111年度重訴字第436號

原      告  桃園第一廣場大樓管理委員會

法定代理人  沈士饒 

訴訟代理人  劉亭均律師

被      告  眾成公寓大廈管理維護股份有限公司

法定代理人  翁知本 

訴訟代理人  蕭智元律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣（下同）貳萬貳仟元，及自民國一百一十一年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔千分之三，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行，但被告如以貳萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

壹、程序部分

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查：原告之法定代理人原為邱色，嗣於本院訴訟進行中變更為沈士饒，有桃園市桃園區公所112年2月14日桃市桃工字第1120008650號函可佐（本院卷一第353-355頁），並經沈士饒具狀聲明承受訴訟（本院卷一第343-344頁），與前開民事訴訟法之規定核無不符，應予准許。

二、又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。訴經撤回，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第3項及第263條第1項前段亦分別定有明文。查：原告起訴時原聲明第1項為「被告應將桃園市○○區○○○路00○00號地下二樓全部遷讓返還予原告」（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第15頁），嗣原告於本院第一次言詞辯論期日當庭撤回該聲明（本院卷一第377頁），被告亦表示沒有意見（本院卷一第471頁），揆諸前揭規定，此部分已生撤回之效力。

三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又民事訴訟法第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照）。查：原告起訴時原訴之聲明第二項為「被告應給付原告新臺幣（下同）335,219元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第15頁），迭經變更，原告於民國113年3月9日提出民事爭點整理暨言詞辯論意旨狀，變更訴之聲明為「㈠先位訴之聲明：被告應給付原告5,522,999元，其中1,379,189元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘4,143,810元部分，自民事變更訴之聲明暨準備狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡備位訴之聲明：被告應給付原告1,823,189元，其中1,379,189元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘444,000元部分，自民事變更訴之聲明暨準備狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，經核原告上開聲明之變更、追加，屬擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一（兩造間簽立「桃園第一廣場大樓委託管理契約書」所衍生之損害賠償），揆諸前揭法律規定，自應准許。

貳、實體部分

一、原告主張：

  ㈠兩造簽立「桃園第一廣場大樓委託管理契約書」（下稱系爭管理契約），約定被告應派駐管理員至原告社區值勤，原告則依約給付報酬，而依照系爭管理契約檢附之「工作人員派駐編制表及報價表」，就派駐管理員部分，被告之給付義務為「每日應派駐6名管理員至社區值勤」、「⒈全天24小時於守衛室值勤，全年無休，每一班次1人（8小時＊3人）。⒉A、B棟1樓外哨及大樓安全梯間每日定點巡邏6次，每一班次1人（8小時＊3人）。⒊目前5：00~11：00，計6小時執行停車場收費工作（有車輛出車時行之）」，因此，被告之給付義務係每日應派駐6人以三班制輪班值勤，每班次派駐2人執勤，且應全天24小時於守衛室值勤及完成每日6次之定點巡邏服務。惟被告卻逕將輪次自三班制變更為「兩班制」，即將「6人輪3班次」縮減為「5人輪2班次」，每一人執勤長達12小時，該輪次之安排除與系爭管理契約之約定不符，亦加重單名管理員之工作負擔，大幅降低管理員之工作效率，被告擅自將輪值變更為兩班制，每日僅派4人至原告社區值勤，且常有社區管理員空缺而未獲填補，被告甚屢屢調動原告社區人力至二期華園社區及停車場代班，卻未加派人力至原告社區完成每日管理員之值勤及巡邏任務，可證被告未依系爭管理契約之債務本旨履行給付義務，被告應依民法第227條第1項負不完全給付之損害賠償責任。

　㈡被告應負損害賠償責任之範圍：

　⒈依照原告整理現存值勤日報表共57個月，計算被告之偷哨次數總計為498次，平均被告每個月偷哨之次數為8.74次，而其餘值勤日報表，被告卻未遵期提出，此部分短少之值勤日報表期間為60個月，推估被告於上開欠缺值勤日報表期間偷哨之次數總計為525次，因被告惡意未提出值勤日報表，該不利益自應由被告承擔，以此計算被告自101年1月起至000年0月間，偷哨之次數共達1,023次，被告應給付債務不履行之損害賠償責任總計1,534,500元（計算式：1,023日薪1,500元＝1,534,500元），倘認上開欠缺值勤日報表之部分，無法認定為偷哨之次數，惟被告此部分亦係違反履行報告之義務，原告可依民法第227條第1項、第544條之規定，向被告請求損害賠償787,500元（計算式：525次1,500元＝787,500元），另加計被告偷哨之498次，原告亦得向被告請求賠償1,534,500元。

　⒉原告與被告簽立系爭管理契約之目的，乃信賴被告之管理專業，將原告社區之管理事務委由被告處理，防止外人入侵社區，保護社區安全、避免社區之財物損失，被告負有防止外人進入社區之義務，然於被告履行系爭管理契約之期間，原告社區卻屢屢發生電纜線、抽水馬達遭外人入侵偷竊之情事，原告社區總計受有407,558元之損害，原告依系爭管理契約第8條第2項、第4項第5款約定以及民法第227條第2項、第544條之規定，請求被告賠償原告此部分所受之損害。

　⒊依系爭管理契約檢附之「工作人員派駐編制表及報價表」，關於「電機維護」之項目，約定原告每月給付25,000元，被告則應「24小時待命臨時狀況處理，每月定期檢查大樓各項機電及消防設施」，另參系爭管理契約所檢附之「機電消防維護工作細則」，針對「機電設備養護工作重點」、「機電設備檢修工程」、「緊急事件處理」等部分，均有詳盡之約定，是以，原告一年給付被告300,000元，將有關機電消防之維護、保養、檢查、維修、緊急狀況處理等項目，均交由被告負責。然被告卻未妥善保養、維護、檢查、維修消防與機電設施，致原告社區發生消防機電故障、短缺、未維修等情事，被告此部分之給付有所瑕疵，被告應依系爭管理契約、民法第227條第1項之規定，負總計57,131元之損害賠償責任。

　㈢兩造於107年4月1日簽立之停車場租賃契約書（下稱系爭租賃契約），本於110年3月31日屆期，經原告社區管理委員會會議決議，將上開屆期日展延至110年9月30日，原告復於110年7月16日透過寄送律師函之方式，向被告表明系爭租賃契約將不續約，被告即應於110年9月30日前將租賃物即停車場（下稱系爭停車場）返還予原告，被告卻未將系爭停車場返還予原告，仍持續營業至112年3月31日，被告自屬無法律上原因占用系爭停車場而受有利益，爰依民法第179條、第177條第2項準用同條第1項之規定，被告應將不當得利及其不法管理所受之利益，全數返還予原告，而系爭停車場每月平均收益為427,545元，被告無權占用系爭停車場共18個月，以此計算被告之收益約為7,695,810元，扣除被告已給付自110年10月至000年0月間之不當得利金額共3,552,000元，被告仍應給付4,143,810元予原告。倘認系爭租賃契約直至112年3月31日始歸於消滅，被告亦未給付系爭停車場於112年2月、3月之租金與管理費，被告應依系爭租賃契約給付租金、管理費總計444,000元。

　㈣爰聲明：⒈先位訴之聲明：被告應給付原告5,522,999元，其中1,379,189元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘4,143,810元部分，自民事變更訴之聲明暨準備狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉備位訴之聲明：被告應給付原告1,823,189元，其中1,379,189元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘444,000元部分，自民事變更訴之聲明暨準備狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：

　㈠被告就管理員部分，原規劃為3班制、每班2人，每日需要6位人力，然被告考量管理員休假之人力調度，實際上採行2班制，每班制12小時，每班均有2名管理員值勤，是以，被告雖將報價單上之管理員從3班制改為2班制，然實際上每日24小時均有2位管理員值勤，至於原告雖提出「桃一期安管人員值勤日報表」，主張被告有偷哨之情形，然無法排除值勤人員疏未簽名之可能，原告以此主張被告有偷哨，自無理由，且兩造間所成立之系爭管理契約，乃係總價承包，並非實作實算，被告依兩造間之系爭管理契約向原告收取固定管理服務費，即便被告所派管理員執行勤務之狀況與報價單未盡相符，原告亦未舉證證明其受有何種損害，不得向原告請求損害賠償。

　㈡原告請求被告賠償發電機電纜線、馬達更新部分，然原告社區第一廣場大樓之A、B棟組共1萬多坪，面積廣大，原告主張係因被告擅離職守、怠惰，導致電纜線、廢水馬達遭偷竊等節，原告並未提出事證相佐，自屬無據。

　㈢另原告請求被告賠償消防缺失損害部分，原告社區係於80年間興建完成，機電、消防設備隨時間之演進，本需維修更換，原告並未舉證證明其所提出之機電消防估價單與被告間之關聯性為何，亦屬無據。

　㈣原告與訴外人桃園第一廣場二期大樓管理委員會均未於系爭租賃契約屆滿前2個月即110年1月31日前表明不續租，故兩造與桃園第一廣場二期大樓管理委員會，自皆依原系爭租賃契約繼續履約，依系爭租賃契約第5條之約定，已續約至112年3月31日止。原告雖主張社區管理委員會於110年2月24日決議將系爭租賃契約展延6個月再議，惟被告並未同意僅續約至110年9月30日，況系爭租賃契約本已續約至112年3月30日止。且系爭停車場之出租人除原告外，尚包含桃園第一廣場二期大樓管理委員會，停車場出入口亦僅有1個，故無論續租與否，自應由原告、桃園第一廣場二期大樓管理委員共同決定，原告自行片面決議將系爭租賃契約展延6個月後再議，以及於110年7月16日寄送存證信函終止契約等舉，均未生終止契約之效力等語，資為抗辯。並聲明：原告先位及備位之訴均駁回。

三、兩造於101年1月1日簽立「桃園第一廣場大樓委託管理契約書」，該管理契約第5條約定「甲方（即原告）同意乙方（即被告）承攬之管理服務費為每月新台幣貳拾捌萬玖仟伍佰元整（含稅）（詳如報價單，附件1）。上述管理服務費乙方於每月5日前開立發票向甲方請款，甲方應於每月20日前支付乙方」、第8條第2項約定「乙方服務人員值勤擅離職守、怠惰，致造成甲方財務之損失時，乙方應負賠償責任，賠償辦法依雙方合意之方式辦理，但可以證明因執行其他必要之勤務則不在此限」，該管理契約之附件即「眾成公寓大廈管理維護（股）公司桃一期工作人員派駐編制表及報價表」記載「總幹事1人，單價38.000；管理員6人，單價30.000（小計180.000）；清潔員1人，單價27.000；電機維護1式，單價25.000；行政會計1人，單價27.000。小計297.000」，並標註「經第十八屆管理委員會第10次會議決議：以新台幣289,500（含稅）承攬」，此部分經本院依職權調閱兩造另案臺灣臺中地方檢察署111年度偵字第23319號詐欺等全卷暨所附之桃園第一廣場大樓委託管理契約書可佐，且兩造均不爭執系爭管理契約迄至110年9月30日屆滿（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第17頁、本院卷一第311頁），上開事實，首堪認定；再者，兩造與桃園第一廣場二期大樓管理委員於107年4月1日簽立停車場租賃契約書，出租人為原告（甲方）、桃園第一廣場二期大樓管理委員會（乙方），承租人則為被告（丙方），該租賃契約書第2條約定「租賃期限3年；自107年4月1日起至110年3月31日止」、第5條約定「租期屆滿前二個月，甲、乙雙方未表明不續約時，丙方得依原條件續約二年」，有系爭租賃契約在卷可佐（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第25-27頁），就此部分之租賃契約內容，亦堪認定。

四、爭執事項：

　　原告主張依系爭管理契約、系爭租賃契約、民法第227條、第544條之規定，向被告請求損害賠償及無權占用系爭停車場之不當得利（先位聲明）或系爭停車場於112年2月、3月之租金（備位聲明），然均為被告所否認，為此，兩造間之爭點厥為：

　㈠兩造所簽立之系爭管理契約性質為委任之法律關係還是承攬之法律關係？

　㈡原告主張依現存值勤日報表，被告共計偷哨498次，並估算被告總計偷哨1,023次，被告應賠償原告總計1,534,500元，有無理由？倘若無法以估算之方式計算被告偷哨之次數，因被告未提出值勤日報表，違反履行報告之義務，原告亦可向被告請求損害賠償，再加計被告偷哨之498次，被告仍應賠償原告總計1,534,500元，有無理由？

　㈢原告主張被告應賠償原告社區電纜線、馬達遭他人偷竊之損失，金額總計407,558元，有無理由？

　㈣原告主張因被告未妥善保養、維護、檢查、維修消防與機電設施，致生消防機電故障、短缺、未維修等情事，被告應賠償原告總計57,131元之金額，有無理由？

　㈤原告主張兩造與桃園第一廣場二期大樓管理委員簽立之系爭租賃契約，至110年9月30日即已屆滿，被告卻未將系爭停車場返還予原告，持續占用至112年3月31日，應賠償原告總計4,143,810元之不當得利，有無理由？倘認系爭租賃契約確至112年3月31日始終止，被告亦仍積欠原告112年2月、3月之系爭停車場租金總計444,000元，有無理由？

　㈥被告主張原告尚未給付被告110年8月、9月之管理費，總計620,000元，並以此主張抵銷，有無理由？

五、本院之判斷：

　㈠兩造所簽立之系爭管理契約性質為委任之法律關係還是承攬之法律關係？

　⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。倘當事人所訂定之契約，其性質究係屬成文法典所預設之契約類型（民法各種之債或其他法律所規定之有名契約），或為法律所未規定之契約種類（非典型契約，包含純粹之無名契約與混合契約）有所不明，致造成法規適用上之疑義時，法院即應為契約之定性（辨識或識別），將契約內容或待決之法律關係套入典型契約之法規範，以檢視其是否與法規範構成要件之連結對象相符，進而確定其契約之屬性，俾選擇適當之法規適用，以解決當事人間之紛爭。此項契約之定性及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評價，屬於法院之職責，與契約之解釋係就契約客體（契約內容所記載之文字或當事人口頭所使用之語言）及解釋上所參考之資料（如交易或商業習慣）之探究，以闡明契約內容之真正意涵，並不相同，自可不受當事人所陳述法律意見之拘束。又委任與承攬於契約履行之過程中，皆以提供勞務給付作為手段，在性質上同屬勞務契約。然受任人提供勞務旨在本於一定之目的，為委任人處理事務，其契約之標的重在「事務之處理」；至於承攬人提供勞務乃在為定作人完成一定之工作，其契約之標的重在「一定工作之完成」。因此，民法各種之債乃將委任與承攬分別規定為兩種不同之有名契約（民法第490條第1項、第528條）。若當事人所訂立之契約，係由承攬之構成分子與委任之構成分子混合而成，且各具有一定之分量時，其既同時兼有「事務處理」與「工作完成」之特質，即不能再將之視為純粹之委任或承攬契約，而應歸入非典型契約中之混合契約（司法院院字第2287號解釋參照），而成為一種法律所未規定之無名勞務契約。復以委任契約為最典型及一般性之勞務契約，為便於釐定有名勞務契約以外之同質契約所應適用之規範，俾契約當事人間之權利義務關係有所依循，民法第529條乃規定：「關於勞務給付之契約，不屬於法律所定契約之種類者，適用關於委任之規定。」故有關由委任與承攬二種勞務契約之成分所組成之混合契約，性質上仍不失為勞務契約之一種，自應依該條之規定，適用關於委任之規定，庶符立法之旨意（最高法院103年度台上字第560號判決意旨參照）。

　⒉依照系爭管理契約之前言約定「因甲方（即原告）於第18屆第10次管理委員會會議中決議，與乙方（即被告）訂定委託管理契約，將桃園第一廣場大樓一切公共事務、公共設施全部委託乙方管理，雙方約定內容如下...」，是以，兩造簽署系爭管理契約，乃約定由被告為原告提供「一切公共事務、公共設施全部之管理」等服務，原告則應按月給付管理服務費（含稅）289,500元，依系爭管理契約之內容包含「一定工作之完成」，然依照系爭管理契約附件之總幹事工作表、管理員（含巡邏）工作表，被告派駐之保全人員又具有處理一定事務之性質，顯然系爭管理契約同時兼具承攬之完成一定工作與委任之處理一定事務，該契約既由委任之構成分子與承攬之構成分子混合而成，且各具有一定之份量，其性質應認為係委任與承攬所混合而成之無名勞務契約。依上說明，系爭管理契約即應適用關於委任之規定作為判斷兩造間權利義務關係之依據。至於被告雖辯稱系爭管理契約乃係總價承攬等語，然依系爭管理契約附件之眾成公寓大廈管理維護（股）公司桃一期工作人員派駐編制表及報價表所示，每個職稱均有相對應之單價，該契約之金額即係依照每個相對應職稱、人數單價計算而得，與總價承攬乃約定總價額之情況迥異，故被告辯稱系爭管理契約為總價承攬等語，自不足採。

  ㈡原告主張依現存值勤日報表，被告共計偷哨498次，並估算被告總計偷哨1,023次，被告應賠償原告總計1,534,500元，有無理由？倘若無法以估算之方式計算被告偷哨之次數，被告未提出值勤日報表，亦屬違反履行報告之義務，原告亦可向被告請求損害賠償，再加計被告偷哨之498次，被告仍係應賠償原告總計1,534,500元，有無理由？

　⒈原告主張依現存值勤日報表，被告共計偷哨498次，並估算被告總計偷哨1,023次，被告應賠償原告總計1,534,500元，有無理由？

　⑴按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，同法第535條、第544條亦分別定有明文。是受任人處理委任事務時，受有報酬者，即應以善良管理人之注意為之。

　⑵系爭管理契約之第14條約定「本契約之附件視同本契約」、第15條約定「本契約附件：⒈工作人員派駐編制表及報價單明細...」，而依工作人員派駐編制表及報價表所示，管理員部分為「6人，單價30.000」、服務內容為「⒈全天24小時於守衛室值勤全年無休，每一班次1人（8小時＊3人）。⒉A、B棟1樓外哨及大樓安全梯間每日定點巡邏6次，每一班次1人（8小時＊3人）。⒊目前05：00~11：00計6小時執行停車場收費工作（有車輛出車時行之）」，則依上開工作人員派駐編制表所示，被告應每日提供每哨24小時之管理員3哨、每哨共2人，始符系爭管理契約所約定保全最低基本人力需求，然被告自稱其考量管理員休假人力調度，實際上採行2班制，每班制12小時，每班均有2名管理員值勤等語（本院卷一第479頁、卷二第100頁），以此計算被告僅有提供4名管理員之人力，自已與兩造所約定被告應提供之6名人力之品質不符，且被告公司內部如何調度人力，本係被告公司內部之事項，與原告社區無涉，豈能因被告公司內部人力調派之不足，影響原告社區本可享有6名管理員人力之保全服務，況倘若被告得以調派人力為由，擅自減縮派駐之保全人員，豈非造成被告以6名管理員之價格報價，卻僅支出4名管理員之成本，顯與兩造簽立之系爭管理契約內容不符，原告社區主張被告所提供之管理員人力有缺漏乙節，此部分亦經被告所坦認，被告確有缺漏提出足額保全人員服務之過失，堪予認定。

　⑶被告缺漏提出保全人員服務之次數：

　  原告雖提出原證5、19之表格，主張被告缺漏提出保全人員服務之總數總計498次（計算式：156次＋175次＋167次＝498次，臺中地院111年中簡字第1401號卷第39-41頁、本院卷一第449頁），然查：

　①依照原告提出之桃一期安管人員值勤日報表（臺中地檢111年度偵字第23319號卷一第175-233頁、卷二第45-549頁），部分原告所主張被告缺漏提出保全人員服務之日期，並無相應之安管人員值勤日報表可佐，被告就上開原告所主張之次數，既有爭執，原告又未提出事證相佐，故除附表所示之日期，確有值勤日報表可證被告確有缺漏提出保全人員之服務外，其餘原告未提出相關日報表或其餘資料部分，應屬無據，尚無理由。

　②再者，依上開工作人員派駐編制表及報價表所示，被告所需提供之服務內容為提供「6名」管理員，因此，若被告業已提供足額「6名」之管理員，可認被告已提供符合債之本旨契約內容，觀諸原告所提出原證5、19所示之表格，除前開部分日期未提出相應之值勤日報表相佐外，部分日期依照值勤日報表所示，已有足額之管理員（即6名管理員）簽名，原告就此部分又未指出被告在提供足額管理員之情況下，有何未符合兩造系爭管理契約約定之內容，故就原證5、19部分，倘已有足額6名管理員之簽名，自應認被告就此部分已提供符合契約內容之服務，原告就此部分仍主張被告所提供之契約內容未符合債之本旨，自無理由。

　③是以，互核原告提出之桃一期安管人員值勤日報表與原告所整理原證5、19表格，被告缺漏提出保全人員服務之次數、日期應如附表所示，總計198次，其餘部分原告既未提出客觀之事證相佐，自無所據，並無理由。被告雖抗辯上開值勤日報表無法排除有部分管理員漏未簽名之可能，然就此部分，被告並未提出事證證明附表所示之日期、缺漏提出保全人員服務之次數，乃係因保全人員漏未簽名之緣故，本院自難以被告臆測之詞，遽認被告此部分之抗辯為真實，被告就此部分抗辯既未提出事證相佐，難認有憑，洵不足採。

　⑷原告雖主張依民事訴訟法第345條第1項之規定，被告無正當理由未提出缺少之值勤日報表，乃係被告惡意取走，應依照民事訴訟法第345條第1項之規定，認定被告未提出值勤日報表之期間，共計偷哨525次，且被告負有向原告報告之義務，被告卻未提出上開值勤日報表，依照民法第227條、第540條之規定，被告就此部分亦應負損害賠償責任等語：

　①按當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實，民事訴訟法第345條第1項定有明文。查：本院於112年12月20日以桃院增民後111年度重訴字第436號函函請被告提供「102年1月至6月、103年4月至12月、104年1月至3月、107年2月至12月、108年1月至12月、110年1月至6月之值勤日報表」，被告則於113年1月3日以陳報狀陳報「值勤日報表並無相關法令規定保存期限，陳報人所持有之管理原告大樓相關文件，均已於110年9月30日移交予原告，陳報人並未留存，故無法提供函文要求期間之值勤日報表」，有上開函文內容可佐（本院卷一第493、497頁），原告就此部分並未提出被告須保存值勤日報表之法律規定，又未提出事證證明被告確係故意使上開文書滅失，衡酌常情，無論係原告社區或被告公司，在上開橫跨數年之期間，原告社區之管理委員會或被告公司之管理員、負責保存值勤日報表之人，均可能更迭多次，在多次交接之過程，而未妥善保存上開文件資料，實非悖於常情，又無相關法規要求被告須保存上開值勤日報表，被告辯稱已無法尋獲上開報表，確非虛妄，尚難認被告係無正當理由不提出文書，自無民事訴訟法第345條規定之適用，原告此部分之主張，尚無所據。

　②又按受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確報告其顛末，民法第540條定有明文。查：原告雖主張被告未提出上開值勤日報表，有違民法第540條規定之報告義務，然綜觀系爭管理契約之約定，兩造並未約定被告有提出值勤日報表之義務，且系爭管理契約第11條僅約定「本契約終止時乙方應完成行政、財務之移交，並將設置於甲方場地之設備用品一併攜回」，該約定亦未要求被告有向原告提出值勤日報表之義務，因此即便被告並未提出上開值勤日報表，亦難謂有何違反報告義務之處，況究竟何類事項屬於「行政」文件之移交，本無一定之標準，自無從僅以被告未提出上開值勤日報表，遽論被告有違民法第540條所規定之事務顛末報告義務，原告此部分之主張，難認有據。

　⒉是以，依照原告提出之值勤日報表計算，被告總計漏未提供服務之次數為198次，而依兩造所約定之工作人員派駐編制表及報價表所示，每位管理員之價額為30,000元，以此換算管理員之日薪應為1,000元（計算式：30,000元30天＝1,000元），故被告總計應賠償原告上開未提供合於契約本質之服務費用為198,000元（計算式：198次1,000元＝198,000元），原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

  ㈢原告主張被告應賠償原告社區電纜線、馬達遭他人偷竊之損失，總計407,558元之損害，有無理由？

　⒈原告主張依系爭管理契約第8條第2項、第4項第5款約定或民法第227條第2項、第544條之規定，請求被告應就原告社區電纜線、馬達遭他人偷竊之損失，總計407,558元之損害，負賠償責任等語，經查：

　⑴系爭管理契約第8條第2項約定「乙方（即被告）服務人員值勤擅離職守、怠惰，致造成甲方（即原告）財務之損失時，乙方應負賠償責任，賠償辦法依雙方合意之方式辦理，但可以證明因執行其他必要之勤務則不在此限」、第4項第5款約定「下列原因致使甲方遭受損失時，乙方不負賠償責任：⑸甲方區分所有權人之專有部分或約定專用部分發生竊案、火災所造成之損害，乙方不負賠償責任」，揆諸上開管理契約第8條第2項之約定，倘被告公司之保全人員於值勤時擅離職守、怠惰，致造成原告社區財務受有之損失時，被告應負賠償責任，是以，被告就上開約定應負損害賠償責任之情況，應係保全人員在值勤時有擅離職守、怠惰之情形，並造成原告社區之財務受有損失時，即須負損害賠償責任，而依照上開約款之約定，並未約定有任何舉證責任倒置之情形，是以，依照民事訴訟法第277條本文規定，自應由主張損害賠償請求權存在者，負舉證責任，倘債務人欲免責，則須就其不可歸責於己之事實負舉證責任，先予敘明。

　⑵原告雖提出挺進實業有限公司機電消防估價單，證明原告社區就揚水馬達更新/不鏽鋼/A機（1組）以及250㎡電線（322捲）共支出407,558元（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第79頁），然原告就上開馬達、電線遭竊乃肇因於被告之保全人員有擅離職守、怠惰等情形，並未提出任何客觀事證相佐，原告雖主張被告本有防止外人入侵本社區進行偷竊之義務，原告社區若發生竊案，應「推定」係被告「擅離職守、怠惰」及推定其「因果關係」，使能符合系爭管理契約之締約目的，被告應就其「未擅離職守、怠惰」及其「因果關係」負舉證責任等語（本院卷二第68頁），惟系爭管理契約並未就舉證責任倒置、轉換為任何之約定，且民事訴訟法第277條但書亦係規定「法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，換言之，就舉證責任之分配，自應由原告針對被告有擅離職守、怠惰，並因此造成原告社區受有財務損失之相當因果關係負舉證責任，僅於個案有違武器平等原則之情形時，始能降低證明或轉換舉證責任 ，原告既未指出兩造間有何武器不平等之情形，卻逕自轉換舉證責任，主張由被告就上開事項負舉證責任，自無所據，並無理由，原告就此部分既未盡其舉證責任，證明係因被告保全人員之擅離職守、怠惰，使造成原告社區受有馬達、電線遭竊之損失，原告主張依系爭管理契約第8條第2項之約定，請求被告負損害賠償責任，自無所據。

　⑶至於系爭管理契約第8條第4項第5款所約定之事項，乃係針對何種情形「被告不負損害賠償責任」，並非約定被告應負損害賠償責任之情形為何，且系爭管理契約第8條第1項、第2項即有約定被告應負賠償責任之情形為何，系爭管理契約第8條第4項既僅有約定被告不負損害賠償責任之情形為何，並未言及其他，自無從以此為反面解釋之方式，遽認與系爭管理契約第8條第4項情形相反者，被告即應負損害賠償責任，此種解釋約款之方式，不啻造成義務人無從預見其應負賠償責任之情況為何，故原告雖以上開反面解釋之方式，主張被告就此部分應負損害賠償責任，然無論依文義、系爭管理契約之脈絡，均無從認系爭管理契約第8條第4項第5款，得以透過反面解釋之方式，認定「舉凡甲方區分所有權人之專有部分或約定專用部分『外』發生竊案、火災所造成之損害，乙方負賠償責任」，原告此部分之主張，亦無所憑，洵不足採。

　⑷末以，原告雖就此部分亦主張係被告惡意取走、不交付值勤日報表，因此被告依照民法第227條第1項、第540條、第544條規定，應負損害賠償責任等語，然就被告未提出值勤日報表部分，業經本院認定無事證得以證明被告乃係無正當理由未提出，且值勤日報表之保存，本無一定之標準，自無從僅以被告未提出上開值勤日報表，遽論被告有違民法第540條所規定之事務顛末報告義務，至於原告另主張被告有違民法第544條之善良管理人注意義務乙節，然即便原告社區於被告管理之期間，屢屢發生電纜線、馬達遭外人偷竊之情形，此與被告有無違反善良管理人注意義務，亦屬兩回事，換言之，亦可能被告已盡善良管理人之注意義務，原告社區卻仍發生馬達、電纜線遭竊之情事，原告僅以社區發生上開偷竊之事，遽論被告有違善良管理人之注意義務，不僅就相當因果關係部分未盡舉證責任外，亦倒果為因，遽臆測原告社區上開物品遭竊，均係因被告公司有違善良管理人之注意義務，原告此部分之主張，實無所據，並不足採。

  ⒉綜上，原告雖主張依系爭管理契約第8條第2項、第4項第5款約定或民法第227條第2項、第544條之規定，被告應賠償原告總計407,558元之損害，然原告就此部分未舉證證明被告有何擅離職守、怠惰，導致原告社區受有損失之情形，亦未證明被告有何違背善良管理人之注意義務，並因此造成原告社區受有上開損失之相當因果關係，故原告此部分之主張，均無所據，並無理由，應予駁回。　　

　㈣原告主張因被告未妥善保養、維護、檢查、維修消防與機電設施，致生消防機電故障、短缺、未維修等情事，被告應賠償原告57,131元之損害，有無理由？

　⒈原告主張依系爭管理契約約定或民法第227條第1項之規定，請求被告應就原告社區電機消防部分之缺失，總計57,131元之金額，負賠償責任等語，經查：

　⑴依兩造所約定之桃一期工作人員派駐編制表及報價表內容，針對「電機維護部分」記載「人數：1式，單價：25.000，小計：25.000，服務內容：24小時待命臨時狀況處理，每月定期檢查大樓各項機電及消防設施」，且系爭管理契約針對機電消防、養護工作部分，另有以機電消防及養護工作執行細則作為系爭管理契約之附件，是以，被告依系爭管理契約之約定，須提供服務之內容包含電機維護部分，亦即24小時待命臨時狀況處理、每月定期檢查大樓各項機電及消防設施，並且依照上開執行細則執行機電設備、消防設施之養護、保養，首堪認定。

　⑵原告就此部分雖提出挺進實業有限公司機電消防估價單，主張原告社區就消防缺失改善之工程，經估價總計為57,131元（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第81頁），然上開缺失改善工程與被告有無依照上開機電消防及養護工作執行細則維護之相當因果關係為何，原告均未提出事證相佐，且原告社區已非新建完成之建物，社區之機電、消防設備因時間進展，而有老舊、汰換之情形，實與一般常情相符，即便被告確均依照上開執行細則進行維護，原告社區亦有可能仍需為上開估價單所示之工程，是以，原告既未舉證證明上開估價單所示之工程項目，乃肇因於被告未遵期依照機電消防及養護工作執行細則進行維護所致，原告以此主張被告需負上開消防缺失改善工程之款項總計57,131元，自無所據，並無理由。

　⒉是以，原告既未舉證證明上開估價單所示之工程項目，乃肇因於被告未遵期進行機電消防及養護工程之維護之所致，則原告主張被告就上開工程款項應負損害責任，洵屬無據，應予駁回。　　

　㈤原告主張兩造與桃園第一廣場二期大樓管理委員簽立之系爭租賃契約，至110年9月30日即已屆滿，被告卻未將系爭停車場返還予原告，持續占用至112年3月31日，應賠償原告總計4,143,810元之不當得利，有無理由？倘認系爭租賃契約確至112年3月31日始終止，被告亦仍積欠原告112年2月、3月之系爭停車場租金總計444,000元，有無理由？

　⒈兩造、桃園第一廣場二期大樓管理委員會於107年4月1日簽立系爭租賃契約，約定原告將址設桃園市○○區○○路00000號B2F全部（依現況）、桃園第一廣場二期大樓管理委員會將址設桃園市○○區○○街00號、中興街16、18號B2F全部（依現況）出租予被告，且依系爭租賃契約第2條約定租賃期限共3年，自107年4月1日起至110年3月31日止、第5條則約定租期屆滿前2個月，甲、乙雙方未表明不續約時，丙方（即被告）得依原條件續約2年，有系爭租賃契約在卷可佐（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第25-27頁），是以，兩造以及桃園第一廣場二期大樓管理委員會就上開租賃標的成立租賃關係，且租賃期間原約定自107年4月1日起至110年3月31日止，堪予認定。

　⒉原告主張兩造間之租賃契約於110年9月30日即已屆滿，有無理由？（此部分為先位聲明之主張）

　⑴依兩造與桃園第一廣場二期大樓管理委員會所簽立系爭租賃契約第5條約定之明文為「租期屆滿前2個月，甲、乙雙方未表明不續約時，丙方得依原條件續約2年」，觀諸上開延長租約條款之用語，乃表明租期屆滿前2個月，甲、乙雙方未表明不續約時，兩造及桃園第一廣場二期大樓管理委員會即合意續訂契約，繼續發生契約效力，此應係雙方為節省勞費，約定以自動更新之方式，依原契約約定條件續訂新契約，是以，倘若甲、乙雙方不願續約，自應於租期屆滿前2個月向被告表明不續約，以利承租人即被告為相應之安排，而原租期屆滿之期間為110年3月31日，該租期前2個月即為110年1月31日，故原告若不願繼續出租上開租賃標的予被告，自應於「110年1月31日前」向被告表明就系爭租賃契約並未續約，然原告並未提出事證證明於110年1月31日前，原告即有向被告表明系爭租賃契約不續約之意思表示，則依照上開租約條款，系爭租賃契約自已發生依原契約約定之條件續約2年之效果。

　⑵原告雖提出桃園第一廣場大樓第二十三屆管理委員會第1次會議記錄，且該次會議之會議結果為「停車場租賃契約於110/3/31到期續約案，依原契約展延6個月再議」（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第29頁），然上開會議召開之時間為110年2月24日，顯然已晚於系爭租賃契約第5條所約定之「租期屆滿前2個月」，且租賃契約之內容，本應以雙方意思表示合致之內容為斷，系爭租賃契約第5條所約定之內容，既經兩造蓋章確認，自係經兩造意思表示合致始約定之租賃契約內容，然上開原告召集之管理委員會，實僅係原告社區內部之意思表示，並非與被告討論後所達成之共識，原告自難以其單方內部之意思表示取代上開租賃契約所約定之內容，並以此拘束被告，是以，原告上開會議結果既已晚於110年1月31日，且該會議結果又係原告社區內部之意思表示，並非與被告協商達成之內容，原告又未提出事證證明其於110年1月31日前即向被告表示不繼續系爭租賃契約，則依系爭租賃契約第5條之約定，系爭租賃契約自已生續約2年之更新結果，原告以上開會議結果主張系爭租賃契約僅至110年9月30日，自無所據。

　⑶至於證人邱色即原告社區之前主任委員於本院辯論期日雖證稱：在109年12月還是110年1月時，翁頌道有至伊住處，伊詢問翁頌道有關停車場、安管合約何時到期，他說他不記得，伊就跟翁頌道說請一些老弱殘兵真的不適用，這次應該要公開招標，到110年2月份及4月份都有開會討論合約的事項，在110年4月21日該次管委會開會，確定停車場要自行營運及管理公司要用招標，後來延長6個月，是因為怕這些決議內容來不及作業，才延長至110年9月30日。開會的紀錄就是詹德興，他是被告公司派來的總幹事，我們不需要另外通知被告公司等語（本院卷二第9-15頁），酌諸邱色上開證述之內容，原告僅有向被告公司之翁頌道稱老弱殘兵真的不適用、應該要公開招標等語，原告並非向被告表示系爭租賃契約不續約，遑論原告社區召開前揭管理委員會時，又未將會議結果告知被告公司，上開被告未參與之會議、僅係原告社區單方討論之會議結果，豈能拘束系爭租賃契約之雙方當事人？是以，證人邱色雖證稱其有向翁頌道稱之後要公開招標等語，然邱色既非於110年1月31日前即向被告公司稱系爭租賃契約不續約，亦不符合系爭租賃契約雙方約定之內容；至於證人范鴻鳴雖於本院辯論期日證稱：有在原告社區擔任保全，伊知道原告社區與被告公司之間有停車場管理契約，翁頌道有跟伊說契約到期日期是110年3月31日，主委在安管室口頭告知詹德興停車場不再續約，大約是1月份，翁頌道去前主委住處之途中，有告知伊停車場租約不要再續約，他跟伊說他這次想跟主委說看看是不是可以續約等語（本院卷二第15-20頁），范鴻鳴雖證稱原告社區之主委有於110年1月份在安管室口頭告知總幹事即詹德興有關停車場不續約乙事，然邱色於作證之過程，均未提及其有向詹登興告知停車場不續約之事，且邱色於本院辯論期日乃證稱：當時是說要延期，因為與被告公司不續約的話，有很多作業，要重新招標，這6個月給被告公司管理，被告公司也要提供管理辦法等語（本院卷二第10頁），是以，邱色並未提及於109年12月或110年1月時，即有向被告公司稱「不續約」，邱色僅稱需延期、要重新招標等語，范鴻鳴上開證述內容顯然與邱色證述之內容並不一致，復衡量范鴻鳴迄今仍為原告公司之保全人員（本院卷二第16頁），范鴻鳴基於工作之考量，而為上開維護原告社區之證詞，亦非無疑，故上開無論係邱色、范鴻鳴之證詞，皆不足作為原告之有利認定。

　⑷是以，依照系爭租賃契約第5條之約定，倘若原告、桃園第一廣場二期大樓管理委員會雙方未表明不續約時，被告即得依原條件續約，而綜觀原告提出之事證，原告既未提出事證證明其於110年1月31日前即向被告表明系爭租賃契約不續約，且上開會議結果之召開日期晚於110年1月31日外，又僅係原告內部之會議結果，未經雙方意思表示合致同意，則被告主張系爭租賃契約業已依原租賃契約條件續約2年至112年3月31日，確屬有理由，原告主張系爭租賃契約僅至110年9月30日，洵屬無據，並不足採，故原告先位聲明部分之主張，自屬無理由。

　⒊原告主張被告仍積欠原告112年2月、3月之系爭停車場租金總計444,000元，有無理由？（此部分為備位聲明之主張）

　⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。另依系爭租賃契約第3條乃約定「月租金為新台幣27萬元整（甲方60％、乙方40％）各依法申報租稅。丙方應另按月支付停車場管理費新台幣10萬元整（甲方新台幣6萬元，乙方新台幣4萬元）。租金及管理費均應於次月15日前交付，不得藉詞拖延」（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第25頁），依上開租賃契約之約定，被告承租系爭租賃契約之標的物，每月應給付27萬元之租金以及10萬元之停車場管理費，原告就上開租金部分，則可取得60％之比例等節，堪予認定。

　⑵而被告就其尚未繳納112年2月、3月之租金部分乙節，並未爭執（本院卷一第475頁），故被告尚應繳納總計740,000元之租金及管理費（計算式：〔270,000元＋100,000元〕2＝740,000元），原告依上開租賃契約之約定可獲得租金之60％比例，故原告可向被告請求給付444,000元（計算式：740,000元60％＝444,000元）之租金與管理費。

　⑶是以，原告主張被告尚積欠原告112年2月、3月之停車場租金，總計444,000元，確屬有據，自有理由。

　㈥被告主張原告尚未給付被告110年8月、9月之管理費，總計620,000元，並以此主張抵銷，有無理由？

　⒈按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人」，此為民法第334 條所明定。

　⒉被告主張原告尚未給付110年8月、9月之管理費，總計620,000元乙節，兩造均不爭執（本院卷一第101頁），且系爭管理契約既已於110年9月30日屆滿，則依民法第548條第1項之約定，被告自可向原告請求給付上開報酬，此部分款項確已罹於清償期。

　⒊而依上開說明，原告可向被告請求未依債之本旨提供足額保全人員總計198,000元之損害賠償，以及積欠112年2月、3月之停車場租金，總計444,000元，合計為642,000元（計算式：198,000元＋444,000元＝642,000元），惟被告亦得向原告請求管理費用總計620,000元，兩造既均互負債務，且均屆清償期，被告自得以620,000元與原告請求之642,000元加以抵銷，經此抵銷後，原告可向被告請求22,000元（計算式：642,000元－620,000元＝22,000元），原告就此部分之請求，應予准許。

六、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％」，此為民法第229條、第203條所明定。查：起訴狀繕本於111年3月9日送達被告，有臺灣臺中地方法院臺中簡易庭送達證書可佐（臺中地院111年度中簡字第1401號卷第91頁），是原告請求自起訴狀送達被告之翌日即111年3月10日起至清償日止，按週年利率5％起算之利息，即屬有據，應予准許。

七、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法委任之法律關係，備位聲明請求被告應給付22,000元，及自111年3月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，確屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。

八、本判決所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日

                  民事第三庭    法　官　潘曉萱

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日

                                書記官  陳佩伶

附表