113年度台上字第1864號

上  訴  人  陳端順                           

訴訟代理人  邱清銜律師

            游淑琄律師

被 上訴 人  劉文海                           

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年6月5日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第1108號），提起上訴，本院判決如下：

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

一、本件被上訴人主張：伊為坐落○○市○○區○○段876地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分1/12。上訴人原為系爭土地共有人，應有部分4/12（下稱系爭應有部分），於民國110年12月間透過仲介口頭向伊表示願以每坪新臺幣（下同）5萬元之價格出售，伊即表示願意購買。詎上訴人竟於110年12月25日以每坪3萬元、總價243萬5,100元之價格，將系爭應有部分出售予訴外人徐本清，並於111年1月7日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記，未依土地法第34條之1第2項規定以書面通知伊是否優先承買，故意侵害伊之優先承購權，違反土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第7條第1、2、5項規定等情，爰依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，求為命上訴人給付162萬3,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。

二、上訴人則以：伊委由訴外人即仲介劉元龍處理出售系爭應有部分事宜，後續交由仲介公司總經理李騏霖辦理，伊不知李騏霖有無以書面通知被上訴人是否行使優先承買權，但劉元龍曾探詢被上訴人購買意願，被上訴人僅同意以經整合後每坪5萬元購買，惟系爭土地產權複雜、遭人無權占有及堆放廢棄物，房仲經歷1年餘仍無法整合，伊遂以較低價格將系爭應有部分出售徐本清，非故意侵害被上訴人之優先購買權。況土地法第34條之1所定優先承購權性質為債權，非民法第184條第1項規定保護之客體等語，資為抗辯。

三、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：上訴人於110年12月25日以每坪3萬元、總價243萬5,100元將系爭應有部分出售予徐本清，並簽訂契約，但未以書面通知被上訴人行使優先購買權，為上訴人不爭執，則其抗辯：伊委託之仲介劉元龍曾探詢被上訴人購買意願，被上訴人開價每坪5萬元，但要求須將土地整合完成，伊無法達到要求，始轉售他人云云，自無可採。上訴人另就其辯稱：伊係委由李騏霖辦理，應該會通知云云，並未舉證以實其說。是上訴人未盡通知被上訴人行使優先承購權之義務，違反土地法第34條之1第2項、第4項保護他人之法律，侵害被上訴人之優先承購權。廣福不動產估價師事務所就系爭應有部分進行價格鑑定，運用不動產估價技術規則之「比較法」及「土地開發分析法」，評估系爭土地之權利範圍為全部所有權情況下，於111年5月起訴時之單價為每坪10萬4,000元，再依中華民國不動產估價師公會全國聯合會發布之「第二號估價作業通則（共有不動產處分其應有部分估價通則）」，評估系爭應有部分之正常價格為每坪7萬元，總價568萬2,000元等情，較上訴人以每坪3萬元、總價243萬5,100元出售系爭應有部分之價格為高，上訴人出賣系爭應有部分，未踐行通知被上訴人行使優先承購權之義務，致被上訴人無法以每坪3萬元之價格取得系爭應有部分所有權，而受有價差損害，被上訴人依民法第184條第2項規定，以每坪2萬元之價差，請求上訴人賠償162萬3,400元本息，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

四、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。查上訴人於事實審辯稱：伊委託之仲介劉元龍曾探詢被上訴人購買意願，被上訴人開價每坪5萬元，但要求須將土地整合完成，伊無法達到要求，始轉售他人等語，已據證人劉元龍證稱：伊曾數次告知被上訴人系爭應有部分要賣每坪8萬元，被上訴人回覆不可能以該金額購買，其要伊去將系爭土地產權整合好，即該土地共有人有繼承之情形，要為繼承登記後，始以每坪5萬元購買系爭應有部分等語（見原審卷第53、54頁）明確，且一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地，衡情當無以低於原出價者之出價之價格出賣予其他第三人，反招自身亦同受損害之必要。是上訴人上開所辯，似非全然無稽。果爾，被上訴人係於上訴人整合系爭土地後，始願出價每坪5萬元買受系爭應有部分，則系爭應有部分出賣價格低於被上訴人願意買受價格之差額，能否謂係被上訴人依一般通常情形，或依其已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益？究竟被上訴人對系爭土地或系爭應有部分有何計劃或特別情事？如其取得系爭應有部分，依通常情形或已定計劃或特別情事，客觀上確定可得之預期利益為何？均有未明。原審未詳為調查審認，即為上訴人不利之判決，已嫌速斷，並有判決不備理由之違法。其次，系爭應有部分於111年5月起訴時之正常價格為每坪7萬元，固為原審所是認，然在實際具體之土地交易個案，因買賣雙方主客觀及供需不同等因素，被上訴人未必即能以此價格出賣，況被上訴人係於上訴人整合系爭土地後，始願出價每坪5萬元買受系爭應有部分，亦低於該估價金額，上訴人以每坪3萬元出賣，可否遽認非屬合理價格，亦非無疑。原審未遑細究，徒以上訴人出賣系爭應有部分，未踐行通知被上訴人行使優先承購權之義務，致被上訴人無法以每坪3萬元之價格取得系爭應有部分，遽認被上訴人受有價差之損害，進而為上訴人不利之判決，仍嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日

                      最高法院民事第九庭

　　　　                  審判長法官  吳  麗  惠

                                法官  鄭  純  惠

                                法官  邱  景  芬

                                法官  管  靜  怡

                                法官  徐  福  晋

本件正本證明與原本無異

                          書　記　官　陳  雅  婷

中　　華　　民　　國    113   年    10    月    25    日