114年度訴字第1498號

原      告  林忠建  

訴訟代理人  王文宏律師

複代理人    李明献律師

            姜智匀律師

訴訟代理人  王苡琳律師

被      告  世大建設股份有限公司

法定代理人  滕綺綸  

被      告  張希良  

共      同

訴訟代理人  游淑琄律師

            邱清銜律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國115年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：

　㈠原告於民國113年1月13日與被告世大建設股份有限公司（下稱被告世大公司）分別訂立房屋、土地買賣契約書(下稱房地契約書)共計2份，由原告向被告世大公司購買坐落於桃園市○○區○○○段○○○○段0000地號土地(權利範圍為應有部分513/10000）及同小段165建號建物(權利範圍為全部，門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000巷00號，所屬社區為「靜水玥」透天社區，住宅編號為B9戶，下稱系爭房屋，並與前開土地合稱系爭房地），土地、房屋買賣價金分別為548萬元及593萬元；另由原告向被告張希良簽立「農地買賣契約書」(下稱農地契約書)1份，約定由原告購買坐落同小段480地號土地（權利範圍為1/40，下稱480地號土地)，買賣價金為7萬元做為約定由B9住戶專用之停車位（下稱系爭停車位）。

　㈡而系爭停車位除坐落於480地號土地上外，另有部分區域坐落於同小段21-11地號土地（下稱系爭公有地）上，而系爭公有地因於兩造訂立上開合約時尚屬公有地，故約定此部分應由被告世大公司保證負責購入，並於拍得後無償移轉所有權登記予原告所有。是原告確實信賴被告二人所保證會取得系爭公有地並無償移轉予原告，使原告可使用系爭停車位。惟於訂約時，被告不僅未曾告知原告系爭停車位在被告世大公司拍得系爭公有地前，無法供原告停車使用，且被告世大公司嗣後亦未如期買得系爭公有地，致原告無從取得系爭停車位之約定專用權，被告二人所給付之系爭停車位並不符合債之本旨，且無從補正，被告二人自有可歸責事由，原告自得依民法第226條第1項、第227條第1項、第272條、第292條規定及農地契約第15條第1項約定提起本件訴訟等語。

　㈢並聲明：⒈被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准假執行。

三、被告部分：

　㈠與被告簽立上開各式契約之人，依契約形式上所載雖為原告，但實際上初次看屋、出面簽立契約及實際入住系爭房屋之人，均為契約上所載原告之代理人許文章。

　㈡世大公司確有出售系爭房地予原告，並因系爭土地無對外聯絡道路，始由被告張希良出售毗鄰系爭土地之480地號土地予系爭社區對外出入使用，且因480地號土地面積僅為570平方公尺，除部分作為道路通行供系爭社區對外使用外，尚餘些許空地，故原規劃交由系爭社區住戶自行規劃使用，然因剩餘空地，並不足供全部社區21戶住戶停車，而致原告所購得之B9及訴外人所購得之B1及B8住戶，均無法於480地號土地上規劃單獨使用停車。故僅由被告張希良分別以7萬元出售480地號土地應有部分比例1/40之權利予原告、B1及B8住戶，另分別以13萬5,000元出售480地號土地應有部分1/20之權利予系爭社區其餘19戶住戶。

　㈢再與480地號毗鄰之系爭公有地，因將於日後進行招標，被告始在與原告簽立上開房地契約書、農地契約書之同一日(即113年1月13日)，亦與原告簽立土地協議書(下稱公有地協議書)，約定被告世大公司如果於113年7月1日以前購得系爭公有地，被告世大公司將依照農地契約書約定，將系爭公有地無償移轉原告，將該範圍供原告自行規劃作為停車使用。此部分甚於113年1月6日，由原告委託其代理人許文章至被告世大公司處看屋後簽立房屋訂購單時，雙方即已在房屋訂購單(下稱系爭訂購單)之備註欄上標註「另一農地十五間小段21-11地號，雙方協議113.7.1後未招標，買方自行處理」，是被告已明確告知原告，如世大公司未標得系爭公有地，買方即原告應自行承擔，意即世大公司自始未曾與原告約定由世大公司出售系爭公有地予原告或保證使原告取得系爭公有地所有權。嗣世大公司確有進場以高於底價17萬元之20萬元參與公有地之投標，但因原告代理人許文章於入住系爭社區後，因與B1住戶楊文進發生齟齬，致B1住戶竟以高於底價一倍價格即每坪40萬元進場參與投標並標得畸零之系爭公有地，世大公司始無法標得。

　㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：

　㈠原告委託其代理人即訴外人許文章，於113年1月13日與被告世大公司分別訂立房屋、土地買賣契約書共計2份，由原告向被告世大公司購買系爭房地，土地與房屋買賣價金分別為548萬元及593萬元；另由原告代理人許文章與被告張希良簽立「農地買賣契約書」1份，約定由原告以7萬元購買坐落於同小段480地號土地（權利範圍為1/40，下稱480地號土地)。嗣系爭房地及480地號土地即於113年3月6日均移轉登記至原告名下等情，有上開買賣契約書3份、系爭房地、480地號土地之登記謄本、異動索引資料等附本院卷第19頁至第57頁、第89頁至第119頁可參。

　㈡原告之代理人許文章與世大公司另於簽立上開房地契約書、農地契約書之同日，再簽立公有地協議書，約定「如世大公司於113年7月1日購入系爭公有地，依上開農地合約書附件一預定比例，無償過戶予原告。於113年7月1日前，桃園市政府未公開招標，日後由原告自行處理，世大公司不負任何責任」等內容，亦有上開公有地協議書附本院卷第65頁至第66頁可參。

　㈢系爭公有地於兩造簽立上開公有地協議書時，確屬桃園市政府所有之公有地，後於113年12月27日則以買賣為原因，辦理所有權移轉登記至系爭社區之B1住戶楊文進名下，此亦有該公有地之地籍異動索引資料附本院卷第115頁。　

四、本院之判斷：

　　兩造均不爭執，上開各式契約書、協議書，都是原告之配偶之弟弟許文章以原告代理人之名義為原告所簽立，其效力自及於原告本人，是縱實際上欲買受系爭房地、停車位及實際出資及入住者，均為許文章，然此僅為原告與許文章間之內部法律關係，惟對被告而言，與之締結契約、成立法律關係者，仍為原告。故被告就此爭執實際購屋者為許文章，原告不得提起本案訴訟部分，即無足採。再原告主張被告未告知原告系爭停車位於被告拍得系爭公有地前無法供停車使用，且被告嗣後亦未如期依其保證買得系爭公有地，致原告無從取得系爭停車位之約定專用權等節，為被告所否認，並以前詞置辯。而依系爭農地契約書後附之農地約定專用圖所示(本院卷第30頁、145頁)，可見該480地號土地之兩側確經編為系爭社區住戶A1、A2、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A15及B3、B5、B6、B7之約定專用區，其他區域則係供系爭社區居民共同對外通行之通道，意即480地號土地上本就無約定B9住戶之約定專用區域。至於480地號土地外右側之系爭公有地上，則有標註「B9約定專用【預定區】」，該區域並在左上角有非常畸零的小範圍面積坐落在480地號土地上，其餘絕大部分均坐落在系爭公有地上，而此「B9約定專用【預定區】」應即為原告所稱之系爭停車位。是究竟兩造所簽立之上開買賣契約書中，是否有將系爭公有地做為買賣標的，被告究竟有無出售原告所稱之系爭停車位予原告，或被告究竟有無保證標得系爭公有地並將之無償讓與原告，應即為本案之爭點之重點。是本院應審酌者厥為：㈠兩造買賣之標的物是否包含系爭公有地？被告於訂約時是否就此已為充分告知？㈡被告是否有向原告保證會取得系爭公有地並無償移轉予原告？㈢原告得否依債務不履行請求損害賠償？茲分述如下：

　㈠兩造買賣之標的物是否包含系爭公有地？被告於訂約時是否就此已為充分告知？

　⒈按出賣他人之物而簽立買賣契約，在我國亦屬合法之買賣契約，只要出賣人日後能履行移轉買賣標的物之義務即可。是系爭公有地於兩造訂立上開買賣契約時，雖仍為桃園市政府所有，然若兩造確有約定以此公有地為買賣標的物，仍為合法有效。但參以系爭房地契約書、農地契約書之內容，並無將系爭公有地列為買賣標的之範圍內。至於公有地協議書則係約定系爭公有地目前為桃園市政府抵費地，並由世大公司承諾原告，如世大公司於113年7月1日購入系爭公有地，世大公司將依農地契約書附件一預定比例，無償過戶於原告，如於113年7月1日前，桃園市政府未公開招標，日後由原告自行處理，世大公司不負任何責任等內容(參本院卷第65頁)，是此等協議書之性質應屬贈與契約，且是附有條件之贈與，自與買賣無關。至如上述之農地約定專用圖上雖有記載「B9約定專用『預定區』」，然該等文字之記載特別加註「約定專用『預定區』」，實已有未確定之意，與其他僅記載「約定專用」不同，且因該區域大部分面積均落於系爭公有地上，而非在原告確實有出資購買之系爭土地及480地號土地上，故亦無法以此契約及農定約定專用圖之內容，逕認原告簽立上開契約時，兩造確有合意由原告向被告買得「B9約定專用『預定區』」之全部所有權之權利。故應認於形式上，系爭公有地確不在上開房地、農地契約之買賣標的範圍內，僅屬公有地協議書之贈與標的，而被告並無出售原告所稱之系爭停車位予原告之意，被告就此辯稱「當初出售該區只是說住戶可以自行規劃成停車位使用，我們沒有說該部分是賣車位」等語(參本院卷第167頁)，確非子虛，合先敘明。再以上開協議書之內容觀之，並無法推論出原告於起訴時所主張：「可認無論桃園市政府何時將該國有畸零地招標，被告世大公司均會負責標得該國畸零地並無償移轉登記予原告」一情（參本院卷第12頁)，附此敘明。

　⒉再查，參以證人即世大公司之業務部經理(亦為系爭房地之銷售人員)黃彥翰於本案審理中到庭所證述：「每一個買家取得農地的原因都不相同，一種是20分之1應有部分比例，一種是40分之1的應有部分比例，20分之1中有40分之1是社區要供社區內住戶通行，這是社區全體都有的，另外賸餘的40分之1是長方形可供各住戶停車的約定專用範圍，另外一種40分之1是所謂的B9部分，他們只有取得社區門口的農地，但沒有長方形的約定停車專用範圍，這部份我們沒有計價。亦非訂購單備註三上的農地，那是政府的抵費地的公有地，地號是21-11」等語（見本院卷第298頁），此亦核與系爭農地契約書及農地約定專用圖所示內容相符，由此更可認原告與世大公司訂約時即有意劃分買賣契約之範圍確不及於系爭公有地，始將系爭公有地與480地號之農地分載於不同之贈與契約及買賣契約中，並分就兩筆土地訂明其各自之權利義務關係。故系爭公有地於實質上，並非兩造買賣契約之標的等情，堪以認定。

　⒊原告就此固主張審酌鑑定報告，於113年3月6日有無購買系爭停車位之價格與價差，可以證明原告購買系爭房屋時共付1,148萬元，並審酌證人黃彥翰所述會無償過戶給原告，可見其價值已經包含停車位等語，且證人即實際使用人許文章亦到庭證稱：「沒有停車位的話我不會買」等語（見本院卷第290頁)。惟查，系爭社區之停車位大部分皆坐落於被告張希良所有之480地號土地之農地上，並另簽有農地買賣契約書等情，業經證人黃彥翰於證述屬實（見本院卷第298頁），且如前述，並有農地買賣契約書影本、農地約定專用圖（見本院卷第17至31頁）附卷為憑。是審酌上情及兩造分別簽定房屋買賣契約書及農地買賣契約書等情，應可推認房屋之價格與停車位之價格由於性質、權利人不同，始有簽定不同契約之必要，而就農地買賣契約書部分所繳價金僅為買受480地號土地藉以通行對外所用之價金，而系爭房地之買賣價金更與系爭停車位無關。故原告前開主張，洵不足採。

　⒋再原告雖一再主張被告未曾告知原告系爭停車位在被告世大公司拍得系爭公有地前，無法供原告停車使用等語。然查，證人黃彥翰已到庭證稱「於簽立該訂購單時，確有向買家說明系爭公有地之狀況，且有在簽正式買賣合約書時，獨立寫一份協議書給買家簽立，其並有向許文章告知訂購單上所載之招標意思。且每一個買家取得480地號農地的原因都不相同，一種是1/20的持份比例，一種是1/40的持份比例。1/20中有1/40是社區門口的農地要供所有社區內的住戶通行，這是社區全體都有的，另外賸餘的1/40是長方形可供各住戶停車的約定專用範圍。另外一種1/40是所謂的B1、B8、B9部分，他們只有取得社區門口的農地，這是有權狀且有計價的，但他們沒有長方形的約定停車專用範圍，這部分我們沒有計價。我有在簽約時與三戶說農地約定專用圖實線邊線內的是我們建商的地，實線邊線外的就是政府抵費地，張希良的地在虛線範圍內。且我有與三戶說他們不要去標，由建商來標」等語(節錄，詳參本院卷第297頁至300頁)，核與上開系爭公有地協議書及農地約定專用圖所載內容相符，黃彥翰並當庭提出關於B1、B8住戶所簽立與系爭公有地協議書相同格式之協議書(附本院卷317頁至第323頁)。而證人許文章更已到庭證稱：銷售人員告知我有停車位，也有帶我去看實際位置，看的時侯，當時有部分是貼磁磚、另一部分是貼植草磚，他說磁磚部分是建地，是社區的地，植草磚部分是農地且是公有地（見本院卷第290頁）等語，核與上開證人黃彥翰所述確有向買家說明系爭公有地之狀況一語相符，亦足認原告之代理人許文章在為原告簽立契約前，即已知悉系爭停車位有部分區域係公有地，並未在兩造買賣契約範圍內，須由被告標得後始能無償移轉至原告名下。意即在被告標得公有地且無償移轉至原告名下前，原告本無法使用系爭停車位之全部區域，故原告再以前揭情詞為辯，並無足採。

　㈡被告是否有向原告保證會取得系爭公有地並無償移轉予原告？

　⒈參以系爭公有地協議書及系爭房屋訂購單所載，均特別約定如世大公司於113年7月1日購入系爭公有地，依上開農地合約書附件一預定比例，無償過戶予原告。於113年7月1日前，桃園市政府未公開招標，日後由原告自行處理，世大公司不負任何責任(參本院卷第155頁)，已如上述，是依此等書面文字之記載，並無法看出被告有向原告保證一定標得系爭公有地，並將之無償贈與予原告之意。故系爭公有地既非被告二人所有，且是否進行公開招標，亦繫之於桃園市政府，一旦進場投標，亦非必由被告所標得。故是否能進場進行投標，本即為被告無法決定，況上開協議書及訂購單還另標註如於某時間之後，政府仍未進行招標，即由原告自行負責，更可見此等文件上並無由被告保證標得系爭土地且由原告取得系爭公有地所有權之意。就此，證人許文章亦到庭證稱其知悉公有地協議書上所載之「招標」係指「看誰出的錢多就可以標到土地」(參本院卷第291頁、第292頁)，是可認許文章身為原告購屋之代理人，其確實也知道所謂招標本即有其限制，非被告必然可透過招標程序取得系爭公有地之所有權。縱使許文章表示「當時黃彥翰曾說這個公有地基本上沒有人會去投標，且會去標的就是我們三戶(應係指B1、B8及 B9住戶)，他說建商會出這筆錢，且已經與另外兩戶說好了」一語(參本院卷第292頁)為真，然此等說明並無法逕認為被告有承諾必然標得系爭公有地之意，而僅在說明被告進場投標之決心，及有參與投標可能之人，尚有原告及B1、B8住戶而已，而可認已詳為說明該投標不成之風險。且若被告確有保證之意，即須負擔此等責任，則被告必將收取相對之對價以平衡該責任之承擔，然何以被告並未就系爭公有地部分之取得成本計入系爭房地或系爭農地之買賣價金中，反係約定由被告自行出資參與投標，並將購買之公有地無償贈與原告，此均有不合常理之處。而就最後得標取得系爭公有地所有權之人為B1住戶一情觀之，亦確未逸脫許文章所稱黃彥翰告知其可能風險之範圍。而許文章亦到庭證稱證「其確曾說過要將水泥牆(應係指與B1住戶間處)封住，是我與黃經理開玩笑的話，當時B1住戶並不在場。當時黃經理與我說B1住戶要在證人黃彥翰今日所提的圖上所示之處要建一個玄關門要問我的意見，我才與黃經理說建了玄關門之後，不管門是往內或是外開，都會影響到我所有鋪設磁磚的部分，我才與黃經理說這裡磁磚地既然是我的建地，那我要做一堵水泥牆起來可以嗎，我是不同意B1建這個玄關門，因為他做了玄關門之後大家進進出出，如果弄壞我的車子怎麼辦」等語(參本院卷第304頁)，是可認B1住戶依據伊與被告簽立之協議書，本可待被告進場標得系爭公有地，依比例無償移轉至原告、B1、B8住戶名下，卻自費進場標得公有地全部，其中之原因，即應與許文章與B1住戶間之上開爭執有關，故此等突發之情事，確非被告在與原告簽立上開契約書時所能預測，此本無法歸責於被告。

　⒉至原告雖主張：被告有保證出面標得系爭公有地等語，併有提出世大公司銷售經理黃彥翰與原告簽約代理人許文章之完整對話錄音及譯文（見本院卷第203至225頁）為證。然查，證人黃彥翰於審理時已證稱：我在賣房子給證人許文章時，確實有把握標到，雖然有把握但我還是有跟客戶說風險且簽立協議書（見本院卷第302頁）等語，並參酌被告於簽約時已告妥善告知且原告亦能理解「招標」、「未標得」等用語等情，應得推認被告雖有把握標得系爭公有地，惟仍有將未標得之風險一同告知原告，故原告所稱被告有保證標得等情，尚難認為真正。況參以原告所提出之譯文，篇幅極長，而就此黃彥翰亦到庭結證稱：「（第59頁第7列〈此處係指原告所提譯文〉所謂沒有去講你所謂的「利害關係」是指什麼？）我在賣給證人許文章的時間點，當時我聽到的是大約再2、3個月地政就會拿出來賣，當時產權過半都在被告公司，不會有被告以外的人跟被告搶這塊抵費地，因為我受土地法第34條之1的保護，但因為仍有風險，我才會跟證人許文章簽立協議書，如果完全沒有風險，我就簽保證書給許文章就好了」、「（第61頁第18列所謂「這是我們的疏失啦」，是指何意？）我們的疏失是設計上我們還沒有買到抵費地就預先做好植草磚，但我也有寫協議書跟證人許文章說這個疏失所在，且當時證人許文章還有其他十一戶可以選，這戶的面寬是9 米，但有三戶都是9 米，他說他家有兩部車，B9 這戶門口也可以停車，所以他才要買B9」、(第207頁即原證3-1第5頁倒數第2行以下，你曾經表示「我接到案子的時候，公司跟我說沒問題，都跟議員講好，什麼都講好了，跟市政府也講好了，那塊一定是我們一定會標到，所以你不用擔心，不用跟客人告知說那塊目前是不是政府的，那後來催一催沒消息，叫我跟客人寫一個協議書，可是在開會的時候跟我講，這段時間過了反正我們一定會標到，這個都講好了，那我要怎麼跟你講，我公司講好一定會標到，然後我跟你講我們公司一定不會標到嗎？我那時候的情況我有可能講這句話出來嗎？」意思為何?)那塊地在我賣案子的時候是113年月底時，地政已經講了2年會標了，我們也已經詢問過，我在賣房子給證人許文章時確實是有把握標到，雖然有把握但我還是有跟客戶說風險且簽立協議。」、「(提示原證3-1譯文，此份譯文是否正確？)大致上相同，很多的話語因為講話3小時真的很累，也是順著證人許文章的話語帶過」、「(你在上開在對話中，曾經表示「我也覺得很奇怪，你瑕疵的東西為何拿來給我賣，就因為你很有把握你一定標得到嗎。」意思為何？)證人許文章的意思是房子有瑕疵為何要賣他，我的意思是建物本身沒有瑕疵，我的農地買賣契約書是沒有寫要賣客戶停車位的字句」等語(參本院卷第301頁至第302頁)，是可證原告僅係以片段之譯文內容來做為被告保證標得系爭公有地之佐證，然綜觀全文及證人黃彥翰上開證述，並無法推出原告之上開推論，且此等房屋銷售人員，多不願得罪客戶，故為顧及客戶之情緒及結束對話，而在耗時數小時之上開對話中，多有附和或不直接具體指出客戶指摘內容錯誤之情形，亦屬合理。故縱上開對話內容中，有黃彥翰承認錯誤、瑕疵等抽象語句，亦不得逕為被告確有保證之證明。　　

　㈢原告依債務不履行部分請求應屬無理由

　⒈按不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任（最高法院113年度台上字第2011號判決參照）。

　⒉經查，系爭公有地及原告所稱之系爭停車位，本不在兩造所簽立上述之契約約定買賣標的範圍內，均如前述，是就此部分，並無所謂被告就買賣契約有債務不履行、不完全給付之情形。再原告係與世大公司約定由世大公司投標系爭公有地並於標得後無償移轉予被告等情，誠如前述，又系爭公有地雖於113年11月始進行招標，依系爭公有地協議書，世大公司本已毋庸再進場投標，惟世大公司仍有依約參與招標程序等情，亦有桃園市政府土地標售投標單（見本院卷第176頁）在卷可稽，是足認被告確有參與投標一情，應堪認定。至原告雖一再主張被告有保證標得系爭公有地等語，併有提出世大公司銷售經理黃彥翰與原告簽約代理人許文章之完整對話錄音及譯文（見本院卷第203至225頁）為證。然本院已認定被告並無向原告或其代理人保證必然「標得」系爭公有地，已如上述，而被告並已就系爭公有地協議書之約定內容加以履行，甚係於約定期限經過後，仍進場參與投標，應認被告確已就系爭公有地協議書為完全之給付，並無原告所稱債務不履行之情形。此外，原告並未再就主張被告有其他債務不履行部分，舉證以實其說，難認已盡被告未依債之本旨給付之舉證責任，自無從認定有債務不履行之損害賠償請求權存在。

六、綜上所述，原告依民法第226條第1項、第227條第1項、第272條、第292條規定及農地買賣契約第15條第1項約定請求被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併與駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，並此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　4 　　日

　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林靜梅

　　　　　　　　　

以上正本係按照原本做成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　5 　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃卉妤