臺灣彰化地方法院民事判決　104年度訴字第1146號 原　　　告　城中新境公寓大廈管理委員會 法定代理人　陳泳翰 訴訟代理人　施廷勳律師 複代理人　　詹皓傑律師 被　　　告　林何甚 訴訟代理人　趙惠如律師 複代理人　　郭沛諭律師 被　　　告　薛筱屏 上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國105年6月17日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告林何甚應將彰化縣彰化市○○○段○○○○○號建物內如附圖所 示編號A部分面積67平方公尺，及同段3882建號建物內如附圖所 示編號A1部分面積19平方公尺之範圍騰空，不得以任何方式占用 。 被告薛筱屏應將彰化縣彰化市○○○段○○○○○號建物內如附圖所 示編號B部分面積49平方公尺，及同段3882建號建物內如附圖所 示編號B1部分面積16平方公尺之範圍騰空，不得以任何方式占用 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告林何甚負擔151分之86，被告薛筱屏負擔151分之 65。 本判決第1項於原告以新台幣313,000元供擔保後，得假執行。但 被告林何甚如以新台幣939,735元為原告預供擔保，得免為假執 行。 本判決第2項於原告以新台幣237,000元供擔保後，得假執行。但 被告薛筱屏以新台幣710,265元為原告預供擔保，得免為假執行 。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠城中新境社區建物於民國82年建造完成並取得使用執照，社 區中之建築物區分為「連棟透天住宅即別墅區」與「大廈區 」，其中別墅區每棟建物雖有獨立之所有權登記及使用範圍 （地上建物部分），但地下一層建物之原建築設計係作為「 地下室車道或出入口或防空避難設施」等用途，均與大廈區 地下一層連通、共用，成為同一社區空間，亦共同成立管理 委員會，平日由原告經理公共事務或執行公寓大廈管理條例 規定之事務。 ㈡城中新境社區興建完成時，出賣人即建商新境開發股份有限 公司（下稱建商）違反建造執照或使用執照內檢附之原始建 築設計內容，擅自違法在城中新境別墅區內屬於被告林何甚 所有彰化市○○○段○○○○○號（下稱系爭3516建號）、被告 薛筱屏所有彰化市○○○段○○○○○號（下稱系爭3555建號） ）等建物南側（即車道地下室入口處左側）設置12個停車位 （被告林何甚、薛筱屏分別使用編號2-7及編號8-12等停車 位，下稱系爭停車位）。原告發現後認為建商違法增設停車 位增加車輛通行危險，並違反原始建築設計及建築管理法令 ，復從未於預售或出賣社區房屋時告知全體承買人該處日後 將設置停車位，於83年間向建商抗議，並要求取消前揭車位 及清空地上物，不得交付任何住戶停放車輛。建商自知理虧 ，遂於83年間將系爭停車位清空，不再使用。 ㈢被告薛筱屏於97年擔任原告管理委員會主任委員時，與被告 林何甚共同將系爭停車位據為己用，部分作為自己停放車輛 使用，部分出租他人停放車輛，每月收取租金新台幣（下同 ）2,000元。而被告停放車輛時，均會一併占用即突出於大 廈區全體住戶共有之地下一樓部分空間，於被告薛筱屏卸任 管理委員職務後，仍繼續占用迄今。 ㈣城中新境社區於建築設計規劃時，係將坐落彰化市○○○段 ○○○○○○○號土地之地上、地下層部分均做為「私設道路」使 用，被告所有建物使用執照亦均有標記「地下建物私設道路 之面積」或「准予更正私設道路地下建物（車道寬度為10公 尺）」以及「私設道路位置」。被告明知系爭地下室車道空 間屬於私設道路用途，非停車位。而按城中新境住戶規約第 11條第2項規定「管理費由各區分所有權人負責，費用收繳 以坪數為計算單位，其面積為每一住戶之專有部分及共有部 分之總和」。故假設被告原購買之建物地下層留設為車道之 部分屬渠等專用，所應繳交之經常管理費即會因坪數較大而 高於其他住戶。惟被告薛筱屏所有建物即社區編號「鳳翔35 號」，及被告林何甚所有建物即「臥雲1號」，每月繳交之 管理費與其他戶相同，足證被告得為專用之標的，不包含地 下層私設道路部分，系爭地下室車道空間屬於社區住戶約定 共用部分。被告擅自在共用車道範圍內充為停車位使用並出 租，造成社區住戶通行之障礙，並○○○區○○巷道、防火 巷弄不得作為專有部分之規定。爰依公寓大廈管理條例第6 條第3項、第9條第4項等規定及城中新境住戶規約第16條第3 項、第18條第1項第3款等規定，請求排除被告造成之前揭危 害。 ㈤被告自97年起無權占用地下室車道空間，做為停車位使用迄 今，受有使用利益。使原告及社區住戶有權使用者受損害。 雖依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，無得請求不當得利 之明文。惟依該條立法理由，足徵立法目的及立法者原意係 欲授權管理委員會就住戶違反共用部分之使用規定時，概括 授權管理委員會為適當之處置，處置方法顯然需涵蓋民法上 所定五種債之發生原因及相應規定，方得以應付住戶可能出 現之各種五花八門行為及因此所生之權利義務關係。且由管 理委員會為訴訟主體，亦可解決事實上難以以全體住戶充為 原告即請求權人之困難，而管理委員會依訴訟或其他途徑請 求所得之賠償或各種給付，利益仍係歸由全體住戶均霑。上 開規定竟僅列舉「得請求損害賠償」，漏未敘及其他債之發 生原因，足見條文文字涵蓋範圍顯然遠不及於立法理由及目 的所揭示。從而，公寓大廈管理條例第9條第4項規定有法律 漏洞，原告自得類推適用前揭民法第179條等規定請求被告 返還渠不當得利。依被告薛筱屏出租停車位之價金每月2,00 0元為計算基礎，分別計算起訴前5年及起訴後至排除侵害為 止期間內被告之使用利益為聲明第3項、第4項。 ㈥退步言，如認原告不得類推適用民法第179條等規定請求被 告返還不當得利。原告及城中新境社區全體住戶確實有因被 告之行為而受有損害（例如地下室車道空間原本寬敞，遭被 告占用後，全體住戶行經該處必須刻意小心駕駛以免發生碰 撞，或承擔被告使用該區域所生之清潔費用、成本等），原 告依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，得請求被告賠償損 害，惟難以證明所受損害之金額，請求依民事訴訟法第222 條第2項規定，審酌一切情況，依所得心證定被告應賠償之 損害數額。 ㈦對被告抗辯所為之陳述： 1.依彰化縣政府函覆系爭3516建號、3555建號建物建造執照附 表及建造執照變更設計申請書，系爭建物起造前、後均無設 計、留設任何停車位，而係做為地下室通道之用。且依內政 部105年01月27日台內訴字第0000000000號訴願決定書，及 彰化縣政府105年04月11日府建使字第0000000000號函，亦 可認系爭建物範圍確係作為○○○區住○○路用途。城中新 境公寓大廈全體住戶並無就系爭範圍約定由被告分管。 2.被告辯稱其等之前手陳志仁、張建亨出售不動產時，均告知 出售標的包含系爭停車位云云，均屬不實。城中新境公寓大 廈社區住戶於預售階段向建商購買停車位所訂車位預定買賣 合約，附有停車位位置圖，並在特定編號停車格塗色、蓋上 買賣雙方印章。被告薛筱屏之前手陳志仁胞姐陳淑閨及被告 林何甚前手張建亨，於建商預售階段購買建物之買賣契約書 ，並未記載出售標的包含系爭停車位，於末頁之購買房屋位 置標示圖上，亦無系爭停車位或停車格之標示，足證建商於 預售房屋時，根本未規劃系爭停車位，更無向承買人表示其 購買之房屋包含系爭停車位。 3.台灣彰化地方法院檢察署104年度偵字第3287號偵查案件係 對被告涉嫌竊佔，而為不起訴處分，與本件原告主張不同。 依訴外人陳志仁於偵查中證述：伊未另外出錢購買編號8至 12號停車位，伊自己之車輛是停在自己房屋之地下室；因為 自認沒有出錢購買停車位，故也沒有問過建商該停車位之事 ；伊出售系爭建物時未向被告薛筱屏說其可使用編號8至12 號停車格，伊是跟薛筱屏說車停在自己房屋地下室內，薛筱 屏也未問過編號8至12號停車格能否使用；雖然伊知道上開 停車格位在其所有建物範圍內，但是伊認知那是屬於公共的 範圍，所以沒有去用。及被告薛筱屏於偵查中所提建物買賣 契約書第1條第4款停車位標示欄為「空白」，可知陳志仁出 售房屋時並無向被告薛筱屏表示其有系爭編號8至12號五個 停車位可用。 4.被告林何甚前手張建亨於同偵查中雖證稱：伊因為購買邊間 ，期待邊間就有空地可以使用，我的停車位共6個，於83年 交屋時，編號2至7號停車位已經用白實線畫好及編號；伊出 售被告林何甚系爭房屋時，有告知其有編號2至7停車格，但 是有跟林何甚表明「被告過三次」；伊本身的車輛停放在系 爭房屋地下室，平常不會去使用系爭車位（參104年度偵字 第3287號卷第69頁）。然由房屋預定買賣合約書可知，建商 根本未出售張建亨編號2至7號停車位，且一般人購買「邊間 之房屋」會期待有較大之空間可用者，通常係指土地地面， 例如可作為種植花草或儲藏物品等用途，並非指「地下室」 有額外空間可用。 5.被告所舉內政部101年10月1日台內營字第0000000000號函說 明內容，係指欲將原核定私設通路範圍內、寬度超過6公 尺之部分做為臨時停車空間使用乙節，無涉私設通路範圍、 形狀及停車空間之變更；惟不得變更為（非臨時）停車空間 ，否則即會牴觸公寓大廈管理條例第16條第2項關於住戶不 得於私設通路等處所違規設置停車位之規定，非如被告解釋 之「原核定私設通路寬度超過六公尺部分劃設停車位，並無 違法」。另參內政部101年6月8日內授營建管字第000000000 0號函「關於私設通路寬度超過6公尺部分擬劃設停車位是否 應辦理變更使用執照乙案說明」，已明白表示停車空間及其 他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照；私設 通路係依建築技術規則建築設計施工編第2條所留設，或其 他依法令規定留設者，既屬建築執照核發要件之一，且部分 得依上規則同編第2條之1計入法定空地，自不得有擅自改道 或變更形狀等情事。 6.城中新境公寓大廈全體住戶91年10月連署並通過「通道違放 車輛處理辦法」，第2條規定「通道上一律禁放車輛」，原 告管理委員會除公告周知外，更在社區全體住戶車輛專用識 別證背面印上上開辦法之全文。故被告薛筱屏辯稱城中新境 公寓大廈社區住戶對其占用系爭停車位未有任何異議，已形 成分管協議云云，毫無可採。 7.原告於102年底曾收受被告給付之停車位管理費，係因當任 之管理委員會認為該停車位紛爭在法院判決之前，既有占用 之事實，即需一視同仁收取清潔費用，否則占用者得利，全 體住戶卻需負擔渠等造成之清潔維護費用，顯然不公。且在 103年度之管理委員繼任後，立即決定停止、拒絕收取系爭 停車位之清潔費用，以免落人口實。被告縱有於短暫期間繳 納系爭停車位清潔管理費用，亦無法憑此即推論渠等係有權 占用系爭停車位等語。 ㈧聲明： 1.如主文第1、2項所示。 2.被告林何甚應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自105年1月 1日起至不再占用上開不動產之日止，按月於每月1日給付原 告12,000元。 3.被告薛筱屏應給付原告61萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自105年1月 01日起至不再占用上開不動產之日止，按月於每月1日給付 原告10,000元。 4.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告林何甚則以： ㈠被告林何甚係於96年4月間向訴外人張建亨購買門牌號碼彰 化縣彰化市○○路○○巷○弄○號及地下1層即系爭3516建號建 物房地時，地下1層251.17平方公尺建物面積即已劃設6個停 車位，其餘之面積則作為通路使用，林何甚使用之地下層建 物所有權係其所有，為專有部分，林何甚使用並無不法，亦 無侵害任何人之權利。 ㈡附圖所示編號A之停車位係於林何甚所有3516建號之合法建 物內，雖該部分之設計為通道，惟並非不得作為停車使用： 1.依內政部101年10月1日台內營字第0000000000號函：「查 『…建築基地範圍內之私設通路，擬將其部分範圍變更為停 車空間使用，已涉有原核定私設通路範圍、形狀之變更，與 …建築技術規則相關規定有違，自不得依本（建築）法及（ 建築物使用類組及變更使用）辦法規定申請變更使用』，本 部101年6月8日內授營建管字第0000000000號函（諒達）已 有明釋。復按建築技術規則建築設計施工編第2條圖例2- （1）所示「私設通路寬度超過6公尺者，超過部分可做為停 車空間」；又「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄 、開放空間、退縮空地…等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇 或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷 道妨礙出入。…為公寓大廈管理條例（下稱本條例）第16條 第2項明定。故本案貴局所詢旨揭建築基地，擬按本規則上 開條文規定，將原核定私設通路範圍內、寬度超過6公尺之 部分做為臨時停車空間使用乙節，無涉私設通路範圍、形狀 及停車空間之變更，惟該私設通路臨時停車之使用不得有本 條例上開條文所稱之禁止行為。」，均明原核定私設通路寬 度超過6公尺部分劃設停車位，並無違法。 2.建商出售房地時已將其劃設之停車位，併同坐落門牌號碼彰 化市○○路○○巷○弄○號及地下一層之房地出售予第一手之承 買人張建亨，依張建亨於台灣彰化地方法院檢察署104年度 偵字第3287號104年7月30日偵查中結證：「（是否為彰化市 ○○路○○巷○弄○號前屋主？）是。民國83年之前我買預售屋 ，83年交屋。」、「（彰化市○○路○○巷○弄○號停車位在何 處？）在地下停車場。我購屋時因為購買邊間，邊間有空地 可以使用，我的停車位總共有6個。83年交屋時，編號2至7 號停車位已經用白實線劃好及編號。」、「（編號2至7號車 位在建物測量成果圖中是否屬於地下層通路範圍，為何可以 停車？）車道坡道下來原設計是5米，通路也是我的所有權 範圍，我是提供停車位柱子外的通路供大家通行，停車位柱 子內是我的所有權範圍，只是我平常沒有停放車輛。」等語 。檢察官偵查結果亦認「依卷內之建物所有權狀就地下層總 面積為1分之1，與彰化縣彰化地政事務所測量成果圖及車位 平面圖比照，本案應係建商在預售時，將地下層道路範圍劃 設2至12停車位出售，由張建亨及陳志仁分別購得後，再出 售予林何甚及薛筱屏。」，故該地下室之使用用途為通道， 惟自始即經建商將其規劃為停車位出售，足認自始即約定作 為專用停車位。 3.系爭停車位前方有水泥樑柱阻擋，根本無法作為通路使用， 作為停車空間亦不會造成公共危險。原告之前任主委陳江得 於上開偵查案件104年4月21日偵訊時亦陳稱「…管委會預計 將該處作為臨時停車格…」，原告亦向被告林何甚收取停車 管理費，顯見系爭停車位係屬經約定專用之停車空間。 ㈢彰化縣政府於103年8月8日以府建使字第0000000000號函稱 ：「有關公寓大廈、基地、或附屬設施之管理使用及其他 住戶相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大 廈管理條例第23條亦有明定。本案貴社區對於停車位管理維 護事項於規約中另有規定者，從其規定。如無特別規定者， 如屬…增設停車空間，且『有單獨編列建號』，屬專有部分 者，其管理維護依公寓大廈管理條例第10條第1項規定辦理 ，如非…獨立產權而為共同部分者，其管理維護自得依同條 第2項規定辦理。為內政部營建署（89）營署建管字第36697 號函所明示，仍請貴管理委員會依前開規定辦理。」，被告 林何甚所有之車位位在其單獨所有之建物內，係屬林何甚專 用。 ㈣按84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第43條規定「 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定 成立管理組織」、「前項公寓大廈得不受第7條各款不得為 約定專用部分之限制」（查修正後公寓大廈條例第55條亦有 相同規定）。…申言之，公寓大廈管理條例施行前已取得建 造執照之公寓大廈，得不受同條例第7條各款「不得為約定 專用部分」之限制。換言之，公寓大廈管理條例施行前已取 得建造執造之公寓大廈，就「約定專用部分」，如有分管契 約約定，即應從其約定，縱該分管契約就「約定專用部分」 有違法令情形，仍不影響其效力，即此部分有法律不溯既往 原則之適用。系爭建物乃82年10月29日核發建築執照，顯在 84年6月28日新公布施行之公寓大廈管理條例之前，且系爭 建物有分管契約約定，即不受公寓大廈管理條例第7條各款 不得為「約定專用部分」之限制。被告林何甚本於約定停車 位專用使用停車位，於法自屬有據。 ㈤按公寓大廈管理條例第3條第6款規定「約定共用部分：指公 寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」，原告主張地下室 車道空間屬於社區住戶「約定共用部分」，則全體住戶究於 何時何地約定將被告所專有之地下層建物作為約定共用部分 ？自應立證以實其說。而原告之前主委林明祺於前刑事案件 104年4月24日偵查中結證稱「（林何甚、薛筱屏目前劃上編 號的停車格的土地，之前住戶有無約定使用方式？）沒有。 」、「（管委會自成立以來有無約定地下通道如何使用？） 沒有。」均明，原告主張系爭地下室之停車位係屬於社區住 戶「約定共用部分」，完全不是事實。 ㈥原告請求相當租金之不當得利，於法無據。系爭地下層為被 告林何甚所有，被告林何甚為使用自非無權占用，且被告林 何甚並未將停車位出租予任何人，亦未有任何租金之收入， 反係住戶如有訪客到來，亦均將車輛停放於被告所有之停車 位中，被告林何甚基於睦鄰亦從未有意見或收取任何費用。 又公寓大廈之管理委員會其職務僅係管理，非屬權利人，原 告向被告請求不當得利，其顯非適格之當事人。被告林何甚 所有建物之地下層建物既為其所有，自得就所有物為自由、 使用，並無對任何人造成損害，而系爭停車位之位置亦無法 作為車道使用，自非原告所主張全體住戶行經該處，必須刻 意小心駕駛，避免碰撞等情，對系爭大廈既無損害，當無賠 償可言等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、被告薛筱屏則以： ㈠城中新境社區建物係於82年建造完成，公寓大廈管理條例係 於84年6月28日公布施行，依法律不溯既往原則，本件不適 用公寓大廈管理條例之規定。 ㈡被告薛筱屏為系爭3555建號建物所有權人，有完整且獨立之 所有權，並非一般坊間停車位為共有產權或僅有使用權而無 所有權，無所謂侵害可言，原告無權主張排除侵害（參照台 灣高等法院台中分院99年度上字第368號確定判決）。 ㈢原告曾對被告提出竊佔刑事告發，經檢察官不起訴處分確定 。建商興建時已規劃停車位，系爭停車位之標線及編號均係 當時建商規劃，被告薛筱屏之前手陳志仁向建商買受時即如 此規劃，且建商於82年興建完成後，將建物交付購買停車位 之共有人按劃定位置占有使用迄今20餘年，其他社區住戶並 未有何異議，足徵起造人於出售建物時，即已分別與各買受 人訂有分管約定，至少亦有默示分管協議存在（參照最高法 院83年台上字第1282號判決、83年度台上字第1377號判決、 80年度台上字第1104號判決）。何況被告薛筱屏對系爭3555 建號建物有完整且獨立之所有權能，原告並未證明有約定共 用部分。 ㈣原告雖主張依系爭建物之使用執照，系爭停車位僅能為通路 使用云云，惟系爭3555建號建物縱因行政手續欠缺而有違章 使用之處，亦僅屬主管機關之行政管理問題。何況使用執照 並非不能變更（參照最高法院83年台上字第1935號判決）。 ㈤系爭3555建號建物多達半數面積當作通路使用，僅餘4成面 積當作停車使用，該作通路使用之寬度應有6公尺，足供車 輛通行，毫無妨礙車輛進出。依原告提供之照片，即知系爭 停車位上有數根樑柱擋住，根本無法當成通路，且社區通行 20餘年均無問題。原告之前任主委吳先生在任時，因社區停 車位不足，提出系爭3555建號建物白天無停車時間開放給社 區訪客停車，薛筱屏亦欣然答應，且與其他車主一樣繳納有 每個停車位清潔費200元。被告薛筱屏有獨立權狀，已讓出 近半數面積當作通路使用，就此通路面積還負擔稅金，原告 是否要幫忙負擔？故原告請求無理由等語置辯。並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。 四、兩造不爭執之事實： ㈠系爭3516建號建物為被告林何甚所有，系爭3555建號建物為 被告薛筱屏所有。上開建物係位在城中新境社區之獨棟建物 ，地下一層與大廈區地下一層連通，共用地下室車道出入。 並有原告所提建物登記謄本可稽（見本院卷第19-20頁）。 ㈡附圖所示編號A、A1部分為編號2-7停車位，編號B、B1為編 號8-12之停車位，編號A部分位在被告林何甚所有系爭3516 建號範圍，編號B部分位在被告薛筱屏所有系爭3555建號建 物範圍，編號A1、B1部分位在同段3882建號建物範圍。業經 本院會同彰化縣彰化地政事務所人員履勘測量，分別製有勘 驗筆錄及附圖之複丈成果圖可稽，並經彰化縣彰化地政事務 所函覆在卷（見本院卷第187-188頁） ㈢被告林何甚所有系爭3516建號建物係向張建亨購買，被告薛 筱屏所有系爭3555建號建物係向陳志仁購買。 ㈣原告之前任法定代理人陳江得曾對被告提出竊佔告發，經台 灣彰化地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定（104年度 偵字第3287號）。 五、得心證之理由： ㈠原告主張系爭停車位之用途為車道空間之事實，業據其提出 系爭3516建號及3555建號之建物測量成果圖為證（見本院卷 第32、34頁），依其上記載，系爭3516建號建物地下層南邊 約3分之2及東北邊係車路，北邊3分之1為儲藏室；系爭3555 建號地下層平面南邊約3分之2及西北邊係車道，北邊3分之1 為儲藏室，對照附圖所示系爭停車位所在位置，堪認原告主 張系爭停車位建築時核准之用途係通路應為可採。 ㈡被告雖辯稱系爭停車位係在其所有建物範圍內，建商出售時 即規劃系爭停車位，且公寓大廈管理條例施行前得約定專用 ，應有分管協議云云。經查： 1.系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前興建，為兩造所不爭 執，依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，連通巷道之空 間固得不受不得為約定專用部分之限制。惟建商於出售建物 予被告薛筱屏之前前手陳淑閨及被告林何甚之前手張建亨時 ，買賣契約均附車位平面圖，且經蓋章確認，然並無系爭停 車位，此有原告所提房屋預定買賣契約書可證（見本院卷第 153-165、166-177頁）。且證人周姲妡亦證述：伊先生陳志 仁是向他二姐購買獨棟型房屋，陳志仁的二姐說可以停自己 房屋地下室的車庫，伊及陳志仁沒有停過編號8到12的停車 位，那裡不是獨棟房屋地下室的位置。後來房屋賣給薛筱屏 ，沒有說車可以停系爭停車位等語（見本院105年6月17日言 詞辯論筆錄）。參照證人張麗卿證述：伊是80幾年用先生名 字向建商購買獨棟型，停車位在地下室的車庫，透天房屋停 車位與公寓型房屋地下停車位共用通道，透天房屋停車位有 鐵門可以關起來。當時通道比較大，建商畫停車位應該是要 賣，後來管委會認為屬於通道不能作停車位。系爭停車位不 是獨棟房屋的停車位，標示是通道，建商可能是因為比較大 就畫出停車位，後來有爭議就沒有當停車位等語（見本院10 5年6月17日言詞辯論筆錄），均不能認被告之前手向建商購 買不動產時已含系爭停車位。 2.被告林何甚雖辯稱其前手張建亨於偵查中曾陳述伊的停車位 總共有6個，83年交屋時，編號2至7號停車位已經用白實線 劃好及編號等語。然張建亨之陳述與買賣契約記載不符，且 其既有使用系爭停車位，難免為有利於己之陳述，尚難因此 認其已購得系爭停車位。 3.被告雖另辯稱系爭停車位係被告所規劃，其他住戶並未反對 ，應有分管協議云云。惟系爭停車位空間本係供通路使用， 此為住戶間約定共用部分。倘建商確有規劃系爭停車位供被 告專用，理應在各住戶買賣契約書車位平面圖記載明確，始 得認各住戶間已同意該空間改變用途，而成立分管契約。尚 難以建商一時所為，即認有分管契約存在。故被告辯稱系爭 停車位係約定專用部分云云，為無可採。 ㈢按住戶應遵守其他法令或規約規定事項，違反經協調仍不履 行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該 主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第6 條第1項第5款、第3項定有明文。又依同條例第9條第2項、 第4項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常 使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反上開規定 ，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各 該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損 害賠償。公寓大廈管理條例分別定有明文。而依城中新境住 戶規約第16條第3項、第18條第1項第3款規定「本社區公共 部分為住戶所共有，不得以任何方式佔用公共區堿設施，以 維護公共權益。」、「住戶對共有部分之使用應依使用辦法 使用之，違反者應予制止，並按其性質請求各該主管機關或 訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。」。 查原告主張被告占有使用系爭停車位，為被告所不爭執，則 系爭停車位既係供通路使用之共用部分，被告復未證明另有 約定其得專用該部分範圍，被告占有系爭停車位，即屬無據 。從而，原告依公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項 等規定，城中新境住戶規約第16條第3項、第18條第1項第3 款等規定，請求被告應將其所有建物內之系爭停車位範圍騰 空，不得以任何方式占用，應予准許。 ㈣原告主張被告占有使用系爭停車位受有利益，並主張類推適 用公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告給付不當得 利。惟按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係 執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作， 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織， 其既非公寓大廈之權利人，公寓大廈管理條例第9條第4項規 定復未規定管理委員會得向住戶請求不當得利，是原告此部 分請求，難認有據。 ㈤末查，原告雖主張其及城中新境社區全體住戶因被告之行為 而受有損害，依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被 告賠償損害，並請求依民事訴訟法第222條第2項規定審酌數 額。惟被告占有使用之系爭停車位，固使可供通行之通路範 圍縮小，然周圍仍有道路可供通行，原告復未證明其因被告 占有使用系爭停車位而有支出人力、物力或其他損害。是原 告此部分請求，無從准許。 ㈥綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4 項及城中新境住戶規約第16條第3項、第18條第1項第3款等 規定，請求被告應將其所有建物內之系爭停車位範圍騰空， 不得以任何方式占用，為有理由，應予准許，爰判決如主文 第1、2項所示。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又 原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敍明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後 段。 中 華 民 國 105 年 7 月 1 日 民事第二庭 法 官 羅秀緞 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 1 日 書記官 張良煜

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442