113年度台上字第1667號

上  訴  人  榮剛材料科技股份有限公司

法定代理人  王炯棻       

訴訟代理人  李玲玲律師

            朱曼瑄律師

被 上訴 人  錦鋒開發股份有限公司

法定代理人  郭博裕       

訴訟代理人  林堡欽律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國113年4月25日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（112年度重上更一字第2號），提起上訴，本院判決如下：

原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。

一、本件被上訴人主張：兩造於民國103年10月15日簽訂租賃契約，由上訴人承租伊所有坐落○○市○○區○○段000、000、000、000地號土地（下稱系爭土地），租期自同年月1日起至105年9月30日止（下稱第1次租約），嗣兩造於105年10月1日續訂租賃契約（下稱系爭租約），租期至108年9月30日止。上訴人於租賃期間在系爭土地興建如第一審判決附圖所示地上物（下稱系爭地上物），伊於系爭租約期滿後，請求上訴人拆除系爭地上物並返還系爭土地（下稱拆屋還地），未獲置理等情。爰依系爭租約第5條第3項約定（下稱系爭約定），民法第455條或第767條第1項規定，擇一求為命上訴人拆屋還地之判決（未繫屬本院部分，不另贅述）。

二、上訴人則以：系爭土地坐落○○○○工業區内，被上訴人於97年間購置系爭土地後，遲未進行開發，由於該區内之土地，依法須有建蔽率不小於20%之建物，並取得機關許可出售文書，始得轉售（下稱轉售限制），被上訴人乃於103年7月14日召開董事會（下稱系爭董事會）決議將系爭土地「先租後售」予伊，然為符合轉售限制，兩造先後於103年10月15日、105年10月1日訂立租約，約定由伊在系爭土地上興建廠房，可知簽訂租約僅為買賣之手段，並以伊興建廠房範圍滿足轉售限制為條件，雖未就土地買賣價金為具體約定，亦屬可得特定，兩造因而成立買賣契約；縱認未成立買賣契約，亦可認系爭租約具有買賣預約之性質，伊基於各該契約關係占有使用系爭土地，非無權占有。另依系爭約定之文義，可知除伊明示不再續租，或未依系爭租約第4條第4項約定促請被上訴人協議價購前，兩造間仍有租賃或類似之契約關係存在，伊不當然負有拆遷義務。伊信賴兩造間「先租後售」之合意，為避免耗費鉅資興建之系爭地上物遭拆除，乃增訂系爭約定。被上訴人本即無利用系爭土地之計劃，其未能收回土地所受損失，相較於伊斥鉅資興建系爭地上物，難認過鉅，被上訴人請求拆屋還地，顯屬權利濫用，亦有違禁反言及誠信原則。倘認被上訴人之請求為有理由，則請依民事訴訟法第396條第1項前段規定，酌定1年以上之履行期間等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，另定拆屋還地之履行期間為1年，其理由如下：

　㈠兩造於105年10月1日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租系爭土地，租期於108年9月30日屆滿，每月租金為新臺幣（下同）15萬3,222元。上訴人雖辯稱：系爭租約有「先租後售」之合意等語，並提出載有「將以先租賃安排建廠後再轉賣之方式與錦鋒開發進行商務協議」、「本公司擬出租柳科土地予榮剛材料科技股份有限公司，待榮剛建廠後再將土地轉售予榮剛案」之上訴人103年9月29日內部申議書、系爭董事會決議議事錄為證，但上開文書未被列入系爭租約內容，系爭租約亦無「先租後售」之記載，其所辯難以採信。再系爭租約並無有關買賣價金之約定，且無從特定其價金，難認兩造就買賣契約必要之點已達成合意。系爭租約第4條第3項約定上訴人無須繳納保證金或押金，與系爭租約是否具有買賣契約之性質無涉；同條第4項約定係指兩造日後成立買賣契約時，得以租金扣抵價金，不得據此認為兩造間因系爭租約之簽立而成立買賣契約，進而謂上訴人為有權占有。

  ㈡兩造就系爭土地既無達成「先租後售」之合意，則上訴人以此為由主張系爭租約含有買賣預約之性質，難認有據。系爭租約第4條第4項未約定兩造負有於何期限前應協商並簽署正式買賣契約之義務，與預約有別。縱認其具有預約性質，上訴人亦僅得於被上訴人不履行時，依債務不履行之規定請求損害賠償，不得直接請求履行，並執為占有使用系爭土地之合法權源。　

　㈢上訴人於108年8月12日寄發存證信函予被上訴人而為續租、價購之請求，被上訴人則於同年月20日以存證信函回覆：上訴人違約未給付租金在先，若上訴人欲協商另訂租約，應先將遲延之租金全數繳足等語。可知上訴人雖於系爭租約期滿（108年9月30日）前之同年8月12日已依系爭租約第4條第4項及系爭約定，請求被上訴人為續租或價購系爭土地之意思表示，惟被上訴人未予同意，亦無同意之義務，上訴人仍應依系爭約定拆屋還地，無從類推適用不定期租賃之規定。

　㈣系爭約定非以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生，而係取決於一造之意思表示，並非附有條件，且被上訴人既無同意續租或價購之義務，縱其置之不理，亦無以不正方法使條件成就或違反禁反言原則可言。

　㈤上訴人自107年11月起至108年9月止未依約繳付租金，雖已於同年10月4日清償，但上訴人既違約在先，破壞兩造間之信任關係，則被上訴人不願續租請求返還系爭土地，難認主觀上係專以損害上訴人為主要目的。被上訴人非無使用系爭土地之計畫，且上訴人既已評估相關風險而訂立短期租約，自應受其拘束。系爭土地總價值為1億3,529萬3,158元，系爭地上物價值為5,169萬1,645元，地上物價值將隨時間折舊，足認被上訴人取回系爭土地所得價值遠大系爭地上物價值，經利益權衡結果，並無被上訴人行使權利所得利益與上訴人所受損失顯不相當之情事。被上訴人本於所有權人地位，提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之正當行使，未逾越必要範圍，難謂其請求拆屋還地係權利濫用或違反誠信原則。

　㈥上訴人於系爭租約租期屆滿後，無正當合法之使用權源，仍無權占用系爭土地，則被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人拆屋還地，為有理由，應予准許。惟考量系爭地上物不小，非短期即能拆除完畢，爰依民事訴訟法第396條第1項規定，定其履行期間為1年。

四、本院之判斷：

  ㈠按民法第767條第1項物上請求權之規定，並非強行規定，基於私法自治及契約自由原則，倘未違反法律強制規定或公序良俗，當事人非不得以特約予以限制，並成為當事人間之行為規範。系爭租約第4條第4項與系爭約定分別記載：「甲方（上訴人）可於他日另與乙方（被上訴人）協議購置該租賃土地（由甲方考量商機時效性並可與乙方共同策略合作進行專案）」、「若租約期滿，甲方不再續租亦未或無法依本約第4條第4項約定辦理時，甲方有義務將地上物清除或搬遷，並應回復租賃標的原狀」等語，依其文義，似謂若租約期滿，上訴人表明不再續租或無法與被上訴人依系爭租約第4條第4項約定協議購置土地時，始負有清除地上物及回復原狀之義務，而非謂租約期滿，即當然負有此義務。且對照第1次租約第5條第3項與系爭約定，系爭約定關於「亦未或無法依本約第4條第4項約定辦理」等文字，為第1次租約所無（見一審卷㈠第185至186頁），則上訴人抗辯：系爭約定係為避免耗費鉅資興建之系爭地上物遭拆除而增訂等語，是否無可採？果爾，被上訴人依民法第767條第1項規定行使權利，是否亦應受該約定之限制？自滋疑義。

　㈡上訴人於108年9月30日租約期滿前之同年8月12日向被上訴人為續租或價購系爭土地之意思表示，被上訴人回覆如欲協商另訂租約，應先將遲延之租金全數繳足，嗣上訴人於同年10月4日繳清租金等情，為原審所認定。依被上訴人上開回覆意旨，似謂俟上訴人繳清租金後，再由兩造進行協議，則兩造於上訴人繳清租金後，有無依系爭租約第4條第4項約定進行協議？倘被上訴人無故拒絕協議，逕以租期屆滿為由，請求上訴人拆除系爭地上物、返還占有之系爭土地，能否謂其權利之行使合於系爭租約第4條第4項約定及誠實信用原則？即非無斟酌之餘地。原審未詳加研求，竟以被上訴人無同意續租或出售之義務，兩造迄未合意續租或出售為由，而為上訴人不利之論斷，不免速斷。

　㈢上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日

                      最高法院民事第五庭

　　　　                  審判長法官  彭  昭  芬

                                法官  蘇  芹  英

                                法官  李  國  增

                                法官  游  悦  晨

                                法官  邱  璿  如

本件正本證明與原本無異

                          書　記　官　陳  媖  如

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日