臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上字第321號
上 訴 人 奕翔投資股份有限公司
兼 法 定
代 理 人 劉麗琳
上 訴 人 劉麗質
上三人共同
訴訟代理人 李玲玲律師
被上訴人 宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 魯奐毅
訴訟代理人 蔡玫眞律師
複代理人 王慈伶律師
被上訴人 興富發建設股份有限公司
法定代理人 鄭志隆
訴訟代理人 黃捷琳律師
林桂聖律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,上訴人對於中華民國107 年
10月26日臺灣高雄地方法院106 年度重訴字第273 號第一審判決
提起上訴,本院於108 年8 月28日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分:按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律
上之陳述者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256 條定
有明文。又前開規定,依同法第463 條規定於第二審程序準
用之。經查:上訴人於原審訴之聲明為:⑴被上訴人宏泰人
壽保險股份有限公司(下稱宏泰人壽公司)應給付上訴人奕
翔投資股份有限公司(下稱奕翔公司)新臺幣(下同)200
萬元及自民國104 年12月22日起至清償日止,按週年利率5
% 計算之利息。⑵被上訴人興富發建設股份有限公司(下稱
興富發公司)應給付上訴人劉麗琳200 萬元及自104 年12月
16日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保
准予宣告假執行。備位聲明求為判決:⑴宏泰人壽公司應給
付奕翔公司100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
,按週年利率5%計算之利息;⑵興富發公司應給付劉麗琳10
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率
5%計算之利息。⑶願供擔保准予宣告假執行。上訴人劉麗質
求為判決:⑴宏泰人壽公司應給付劉麗質100 萬元,暨自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息
。⑵願供擔保准予宣告假執行。嗣上訴人提起上訴,主張因
先位聲明請求之金額較多、利息起算日較早,備位請求之金
額及利息起算日均包含在先位聲明請求之範圍內,故不另載
備位聲明等語(見本院卷第6 頁),則上訴人僅係更正法律
上陳述,核與民事訴訟法第256 條規定相符,應予准許,合
先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人起訴主張:被上訴人在坐落高雄市○○區○○段○○○
○○○○ ○○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○號土地(下合稱系爭土地)
上,共同開發興建銷售「華人匯」建案之集合式住宅大樓(
下稱系爭建案),並以預售屋方式辦理銷售事宜。奕翔公司
、劉麗琳、劉麗質分別依總價42,350,000元、44,300,000元
、40,650,000元,向被上訴人購買如附表所示建物(含建物
之門牌、樓層,買受人、出賣人、契約約定面積、登記面積
均如附表所載,以下合稱系爭建物)及基地應有部分與停車
空間。兩造已簽署房屋土地預訂買賣契約書(下稱系爭契約
),系爭契約附件一載明如附圖一(即系爭建案B2棟平面圖
)、附圖二(即系爭建案A1棟平面圖)所示之增設昇降梯前
走廊空間(下稱系爭走廊,雖上訴人購買之戶別不同,惟就
系爭走廊與公共空間、所購之各戶等相對位置大致相同,故
以此二圖代表)係屬各區分所有建物之附屬建物而計入專有
部分,不需與同樓層其他住戶共用。上訴人嗣已依約給付全
部價金,被上訴人亦已完成交屋,並辦畢建物與基地之所有
權移轉登記,且將系爭走廊登記在主建物面積範圍內。惟系
爭走廊乃增設昇降機廂駐停建物各樓層時之出入通道,供使
用者進出及等待之空間,係增設昇降機運行使用必須之空間
,且為獨立之防火區劃,所增設昇降梯之控管亦非完全取決
於住戶自身,一旦控管變更則將使任何人可藉由電梯出入系
爭走廊,且系爭走廊通往同樓層其他共用區域雖設有常閉式
防火門(如附圖一、附圖二所示,下稱系爭防火門)加以阻
隔,但系爭防火門往逃生方向不得從內側上鎖,故不特定之
人均可藉由增設昇降梯或公共區域進入系爭走廊,不具構造
上及使用上之獨立性,非屬公寓大廈管理條例第3 條第3 款
所定專有部分。被上訴人雖於登記時將系爭走廊計入主建物
登記範圍(下稱系爭登記),但系爭登記因程序有重大瑕疵
而屬無效之行政處分,上訴人實際取得之系爭建物專有部分
面積應扣除系爭走廊面積,且系爭走廊不具專有部分效能,
被上訴人所為給付具有使用及價值減損之瑕疵,而將系爭走
廊自專有部分面積扣除後,上訴人所有系爭建物專有部分面
積因此短少3%至10% ,公設比亦由原約定之33.8% 提高近40
% ,故被上訴人所為給付有重大瑕疵,顯不符系爭契約債之
本旨而為不完全給付。奕翔公司、劉麗琳買受之附表編號1
、編號2 所示建物經剔除系爭走廊後,主建物登記面積依序
減少16.42 平方公尺、6.82平方公尺,減少比例高達7%、3%
,已符合系爭契約第6 條第2 、3 款所定總面積誤差超過3%
以上,奕翔公司、劉麗琳爰依民法第359 條規定及系爭契約
第6 條第2 、3 款約定,先位主張解除系爭契約,並依民法
第179 條或第259 條規定,依序請求宏泰人壽公司、興富發
公司返還一部價金200 萬元。退步言,若奕翔公司、劉麗琳
解除系爭契約不合法,備位擇一民法第359 條規定請求減少
價金、或民法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給付
損害100 萬元。劉麗質則擇一依民法第359 條規定請求減少
價金、或民法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給付
損害100 萬元等語。奕翔公司、劉麗琳於原審先位聲明求為
判決:⑴宏泰人壽公司應給付奕翔公司200 萬元及自104 年
12月22日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⑵興富
發公司應給付劉麗琳200 萬元及自104 年12月16日起至清償
日止,按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保准予宣告假執
行。備位聲明求為判決:⑴宏泰人壽公司應給付奕翔公司10
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率
5%計算之利息。⑵興富發公司應給付劉麗琳100 萬元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息
。⑶願供擔保准予宣告假執行。劉麗質求為判決:⑴宏泰人
壽公司應給付劉麗質100 萬元,暨自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保准予宣
告假執行。
二、被上訴人則以:系爭建案設計分別經高雄市都市設計審議幹
事會、委員會實質審查通過後,取得都市設計審議許可書及
核准圖書,並據以向高雄市政府工務局(下稱工務局)取得
建照預審審定書,上開主管機關實質審定,均同意將系爭走
廊計入容積樓地板面積之專有部分後,被上訴人即依公寓大
廈管理條例、建築法等規定,將系爭建案檢附有專有部分、
共用部分、平面圖、立面圖、剖面圖及建築面積圖等詳細圖
說,經工務局實質審查核准後,於102 年4 月29日取得建照
執照,方依上開主管機關核准之內容及圖說,作成系爭契約
之內容及附圖,而與上訴人訂立系爭契約。且系爭建案興建
完成後,亦經高市工務局實質查驗,認興建成果確與審定核
准之建築圖說相符,於104 年9 月15日核發使用執照,並經
被上訴人向地政主管機關申請為系爭建物之第一次測量及所
有權第一次登記,上開登記亦須經地政主管機關即高雄市政
府地政局鹽埕地政事務所(下稱鹽埕地政)依法審核、測繪
、複算、檢查核定後,方為包含系爭建物主建物面積等登記
事項。系爭契約已明確約定系爭走廊面積歸屬登記專有面積
範圍,且依建物第一次登記法令補充規定第11點明確規範所
有權之登記以主管建築機關備查之圖說標示為準,本件經工
務局核准之使用執照竣工圖,既將系爭走廊列入主建物面積
中,被上訴人據此依法向地政機關辦理建物登記之系爭登記
,並經地政機關登記為主建物範圍即專有部分,依據行政程
序法第110 條第3 項規定,系爭登記之行政處分產生構成要
件效力;且系爭登記依土地法第43條規定具有絕對效力,自
有拘束相對人、利害關係人、原處分機關及其他機關、法院
、第三人之規制效果。故被上訴人給付之系爭建物專有部分
面積並無短少、公設比過高之情事。再者,系爭走廊非法規
所賦予住戶逃生避難之空間,該空間四周除區分所有權人大
門外,僅有系爭防火門可通往逃生避難層及緊急逃生梯,構
造上以牆壁、樓板等建造物,與建築物之其他部分隔離,客
觀上已足夠明確劃分其範圍,而系爭防火門參酌內政部之相
關函釋,可由該戶區分所有權人自內側上鎖而為門禁管制,
系爭建案之建築規劃設計,各該區分所有建物使用之增設昇
降機亦經設計管制,只有各該特定樓層之區分所有權人可持
磁扣使用昇降機至各該區分所有權建物之樓層,不得至其他
樓層,合於公寓大廈管理條例第3 條第3 款規定,具構造上
及使用上之獨立性,亦無使用上瑕疵可言。況上訴人已進行
驗屋,並與被上訴人辦理交屋手續,經上訴人逐一核對登記
面積與系爭契約約定面積後,簽署交屋切結書,載明被上訴
人已依買賣契約履行各項應盡義務無誤等語,堪認上訴人已
承認被上訴人之給付合於契約約定,亦即承認所受領之物並
無瑕疵。退步言,倘上訴人因其他承買戶質疑系爭走廊不得
登記為專有,而認系爭建物有瑕疵,應屬「能即知之瑕疵」
,上訴人卻未依民法第356 條規定履行儘速檢查並即時通知
之對己義務,上訴人迄辦畢所有權移轉登記及房屋點交後約
1 年半方行起訴,依民法第365 條規定,已逾6 個月之除斥
期間,自不得行使減少價金請求權。是以,上訴人事後主張
系爭建物存在瑕疵,進而主張解除契約、返還價金,或請求
減少價金、損害賠償,均無理由等語置辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴,上訴人不服,提起上訴,於本院
聲明:㈠原判決廢棄。㈡興富發公司應給付劉麗琳200 萬元
及自104 年12月16日起至清償日止,按週年利率5%計算之利
息。㈢宏泰人壽公司應給付奕翔公司200 萬元及自104 年12
月22日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈣宏泰人
壽公司應給付劉麗質100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈤願供擔保准予宣告
假執行。被上訴人答辯聲明:如主文所示。
四、兩造不爭執之事項:
㈠被上訴人在系爭土地上合資興建地下5 層、地上38層之系爭
建案,並以預售屋方式辦理銷售事宜。
㈡上訴人奕翔公司、劉麗琳、劉麗質,依序以總價42,350,000
元、44,300,000元、40,650,000元,向被上訴人購買系爭建
物(建物之門牌、樓層,買受人、出賣人、契約約定面積、
登記面積均如附表所載)及基地應有部分與停車空間。
㈢兩造已簽署系爭契約,上訴人均已給付全部價金,被上訴人
亦已完成交屋,並辦畢建物與基地之所有權移轉登記。
㈣系爭建案包含A 、B 兩棟大樓,B 棟大樓中區分為B1、B2、
B3、B5四大區塊,各區塊之區分所有權人共用兩部增設昇降
梯;A 棟大樓中區分為A1、A2、A3三大區塊,各區塊之區分
所有權人共用一部增設昇降梯。增設昇降梯在各樓層停靠進
出之空間即系爭走廊。
㈤系爭契約附件一,將附圖一、二所示系爭走廊(面積如附表
所示),列為系爭建物之附屬建物,並在系爭建物辦理所有
權第一次登記時,系爭走廊被列入主建物之登記面積(即登
記為專有部分)。
五、本件之爭點:
㈠系爭走廊得否登記為專有部分?
㈡系爭走廊登記為專有部分是否使系爭建物有使用上效能或價
值減損之瑕疵?
㈢奕翔公司、劉麗琳先位依民法第359 條規定解除契約、返還
部分價金,備位擇一依民法第359 條規定請求減少價金、民
法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給付之損害,有
無理由?劉麗質擇一依民法第359 條規定請求減少價金、民
法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給付之損害,有
無理由?
六、系爭走廊得否登記為專有部分?
㈠按本法所稱行政處分,係指行政機關就公法上具體事件所為
之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行
政行為,行政程序法第92條第1 項定有明文。又依土地法所
為之不動產物權登記具有公示力與公信力,登記之內容自須
正確真實,以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產
包含土地及建築物,不動產之區分所有建築物則係數人區分
一建築物而各有其一部,各區分所有人不僅對其專有部分享
有所有權,並對該建築物專有部分以外之共用部分,依一定
之應有部分而共有之。建築物區分所有人對各該所有權之客
體,於物理上相互連接,在使用上亦屬密不可分,各所有人
所享有之專有部分及共用部分,彼此間之權利關係密切而錯
綜複雜。於辦理區分所有建築物第一次所有權登記時,各該
所有權客體即專有部分及共用部分之範圍及位置等自須客觀
明確,地政機關方得據以登記,以貫徹登記制度之上述意旨
,此觀司法院大法官解釋釋字第600 號解釋文及解釋理由書
可知。查系爭建物依據建築師之設計圖說、工務局核發之使
用執照上關於專有、共有部分之記載及其測繪、複算、檢查
、核定之結果,將系爭走廊列入主建物登記總面積中,為第
一次登記時,經由鹽埕地政實質測量審查,再據上開實質審
查結果而為登記,此有工務局102 年4 月23日高市工務建字
第10232677400 號函附預審審定書、高雄市政府102 年4 月
24日高市府都發設字第10231661100 號函附都市設計審議許
可書及核准圖說、工務局102 年4 月29日(102 )高市工建
築字第1180號建造執照、104 年9 月15日(104 )高市工建
築使字第01872 號使用執照暨竣工圖等附卷可佐(見原審卷
二第87頁至第93頁、原審卷一第146 頁、第207 頁至第211
頁、第229 頁至230 頁)。是以,系爭建物登記上關於主建
物、附屬建物及共用部分面積之登記,即屬地政機關就公法
上所為對外直接發生法律效果之行政處分。
㈡至鹽埕地政固曾於建物登記謄本備註欄加註「一般註記事項
」,表明「本建物之專有部分面積,尚在釐清中」等語,此
有系爭建物登記謄本在卷可參(見原審卷二第9 頁至第18頁
)。然按登記人員或利害關係人,於登記完畢後,發見登記
錯誤或遺漏時,非以書面聲請該管上級機關查明核准後,不
得更正,土地法第69條定有明文。又按土地法第69條所稱登
記錯誤或遺漏,係指登記事項與登記原因證明文件所載之內
容不符者;所稱遺漏,係指應登記事項而漏未登記者,土地
登記規則第13條亦有明文。此乃基於行政處分對於處分機關
本身之存續力而來,亦即,行政處分一旦作成,即已限制處
分機關廢棄權限之效力,處分機關本身不能任意否定行政處
分之效力,僅能在一定要件具備下,撤銷或廢止該行政處分
,方使該行政處分之效力喪失。是依前揭規定可知,縱有明
顯錯誤之登記錯誤或遺漏,尚須經上級機關查明核准後,方
得依法定程序「更正」之。而上開一般註記事項,僅係地政
機關知悉有此疑義,為避免有善意第三人信賴登記,而予以
註記,自上開註記之內容,即可知並非屬前引條文之「更正
」,更難認其屬將原建物登記此一行政處分撤銷或廢止之另
一行政處分。則在原建物登記之行政處分效力經合法程序撤
銷或廢止前,本院仍受該行政處分效力之拘束。況上開註記
,業經鹽埕地政予以塗銷,此有塗銷後之建物登記謄本在卷
可佐(見本院卷第213 頁至第215 頁、第217 頁),上訴人
執此所為主張,自難足取。
㈢又上訴人所援引內政部106 年5 月5 日台內營字第10608064
60號函,已敘明系爭走廊得否登記為專有部分,涉屬個案認
定,應由高雄市政府本於職權核等語,有該函在卷可佐(見
原審卷一第84頁至第85頁),尚難據該函為有利於上訴人之
認定。另上訴人援引高雄市政府工務局106 年6 月14日高市
工務建字第10633718800 號函、107 年11月12日高市工務建
字00000000000 號函(見原審卷一第86頁至第87頁、本院卷
第54頁),僅係該局依公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第
4 款規定對系爭走廊得否登記為專有部分所為之判斷;本院
107 年度重上字第122 號判決認定系爭走廊不得登記為專有
部分,僅係該判決個案所為之認定,均無拘束本院之效力,
上訴人據此主張系爭走廊不得登記為專有部分云云,亦無足
取。
㈣綜上,系爭走廊得登記為專有部分,上訴人主張因系爭走廊
不登記為專有部分,系爭登記無效云云,為無足採。
七、系爭走廊登記為專有部分是否使系爭建物有使用上效能或價
值減損之瑕疵?
㈠按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無
關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時,具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。所謂物
之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依
當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備
者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。若出賣之
特定物所含數量缺少,足使物之價值、效用或品質有欠缺者
,亦屬之(最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照)。
㈡觀諸附圖一、二平面圖所示,系爭建案B 棟大樓中區分為B1
、B2、B3、B4四大區塊,各區塊之區分所有權人共用兩部增
設昇降梯;A 棟大樓中區分為A1、A2、A3三大區塊,各區塊
之區分所有權人共用一部增設昇降梯。增設昇降梯在各樓層
停靠進出之空間即為系爭走廊;系爭走廊之四周,一側為增
設昇降梯之電梯門,一側為系爭防火門、一側為牆壁、另一
側則為進入室內居家空間之大門。且原審於107 年5 月4 日
現場履勘時所見空間配置,亦核與附圖一、二所示情況相符
,此有原審勘驗筆錄及現場勘驗照片可稽(見原審卷二第27
1 頁至第288 頁),足認系爭走廊四周已以牆壁、門扇(含
電梯門)與共用區域區隔而形成獨立空間。
㈢系爭走廊之「使用上效能」是否有不符契約約定情事,而足
以構成上訴人所稱瑕疵或不完全給付情形,應考量上訴人於
契約訂立時所認知之系爭走廊情況,及與嗣後被上訴人交付
之情形相比較,是否確有不符之情。經查:系爭建案為預售
屋,則上訴人對於系爭走廊建成之狀況,於契約訂立時未能
親見實屋,需自相關廣告圖面及契約之附圖獲取資訊。又依
系爭建案之廣告配置圖及系爭契約之附圖一房屋平面圖(見
原審卷一第39頁背面、卷二第157 頁),均可看出系爭走廊
為電梯之出入走廊,兩側分別經由門戶通往該區單戶住家及
公共空間。而上開廣告圖、契約附圖與系爭建案建成時之竣
工圖、原審實地履勘時之現況配置及現場照片(見原審卷二
第274 頁至第288 頁)大致相符。又兩造復不爭執系爭建案
建成時,B 棟大樓中區分為B1、B2、B3、B5四大區塊,各區
塊之區分所有權人共用兩部增設昇降梯;A 棟大樓中區分為
A1、A2、A3三大區塊,各區塊之區分所有權人共用一部增設
昇降梯,增設昇降梯在各樓層停靠進出之空間即系爭走廊(
見本院卷第365 頁)。且據劉麗琳於原審陳稱:銷售人員介
紹系爭建物時,告知系爭建案與台北帝寶相同,有兩部專用
電梯被控制只能到達自己的樓層,專用電梯出來後的梯廳即
系爭走廊,可以作為自己的玄關或換鞋區,再進入大門,不
會占用室內空間等語(見原審卷三第151 頁背面),可見被
上訴人銷售系爭建案時,均已告知上訴人各區塊之增設昇降
梯係藉由磁扣管制到達之樓層,使各區塊住戶只能到達自己
的樓層並進出使用系爭走廊。是以,系爭走廊雖係各區塊住
戶共用增設昇降梯在各樓層停靠時之出入空間,但上訴人購
買系爭建案時,即已知悉被上訴人係透過增設昇降梯到達之
樓層管控,來確保系爭走廊使用上之獨立性,縱使該增設昇
降梯日後偶因故障或緊急使用之需要,有變更或放寬樓層控
管之情,亦屬上訴人訂約時可預見之情事,故系爭走廊作為
增設昇降梯出入空間之現況,與兩造締約時約定之使用情況
相符,自無減少使用上效能或價值之情。
㈣上訴人主張系系爭走廊通往公共空間之門屬防火門,防火門
依法令不得上鎖而有使用上限制,他人得經由緊急升降梯或
逃生樓梯進入各樓層公共區域,開啟系爭防火門而進入系爭
走廊,致使系爭走廊各該住戶使用之效能喪失等語;而被上
訴人則抗辯系爭防火門構造組件即含有插梢及梢孔,依行政
機關函示仍可由住戶自內部上鎖,以兼顧避難逃生安全及使
用管理上實際需要,不會因此喪失其使用上效能等語。經查
:系爭走廊通往公共空間之門屬防火門,此為兩造所不爭執
,而系爭防火門可否上鎖,依高市工務局參酌內政部86年9
月2 日台內營字第8681594 號函示之說明,即「在不妨礙避
難逃生原則下,可於防火門(安全門)往避難方向之他側設
置可開啟防火門(安全門)原有插梢的鎖孔,以兼顧避難逃
生、安全及使用管理上的實際需要」之旨,認在不變更或破
壞原防火門之構造及組件前提下,可在該防火門往避難方向
側設置免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖(包含磁力鎖、插
梢等)一節,此有高市工務局107 年2 月26日高市工務建字
第10731430500 號函及內政部營建署107 年2 月6 日營署建
管字第1071125803號函覆在卷(見原審卷三第39頁至第40頁
);可知縱為防火門,若不變更或破壞其原防火門之構造,
仍可由該區塊之住戶自內側設置「免用任何形式之鑰匙即可
開啟之鎖」,故若自內部以插梢或磁力方式上鎖,則其他區
塊之住戶或不特定人即無可能自公共空間任意通過系爭防火
門而進入系爭走廊。又自前引配置圖可知上開防火門內部係
僅該區塊之一用戶,再配合電梯之管控(詳後述),仍保有
內部使用獨立性,自難認依目前之設置,有不符當初約定之
使用效能情事。至訴外人即工務局工程師曾品杰雖於另案即
原法院106 年度重訴字第97號事件陳稱:常閉式防火門依法
可由住戶逃生端內側設置卡榫或其他不需鑰匙即能開啟之上
鎖方式,但上鎖之五金配件須在使用執照送審時,即連同材
料防火合格的門及材料同時送審合格方可,若事後要變更防
火門成為可由內側上鎖,即須申請變更使用才可。系爭防火
門現狀均無任何門鎖而隨時可由內外側開啟,若欲變更為合
法以卡榫或非鑰匙之住戶端上鎖,若原送審材料未載明能上
鎖,須向工務局重新申請變更使用才能上鎖等語(見原審卷
三第10頁至第11頁),然此僅表示系爭防火門現尚未設置門
鎖,僅待日後申請變更使用即可上鎖,尚難據此認系爭防火
門不可上鎖致減損系爭建物使用上效能或價值。故上訴人主
張系爭走廊因系爭防火門不可上鎖而減損其使用上之效能或
價值云云,並不足採。至上訴人聲請調查證據,請求函詢高
市工務局:起造人未設鎖具、未留鎖孔,事後住戶欲自行設
鎖,應符合何法規範;系爭建物進行使用執照審核時,上揭
各住戶的走廊防火門有無裝設鎖具?有無鎖孔?自各層公設
面積(即逃生梯、緊急昇降梯空間)是否均可經由系爭防火
門進入該層各區分所有住戶的走廊;及系爭走廊防火門可否
設置往地面或往側牆面的插梢鎖?是否需送審始得設鎖?迄
今,華人匯兩棟集合式建物,有幾戶己完成送審核許設鎖等
語等節,均據前開函釋已清楚說明,且核與系爭走廊之效能
是否有不符契約約定之情事之認定無涉,自無調查之必要。
㈤上訴人復主張走廊為防火區劃具使用限制,即依建築技術規
則建築設計施工編第242 條後段規定:「連接昇降梯間之走
廊應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設
備及該層防火構造之樓地板自成一個獨立的防火區劃」,及
公寓大廈管理條例第16條第2 項本文:「住戶不得於防火間
隔等處所堆置雜物」,系爭走廊因係具消防功能之獨立防火
區劃,不得堆置雜物,無法作為專有部分使用,故系爭走廊
實際上不具使用上之獨立性,具有專有部分使用及價值減損
之瑕疵等語。惟上開建築技術規則有關以防火門形成防火區
劃分隔之防火措施,係為將火勢隔絕以減緩延燒速度、範圍
所為措施,與防火區劃空間屬於專有或共用非必然相關,並
非有防火區劃即屬於共用空間,上訴人前開主張,亦屬無據
。
㈥上訴人另主張電梯管制設定非完全由住戶自身決定,一旦控
管變更則將使任何人可藉由電梯出入系爭走廊,而不具使用
上之獨立性亦無法完全專用,具有使用及價值減損之瑕疵等
語;而被上訴人辯稱系爭建案每樓層均除公共電梯外,各住
戶區塊各有2 部電梯,專供該樓層各區個別住戶使用,於交
屋時發給1 戶4 個磁扣,僅得搭乘個別戶系爭走廊旁之增設
電梯,僅該區、該樓層住戶可出入至各走廊,且依前述系爭
走廊通往公共空間之防火門可自內部可上鎖,仍具有使用上
之獨立性等語。經查,依前揭平面圖之配置情形,且被上訴
人於交屋時已交付專用磁扣予各住戶,此有產權移交清單及
交屋設備、器具數量表在卷可參(見原審卷二第252 頁、25
5 頁、卷三第127 頁、134 頁至135 頁),上訴人應知悉各
區塊之電梯為該區塊各樓層之用戶所共同使用,亦可預想此
部分係藉由電梯之管控而確保系爭梯廳使用之專屬性。而系
爭各區塊之電梯,分別有水平之控管及垂直之控管,就前者
而言,即使係同一樓層之住戶,但各區塊之住戶僅能搭乘各
所屬區塊之電梯,不能搭乘其他區塊之電梯;而即使是同一
區塊之住戶,不同樓層住戶亦僅能搭乘電梯至各該樓層,而
不能搭至其他樓層(如33樓B2區塊之住戶,在電梯控管情形
下,僅能搭乘B2區塊配置之該2 部電梯,並僅能搭乘至33樓
),上訴人就此節並不爭執(見本院卷第48頁)。又各該梯
廳僅連接各區塊之單一住戶,已如前述,是可認系爭梯廳雖
為電梯出入口,惟藉由其所在位置及電梯控管,以保有其使
用上之獨立性。上訴人雖主張電梯控管非操之在各該住戶,
且若有其他事由亦可能開放控管等語,惟上開配置位置在廣
告圖上已明確標明,且建成後亦無更改,亦如前述,則上訴
人早應知悉此等配置情況,並可知悉係藉由電梯控管而確保
使用上之獨立性,自可認此部分使用上之狀況係上訴人於訂
約前早已知悉並接受,亦可預見在特殊情況下(如部分電梯
有故障或有緊急使用需要),會變更或放寬各專用電梯之控
管,方予訂約,自不得嗣後方以此主張此部分具使用上之瑕
疵情事。
㈦綜上,上訴人主張系爭走廊因防火門、防火區劃及電梯使用
限制而有不能專有、專用之瑕疵致系爭建物有使用上效能或
價值減損云云,均不足採。
八、奕翔公司、劉麗琳先位依民法第359 條規定解除契約、返還
部分價金,備位擇一依民法第359 條規定請求減少價金、民
法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給付之損害,有
無理由?劉麗質擇一依民法第359 條規定請求減少價金、民
法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給付之損害,有
無理由?
㈠觀諸系爭契約第4 條約定:「房屋、土地及停車位面積,詳
如系爭契約之附件一說明」、第6 條第1 項約定:「房屋面
積以地政機關登記完竣之面積為準」等語(見原審卷一第23
頁背面,兩造間簽立之系爭契約約款均大致相同,以下均以
奕翔公司與宏泰人壽公司簽立之系爭契約為準),而系爭契
約附件一第2 條則記載,系爭建物之專有面積及公設面積,
各如附表「契約約定」欄所載(見原審卷一第30頁、第52頁
、第61頁、第68頁、第77頁),可知兩造已約定被上訴人應
移轉如附表「契約約定」欄所載系爭建物之專有部分面積(
含主建物及附屬建物,附屬建物包含陽台、系爭走廊、雨遮
)及總面積予上訴人,而實際移轉之系爭建物專有部分面積
及總面積,則應依地政機關登記為準,並以登記為主建物及
附屬建物之面積合併計算之。又被上訴人辦理系爭建物所有
權第一次登記時,已將系爭走廊登記在主建物之登記面積中
一情,為兩造所不爭執(見本院卷第365 頁),被上訴人並
已將附表「登記面積」欄所載系爭建物之專有面積及總面積
移轉登記予上訴人乙節,則有建物登記謄本、建物所有權狀
及鹽埕地政建物測量成果圖在卷可稽(見原審卷一第44頁至
第47頁、第53頁至第56頁、第62頁至第65頁、第70頁至第74
頁、第79頁至第82頁)。是以,將附表所示「契約約定面積
」欄與「登記面積」欄相互比對,可知被上訴人移轉登記予
上訴人之系爭建物專有部分及總面積面積,僅有附表「誤差
」欄所示歧異,應堪認定。
㈡依系爭契約第6 條第2 款約定:「本約土地面積、房屋主建
物或登記總面積(不含汽車停車空間、雨遮面積)如有誤差
,其不足部分被上訴人均應全部找補;其超過部分,上訴人
只找補2%為限,且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、
主建物、附屬建物(不含雨遮面積)、共有部分價款,除以
各該面積所得之單價(應扣除車位停車空間價款及面積),
無息於交屋時一次結清。」、第3 款約定:「前款之土地面
積、房屋主建物或登記總面積(不含汽車停車空間、雨遮面
積)如有誤差,其不足部分超過3%(含)以上者,上訴人得
解除契約,解約時被上訴人返還上訴人已兌現價金,並加計
年息2%利息,上訴人不得再對被上訴人主張任何權利。」(
見原審卷一第23頁背面),可知兩造已約定系爭建物實際移
轉面積所生誤差,若不足面積低於3%,應依雙方找補方式結
清,若不足面積達3%以上,上訴人始得解約。又被上訴人移
轉之系爭建物總面積或主建物面積,與系爭契約約定應移轉
之面積間僅有附表「誤差」欄所示歧異,不應剔除系爭走廊
面積,業經本院認定如前,其不足部分之誤差未逾3%,故奕
翔公司、劉麗琳依系爭契約第6 條第3 款約定解除系爭契約
,為不合法。
㈢又宏泰人壽公司移轉之系爭建物登記面積,其中附表編號1
及編號3 與系爭契約約定應移轉面積間,雖有「誤差」欄所
示不足,惟宏泰人壽公司抗辯附表所載不足部分之誤差,業
依系爭契約第6 條第2 項約定以金錢找補完畢等語(見原審
卷一第197 頁),奕翔公司、劉麗質均未予以爭執,堪信為
真實。是以,系爭建物已無移轉面積短少之情,且系爭走廊
之使用上效能或價值亦無低於通常效用之情,亦無物之瑕疵
或不完全給付之情事。故奕翔公司、劉麗琳先位依民法第35
9 條規定解除契約、返還部分價金,備位擇一依民法第359
條規定請求減少價金、依民法第227 條第1 項前段規定請求
賠償不完全給付之損害。劉麗質擇一依民法第359 條規定請
求減少價金及依民法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完
全給付之損害,均無理由。
九、綜上所述,奕翔公司、劉麗琳先位依民法第359 條規定解除
契約、返還部分價金,備位擇一依民法第359 條規定請求減
少價金、依民法第227 條第1 項前段規定請求賠償不完全給
付之損害,依序請求宏泰人壽公司、興富發公司給付200 萬
元,及依序自104 年12月22日、104 年12月16日起至清償日
止按週年利率5%計算之利息。劉麗質擇一依民法第359 條規
定請求減少價金或依民法第227 條第1 項前段規定請求賠償
不完全給付之損害,請求宏泰人壽公司給付100 萬元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息
,均無理由,其等假執行之聲請亦失其附麗,應併予駁回。
從而原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原
判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。
十、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第五庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 邱泰錄
法 官 洪能超
以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴
狀,其未表明上訴理由者,應於上訴後20日內向本院提出上訴理
由書(均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律
師或具有律師資格之人之委任狀,並依附註條文規定辦理。如委
任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 林宛玲
附註:
民事訴訟法第466條之1:
對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人,但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為
法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認適當者,亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形,應於提起上訴或委任時釋明之。
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