110年度台上字第2810號

上  訴  人  富旺國際開發股份有限公司

法定代理人  林正雄       

訴訟代理人  梁穗昌律師

被 上訴 人  黃正發                                   

            曾俊凱                                     

            李玉芝       

            張馨芸                               

            沈德祥       

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國110年2月9日臺灣高等法院第二審判決（109年度消上字第4號），提起上訴，本院判決如下：

原判決關於命上訴人再為給付及駁回上訴人之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

一、本件被上訴人主張：兩造於民國106年間簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被上訴人黃正發、曾俊凱、李玉芝（下合稱黃正發3人）及被上訴人張馨芸、沈德祥（下稱張馨芸2人）依序向上訴人買受如原判決附表所示門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路000巷0號、0號、00號、0號房屋及坐落基地（下分別以門牌號碼稱之，合稱系爭房地），黃正發3人已分別給付上訴人價金各新臺幣（下同）130萬元、張馨芸2人給付價金100萬元。上訴人依系爭契約第9條第2項約定，對黃正發3人解除契約，沒收已付價金充作違約金，顯然過高，應予酌減，酌減後溢收之違約金屬不當得利，應予返還。又上訴人業將系爭房地出售並移轉所有權登記與第三人，其對張馨芸2人依系爭契約所負履行義務陷於給付不能，張馨芸2人已合法解除契約，上訴人應返還價金100萬元。爰依民法第179條、第259條規定，求為命上訴人依序給付黃正發、曾俊凱、李玉芝、張馨芸2人120萬元、112萬4,000元、112萬2,000元、100萬元，及黃正發3人自判決確定翌日起、張馨芸2人自起訴狀繕本送達翌日起，各加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開請求部分，經第一、二審判決駁回，未據聲明不服，不予贅述）。

二、上訴人則以：被上訴人未依系爭契約之約定支付價金，經伊催告仍未履行，伊依系爭契約第9條約定解除契約，沒收被上訴人已付價金充作違約金，於法有據，並未過高，無須酌減等語，資為抗辯。

三、原審廢棄第一審所為駁回黃正發、曾俊凱、李玉芝依序請求上訴人給付78萬元、72萬4,000元、72萬2,000元各本息部分之判決，改判命上訴人如數給付；並維持第一審命上訴人依序給付黃正發、曾俊凱、李玉芝、張馨芸2人42萬元、40萬元、40萬元、100萬元各本息之判決，駁回上訴人之上訴，係以：兩造就系爭房地簽訂系爭契約，被上訴人各自支付如上價金與上訴人。依系爭契約第2條第1項、第9條第1項約定，買賣價金分4期（第1期簽約款、第2期備證用印款、第3期產權移轉款、第4期交屋款）支付，如被上訴人未依約定支付價金而違約時，經上訴人催告通知仍不履行，上訴人得逕行解除契約。黃正發3人未依系爭契約約定日期支付第2期備證用印款，構成違約。依系爭契約第3條第3項約定，如黃正發3人貸款條件不符或貸款金額不足，應以現金一次付清尾款，足見辦理貸款手續非黃正發3人依系爭契約之給付義務，上訴人尚未辦理房地產權移轉及交屋手續，黃正發3人未支付第3期產權移轉款、第4期交屋款並無違約。上訴人分別於107年5月、6月間寄發存證信函催告黃正發3人繳納價金，黃正發、曾俊凱、李玉芝依序於同年6月4日、13日、6日收受，仍未於所定7日內支付備證用印款，上訴人於同年6月27日以存證信函向黃正發3人為解除系爭契約之意思表示，業依序於同年7月4日、6月28日、6月28日送達發生解除之效力，上訴人依系爭契約第9條第2項約定，沒收黃正發3人已付價金，兩造不爭執此為違約金，參諸同條第4項約定，此違約金不妨礙損害賠償請求權之行使，應屬懲罰性質。黃正發、曾俊凱、李玉芝遲延給付備證用印款，上訴人因之受有遲延給付期間之利息損失，又上訴人出售系爭房地時，已投入代銷佣金、廣告費、人事成本等管銷費用，因黃正發3人違約致無法即時以此支付其營業成本而受有利潤損失，上訴人所受上開損失以未付備證用印款數額為計算基礎，利息損失部分，按遲延日數、週年利率5%計算，分別為2萬1,584元、3萬6,649元、3萬8,059元；利潤損失部分，按財政部核定107年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準之住宅建築業同業利潤標準淨利率8%計算，分別為6萬2,400元、11萬7,600元、11萬7,600元。斟酌黃正發3人違約後請求上訴人寬限繳納期限，非無積極履行債務之情，上訴人所受上開損失，並平衡兩造利益、兼顧誠信原則，上訴人沒收黃正發、曾俊凱、李玉芝已付價金各130萬元充作違約金，應依序減為10萬元、17萬6,000元、17萬8,000元始合理適當。黃正發、曾俊凱、李玉芝依民法第179條規定，得依序請求上訴人返還溢領之違約金120萬元、112萬4,000元、112萬2,000元。其次，上訴人依系爭契約第10條第5項約定，於107年3月31日按張馨芸2人之聯絡地址新北市三峽區大觀路16之2號7樓寄存證信函，催告張馨芸2人於文到7日內繳納價金，遭張馨芸2人於同年4月2日拒收退回，該存證信函已置於張馨芸2人可支配之範圍，居於隨時可了解其內容之狀態，依民法第95條規定，該催告通知已到達張馨芸2人，張馨芸2人應於同年4月9日前繳納備證用印款。訴外人楊慧如律師代理張馨芸2人以同年7月6日存證信函通知上訴人，提出於同年8月10日前結清款項之方案，嗣上訴人於同年月12日以存證信函回覆：原則上同意所提結清方案，但以文到7日內為期限，並逕以此函催告張馨芸2人履約等語，該存證信函於翌日送達而對張馨芸2人發生效力。 上訴人同意延展備證用印款之清償期至同年7月20日，張馨芸2人未於展延清償期給付，依民法第229條規定，因遲延給付而違約，惟依系爭契約第9條第1項約定，上訴人應對張馨芸2人再行催告通知仍不履行，始得解除契約。上訴人未於張馨芸2人違約後，再行催告通知，逕行於同年8月2日、12日以存證信函解除其與張馨芸2人之系爭契約，即不合法。上訴人業將張馨芸2人買受之2號房地出售第三人，並辦畢所有權移轉登記，上訴人就2號房地買賣契約之履行陷於給付不能，張馨芸2人於109年2月6日以民事準備續狀為解除契約之意思表示，經上訴人於當日收受繕本，已合法解除雙方間之系爭契約，得請求上訴人返還已付價金100萬元。從而，黃正發3人依民法第179條規定，請求上訴人各給付如上金額本息，張馨芸2人依民法第259條規定，請求上訴人返還100萬元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

四、按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制。查系爭契約第9條第1項約定：「甲（指被上訴人）乙（即上訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約……」等語，依其文義，已約明被上訴人未依系爭契約約定履行，即為違約，上訴人經催告通知仍不履行時，即得逕為解除系爭契約，為契約解除之特別約定。張馨芸2人未依系爭契約第2條第1項約定，於106年12月17日支付備證用印款，即屬違約，上訴人業於107年3月31日以存證信函催告通知履行，張馨芸2人於同年4月2日拒收該存證信函，上訴人復於同年7月12日以存證信函表示同意其所提結清方案，並催告應於該存證信函到達7日內清償，嗣上訴人依上開約定，於同年8月2日、12日以存證信函向張馨芸2人解除系爭契約（一審卷二第105至117頁）。果爾，上訴人行使上開約定解除權解除契約能否謂為不合法？原審未詳加研求，遽以上開理由而為上訴人不利之判斷，自屬可議。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，並得依民法第231條、第233條規定，請求債務人賠償因遲延而生之損害、給付遲延利息。查系爭契約第9條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款……，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方……有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項……」上訴人於事實審一再抗辯其依上開約定沒收黃正發、曾俊凱、李玉芝已付價金各130萬元充作違約金，未超過內政部之成屋買賣契約書範本條款所規定之違約金上限即房地總價款15% ，無過高情形，其因黃正發3人違約所受利息、預期利潤損害，均應以買賣總價款即1,280萬元為計算基礎等語（一審卷二第169頁、原審卷第111、305頁）。原審認定上開沒收已付價金之約定為懲罰性違約金，惟未說明上訴人此部分防禦方法之取捨意見，不無判決不備理由之違法。又依系爭契約第3條第3項約定，黃正發、曾俊凱、李玉芝應配合最遲依序於107年1月15日、31日、31日辦妥貸款與撥款手續，如貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經上訴人同意外，黃正發3人應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋（一審卷一第171、189、207頁）。黃正發3人除未給付備證用印款外，似未依上開約定如期辦妥貸款與撥款手續，即應以現金付清尾款並辦理交屋。果爾，黃正發3人是否未依系爭契約之約定支付第3期產權移轉款、第4期交屋款？攸關黃正發3人違約情形，約定之懲罰性違約金有無過高，應否酌減，有待釐清。原審未詳查細究，逕按黃正發3人未付備證用印款之數額計算上訴人所受利息、利潤損失予以酌減，進而為不利上訴人之判決，亦有疏略。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1      項、第478條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　17　　日

                      最高法院民事第九庭

　　　　                  審判長法官   盧  彥  如

                                法官   吳  麗  惠 

                                法官   翁  金  緞

                                法官   黃  明  發

                                法官   林  麗  玲

本件正本證明與原本無異

                          書  記  官   賴  立  旻   

中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　6 　　日