惟余建華未依系爭租約第9條約定，將系爭000號建物及棚架坐落系爭土地如新北市瑞芳地政事務所（下稱瑞芳地政事務所）112年7月5日出具複丈成果圖（下稱附圖）編號137-10⑴、137-10⑵部分（下稱編號137-10⑴、⑵），及系爭000○0號建物及棚架坐落如附圖編號137-10⑶、137-10⑷部分（下稱編號137-10⑶、⑷）拆除回復原狀後，返還上開占用土地，伊於111年9月22日以律師函催告余建華於111年10月12日前回復原狀未果，余建華仍與黃聖凱、穩晟公司以占有使用上開地上物之方式，無權占有系爭土地如附圖編號137-10⑴、⑵部分土地及編號137-10⑶、⑷部分土地等情。爰依民法第767條第1項前段、中段及系爭租約第9條、第11條、系爭協議書之約定，請求余建華拆除附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示地上物及返還上開占用土地，並依系爭租約第11條約定，請求余建華給付自111年10月13日起至返還上開占用土地之日止，按月於每月15日給付租金2倍即7萬2000元之懲罰性違約金；另依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃聖凱、穩晟公司分別自附圖編號137-10⑴、⑵所示地上物、編號137-10⑶、⑷所示地上物遷出及返還上開占用土地（原判決命余建華給付自111年10月13起至返還土地之日止，按月於每月15日給付依租金1倍計算之懲罰性違約金3萬6000元本息部分，未據余建華聲明不服；另上訴人不再請求黃聖凱、穩晟公司拆除地上物，及撤回請求其等給付相當租金不當得利部分，見原審卷第199至201頁，本院卷第113、532至533頁，均不在本院審理範圍，下不贅述）。
二、被上訴人分別以下列情詞置辯：
㈠余建華部分：上訴人於93年3月25日登記取得系爭土地所有權時，或於104年8月6日出租系爭租賃土地予伊，系爭000、000○0號建物早已坐落在系爭土地上，伊購入上開地上物及於104年間承租土地後，因系爭000○0號建物屋頂、牆壁鐵皮及鐵柱鏽蝕嚴重，有安全疑慮，故拆除部分更新整修並在該建物旁興建棚架，伊復因系爭000號建物屋頂漏水，將漏水部分更新鐵皮，並未重建，黃聖凱承租系爭000號建物後，才在該建物旁興建棚架，故系爭租約第9條、第11條約定之回復原狀係指回復訂約當時之現狀，而非拆除上開地上物；況伊與上訴人於111年9月13日終止系爭租約時，已確認雙方無任何糾紛與爭執，如有拆除義務，上訴人應於終止契約時提出。伊先前係訴外人中棉倉儲股份有限公司（下稱中棉公司）之法定代理人，伊已將系爭000、000○0號建物及棚架轉由中棉公司於109年4月23日出售並點交予訴外人中泰資產管理有限公司（下稱中泰公司）占有，伊已非上開地上物之事實上處分權人，上訴人請求伊拆除上開地上物，及按月再給付違約金3萬6000元為無理由等語。
㈡穩晟公司、黃聖凱部分：中泰公司於111年4月23日向中棉公司買入取得系爭000、000○0號建物及棚架之事實上處分權後，於111年6月23日將系爭000○0號建物及棚架出租穩晟公司占有使用，於112年2月16日將系爭000號建物及棚架出租黃聖凱占有使用，並未占用系爭土地，上訴人請求伊等分別自上開地上物遷出，各自返還占用如附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示土地為無理由等語。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即判命余建華應自111年10月13日起至返還系爭土地之日止，按月於每月15日給付上訴人3萬6000元，及各期給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並准予假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人對原判決不利部分，提起一部上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開之訴及假執行之聲請均廢棄。㈡上開廢棄部分：1.余建華應將坐落於系爭土地如附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示地上物拆除，並將占用土地返還上訴人。2.穩晟公司應自系爭土地上如附圖編號137-10⑶、⑷所示地上物遷出，並將占用土地返還上訴人。3.黃聖凱應自系爭土地上如附圖編號
137-10⑴、⑵所示地上物遷出，並將占用土地返還上訴人。4.余建華應自111年10月13日起至拆除附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示地上物之日並將占用土地返還上訴人之日止，按月於每月15日再給付上訴人3萬6000元，及各期給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。5.願供擔保請准宣告假執行。余建華、黃聖凱、穩晟公司之答辯聲明均為：上訴駁回。
四、本件不爭執事項如下（僅引用與本判決論述相關者，餘見本院卷第290至292、405至407頁）：
㈠上訴人於93年4月5日以拍賣為原因登記取得系爭土地所有權。
㈡中棉公司於104年2月6日以買賣為原因登記取得與系爭土地相鄰之同段000地號土地所有權，嗣於109年6月15日以買賣為原因移轉所有權予中泰公司。
㈢上訴人於104年7月31日向瑞芳地政事務所申請於104年8月4日至系爭土地進行指界。
㈣上訴人與余建華於104年8月6日簽立系爭租約，租賃標的為系爭租賃土地，並經臺灣基隆地方法院（下稱基隆地院）公證人公證在案。
㈤原審於112年6月12日會同兩造履勘現場時，附圖編號137-10⑴、⑵即系爭000號建物及棚架之現占有使用人為黃聖凱；附圖編號137-10⑶、⑷即系爭000○0號建物及棚架之現占有使用人為穩晟公司。
㈥穩晟公司與中泰公司於111年6月23日簽立租約，記載租賃標的為門牌新北市○○區○○○○路000號及00000號建物，並經公證在案，惟依上開租約所附空照圖，租賃標的門牌000號建物實際應為系爭000○0號建物。
㈦黃聖凱與中泰公司於112年2月16日簽立租約，依租約所附空照圖顯示租賃標的應為系爭000號建物。
五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第407、408頁）及本院之判斷分述如下：
㈠上訴人請求余建華拆屋還地部分：
1.按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院110年度台上字第1829號、108年度台上字第46號、105年度台上字第1836號判決要旨參照）。
2.上訴人主張余建華於104年向其承租系爭租賃土地後，才自行出資興建或重建系爭000、000○0號建物及棚架，余建華為上開地上物之事實上處分權人云云，為余建華否認。經查，依農業部林業及自然保育署航測及遙測分署93年2月11日、94年12月23日、103年8月24日、104年7月18日類比航攝影像（下稱空照圖）顯示系爭000、000○0號建物於上開期間已坐落在系爭土地上（本院卷第273至279、290頁）。又上訴人曾申請基隆地院公證人於104年8月4日至系爭土地親自體驗結果為：「…現場堆置有鋼筋、木材等雜物，另案內土地之一部目前有既存鐵皮屋乙幢，另區則有建造鐵皮屋工程（建造中、未完工），詳細情形如附件之照片41幀所示」等語（本院卷第250頁），上訴人復自陳上開現場照片編號13至24、28、30、31、32等為興建中之系爭000○0號建物，編號34至40為系爭000號建物（本院卷第255至260、340頁），足徵上訴人與余建華簽立系爭租約前，系爭000號建物已存在，系爭000○0號建物則在整修中。參以余建華於本院準備程序陳稱：系爭000○0號建物係坐落在系爭土地及鄰地000地號土地上，其購入上開建物及承租土地後，因屋頂鐵皮、部分牆壁及柱子鏽蝕，故拆除整修，重建範圍約80％，並搭建系爭000○0號棚架，其購入系爭000號建物後，亦因屋頂漏水，曾將漏水部分更換新鐵皮，但柱子及牆壁並未更換，伊將系爭000號建物出租黃聖凱後，黃聖凱才在該建物旁搭建棚架等語（本院卷第115、407頁），可證余建華抗辯其購入系爭000、000○0號建物及承租系爭租賃土地後，有陸續進行整修上開地上物，並搭建系爭000○0號建物旁棚架乙節，應堪採信。
3.上訴人復主張其與余建華於111年9月13日合意終止系爭租約，其依系爭租約第9條、第11條及系爭協議書，得請求余建華拆除附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示地上物，回復原狀及返還土地等情；余建華則辯以系爭000、000○0號建物及棚架在簽訂系爭租約前早已長期存在，所謂回復原狀係指回復訂約當時之現狀，而非拆除上開地上物云云。經查：
⑴系爭租約第9條約定：「乙方（指余建華）如擬在租賃土地上為裝設及加工者或加蓋違章房屋（鐵皮屋）時，應事先徵得甲方（指上訴人）之同意，租賃期滿時甲、乙雙方任何一方不予承租或不予出租、乙方交還土地時，乙方應負責『回復原狀』及不得要求任何費用，但應自負被拆除及法律責任並由乙方自行負擔費用…』，第11條約定：『乙方應於租約期滿或終止時，將租賃土地「恢復原狀」交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃土地，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還土地時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照土地租金貳倍計算之違約金。」（原審卷第22頁），系爭協議書亦約定：「…經雙方同意於民國111年9月13日終止土地租賃契約書，乙方前積欠租金新臺幣壹拾捌萬元整扣除甲方應退還保證金新臺幣壹拾萬元整及扣除補貼歷年來之水費新臺幣貳萬元整，餘額新臺幣陸萬元整，乙方應一次付清，依土地租賃契約書第九條：所載乙方不予承租交還土地時，地上物乙方應負責『回復原狀』及不得要求任何費用……」（原審卷第29頁）。查，上訴人與余建華簽立系爭租約之際，正值余建華整修系爭000○0號建物及搭建棚架中，已見前述。依證人即擬定系爭租約等文件之楊健和在本院證述：104年8月4日指界當時，公證人也在場，系爭土地上正在蓋房子，系爭租約第9條、第11條約定之回復原狀，係指租約屆期或不租時，承租人必須將土地回復原狀即拆掉當時正在整修的房子，上訴人與余建華終止租約當時，尚有待解決事項，故同時另外簽立系爭協議書記載：「依土地租賃契約第九條：所載乙方不予承租交還土地時，地上物乙方應負責回復原狀及不得要求任何費用」等語，是因終止租約當時，系爭土地上的地上物尚未拆除、回復原狀，才會如此記載，伊是參酌上訴人及余建華之意見擬稿系爭協議書等語（本院卷第437至441頁），足見上開約定之回復原狀應指將坐落系爭土地上之地上物拆除後交還土地之意。
⑵雖楊健和證述只須拆除正在興建的房屋（指系爭000○0號建物及棚架），惟楊健和於104年8月4日之前，並未至系爭土地現場看過，104年8月4日亦未參與整個公證體驗過程（本院卷第436、437頁），並不知悉尚有系爭000號建物及棚架坐落在系爭土地上。再參照上開93年2月11日、94年12月23日、103年8月24日、104年7月18日空照圖，在上訴人93年4月5日取得系爭土地所有權之前，或與余建華於104年8月6日簽立系爭租約之前，系爭000、000○0號建物業已存在，且余建華自陳其購入上開建物後有進行整修，則上訴人為避免系爭租約期間屆滿或終止後，上開建物存在妨礙系爭土地所有權之完整性，與余建華於系爭租約第9條約定由其負拆除上開地上物回復原狀之義務，符合當事人締約之真意及一般租賃常情。是余建華辯稱僅回復訂約當時上開地上物存在之狀態，不須拆除上開地上物云云，自非可取。
4.余建華自104年1月2日起至109年9月14日止擔任中棉公司法定代理人，其自陳同意將系爭000、000○0號建物及棚架轉由中棉公司於109年4月23日出售並點交予中泰公司占有使用，房屋稅籍亦移轉予中泰公司，再由中泰公司將上開地上物分別出租予黃聖凱、穩晟公司等情，有公司變更登記表、房地買賣契約書、租賃契約書及新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處函覆可稽（本院卷第409、489、313至319、327至335、209至225、227至229、89至107頁）。余建華現已非系爭000、000○0號建物及棚架之事實上處分權人，依首揭說明，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定、系爭租約第9條、第11條及系爭協議書，請求余建華將上開地上物坐落如附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示部分拆除，並將上開占用土地返還上訴人，並非可採。
㈡上訴人請求余建華每月再給付違約金3萬6000元部分：
1.次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1853號、第1839號判決要旨參照）。
2.余建華於合意終止系爭租約後，未能返還占用土地，上訴人主張應依系爭租約第11條約定按租金2倍計算每月懲罰性違約金7萬2000元，除原判決命給付1倍之金額外，余建華應再給付3萬6000元等情。依系爭租約第11條約定：「…乙方應於租約期滿或終止時，將租賃土地恢復原狀交還給甲方…乙方未即時遷出返還土地時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照土地租金貳倍計算之違約金。」，惟依系爭租約第8條約定：「乙方應盡善良管理人之注意義務使用、管理、暨維護土地，如因乙方之故意、過失、或使用管理維護不當致租賃土地損壞者，應負損害賠償責任。」，另有請求損害賠償之約定，則系爭租約第11條約定違約金之性質應為懲罰性違約金。查余建華與上訴人合意終止系爭租約前，已同意將系爭000、000○0號建物及棚架轉由中棉公司出售點交予中泰公司，再經中泰公司將上開地上物出租予黃聖凱、穩晟公司，其事後雖協助聯繫上訴人與中泰公司洽談系爭土地租賃事宜，卻因雙方租賃條件無法合致（原審卷第143、189頁，本院卷第367、371頁），惟上訴人係因余建華遲未回復原狀交還土地之違約情事，除受有原本每月出租收益3萬6000元之損害外，復因余建華已非上開建物之事實上處分權人，致上訴人須處理附圖編號137-10⑴至⑷所示地上物，始能收回上開占用土地困難，認上訴人依系爭租約第11條約定按租金2倍計收違約金，尚無過高應予酌減必要。是上訴人請求余建華自111年10月13日起至返還上開占用土地之日止，按月再給付違約金3萬6000元本息，應屬可取。
㈢上訴人請求黃聖凱、穩晟公司遷出及返還土地部分：
1.再按民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。而占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，依一般社會觀念，足認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配的客觀關係者，即有事實上管領力。又建築物不能脫離土地而存在，建築物之占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人（最高法院103年度台上字第2578號判決要旨參照）。
2.上訴人主張黃聖凱、穩晟公司分別以使用系爭000號、000○0號建物及棚架方式，無權占有系爭土地如附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示範圍等語，為黃聖凱、穩晟公司以上開情詞否認。經查，黃聖凱、穩晟公司固係各自向中泰公司承租系爭000、000○0號建物及棚架，有租賃契約可參（本院卷第209至225、227至229頁），惟黃聖凱、穩晟公司並未舉證證明中泰公司有合法占有使用系爭土地之權源，復衡之建築物不能脫離土地而存在，建築物之占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人，是黃聖凱、穩晟公司既占有使用系爭000、000○0號建物及棚架，當然亦為上開地上物坐落系爭土地如附圖編號137-10⑴、⑵及編號137-10⑶、⑷所示部分土地之占有人，至為灼然。則黃聖凱、穩晟公司以其等僅租用上開地上物，並未占用上開土地云云，自無可取。是上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃聖凱自附圖編號137-10⑴、⑵所示地上物遷出及返還上開占用土地，穩晟公司自附圖編號編號137-10⑶、⑷所示地上物遷出及返還上開占用土地，自屬可取。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約第11條約定，請求余建華自111年10月13日起至返還附圖編號137-10⑴至⑷占用土地之日止，按月再給付違約金3萬6000元本息；依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃聖凱自附圖編號137-10⑴、⑵所示地上物遷出及返還上開占用土地，穩晟公司自附圖編號
137-10⑶、⑷所示地上物遷出及返還上開占用土地，為有理由，應予准許；逾上開請求部分（即請求余建華拆除上開地上物部分），為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本判決主文第2項所命余建華、黃聖凱、穩晟公司給付部分，上訴人陳明願供擔保請准假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項、第463條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 5 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 廖慧如
法 官 黃欣怡
正本係照原本作成。
如不服本判決（黃聖凱、穩晟材料科技股份有限公司須合併上訴利益額逾新臺幣150萬元），應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 5 日
書記官 卓雅婷