110年度訴字第481號

原      告  林正瑋 

            吳俊穎 

            楊正達 

            江明章 

            謝秀琴 

            林素花 

            蔡東翰 

            李秋芳 

            林秋香 

            林育立 

            陳依采 

            張鶴凌 

原告  共同

訴訟代理人  商桓朧律師

被      告  李文仁 

            黃國欽 

            賴淑卿 

被告  共同

訴訟代理人  陳馨強律師

上列當事人間排除侵害事件，本院於民國112年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

一、原告起訴主張:兩造為集居地區即坐落宜蘭縣宜蘭市新興路72巷名門世家社區（下稱系爭社區）住戶。被告李文仁則為系爭社區建築基地即宜蘭縣○○市○○○段000地號土地（下稱410地號土地）之所有權人、被告黃國欽、賴淑卿則為同段411地號土地（下稱411地號土地，與410地號土地合稱系爭土地）之所有權人。而系爭土地如附圖（即宜蘭縣宜蘭地政事務所111年12月12日土地複丈成果圖）編號f、g、h、i、j、k與a、b、c、d、e部分土地（下分稱系爭A區域、系爭B區域，或合稱系爭停車區域）本為系爭社區興建時建商即幸村建設有限公司（下稱幸村公司）所規劃之停車區域，原告等住戶使用迄今已近20年，屬全體住戶之約定共用部分，是兩造於買受系爭社區房屋時即已合意系爭停車區域為住戶停車使用，更就此訂有規約。然被告李文仁竟於系爭A區域如附圖編號f、h、i、j、k部分土地設置鐵鍊(下稱系爭A鐵鍊)、被告黃國欽、賴淑卿則於系爭B區域如附圖編號b、c、d、e部分土地設置鐵鍊（下稱系爭B鐵鍊），阻止原告使用系爭停車區域，無視上述住戶合意及規約，亦違反公寓大廈管理條例第53條準用同條例第9條第2項、第16條第2項之規定。為此，爰依上述兩造合意與規約之約定以及公寓大廈管理條例之規定，求為判決㈠被告李文仁應將系爭410地號土地上系爭A鐵鍊撤除；並應就系爭A區域容許原告停放汽車或通行使用，不得有設置任何障礙物及其他妨害原告停放汽車或通行之行為。㈡被告黃國欽、賴淑卿應將系爭411地號土地上系爭B鐵鍊撤除；並應就系爭B區域容許原告停放汽車或通行使用，不得有設置任何障礙物及其他妨害原告停放汽車或通行之行為。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯以：系爭停車區域之土地所有權分別為被告所有，被告當有自由使用、收益、處分之權利，並可排除他人干涉之權利。且被告亦不曾與系爭社區住戶合意系爭停車區域之使用或訂有規約。更何況系爭停車區域屬系爭社區使用執照上之法定綠化空地，係遭建商違法規劃為停車位使用，自應拆除建商二次施工之違法部分，以還原使用執照核准之原樣貌，始能解決等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告前述主張，兩造為集居地區即系爭社區之住戶，被告李文仁則為系爭社區建築基地即410地號土地之所有權人、被告黃國欽、賴淑卿則為411地號土地之所有權人。而系爭土地之系爭停車區域本為系爭社區興建時建商所規劃之停車區域，並為原告等住戶使用多年。又被告李文仁有於系爭A區域設置系爭A鐵鍊、被告黃國欽、賴淑卿亦於系爭B區域設置系爭B鐵鍊等情，業據原告提出系爭社區建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、地籍圖、照片為憑（見本院卷一第297頁至第423頁、第29頁、第163頁至第175頁），且為被告所不爭執，並經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄、照片可參（見本院卷一第453頁至第457頁），可信屬實。而原告進而主張，兩造於買受系爭社區房屋時即已合意系爭停車區域為住戶停車使用，更就此訂有規約，且依公寓大廈管理條例第53條準用同條例第9條第2項、第16條第2項規定，被告自應分別將系爭A、B鐵鍊撤除，並就系爭停車區域容許原告停放汽車或通行使用，而不得有設置任何障礙物及其他妨害原告停放汽車或通行之行為等情，被告則否認之，並以前詞為辯。

四、得心證之理由:

  ㈠系爭社區並非屬民法或公寓大廈管理條例所稱之區分所有建築物或公寓大廈，而系爭停車區域亦非系爭社區之共有（用）部分。

  ⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。又按區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。民法第799條第1項、第2項、公寓大廈管理條例第3條第2款至第6款定有明文。

  ⒉查系爭社區為幸村公司於90年間於坐落宜蘭縣宜蘭市艮門二段395、396、397、398、399、400、408、411、412至423地號土地及同段409、410、422、423、584、585地號土地上，興建同段306、307、308、309、310、311、316、317、318、319、469、470建號建物，並領有宜蘭縣政府91年建管建字第121號建造執照、91建管使字第471、472號使用執照，此有宜蘭縣政府111年1月7日府建管字第1110001690號函及所檢送之相關建造執照與使用執照卷宗。而系爭社區之房屋與其基地為上述12戶所有權人單獨所有或分別共有，並有通路、圍牆與大門之共同設施，此除有上述土地、建物登記簿謄本為證外，亦有前述勘驗筆錄與照片可證。是系爭社區房屋係屬多棟各有獨立產權之透天式住宅，並無數人區分為一部或數部分建築物等情形，顯非屬上述民法、公寓大廈管理條例所稱之區分所有建築物，即無民法、公寓大廈管理條例關於區分所有建築物所有權歸屬上所稱之專有部分、共有（用）部分外；系爭社區之房屋與基地亦非公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，亦無同條例第3條第3款、第4款所稱專用部分、共用部分等性質之適用。是原告主張系爭停車區域依公寓大廈管理條例規定屬系爭社區之共用部分云云，並無依據。

  ㈡原告並未舉證證明系爭停車區域有經被告同意供原告等住戶為停車、通行使用，或已與原告等住戶訂立供原告等住戶停車、通行使用等內容之規約。

  ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而意思表示有明示及默示之分。前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。有最高法院80年度台上字第1470號民事裁判可為參考。

  ⒉原告雖主張系爭停車區域為幸村公司所規劃供住戶停車使用，已近20年，顯然係經住戶合意且有規約效力之共用部分，並提出被告不爭執形式上真正之名門世家第一次住戶會議討論提案表為證。然查，被告否認有同意提供系爭停車區域供社區住戶使用等情，且系爭停車區域縱使為建商規劃予住戶使用迄今近20年等情，然此僅能認為被告多年來未曾積極為反對之表示，而此種單純之沉默，並無法律明定得視為已有同意，如前所述，自不已以此單純沉默，而認被告有前述合意或同意。再者，上述名門世家第一次住戶會議討論提案表除記載「名門世家管理委員會」、「管理委員會執行之項目」、「住戶應遵守事項」等項目與內容外，未有相關議案，亦無進行討論或表決之記錄，是亦難佐證系爭社區住戶有就系爭停車區域之使用為討論，進而有為合意或決議，甚至將此內容訂在規約。雖原告主張上述討論提案表中有記載「共同使用之道路…之保養、維護」、「不得私設路障、或隨意停車、妨礙車道出入通行」，而已有規約之效力等情，然此部分僅是泛指住戶間使用社區通路所需共通遵守之準則，並非指系爭停車區域之使用約定或規範。更何況上述討論提案表之住戶應遵守事項亦有記載「停車位產權只限售於本區土地建物登記所有權人」，更可見上述「停車位」亦非指所有權歸屬被告所有之系爭停車區域，故無從以上述討論提案表之內容佐證系爭停車區域之使用已在討論或議案之列，更亦無從以此佐證系爭社區住戶已就系爭停車區域係供住戶停車使用乙節達成合意，甚或已訂成規約，故原告此部分主張亦無理由。

  ㈢原告主張依兩造合意內容或規約約定或公寓大廈管理條例第53條準用同條例第9條第2項、第4項規定為聲明所示之請求，並無理由。

  ⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例條第53條雖有明文規定。但集居地區之住戶間雖就共同設施之使用與管理具有整體不可分性，惟其仍與區分所有人係在同一建築物內各有其專有部分，並共同使用共有部分之情形不同，是集居地區之住戶間，亦僅在管理及組織部分準用公寓大廈管理條例，其餘住戶有關權利義務規定，與公寓大廈性質不同部分，自不在準用之列，而應依各該集居地區其住戶間所定之規約規範其權利義務。又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項有明文規定。而此條其立法理由為「規定各區分所有權人對建築物共用部分之使用收益權及住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」。是此條規範對象當亦是指公寓大廈管理條例所指之公寓大廈以及公寓大廈之共用部分或共有部分。

  ⒉是如上所述，系爭社區房屋既非區分所有建築物，亦非屬公寓大廈，當無公寓大廈之專有部分和共用部分之性質，更無所謂各住戶按其應有部分比例，得就所有權歸屬於被告之系爭停車區域有使用收益之權利。而且系爭停車區域所在之土地之使用、收益，也因與公寓大廈管理條例所指之公寓大廈、專有部分、共用部分性質不同。又如前所述，原告並未舉證證明，系爭社區住戶已就系爭停車區域之使用有特別約定或規約存在，則自無從依住戶合意或規約，或公寓大廈管理條例第53條規定準用同條例第9條第2項、第4項規定，而就系爭停車區域主張有使用之權利，及訴請對違反第9條第2項規定者為必要處置。

  ㈣對於違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，經制止而不遵從之住戶，依同條第5項規定，僅得報由主管機關處理，屬於國家行政機關權限內之作用，而非得據為民事訴訟之請求權基礎。

    雖公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放區域、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。同條第5項規定住戶違反前項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。然此條文之立法理由係規範住戶間公共安全、公共安寧及公共衛生之維護義務。是此條文規定意旨顯係著重公寓大廈、社區住戶或經允許進入公寓大廈、社區等多數人之公共權益，非保護住戶個人就特定物使用、收益之私權，且依上開法文意旨，該條規定住戶違反之效果，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理，而如前所述，原告除未能舉證證明系爭社區住戶就系爭停車區域之使用以及違反效果有訂立規約之外，該條文亦無賦予原告得據以為本件私權主張之法律基礎。是原告此部分執為聲明所示請求之主張依據，亦無理由。

五、綜上所述，原告依兩造合意或住戶規約或公寓大廈管理條例第53條準用同條例第9條第2項、第4項、第16條第2項，而為前述聲明所示之請求，均無理由，自應駁回其訴。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應一併駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　15　　日

                      民事庭法  官  蔡仁昭

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　

中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　15　　日

                            書記官  高雪琴