臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2124號 原　　　告　豐雲第一大樓管理委員會 法定代理人　崔修武 訴訟代理人　李富湧律師 被　　　告　陳慧煌 上列當事人間請求給付管理費等事件，於中華民國104年6月25日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示 之「６９６（１）」面積壹點陸玖平方公尺部分上之冷氣冷卻水 塔、馬達、水管等物拆除，並回復原狀。 被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟元，及自中華民國一百零三年十 一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並 應自中華民國一百零三年八月一日起，按月給付原告新臺幣叁仟 元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項、第二項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告預供擔保 後，得為假執行；被告以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、當事人之主張： 一、原告方面： 聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）675,100元， 及本起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按年息百分 之二十計算之利息。（二）被告「應將坐落新北市○○區○ ○段○○○○號土地上，如附圖編號696(1)所示(面積1.69平方 公尺）之水塔、馬達、水管拆除，回復原狀。（三）原告願 供擔保，請准宣告假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）關於請求給付管理費部分： 1、被告於民國87年12月8日因拍賣原因，而取得坐落新北市 ○○區○○段○○○○號土地上，建號594號即門牌新北市○ ○區○○路○○號地下一樓房屋（含共用部分：文化段609 建號，面積509.36平方公尺；權利範圍2/14），及地下二 樓儲藏室。並於87年12月31日完成所有權移轉登記（證物 一）。 2、被告所有上開大樓取名為豐雲大樓，自始即設有管理委員 會，並不定期召開區分所有權人大會，議決住住戶管理費 、車位管理費之收費方式及管理維護議案。至102年7月18 日正式依公寓大廈管理條例之規定申請報備，獲新北市○ ○區000000000000000000號同意報備，名稱為豐 雲第一大樓管理委員會（原證二），並製定規約（原證三 ）。 3、豐雲大樓於99年5月7日召開99年度臨時住戶大會，會中議 決被告住戶及停車管理費收費方式，自88年4月1日起：A. 地下一樓每月1,600元計收；B.地下二樓每月400元計收， 電費由所有權人負擔；C.三個停車位每月2,100元計收， 被告親自參加（原證四），並無異議。豐雲大樓停車管理 費嗣於102年6月起高調降為每個停車位每月500元。且被 告所有第8號停車位於101年12月出售，僅餘第1、5號停車 位。故被告自88年4月1日起迄103年7月31日止，共積欠管 理費675,100元，明細如下： ┌──────┬───────┬─────────┬────────┬────────────┐ │樓層、停車位│ 每月管理費 │ 積欠月數 │ 積欠金額 │ 備註 │ ├──────┼───────┼─────────┼────────┼────────────┤ │地下一樓 │ 1,600元 │ 184 │291,200元 │102年6、7月繳交 │ │ │ │(88/4/1-103/7/31) │(294,400-3,200) │2個月共3,200元。 │ ├──────┼───────┼─────────┼────────┼────────────┤ │ 地下二樓 │ 4,00元 │ 184 │ 72,800元 │102年6、7月繳交2 │ │ │ │(88/4/1-103/7/31) │(73,600元-800元)│個月共800元。 │ ├──────┼───────┼─────────┼────────┼────────────┤ │ 1、5、8號 │ 2,100元 │ 165 │292,100元(346, │1.每個車位管理費700元。 │ │ 停車位 │ │(88/4/1-101/12/31)│500元-36,000元 │2.扣除代將8號車位出租， │ │ │ │ │-18,400元) │ 收取36,000元。 │ │ │ │ │ │3.收取18,400元。 │ ├──────┼───────┼─────────┼────────┼────────────┤ │ 1、5號 │ 1,400元 │ 5 │ 7,000元 │1.每個停車位管理費700元 │ │ 停車位 │ │(102/1/1-102/5/31)│ │2.被告於101年12月將8號停│ │ │ │ │ │ 車位出售。 │ ├──────┼───────┼─────────┼────────┼────────────┤ │ 1、5號 │ 1,000元 │ 14 │ 12,000元 │1.每個停車位管理費500元 │ │ 停車位 │ │(102/6/1-103/7/31)│(14,000元-2,000 │2.102年6、7月繳交2個月共│ │ │ │ │ 元） │ 2,000元。 │ ├──────┴───────┴─────────┼────────┼────────────┤ │合計 │ 681,000元 │ │ └────────────────────────┴────────┴────────────┘ 4、原告前經聲請調解催告給付（原證五），被告以其曾替大 樓墊付修繕費應予扣除為由而拒繳，爰依公寓大廈管理條 例第21條規定，依法向被告請求給付，及依規約第17條第 4項之約定請求遲延利息。 （二）關於請求被告拆除水塔及水管部分：按「共用部分，約定 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員 會為之。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。被 告於地下一樓經營撞球間，未經原告同意，擅自在如附圖 A所示部分土地上裝設冷氣冷卻水塔及水管（原證六）， 原告請被告拆除，被告拒絕，原告自得訴請其拆除，回復 原狀。 （三）原告否認曾於88年間與被告開會達成:被告就其三個停車 位由原告出租，以每月租金所得4,500元抵付管理費（B1= 1600元、B2=800元、停車位3個共2,100元）之協議，請被 告舉證以實其說。原告並未同意被告先支付漏水修繕費用 ，再拿收據抵繳管理費情事，被告應負舉證之責。原告亦 未同意被告修繕公共消防言灸施，並以被告支付之修繕費 用抵繳管理費情事。被告辯稱如附圖編號696 (1)所示之 水塔、馬達、水管係經營撞球間之房客所為，請求鈞院傳 喚證人戊○○到庭說明後再決定是否追加行為人為被告。 （四）證據：提出地籍圖謄本、建物登記謄本、土地登記謄本、 新北市三峽區公所102年7月18日新北峽工字第0000000000 號、公寓大廈管理組織報備證明、豐雲第一大樓公寓大廈 規約、豐雲大樓99年度臨時住戶大會99年5月7日會議紀錄 及簽到簿、聲請調解筆錄、臺北縣三峽鎮調解委員會調解 通知書、照片、豐雲第一大樓第一次區分所有權人會議會 議紀錄102年7月12日、照片等影本為證據，並聲請訊問證 人丁○○、邱瑞麟、陳俊安、甲○○、戊○○。 二、被告方面： 聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）被告於88年下半年與與該豐雲大樓管理委員會開會，已經 在會議中簽有協議書，以被告所購得3個未分號碼停車格 之停車位出租於管理委員會，出租所得共4500元，剛好抵 付管理費（B1=1600元、B2=800元、停車費3個共2100元） ，多年來未見要求解約，被告要求原告應提出88年度出席 人員名單及該會議記錄及協議書，以還原該會議協商事項 。該管理文書總幹事陳俊安，如稱已經過5年保存期限， 已經無保存或故意銷毀，被告要求對其測謊，測謊費用由 豐雲大樓管理委員會出，現任主委乙○○也說88年度那場 會議是無效力。請求訊問現任主委乙○○，為什麼認為該 場會議是無效力，但該次在7樓樓梯間開會，已經近20人 到場，雖無全到，但已經超過29戶的一半，是場有效力之 會議，直到99年新任主委丁○○才告知，被告停車格位置 分配為1、5、8號，並要求繳納管理費，在爭議中也到調 解委員會去協調過，主委丁○○只願扣除，稱只代停車位 1位出租91年3月1日至99年3月31日間，共8年1個月之145, 500元（見證一豐雲大樓住戶(97.10-102.05繳費一覽表) 第7頁第3項）及（證二第2頁第5項C條），然這與88年間 協議書所簽訂之事實不符合，被告是88年是協意出租3個 停車位抵管理費而非1位停車位。經被告99年度多次搜證 拍攝照片，該地下二樓14位車位幾近停滿，被告拍攝照片 到尚有5號車位有停DK-2316及8號停車位Z8-3558皆有停車 出租事實，並將拍攝照片交照片給前主委丁○○爭論，顯 然與只出租1位與事實並不符合，並有8號停車位不願歸還 向管理委員會租用之停車位，才由被告發存證信函催討歸 還(見證二)，該車主也未付99年4-7月停車責給被告，由 管理委員會收走，顯然管理委員會，不想再負3個停車出 租之責任，也不想再收錢抵管理費給被告方便。後與主委 丁○○協商，並交付取由被告拍攝到5及8號停車位之照片 ，只算該2個車位出租之價金，折讓其中1個停車位，來抵 付管理賣，主委丁○○也已經應允。(見存證信函四及88 -99年最終完繳管理賈收據證五） （二）另由於房子已經20年老舊，28-34號屋後端及28號房屋側 車梯處等公共設施，公共水泥地已經龜裂，下雨即漏到地 下一樓及地下二樓（地下一樓面積較1樓大，漏水處有拍 照交給主委丁○○）。屋外公共設施水泥地板劣化，也有 部份因921地震震裂（921地震以來，一直以水桶接水，長 久以來樓地板稍沉下一點，我見鋼筋可能有鏽蝕，已經不 能不大修（期間已經自己小修三次，均只有小效果），目 前乃留有部份裂痕可見，被告修理公共設施前，也有通知 主委丁○○一起視察並拍照98-99年數次不同地方漏水， 也有經其向28號及34號房東通知，34號房東及主委丁○○ 皆有到場並同意利用星期六及星期日期間修繕，不要打擾 安親班上課，（30號房屋當時無人居住，屋後可通到，可 修到），主委丁○○也同意被告先支付修理賈用，再拿收 據給他報帳，抵繳管理費（99年6月16日，已全部交付照 片及修理收據完畢），現在仍然可以非常清楚看見修繕水 泥不同之紋路軌跡。並有當時失業的李先生及父母及朋友 4位共同修繕28-34號水泥及做防水，陳解良夫妻（電話： 0000-000-000）及員工阿順三人之鐵工廠，修繕28號屋側 邊上鐵皮屋頂及車梯旁，排水不鏽鋼水槽8公尺及水管， 曾美棋員工及被告，自買金絲猴奈米防漏滲透漆2次共6罐 2次修補30及32號屋後中間走廊之龜裂磁磚（見收據證六 ）。此等工程完工後，皆有主委丁○○打電話與工人再確 認過，如有必要也可傳該等8位工人前來做證。102年6月 修補30及32號屋後中間走廊之龜裂磁磚工程，現任主委乙 ○○也有知情而不修理，僅推拖你們自己已經修好就好， 完全無支付修膳費及材料錢之意。99年6月16日也與前主 委丁○○協商計算，將車梯漏水漏到地下一樓及地下二樓 修繕價金（見證五）並已將全部支付收據及漏水照片及維 修照片交給前任主委丁○○，一次結清88-99年底之管理 費，扣除修繕賣用及折讓部份價金後，繳納剩下來99年4 -12月管理費16300元(見證五)，88-99年12月止管理費已 經於99年6月16日與前任主委丁○○結算完畢，無法律規 定，需要再重複支付一次。99年3月24日被告將房子及3個 停車位出租於城光科技股份有限公司盧星亮博士，開立公 司（見租約證七），但是因公共消防管線鏽壤及發電機、 馬達及電纜饋電線被偷等等…33項未修護，而無法請得公 司執照，經告知該前主委丁○○也稱無經費修理，要招開 住戶會議要討論，而該城光科技股份有限公司盧星亮博士 ，以無法取得設立公司，取得執照為由，僅簽約付款後月 餘就又退租約，被告無法可想只得再招租他人。恰好99年 4月25日有招租開撞球場之戊○○先生及其姐姐，願意先 行出資修繕消防等，以便可以取得執照營業，再由被告的 房租中按月扣抵歸還（見租約證八），被告再由繳納管理 費申扣抵，在與多次與前主委丁○○協調後，也說要等待 招開住戶會議要討論，但是二次招開住戶會議皆少數人參 加而流會，期間經過數月份，一直無法修復公共消防，直 到前主委丁○○說再沒辦法招開住戶會議成功後（僅少數 人參加），他要以主任委員身份，決定修理公共消防等後 ，再由撞球場之戊○○先生及其姐姐去比價，由三家中取 最低價選定，選定還是由原先保養大樓消防之冠昌實業社 甲○○以364,156元得標，修護直到100年5月25日才完成 驗收（見證九），期間經過1年多，驗收當時有5人花一晚 上時間會同確認驗收及實際運轉（見豐雲大樓公設消防驗 收會議記錄證九），部份太貴及未更換，並由前主委丁○ ○殺價刪除64,156元，以整數300,000元協商完成驗收。 （三）綜上所述，被告100年1月起，尚有代支出30萬公共消防， 可扣除管理費之代墊款費用。另需每月付1,500元，未經 被告同意，即趁人不在，趁機撞破地下室二樓磚牆，在室 內安裝佔用3坪污水管線通過佔用費（見存證信函，證四 第2頁B項）。現任主委乙○○不承認上述修繕費用，102 年6月開會時並說該20年手動消防火警警報控制器尚可用 ，新的法規需要較為嚴格，需要全自動火警警報控制器， 如果被告不租給撞球場，就不用更換，（按火災緊急時， 大家都先逃出，誰有時間及會操縱手動消防火警警報控制 器，來灑水並啟動馬達排出濃煙，而且他並不住在大樓內 ，而是住在2公里外的中正路，有事來救已太晚了）況且 這只是33項的其中之一。現任主委乙○○涉嫌恐嚇前主委 丁○○要將被告修繕之公共漏水之收據及照片退還被告， 要求轉告被告再繳納88-103年之管理費一次，否則要控告 前主委丁○○及被告，經前主委丁○○電話告知後得知。 被告電話中，也告訴前主委丁○○，一切到法院再提出說 明。102年現任主委乙○○也以要換大門鎖，不讓被告地 下2樓租客進入恐嚇要繳納管理費，地下2樓租客林先生， 數次告知被告，勸說多次，103年並有鶯歌消防隊來檢查 消防有缺失時，現任主委乙○○鎖住消防間，不讓撞球場 請工維修缺失，並將大樓排煙通風馬達電源開關切除並上 鎖，經新撞球場店主謝小姐告知被告後，他才又打開鎖櫃 ，開電源受鶯歌消防隊員檢查才通過。103年6月地下污水 抽水馬達逆止閥已老舊，馬達常空轉並有污水流出，經地 下2樓租客林先生房客電話告知，因被告在國外經商，電 話中請房客先電話通知主委修理，但其只有看一下，裝不 懂推拖，帶來之水電工也說看不懂不會修理，任其常常污 水溢出，到被告回國先行簡單檢修，並發存證信函(證十) ，告知原因後，才於12月份，請同一個水電工來修(證十 一)，而被告之房客林先生已經無法忍受馬達不修繕，污 水常流出並污染倉庫貨物為由，於11月底提出終止契約要 求並已搬離，該主委不理性之行為，令人非常頭痛。有關 要求被告拆除水塔及水管部份，該水塔及水管並非被告所 有，是為撞球場之財產，另被告擁有新北市○○區○○段 ○○○○號之萬分1794(見權狀證十二)，空地比未使用超過 萬分1794，被告有權在不影響他人下，讓撞球場放置，使 用該水塔空地，該水塔為撞球場之生命，無該散熱水塔， 撞球場將無法於熱天營業。如果不能使用，被告要求法律 之前，人人平等公平待遇之普世價值，拆除新北市○○區 ○○段○○○○號，新北市○○區○○路○○號及30號及32號 及34號後面，私人佔用公共設施及公共保留地之圍牆及違 建建築物，約一百平方公尺，還地於公眾。拆除28號至32 號後面佔用公共設施及公共保留地之圍牆及違建建築物， 約一百平方公尺，詳細面積請鈞院囑托地政機關實施測量 ，另囑托新北市政府拆除大隊排期拆除，還地於公眾。 （四）原告誣告被告放置之冷氣散熱水塔佔據新北市○○區○○ 段○○○○號土地土（1.69平方公尺)，實為錯誤，該冷氣散 熱水塔實為租屋客撞球場之財產，該告訴之無據，請予以 駁回。佔用公設之新北市○○區○○路○○號及30號及32號 及34違章廚房建築物及圍牆，應全部一併拆除，還地於公 眾。原告誣告被告放置之冷氣散熱水塔，佔據新北市○○ 區○○段○○○○○號土地上(1.69平方公尺)，該水塔及水管 並非被告所有，是為撞球場設畫之財產，也為撞球場在使 用。況且被告也擁有新北市○○區○○段○○○○號之萬分1 794，空地比未使用超過萬分1794，被告有該土地使用持 分權在不影響他人下，讓撞球場放置（未固定於地面，隨 時可移動），使用該水塔1.69平方公尺空地。況且地下室 面積比一樓大，被告讓撞球場放置，使用也是在自己屋頂 上方，大樓的其他住戶，六樓及七樓住戶，也是將冷氣室 外機千多台，都固定放置於七樓頂，原告只有針對地下室 住戶提出告訴，有失公平，原告將一樓後方及側面，全部 以圍牆及鐵門及違章廚房建築物佔據自已使用，排除其他 擁有持分權住戶使用，更進一步想利用司法排除被告使用 放置散熱水塔，原告想自己全部使用及佔據被告萬分1794 持分，實為不可取。如果散熱水塔要拆除，就與圍牆及鐵 門及違章廚房建築物等，佔用違章建築物等全部一起拆除 ，並付與被告付同等面積賠償之金額。而該冷氣散熱水塔 ，已因為原告們一再阻擾刁難，不讓開合法之撞球場營業 ，租屋之撞球場已經遷移過三次。第一次要大樓側面鐵皮 屋屋頂上，原告稱會吵人，不給設置。第二次設到自己出 入口上方，因回風不良，冷氣常跳機。第三次設到地下工 樓，自己的儲藏室內，熱氣經排風口排到一樓後面，離房 屋很遠（約3公尺），不會影響任何人，而原告卻以塑膠 板，故意將一樓排風口釘死，故意不讓冷氣散熱水塔熱氣 循環排出，而造成熱氣及水分在室內循環，造成油漆脫落 ，整個儲藏室內都是水氣，後經前任主委丁○○提議默許 下，第四次才移到目前的地點放置。原告們因與原始建商 的宿怨，購屋前，大樓總幹事陳俊安即警告被告不可買， 欲強佔使用法拍屋（因有公設設在法拍屋內），拍定後即 轉移目標處心積慮想排斥購買法拍屋的被告。88年法院剛 剛點交房屋於被告後，當年3月23日被告就請工人，修理 公設經自己出入口之破損已久並膨脹整面之磁磚(見證一 )，該大樓總幹事陳俊安即帶前前主委邱瑞麟前來，未請 即私自進入地下一樓，並由前前主委邱瑞麟摔壞被告之臉 盆警告示威，被告見狀並與其吵起來，並打電話報警，經 警察排解後退出，而後不久總幹事陳俊安就來道歉說：（ 不知道前前主委邱瑞麟會突然那麼衝動）並要求要與他們 開會協調繳納管理費問題。我想也好，順便也了解自己的 三個停車位在那個位置（因未標示停車位號碼）。當時我 將地下一樓及地下二樓當儲藏室使用，也就在當年，88年 度5-7月間，在該大樓總幹事陳俊安招集下，就在大樓的 七摟後方，再上一層狹窄的樓梯間內開會，開會時前前主 委邱瑞麟，要求被告出示身分證給他看，被告手拿給他們 看，而前前主委邱瑞麟卻要搶走，被告驚這與一般開會不 同，經被告怒目喝斥及抗議，才未有脫序之行為出現。而 當時約有近20人到場，會中得知，他們都是40-50年老鄰 居一起合建，也有從板橋文化路前來之不知名住戶人士， 會中表決並要求被告繳與一樓住戶同樣之管理費（地下一 樓1600元及地下二樓800元）停車費1個700元，3個共2100 元，被告反駁地下一樓及地下二樓儲藏室的管理費，不該 與一樓店面之管理費相同，因在收益及使用價值上皆不及 一樓店面來的同樣有利，一般大樓皆是以一樓店面的一半 收取慣例，但在大樓總幹事陳俊安煽動老鄰居下，不顧被 告反對，大家以同一樓店面管理費，霸凌被告舉手通過， 被告要求將管理費2400元送公正仲裁。而3個停車位2100 元，因被告使用不到，剛好可以簡單圍起來與被告地下二 樓儲藏室一起使用，也可以免繳每個車位使用費500元， 加有使用需補貼大樓電費每月200元，每位車位700元，3 位車位共2100元，而開會中他們不肯。之後由板橋文化路 前來之不知名人士提議，將被告想簡單圍起來，不使用之 不知編號停車位，租給管委會，每位車位1500元，3位車 位共4500元，剛好可抵消管理費。我想也是好，既可不用 再提出地下一樓及地下二樓儲藏室的管理費太貴不合理仲 裁，也可以抵消管理費，當時寫下出租3位車位共4500元 ，由大家共同在紙上簽名，剛好可抵消管理費紙張1張， 由管理委員會收走負責保管。自此88年之後到99年4月間 ，他們並未要求不再承租3個停車位，也未來信函要求繳 納管理費。直到換新主委丁○○，99年5月7日才來存證信 函，要求繳費及並清查，將已被編號劃線，被出租中之停 車位分配還給被告。而停車位編號及劃線也是97年9月26 日以後之事(見證二第一頁第七絛)。 （五）原告稱未同意被告先支付漏水修繕費用，再拿收據抵繳管 理費情事，屬不負責任之推脫狡辯之詞，按公共水管及公 共區域漏水到被告房子，原告接到被告通知，需儘速負責 修繕，而原告完全不予理會，部份任漏水流入被告房子10 年之久(被告用水桶接)，部份被告已經帶前主委劉守良多 次看過，也有租屋撞球場之老闆姐姐己○○通知，下雨即 漏大水，雨停後，會繼續漏小水滴，一個星期左右才會停 止，下大雨時，被告也特地前往現場看，並帶前主委劉守 良前來看過確認是由公共區域漏水到被告房子，當時租屋 撞球場之老闆姐姐己○○也在場，前主委劉守良也有同意 維修，再拿收據抵繳管理費情事，而現場現在依然可以看 到遺跡，難道公共水管及公共區域漏水到被告房子，他們 接受通知，也親自看過多次，而不想負責任修繕，光推脫 狡辯之詞，就可只收取管理費入口袋，而不負責維修公共 水管及公共區域嗎？另據收到之豐雲大樓97年度第二次住 戶大會第四頁第三項(證二)，已經有清楚一併列出，被告 已經提出給前主委，附近幾年帳且目前待更換及已更換修 等未施工被沽價工程及已經完成施工工程。其原告稱未同 意被告先支付漏水修繕費用，再拿收據抵繳管理費情事實 與事實不符之狡辯之詞。原告稱未同意被告修繕公共消防 設施，按公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，共用 部份，約定共用部分之修繕、管理、維護、由管理人或管 理委員會為之，99年3月24日被告出租城光科技公司，就 是因公共消防管線鏽壞及發電機，馬達及電纜饋電線被偷 等33項未修護，而無法請得公司執照而退租，其中竟然有 消防泡沫原液，經過20年尚未更新，遠超過一般3至5年的 期限，租屋之城光科技公司負責人有繳交管理費及停車費 時，多次與前主委丁○○反應及協商，皆回答沒錢修，要 招開住戶大會，才能決定。以致於租屋之城光科技公司申 請不到執照，悻悻然的退租。這已經違反寓大廈管理絛例 第10條第2項定有明文。「共用部份，約定共用部分之修 繕、管理、維護、由管理人或管理委員會為之」之條例， 況且20年來原告們任排煙機等33項荒廢鏽蝕，萬一有火災 時，無馬達抽消防池水先期灌救，造成重大傷亡，實不敢 想像。城光科技公司退租後，99年4月25日，被告又另外 招租到開撞球場房客，對方老闆戊○○願意先出錢，修繕 公共消防管線鏽壤及發電機。馬達及電纜饙電線被偷等33 項缺失，以便房屋可以做營業使用，再請得撞球場執照， 再由房租中逐月抵扣管理費，這由撞球場老闆戊○○姐姐 己○○與主委丁○○協商多次，被告也有參與其中二至三 次，期間經過近一年時間，要再次招開豐雲大樓住戶大會 二至三次，也皆因少數人而流會，最後前主委丁○○才在 己○○與被告面前答應，他要負責任決定修理。由己○○ 招商三家比價，維修公共消防等33項缺失，再逐月扣抵管 理費。此有證人己○○可以做證(見證三)，也可傳己○○ 前來做證即可明白。被告證物九豐雲大樓公談消防驗收第 二頁沽價內有關「ATS配線」及「太平洋電纜線」部分， 已經於100年5月25日星期三5人同時驗收時，(見沽價單14 .15項)，施工完成交於前主委丁○○。現場也可看到前次 被竊之遺跡，更可在樓梯下看到竊賊留下之電纜線塑膠外 皮，稱未施做，那鶯歌消防隊每半年皆要前來，實際操作 發電機發電發動及各式各樣檢查，如何不施作即可通過每 六個月一次，共七次檢查。況且也可見豐雲大樓99年度臨 時住戶大會第三項內(證四)，內已經有（地下二樓發電機 電纜被竊，由管委會報案）之事實。可見該電纜線3條各 72公尺，非裝配施做不可。這部份也可實際再排期，再度 前往履勘實際施做情況，以便得知真實。 （六）前主委丁○○決定公共消防之修理，是由被告及證人己○ ○，前後約經半年到一年時間，一起約二至三次，去要求 前主委丁○○修理及討論後被前主委丁○○告知要開臨時 會討論，多次招開會議不成，後才由前主委丁○○做決定 要公共消防之修理，期間證人己○○也多次獨前往拜訪前 主委丁○○，證人己○○為撞球場實際之經營人，公共設 施漏水到地下室，也是她通知房東的被告在下大雨時才去 看，及到近處前主委丁○○的辦公室，請前主委丁○○一 起來看，釐清責任歸屬，確定是由公共設施漏水下來地下 室，證人己○○也是公共消防之修理招商比價之負責人， 也是冷氣水塔移設，修護付款之管理人。撞球場之法定負 責人戊○○因車禍，以致腳受傷，無法到場處理，處理裝 潢及維修公共消防之修理及請執照及營業及付房租等皆由 證人己○○處理，所有疑慮皆證人己○○可知。原告於民 事準備狀中稱(四)待證事項3.稱被告證物九第二頁沽價單 內有關「ATS配線」及「太平洋電纜線」部分，實際上未 施作。此部分經被告，104年1月29日前往照相取證，確實 有施作，並有電纜線「太平洋2010」等字樣(見照片八張) ，西元2010為民國99年，如果原始之電纜線應該為新蓋屋 時之1993年(民國82年)，此證明被告及前主委丁○○等5 人，確實有施作及驗收到，也附有被竊破壞之照月及被竊 殘留在樓梯下之電纜線外皮塑膠照片之證據。原告們不顧 安全，也不願意維護公共消防設施及漏水損壞，一切以拖 延，來讓住戶自己花錢修理，才能取得營業執照及使用修 復完成後，部份住戶才以住那麼久都沒看過，沒比價，你 自己要修公共設施，沒被允許等等各式各樣理由，拒絕承 認付款，而不想債務相抵。撞破被告之地下二樓儲藏室之 水泥牆(見證照片二)，原告無被告允許垠，擅自撞破磚牆 進入室內裝設水管(見證照片二之一至三)，化糞坑污水常 外漏，將室內地磚污染成亂七八糟。103年七月份開始， 污水馬達逆止閥老舊，以至於馬達空轉，即多次漏污水到 地下二樓污染儲藏室之貨品(見證三)，經房客林世偉電話 告知，被告在外國告知房客林世偉，通知現任主委帶修水 電師父前來維修，但現任主委他們故意，借故看不懂，不 予維修，讓被告房客林世偉因貨物污染損失及臭味難受而 要於11月提前解約，不再承租被告下二樓儲藏室。直到10 3年11月14日被告寄出郵局存證信函(證四)，原告才於103 年11/29日，同七月前來堪察，原大摟故定維修之水電師 父前來維修，於103年12月1日，更換修馬達逆止划及控制 開關，此化糞坑污水常外漏，修理要經過5個月，才在被 告發存證信函下，才願來修理，終其目的，原告只想收管 理費，一切以拖延，放任化糞坑污水經常外漏，最後跟修 理公共設施漏水及公共消防一樣，以沒看過，沒比價，你 自己要修公共設施，沒被允許修理等等理由，又發生糾紛 ，原告心態確實非常可疑而且奇怪。這些事已經是發生多 次了，1.公共水管漏水，2.外面公設地板漏水，3.停車梯 漏水，4.污水馬達故障漏水。5.消防維修等等期間只有88 年3月份，被告修理門前磁磚膨脹損壞，因不知得繳納管 理費，及公共設施由管理委員會出錢修理，未先通知就修 理，其他維修皆有口頭通知及請管理委員親自來看過。以 上所講皆為事實，也有證人、證據及施工工人可證明，懇 請判原告敗訴，將被告支出修理公共設施費用，債務相抵 ，以現合理公平。 （七）管理費：民法規定超過5年不請求而消失。況且在99年已 經與前主委協商以代蠻付修理車梯、公設地、水管漏水進 屋及車梯前公設磁磚損壞等等花費及停車位出租收入，債 務相抵後並由被告折讓十多萬元給前主委，再繳納至99年 12月為止1萬6千300元整收據一紙在握(證一)。100年1月 後，每月要繳納3千元管理費，扣除前前主委未經被告同 意，強行打破被告室內磚牆，進入室內在地上裝置並延伸 到整面牆壁的二大隻化糞污水管，每月得付被告損失1500 元（根據公寓大廈管理條例第六條明文規定：應修復或補 償所生損失，前存證信函已告知，並且99年前已有計算到 每月賠償費用為11500元，也有到三峽鎮調解委員會調解 要拆除，至今未拆除）所以100年1月後，每月扣除1500元 室內空間使用費，僅繳納管理費1500元，每年18000元。 得扣除代付之消防費用30萬元，扣除完畢後再繳管理費。 （八）冷氣水塔：冷氣水塔裝置前有前任管理委員劉主委同意由 地下二摟移裝設在外面(證人證詞可證)。被告也擁有該69 6地號土地之10000之1794之權利範圍（詳見土地所有權狀 證二），可見被告房客也有使用的權利與正當性，原告現 任主委及其他3戶各將一樓後方空地，以圍牆佔據四分之 一，不給其他人使用，借以訴訟要將被告房客之冷氣散熱 水塔拆除，以達自己私利霸佔使用之心。原告及3戶一樓 住戶，各擁有該696地號土地，土地權狀持分僅有10000之 331權利範圍(證三)，4戶加起來都沒有被告擁有10000之 1794之權利範圍大，實無權要被告房客拆除水塔讓他們獨 自使用。該冷氣散熱水塔現也非被告所有，被告也無權置 喙拆除事宜，詳見(證四)。 （九）公設消防修理費用：本大樓消防設備歷經近20年，完全放 置生鏽沒修繕無法使用（前主委劉守良證詞），發電機故 障，電纜線被偷，消防抽水滅火馬達也故障及無電源，泡 沫滅火原液也過時吹，廣播、緊急抽煙器也故障等重大缺 失。另據證人己○○出庭所述：豐雲大樓被鶯歌消防隊開 立黃單或紅單警告也草率便宜行事，無經費維修，根據公 寓大廈管理條例第10條明文規定主委有義務修理並維護堪 用狀態，以維護住戶生產財產之安全。而主委無經費維修 ，要再另召開大會也流會，僅少數住戶到場，住戶完全不 顧安全及自家生命安危，歷經多次協商與流會。另據99年 5月1日豐雲大樓99年度臨時住戶大會(決議事項)第一項及 第三項就知道(證五)，消防隊早已經要求豐雲大樓需要維 修及補足被偷竊各式各樣重大缺失。其修繕費用非因可歸 責於區分所有權人之撞球場要申請執照事由所致，才需要 維修，其消防設備早已損壞及被竊甚久一段時間。費用由 區分所有權人之一的被告一人支付，理由尚屬牽強，也違 背法律公平精神。剛好租客撞球場戊○○老闆願意先墊款 修理，才可申請執照，而該墊款並非捐贈或無償，該筆費 用30萬，是由被告房租中逐月扣抵要繳納管理費3000元( 證六)，結束營業時由被告將剩餘金額，與己○○清算， 被告開支票全部歸還。豐雲大樓管委會只收管理費，並不 認真及時得到住戶通知就即時維修公設漏水，消防或馬達 損壞，多次任污水溢流損壞地下二樓儲藏室租屋房客財產 ，甚為惡劣，修理一個污水馬違要4個月，任租屋房客承 受損失及臭味，一定得被告寄出存證信函要請水電工代理 維修，方肯來修理，但是租賃房客等4個月，已經受不了 ，結束未到之租賃契約搬走。這並非一次而已，被告過去 也已經損失多次，在寄給他們存證信函中也已經有記錄， 可是他們依然故我，想以被告自己請工修理，他們就不必 花錢，又可收管理費，再以各式各樣理由，放入自己口袋 ，102年7月現任主委即以他自己都不知位置的車位出租所 得，以表決方式，將10多萬元管理費，放入口袋。也不肯 付被告支出之消防費用30萬元。 （十）證據：提出豐雲大樓住戶(97.10-102.05)繳費一覽表、豐 雲大樓住戶97.10-102.05管理費收支表、丙○○君欠繳大 樓管理費明細、豐雲大樓車位(97.10-102.05)繳費一覽表 、豐雲大樓車位97.10-102.05管理費收支表、三峽郵局99 .5.11第343號存證信函、豐雲大樓99年度臨時住戶大會、 板橋國慶郵局99.4.26第157號存證信函、板橋國慶郵局99 .6.1第218號存證信函、三峽鎮豐雲大樓管理委員會99.6. 16收據、仁元油漆行收據、房屋租賃契約書、100.5.25豐 雲大樓公設消防驗收會議記錄及估價單、板橋國慶郵局10 3.11.14第274號存證信函、三峽郵局103.11.18第1039號 存證信函、土地所有權狀、地籍圖謄本、地價稅繳納通知 、照片、97.9.26豐雲大樓九十七年度第二次住戶大會、 102.8.26房屋租賃解約書、102.11.1委託書等影本為證據 ，並聲請訊問證人己○○。 貳、本院依聲請至現場履勘並囑託地政事務所測量並製作土地複 丈成果圖。 參、得心證之理由： 一、原告主張被告為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地之共 有人及地上建物文化段594建號建物即門牌號○○○區○○ 路○○號地下室一樓之所有權人，而為「豐雲第一大樓」之區 分所有權人一節，為被告所不爭執，並有建物登記謄本、在 卷可參（見本院卷第8至9頁及第35至47頁），則原告此部分 主張自堪信為真實。按「住戶不得於私設通路、防火間隔、 防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空 避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或 違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」 ，公寓大廈管理條例第16條第2項前段定有明文。本件原告 又主張被告無權占有上開大樓一樓如附圖所示之「696(1)」 部分面積1.69平方公尺位置設置冷氣機之冷氣冷卻水塔、馬 達、水管等物一節，經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄及 土地複丈成果圖、照片在卷可參（見本院卷第24頁、第72頁 、第74頁），被告雖抗辯該冷氣冷卻水塔等物為租用地下室 經營撞球場之房客所設置，被告無權拆除等語，惟被告亦自 認其已經受讓該撞球場，則原告主張被告對上開冷氣冷卻水 塔等物有事實上處分權一節，當屬可採。又查，上開被告所 設置之冷氣冷卻水塔等物之位置為「豐雲第一大樓」之公用 共有部分一節，並不爭執，且並未經區分所有權人會議決議 或以規約規定該部分得由被告或其他區分所有權人單獨佔用 ，則原告主張被告占用上開位置為無權占有「豐雲第一大樓 」之公用共有部分，並請求被告應將其所占用部分上所設置 之冷氣冷卻水塔等物拆除，回復原狀一節，即應認為可採。 至於被告抗辯其他區分所有權人亦有占用社區大樓之公用共 有部分而要求其他區分所有權人亦應拆除其占用所設置之設 施等語，因該部分並非本件訴訟標的範圍，自無於本件審究 之必要，附此敘明。 二、原告又主張被告自88年4月份起迄今，積欠地下一樓、地下 二樓及編號1、5、8號等3位停車位之管理費共計681,000元 ，但為被告所否認，並抗辯其以委由原告出租停車位出租所 得租金及為原告支出修繕費用抵繳管理費等語。經查： （一）關於88年4月份起至98年6月份部分：按「利息、紅利、租 金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債 權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」、「 時效完成後，債務人得拒絕給付。」，民法第126條、第1 44條第1項分別定有明文；本件原告請求之標的為管理費 ，其繳費方式為按月繳納，性質上屬於前揭法條規定之不 及一年之定期給付之債權，其請求權之消滅時效乃為五年 一節，堪以認定。經查，本件原告係於103年7月18日提起 本件訴訟向被告為前開管理費之請求，然被告對原告之請 求為時效之抗辯，並拒絕給付該部分管理費，則就原告起 訴時回溯超過5年部分，即因其請求權業已罹於時效而消 滅，原告此部分請求即非有理由。 （二）關於98年7月份起至99年12月份部分：原告主張被告就其 所有之地下一樓、地下二樓及編號第1、5、8號停車位應 繳納管理費等語；但為被告所否認，並抗辯99年12月份前 之管理費業已繳清等語。按「關於利息或其他定期給付， 如債權人給與受領一期給付之證書，未為他期之保留者， 推定其以前各期之給付已為清償。」，民法第325條第1項 定有明文；經查，本件被告提出由原告於99年6月16日所 出具載明收受被告繳付之99年4至12月份之管理費，有原 告亦不爭執其真正之收據影本在卷可參（見本院卷第102 頁），則參諸前揭法條規定，當推定被告業已將99年12月 份以前之管理費清償完畢，原告復又未另行舉證證明其此 部分管理費債權仍屬存在，則原告此部分請求自難認為有 理由。 （三）關於100年1月份起至103年7月份部分：原告請求之100年1 月份起至103年7月份共43個月，則為：①地下一樓部分應 繳管理費每月1,600元，43個月計68,800元，被告已繳2個 月份3,200元，此地下一樓部分金額為65,600元；②地下 二樓部分應繳管理費每月400元，43個月計17,200元，被 告已繳2個月份800元，此地下二樓部分金額為16,400元； ③車位部分：100年1月份至101年12月份計24個月，3個車 位應繳管理費每月2,100元，24個月計50,400元，被告已 繳18,400元，又扣除代為出租所收停車費36,000元，則此 部分金額為-4,000元；因被告於101年12月將編號8號停車 位出售，餘編號1、5號停車位，自102年1月份至102年5月 份計5個月，2個車位每月應繳管理費1,400元，則此部分 金額為7,000元；自102年6月份起停車位管理費調整為每 位每月500元，2個車位每月應繳管理費1,000元，自102年 6月起至103年7月份計12個月，則此部分金額為12,000元 ；則此車位部分之管理費金額應為15,000元。④綜上，原 告此部分所得請求之管理費金額為97,000元，原告此部分 請求於此數額範圍內方屬可採。 （四）關於103年8月份起至清償日止部分：原告又於言詞辯論終 結前追加請求被告應自103年8月份起，按月給付原告3,00 0元一節；則如前所述，被告擁有之地下一樓、地下二樓 及2個停車位所應繳納之管理費為每月3,000元，原告此部 分請求乃屬可採。 （五）被告又抗辯其經原告前任主委丁○○同意，修繕豐雲大樓 消防設備，支出30萬元，另原告打破被告所有地下室牆壁 裝設汙水管，應按月補償被告1,500元等節；則為原告所 否認。經查，被告提出100年5月25日「豐雲大樓公設消防 驗收（會議紀錄）」影本為證據（見本院卷第106頁）， 其上有原告前任主委丁○○之簽名，然據丁○○到庭所述 ，這筆錢要開住戶大會才能付錢等語（見本院104年5月7 日言詞辯論筆錄，卷第167至169頁），則被告抗辯原告前 任主委有同意以修理費抵充管理費一節，自非可採。且如 被告所自承，其出租地下室給訴外人戊○○係為供經營撞 球館使用，然而設立於集合式大樓內者，消防設備亦屬於 審查範圍內，此有新北市政府消防局104年5月22日新北消 預字第0000000000號函在卷可參（見本院卷第179至180頁 ），可見被告為「豐雲第一大樓」維修消防設備，乃為便 利其出租地下室之用，且未事先徵得「豐雲第一大樓」住 戶或管理委員會之同意即進行維修，自不得向原告請求償 還維修費用並用以抵充應繳之管理費，被告此部分抗辯自 非可採。又查，依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款規 定：「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或 設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時 ，不得拒絕。」，惟依同條第2項規定，其進入或使用， 應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生 損害。本件原告固不否認其有被告所指裝設汙水管之行為 ，且依前揭法條規定，被告非不得請求修復或補償，然被 告並未舉證詳列其所稱每月1,500元損害之計算方式，其 此部分抗辯乃非可採。 三、綜上所述，原告主張依據公寓大廈管理條例規定，請求被告 應將其所占用之如附圖所示之「696(1)」部分上之冷氣冷卻 水塔、馬達、水管等物拆除並回復原狀，及應給付原告97,0 00元及自及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年11月14日起 至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自103年8月 1日起按月給付原告3,000元之範圍內為有理由，應予准許； 至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。 肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 104 年 7 月 14 日 民事第三庭 法 官 許瑞東 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 14 日 書記官 郭祐均

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