臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1960號 原　　　告　福德一品管理委員會 法定代理人　劉結仁 被　　　告　陳茂松 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國105 年 9 月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將新北市○○區○○○路○○號一樓及地下室間增設樓梯 之進出通道暨鐵門面積為五點二０平方公尺拆除，並將前開建物 範圍騰空返還予福德一品社區全體區分所有權人，並依前開建物 之竣工圖補建前開建物地下一樓緊急出口爬梯。 被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬肆仟陸佰捌拾元，及自民國一百 零四年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 本判決第二項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟貳佰貳拾陸元供擔保 後，得假執行，但如被告以新臺幣捌拾陸萬肆仟陸佰捌拾元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺。次按公寓大廈管理委員會 就共用部分、約定共用部分，有點收、保管及維護之職權， 為公寓大廈管理條例第36條第2 、11款所明定。又「各區分 所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及 其基地有使用收益之權。」「住戶對共用部分之使用應依其 設置目的及通常使用方法為之。」「住戶違反第2 項規定， 管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該 主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害 賠償。」亦為同條例第9 條第1 、2 項前段、第4 項所明定 。是以倘無約定專用之情，公寓大廈之住戶占有共同使用部 分之全部，即屬違反共同使用部分之通常使用方法，管理委 員會即得依該條例第9 條第4 項之規定，訴請法院為必要之 處置。是以，公寓大廈管理委員會雖非共有關係之權利主體 ，惟就公寓大廈共用部分既有點收、保管及維護之職權，則 本於上開權限所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益 ，均有訴訟實施權，並為適格之當事人（最高法院96年臺上 字第1780號判決意旨參照）。經查，本件原告係主張受區分 所有權人之委託，管理福德一品社區大樓共同使用部分，包 含該大樓地下一樓部分在內。福德一品社區地下一樓遭被告 無權占有使用，主張區分所有權人會議決議及公寓大廈管理 條例第9 條第2 項、第4 項、第10條第2 項、第22條第1 項 ，及民法侵權行為、不當得利法律關係，訴請給付損害金或 不當得利、請求損害賠償。依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第9 條第2 項、第4 項、第22條第1 項第3 款、第36條 第11款規定，原告福德一品管理委員會確有管理權，所謂「 管理」通常包含保管、使用及收益。且福德一品社區104 年 11月14日區分所有權人會議亦決議通過委由原告就被告無權 占有部分向被告提起排除侵害、回復原狀、返還不當得利等 訴訟，並有該次會議紀錄可參（本院卷㈡第47頁），而地下 室一樓及緊急出口爬梯既為福德一品社區大樓全體區分所有 權人所共有，原告固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於 地下室一樓及緊急出口爬梯之共有部分既有管理權，則其本 於管理系爭土地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收 益，均有訴訟實施權，其據以主張被告給付不當得利、請求 拆除騰空並返還共用、回復原狀部分，尚無不合，而原告法 定代理人劉結仁係經福德一品社區區分所有權人會議選舉而 擔任該社區管理委員會之主任委員，此有福德一品大廈103 年度區分所有權人會議紀錄（見本院卷㈠第50頁）在卷可證 ，其自有權擔任本件原告之法定代理人，且依照福德一品社 區規約第12條規定「管理委員選任之資格：主任委員及財務 委員由具區分所有權人身分或其配偶之住戶認之」（見本院 卷㈠第34頁），其既為該社區區分所有權人陳寶珠之配偶， 自符合該規定之資格而得擔任該社區管理委員會之主任委員 ，則被告指摘劉結仁非區分所有權人而不得擔任本件原告云 云，顯屬無據，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。所 謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要 爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行 在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之 審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年 度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原告原起訴時 訴之聲明為「被告應賠償原告財物損失及精神煎熬的損失計 新臺幣（下同）1,109,400 元，並自起訴狀繕本送達之翌日 起即民國104 年8 月5 日起至清償日止，按年利率百分之五 計算之利息」、「被告必得立即拆除1 樓及地下室間增設之 樓梯、鐵門等違建，並依竣工圖補建緊急出口爬梯及緊急出 口設施，回復地下室原貌，歸還予全體區分所有權人」（見 本院卷㈠第4 頁），嗣於104 年11月12日言詞辯論期日變更 為：「被告應給付原告1,109,400 元，並自起訴狀繕本送達 之翌日（原起訴狀所載「即民國104 年8 月5 日」應予刪除 ）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」、「被告應 將新北市○○區○○○路○○號1 樓及地下室間增設樓梯之進 出通道、地下室增設隔間後裝設木門、鐵門及防火門等違建 （占用地下室之面積為71.2平方公尺）拆除，並依前開建物 之竣工圖補建緊急出口爬梯及緊急出口設施，均返還予前開 建物之全體區分所有權人」（見本院卷㈡第9 頁），及於10 5 年2 月23日言詞辯論期日變更為「被告應給付福德一品社 區全體區分所有權人1,109,400 元，並自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」、「被告 應將新北市○○區○○○路○○號1 樓及地下室間增設樓梯之 進出通道、地下室增設隔間後裝設木門、鐵門及防火門等違 建（占用地下室之面積為71.2平方公尺）拆除，並依前開建 物之竣工圖補建緊急出口爬梯及緊急出口設施，均返還予前 開建物之全體區分所有權人」（見本院卷㈡第74頁），及於 105 年11月10日言詞辯論期日變更為「被告應將新北市○○ 區○○○路○○號1 樓及地下室間增設樓梯之進出通道暨鐵門 面積為5.2 平方公尺拆除，並將前開建物範圍騰空返還予全 體共有人，並依前開建物之竣工圖補建前開建物地下一樓緊 急出口爬梯」、「被告應給付福德一品社區全體區分所有權 人1,142,246 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息」（見本院卷㈢第16至17頁） ，經核原告所為上開訴之變更，揆諸上開法律規定，應予准 許。 貳、實體方面： 一、原告部分： ㈠、被告為福德一品社區大樓1 樓之區分所有權人，其竊佔本社 區位於新北市○○區○○○路○○號地下室法定防空避難空間 ，原屬於社區全體區分所有權人公同共有，依內政部100 年 6 月15日內授中辦地字第1000724746號命令內容：「建物所 有權第一次登記法令補充規定修正規定十二、區分所有建物 依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分 ，應以共有部分辦理登記。前項共有部分登記之項目如下： …㈡空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機 房、電梯機房等。㈢法定防空避難室。」亦足見防空避難室 係公設，且依鈞院104 年審簡字第1182號刑事判決亦認定被 告確實係竊占公設地下防空避難室。被告於系爭地址1 樓及 地下間增設樓梯之進出通道，並以在地下室增設隔間後裝設 木門、鐵門及防火門上鎖等違建方式，竊佔位於系爭地址之 防空避難室空間面積約71.2平方公尺之行為，其刑事竊佔罪 責部分業經鈞院104 年審簡字第1182號刑事簡易判決判處拘 役50日，如易科罰金以新臺幣（下同）1,000 元折算1 日， 而依刑事部分檢察官起訴書內容所載之犯罪事實，被告竊佔 系爭地下室之期間自民國100 年12月9 日起算至104 年7 月 20日刑事判決日止，計3 年8 月13日、佔用面積71.2平方公 尺約21.538坪（計算式：71.2平方公尺×0.3025＝21.538坪 ），並以一般租金每坪每月25,800元計算，被告應賠償1,14 2,246 元。故依公寓大廈條例第9 條及福德一品大廈規約第 25條規定「區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違 反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…㈢住 戶違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，對共用部分 之使用未依設置目的及通常使用方法為之，應予制止，並得 按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有 損害並得請求損害賠償。」此外，本社區依竣工圖所示既有 設施係包含緊急出口爬梯，被告即為建商，原本即未蓋建緊 急爬梯，亦應予以恢復交付原告。而被告占用地下室防空避 難室期間，於100 年3 月23日早上，本社區大樓唯一出口的 1 樓大門遭人蓄意封鎖而無法出入，導致當日住戶上班上學 者全數受影響，等待救援時精神受煎熬，當日亦曾向三重派 出所報案未果。又原告業經區分所有權人於104 年11月21日 開會決議授權原告向被告起訴行使權利。 ㈡、對於被告抗辯部分： １、被告裝設連接1 樓及地下室樓梯、及裝潢防空避難室私用（ 違建）時間應在98年3 月9 日即建築執照核准後幾天，此係 依照建商填載的施工進度推斷，但本件以檢察官認定違建的 時間100 年12月9 日，而被告已於104 年7 月20日法院判決 後拆除上開地下室之鐵門及木門，但地下室通往一樓的樓梯 及鐵門尚未拆除，被告占用部分確屬公設。依照被告提出的 地下一層平面圖，足見都是公共設施，且其一樓施工平面圖 亦有畫通往地下室樓梯，而其與竣工圖不符部分是違建。 ２、原告係依照所有權第一次登記清冊影本收取管理費，就地下 室部分亦依照所有權比例收取管理費，即每位住戶都有負擔 地下室管理費。被告對於地下室之持分為一萬分之2430，並 非全部；對於地下室3374建號，二樓到六樓其他區分所有權 人持分都是萬分之1260、七樓所有權人持分是萬分之1270。 且本社區所有權人都是向被告買受房屋，若被告未將地下室 所有權一併賣給本社區其他所有權人，其買賣契約也屬於有 詐欺情形存在。緊急爬梯及緊急出口自始即未蓋建，因被告 即為建商，未依照竣工圖交付建物予原告，故被告負有交付 義務。 ３、被告雖有重新施作緊急爬梯，但該爬梯高度過高，根本無法 爬上去，且所設置之開口有漏洞。 ㈢、爰基於不當得利及無權占用之法律關係、公寓大廈管理條例 第16條第2 項、民法第767 條、第821 條規定，提起本件訴 訟。併聲明： １、被告應將新北市○○區○○○路○○號1 樓及地下室間增設樓 梯之進出通道暨鐵門面積為5.20平方公尺拆除，並將上開建 物範圍返還福德一品全體區分所有權人，並依上開建物3374 建號竣工圖補建地下一樓緊急出口爬梯。 ２、被告應給付福德一品社區全體區分所有權人1,142,246 元， 並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開建物之日止，按年 息百分之五計算之利息。 ３、前項判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ４、訴訟費用由被告負擔。 二、被告部分： ㈠、被告為新興富建設公司負責人，亦為福德一品大樓起造人。 本大樓為地下一樓、地上七樓、一棟七戶之住宅大樓。當初 房屋銷售時，將地下室公設21.5坪包含在一樓出售，而二樓 以上之房屋並無地下一樓之產權，有買賣合約書為證。依房 屋買賣契約書第4 條、第9 條內容，共同部分係指一樓門廳 、走道、電梯機房、電氣室、配電室、水箱、蓄水池、屋頂 突出物；地下室除上述共同部分外，其餘部分為地下儲藏室 兼防空避難室，係一併出售予被告一樓所有權人，並於一樓 買賣合約載明地下儲藏室屬於一樓產權，並由一樓所有權人 保管使用，故一樓房屋買賣總價也比其他樓層高。即地下一 樓所有權本即屬於一樓區分所有權人所有，僅必要時作為防 空避難室使用，且被告繳交之管理費用亦係按一樓及地下室 之坪數計算。被告對於地下室之持分面積為81.78 平方公尺 ，其他區分所有權人持分面積都是42.40 平方公尺，且僅係 地下室蓄水池、梯廳等公共設施之大公持分，而非地下室之 產權，原告主張之區分所有權比例為不正確。100 年12月地 下一樓增設一個鐵門及木門，之後被告已於101 年9 月搬離 他處，並未再使用一樓及地下室至今。被告亦已將上開刑事 判決認定被告占用部分，於104 年7 月20日法院判決前已把 前開鐵門、木門全部拆除，防火門鎖是由管委會管理，對於 刑事判決認定被告裝設時間，被告不爭執。至於一樓往地下 室的樓梯梯及鐵門尚未拆除，因係屬於被告所有權範圍內； 緊急出口爬梯本來是有，已經壞掉了，爬梯部分被告未為任 何處理，但被告已重新施作完成。 ㈡、原告主張被告阻塞逃生通道，惟地下室本為防空避難空間， 並非逃離災害之通行路線，進入防空避難室前，還要經過一 道公設防火大門，平時都有上鎖，並非人人可隨便進入。而 社區住戶如遇災難仍可由電梯及樓梯往大門逃生。原告並無 何損害可言。 ㈣、併聲明： １、駁回原告之訴及假執行之聲請。 ２、被告願供擔保請准免為假執行。 ３、訴訟費用由原告負擔。 三、本院得心證之理由： ㈠、查被告為新興富建設有限公司（下稱新興富公司）負責人， 而新興富公司為新北市○○區○○○路○○號「福德一品社區 」集合住宅（下稱福德一品社區）之原始起造人，而原告為 福德一品社區之管理委員會，福德一品社區為地上7 層樓、 地下1 樓之大廈（其各該建號、門牌號碼、建物面積、附屬 建物面積、共同使用部分之持分等如附表所示），且被告為 福德一品社區1 樓之區分所有權人，其自100 年12月9 日起 至104 年7 月20日本院104 年度審簡字第1182號刑事判決止 ，在上址1 樓及地下室增設樓梯之進出通道，並在地下室增 設隔間後裝設木門、鐵門（上開增設之地下室樓梯間面積5. 20平方公尺、其餘部分面積為66平方公尺，下稱系爭標的） ，並經本院以上開刑事判決判竊占罪，處拘役50日，並得易 科罰金確定在案，而被告嗣於104 年7 月20日將上開地下室 隔間、木門及鐵門拆除，並返還予福德一品社區全體區分所 有權人，惟迄今僅餘前開1 樓通往地下室之樓梯及鐵門（占 用面積5.20平方公尺）部分尚未拆除等情，此為兩造所不爭 執，並有土地登記謄本、建物登記謄本、刑事判決書、平面 圖（見本院卷㈠第5 至9 、51至56頁）在卷可證，並經本院 調閱前開刑事卷宗查核無訛。是前開事實，洵堪認定屬實。 ㈡、原告主張被告自100 年12月9 日起至104 年7 月20日法院刑 事判決日止，以違法增設系爭標的之方式妨害全體區分所有 權人使用該共用部分，且將地下室竣工圖所示之緊急爬梯拆 除，爰依法起訴請求被告拆除系爭標的中之1 樓通往地下室 之樓梯及鐵門並將上開部分返還全體區分所有權人，且應依 照地下室竣工圖重建緊急出口爬梯，以及給付不當得利等語 ，為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件應審究之要點 應為：被告是否有權占有地下室而得增設系爭標的？及原告 請求被告拆除系爭標的中1 樓通往地下室之樓梯及鐵門並返 還上開共有部分與全體區分所有權人及重建地下室竣工圖所 示之緊急出口爬梯，是否有理由？以及原告請求被告給付不 當得利，是否有理由？茲分述如下。 ㈢、有關被告是否有權占有地下室而得增設系爭標的部分： １、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799 條前段及第82 0 條第1 項分別定有明文。復按各共有人按其應有部分，對 於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特 定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有 人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如 共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意 使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字 第1803號判例意旨參照）。又各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之，民法第821 條定有明文。民法 第817 條第1 項規定「數人按其應有部分，對於一物有所有 權者，為共有人」、同法第818 條規定「各共有人，除契約 另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權」。嗣於99年5 月26日修正同法第820 條第1 項為「 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其 應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分 之二者，其人數不予計算」是未經共有人協議分管之共有物 ，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全 體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任 意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求 向全體共有人返還占用部分」（最高法院91年度台上字第19 02號裁判參照）。所謂應有部分，係指共有人對共有物所有 權所享權利之比例，將所有權為抽象的、分數的量上劃分， 而將之分屬於各共有人。其性質為具體而微之所有權，係量 之分割而非質之分割，係抽象存在於共有物之任何微小部分 之上，其內容、性質及效力，與所有權完全無異，僅其行使 權利，應受應有部分之限制而已，故共有人超過其應有部分 而為使用收益時，已屬侵害他共有人之所有權，他共有人自 得本於所有權請求除去侵害或請求向全體共有人返還占用部 分，亦得依民法第184 條第1 項前段侵權行為之規定請求損 害賠償，或得依同法第179 條不當得利規定，請求返還占用 之不當得利，若上開請求權競合時，他共有人自得擇一而行 使。 ２、查被告雖為福德一品社區之區分所有權人，惟觀諸其所提出 之建物所有權狀（見本院卷㈡第40頁）所示，其為1 樓建物 所有權人、面積21.05 平方公尺、權利範圍全部，就共有部 分有同段3374建號（權利範圍2430/10000）、3375建號（權 利範圍9999/10000）、3376建號（權利範圍99996/100000， 含停車位編號4 個），然2 至6 樓層之區分所有權人就前開 共用部分僅有3374建號且權利範圍均為1260/10000，而7 樓 層之區分所有權人亦有上開三個共有部分即3374建號（權利 範圍1270/10000）、3375建號（權利範圍1/10000 ）、3376 建號（權利範圍4/100000），此有上開建物登記謄本（見本 院卷㈡第122 至134 頁）可證；又查前開共用部分，其中33 74建號係指地下層全部面積110.56平方公尺、第一層樓梯間 及陽台面積31.89 平方公尺、第二至四層樓梯間面積共23.7 0 平方公尺、屋頂突出物3 層及水箱面積51.89 平方公尺， 合計336.54平方公尺，及3375建號係指第一層之騎樓面積 16.59 平方公尺，以及3376建號係指第一層之停車空間面積 48.86 平方公尺，此有上開建號之建物測量成果圖（見本院 卷㈡第155 至156 頁）在卷可證，足認地下室係被告與其他 區分所有權人所共有，並非被告專有部分至明。 ３、又觀諸地下一層平面圖（見本院卷㈡第163 頁）所示，地下 一層配置規劃有梯廳、電信機房、蓄水池、防空避難室、緊 急出口爬梯、污水處理池位置，並無儲藏室，難認地下一層 有可供私人專用之情形。至被告雖提出買賣契約（見本院卷 ㈠第70至80頁、卷㈡第18至39頁），並抗辯稱系爭建物地下 室產權係由伊買售一樓時取得云云，然揆諸其所提出該大廈 4 樓之買賣契約（見本院卷㈡第18至20頁），雖於第4 條就 共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算約定為「一 、共同使用部分係指一樓門廳、走道、電梯機房、電氣室、 配電室、水箱、蓄水池、屋頂突出物。本樓層共同使用部分 總面積計16.61 平方公尺（5.03坪）」及第九條就地下層共 同使用部分權屬約定為「本契約房屋地下室共壹層，總面積 109. 32 平方公尺（33.07 坪），除第四條所列地下層共同 使用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依 法令以地下儲藏室應有部分產權另行出售予本預售屋壹樓承 購戶」，而一樓之買賣契約（見本院卷㈡第30至32頁）雖於 第四條就共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算約 定為「一、共同使用部分係指電梯機房、電氣室、配電室、 水箱、蓄水池、屋頂突出物。本樓層共同使用部分總面積計 11.23 平方公尺（3.4 坪）」及第九條就地下層共同使用部 分權屬約定為「本契約房屋地下室共壹層，總面積109.32平 方公尺（33.07 坪），除第四條所列地下層共同使用部分及 依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以地下 儲藏室應有部分產權另行出售予本預售屋壹樓承購戶」，並 附有各層面積試算表、地下一層平面圖（見本院卷㈡第21、 27、28頁），且於試算表中一樓總坪數49.474坪含1 樓主建 物面積69.91 平方公尺、地下儲藏室65.57 平方公尺、騎樓 / 陽台16.84 ，而屋頂突出物、地下一層梯廳及蓄水池每層 7 戶平均分得各4.98、6.25平方公尺，二至七樓部分尚含每 層6 戶平均分得騎樓/ 陽台5.32平方公尺、各樓層梯廳24.1 4 （二至六樓）、23.48 （七樓）平方公尺、屋頂突出物4. 98平方公尺、一樓梯廳5.38平方公尺，七樓部分另含夾層36 .81 平方公尺，然該地下一層平面圖亦僅有防空避難室、蓄 水池、梯廳及電信機房，並無儲藏室，如何據此算得儲藏室 應有部分？況系爭建物所取得建築執照中有關地下一層平面 圖既無儲藏室之設置，已如前述，則上開買賣契約中僅足認 係將有關地下一層儲藏室65.57 平方公尺由購得一樓算入買 賣價金，並參酌前開共用部分之3374建號，被告因而取得持 分2430/10000，二至四樓層取得持分1260/10000，七樓層取 得持分1270/10000，已如前述，並未將上開一樓買賣契約中 儲藏室登載為被告所有1 樓建物之附屬建物，而屬其單獨所 有，亦足認建商就共有3374建號建物地下一層顯然未與各承 購戶成立分管協議，自難認前開買賣契約中即將被告所稱之 儲藏室空間產權由被告專屬取得而成為其專有或專用部分。 況依照法令規畫為防空避難之處所，本不得擅自更改為私人 居所使用，而自101 年至102 年期間，被告亦因前開增建而 涉及擅自變更使用及室內裝修，經新北市政府工務局多次函 令改善或裁罰在案，此新北市政府工務局函文、行政處分書 、勘查紀錄及新北市政府工務局105 年5 月30日新北工使字 第1050805590號函暨所附資料（103 年度偵字第17164 號卷 第17頁、第122 至123 頁、第125 至153 頁、第170 頁、本 院卷第㈡第135 至147 頁）在卷可證，是被告前開違法增建 既經原告提向工務局提出檢舉，自難認共有人間已有默示之 分管協議存在。故被告辯稱其就系爭標的有產權而為有權占 有云云，即屬無據。 ４、又揆諸福德一品社區規約第16條有關公共基金及管理費繳納 規定，其中管理費之分擔基準為各區分所有權人應按其共有 之應有部分比例分擔之，公共基金則以各區分所有權人應按 其專有之應有部分比例分擔（見本院卷㈠第36頁反面），是 原告依照上開規定向住戶收取管理費及公共基金，於102 年 5 至10月份公共基金、管理費，原告應繳每月134 元、1389 元，而二至六樓每月600 元、400 元，七樓每月868 元、40 1 元，此有福德一品大廈臨時會議紀錄（見本院卷㈡第57頁 ）在卷可證，核與上開規定及權狀所載情狀相合，是以，被 告以原告向其收取管理費之金額多於其他住戶，據以推論全 體住戶已同意由其使用系爭標的云云，尚屬無據。 ５、綜上，被告既無法證明系爭標的，其有取得專有之產權或取 得各共有人間有成立明示或默示之分管協議，則原告依據所 有物返還請求權及民法第821 條規定，主張被告無權占用系 爭標的，而請求拆除並返還予全體共有人，自屬於法有據。 ㈣、原告請求被告拆除系爭標的及重建地下室竣工圖所示之緊急 出口爬梯，是否有理由？ １、被告雖否認伊將原有緊急爬梯拆除云云，然承上所述，被告 自100 年12月起即將地下室作為私人居家空間使用，並排除 其他共有人使用，嗣104 年12月7 日原告拍攝現場照片時， 並無竣工圖所示應設置緊急出口爬梯之情況，此有現場照片 （見本院卷㈡第54頁）在卷可證，被告雖至105 年10月底、 11月初重新設置緊急爬梯，此有照片（見本院卷㈢第22至25 頁）可證，但揆諸前開照片，可知竣工圖所規劃為緊急出口 爬梯位置先前業經被告於裝修地下室居家空間時裝設冷氣機 ，被告空言否認，顯不足採；至被告雖業已重新裝設緊急出 口爬梯，但該裝設爬梯之高度過高，苟無相當高度的墊高踏 板者，顯然無法使用，此有原告提出之照片可證（見本院卷 ㈢第18至21頁），尚難認被告已恢復原狀，故原告請求被告 應依竣工圖重建緊急爬梯，即屬有據。 ２、承上所述，被告既無法證明其增建之系爭標的所占用之位置 及範圍，其有取得專有之產權或取得各共有人間有成立明示 或默示之分管協議，則原告依據所有物返還請求權及民法第 818 條、第821 條規定，主張被告無權占用而請求拆除系爭 標的並返還予全體共有人，自屬於法有據。 ㈤、原告請求被告給付不當得利，是否有理由？ １、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查 被告管理之系爭標的無權占用，係無法律上之原因而受利益 ，致其他共有人受有無法使用之損害，原告本於不當得利之 法律關係，請求被告自100 年12月9 日起至系爭標的移除之 日即104 年7 月20日止，給付相當於租金之不當得利，自屬 有據。 ２、次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ）。審酌原告提出系爭建物附近之租金行情（見本院卷㈠第 57至60頁），每坪每月約500 至5,185 元不等，本院參酌被 告將系爭標的隔間作為居家使用，以一般住家租金行情定之 為宜，且系爭建物為98年3 月3 日建築完成，於被告100 年 12月9 日開始無權占有時尚屬新成屋，則原告以每坪每月1, 200 元計算，尚屬合理。則自100 年12月9 日起至104 年7 月20日止共計3 年8 月13日，而系爭標的占用之面積為71.2 平方公尺，已如前述，約為21.538坪（計算式：71.2×0.30 25=21.538 ），相當於每月租金25,8000 元（計算式：21.5 38×1,200=25,800）、每年309,600 元（計算式：25,800× 12=309,600）、每日842 元（計算式：309,600 ÷365=842 ，元以下四捨五入），故被告無權占用期間共計3 年8 月13 日，總計為1,142,246 元【計算式：（309,600 ×3 ）+ （ 842 ×8 ）+ （842 ×13）=1,142,246元】，惟參照最高法 院88年度臺上字第1341號所為「民法第821 條規定，各共有 人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有 物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請 求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有 部分，請求返還。」、97年臺上字第1790號判決意旨「按民 法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部 有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他 共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。是 共有人倘逾越其應有部分之範圍使用收益，致其所受利益超 過其應有部分比例，即難謂不應對他有人負返還不當得利之 責」之判決意旨，本被告就系爭建物地下室既有2430/1000 之權利範圍，則原告所得請求之金額應扣除被告之持分即86 4,680 元【計算式：1,142,246 ×（1-2430/10000）=864,6 80】算定。準此，原告依不當得利法律關係，請求被告給付 自100 年12月9 日起至104 年7 月20日止給付相當於租金之 不當得利864,680 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求則屬無據，應予駁回。 ３、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 及第203 條定有明文。經查，本件原告請求被告不當得利， 係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，固 未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然被告既於10 4 年8 月13日收受民事起訴狀繕本之送達（見本院卷㈠第15 頁），依上開說明，從而，原告請求被告給付864,680 元， 及自起訴狀繕本送達翌日即104 年8 月14日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。 四、從而，原告本於上開事實，依據公寓大廈管理條例第9 條第 4 項、民法第767 條、第818 條、第821 條、179 條等規定 ，請求被告應將系爭建物一樓通往地下室間增設樓梯之進出 通道暨鐵門面積為5.20平方公尺拆除，並將前開建物範圍騰 空返還予福德一品社區全體區分所有權人，並依前開建物之 竣工圖補建前開建物地下一樓緊急出口爬梯，以及被告應給 付原告864,680 元，及自104 年8 月14日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾前開 請求給付之金額暨利息部分，即屬無據，應予駁回。 五、本件判決第二項部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行 及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之 ，至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，併 駁回之。 六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審 酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。 中 華 民 國 105 年 11 月 30 日 民事第二庭 法 官 饒金鳳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 30 日 書記官 羅尹茜 附表： ┌──────────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │建號（新北市○○區○│0000 │0000 │0000 │0000 │0000 │0000 │3373 │ │○○段） │ │ │ │ │ │ │ │ ├──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │門牌號碼（新北市00000 000 000 000 000 000 00○ ○ ○區○○○路○○號） │ │ │ │ │ │ │ │ ├──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │建物面積（平方公尺）│21.05 │88.66 │88.66 │88.66 │88.66 │88.66 │7層：88.66 │ │ │ │ │ │ │ │ ├──────┤ │ │ │ │ │ │ │ │夾層：36.73 │ ├──────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │附屬建物面積（平方公│0 │陽台：5.29 │陽台：5.29 │陽台：5.29 │陽台：5.29 │陽台：5.29 │陽台：10.65 │ │尺） │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┬────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │共│○○○段0000建號│2430/10000 │1260/10000 │1260/10000 │1260/10000 │1260/10000 │1260/10000 │1270/10000 │ │有│（含地下室等，面│ │ │ │ │ │ │ │ │部│積336.54平方公尺│ │ │ │ │ │ │ │ │分│） │ │ │ │ │ │ │ │ │之├────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │權│○○○段0000建號│9999/10000 │ │ │ │ │ │1/10000 │ │利│（1 樓騎樓，面積│ │ │ │ │ │ │ │ │範│16.59 平方公尺）│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │圍├────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ │○○○段0000建號│99996/100000│ │ │ │ │ │4/100000 │ │ │（1 樓停車位，面│（含4 個停車│ │ │ │ │ │ │ │ │積48.86 平方公尺│位，每個車位│ │ │ │ │ │ │ │ │ │之權利範圍均│ │ │ │ │ │ │ │ │ │為24999/1000│ │ │ │ │ │ │ │ │ │00） │ │ │ │ │ │ │ └─┴────────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┘

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516