臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2028號 原　　　告　皇翔建設股份有限公司 法定代理人　廖年吉 訴訟代理人　周仕傑律師 　　　　　　蘇清山 被　　　告　第一站公寓大廈管理委員會 法定代理人　黃文萱 訴訟代理人　林懿君律師 上列當事人間請求確認決議無效等事件，經本院於民國103年9月 22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區分 所有權人會議、103年5月24日第十五屆區分所有權人會議，關於 住戶規約第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變 更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK 、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸 易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、同條第 十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用 於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。 」之修訂決議無效。 確認第一站公寓大廈民國103年7月5日第十五屆第一次區分所有 權人會議，關於住戶規約第二十二條第十一項「本社區為確保全 體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分所有權人大會同意外 ，不得擅自變更使用用途；地下一樓及一樓（含部分二樓）商店 不得經營規範如下：1、依據公司行號營業項目代碼：D201040液 化石油氣分裝業、F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用 報爆炸物批發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料 批發業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業、 F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲業、H7010 30殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室業、J702040歌廳 經營業、J702050舞廳業、J702060舞場業、J702070酒家業、J70 2080酒吧業、JZ99020三溫暖業、JZ99141殯葬設施經營業。2、 電焊業、卡拉OK、旅賓業（含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行 業等危險作業、存放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業 。」、同條第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業 使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作 為隔間套房。」之修訂決議無效。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原 告起訴聲明為：『一、先位訴之聲明：（一）請求確認第一 站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有 權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第二十二條第 十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲 、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物， 亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「 二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補 習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。 」之修訂決議無效。（二）請求確認第一站公寓大廈民國 103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一 「本社區住戶規約修訂案」中第十七第二項第(二)款前段「 管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地 下一樓，每坪新台幣70元。」之修訂決議無效。（三）請求 確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時 區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第二 十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金 額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店 為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積 超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂決議無效；二、備位 訴之聲明：（一）請求將第一站公寓大廈民國103年3月16日 修訂後住戶規約第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶 不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯 、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危 險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜 等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不 得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關 活動，並不得作為隔間套房。」予以撤銷。（二）請求將第 一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後之住戶規約第十七條 第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付方法如下： （1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」予以撤 銷。（三）請求將第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後 住戶規約第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即 期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以 上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特 殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」予以撤銷。』 ；嗣於民國103年7月31日民事追加起訴狀變更聲明為：『一 、先位訴之聲明：（一）請求確認第一站公寓大廈民國103 年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一「 本社區住戶規約修訂案」中第二十二條第十一項「地下一樓 及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、 碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八 大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬 、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為 住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占 卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」之修訂決議無 效。（二）請求確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十 四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約 修訂案」中第十七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程 序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新 台幣70元。」之修訂決議無效。（三）請求確認第一站公寓 大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會 議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第二十二條之一第四 項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以 上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元 ，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新 台幣15萬元。」之修訂決議無效。（四）請求確認第一站公 寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有權人會議臨時動 議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與皇翔建設欲廢 止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理條例第32條第1項規 定，規約修訂案通過，同時否決一樓店家與皇翔建設之廢止 案」之修訂決議無效。（五）請求確認第一站公寓大廈民國 103年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議案由二「本 社區住戶規約修訂案」中「2.現場投票表決，清點票數贊成 者237票(比例為89.7%)、反對者18票、領票未投者9票。」 、「3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通過本次決 議。」、「4.投票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶規約 修訂案。」之修訂決議無效。二、備位訴之聲明：（一）請 求將第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二 十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用 途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅 館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸 易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第 十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔 間套房。」予以撤銷。（二）請求將第一站公寓大廈民國 103年3月16日修訂後之住戶規約第十七條第二項第(二)款前 段「管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓 及地下一樓，每坪新台幣70元。」予以撤銷。（三）請求將 第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二十二 條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如 下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新 台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過 50坪者為新台幣15萬元。」予以撤銷。（四）請求將第一站 公寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有權人會議臨時 動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與皇翔建設欲 廢止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理條例第32條第1項 規定，規約修訂案通過，同時否決一樓店家與皇翔建設之廢 止案」之修訂決議予以撤銷。（五）請求將第一站公寓大廈 民國103年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議案由二 「本社區住戶規約修訂案」中「2.現場投票表決，清點票數 贊成者237票(比例為89.7%)、反對者18票、領票未投者9票 。」、「3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通過本 次決議。」、「4.投票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶 規約修訂案。」之修訂決議予以撤銷』，顯係基於同一之基 礎事實及未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定， 原告所為訴之追加即應准許，合先敘明。 貳、實體部分 一、原告主張： （一）原告就第一站公寓大廈民國(下同)103年3月16日、103年5 月24日以及103年7月5日區分所有權人會議決議之效力， 有即受確認判決法律上之利益存在，茲分述如下： 1、被告提出答辯略以民國103年7月5日區分所有權人會議決 議通過規約修正案後，原告對於103年3月16日以及103年5 月24日之區分所有權人決議已無即受確認判決之法律上云 云。然查被告所在第一站社區先後於103年3月16日、103 年5月24日以及103年7月5日召開區分所有權人會議並分別 作成決議，每一次區分所有權人會議均對規約作成修正決 議案之決議，故若103年7月5日之區分所有權人會議決議 經鈞院確認無效時，103年3月16日以及103年5月24日之區 分所有權人決議即仍然存在，自有訴請鈞院予以裁判之必 要，且從三次區分所有權人會議決議之內容觀察，三次決 議彼此各自獨立，並無同時宣告其他次決議無效之紀錄， 換言之，縱然鈞院判決確認103年7月5日之區分所有權人 會議決議無效或是判決予以撤銷，其他次之決議仍然存在 ，原告自有受確認判決法律上之利益存在。 2、次被告答辯書狀內自承因原告對於103年3月16日區分所有 權人會議決議中有關管理費調漲為新台幣(下同)70元、裝 潢保證金及專有部分不得為特定目的使用部分之規約內容 有疑義，所以於103年5月24日就前述規約修訂案依據公寓 大廈管理條例第32條第1項重新開議之規定辦理。然查公 寓大廈管理條例第32條第1項係規定「區分所有權人會議 依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案 重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有 區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合 計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權 比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 」，換言之，必須同一議案依公寓大廈管理條例第31條規 定未獲致決議或是出席區分所有權人之人數或其區分所有 權比例合計未達公寓大廈管理條例第31條規定之定額者， 召集人方能就同一議案重新召集會議並依據該條之規定為 表決，其中並無所謂經區分所有權人表示疑義即可依據公 寓大廈管理條例第32條重新開議之規定規定，被告前述答 辯書狀之內容亦可證明第一站公寓大廈區分所有權人會議 103年5月24日依據公寓大廈管理條例第32條規定所作成之 決議，其決議方法違法無疑。 3、區分所有權人會議決議通過，自不可依據公寓大廈管理條 例第32條規定重新召集會議，顯見該決議方法不合法；另 一方面，公寓大廈管理條例第32條規定既稱係就同一議案 重新召集會議，則顯見重新召集會議之目的係就相同議案 為表決，自應於開會通知上列為議案討論，然第一站公寓 大廈區分所有權人會議卻以臨時動議方式提出，顯見與公 寓大廈管理條例第32條規定重新召集之程序方法不合。類 推適用民法第56條之規定，原告自得訴請法院撤銷該部分 決議。 4、更按被告主張103年7月5日決議通過時，原告代理人全程 在場並拍照錄影採證。然查103年7月5日第一站公寓大廈 區分所有權人會議召開時，會議主席即被告之法定代理人 甲○○並未清點在場人數是否已達法定出席人數即表示本 次會議要通過相關議案，並一再宣稱原告已經對被告提起 本件訴訟，要大家團結對抗原告等語，且未給予原告代理 人說明之機會，等現場報到人數達法定出席人數時，即表 示開始投票，根本就沒有舊議案逐項討論，而投票方式是 被告有準備「贊成」、「反對」兩個不同之票箱，而住戶 要將報到時所領取之選票投入以表示意見，然實際投票之 情形為住戶至現場投票箱旁領取餐飲兌換券與垃圾袋等紀 念品，而當住戶前往領取前述餐飲兌換券與垃圾袋等紀念 品時，現場工作人員即指示住戶將選票投入「贊成」之票 箱，甚至有工作人員在住戶領取紀念品時即將選票收走， 並代住戶投入贊成之票箱中或是這戶本來沒有要投票卻被 工作人燃將選票取走代為投入「贊成」票箱之情形，原告 代理人見現場狀況混亂且有收取選票帶為投票之情形，方 決定拿出手機錄影蒐證，此一相關過程亦有錄影光碟及翻 拍照片可參(見原證十三)可?，可見相關選舉過程均為人 為操弄，而投票方式為決議方法之部分，該投票過程既有 瑕疵，其決議方法顯有違法之情形，原告在場人員曾就未 逐條討論等事項提出異議，此部分僅需傳訊在場之原告員 工許桐銘(住台北市○○路○○號8樓)即可查明，原告就相 關決議顯有確認利益之存在。 （二）先位訴之聲明部分： 1、按原告為第一站公寓大廈之區分所有權人之一，所有房屋 原為新北市○○區○○路○○巷○○號B1與21巷6弄37號B1(現 已變更為新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層等18戶， 詳原證一)，此有建物所有權狀影本可参(見原證二)。第 一站公寓大廈為新北市土城區之大型社區，戶數多達300 餘戶，並有成立管理委員會負責執行公寓大廈區分所有權 人會議之決議事項。依據公寓大廈管理條例第4條第1項之 規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分， 得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，原告於 102年間就前述房屋之使用依法向新北市政府工務局申請 變更使用用途，當時即有民眾陳情表示第一站公寓大廈住 戶規約規定非經區分所有權人決亦不得變更用途，故請求 不得允許原告變更用途云云。然該案經新北市政府工務局 進行會勘，並經新北市政府工務局公寓大廈管理科提出書 面意見說明：「有關民眾陳情本市○○區○○路○○巷○○號 地下一層與21巷6弄37號地下一層申請變更使用執照一案 涉及公寓大廈管理條例部分說明如下：(一)按公寓大廈管 理條例第4條(略以)：『區分所有權人除法律另有限制外 ，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人 干涉。』(二)案內政部營建署96年1月3日營署建管字第 0000000000號解釋函令：『1.區分所有權人除法律另有限 制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除 他人干涉，公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第四條第 一項業有明文，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自 不得排除法律明定之權利義務。2.另有關公寓大廈、基地 或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另 有規定外，得以規約定之，本條例第二十三條已有明定， 換言之，建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部 分使用管理約定事項，其約定不得逾越法定之權利義務。 』。(三)是以，本案之申請並不受該社區規約第三條(來 函附件)：『住戶變更用途，須區分所有權人會議決議， 方得變更。』所限制。」，此有新北市政府工務局102年 12月6日新北工建字第0000000000號函及附件(見原證三) 可参，顯見除非法律所限制之範圍外，區分所有權人就其 專有部分得自由使用收益，規約之訂定不得排除區分所有 權人依據法律所享有之權利。 2、按原告所有新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層等 18戶房屋，係於88年取得使用執照，使用執照號碼為「捌 拾捌土使字第玖柒叁號」，地下一層之使用用途為「辦公 室商場自用儲藏室」(見原證九使用執照影本乙份)，當初 該房屋地下一層分為兩戶，分別為「新北市○○區○○路 ○○巷○弄○○號地下一層」(新北市○○區○○段○○○段 0000○號)與「新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層」( 新北市○○區○○段○○○段0000○號)，使用用途為「 商場、辦公室、自用儲藏室、梯間」，此亦有建物所有權 狀影本貳份可参(見原證十)，後前述二建物因重測而變更 建號，其中「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層 」從原建號「新北市○○區○○段○○○段0000○號」變 更為「新北市○○區○○段○○○○○號」；「新北市○○區 ○○路○○巷○○號地下一層」從原建號「新北市○○區○○ 段○○○段0000○號」變更為「新北市○○區○○段○○○○ ○號」，此亦有建物登記第二類謄本(見原證十一)可參。 又原告於102年申請將前述二戶房屋分割為十八戶房屋， 並辦理使用執照變更，經新北市政府工務局准予變更並核 發「壹零?土變使字第零捌捌號」變更使用執照(見原證十 二)，其中原「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層 」分割成「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層」 、「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層之1」、「 新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層之2」、「新北 市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層之3」、「新北市○ ○區○○路○○巷○弄○○號地下一層之5」、「新北市○○區 ○○路○○巷○弄○○號地下一層之6」、「新北市○○區○○ 路○○巷○弄○○號地下一層之7」、「新北市○○區○○路○○ 巷○弄○○號地下一層之8」、「新北市○○區○○路○○巷○ 弄○○號地下一層之9」、「新北市○○區○○路○○巷○弄○○ 號地下一層之10」、「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號 地下一層之11」共11戶；「新北市○○區○○路○○巷○○號 地下一層」分割成「新北市○○區○○路○○巷○○號地下一 層」、「新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層之1」、 「新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層之2」、「新北 市○○區○○路○○巷○○號地下一層之3」、「新北市○○ 區○○路○○巷○○號地下一層之5」、「新北市○○區○○ 路○○巷○○號地下一層之6」、「新北市○○區○○路○○巷 ○○號地下一層之7」共7戶，此有附表與原證二之建物所有 權狀影本18份可參，變更後之用途亦為辦公室、儲藏室與 店舖，合先陳明。 3、然第一站公寓大廈於103年3月16日召開第十四屆第一次臨 時區分所有權人會議，會議中案由一決議修訂該社區住戶 規約，此有該會議紀錄影本(見原證四)可参，而修訂後之 住戶規約(見原證五)中有關第二十二條第十一項「地下一 樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒 烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗 衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得 開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「二樓 以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習 班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。 」之決議，顯然係對於區分所有權人使用各自專有部分添 加法令所無之限制，不但對於區分所有權人之所有權造成 妨礙，亦與公寓大廈管理條例第4條第1項之規定相違背。 而公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為 意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時， 自可類推適用民法第56條之規定，此有臺灣高等法院95年 度上更（一）字第230號民事裁判要旨可資參照，第一站 公寓大廈區分所有權人會議決議既然有違反法令之處，依 據民法第56條第2項之規定「總會決議之內容違反法令或 章程者，無效。」，該部分決議應屬無效。 4、次按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」 、「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」， 民法第72、148條第1、2項分別定有明文。又「區分所有 權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收 益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或 附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有 規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4條第1項 、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律行為 有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違 反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之 規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲 法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危 難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法 律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比 例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之 適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成 目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應 按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一 ，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規 定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。 而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有 違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社 會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條 例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利 用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共 同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理 使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規 約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制， 仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。第 一站公寓大廈於103年3月16日召開第十四屆第一次臨時區 分所有權人會議修訂住戶規約決議中有關第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐 飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃 物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十 二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為 隔間套房。」部分顯有背於公共秩序或善良風俗者及違反 公共利益之情形，依據民法第72、148條第1、2項，亦屬 無效。 5、更查第一站公寓大廈103年3月16日第十四屆第一次臨時區 分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第十 七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付方法 如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。 」以及第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即 期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓 以上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元 ，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂 決議，已違反公平原則，屬於權利濫用之情形，茲分述如 下： （1）按公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第 10條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取既係專供共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即 應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管 理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共 設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費 用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費 用之收取，應符合使用者付費之公平原則。 （2）又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充 分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是 否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法 理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之 權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決 議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區 分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以 損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權 人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害 他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高 法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。關於管理費 之數額，區分所有權人會議固有權透過決議以決定之，惟 在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際 用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同， 若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同 之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審 查。公寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔 標準之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區 分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程 度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居 住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人 會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈 性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權 利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使 之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。雖公寓大 廈管理條例第10條第2項但書規定，區分所有權人會議或 規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定 分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部 分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利 濫用。 （3）經查，第一站公寓大廈103年3月16日決議修訂社區住戶規 約，其中第十七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程 序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪 新台幣70元。」以及第二十二條之一第四項「裝潢保證金 需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台 幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為 新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬 元。」，其修訂之內容，僅僅針對一樓、二樓及地下一樓 ，將管理費提高為每坪70元，卻未提出或說明其計算之依 據與理由，亦未提出保全巡查紀錄、清潔與公共電費及區 別行業別耗費較多公共設施與資源等資料，其不分何種使 用用途或營業行為，一律提高管理費維每坪70元，而有關 裝潢保證金部分，有關B1部分提高為10萬元，亦未說明其 決定或計算之依據，實與公平原則有違，其決議內容，違 反誠信原則，且屬權利濫用，應屬無效。 6、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實 存否之訴，亦同，民事訴訟法247條第1項定有明文。次按 確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告 主張先位聲明所示於民國103年3月16日召開之第十四屆第 一次臨時區分所有權人會議之決議內容案由一違反公寓大 廈管理條例第4條第1項、違反民法第72條及違反民法第14 8條之規定，因有違背法令之情事，已影響原告身為區分 所有權人之權益，且原告因上開決議之法律關係存否不明 確，致其私法上之地位及權利有不安之狀態，該不安狀態 延續至今，並得以確認判決予以除去，故本件訴訟有受確 認判決之法律上利益。 7、綜上所述，第一站公寓大廈103年3月16日第十四屆第一次 臨時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」 中第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變 更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、 卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業 。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相 關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得 改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關 活動，並不得作為隔間套房。」、第十七條第二項第(二) 款前段「管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓 、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」以及第二十二條 之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如 下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為 新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積 超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂決議已違反公寓大 廈管理條例第4條第1項之規定，且有背於公共秩序或善良 風俗者及違反公共利益及權利濫用之情形，依據民法第56 條第2項、第72條、第148條第1、2項之規定，其決議應屬 無效。 8、追加先位訴之聲明第四、五項部分： （1）查「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、 「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民 法第72、148條第1、2項分別定有明文。又「區分所有權 人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益 、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或附 屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規 定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4條第1項、 第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律行為有 背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反 國家社會一般利益及道德觀念而言，業經原告於起訴狀中 詳述。第一站公寓大廈於103年5月24日召開第十五屆區分 所有權人會議與103年7月5日召開第十五屆第一次區分所 有權人會議修訂住戶規約決議中有關規約第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐 飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃 物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、「本 社區為確保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分 所有權人大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓 及一樓（含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據 公司行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、 F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批 發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發 業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業 、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲 業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室 業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場 業、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業 、JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業 （含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存 放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十 二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為 隔間套房。」部分顯有背於公共秩序或善良風俗者及違反 公共利益之情形，依據民法第72、148條第1、2項，亦屬 無效。 （2）更查第一站公寓大廈103年5月24日第十五屆區分所有權人 會議臨時動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與 皇翔建設欲廢止規約修訂案」與103年7月5日第十五屆第 一次區分所有權人會議案由二「本社區住戶規約修訂案」 中「2.現場投票表決，清點票數贊成者237票(比例為 89.7%)、反對者18票、領票未投者9票。」、「3.經現場 詢問，均未有要表達異議者，一致通過本次決議。」、「 4.投票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶規約修訂案。 」既然係就規約修訂重新開議，則原修訂規約中第十七條 第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付方法如下 ：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」以 及第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支 票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上( 含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特 殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂決議 ，有違反公平原則，屬於權利濫用之情形，亦經原告於起 訴狀中詳述，於此不另贅述，其決議之內容實與公平原則 有違，其決議內容，亦違反誠信原則，應屬無效。 （三）備位聲明部分： 1、又民法第799條之1第3項規定「規約之內容依區分所有建 築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用 目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事， 按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立 後三個月內，請求法院撤銷之。」，第一站公寓大廈於10 3年3月16日修訂住戶規約，修訂後之住戶規約第二十二條 第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途， 不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館 、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸 易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、 第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用 ，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得 作為隔間套房。」係增加法令所無之限制，其又無正當之 理由或依據，且係針對地下一樓及一樓住戶加以限制，為 何對於二樓以上住戶不為相同之限制，未曾說明理由或依 據，顯係針對地下一樓及一樓住戶所為之歧視性待遇，自 屬顯失公平之情形，原告謹依據民法第799條之1第3項規 定請求鈞院將前開規約第二十二條第十一項、第十二項部 分予以撤銷。 2、又查第一站公寓大廈於103年3月16日修訂住戶規約，修訂 後之住戶規約第十七條第二項第(二)款前段規定「管理費 之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下一 樓，每坪新台幣70元。」，將原先每坪新台幣(下同)45原 之管理費收取標準一下提升至每坪70元。然查原告所有新 北市○○區○○路○○巷○○號B1與21巷6弄37號B1房屋（現 已變更為新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層等18戶） ，係具有獨立之出入口(樓梯)，原先設計是作為商場使用 ，後因考量實際需要，已申請變更做為辦公室使用，該地 下一層房屋並未使用大樓之電梯，且僅有兩個獨立之樓梯 做為出入口，且該獨立樓梯出入口直接面對馬路，並未經 過第一站公寓大廈之中庭或社區內部，考量該專有部分、 使用目的已及利用狀況，顯然較第一站公寓大廈其他區分 所有權人或住戶使用公共設施或是管理委員會所提供之服 務程度較低，自應降低管理費收取之標準，然規約修訂後 反而提高管理費收取標準至每坪70元。事實上，原告所有 新北市○○區○○路○○巷○○號B1與21巷6弄37號B1房屋（ 現已變更為新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層等18戶 ），原有兩個獨立之樓梯做為出入口，但其中壹個出入口 因為被告於該出入口外之空地堆置垃圾，導致人員無法使 用該出入口進入，所以該出入口實際上已無法使用，原告 已將該出入口封閉；另一方面，被告並曾以「約定同意申 明書」之方式要求B1、1樓、2樓之店家同意第一站公寓大 廈管理委員會可「不代收取項目：雙掛號、現金袋、法院 函及信用卡」以及B1、1樓、2樓之店家收取垃圾之服務將 限制為「收取垃圾容量：限定家用垃圾，以公所專用袋14 公升2包為限，資源回收務請分裝分類，不收取廚餘」， 此有該「約定申明同意書」影本二份(見原證六)可?，顯 見原告不但未能與其他區分所有權人享有相同之待遇，返 而在各項公共服務上受到較其他區分所有權人更大之限制 ，然在此情形下，修訂後之住戶規約卻調高原告所應負擔 之管理費標準，自屬顯失公平之情形，原告謹依據民法第 799條之1第3項規定請求鈞院將前開規約第十七條第二項 第(二)款前段部分予以撤銷。 3、末查有關第一站公寓大廈於103年3月16日修訂住戶規約， 修訂後之住戶規約第二十二條之一第四項「裝潢保證金需 為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3 萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新 台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元 。」，針對B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過 50坪者為新台幣15萬元，其收取裝潢保證金之標準是如何 訂定？為何B1空間為10萬元？面積超過50坪者為何要15萬 元？其收取裝潢保證金之目的為何？若是基於裝潢面積考 量，為何不是依據裝修之面積來決定每坪應負擔之保證金 數額，獨獨要針對50坪以上之區分所有權人為特別規定？ 按第一站公寓大廈2樓以上房屋多為30坪以內之小坪數空 間，，該規約規定2樓以上房屋之裝潢保證金為3萬元，每 坪約為1000元之標準，然B1空間不論坪數大小均新台幣10 萬元，而超過50坪者為新台幣15萬元，其收取標準均超過 其他區分所有權人數倍以上，卻無任何理由或依據，自屬 顯失公平之情形，原告謹依據民法第799條之1第3項規定 請求鈞院將前開規約第二十二條之一第四項部分予以撤銷 。 4、綜上所述，第一站公寓大廈於103年3月16日修訂住戶規約 ，修訂後之住戶規約第二十二條第十一項「地下一樓及一 樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳 烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八 大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯 葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅 做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟 宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」、第 十七條第二項第(二)款前段規定「管理費之收繳程序及支 付方法如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣 70元。」、第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金 或即期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元， 1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10 萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」部 分，均有權利濫用且顯失公平之情形。按區分所有權人會 議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發 生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所 有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離 「按應有部分比例分擔」之原則。本件第一站公寓大廈於 103年3月16日修訂住戶規約，在無充分或正當理由之情形 下，以多數決之方式(事實上未達全體住戶一半)形成對少 數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用且 有顯失公平之情形，原告謹依據民法第56條第2項、第72 條、第148條第1、2項之規定，請求確認該決議無效。若 鈞院認該決議有效，原告亦依據民法第799條之1第3項規 定請求鈞院將前開規約第二十二條第十一項、第十二項、 第十七條第二項第(二)款前段、第二十二條之一第四項部 分予以撤銷，以維原告之權益，並避免公寓大廈以多數暴 力之方式侵害少數住戶之權益。 5、追加備位聲明第四、五項部分： （1）查第一站公寓大廈於103年5月24日召開第十五屆第區分所 有權人會議，並通過臨時動議案由五「規約修訂案重新開 議暨一樓店家與皇翔建設欲廢止規約修訂案」之「依據公 寓大廈管理條例第32條第1項規定，規約修訂案通過，同 時否決一樓店家與皇翔建設之廢止案」之修訂決議，此有 該次會議記錄(見原證七)可参。然查該決議內容已表明係 依據公寓大廈管理條例第32條第1項規定為表決，然公寓 大廈管理條例第32條第1項係規定「區分所有權人會議依 前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分 所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重 新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區 分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計 五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比 例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」 ，換言之，必須同一議案依公寓大廈管理條例第31條規定 未獲致決議或是出席區分所有權人之人數或其區分所有權 比例合計未達公寓大廈管理條例第31條規定之定額者，召 集人方能就同一議案重新召集會議並依據該條之規定為表 決。然查被告既主張有關該社區規約修訂案已於103年3月 16日區分所有權人會議決議通過，自不可依據公寓大廈管 理條例第32條規定重新召集會議，顯見該決議方法不合法 ；另一方面，公寓大廈管理條例第32條規定既稱係就同一 議案重新召集會議，則顯見重新召集會議之目的係就相同 議案為表決，自應於開會通知上列為議案討論，然第一站 公寓大廈區分所有權人會議卻以臨時動議方式提出，顯見 與公寓大廈管理條例第32條規定重新召集之程序方法不合 。類推適用民法第56條之規定，原告自得訴請法院撤銷該 部分決議。 （2）第一站公寓大廈於103年7月5日再次召開第十五屆第一次 區分所有權人會議，然查該社區已於103年5月24日召開過 第十五屆區分所有權人會議，卻於103年7月5日召開所謂 的「第十五屆第一次區分所有權人會議」，其召集程序顯 有錯誤。另一方面，其案由二「本社區住戶規約修訂案」 中，達成「2.現場投票表決，清點票數贊成者237票(比例 為89.7%)、反對者18票、領票未投者9票。」、「3.經現 場詢問，均未有要表達異議者，一致通過本次決議。」、 「4.投票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶規約修訂案 。」之修訂決議，此又該次會議記錄(見原證八)可参，然 該決議中一方面稱「2.現場投票表決，清點票數贊成者 237票(比例為89.7%)、反對者18票、領票未投者9票。」 ，另一方面又記錄「3.經現場詢問，均未有要表達異議者 ，一致通過本次決議。」，則其是否有確實統計票數，或 是因現場無人表達異議而通過決議，已不明確，顯見其決 議方法與公寓大廈管理條例之規定不符。類推適用民法第 56條第2項之規定「總會決議之內容違反法令或章程者， 無效。」，該部分決議應屬無效。 （3）又民法第799條之1第3項規定「規約之內容依區分所有建 築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用 目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事， 按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立 後三個月內，請求法院撤銷之。」，第一站公寓大廈於 103年5月24日與103年7月5日均召開區分所有權人會議修 訂住戶規約，修訂後之住戶規約第二十二條第十一項「地 下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲 (燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助 洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不 得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、「本社區為確 保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分所有權人 大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓及一樓（ 含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據公司行號 營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、F107060毒性 化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批發業、 F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發業、 F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業、 F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲業 、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室業 、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場業 、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業、 JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業（ 含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存放 爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二 項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得 用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔 間套房。」係增加法令所無之限制，其又無正當之理由或 依據，且係針對地下一樓及一樓住戶加以限制，為何對於 二樓以上住戶不為相同之限制，未曾說明理由或依據，顯 係針對地下一樓及一樓住戶所為之歧視性待遇，自屬顯失 公平之情形，原告謹依據民法第799條之1第3項規定請求 鈞院將前開規約之修訂決議予以撤銷。 （4）又查第一站公寓大廈於103年5月24日與103年7月5日修訂 住戶規約，修訂後之住戶規約第十七條第二項第(二)款前 段規定「管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓 、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」，將原先每坪新 台幣(下同)45元之管理費收取標準一下提升至每坪70元。 然查原告所有新北市○○區○○路○○巷○○號B1與21巷6弄 37號B1房屋（現已變更為新北市○○區○○路○○巷○○號地 下一層等18戶），係具有獨立之出入口(樓梯)，原先設計 是作為商場使用，後因考量實際需要，已申請變更做為辦 公室使用，該地下一層房屋並未使用大樓之電梯，且僅有 兩個獨立之樓梯做為出入口，且該獨立樓梯出入口直接面 對馬路，並未經過第一站公寓大廈之中庭或社區內部，考 量該專有部分、使用目的已及利用狀況，顯然較第一站公 寓大廈其他區分所有權人或住戶使用公共設施或是管理委 員會所提供之服務程度較低，自應降低管理費收取之標準 ，然規約修訂後反而提高管理費收取標準至每坪70元。事 實上，原告所有新北市○○區○○路○○巷○○號B1與21巷6 弄37號B1房屋（現已變更為新北市○○區○○路○○巷○○號 地下一層等18戶），原有兩個獨立之樓梯做為出入口，但 其中壹個出入口因為被告於該出入口外之空地堆置垃圾， 導致人員無法使用該出入口進入，所以該出入口實際上已 無法使用，原告已將該出入口封閉；另一方面，被告並曾 以「約定同意申明書」之方式要求B1、1樓、2樓之店家同 意第一站公寓大廈管理委員會可「不代收取項目：雙掛號 、現金袋、法院函及信用卡」以及B1、1樓、2樓之店家收 取垃圾之服務將限制為「收取垃圾容量：限定家用垃圾， 以公所專用袋14公升2包為限，資源回收務請分裝分類， 不收取廚餘」，此有該「約定申明同意書」影本二份(見 起訴狀原證六)可参，顯見原告不但未能與其他區分所有 權人享有相同之待遇，返而在各項公共服務上受到較其他 區分所有權人更大之限制，然在此情形下，修訂後之住戶 規約卻調高原告所應負擔之管理費標準，自屬顯失公平之 情形，原告謹依據民法第799條之1第3項規定請求鈞院將 前開規約第十七條第二項第(二)款前段部分予以撤銷。 （5）末查有關第一站公寓大廈於103年5月24日與103年7月5日 修訂住戶規約，修訂後之住戶規約第二十二條之一第四項 「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以 上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬 元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者 為新台幣15萬元。」，針對B1空間為新台幣10萬元，特殊 狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元，其收取裝潢保證 金之標準是如何訂定？為何B1空間為10萬元？面積超過50 坪者為何要15萬元？其收取裝潢保證金之目的為何？若是 基於裝潢面積考量，為何不是依據裝修之面積來決定每坪 應負擔之保證金數額，獨獨要針對50坪以上之區分所有權 人為特別規定？按第一站公寓大廈2樓以上房屋多為30坪 以內之小坪數空間，該規約規定2樓以上房屋之裝潢保證 金為3萬元，每坪約為1000元之標準，然B1空間不論坪數 大小均新台幣10萬元，而超過50坪者為新台幣15萬元，其 收取標準均超過其他區分所有權人數倍以上，卻無任何理 由或依據，自屬顯失公平之情形，原告謹依據民法第799 條之1第3項規定請求鈞院將前開規約第二十二條之一第四 項部分予以撤銷。 （6）綜上所述，第一站公寓大廈於103年5月24日與103年7月5 日二次修訂住戶規約，修訂後之住戶規約第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐 飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃 物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、「本 社區為確保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分 所有權人大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓 及一樓（含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據 公司行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、 F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批 發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發 業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業 、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲 業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室 業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場 業、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業 、JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業 （含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存 放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十 二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為 隔間套房。」、第十七條第二項第(二)款前段規定「管理 費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下 一樓，每坪新台幣70元。」、第二十二條之一第四項「裝 潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上住 宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元， B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新 台幣15萬元。」部分，均有權利濫用且顯失公平之情形。 按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充 分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。本件 第一站公寓大廈於103年5月24日與103年7月5日修訂住戶 規約之決議，係在無充分或正當理由之情形下，以多數決 之方式形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定， 自屬權利濫用且有顯失公平之情形，原告謹依據民法第56 條第2項、第72條、第148條第1、2項之規定，追加起訴請 求確認該決議無效。若鈞院認該決議有效，原告亦依據民 法第799條之1第3項規定請求鈞院將前開規約第二十二條 第十一項、第十二項、第十七條第二項第(二)款前段、第 二十二條之一第四項部分予以撤銷，以維原告之權益，並 避免公寓大廈以多數暴力之方式侵害少數住戶之權益。 6、原告備位聲明請求撤銷之對象為第一站公寓大廈103年3月 16日、103年5月24日、103年7月5日之區分所有權人會議 決議，而非94年之決議，茲分述如下： （1）一、查被告主張本件規約修正內容自94年間第一站公寓大 廈區分所有權人會議決議距今已超過3個月，原告不得主 張撤銷云云。然查原告請求撤銷之對象為第一站公寓大廈 103年3月16日、103年5月24日、103年7月5日之區分所有 權人會議決議，並未超過3個月之期間，合先陳明。 （2）次查被告主張94年間第一站公寓大廈區分所有權人會議已 附帶「俟各商店進駐有營業事實時起算」之條件云云。然 查原告所有第一站公寓大廈地下一樓並未有出租或實際營 業之情形，被告所述顯與事實不符，且亦與決議內容不符 ，懇請鈞長詳察。另一方面，被告主張因商店開始進駐， 導致垃圾量爆量且髒亂以及公共安全等問題，必須增加一 名清潔人員及1個保全點，94年迄今增加之費用均由該社 區住戶管理費支應在案云云。然查原告所有「新北市○○ 區○○路○○巷○弄○○號地下一層之1」等18戶房屋，原係由 「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層」與「新北 市○○區○○路○○巷○○號地下一層」分割而成，該房屋之 原定用途為商場，但自房屋興建完成迄今均未曾實際使用 ，也未曾對外營業，被告卻稱因為店家進駐需增加清潔人 員與保全點云云，原告不但未就此一主張提出任何證明其 增加之人員與費用為若干，且故意隱匿原告所有房屋迄今 均無使用營業之事實，顯係有意欺瞞法院。事實上，原告 所有前述房屋自房屋興建完成後，每月須繳納45元之管理 費，迄今已繳納高達約900餘萬元之管理費，但實際上從 未使用系爭房屋或營業，被告坐享利益，只是見原告近來 有計畫使用系爭房屋，並辦理相關變更使用程序，所以故 意阻擾原告之使用。查系爭第一站公寓大廈為開放式社區 ，沒有任何的圍牆或是管制措施，任何人均可進入或穿越 該社區，根本沒有保全管理，所有店面包含原告所有之B1 出入口均直接面臨馬路，此有該社區照片可?(見原證十四 )，根本不會因為店面營業或是原告將B1作為辦公室使用 而增加任何費用。且原告所有B1建物原先設計作為商場使 用，現改為辦公室使用，其使用強度顯然較低，更不會增 加第一站公寓大廈社區任何費用，亦請鈞長鑒察。 （3）又被告主張現至原告所有房屋一天僅能有兩袋垃圾是因為 區公所垃圾車是針對家用垃圾，兩袋是一般的家用垃圾量 ，原告是商業垃圾，不能要求區公所垃圾車收送云云。然 查第一站公寓大廈社區之垃圾收取模式為各住戶將其垃圾 分類並裝入新北市政府指定販售之垃圾袋中後放至於地下 一樓，被告再將垃圾於區公所垃圾車收取之時間前將垃圾 堆放至原告所有B1房屋之出入口等待區公所垃圾車收運( 見原證十五垃圾集中待收運之照片)。然被告要求原告所 有B1房屋之垃圾以2戶計算，每戶僅能有2袋垃圾，總共只 能有4袋垃圾，卻忽略原告所有房屋高達1,200餘坪，卻只 能有4袋垃圾，顯見是歧視原告之措施，事實上，區公所 垃圾車收運時，也無限制每戶僅能丟棄兩袋垃圾，換言之 ，被告對於一樓店面與原告B1房屋之垃圾沒有作任何之清 運，比對其餘住戶而言，被告所提供之服務更少，卻以此 為理由調整管理費，並限制原告垃圾之數量，顯係權利濫 用無疑。 7、原告備位聲明請求撤銷「裝潢保證金」為有理由，被告故 意區解「裝潢保證金」之性質，實不可採，茲分述如下： （1）被告主張略以系爭社區一樓、二樓以及地下室涉及營業部 分，其裝修程度較一般居家裝潢為高，可能涉及消防逃生 設計變更、衛生載量、管線或主結構變動，諸如移除承載 牆壁、在梁柱上打洞等，可能發生如臺北東興大樓倒塌事 件，故內政部示範規約上即有裝潢保證金之規定云云。然 查被告稱系爭社區一樓、二樓以及地下室涉及營業部分， 其裝修程度較一般居家裝潢為高，係屬推論之詞，事實上 ，一般辦公室或商場均為簡易裝潢，其裝修之程度均遠低 於住家之裝潢，例如辦公室的使用人常常為承租人，考慮 承租的期間與費用，在裝修時通常使用輕鋼架天花板與輕 隔間等組合式建材，在施作時較為方便且不易產生灰塵或 髒亂，將來還可以拆卸重複使用，而一般居家裝潢為講究 氣氛，常常使用木作天花板、油漆、石材牆面或地板，在 費用與工期上均遠超過辦公室或一般店面之裝修，居家裝 潢之費用亦往往遠高於辦公室或一般店面之裝修。而一般 居家裝潢為配合業主居住之需要，往往會有打除隔間牆重 新安排格局之情形，而一般店面及辦公室反而都是使用輕 隔間，不會有此種情形發生，故從裝修之過程而言，居家 裝潢之程度均遠高於辦公室或一般店面裝潢。 （2）又一般裝潢保證金之目的在預防裝潢工程施工中，對於公 共設施造成髒亂與損壞，所以要預收保證金加以預防。然 原告將原有「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層 」與「新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層」分割變更 為「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層之1」等18 戶房屋，係向新北市政府工務局合法辦理申請變更使用用 途，並經新北市政府工務局發給壹零?土變使字第零捌捌 號變更使用執照(見原證十二)，可見一切施工與變更均符 合法律之規範，絕無任何公共安全之疑慮，且原告原有前 述「新北市○○區○○路○○巷○弄○○號地下一層」與「新 北市○○區○○路○○巷○○號地下一層」房屋有獨立之出入 口，並未經過大樓之中庭或其他公共設施部分，其進行裝 修時未曾影響大樓公共設施，甚至將來需要進行裝修時， 也不會經過或使用大樓之公共設施，然第一站公寓大廈區 分所有權人會議卻針對原告所有前述較大坪數之房屋加收 高額之保證金，顯係不公平之措施。 （3）被告答辯狀中另稱原告於103年曾經違法施工，於樓板鑽 打孔洞，並和解賠償被告5萬元云云。查前述6個孔洞係因 原告因進行前述經新北市政府工務局許可變更使用之施工 中，有實際使用之需要，施工之過程均有建築師加以監督 施工。而因為被告對原告鑽打上述孔洞提出抗議並提起民 事訴訟(見原證十六民事補正狀影本乙份)，所以原告已將 該孔洞補平，然被告仍表示將阻撓原告進場施工，所以無 奈之下方同意與被告和解。事實上，被告之前亦曾以細故 向原告提起民事訴訟((見原證十七民事起訴狀影本乙份) ，更可見本案係因被告往往對原告採取許多具有針對性之 不公平措施所導致，亦請鈞長詳察。 8、被告主張對於第一站公寓大廈區分所有權人會議決議限制 經營特定業務係符合共同利益云云，其主張與事實不符， 茲分述如下： （1）被告主張依據公寓大廈管理條第5條之規定「區分所有權 人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違 反區分所有權人共同利益之行為」；第6條第1項弟5款「 住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項。」 、第15條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使用 專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」云云。然查 原告起訴所主張即在於第一站公寓大廈區分所有權人會議 之決議有關限制特定營業用途以及變更用途需經第一站公 寓大廈區分所有權人會議同意之限制逾越法令之規定，並 非主張使用專有部分可不受法令之限制與規範。事實上原 告要變更用途時即依法申請變更使用執照，原告所爭執者 在於第一站公寓大廈區分所有權人會議決議中加入「非經 區分所有權人會議同意者外，不得擅自變更使用用途」此 一法律所無之限制，換言之任何變更用途之行為除須依法 向新北市政府工務局申請核准外，還必要經過第一站公寓 大廈區分所有權人會議之同意，此顯然係增加法令所無之 限制，其又無正當之理由或依據，自屬顯失公平之情形， 原告自得依據民法第799條之1第3項規定請求鈞院將前開 規約之修訂決議予以撤銷。 （2）另第一站公寓大廈區分所有權人會議之決議中有關「地下 一樓及一樓(含部分二樓)商店不得經營規範如下：1、依 據公司行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、 F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批 發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發 業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業 、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲 業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室 業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場 業、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業 、JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業 （含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存 放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第12 項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得 用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔 間套房。」，係針對地下一樓及一樓住戶加以限制，為何 對於二樓以上住戶不為相同之限制，未曾說明理由或依據 ，顯係針對地下一樓及一樓住戶所為之歧視性待遇，原告 請求之重點不在於限制經營之種類，而係在於其針對原告 與一樓區分所有權人所作之不公平待遇，且其決議亦相關 經過顯示第一站公寓大廈區分所有權人會議有以多數決侵 害少數人合法權益之狀況發生，此即係原告起訴請求鈞院 裁判之主要原因。 （3）被告雖引用公寓大廈管理條第5條之共同利益為抗辯，然 共同利益為抽象之名詞，其規約之內容是否符合共同利益 或是對某些特定之區分所有權人有顯失公平之情形，自應 由法院加以判斷，迄今被告仍未說明為何其採取歧視性之 待遇是符合社區之共同利益？且既然稱歧視性待遇，其本 身即無公平可言，更不可能符合社區之共同利益，事實上 ，反而是割裂社區共同意識，在社區內見立對立情緒與氛 圍，而被告於召開第一站公寓大廈區分所有權人會議時， 更是不斷將原告塑造成與社區敵對之形象，卻對原告多年 來繳納高達數百萬元之管理費一事隻字不提，顯無符合共 同利益可言。 9、綜上所述，第一站公寓大廈於103年5月24日與103年7月6 日二次修訂住戶規約，修訂後之住戶規約第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐 飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃 物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、「本 社區為確保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分 所有權人大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓 及一樓（含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據 公司行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、 F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批 發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發 業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業 、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲 業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室 業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場 業、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業 、JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業 （含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存 放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十 二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為 隔間套房。」、第十七條第二項第(二)款前段規定「管理 費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下 一樓，每坪新台幣70元。」、第二十二條之一第四項「裝 潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上住 宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元， B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新 台幣15萬元。」部分，均有權利濫用且顯失公平之情形。 按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充 分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。本件 第一站公寓大廈於103年5月24日與103年7月6日修訂住戶 規約之決議，係在無充分或正當理由之情形下，以多數決 之方式形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定， 自屬權利濫用且有顯失公平之情形，原告謹依據民法第56 條第2項、第72條、第148條第1、2項之規定，追加起訴請 求確認該決議無效。若鈞院認該決議有效，原告亦依據民 法第799條之1第3項規定請求鈞院將前開規約第二十二條 第十一項、第十二項、第十七條第二項第(二)款前段、第 二十二條之一第四項部分予以撤銷，以維原告之權益，並 避免公寓大廈以多數暴力之方式侵害少數住戶之權益，實 感德便。 （三）聲明： 1、先位訴之聲明： （1）確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨 時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中 第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更 使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡 拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。 或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關 行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改 為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活 動，並不得作為隔間套房。」之修訂決議無效。 （2）確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨 時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中 第十七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付 方法如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70 元。」之修訂決議無效。 （3）確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨 時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中 第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票 。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含 2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊 狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂決議無 效。 （4）確認第一站公寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有 權人會議臨時動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店 家與皇翔建設欲廢止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理 條例第32條第1項規定，規約修訂案通過，同時否決一樓 店家與皇翔建設之廢止案」之修訂決議無效。 （5）確認第一站公寓大廈民國103年7月5日第十五屆第一次區 分所有權人會議案由二「本社區住戶規約修訂案」中「2. 現場投票表決，清點票數贊成者237票(比例為89.7%)、反 對者18票、領票未投者9票。」、「3.經現場詢問，均未 有要表達異議者，一致通過本次決議。」、「4.投票結果 超過3/4贊成，通過本社區住戶規約修訂案。」之修訂決 議無效。 2、備位訴之聲明： （1）第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二十 二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用 途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、 旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放 爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。 」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業 使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並 不得作為隔間套房。」予以撤銷。 （2）第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後之住戶規約第十 七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付方法 如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。 」予以撤銷。 （3）第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二十 二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金 額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商 店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大 面積超過50坪者為新台幣15萬元。」予以撤銷。 （4）第一站公寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有權人 會議臨時動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與 皇翔建設欲廢止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理條例 第32條第1項規定，規約修訂案通過，同時否決一樓店家 與皇翔建設之廢止案」之修訂決議予以撤銷。 （5）第一站公寓大廈民國103年7月5日第十五屆第一次區分所 有權人會議案由二「本社區住戶規約修訂案」中「2.現場 投票表決，清點票數贊成者237票(比例為89.7%)、反對者 18票、領票未投者9票。」、「3.經現場詢問，均未有要 表達異議者，一致通過本次決議。」、「4.投票結果超過 3/4贊成，通過本社區住戶規約修訂案。」之修訂決議予 以撤銷 二、被告則以： （一）被告社區座落緊鄰捷運海山站出口不到二十公尺處，佔地 千餘坪，上方有四棟建築；下方有打通建物基底之原告地 下商務中心與社區地下停車場，更下方還有捷運路線通過 。邇來高雄爆炸事件與新店社區爆炸案件，所波及者均不 限該址住戶，對於週遭居民之安危亦同樣造成影響。本社 區基此特殊性，被告身為管理委員會，有責保障住戶之生 命財產安全，並依據法律規定召開區分所有權大會修訂住 戶規約。 （二）不爭執部分： 1、被告有於103年3月16日召開區分所有權大會，並通過被告 於追加後先位聲明一、二、三點所述之規約修正內容。 2、被告有於103年5月24日召開區分所有權大會，重新開議前 開規約修正案。 3、被告有於103年7月6日召開區分所有權大會，重新修訂住 戶規約。 （三）安全是被告代表社區全體住戶所捍衛之價值，被告社區位 於住宅區中，緊鄰海山捷運站，旁邊亦為樂利國小與幼兒 園，一旦發生公安事件，損失將相當慘重，被告社區沒有 本錢承受任何一絲公安意外。原告為知名建商，挾其雄厚 資本於被告社區中進行殖民式投資，舉凡違法鑽孔、架設 管線、安放機具等工程行為，完全不顧被告住戶所承受之 氣響、低頻與噪音等侵害，即使被告反應原告亦未能立即 改善，甚至進入訴訟程序，原告道歉和解賠償後，還聲稱 是被告惡意刁難。一貫使用此種似是而非的言論搬弄事實 顛倒是非，以達其殖民式投資目的；對原告而言，其並未 於社區實際居住，被告社區不過為一投資標的，佔其事業 比重極少，然對被告住戶而言，全部身家性命財產都在社 區裡，一旦發生意外，不但是一輩子的心血，連親人與朋 友都將付之一炬。 （四）原告之訴缺乏確認利益，應予駁回： 1、就管理費調漲部分，原告於民事準備書狀第六頁就「管理 費調漲至新台幣70元」係基於被告社區94年區分所有權大 會決議內容一事並不否認，且自認所請求撤銷者為被告社 區103年3月16日、103年5月24日及103年7月6日召開區分 所有權大會，而非前開94年之決議。從而，被告基於94年 決議內容將之訂入規約中，而原告就94年決議內容既不爭 執，亦未訴請撤銷，此時何來確認利益之有？ 2、依據原告民事準備書狀內容，原告所爭執者為僅為收取管 理費執行爭議，而非調高管理費規範本身。此種執行層面 並非規範在規約中，故原告對此毫無確認利益可言。況且 原告於103年7月6日召開區分所有權大會時，曾向被告表 示地下室已完成出租，且有一戶售出，故要求領取18張選 票，使自己於選舉中取得有利地位。然現卻又表示未曾出 租，意圖阻止管理費開徵之執行，其說詞反覆，完全落實 其殖民式投資之作風。 3、再者，於「禁止特定營業」部分，原告一再聲稱伊原本設 計是商場使用，現在已完全改成辦公室使用，已經降低其 使用強度，且不會再改回來。倘原告所述係真實且正確， 而非「先以辦公室使用作為幌子，日後再想辦法變更回來 」之意圖欺瞞。則被告規約內容完全沒有限制原告辦公室 之使用目的，原告權利受到何等限制？何來確認利益之有 ？且原告如此大張旗鼓興訟，讓人不經好奇其前開聲稱之 真實性為何？面對此等原告，被告若不事先將規則說定， 日後將更難阻止原告之大舉入侵。 （五）被告社區103年5月24日區分所有權大會重新開議合法： 1、按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分 所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者 ，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有 規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上 及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數 過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意作成決議。」公寓大廈管理條例第32條定有明 文。 2、本件原告起訴確認103年3月16日區分所有權人大會無效時 ，已先自認該次決議符合「出席區分所有權人之人數或其 區分所有權比例合計未達前條定額」要件，而被告於103 年3月16日召開臨時區分所有權人大會時已表示「本次決 議內容如果還有疑問，我們會在5月份正式召開區分所有 權大會，可以再提出來，再作修訂」，先行告知5月份將 會就相同議題重新開議，此有住戶提供之錄音檔案為證（ 詳見被證五）。故被告所為均符合公寓大廈管理條例第32 條之規定，而非原告訛稱「僅憑住戶提出疑義即作為重新 開議之要件」。 （六）被告召開103年7月6日區分所有權大會過程合法且公正： 1、本件規約修訂內容，歷經同年3月及5月兩次區分所有權大 會討論，並發放規約修訂內容至每個住戶家中，且被告於 討論議題時，均表示「現場有沒有疑問要提出」，待現場 無疑問後即開始表決。期間原告代理人曾表示被告未逐條 朗讀，然此為原告代理人遲到進入會場，該議案之說明與 討論早已結束，被告為取信於原告代理人，亦當場詢問全 體出席住戶而獲得相同之結果。此後，被告確認現場無其 他疑義後，便宣布開始投票程序。 2、原告質疑被告委員操弄選舉結果，並檢附該名委員收取住 戶投票卷後投入贊成票箱之錄影既截圖畫面為證云云。蓋 被告於投票時，已於票上登載相對應之代碼，且與出席簽 到紀錄連動，以確認住戶確實有出席且無重複領取選票之 情事。被告於當天全體出席住戶監票下完成開票後，即刻 將選票封存以備查驗，避免如原告般事後任意指摘選舉不 公之情況。而原告所爭執之投票畫面，經該等投票住戶出 具書面均表示：「當日因與該委員熟識，故委請其將選票 投入贊成票箱中」（詳見被證六）若鈞院認有傳喚之必要 ，其等亦願意出庭作證。證明原告所稱操弄選舉結果一事 為子虛烏有。 3、況且參與投票之二百多票中，原告僅提出該數票之錄影畫 面，意圖影響視聽，對其他投票程序卻充耳不聞。被告有 社區住戶提供之投票及開票完整過程錄影畫面，倘鈞院認 有調查之必要，被告願意提供鈞院調查。 4、此外，原告意有所指認為被告將領取垃圾袋等物品放在同 一動線上，有誘導選舉之嫌。然而，由原告提供之錄影擷 取畫面可知，住戶在投票時係基於自由意志，可以選擇投 入贊成或反對之票箱，並未有只能投入特定票箱之強迫情 況。且由清點票數贊成者237票（比例為89.7%）、反對者 18票、領票未投者9票之選舉結果可以得知，除原告以外 ，仍然有住戶投入反對票箱，也有住戶選擇不投票。再次 反證該次投票行為被告並未操弄，全係由住戶自由意志選 擇之結果。 （七）規約「禁止特定營業」部分，並未增加法律所無之限制， 反而係將法律規定具體明確化： 1、規約規定禁止「擅自」變更使用用途，故被告並未限制住 戶變更使用用途，僅是禁止「擅自」變更使用用途。因此 住戶得到主管機關之許可變更使用用途時，自然非「擅自 」變更行為，被告亦不會阻止。況且建物使用用途之變更 ，本來就需經過主管機關之允許，被告不過將法律規定具 體化於規約之中，何來增加法律所無限制之有。 2、至於禁止特定營業部分，因被告社區二樓以上為住宅使用 ，一樓為商業使用，地下一樓為商業建築物使用類組G2、 G3之使用。將G2、G3與規約對照，規約所限制者本來即為 G2、G3所不得經營之內容，如D201040液化石油氣分裝業 、F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用爆炸物批 發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發 業、F207180爆竹、煙火零售業與八大行業等。因此被告 亦無增加法律所無之限制，同樣僅是將法律規定具體化， 以免日後有心人士藉詞擅自變更，危害真正居住此處之住 戶生命財產危險。 3、至於洗衣店、飲食店等營業使用，因現行洗衣店會存放大 量瓦斯供烘衣使用，容易造成火災意外。飲食店則基於原 告當初設計被告社區之瑕疵，熱氣油煙不易揮散，不但容 易聚集熱氣導致火災，更令上方住戶苦不堪言，不斷承受 油煙、廢氣等侵入，故先行以規約約定日後不再經營此類 容易肇生公共安全危險之行業。但仍開啟「經區分所有權 大會同意」之條件，以調和區分所有權人與全體住戶之權 益。蓋店家本來就需與鄰近住戶溝通協商，避免營業造成 鄰損，與其日後雙方興訟對簿公堂，不如事先雙方協商， 以化解紛爭節省訴訟資源。同樣，被告並未增加法律所無 之限制，僅是將法律規定明確化而已。 4、此外，二樓以上住戶因僅能為住宅使用，且坪數較小，本 不得為前開特定營業使用，故不於規約中另行贅述，僅就 容易出現有害公安之情況予以限制。絕非如原告所言刻意 曲解規約精神，認為一樓與二樓有差別待遇之對待。 5、從而，被告並非禁止商家一切營業活動，僅是限制有害公 共安全或全體住戶權益者之營業活動而已，並且先以規約 明確規定，以免事後任意擴張，同時亦有保護商家之作用 。原告就此僅一昧指責不當應予撤銷，連本來就不得經營 之營業活動也想一併撤銷，未能體會實際居住此處居民之 心情，再次印證其殖民式投資行為。 （八）規約「裝潢保證金」部分有其必要性，且符合比例原則： 裝潢保證金本屬保證金性質，裝潢完畢後無鄰損等損害發 生時，即可全數領回。且二樓以上為住家使用，並無大面 積裝修之可能，故規約將其為不同之對待，當符合比例原 則。且原告商場位於第下一樓，面積一千多坪，不論原告 如何宣稱其等商業裝潢多麼低度，其裝潢之面積與造成鄰 損之正比機率仍為不變之事實，自當負擔相對應之擔保責 任，才是真正符合比例原則。 （九）規約「管理費調漲」部分， 1、原告既已自認所請求撤銷者為被告社區103年3月16日、10 3年5月24日及103年7月6日召開區分所有權大會，而非前 開94年之決議，此時94年之決議既然不予爭執，原告何來 確認利益之有，已如前述。特別是原告僅就枝微末節者爭 執，而不爭執作成決議之94年區分所有權大會。 2、原告爭執垃圾收取限額，係被告以住家使用垃圾量估算清 潔人員工作量而來，倘原告垃圾需求量超過一般住家使用 ，基於使用者付費原則，原告自應聘請專責人員負責清運 多餘之垃圾，而非妄想繳納家用垃圾量之收費，卻享有無 限商業垃圾量清運之美夢，佔盡其餘住戶之便宜，還以受 害人自居。 3、原告亦一再爭執其並未使用到公設，故調降其管理費都不 及了，怎可能還調升。蓋管理費之目的在維持社區整體之 運作，而非逕以使用量來區分，否則社區將難以維持運作 。況且原告商場所需之通風、發電機具，均安置在社區一 樓，低頻與噪音等均影響周遭居民生活。同時，原告地下 商場辦公室中人員排泄等污水，均需使用社區化糞池等設 備，且用量更大，豈能稱未使用到公設。況且，原告將地 下一樓商場與社區隔絕，使社區住戶無樓梯可通到地下二 樓停車場，對社區造成相當大不便，與消防上之隱憂。 4、原告一直抱怨多年來未營業卻繳納了這麼多管理費，然管 理費繳納本為社區住戶之義務與責任，其自身經營不善導 致地下一樓商場無法營業，不捫心自問檢討，居然還想怪 罪到被告頭上，豈不相當可笑。 （十）就原告先位聲明予以爭執： 1、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實 存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴， 以原告不能提起他訴訟者為限。前項情形，如得利用同一 訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之；原告因而為訴 之變更或追加時，不受第255條第1項前段規定之限制。民 事訴訟法第247條定有明文。又所謂即受確認判決之法律 上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在 法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能 以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年台上字第 1240號判例可資參照。 2、本件被告先後已於103年3月16日、103年5月24日及103年7 月6日召開區分所有權大會。於103年3月16日臨時區分所 有權人會議時，以112票過半數贊成修訂社區住戶規約， 然該次決議內容一樓店家與原告就一樓店家管理費(含B1 及部分2樓商店)每坪調漲為新台幣70元部分表示疑義，原 告另外針對裝潢保證金及專有部分不得為特定目的使用部 分之規約內容亦表示疑義，故於103年5月24日就上次規約 修訂案，依據公寓大廈管理條例第32條第1項重新開議之 規定辦理。 3、然103年5月24日議決後，一樓商家仍就不得為特定目的使 用部分表示疑義，故被告再次於103年7月6日提案修訂「 經區分所有權大會同意」之除外規定，以調和住戶與社區 之公共利益，並就該條項文字予以修正。從而103年7月6 日區分所有權大會上經清點票數贊成者237票（比例為 89.7%）、反對者18票、領票未投者9票，通過規約修正案 後。103年3月16日、103年5月24日之規約修正議決結果， 實無再行確認之必要，而缺乏確認利益，應予駁回。 4、至於103年7月6日議決通過之住戶規約，原告之代理人於 議決過程中全程在場，並有拍照錄影採證，就該次表決係 採將票投入票軌方式，開票時由全體在場區分所有權人擔 任監票，並逐一開票及唱票，最終贊成者237票（比例為 89.7%）、反對者18票、領票未投者9票，主席就該次投開 票過程及表決結果詢問現場有無疑義，一而再再而三詢問 ，確認現場包括原告之代理人無意見後，主席始宣佈通過 規約修正案。因此，既然原告代理人當天並未表示疑義， 也接受表決結果，為何事後才翻異前詞，而不於當場表示 意見，於是乎原告就該次決議並無確認利益存在，亦應與 駁回。 （十一）就原告備位聲明第二點請求撤銷「管理費70元部分」予 以爭執： 1、按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社 員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員 ，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限 。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。民法第56條 定有明文。復按，公寓大廈管理委員會為人的組織體，區 分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議 之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈 管理條例第1條第2項規定，即應適用民法第56條第1項撤 銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所 有權人會議之決議。 2、本件規約修正內容自94年間區分所有權大會通過後距今已 近十年，而超過三個月期限（詳見被證一），依據法律規 定，現已無法就「管理費調漲」部分，再行爭執。且當時 議決時正是針對店面滿租的情況，故當時尚附帶「店面滿 租後開始徵收」之條件。現今店面已完成滿租，條件成就 ，故依照當初決議開始起徵。 3、本社區94年決議當時因商店開始進駐，導致本社區1樓中 庭垃圾量爆增且髒亂等問題，為維護本社區居家環境品質 必須增加1名清潔人員以加強本社區公共空間之環境清潔 維護；另考量本社區公共安全等滋生問題部分，必須再另 外增加1個保全點(即三班保全的費用)以加強維護本社區 公共安全及居家空間環境安全品質，目前均已實施在案。 故增加保全及清潔人員費用部分，擬由店家(含B1及部分2 樓商店)部分負擔，其餘均係由其他住戶管理費支應。由 於該次會議中註記俟本社區店家全面進駐後實施調整。故 自94年起迄今其所增加費用實均由本社區住家住戶管理費 所支應在案。 4、再者，公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權 人會議或規約另有規定者，從其規定。」可知區分所有權 人會議或規約若未就管理費進行規定時，則按其共有之應 有部分比例分擔之；若區分所有權人會議或規約已就管理 費進行規定，即從其規定。且公寓大廈管理條例制訂之精 神著重於「住戶自治」，其管理費之分擔方式，實務上認 為並不宜由公部門介入訂定。 5、雖原告主張管理員並不代收現金袋、法院文書，且收送垃 圾僅限二袋，故並未使用到社區資源，或用到社區資源更 低，因此當調降管理費才是而非增加。然原告所主張事由 係全體住戶均一概適用，不代收現金袋、法院文書係為避 免爭議以及影響住戶法律上利益；收送垃圾僅限二袋原因 在於區公所垃圾車本針對家用垃圾收送，所以兩袋是一般 家用垃圾的量，多出部分當自行處理，為何原告之商業垃 圾還要強令區公所垃圾車收送，而排擠其他家用垃圾之資 源？況且，根據本社區周邊實際訪查結果，擁有開放式中 庭、雙向出入口的社區中，本社區的收費實屬低廉，無任 何濫用權利之情事，故應駁回原告此部分之備位聲明。 （十二）就原告備位聲明第三點請求撤銷「裝潢保證金」部分予 以爭執： 1、最高法院94年度台上字第2347號民事判決見解認為，「… 區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所 有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分 理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否 係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理 ，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權 利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議 之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分 所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損 害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人 現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他 人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。」 2、一樓、二樓及地下室涉及營業部分，其裝修程度顯然較一 般居家裝潢為高，其中可能涉及消防逃生設計變更、衛生 載量估量、管線或主結構變動，諸如移除承載牆壁、在樑 柱上打洞等，均屬對於大廈結構或運作有所影響。民國88 年間臺灣發生九二一大地震事件，大台北地區雖有晃動但 不致傾倒程度。然台北地區卻發生東興大樓倒塌事件，事 後究責，除施工不實外，該棟一、二樓過度裝修導致承載 力下降，因此倒塌時便由該處斷裂，可見裝潢並非僅涉及 單一區分所有權人而已，全體社區均會有影響，甚至有生 命安全危害，103年8月9日簡報資料標題即為「租屋違隔 八間港生枉死火窟」，故內政部示範規約上即有裝潢保證 金之規定（詳見被證二）。 3、此外，裝潢可能會有發生噪音、污染及氣響侵入等情況， 若一昧要求受侵害住戶自行蒐集證據提起法律訴訟，如此 對受侵害住戶甚為不便，故依據裝修程度不同，於規約中 制訂不同裝潢保證金數額，對於社區全體利益大於單一區 分所有權人利益，依照最高法院見解，現行規約規定並無 不妥。 4、且原告於103年間曾經違法施工，於樓板鑽打孔洞，經管 委會發現並要求回填，後雙方和解，要求由土木技師出具 簽證確保安全無虞，同時原告賠償新台幣五萬元，並切結 日後依照社區施工規範，若違反願按次連續處罰款，故規 約中五萬元係以此為基礎而來（詳見被證三）。蓋建物依 照商業使用目的與住宅使用目的，其裝修程度本有不同； 而裝修所造成之損害亦非以裝修面積加以計算，試問，前 開違法所打之六洞所佔面積甚小，其損害豈可僅憑面積加 以估算。苟原告堅持以面積加以換算，則以六洞所佔面積 賠償五萬元為基準，則裝潢保證金恐達數百萬，甚至比建 物市價還高。 （十三）就原告備位聲明第一點請求撤銷「禁止經營特定業務」 部分予以爭執： 1、原告援引公寓大廈管理條例第4條第1項「區分所有權人除 法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處 分，並排除他人干涉。」規定，以及新北市政府工務局北 工建字第0000000000號函針對公寓大廈管理條例第4條之 書面見解，以為依據。然新北市政府工務局已於103年7月 24日發函表示「規約訂定之內容，如涉私權爭執，宜循司 法途徑解決。」而不願為原告背書（詳見被證四）。 2、公寓大廈管理條例第4條第1項「區分所有權人除法律另有 限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排 除他人干涉。」規定，系爭對區分所有權人之專有部分享 有如同民法所有權之規定，因與民法第799條規定相同， 故修正草案有建議將該項爰予刪除。且法律之解讀必須整 體觀察，公寓大廈管理條例除第4條第1項除有肯定所有權 之規定外，同法第5條亦規定「區分所有權人對專有部分 之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權 人共同利益之行為。」；第6條第1項第5款規定「住戶應 遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項。」；第15 條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部 分、約定專用部分，不得擅自變更。」等，上開第5、6、 15條等規定，即屬皇翔建設所援引第4條第1項「區分所有 權人除法律另有限制外」之「法律」，從而，皇翔建設援 引第4條第1項作為「所有權絕對原則」之主張，並無法成 立，否則會整體破壞公寓大廈管理條例所建構之秩序。 3、另同法第5條所規定「共同利益」，參照其立法目的係在 規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。建 築物之「正常使用」是建立在以人為基礎之健康、安全、 無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分 私密性、衛生等林林種種。而公寓大廈管理條例第3條第 12款規定「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保 良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之 合同行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關 係，即所謂「居家憲法」性質。再者，公寓大廈管理條例 第23條規定「公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其 他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」 ，授權規約得就社區建物管理使用及其他住戶間相互關係 予以規定。違反規約約定者，應依同法第49條第1項第1款 規定，「由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以 上二十萬元以下罰鍰。」住戶經處以罰鍰後，仍不改善或 續犯者，應依第22條規定，由管理負責人或管理委員會促 請改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議 之決議，訴請法院強制其遷離。 4、實務參照最高法院30年上字第121號判例意旨認為「依公 寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈 全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益 得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關 公寓大廈專有部分之使用或處分」，但同時應考量「權利 之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利 行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益 極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害 他人為主要目的（最高法院71年臺上字第737號判例參照 ）」 5、系爭規約內容，瓦斯、電焊、自助洗衣、存放爆炸易燃物 及餐飲部分因社區建物棟距不足，無法完整排放廢氣油煙 ，可能造成樓上住戶陽台衣物及建物外表沾染油煙，且油 煙排放不及，將可能引起火災，並因建物設計關係，火勢 將會直接往樓上住戶竄升，成為消防上漏洞。其餘部分因 與使用分區規定不符，爰不贅述。縱使符合使用分區，然 主管機關之許可並非法律，尚無法據此主張規約抵觸法律 ，附此敘明。 6、同時，規約於今年七月份修訂時，增加「經區分所有權人 大會同意」之除外條款，目的即在調和個別區分所有權與 全體社區之共同利益，使規約充滿彈性。透過溝通，說服 的過程讓過半住戶瞭解、同意、支持商家進駐，如此符合 社區共同利益之事，管委會並無阻擋之理。且規約限制之 行業別，與原告所稱地下商務中心均「供辦公室使用」之 目的並無衝突，然原告卻反彈如此激烈，經過三次會議溝 通表決後依然如此，讓人不經懷疑原告陳述之可性度，伊 是否密謀日後再來變更使用用途，如此更彰顯被告必須事 先規範之必要，七、就原告備位聲明第四、五點請求撤銷 決議部分予以爭執： （1）被告就五月份會議記錄中，關於住戶規約之修改於開會通 知上均已載明開會事由與內容，並已先排入議程，惟於會 議記錄上誤載為「臨時動議」，特此更正。 （2）另觀諸原告提出民事起訴狀與民事追加起訴狀之內容，多 為原告前開備位聲明之相同內容，而未提出個別論點，甚 至原告就七月份修訂之「經區分所有權大會同意」除外條 款，亦為表示意見。故其聲明之理由為何？或是否得獨立 成為聲明，頗值存疑。 （3）被告就五月份、七月份區分所有權人大會上合法通過規約 修訂，其程序合法、理由亦正當，並於前開答辯狀中予以 闡釋，基此，原告此部分聲明，亦應予以駁回。 （十四）被告社區有十六梯住戶，三百多戶家庭，出口分散，又 無圍牆阻隔，管理上相當不易（詳見被證七）；且位於 住宅區，緊鄰捷運站、樂利國小及幼兒園，一旦發生公 安事件，後果不堪設想；又原告夾在一樓住戶與地下二 樓停車場間，貫通數棟大樓基座，原告欲將消防訊號系 統與被告分離（詳見被證八），使被告完全無法掌握原 告地下一樓商場安全狀況，並無法將原告置身事外，唇 亡齒寒，被告經不起任何公共安全意外，只能凝聚社區 住戶共識，以89.7％同意比例，通過七月份住戶規約之 通過，事先預防公安事件之發生。被告基於住戶之信任 與授權，有責任且有義務要捍衛社區之整體利益。 （十五）聲明： 原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： （一）新北市○○區○○路○○巷○○號地下一層關於建號2017、60 53、6054及同巷6弄37號地下一層關於建號6065、6066部 分登記之主要用途為辦公室、儲藏室、店舖；新北市○○ 區○○路○○巷○○號地下一層關於建號6055、6056、6057、 6058及同巷6弄37號地下一層關於建號6059、6060、6061 、6062、6063、6064部分登記之主要用途為辦公室、儲藏 室（見本審卷第7-25頁）；系爭2址2樓以上登記之主要用 途均為住宅（見本院103年9月3日言詞辯論筆錄）。 （二）第一站公寓大廈第十四屆第一次臨時區分所有權人會議10 3年3月16日會議紀錄經投票112票贊成，通過本次住戶規 約修訂（見本院103年9月3日言詞辯論筆錄）。 （三）第一站公寓大廈住戶規約第17條第2項第2款：『管理費之 收繳程序及支付方法如下：⑴一樓、二樓及地下一樓，每 坪新台幣70元⑵二樓及其餘供住宅使用之樓層，每坪新台 幣45元。日後若有修正，授權管理委員會修訂後提交區分 所有權人會議議決之。』；第22條第11項：『地下一樓及 一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲（燒烤、 碳烤）、瓦斯、電焊、卡拉ＯＫ、旅館、餐飲、自助洗衣 及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開 設殯葬、宗教、占卜等相關行業。』；第22條第12項：『 二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於 補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套 房。』；第22條之1：『住戶室內裝修遵守之事項一、住 戶如有下列室內裝修行為，應依建築物室內裝修管理辦法 之規定，委託合法之室內裝修從業者設計及施工；經向主 管建築機關申請審查許可，領得施工許可文件後，使得施 工：㈠固著於建築物構造體之天花板裝修。㈡內部牆面裝 修。㈢高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作 櫥櫃使用之隔屏裝修。㈣分間牆變更。二、案址室內裝修 施工前，須依法向主管建築機關申請施工許可文件，俟領 得許可文件後，並於室內裝修施工前5天，將施工許可文 件繳納管理室且張貼於施工地點明顯處。並繳納裝潢保證 金（規定如第四點）後始進行施工。工程施工期間，並配 合建管、消防、環保或勞安等機關之監督及檢查。工程完 竣後，向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明。並交 付管理委員會影本1份。三、室內裝修施工期間，為配合 共用部份、約定共用部份之環境整潔及使用管理，住戶應 於施工前向管理委員會交付室內裝修工程具結書（其格式 如附件七），恪守所載規定，並繳付保證金。施工完成後 俟管理委員會確認無違上述規範後退還保證金。若違上述 ，得將金額沒入並追究法律責任。四、裝潢保證金需為現 金或即期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元 ，1樓以上（含2樓）商店為新台幣5萬元，Ｂ１空間為新 台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元 。』（見本審卷第36、38頁背面、39頁、本院103年9月3 日言詞辯論筆錄）。 （四）第一站社區第15屆區分所有權人會議103年5月24日會議記 錄載明：『拾壹、表決方法：1.本社區共有戶數353戶， 本次實到199戶（含委託7戶），每戶均發放表決牌供舉手 表決使用，於區分所有權人及其區分所有權比例已達規約 出席數要求時，主席宣布開會。2.表決議題時，現場戶數 為104戶，主席現場詢問以舉手為表決方法獲現場無異議 一致通過，依據內政部95年4月4日內授營建管字第000000 0000號函內容本次會議合法進行，並開始表決程序；拾叁 、動議：〔案由五、規約修訂案重新開議暨一樓店家與原 告皇翔建設欲廢止規約修訂案〕決議：依據公寓大廈管理 條第32條第1項規定，規約修訂案通過，同時否決一樓店 家與皇翔建設之廢止案。1.本社區前於103年3月16日臨時 區分所有權人會議，以112票過半數贊成修訂本社區住戶 規約。主席並表示若有疑義，就本次區分所有權人大會重 新開議時予以表決。本次會議一樓店家與皇翔建設就一樓 店家管理費（含Ｂ１及部分2樓商店）每坪調漲為新臺幣 70元部分表示疑義，皇翔建設另外針對裝潢保證金及專有 部分不得為特定目的使用部分之規約內容亦表示疑義。 2.本次會議就上次規約修訂案，依據公寓大廈管理條例第 32條第1項重新開議之規定辦理。同時就一樓店家與皇翔 建設欲廢止規約修正案部分一併表決。3.有關調漲店家管 理費係94年區分所有權人住戶大會會議通過並核備公所在 案。會議中註記俟本社區店家全面進駐後實施調整。本案 業已於94年核定議決通過函文公所在案，核備通過迄今已 逾9年，且超過三個月內訴請撤銷之規定。4.另本社區1樓 店面（含Ｂ１及部分2樓商店）管理費為1坪70元案。考量 本社區為大型開放型住商混合社區。現址總計有5棟建築 物，其中各棟1樓中庭公共空間均相連商店及住家電梯， 故本社區公共空間與現行店面營業時衍生不特定出入使用 率高、出入複雜及環境髒亂等問題層出不窮。因此94年第 6屆管理委員會區分所有權人住戶大會時，由住戶提案， 經全體過半數區分所有權人一致決議通過（本案業於94年 6月核備區公所在案）。⑴本社區94年因商店開始進駐， 導致本社區1樓中庭垃圾量爆增且髒亂問題，為維護本社 區居家環境品質必須增加1名清潔人員以加強本社區公共 空間之環境清潔維護；另考量本社區公共安全等孳生問題 部分，必須再另外增加1個保全點（即三班保全的費用） 以加強維護本社區公共安全及居家空間環境安全品質，目 前均已實施在案。⑵故增加保全及清潔人員費用部分，擬 由店家（Ｂ１及部分2樓商店部分負擔，其餘均係由其他 住戶管理費支應。由於該次會議中註記俟本社區店家全面 進駐後實施調整。故自94年起迄今其所增加費用實均由本 社區住家住戶管理費所支應在案。5.本社區店家（含Ｂ１ 及部分2樓商店），於103年店家均已進駐完成，並於103 年3月16日區分所有權人會議通過修訂本社區住戶規約後 明定於本社區住戶規約，擬定於103年7月1日起全面實施 。6.本案業已於94年核備分級管理費在案，迄今核備已逾 9年許，住戶規約乃規範社區眾事務及管理社區庶務之重 要依據，實不得允許某店家意圖杯葛或以拒繳管理費等類 似之威嚇手段。7.本案現場戶數104戶，符合公寓大廈管 理條例第32條第1項重新開議出席數規定，以舉手表決， 表決牌贊成規約修訂者61票、反對者17票，超過半數，規 約修正案通過，並移交15屆管委會訂定相關事項落實執行 。』（見本審卷第75至77頁，原證7）（見本院103年9月 3日言詞辯論筆錄）。 （五）第一站社區第15屆第一次區分所有權人會議103年7月5日 會議記錄載明：『案由二、本社區住戶規約修訂案。說明 ：1.增列住戶規修第七條第三項第四點等案（如附件）。 2.皇翔建設等住戶，對於恢復管理費、裝潢保證金及特定 營業禁止等案仍有爭論，故一併表決以度爭議。3.本案自 103年3月16日、103年5月24日及103年7月5日迄今已分別 召開過3次本社區區分所有權人會議討論，相關修訂住戶 規約業已發放給各區分所有權人詳細閱覽數週，本次修改 內容請詳如附件，並由主席逐一宣達及說明。4.經現場全 體區分所有權人確認主席已清楚說明表決內容，復由主席 再次詢問現場是否需表達異議者，經詢問後一致通過未有 要表達異議者。決議：1.本案由全體在場區分所有權人擔 任監票。並逐一開票及唱票。2.現場投票表決，清點票數 贊成者237票（比例為89.7％）、反對者18票、領票未投 者9票。3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通過 本次決議。4.投票結果超過3/4以上贊成，通過本社區住 戶規約修訂案。』（見本審卷第82至83頁、本院103年9月 3日言詞辯論筆錄）。 四、本件應審酌原告主張第一站公寓大廈區分所有權人會議如先 位聲明所為之決議無效及備位訴之聲明所為之決議予以撤銷 ，有無理由？ （一）按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」、「法律 行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、「權利之 行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行 使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第56條 第2項、第72、148條第1、2項分別定有明文。次按公寓大 廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「 區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務 」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓 大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會 具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴， 就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法 院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。從而，原告為 第一站公寓大廈區分所有權人，其認為系爭區分所有權人 會議之系爭決議，違反公序良俗、誠信原則，或屬權利濫 用，自得類推適用民法第56條第2項規定，訴請確認系爭 決議無效，先予說明。 （二）又按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分， 得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公 寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關 係，除法令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理 條例第4條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72 條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指 法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次 依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民 之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自 由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要 者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權 時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合 於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要 程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原 則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原 則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反 憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號 及第510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合 理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可 認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。 而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權 人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違 反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地 或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另 有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權 人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可 違背比例原則（本院90年度上字第1030號判決意旨參照， 見本院卷第48、49頁）。 （三）又民法第799條之1第3項規定「規約之內容依區分所有建 築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用 目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事， 按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立 後三個月內，請求法院撤銷之。」，所謂「按其情形顯失 公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按 法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之， 規約約款以該約款恣意追求部分人之利益，而自始未兼顧 全體住戶之正當利益，即應認為違反誠信原則而顯失公平 。 （四）原告主張先位訴之聲明第一項決議無效及備位訴之聲明第 一項撤銷部分： 1、原告先位訴之聲明第一項主張：確認第一站公寓大廈民國 103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由 一「本社區住戶規約修訂案」中第二十二條第十一項「地 下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲 (燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助 洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不 得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「二 樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補 習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房 。」之修訂決議無效；備位訴之聲明第一項主張：第一站 公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二十二條第 十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不 得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、 餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易 燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第 十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用， 不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作 為隔間套房。」予以撤銷。 2、按公寓大廈管理條例第4條第1項「區分所有權人除法律另 有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並 排除他人干涉。」；同法第5條亦規定「區分所有權人對 專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區 分所有權人共同利益之行為。」；第6條第1項第5款規定 「住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項。 」；第15條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使 用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」。又公寓 大廈之住戶即區分所有權人利用其專有部分，不得有妨害 建築物之正常使用之行為，為首開法條所規定。所謂妨害 建築物之正常使用係指未依建築物建造設計之原意及一般 社會經驗之使用方式而為使用而言（參照最高行政法院90 年度判字第2084號行政裁判）；內政部86.4.17.台（86） 內營字第0000000號函載明：「一、按公寓大廈管理條例 第16條第2 項規定，住戶不得於防空避難設備等處所堆置 雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或 私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入，惟該公寓大廈防空 避難設備為在本條例施行前已登記專有部分或經約定專用 者，其變更使用之項目如為原核准使用之範圍者，經建築 法相關法規檢討均符合規定，得免經區分所有權人會議決 議同意。二、公寓大廈防空避難設備於本條例公佈施行前 ，業經核准臨時使用，營業使用有案者，按建築法第七十 三條執行要點之規定，其營業項目在同一類組範圍內變更 或做較輕度營業使用，得免辦理變更並免經區分所有權人 會議決議之同意。」。足見，區分所有權人對專有部分之 利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人 共同利益之行為，及住戶應依使用執照所載用途及規約使 用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。又變更使用 執照所載用途，如為原核准使用之範圍內變更或做較輕度 使用者，經建築法相關法規檢討均符合規定，得免經區分 所有權人會議決議同意；如為原核准使用之範圍外變更或 做較重度使用者，仍需經區分所有權人會議決議同意甚明 。 3、依前開說明，住戶並非完全不得變更使用執照所載用途， 除依法變更使用執照所載用途外，應依使用執照所載用途 使用。然地下一樓及一樓住戶並非完全不得變更使用用途 ，事實上，新北市政府工務局103年5月5日已核准變更地 下一樓使用執照所載用途；又二樓以上使用執照所載用途 為住宅用途，應包括自住或出租予他人為住宅用途，只不 得為住宅以外之用途而已。所以，原告先位訴之聲明第一 項主張：「確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四 屆第一次臨時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約 修訂案」中第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不 得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯 、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高 危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、 占卜等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用 途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、 殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」部分，顯有違反 誠信原則及權利濫用之無效情形，原告主張先位訴之聲明 第一項決議無效，有理由；備位訴之聲明第一項撤銷部分 ，自不另予審酌。然系爭住戶規約第22條第11、12項似應 合併規定為：「住戶應各依使用執照所載用途使用之，不 得從事其使用執照所載以外用途使用之；如為原核准使用 之範圍外變更或做較重度使用者，需經區分所有權人會議 決議同意。」或其他符合法律之用語，如對使用執照所載 用途有所疑義時，應向主管機關請求解釋為宜，併此敍明 。 （五）原告主張先位訴之聲明第二項決議無效及備位訴之聲明第 二項撤銷部分： 1、原告先位訴之聲明第二項主張：確認第一站公寓大廈民國 103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由 一「本社區住戶規約修訂案」中第十七條第二項第(二)款 前段「管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、 二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」之修訂決議無效； 備位訴之聲明第二項主張：第一站公寓大廈民國103年3月 16日修訂後之住戶規約第十七條第二項第(二)款前段「管 理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地 下一樓，每坪新台幣70元。」予以撤銷。 2、按公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第 10條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取暨係專供共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即 應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管 理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共 設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費 用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費 用之收取，應符合使用者付費之公平原則。 3、又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充 分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是 否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法 理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之 權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決 議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區 分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以 損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權 人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害 他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高 法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。關於管理費 之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟在商場 與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀 態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因 住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議 ，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。公 寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔標準， 之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所 有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度， 不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之 情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議 或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂 定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利， 且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之， 尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。雖公寓大廈管 理條例第10條第2項但書規定，區分所有權人會議或規約 就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔 之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比 例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對 少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用 。 4、經查： （1）103年3月16日第一站公寓大廈臨時區分所有權人會議修訂 住戶規約第17條第2項第2款：『管理費之收繳程序及支付 方法如下：⑴一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元⑵ 二樓及其餘供住宅使用之樓層，每坪新台幣45元。日後若 有修正，授權管理委員會修訂後提交區分所有權人會議議 決之。』（見本審卷第36頁），一樓、二樓及地下一樓修 訂後，每坪管理費比二樓及其餘供住宅使用之樓層多25元 。 （2）第一站公寓大廈第15屆區分所有權人會議103年5月24日會 議有就103年3月16日臨時區分所有權人會議一樓店家管理 費（含Ｂ１及部分2樓商店）每坪調漲為新臺幣70元部分 表示疑義部分解釋，會議記錄動議案由五理由載明：「4. 另本社區1樓店面（含Ｂ１及部分2樓商店）管理費為1坪 70元案。考量本社區為大型開放型住商混合社區。現址總 計有5棟建築物，其中各棟1樓中庭公共空間均相連商店及 住家電梯，故本社區公共空間與現行店面營業時衍生不特 定出入使用率高、出入複雜及環境髒亂等問題層出不窮。 因此94年第6屆管理委員會區分所有權人住戶大會時，由 住戶提案，經全體過半數區分所有權人一致決議通過（本 案業於94年6月核備區公所在案）。⑴本社區94年因商店 開始進駐，導致本社區1樓中庭垃圾量爆增且髒亂問題， 為維護本社區居家環境品質必須增加1名清潔人員以加強 本社區公共空間之環境清潔維護；另考量本社區公共安全 等孳生問題部分，必須再另外增加1個保全點（即三班保 全的費用）以加強維護本社區公共安全及居家空間環境安 全品質，目前均已實施在案。⑵故增加保全及清潔人員費 用部分，擬由店家（Ｂ１及部分2樓商店部分負擔，其餘 均係由其他住戶管理費支應。由於該次會議中註記俟本社 區店家全面進駐後實施調整。故自94年起迄今其所增加費 用實均由本社區住家住戶管理費所支應在案。5.本社區店 家（含Ｂ１及部分2樓商店），於103年店家均已進駐完成 ，並於103年3月16日區分所有權人會議通過修訂本社區住 戶規約後明定於本社區住戶規約，擬定於103年7月1日起 全面實施。」，已敍明因商店開始進駐，導致本社區1樓 中庭垃圾量爆增且髒亂問題，為維護本社區居家環境品質 必須增加1名清潔人員以加強本社區公共空間之環境清潔 維護；另考量本社區公共安全等孳生問題部分，必須再另 外增加1個保全點（即三班保全的費用）以加強維護本社 區公共安全及居家空間環境安全品質，一樓、二樓及地下 一樓修訂後，每坪管理費比二樓及其餘供住宅使用之樓層 多25元，自屬合理，本件調漲管理費有正當且必要之理由 ，因此一樓、二樓及地下一樓修訂後，每坪管理費比二樓 及其餘供住宅使用之樓層多25元用之收取，應符合使用者 付費之公平原則，並無違反公序良俗、誠信原則，或屬權 利濫用之決議無效及顯失公平得以撤銷之情形。原告主張 先位訴之聲明第二項決議無效及備位訴之聲明第二項撤銷 部分，均無理由。 （六）原告主張先位訴之聲明第三項決議無效及備位訴之聲明第 三項撤銷部分： 1、原告先位訴之聲明第三項主張：確認第一站公寓大廈民國 103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由 一「本社區住戶規約修訂案」中第二十二條之一第四項「 裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上 住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元 ，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為 新台幣15萬元。」之修訂決議無效；備位訴之聲明第三項 主張：第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約 第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票 。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含 2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊 狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」予以撤銷。 2、「供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公 眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。」、「供公 眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築 物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理」，建築法第77條 之2第1項第1款、建築物室內裝修管理辦法第2條分別定有 明文。又依內政部99年3月3日台內營字第0000000000號函 示，建築法第5條所稱「供公眾使用建築物之範圍」修正 規定第20項之規定，供公眾使用建築物之範圍包括「六層 以上之集合住宅（公寓）」，而第一站公寓大廈為地上8 層建物（詳被證1），自屬供公眾使用建築物之範圍。 3、建築物室內裝修管理辦法第22條第1項：「供公眾使用建 築物或經內政部認定之非供公眾使用建築物之室內裝修， 建築物起造人、所有權人或使用人應向直轄市、縣（市） 主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得 直轄市、縣（市）主管建築機關發給之許可文件後，始得 施工。」；第29條第1項：「室內裝修圖說經審核合格， 領得許可文件後，建築物起造人、所有權人或使用人應將 許可文件張貼於施工地點明顯處，並於規定期限內施工完 竣後申請竣工查驗；因故未能於規定期限內完工時，得申 請展期，未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未完工者 ，其許可文件自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力 。」；第32條第1項：「室內裝修工程完竣後，應由建築 物起造人、所有權人或使用人會同室內裝修從業者向原申 請審查機關或機構申請竣工查驗合格後，向直轄市、縣（ 市）主管建築機關申請核發室內裝修合格證明。」。然查 ，建築物室內裝修管理辦法第42條規定本辦法自100年4月 1日施行，第一站公寓大廈為地上8層建物（詳原證2）， 自屬供公眾使用建築物之範圍，不論住宅或營業使用，其 室內裝修自100年4月1日起均應依該辦法之規定取得主管 建築機關發給之許可文件後，始得施工，並應將許可文件 張貼於施工地點明顯處，室內裝修工程完竣後，向主管建 築機關申請核發室內裝修合格證明甚明。 4、第一站公寓大廈住戶規約第22條之1：『住戶室內裝修遵 守之事項一、住戶如有下列室內裝修行為，應依建築物室 內裝修管理辦法之規定，委託合法之室內裝修從業者設計 及施工；經向主管建築機關申請審查許可，領得施工許可 文件後，使得施工：㈠固著於建築物構造體之天花板裝修 。㈡內部牆面裝修。㈢高度超過地板面以上一點二公尺固 定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。㈣分間牆變更。二 、案址室內裝修施工前，須依法向主管建築機關申請施工 許可文件，俟領得許可文件後，並於室內裝修施工前5天 ，將施工許可文件繳納管理室且張貼於施工地點明顯處。 並繳納裝潢保證金（規定如第四點）後始進行施工。工程 施工期間，並配合建管、消防、環保或勞安等機關之監督 及檢查。工程完竣後，向主管建築機關申請核發室內裝修 合格證明。並交付管理委員會影本1份。三、室內裝修施 工期間，為配合共用部份、約定共用部份之環境整潔及使 用管理，住戶應於施工前向管理委員會交付室內裝修工程 具結書（其格式如附件七），恪守所載規定，並繳付保證 金。施工完成後俟管理委員會確認無違上述規範後退還保 證金。若違上述，得將金額沒入並追究法律責任。四、裝 潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上住 宅為新台幣3萬元，1樓以上（含2樓）商店為新台幣5萬元 ，Ｂ１空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者 為新台幣15萬元。』（見本審卷第36、38頁背面、39頁） 。 5、經查，依前開說明，第一站公寓大廈住戶不論住宅或營業 使用，其室內裝修均應依建築物室內裝修管理辦法取得主 管建築機關發給之許可文件後，始得施工，若未取得施工 許可文件，不得施工。因室內裝修施工期間，為配合共用 部份、約定共用部份之環境整潔及使用管理，住戶應於施 工前向管理委員會交付室內裝修工程具結書（其格式如附 件七），恪守所載規定，並繳付保證金，施工完成後俟管 理委員會確認無違上述規範後退還保證金，並依室內裝修 造成環境整潔及管理情形，為維護第一站公寓大廈社區居 家環境品質，依不同情形繳付保證金3萬元至15萬元，有 正當且必要之理由，並無違反公序良俗、誠信原則，或屬 權利濫用之決議無效及顯失公平得以撤銷之情形。原告主 張先位訴之聲明第三項決議無效及備位訴之聲明第三項撤 銷部分，均無理由。 （七）原告主張先位訴之聲明第四項決議無效及備位訴之聲明第 四項撤銷；先位訴之聲明第五項決議無效及備位訴之聲明 第五項撤銷部分： 1、原告先位訴之聲明第四項主張：確認第一站公寓大廈民國 103年5月24日第十五屆區分所有權人會議臨時動議案由五 「規約修訂案重新開議暨一樓店家與皇翔建設欲廢止規約 修訂案」之「依據公寓大廈管理條例第32條第1項規定， 規約修訂案通過，同時否決一樓店家與皇翔建設之廢止案 」之修訂決議無效；備位訴之聲明第四項主張：第一站公 寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有權人會議臨時 動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與皇翔建設 欲廢止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理條例第32條第 1項規定，規約修訂案通過，同時否決一樓店家與皇翔建 設之廢止案」之修訂決議予以撤銷。 2、原告先位訴之聲明第五項主張：確認第一站公寓大廈民國 103年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議案由二「 本社區住戶規約修訂案」中「2.現場投票表決，清點票數 贊成者237票(比例為89.7%)、反對者18票、領票未投者9 票。」、「3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通 過本次決議。」、「4.投票結果超過3/4贊成，通過本社 區住戶規約修訂案。」之修訂決議無效；備位訴之聲明第 五項主張：第一站公寓大廈民國103年7月5日第十五屆第 一次區分所有權人會議案由二「本社區住戶規約修訂案」 中「2.現場投票表決，清點票數贊成者237票(比例為89.7 %)、反對者18票、領票未投者9票。」、「3.經現場詢問 ，均未有要表達異議者，一致通過本次決議。」、「4.投 票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶規約修訂案。 」之修訂決議予以撤銷。 3、按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之 決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以 上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人 數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權四分之三以上之同意行之。」；同第32條第1項規定： 「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所 有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者， 召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規 定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及 其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過 半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半 數之同意作成決議。」，然系爭住戶規約第7條第3項第3 點第3款規定：「區分所有權人會議討論事項：應有區分 所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席， 以出席人數過半數之同意行之。」（見本審卷第32頁）， 即為公寓大廈管理條例第31條規約另有規定，所以，區分 所有權人會議討論事項之決議，僅係應有區分所有權人過 半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數 過半數之同意行之即可，並不需應有區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出 席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分 所有權四分之三以上之同意行之甚明。 4、第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區 分所有權人會議、第一站公寓大廈民國103年5月24日第十 五屆區分所有權人會議及第一站公寓大廈民國103年7月5 日第十五屆第一次區分所有權人會議討論事項之決議，均 經應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半 數之出席，以出席人數過半數之同意，屬於合法通過之決 議，並無未獲致決議情形，實際上，應係重新討論事項之 決議，並非依公寓大廈管理條例第32條第1項規定未獲致 決議，就同一議案重新召集會議。第一站公寓大廈民國 103年5月24日第十五屆區分所有權人會議雖載明依公寓大 廈管理條例第32條第1項規定，上開重新討論事項之決議 仍屬合法，並無召集之程序及決議不合法情形。 5、第一站社區第15屆區分所有權人會議103年5月24日會議記 錄載明：『拾壹、表決方法：1.本社區共有戶數353戶， 本次實到199戶（含委託7戶），每戶均發放表決牌供舉手 表決使用，於區分所有權人及其區分所有權比例已達規約 出席數要求時，主席宣布開會。2.表決議題時，現場戶數 為104戶，主席現場詢問以舉手為表決方法獲現場無異議 一致通過，依據內政部95年4月4日內授營建管字第000000 0000號函內容本次會議合法進行，並開始表決程序；拾叁 、動議：〔案由五、規約修訂案重新開議暨一樓店家與原 告皇翔建設欲廢止規約修訂案〕決議：依據公寓大廈管理 條例第32條第1項規定，規約修訂案通過，同時否決一樓 店家與皇翔建設之廢止案。本案現場戶數104戶，符合公 寓大廈管理條例第32條第1項重新開議出席數規定，以舉 手表決，表決牌贊成規約修訂者61票、反對者17票，超過 半數，規約修正案通過，並移交15屆管委會訂定相關事項 落實執行。』（見本審卷第75至77頁，原證7）。經查： 第一站社區第15屆區分所有權人會議103年5月24日會議對 103年3月16日第一站公寓大廈臨時區分所有權人會議修訂 住戶規約，103年5月24日重新決議通過，然依前開說明， 系爭住戶規約中「第一站公寓大廈民國103年3月16日第十 四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規 約修訂案」中第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶 不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦 斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等 高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教 、占卜等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅 用途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜 、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」部分，顯有違 反誠信原則及權利濫用之無效情形，本於前開同一理由顯 有違反誠信原則及權利濫用之無效情形；其餘系爭住戶規 約並無違反誠信原則及權利濫用之無效及顯失公平得以撤 銷情形；且同時否決一樓店家與皇翔建設之廢止規約修訂 案，亦無違反誠信原則及權利濫用之無效及顯失公平得以 撤銷情形。 6、第一站社區第15屆第一次區分所有權人會議103年7月5日 會議記錄載明：『案由二、本社區住戶規約修訂案。說明 ：1.增列住戶規修第七條第三項第四點等案（如附件）。 2.皇翔建設等住戶，對於恢復管理費、裝潢保證金及特定 營業禁止等案仍有爭論，故一併表決以度爭議。3.本案自 103年3月16日、103年5月24日及103年7月5日迄今已分別 召開過3次本社區區分所有權人會議討論，相關修訂住戶 規約業已發放給各區分所有權人詳細閱覽數週，本次修改 內容請詳如附件，並由主席逐一宣達及說明。4.經現場全 體區分所有權人確認主席已清楚說明表決內容，復由主席 再次詢問現場是否需表達異議者，經詢問後一致通過未有 要表達異議者。決議：1.本案由全體在場區分所有權人擔 任監票。並逐一開票及唱票。2.現場投票表決，清點票數 贊成者237票（比例為89.7％）、反對者18票、領票未投 者9票。3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通過 本次決議。4.投票結果超過3/4以上贊成，通過本社區住 戶規約修訂案。』（見本審卷第82至83頁）。經查：然依 前開說明，修訂後之系爭住戶規約第22條第11項「本社區 為確保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分所有 權人大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓及一 樓（含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據公司 行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、F107060 毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批發業、 F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發業、F2 07180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業、F501 050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲業、H70 1030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室業、J70 2040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場業、J702 070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業、JZ99141 殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業（含膠囊 旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存放爆炸易 燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」及第12項「二樓 以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習 班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。 」部分，顯有違反誠信原則及權利濫用之無效情形，本於 前開同一理由顯有違反誠信原則及權利濫用之無效情形； 其餘系爭住戶規約並無違反誠信原則及權利濫用之無效及 顯失公平得以撤銷情形；且同時否決一樓店家與皇翔建設 之廢止規約修訂案，亦無違反誠信原則及權利濫用之無效 及顯失公平得以撤銷情形。 五、綜上所述，原告主張：『確認第一站公寓大廈民國103年3月 16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議、103年5月24日 第十五屆區分所有權人會議，關於住戶規約第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經 營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、 自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦 不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、同條第十二項 「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於 補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房 。」之修訂決議無效。』及『確認第一站公寓大廈民國103 年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議，關於住戶規約 第二十二條第十一項「本社區為確保全體住戶公共安全及社 區整體權益，非經區分所有權人大會同意外，不得擅自變更 使用用途；地下一樓及一樓（含部分二樓）商店不得經營規 範如下：1、依據公司行號營業項目代碼：D201040液化石油 氣分裝業、F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報 爆炸物批發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原 料批發業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零 售業、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐 飲業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室 業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場業 、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業、 JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業（含 膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存放爆炸 易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、同條第十二項 「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於 補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房 。」之修訂決議無效。』部分，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要， 併予敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 10 月 8 日 民事第二庭 法 官 張谷輔 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 10 月 8 日 書記官 尤秋菊

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