112年度台上字第2731號

上  訴  人  蔡天贊                             

訴訟代理人  張志明律師

            吳致頤律師

被 上訴 人  壹壹壹資產開發有限公司

法定代理人  吳育同       

訴訟代理人  陳樹村律師

            陳慶合律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國112年8月16日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（107年度重上字第20號），提起上訴，本院判決如下：

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

一、本件被上訴人主張：伊於民國102年間受高雄市○○區○○段000地號等55筆土地（下合稱系爭土地）所有權人48人（下稱原地主）之委託，辦理系爭土地整合及居間銷售，約定於居間服務完成後，原地主應各給付買賣成交價2%之服務費予伊。上訴人經伊居間買受系爭土地，於102年10月間與原地主陸續簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），業已付款、移轉土地所有權登記完畢。兩造及原地主協議於上訴人交付第3期或第2期款時，應自買賣價金中將原地主應交付予伊之服務費、代書費、印花費、規費扣除，將上開費用金額另開立支票，交由上訴人收回（下稱系爭暫管支票），上訴人則代原地主繳納代書費、印花費、規費，並於系爭買賣契約履行完畢後直接將服務費給付予伊，而成立三方協議或第三人利益契約，上訴人亦有承擔原地主對伊所負服務費債務之意思，惟上訴人卻遲未給付服務費新臺幣（下同）995萬7,923元予伊。另伊已受讓其中33位原地主對上訴人之買賣價金債權共681萬8,442元並通知上訴人，就該部分金額亦得依債權讓與之法律關係為請求；就其餘未讓與買賣價金債權之原地主即原判決附表（下稱附表）一所示之人，伊屢次催告應讓與買賣價金債權或行使權利未果，視為怠於行使權利，伊為保全服務費債權，得依民法第242條規定代位原地主請求上訴人給付土地買賣價金。又系爭土地均已過戶完成，上訴人無繼續持有、保管服務費之法律上原因，伊亦得依民法第179條規定，請求上訴人返還等情。爰先位依序依債務承擔、三方協議、或第三人利益契約之法律關係，求為命上訴人給付995萬7,923元，及自104年10月17日起算之法定遲延利息；備位擇一依債權讓與、民法第242條、不當得利之法律關係，求為命上訴人給付681萬8,442元，及自104年10月17日起算之法定遲延利息，及上訴人應各給付附表一所示之人「應給付金額」欄之金額共計418萬4,652元，及均自104年10月17日起算法定遲延利息，並由伊代為受領之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

二、上訴人則以：服務費係被上訴人與原地主間之約定，與伊無關，系爭買賣契約第2、10條並未約定伊應承擔服務費債務或伊應直接給付費用予被上訴人。另伊就第3期或第2期款另開立之支票金額（如附表二「B」欄）與被上訴人主張之服務費金額不同，且支票受款人均為原地主並禁止背書轉讓，事後伊將支票受款人劃線槓除並用印，並非承擔服務費債務之意思，被上訴人並未舉證48位原地主與兩造如何達成三方協議或第三人利益契約之合意，無從據以請求伊給付服務費。被上訴人受讓33位原地主之買賣價金債權681萬8,442元，縱未取得該金額，僅係買賣契約債務是否履行之問題，無涉不當得利，被上訴人依民法第179條規定請求伊給付該部分買賣價金，顯屬無據。就附表一所示未受讓買賣價金債權之原地主，被上訴人不符行使代位權之要件，自不得行使之。倘認被上訴人得向伊請求服務費，伊曾代原地主繳納印花費、規費、代書費，及代墊地價稅256萬4,770元，因兩造未會同結算，被上訴人請求權行使條件未成就。又被上訴人曾承諾以每坪平均單價23萬5,000元以內之價格洽談、促成伊買得系爭土地，然因被上訴人未履行該承諾，伊買受系爭土地之平均單價為每坪24萬0,860元，因此多支付買賣價金1,341萬3,188元，對被上訴人有同額不完全給付損害賠償債權，以之與被上訴人本件請求為抵銷後，被上訴人已無餘額得請求等語，資為抗辯。　　

三、原審審理結果，以：被上訴人於102年間受原地主48人委託整合並銷售系爭土地，約定於居間服務完成後，原地主應各給付買賣成交價2%之服務費予被上訴人，上訴人委任訴外人黃清淵為代理人與被上訴人洽談，於102年10月間委任訴外人陳進興為代理人與原地主陸續簽訂系爭買賣契約，買受系爭土地，均已完成土地所有權移轉登記等情，有被上訴人與原地主間之銷售同意書可徵，並為兩造所不爭執。參諸系爭買賣契約第2條約定：「第三期款：由買方（即上訴人）交付價金...第三期款扣除賣方（即原地主）移轉所需之各項費用（含服務費、代書費、印花費、規費）後，再支付餘額予賣方」（附表二編號1至44原地主）、「第二期款扣除賣方移轉所需之各項費用（含服務費、代書費、印花費、規費）後，再支付餘額予賣方」（附表二編號45至58原地主）；第10條約定：「賣方同意於繳納第三期款之同時，需一併支付仲介服務費、代書費及其他相關費用」各等語，可徵上訴人應交付予原地主之買賣價金第3期款或第2期款，內含原地主應交付予被上訴人之服務費、代書費、印花費、規費（後三者為預估之費用）。且兩造及原地主均同意上訴人於交付第3期或第2期款時，將上開費用金額另開立支票（即系爭暫管支票），如原地主須支付土地增值稅，則上訴人另開立增值稅金額支票，扣除上開費用後之餘額支票始交付予原地主作為買賣價金，系爭暫管支票則由上訴人收回，待土地過戶完成、地上物處理完畢後始將服務費交付予被上訴人等情，有系爭暫管支票可稽，且經證人陳進興（上訴人之簽約代理人）、鄭博瀧（又名鄭寶陞，被上訴人之簽約代理人）、林澄文（附表二編號35原地主）、林啟明（附表二編號26原地主）、林文財（附表二編號15原地主）、黃金芬（附表二編號5原地主）、林楚寒（附表二編號25原地主）證述屬實，況上訴人已自承結算其代原地主繳納之代書費、印花費、規費、土地增值稅金額後，被上訴人始能向其請求給付之情。上開協議內容固未符合債務承擔之要件，惟關於上訴人自其本應給付原地主買賣價金之第3期款（附表二編號1至44原地主）或第2期款（附表二編號45至48原地主）中扣除原地主應給付之服務費，改由其直接給付予被上訴人乙情，兩造已達成協議。又系爭暫管支票關於代書費、印花費、規費等費用之金額僅為預估，而上訴人已繳納印花費24萬8,418元、規費2萬1,984元等情，有印花費、規費收據可稽，兩造不爭執原地主應負擔其中一半，即12萬4,209元、1萬0,992元。上訴人繳納103年地價稅256萬4,770元，依系爭買賣契約第5條第4項約定，均應由原地主負擔。上訴人應付之第3期款（附表二編號1至44原地主）、第2期款（附表二編號45至48原地主）合計為2億1,723萬6,000元，應扣除原地主實際已取得之款項1億5,674萬1,757元、應由原地主負擔而已由上訴人代繳之代書費153萬4,500元、土地增值稅4,641萬5,625元等情，為兩造所是認，再扣除上述印花費、規費、103年地價稅後之金額995萬7,923元，始為被上訴人得請求上訴人給付之服務費金額。上訴人知悉並與原地主就系爭土地之買賣價金、應給付期數、分期應給付之金額達成合意，並簽訂系爭買賣契約，而上訴人所提記載「23.5萬成交」文字之手寫字據，未據被上訴人或其代理人（代書）鄭寶陞、上訴人代理人黃清淵簽名，其所提土地整合說明書固曾提及買賣價金為每坪23.5萬元，難認被上訴人曾保證成交價格，而應負不完全給付之損害賠償責任，上訴人據以主張其得以該不完全給付損害賠償債權1,341萬3,188元，與被上訴人本件請求相抵銷云云，即屬無據。從而，被上訴人依兩造協議約定，請求上訴人給付995萬7,923元本息，為有理由，應予准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防及舉證不影響判決結果，不逐一論駁之理由，因而廢棄第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付995萬7,923元本息部分之判決，改判上訴人如數給付。　

四、查被上訴人主張之三方協議，係指兩造及原地主均同意於上訴人交付第3期或第2期款時，自其應交付原地主之買賣價金扣除應由原地主負擔之服務費、代書費、印花費、規費等費用，將上開費用金額另開立系爭暫管支票，交由上訴人收回，上訴人於系爭買賣契約履行完畢後直接給付服務費予伊之協議，故兩造間、上訴人與原地主間、被上訴人與原地主間就上開事項亦均各自達成協議，原審就上開協議內容令兩造充分辯論後，依該協議判命上訴人給付995萬7,923元本息，並無違反辯論主義或未盡闡明義務情事。原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，合法認定兩造及原地主三方均同意上開協議內容，被上訴人得依該協議直接請求上訴人給付，上訴人同意系爭買賣契約之價格，依土地整合說明書難認被上訴人曾保證上訴人得以特定價格買受，故上訴人對被上訴人並無不完全給付損害賠償債權，不得主張抵銷，因以上揭理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，仍以原審認定事實、適用法律及解釋契約之職權行使，或與判決結果無關之事由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　18　　日

                      最高法院民事第二庭

　　　　                  審判長法官  袁  靜  文

                                法官  張  競  文

                                法官  王  本  源

                                法官  林  麗  玲

                                法官  王  怡  雯

本件正本證明與原本無異

                          書　記　官　賴  立  旻

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　5 　　日