臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1622號 原　　　告　王建超 訴訟代理人　林美倫律師 　　　　　　陳勵新律師 　　　　　　張衛航律師 被　　　告　邱林愛妮 訴訟代理人　陳正旻律師 複　代理人　吳明勳 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國101 年6月1日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段第十地號土地上，如附圖二所 示十之Ａ部分面積七點一七平方公尺部分騰空返還予原告及其他 全體共有人。 被告應將坐落新北市○○區○○段第十地號土地上，如附圖二所 示十之Ｂ部分面積九點零一平方公尺部分騰空返還予原告及其他 全體共有人。 被告應將坐落新北市○○區○○段第十地號土地上，如附圖二所 示十之Ｃ部分面積二十六點三八平方公尺部分騰空返還予原告及 其他全體共有人。 被告應將坐落新北市○○區○○段第十地號土地上，如附圖二所 示十之Ｆ部分面積零點五七平方公尺部分騰空返還予原告及其他 全體共有人。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之七十三，餘由原告負擔。 本判決原告以新臺幣壹拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被 告如以新台幣伍拾玖萬肆仟零肆元為原告預供擔保，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本 件原告起訴，其聲明原為：被告應將訴坐落於新北市○○區 ○○段第0010地號土地上，如起訴狀附圖（見本院100 年度 補字第1272號卷第6 頁）所示A 、B 、C 、D 之騎樓、停車 空間等公共設施騰空返還原告及共有人全體（見同上卷第3 頁）。嗣於101 年3 月12日具狀更正聲明為：被告應將訴坐 落於新北市○○區○○段第0010地號土地上，如附圖一所示 A （面積7.17平方公尺）、B （面積9.01平方公尺）、C （ 面積41.37 平方公尺）、D （面積0.81平方公尺）等共用空 間拆除及騰空返還原告及共有人全體（見本院卷二第55頁） 。嗣於本院101 年6 月1 日言詞辯論時又更正聲明為：被告 應將座落於新北市○○段第10號土地上如附圖二所示10之A 、10-B、10-C、10-D、10-F、10-G之土地騰空返還原告及共 有人全體（見本院卷二第77頁），經核原告之上開所為，均 係本於其所有之土地遭被告無權占用之同一請求基礎事實， 而為訴之變更、追加以及擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，且被告亦無異議而為本案之言詞辯論，應視為同意原告之 變更，揆諸首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許，合 先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）緣原告為新北市○○區○○路○○○號3樓房屋之所有權人， 被告為新北市○○區○○路○○○號1樓之房屋所有權人，兩 造均為「新北市捷運新巢大廈」之住戶，兩造主建物之共 同使用基地部分為新北市○○段8 、10、11地號。原告目 前擔任「新北市捷運新巢大廈」管理委員會之主任委員； 詎料被告未經社區全體住戶同意即占用「新北市捷運新巢 大廈」之騎樓、植草磚、停車位、通道、店舖旁之法定空 地等公共設施，爰依民法第767 條前段、第821 條規定， 請求被告返還占用之土地。 （二）被告無權占有如附圖二所示之土地，包括如下： ⒈如附圖二所示10-A、F 植草磚部分，查系爭植草磚面積屬 系爭土地所有權人共有，然被告占有該處供承租人營業， 自應負遷讓返還之責。 ⒉被告占有如附圖二所示10-B騎樓部分面積，為土地所有人 共有，被告無權占為己有，況就系爭如附圖所示10-G之法 定停車位，被告並未停放汽車，而係做為店舖使用，自無 停放汽車而須進出同行之必要，是被告占有騎樓並出租他 人經營餐飲業，自應負遷讓返還之責。 ⒊被告占有如附圖二所示10-G法定停車位及10-C車位旁邊之 通道，被告否認就附圖二所示10-G法定停車位部分有分管 契約存在，退步言之，縱認原告與被告間就10-G停車位部 分有分管契約存在，然原告僅同意被告供停放車輛使用， 然被告卻將系爭停車位出租予他人經營餐飲店，故原告自 應負遷讓之責。 ⒋就被告占有如附圖二所示10-D店舖旁空地部分，被告既已 占用法定空地並出租他人，即應負返還之責。 （三）並聲明：①被告應將應將訴坐落於新北市○○區○○段第 10地號土地上，如附圖所示10之A、10-B、10-C、10-D、1 0-F、10-G 部分拆除並謄空返還原告及全體共有人。②訴 訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准予宣告假執行 。 二、被告則以： （一）原告所起訴如附圖二所示10-A之範圍為「植草磚區域」範 圍，屬道路一部分，並非如原告所述前開「新莊捷運新巢 大廈」之公共設施，被告否認有無權占有附圖二所示10-A 範圍為「植草磚區域」之事實。 （二）又附圖二所示10-D「店舖旁空地」部分，於建商起造完工 時即屬被告之一部分，嗣建商即被個房屋第一登記所有權 人林宗賢及郭崇美於94年10月19日與被告房屋前所有權人 蘇秀蓉簽訂房屋買賣契約書，同時將附圖二所示10-D部分 出售予蘇秀蓉，而被告於96年10月16日取得房屋所有權時 ，亦同時承買附圖二10-C及10-G、10-D部分，且被告自房 屋起造完工後迄今均為改建過，顯見原告所稱附圖二所示 10-D區域，亦非屬新莊捷運新巢大廈之公共設施。 （三）次就附圖二所示10-B騎樓部分，經查被告房屋坐落於新北 市○○區○○路為著名的夜市，被告於96年10月16日取得 房屋所有權後，出租他人經營小吃店，僅於下午至晚上10 時擺放活動式桌子於騎樓。再者「新莊捷運新巢大廈」全 體住戶除鄭玉葉因其所購得之新北市○○區○○路○○○ 號 1 、2 樓部分，於建商起造完工後因房屋座落位置之因素 ，僅能利用新北市○○區○○路出入外，僅有被告需利用 系爭騎樓出入至新北市○○區○○路，其餘住戶則利用公 共電梯及公共樓梯直接出入至新北市○○區○○路，毋庸 使用系爭騎樓出入。是以，不能因被告需利用系爭騎樓出 入，即認被告有無權占用「新莊捷運新巢大廈」之公共設 施事實。 （四）兩造所在之「新莊捷運新巢大廈」共有三個車位，被告所 購得公設權利範圍比例較原告為高，可見被告並非無權占 用附圖二所示10-G之「停車位」： ⒈被告房屋前手蘇秀蓉於94年10月19日與建商簽訂房屋買賣 契約及停車空間約定條款，其中停車空間約定條款第二條 規定：「地下壹層設有法定停車位貳個。地面層設有法定 停車位壹個。全部車位共計參個。」因附圖二所示10- G 停車位於被告房屋建造完成時即屬被告之一部分，故蘇秀 蓉向建商承賣被告房屋，亦同時承買如附圖二所示10-G之 停車位。嗣後被告向蘇秀蓉承買被告房屋，亦同時購買如 附圖二所示10-G之停車位。惟原告並未購買「新莊捷運新 巢大廈」之停車位，依停車空間約定條款第2 條規定可知 「新莊捷運新巢大廈」共有三個法定停車位，被告既購買 如附圖二所示10-G之地下層「停車位」，故被告之公設權 利範圍自較原告高，可見被告非無權占用附圖二所示10-G 之停車位。 ⒉按最高法院98年度台上字第1570號判決意旨，建商既與各 承購戶或各承購戶間，無論有無以書面針對公寓大廈之共 用部分由特定共有人使用者，各共有人間對於他共有人所 占有土地之使用管理，未予干涉，即應認有分管契約存在 。而原告係於95年3 月10日向房屋第一次登記之所有權人 林宗賢及郭崇美取得房屋所有權，並於94年11月28日與建 商即宗賢及郭崇美簽訂房屋買賣契約書及停車空間約定條 款，其中該條款第2 條規定：「地下壹層設有法定停車位 壹個、地面層設有法定停車位壹個、全部車位總共參個。 」；及同條第3 款之規定：「停車位購買人就所劃定之停 車位範疇內，享有管理、使用、收益、排他之權利，並遵 守停車位分管之約定。」；同條第4 款規定：「嗣後承購 人之房屋或車位如有轉讓時，其承受人除應遵守『公寓大 廈管理條例』之約定外，並繼受本約定各項約定之一切權 利義務。」。而原告於前開約款係勾選「本人未購停車位 ，已充分認知買受房地總價並不包括停車位之持分坪數， 並同意本人對本社區停車位並無任何所有權、管理權及使 用權」，可見「新莊捷運新巢大廈」之社區停車位存有分 管契約。 ⒊查新北市○○區○○路○○○ 號2 樓所有權人陳碧雲於95年 1 月3 日亦與建商即林宗賢及郭崇美簽訂房屋買賣契約書 及停車位空間約定條款，陳碧雲於前開約款係勾選「本人 未購停車位，已充分認知買受房地總價並不包括停車位之 持分坪數，並同意本人對本社區停車位並無任何所有權、 管理權及使用權」，可資證明被告主張「新莊捷運新巢大 廈」之社區停車位存有分管契約為真。 ⒋又查訴外人蘇秀容與第一次登記之所有權人林宗賢及郭崇 美於94年10月19日簽訂房屋買賣契約書，並簽訂分管協議 書及停車空間約定條款，其中分管契約書第一條規定：「 本大樓共同使用部分包括一樓通道、一樓停車位、地下停 車位、發電機室、蓄水箱、屋頂突出物壹層、屋頂突出物 貳層、屋頂突出物參層等部分。其中一樓停車位（即系爭 停車位）歸屬新莊市○○路○○○ 號A 棟一樓使用管理…。 」；分管契約書第2 條規定：「…本分管契議本大樓住戶 皆已充分認知，未來買賣皆協議承受使用管理而無異議。 」，而蘇秀蓉於94年10月19日簽訂之停車空間約定條款亦 與原告於94年11月28日簽訂之停車空間條款內容均相同， 可見系爭停車位依「新莊捷運新巢大廈」分管協議，本即 由被告使用。又新北市○○區○○路○○○ 號1 、2 樓所有 權人鄭玉葉於94年12月27 日 與建商即林宗賢及郭崇美所 簽立房屋買賣契約書、停車空間約定條款內容均與蘇秀蓉 及陳碧雲相同。 ⒌依上開原告、陳碧雲、被告房屋前手蘇秀蓉及鄭玉葉與建 商所簽訂「新莊捷運新巢大廈」停車空間約定條款可知， 建商於售屋當初即以書面與各購買戶約定社區停車位三位 由特定共有人購買使用，而系爭停車位係特定由被告房屋 所有權人使用，故「新莊捷運新巢大廈」之三個車位，分 別由原告取得系爭停車位使用管理權，鄭玉葉取得地下壹 層二個停車位使用管理權。而被告及鄭玉葉之公設權利範 圍均較原告及其餘住戶高，可見被告及鄭玉葉並非無權占 用如附圖二所示10-G停車位。更何況系爭停車位自被告前 手蘇秀蓉占有起至被告占有迄今，住戶間對被告占有使用 上開停車位範圍、位置，均未提出任何異議或表示反對。 由此可知原告對於建商於售屋初即知就系爭「新莊捷運新 巢大廈」停車位訂有分管契約，被告於96年10月16日以買 賣為原因取得房屋所有權，並依分管協議書第2 條承受系 爭停車位使用管理權利，依最高法院98年度台上字第17 50號判決意旨，原告即應受系爭停車位分管契約之約束， 不得主張系爭停車位有任何所有權、使用權及管理權。 （五）依最高法院71年台上字第737 號判例，權利人行使權利， 如專以損害他人為目的者其權利行使，實為不法之權利濫 用行為，自為法所不許。另依最高法院98年度台上字第43 號判決意旨，如權利人於相當期間內未行使權利，已足使 義務人正當信任權利人不欲其履行義務，依民法第148 條 第2 款規定之誠信原則，該權利人即不得再主張其權利。 原告陳稱如附圖二所示10-A「植草磚區域」、10-B「騎樓 」、10-G「停車位」及10-D「店舖旁空地」均為「新莊捷 運新巢大廈」之公共設施，惟查：如附圖二所示編號10-G 「停車位」，於起造完工時即屬被告房屋之一部分，而被 告基於系爭停車位分管協議第2 條規定，承受使用管理系 爭停車位，並非無權占有。而如附圖二所示編號10-D「店 舖旁空地」於起造時，亦屬被告房屋之一部分，且被告出 入至新北市○○區○○路本即會使用如附圖二所示10-A及 10-B 區 域，而鄭玉葉因房屋座落位置因素，僅能利用新 北市○○區○○路出入外，其餘新莊捷運新巢大廈住戶， 則利用公共電梯及樓梯直接出入新北市○○區○○路，毋 庸使用前開如附圖二所示10-A及10-B等公共設施出入。況 原告所稱如附圖二所示10-A、10-B、10-G、10-D等公共設 施區域，自被告房屋前手蘇秀蓉占有至被告占有迄今，住 戶間對被告占有使用前開區域範圍及位置，均未提出任何 異議。職是，原告依民法第767 條及821 條之規定請求被 告返還上開公共設施予原告及全體共有人，係以損害他人 為目的，有違誠信原則，原告即不得再主張行使權利。 （六）並聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如 受不利判決，願供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告為新北市○○區○○路○○○號3樓房屋之所有權人，被 告於96年10月16日自前手蘇秀蓉繼受為為新北市○○區○ ○路○○○ 號1樓房屋之所有權人。 （二）原告與被告主建物之共同使用基地部分為新北市○○段8 、10、11地號。 （三）如附圖二所示10-A、10-F、10-B部分目前由被告出租他人 經營小吃店，並擺放麵攤及冷凍櫃。 （四）如附圖二所示10-G部分為停車位、如附圖所示10-C為通道 ，而附圖二所示10-G與10-C部分現為被告出租他人為小吃 店使用，並放置營業桌椅。 （五）如附圖二所示10-D部分，目前由被告出租他人為小吃店使 用，並放置廚房鍋具。 四、得心證之理由： 原告主張其為新北市○○區○○路○○○ 號3 樓房屋之所有權 人，而如附圖二所示10之A 、10-B、10-C、10-D、10-F、10 -G為「新北市捷運新巢大廈」之公共設施應為住戶所共有， 詎被告於96年10月16日自前手即訴外人蘇秀蓉取得新北市○ ○區○○路○○○ 號1 樓房屋之所有權後，即將房屋出租予他 人經營小吃攤，並占有如附圖二所示10之A 、10-B、10-C、 10 -D 、10-F、10-G之土地，爰依民法第767 條、第821 條 規定，請求被告就其所占用部分拆除並將上開土地謄空返還 予原告及其他共有人全體等情，惟為被告所爭執，並以前開 情詞置辯，以下就本件之爭點分項析述如后： （一）如附圖二所示10-A、10-F、10-B部分： ⒈原告主張兩造建物之共同使用基地土地為榮和段8 、10、 11地號（見100 年度補字第1272號卷第7-8 頁、第10頁到 第13頁），被告占有如附圖二所示10-A、10-F植草磚及10 -B騎樓部分，並將上開土地出租他人經營小吃店，並擺放 麵攤及冷凍櫃之事實，業據其提出建物登記謄本及現場照 片7 幀在在卷足憑（見本院卷二，第34第37頁），且為兩 造所不爭執，復由本院於100 年11月17日履勘現場屬實， 並製有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷二第31頁），自堪為 真。 ⒉被告抗辯：如附圖二所示10-A、10-F之範圍為「植草磚區 域」範圍，屬道路一部分，並非如原告所述前開「新莊捷 運新巢大廈」之公共設施云云，惟查如附圖二所示10-A、 10 -F 「植草磚區域」區域目前為磁磚覆蓋，有上開勘驗 筆錄可參，且證人即「新莊捷運新巢大廈」之建商郭堂源 於10 1年6 月1 日言詞辯論中證稱：「（問：A 、F 都是 騎樓嗎？）建築退縮範圍的一片空地，當初是植草磚。」 等語（見本院卷二，第78頁反面），足認系爭如附圖二所 示10-A、10-F即為法定退縮空地。又本院於101 年3 月22 日依職權函詢新北市新莊區地政事務所，就被告占有如附 圖一所示10-A占用面積部分是否在新北市○○區○○段○○ 號土地範圍內，是否有一部分在道路上？新北市新莊區地 政事務所於101 年5 月9 日函覆結果稱：被告占有如附圖 二所示編號10-A面積7.17平方公尺部分及10-F面積0.57平 方公尺部分，係坐落於新北市○○區○○段○○號地號之土 地上等語，有新北市中和區地政事務所製作之複丈成果圖 在卷可參（詳見本院卷二，第65頁）。從而，被告抗辯如 附圖二所示10-A、10-F係道路之一部分，顯不可採。 ⒊按公寓大廈管理條例第9 條第2 項「住戶對共用部分之使 用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從 其約定。」、第3 項「前二項但書所約定事項，不得違反 本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」 、第16條第2 項前段「住戶不得於私設通路、防火間隔、 防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防 空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用 ，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出 入」。查如附圖二所示10-A、10-F既為法定退縮空地，業 如前述，然上開法定退縮空地目前既由被告出租他人經營 小吃店之用，則依公寓大廈管理條例第16條第2 項規定， 住戶自不得將退縮空地占有並堆放雜物或為營業使用，故 原告主張被告應將占有如附圖二所示10-A、10-F之退縮空 地謄空返還予原告及全體共有人，於法即屬有據，應予准 許。 ⒋又被告抗辯：如附圖二所示10-B部分騎樓部分，因系爭房 屋坐落於新北市○○區○○路為著名的夜市，雖被告出租 他人經營小吃店，然僅於下午至晚上10時擺放活動式桌子 於騎樓，又「新莊捷運新巢大廈」全體住戶除鄭玉葉外， 因房屋座落位置之因素，僅有被告需利用系爭騎樓出入至 新北市○○區○○路，其餘住戶則利用公共電梯及公共樓 梯直接出入至新北市○○區○○路，毋庸使用系爭騎樓出 入，是以不能因被告需利用系爭騎樓出入，即認被告有無 權占用「新莊捷運新巢大廈」之公共設施事實云云。然依 道路交通管理處罰條例第3 條第1 款規定，騎樓之使用為 本具有供公眾通行之性質，其所有人於建築之初即負有供 公眾通行之義務（司法院大法官會議解釋第564 號解釋文 參照）。查如附圖二所示10-B騎樓部分，雖被告抗辯僅有 其需要利用10-B騎樓部分通行至新北市○○區○○路，其 他住戶均不用從此部分騎樓出入等語，惟如附圖二所示10 -B騎樓本屬開放空間，為通往新北市○○區○○路之通路 ，縱認其他住戶不會通過系爭10-B騎樓至聯外道路，然仍 不失騎樓為公共通行之性質，依法自不得任意堆放雜物， 阻礙公共通行。況依公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定 ：「…下列各款者，並不得為約定專用部分：…二、連通 數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○ ○○區○○巷道、防火巷弄。」，系爭如附圖二所示10-B 騎樓既屬通往室外之通路，縱認系爭騎樓僅有被告出入通 行使用，然揆諸前開說明，亦不得約定為被告專用，從而 被告自不得將系爭騎樓出租他人經營小吃店使用，原告主 張被告應將如附圖二所示10-B騎樓部分騰空返還予原告其 全體共有人，自屬有理。 （二）如附圖二所示10-G停車位部分： ⒈按將停車位與公共設施面積併同登記為一建號，由區分所 有建物全部共有，但由買車位者持有較多應有部分，係一 「大公」之登記辦法，故公寓大廈區分所有建物之買賣， 若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權，當 可解釋為係一種共有物之分管契約，有拘束各該分管契約 當事人之效力。查如附圖二所示10-G之停車位共同使用部 分係登記為2881建號內，有原告所提建物登記謄本在卷可 稽（見本院100 年度補字第1272號卷第8 頁），為兩造所 不爭執，復參諸原告就系爭2881建號權利範圍之登記為10 00分之41、被告權利範圍之登記為1000分之194 ，足徵系 爭建物辦理第一次登記時，當時區分建物所有權人應係協 議依前述「大公」之登記方法，以共同使用部分即建號權 利範圍較多部分之登記，作為被告得使用停車位之登記表 徵。 ⒉另據證人郭堂源於本院言詞辯論中證稱：「（問：新莊捷 運新巢大廈這個社區是你蓋的嘛？）是。」、「（問：當 初有無跟購買房屋的人訂立分管契約？）這個在賣賣契約 書有記載，有買賣停車位的可以有包括使用、管理、收益 的範圍，原告應充分知道這個狀況。」、「問：提示捷運 新巢屋預定買賣契約書4 紙，停車空間的條款，另外這些 證物是否建商與承購戶訂的書面契約？）都是，買賣契約 書第8 款有附屬條款，有停車位的可以使用，未買停車位 的不得使用。」、「（問：四份合約出賣人都是林宗賢及 郭崇美，與你是何關係？）郭崇美是我太太，林宗賢是我 合夥人。」、「（問：未買停車位的住戶對停車位就沒有 權利？）我們特別訂立特別條款，很清楚記載有買停車位 與沒有買停車位的差別，特別條款指的是附件四的停車空 間條款。」、「（問：停車空間約定條款是否就是空間的 分管契約？）不只就停車，那個範圍就是沒有買的不能使 用，停車位就是只能做停車位使用。」等語（見本院卷二 ，第77頁反面、78頁），另參諸被告檢附前手蘇秀蓉與賣 方林宗賢、郭崇美及原告與賣方林宗賢、郭崇美之房屋買 賣契約書第8 條第2 款之規定：「未購買停車位之承購戶 ，已充分認知本房屋總價並不包括停車位之價款，且所購 得房屋之坪數其地下室應有部分面積亦未含停車位之應有 部分…」（見本院卷一，第33頁、45-46 頁），以及原告 與被告前手蘇秀蓉之停車空間約定條款（見本院卷一，第 35頁、58頁），足認上開證人之證言，應可採信。原告雖 否認就停車位部分定有分管契約之存在，惟查原告前於94 年11月28日與建商簽立房屋買賣契約書時，已就停車空間 定有約款，原告並於停車空間約定條款內勾選「本人未購 買停車位，已充分認知買受房地總價並不包括停車位之持 分坪數，並同意本人對本社區停車位並無任何所有權、管 理權、使用權」等項，應認原告就附圖二所示10-G部分停 車位定有分管約定，並知之甚明。從而，原告否認就附圖 二所示10-G部分有分管契約之存在，顯不可採。 ⒊按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組 或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難 設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變 更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之 使用變更，不在此限。前項一定規模以下之免辦理變更使 用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之 。第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事 項之辦法，由中央主管建築機關定之。」建築法第73條第 2 項及第3 項定有明文；再停車空間之汽車或機車車位之 變更，依建築物使用類組及變更使用辦法第8 條規定，應 申請變更使用執照，至違反上開規定，未經核准變更使用 擅自使用建築物者，應依建築法第91條第1 項規定處理。 原告主張其與被告間就10-G 停 車位部分有分管契約存在 ，縱認屬實，然原告僅同意被告供停放車輛使用，然被告 卻將系爭停車位出租予他人經營餐飲店，原告應負遷讓之 責等語。經查系爭如附圖二所示10-G之停車位經新北市政 府工務局核發95莊使字第70號使用執照在案，該停車位之 使用目的係供停放汽車，故被告在未變更使用照前，依其 使用類別，自僅能供停放汽車，要無疑義，惟被告將系爭 如附圖二所示10-G停車位出租他人做為店鋪使用，固然有 因違反建築物管理法規而遭建築管理機關裁罰或禁止使用 之危險，然因系爭建物分管契約本身係就系爭建物各共有 人使用管理範圍而為分配，此項分配並未違反法令規定， 且被告將如附圖二所示10-G停車位違法作為攤位使用之情 形，依建築法第91條第1 項規定亦僅為被告可能受行政處 罰或拆除攤位之取締問題，被告就系爭如附圖二所示10-G 停車位部分與其他住戶間之分管契約自仍屬有效，依分管 契約被告就系爭如附圖二所示10-G停車位，仍享有排他使 用權，從而原告主張被告應將停車位騰空返還云云，顯無 理由，並無可採。 （三）如附圖二所示10-C通道部分： ⒈按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身 所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其 通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構 造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他 有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺 之共用部分。」公寓大廈管理條例第7 條定有明文。揆諸 前揭法條文義可知，公寓大廈之共用部分，因不得獨立使 用供作專用部分部分，必為公有部分；至於公寓大廈之公 有部分，如非提供作公用部分，亦非屬公寓大廈管理條例 第7 條後段各款所列之情形，則亦可約定作為專用部分。 ⒉據證人郭堂源於101 年6 月1 日言詞辯論中證稱：「（問 ：當初就通道10-C部分有無約歸誰使用？）車位他進出要 有通道，一個是人行通道，一個是車位通道，10 -G 右側 是人行通道，其他應該是車輛停放時需保留之空間。」、 「（問：人行通道使用權歸誰使用？）歸車位的人使用， 10-E有個店舖，店舖出入從人行通道出來，10 -G 右側人 行通道除了供10-G停車位之人使用，還有供10- E 店舖進 出的通道。」、「（問：上述通道之使用方式，當初有與 其他住戶約定嗎？）這從建築設計圖及竣工圖就可以看出 ，這就像個人的廚房、客廳進出的通道究竟是屬於公眾還 是自己。這不用約定，因為10-E店舖只能從這個通道出入 。」等語，及參諸被告所檢附分管協議書之內容「本大樓 共同使用部分包含一樓通道、一樓停車位、地下室停車位 、發電機室、蓄水箱、屋頂突出壹層、屋頂突出貳層、屋 頂突出參層等部分…」等語（見本院卷一，第34頁），堪 認系爭如附圖二所示10-C通道部分，為區分所有權人共同 使用部分，不僅單獨供被告停車位通道使用，如附圖二所 示10-E店舖亦需經由系爭通道進出，而被告既未就系爭共 同使用之通道部分訂有分管契約，自不得單獨逕自將系爭 車道出租他人經營小吃店擺放桌椅占有使用，從而原告主 張被告應將系爭如附圖二所示10-C車道部分騰空返還予原 告及全體共有人，自屬有理。 （四）如附圖二所示10-D部分： 經查坐落於新北市○○區○○段○○○號○○○區○○段28 66建號，屬被告專有部分，並非共用部分，有原告檢附被 告建物登記第二類謄本在卷可憑（見100 年度補字第127 2 號卷第8 頁），而依本院囑託新北市新莊區地政事務所 土地複丈成果圖所示10-D既位在建物2866號建物範圍內， 被告基於所有權，本得自由使用收益。從而，原告主張被 告應將如附圖二所示10-D部分返還予原告其全體共有人， 自無理由，應予駁回。 五、從而，原告主張本於民法第767條及821條之規定，請求被告 應將如附圖二所示10-A、10-F、10-B、10-C之公共設施部分 騰空返還予原告及全體共有人，於法即屬有據，應予准許； 逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響， 毋庸再予一一審酌，附此敘明。 八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 6 月 29 日 民事第三庭 法 官 吳幸娥 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 6 月 29 日 書記官 溫婷雅

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