臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2712號 原　　　告　詹淑容 訴訟代理人　王憲勳律師 被　　　告　德傳天下社區管理委員會 法定代理人　周芸如 訴訟代理人　洪三財律師 上列當事人間確會議決議無效等事件，本院於民國101 年3 月27 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張 （一）原告為新北市新莊區德傳天下社區門牌號碼新北市○○區 ○○街○○號15樓之一建物區分所有權人，在購買系爭建物 時，與其餘大坪數之住戶同向建商購買禎弘建設有限公司 購買與建物坪數相同比例之地下二層停車位產權，享有停 車位產權法令上所有權人之各項使用收益及處分權利。今 德傳天下社區第16屆區分所有權人會議在毫無法令依據下 取消行之有年一位二停收費慣例，並禁止原告等大坪數住 戶一位二停，交由被告執行，決議之內容已屬違法。為確 認系爭區分所有權會議無效，致公寓大廈區分所有權人之 私法上地位有受侵害之危險，應認本件有提起確認之訴之 法律利益。 （二）緣德傳天下社區地下第二層為停車空間，由社區各區分所 有權人分區約定專用，使用各該停車區塊之區分所有權人 一期使用之停車空間應依規定繳納停車管理費。各該停車 區塊格線內大小雖同，但因部分停車格位置於基礎樑柱旁 有多車部分空間，社區人士向以大車位稱之，部分受分配 大車位之區分所有權人即利此一空間斟酌停放2 輛車，並 依社區管理委原會長期規定繳納2 輛車之公共管理費。原 告為部分受分配大車位之區分所有權人，長期依規定繳納 2 輛車之公共管理費，遵守社區間長期施行之規定。 （三）近來社區有少數新進住戶對此情形表示不滿，主張受分配 大車位之住戶即便有繳納足額之2 車位公共管理費，亦無 權停放2 輛車，於是主導社區管理委員會於民國100 年8 月12日召開第16屆區分所有權人會議，無視實際分配車位 權利，對到場住戶高聲倡導停車位公平，誤導住戶認同一 位二停之長年慣例有誤，進而決議社區將來禁止一位二停 慣例，之後交由管委會公告執行該項違法決議。實則各該 受分配大車位之區分所有權人，於購買該社區建物之初即 一併向建商對價購買相同於建物坪數比例之地下二層車位 產權，此有大車位區分所有權人「預購車位土地買賣契約 書」、「預購車位買賣契約書」、新北市○○區○○街○ 號地下二層之建物第二類謄本可稽。換言之，各該受分配 大車位區分所有權人當初係以購買對價購買社區第二層車 位土地之人，對該車位依民法765 條之規定，自應享有其 車位土地產權範圍法令上之使用、收益處分權利。至於管 委會長期收取大車位2 車位之公共管理費，僅係依車位實 際使用情形，由管委會規定面積較大者，酌收類似清潔費 與管理費之費用，無礙各該車位土地區分所有權人依其產 權比例進行使用、收益處分權利。 （四）詳言之，原告所有新北市○○區○○街○ 號地下二層之建 物登記謄本可知，大車位享有之地下二層之車位土地權利 範圍為100000分之1286，相較於一般小車位其土地權利範 圍僅為100000分之1116，有原告將區分所有權人依其車位 土地產權比例整理表可證。準此，各該車位土地區分所有 權人依其共有土地產權比例，分享有不同之地下二層產權 ，依一般車位實際所需尺寸大小，除依使用之空間不同分 別收取不同公共管理費以充實社區公共基金外，並收地下 二層土地作最有效管理使用。否則社區各區分所有權人會 議是否做出比社區建設公司依土地大小及戶數比例設計的 產權買賣（參見「預購車位土地買賣契約書」甚至將車位 號碼編「B 捌」標明特定）及使用分配，更有效率之管理 安排？遑論未經修改社區規約，即粗暴的剝奪大車位之區 分所有權人依法對大車位土地之所有權行使，對專有部分 造成嚴重違法侵害，把社區以共產主義經營、誠屬多數暴 力將私有財產充公分配使用之異象。是以系爭區分所有權 人會議關於議案一「社區地下室停車場一位停二車案」之 決議，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條 第2 項之規定結果，區分所有權人會議決議內容違反法令 或規約無效。 （五）本件系爭大車位係各區分所有權人以對價向建商禎宏建設 公司購買，並且特定編號之車位購買，只是在產權登記上 為免地下二層建物所有權過度析化分割，買賣契約書產權 以各該持分共有之，實際上依買賣契約與產權持分本即可 特定出各該車位土地範圍，故就車位部分應屬於專有部分 。倘若法院對於系爭大小車位屬專有部分有疑慮，則依產 權持分、車位大小仍屬「約定專用」性質。本件社區各停 車位有其產權，原告依繳費紀錄及社區停車位租用慣例， 主張系爭停車位之法律性質倘非專有部分，至少也是事實 上及法定上之約定專用部分，此從公寓大廈管理條例第56 條第1 、2 項規定即可證明。復依據公寓大廈條例第33條 第1 項第3 款之規定，被告依第56條第1 項規定成立之約 定專用部分變更時，應經使用該契約專用部分之區分所有 權人同意，斷無自行強勢決議通過而生效之可能，是以系 爭區分所有權人決議自不生效。其次不論系爭停車位究屬 約定專用或約定共用部分，抑或本件爭議涉及建築物之共 有部分使用收益權或使用特約，依公寓大廈管理條例第23 條規定，當須社區規約修改明定後始生效力。系爭區分所 有權會議決議並未修改或增列德傳天下社區規約此部分之 規定，自屬無效。 （六）新北市政府工務局之函文不過重申法令相關規定，未曾對 系爭停車位之在公寓大廈管理條例及民法上之法律性質進 行會勘或論斷，且該函文內容僅重申公寓大廈管理條例規 定，並言明住戶若有違反規定之情應依書面制止後再予以 處罰，該函並未就一位二停之情形為合法性之認定與評價 ，自無任何認定系爭車位一位雙停有占用避難空間、防礙 出入等違法或違約情事，被告竟假傳聖旨，據以主張系爭 決議合法，復悖於事實主張未變更原約定專用部分，要屬 無稽。又實務上一位雙停是否占用公共空間、防礙進出， 依台中高等行政法院98年度訴143 號判決，在該停車位停 放2 輛車，雖超出停車格，惟未必超過其所有權登記應有 部分換算之面積，更未占用他人停車位公共空間及影響他 人通行，而認台中市政府以當事人違反公寓大管理條例第 6 條第1 項第5 款之規定，依同條例第47條之規定處罰， 並令限期於97年9 月20日前改善，核有違誤。 （七）並聲明：確認100 年8 月12日傳德天下社區100 年度第16 屆區分所權人會議（議案一：社區地下停車場一位停二車 案）之決議無效。 二、被告則以： （一）緣原告提起請求確認100年8月12日德傳天下社區100 年度 第16屆區分所有權人會議議案一社區地下停車場一位停二 車案之決議無效，其目的無非欲本於停車位之使用權，主 張其得在停車位上一位停二車，惟新北市工務局來函表示 一位停二車已違反公寓大廈管理條例規定，因此姑且不論 該決議是否無效，原告即無法透過本件確認訴訟除去不得 一位停二車之狀態，揆諸最高法院95年台上字第455 號判 決，原告實欠缺確認判決之法律上利益。另德傳天下社區 區分所有權人會議決議，乃係由社區區分所有權人所作成 ，而德傳天下社區管理委員會僅為決議之執行機關，原告 以被告德天下社區管理委員會為當事人，起訴請求確認上 開會議無效，其效力不及於德傳天下社區全體區分所有權 人，依前開判例要旨，原告欠缺受確認判決之法律上利益 。 （二）原告主張系爭車位停車位為專有部分，有一位停二車慣例 ，且係向建商購買大車位云云，被告否認之，原告應就此 部分負舉證責任。次依新北市政府工務局來函告知包含系 爭停車位在內之地下二層係屬防空避難室兼停車空間，且 依原告提出預購車位買賣契約書第四條約定，足證系爭停 車位係供全體區分所有人共有。原告憑其與建商簽立「預 購車位土地買賣契約書」、「預購車位買賣契約書」主張 系爭停車位為個人專有部分，實非可採。況依據原告提出 新北市○○區○○段○○○○號建物謄本主要記載用途為共有 部分，足證包含該謄本所載和平段6811建物，均屬德傳天 下社區區分所有建物之共用部分，亦足證原告主張系爭停 車位為個人專有部分，顯與事實不符。 （三）按德傳天下住戶規約第2 條第4 款、第12條第1 項定有明 文，依上開德傳天下住戶約定，系爭停車位至多為約定專 用，原告就系爭停車位得使用部分，應限制在停車格白線 之範圍內，逾此範圍即屬德傳天下社區全體區分所有權人 共有部分，原告不得占用。而系爭決議不過重申住戶規約 約定內容，並未變更原告之約定專用部分，亦即原告在停 車格白線之範圍內仍有使用權，足證原告所稱系爭決議有 違反公寓大廈管理條例第56條第1 項、第2 項之形情，並 非事實。又依原告提出系爭停車位照片顯示，系爭車位之 停車格白線範圍內，根本不可能同時停二部車，姑且不論 德傳天下社區有無一位二停車之慣例存在，此慣例亦違反 上開住戶規約，自難憑此慣例主張系爭決議無效，況且原 告尚須就一位二停二車之慣例負舉證責任。 （四）又新北市政府工務局既認定包含系爭停車位在內之地下二 層，係屬防空避難室兼停車空間，依公寓大廈管理條例第 16條第2 項規定，原告依法即不得占用防空避難空間，或 設置停車位妨礙入，倘若原告繼續一車二停，原告與被告 均會受新北市政府裁罰。而系爭決議僅重申公寓大廈管理 條例規定及新北市政府函文意旨，況系爭決議並未變更原 告之約定專用部分，故本件實與公寓大廈管理條例第33條 第3 款規定之情形不同，並無違法之處。況且依原告所提 預購車位買賣契約書其中附件(5) 車位使用約定書記載， 足證原告自始同意系爭停車位之使用，並遵守被告之規定 管理使用，而區分所有權人會議為維護社區秩序及全體住 戶權益安全，作成系爭決議，並無不當之處。並聲明：原 告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： （一）原告為門牌號碼新北市○○區○○街○○號15樓之1 建物區 分所有權人，於購買上開建物時，一併購買座落於新北市 ○○段頭前小段 773之4、773之5、773之12地號土地興建 「德傳天下」社區地下二層停車位即地下二層B捌車位。 （二）被告於100 年8 月12日100 年度第16屆區分所有權人會議 決第一案，以179 票通過禁止停車位一位二停，並由第16 屆管理委員會執行。 四、本件爭點： （一）原告對被告提起本訴，是否有被告當事人不適格？有無確 認利益？ （二）系爭停車位之法律性質為何？原告主張系爭停車位為其專 有部分，具有獨立所有權，有無理由？ （三）原告主張系爭停車位至少有約定專用，有無理由？又其約 定專用之範圍如何？德傳天下社區100 年度第16屆區分所 有權人大會於100 年8 月12日會議決議禁止一車二停，是 否適法？ 五、得心證之理由： （一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實 存否之訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項，定有明文 。又確認之法律關係，不分性質與種類均得為確認，例如 ，債權關係、物權關係、親子關係、夫妻關係均可。即使 確認之法律關係不存於原告與被告之間，而存於當事人與 第三人之間，如有即受確認判決之法律上之利益者，亦得 提起。而民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上 利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之 地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判 決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨 參照）。查本件被告於100 年8 月12日100 年度第16屆區 分所有權人會議決第一案，以179 票通過禁止停車位一位 二停，並由第16屆管理委員會執行之決議，並有該會議記 錄在卷可稽（見本院卷第18頁）。是原告得否在其車位上 停二部車即有不明確，其私法上之地位有受侵害之危險， 而此項危險得以對於被告之確認判決除去之甚明。是以原 告對被告提起本件確認之訴，尚符民事訴訟法第247 條第 1 項之規定，先予敘明。 （二）按所謂當事人適格，係指於具體的訴訟，具備為當事人之 資格，因而得受本案判決者而言。在確認之訴，祇須主張 權利、法律關係或其他事項存否有不明確者，對於爭執（ 否認）其主張者提起，即為當事人適格。本件原告請求確 認100 年8 月12日傳德天下社區100 年度第16屆區分所權 人會議（議案一：社區地下停車場一位停二車案）之決議 無效，以對於主張該決議為有效、已成立、法律關係存在 ，而否認原告主張之被告為被告，提起本件確認之訴，尚 難認當事人不適格。復按公寓大廈區分所有權人會議之決 議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文，是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議或確 認區分所有權人會議決議無效時，應以管理委員會為被告 或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院95年度 台上字第1316號判決參照）。本件原告起訴請求確認系爭 會議之上開決議無效，以德傳天下社區管理委員會為被告 ，被告管委會既係執行被告社區全體區分所有權人之決議 內容，依上說明，自屬當事人適格。 （三）系爭停車位之法律性質為何？原告主張系爭停車位為其專 有部分，具有獨立所有權，有無理由？ ⒈按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部 分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定 區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、 第4 款、第5 款分別定有明文。 ⒉次按地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體 區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共 設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用 部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應 屬全體區分所有人共有（最高法院88年度台上字第1553號 判決參照）。查依原告提○○○區○○段7040建號建物謄 本（見本院卷第33至37頁）主要用途記載為共有部分，足 證包含該謄本所載和平段6811建號（即系爭停車位）在內 之建物，均屬德傳天下社區區分所有建物之共用部分，是 系爭地下室停車位之所有權人共用該地區係以主建物登記 ，並非登記為單獨所有、使用執照無地下室門牌等，實已 不符公寓大廈管理條例專有部分之定義，自非屬區分所有 或區分所有權人，僅能認為車位有所有權及使用權，況依 新北市政府工務局來函告知包含系爭停車位在內之地下二 層，係防空避難室兼停車空間（見本院卷第107 、108 頁 ），且依原告提出預購車位買賣契約書第4 條約定：「本 買賣停車空間，遇空襲或緊急事件時，依法應優先無償提 供防空避難使用，平時並不得隔間及設置妨礙防空難之障 礙物」等語（見本院卷第27頁），足證系爭停車位係供全 體區分所有人防空避難使用，揆諸上開最高法院判決，應 屬全體區分所有人共有。綜上，原告主張系爭停車位為個 人專有部分，揆之上開說明，顯與事實不符，於法尚屬無 據。 （四）原告主張系爭停車位至少有約定專用，有無理由？又其約 定專用之範圍如何？德傳天下社區100 年度第16屆區分所 有權人大會於100 年8 月12日會議決議禁止一車二停，是 否適法？ ⒈按「停車空間依當初買賣契約得使用權部分為約定專用部 分，歸各該區所有權人專用，其餘無專屬所有權人部份歸 管理委員會管理使用」，德傳天下住戶規約第2 條第4 款 定有明文（見本院卷第53頁）。是系爭停車位依社區之規 約即明定係屬約定專用，合先敘明。 ⒉次依原告所提「預購車位買賣契約書」之附件(5) 車位使 用約定書第一條所載：「…其地下一、二層，扣除汽車位 面積（包含法定及增設汽車位面積）以外均屬公共設施， 由本建照上所有各戶所有權人或承受人依面積分攤原則共 同持分共有…」等語，及「預購房屋買賣契約書」（見本 院卷第92頁）第7 條所載：「甲方同意（1 ）地下室除公 共設施面積及私有面積外，其規劃為停車場之使用權及產 權為購買該停車位者所有…」、附件8 「面積計算分攤、 誤差及保存說明」第伍條所載：「本建照執照所載基地上 公共面積定義如下：一、地下一、二層扣除汽車停車位（ 包含法定及增設之停車位）以外之所有面積。」等語，均 明確指出停車位旁之空間係公共面積，況依系爭地下三層 停車場建商於起造之初之停車場空間配置規劃設計平面圖 （見本院卷第139 頁），每一停車格面積均相同，僅因建 築樑柱結構等需求，而有不同之劃設，車位旁會有預留進 出或迴車空間，依上說明，則原告就系爭停車位約定專用 得使用部分，應限制在停車格白線之範圍內（見本院卷第 14頁正面），逾此範圍即屬德傳天下社區全體區分所有權 人共有部分。 ⒊再按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放 空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處 所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣 告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」，公寓大廈 管理條例第16條第2 項定有明文。第按原告所提之「預購 車位買賣契約書」，於第4 條載明：「本買賣停車空間， 遇空襲或緊急事件時，依法應優先無償提供防空避難使用 ，平時並不得隔間及設置妨礙防空難之障礙物。」等語， 足見保持停車格及其周圍空間之暢通有其公益上之目的， 且停車格尚不得設置障礙物，依舉輕以明重之法理，停車 位旁之公共空間更不得擺設障礙物，俾維護公眾之安全。 因而新北市政府工務局始會認定包含系爭停車位在內之地 下二層，係防空避難室兼停車空間，依上開公寓大廈管理 條例規定，不得一位二停，否則將會裁罰。至於台中高等 行政法院認定台中市政府不得裁罰，此涉及行政機關行使 公權力之問題，核與本案社區決議是否無效並無涉。 ⒋第按「規約除應載明專有部分及共有部分範圍外」，下列 事項，非經載明於規約者，不生效力：... 二、各區分所 有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益及住戶對共 用部分使用之特別約定。」，雖為公寓大廈管理條例第23 條第2 項第2 款所明定。原告主張被告雖以區分所有權人 會議作成社區地下停車場一位禁止二停之決議，然其決議 內容並未載明於規約之內，被告亦未以修改規約之方式將 之列入，則依上開規定之旨，此等約定專用之決議應不生 效力云云，然按公寓大廈管理條例第3 條第12款規定：本 條例之規約係指公寓大廈區分有權人為增進共同利益，確 保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事 項。是以只要經區分所有權人會議決議之事項即為規約至 明，而此「規約」在實務上並未要求一定要報請縣市政府 核備，是以僅須區分所有權人肯認之共同遵守事項即係公 寓大廈管理條例所指之規約。又依德傳天下社區住戶規約 第3 條第5 款第6 目規定：約定專用或約定共用事項，應 經區分所有權人會議決議。是以依德傳天下社區規約規定 ，約定專用部分須經區分所有權人會議決議甚明，而依同 社區之規約同條第10款規定系爭決議經區分所有權人做成 決議後，業經管理委員會將此決議事項於會議成立後10日 內以書面送達全體區分所有權人並公告之。而本件依德傳 天下第16屆區分所有權人會議議案表決單，僅說明「社區 一車位停二部車加收500 元已實施多年」，而提議議案「 禁止一位二停」等語，而加收500 元應係被告為環境清潔 加收之清潔費，惟一車位可停二部車，係屬社區約定專用 之事項，但從未經德傳天下所有權人會議決議通過，況系 爭決議一車位禁止停二部車，不過重申住戶規約約定內容 ，並未變更原告之約定專用部分，業如前述，亦即原告在 停車格白線之範圍內仍有專有之使用權，足證本件系爭決 議並無更改原告約定專用範圍之意，即無需修改規約之方 式，自無原告所指公寓大廈管理條例第23條第2 項不生效 力之情形。是原告所稱系爭決議有違反公寓大廈管理條例 第56條第1 、2 項之情形，於法無據，不足採信。 ⒌況依原告所提原證6 之「預購車位買賣契約書」，其中附 件(5) 車位使約定書記載：「四、甲方同意所購買之汽車 位均遵守本社區管理委員會及管理處之規定管理使用」等 語，足證原告自始同意系爭停車位之使用，應遵守被告之 規定管理使用，而區分所有權人會議為維護社區秩序及全 體住戶之權益、安全，系爭決議不過重申上開公寓大廈管 理條例規定及新北市政府函文意旨，何況系爭決議並未變 更原告之約定專用部分。從而，作成系爭決議，依法要求 不得於系爭停車位外停放車輛，並無違不當之處。從而， 原告以系爭決議內容及管委會執行決議行為既已妨礙原告 等大車位所有權人依所有權就車位使用、收益、處分之權 利，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第 2 項之規定之結果，區分所有權人會議決議之內容，違反 法令或規約者應屬無效，依上說明，於法即有未合。 六、綜上所述，原告求為確認100 年8 月12日傳德天下社區100 年度第16屆區分所權人會議（議案一：社區地下停車場一位 停二車案）之決議為無效云云，並無理由，不應准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘 明。 八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，應依民事訴訟法第78 條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 4 月 24 日 民事第三庭 法 官 吳幸娥 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 4 月 24 日 書記官 溫婷雅

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355