臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2426號 原　　　告　楊文葉 訴訟代理人　黃國展律師 被　　　告　安敦新世界社區管理委員會 法定代理人　洪敏隆 訴訟代理人　王冠瑋律師 複代理人　　彭安國律師 訴訟代理人　吳美儀 上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國108年1月8日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序上理由 一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查原 告原請求被告應將坐落於新北市○○區○○○路○段○○巷○○ 號地下一到三層之停車場，依起訴狀附件2所示竣工圖之停 車位繪製標線，及被告應將編號B1-14、B1-25、B1-34、 B1-36、B2-11、B2-16、B3-38、B3-50之停車位騰空並拆除 地上物。嗣原告於民國（下同）107年10月5日具狀追加請求 確認原告於安敦新世界社區（以下簡稱系爭社區）具有17個 停車位之使用權（見本院卷1第111頁），與原起訴係基於原 告有停車位之使用權而請求被告依竣工圖繪製標線，二者請 求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆 諸前揭規定，自應准許之。 二、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。復按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法 律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上 之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判 決除去之者而言，最高法院42年度台上字第1031號民事判例 意旨參照。本件原告主張就系爭社區地下室有17個停車位使 用權，惟遭被告所否認，是原告之私法上地位有受侵害之危 險，得以確認之訴排除該項危險，而有確認利益。 貳、實體上理由 一、原告起訴主張：原告於106年7月10日向訴外人周孟嬅買受取 得坐落於新北市○○區○○段○○○○○號及同地段3141建號， 即系爭社區門牌號碼為新北市○○區○○○路○段○○號9樓（ 含共同使用部分3252建號，權利範圍100000分之3627）（以 下簡稱系爭房地）。依據系爭社區規約第8條第3點之規定， 該社區之停車位係屬約定專用，另依據被告106年8月1日所 出具之車位認用同意書所載，每個車位係以謄本登載公設持 分外且超過公設總面積210/100000，做為住戶認用車位之依 據，而依照原告所持有之持分比例，原告應有17個車位，然 被告稱目前停車場共315個車位，僅剩10個車位，無法提供 全部17個車位給原告。經原告調取原始停車場之竣工圖後， 發現原始竣工圖本應有323個停車位，不知何人將原始停車 位之標線塗改，致停車位短少，原告多次請求被告回復原始 竣工圖之停車位標線，被告均置之不理。惟社區管理委員會 乃係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護 工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之 組織，則管理委員會與各該區分所有權人間，就社區住戶規 約約定之事項及共用部分修繕、維護等管理，自係存在委任 之法律關係。從而，被告怠於將停車場內之停車位標線回復 如竣工圖所示之狀態，且停車場上編號B1-14、B1-25、B1-3 4、B2-11、B2-16、B3-38、B3-50之停車位標線均遭塗銷， 編號B3-50停車位則被蓄水塔無權占用，被告亦應維護管理 ，原告乃依委任關係，請求被告將系爭社區停車位之標線依 原始竣工圖回復原狀，並將現無人使用之停車位上之地上物 騰空並拆除。爰依民事訴訟法第247條、民法第528條之規定 ，提起本訴，並聲明：(一)確認原告於系爭社區具有17個停 車位之使用權。(二)被告應就坐落於新北市○○區○○○路 ○段○○巷○○號地下一至三層之停車場，依起訴狀附件2所示 竣工圖之停車位繪製標線。(三)被告應將編號B1-14、B1-25 、B1-34、B1-36、B2-11、B2-16、B3-38、B3-505之停車位 騰空並拆除地上物。 二、被告則以： (一)本件原始竣工圖與實際停車位標線不符，乃主管機關督導對 象，並非原告請求權客體，原告就停車位取得持分所有權， 僅取得請求與全體區分所有權人協議取得具體停車位使用之 權限，非取得固有之具體停車位所有權，自不得請求回復原 狀，且依據實務見解，社區就地下停車場之使用，又社區停 車位之使用為約定專用部分，應由住戶與全體區分所有權人 共同約定，本社區以默示同意就社區停車場之使用成立分管 契約，原告為受讓人，自應受分管契約之拘束。被告如依據 24年前之竣工圖重新劃分停車位，已造成現住戶極大困擾， 危及住戶逃生安全，亦有可能違反公寓大廈管理條例第16條 第2項及同條例第49條規定之阻礙逃生通道罪之可能，且經 區分所有權人會議，決議維持現狀，均不同意重新繪製竣工 圖，原告之請求，實屬權利濫用。 (二)系爭區雖於社區規約第8條關於專有部分及約定專用部分之 使用管理第3點規定「區分所有權人資格有異動時，取得資 格者應以書面資料（土地、建物權狀正本，車位使用證明書 正本，驗畢歸還，影本留存），向管委會辦理登記。」，此 項登記應係指已登記為車位持分所有權人，而非指僅有持分 者請求登記為某件具體車位專用使用權，且由規約第9條第1 點至第3點前後條文，區分所有權人僅係基於持分比例取得 請求被告分配停車位使用權，並非當然取得車位專用使用權 此由法務部行政執行署新北署公告第三次拍賣中所附之「 101年度地執字第54249號行政執行事件不動產附表」，原告 主張其所拍定之共有部分3252建號，「...稱該建物有17個 停車位，但不知車位編號及使用狀況為何，請投標人自行參 考查明。3141建號主建物部分，拍定後不點交，其共有部分 （即3252建號）因無明確車位編號、數量與所在位址，拍定 後亦不點交」。等語，上開拍賣公告並未詳細記載無法判定 有停車位，新莊地政事務所於履勘現場時，亦表示無法判定 主建物所分配之共有部分，是否包括停車位及其持分，況本 件拍定底價僅990萬元，以系爭社區車位動輒百萬，實無可 能原告有取得17個停車位之權利，否則宇朝公司提高拍定價 格，足見，宇朝公司自認並無17個停車位之權利。 (三)再者，被告對地下室停車場之停車位只有受託維護與保管義 務，並無將受全體區分所有權人託管之車位交付給任何人， 有區分持分需經分管協議後才能主張有所有權。依據原告去 年向被告提出之「車位認用同意書」，其中之第一項第二點 「地政事務所核發之建築物謄本，登載除公設持分外且超過 公設總面積210/100000」可向被告申請車位使用權，按其字 義解釋，明確說明建物謄本上之共有部分，亦包括除車位使 用權以外之公共設施持分，原告須證明扣除公共設施持分權 之後之持分比例，才能據以算出車位持分之正確數值，原告 僅有拍定持分證明，但無車位證明，亦無車位使用證明，僅 憑原告自行計算要求17個停車位，顯屬無據。況依據原告提 出持份計算表，原告以每戶超過210/100000持份者，得分配 取得一車位，然其中最大坪數91.99坪，其持分登記僅為742 /100000，原告購買系爭房地之面積僅45.2平方公尺約15. 49坪，共有權力卻高達3627/100000，卻僅附著於一建物， 建商應是公設比過高而無法售出，原告輾轉經由拍賣取得， 卻以該持份逕行換算為停車位，自不足取。原告提出管理費 計算表，否認其真正，其據此計算停車位之權利，亦無理由 。 (四)再者，依據公寓大廈管理條例第4條第2項及內政部公告之停 車為買賣契約範本，共有部分持分分配給承購戶，需與主建 物一併移轉或設定負擔，原告並未舉證有如被證9、10之房 屋買賣契約附有車位編號及車位價款之證明，且依據民事執 行處鑑定報告所載，系爭社區之停車位單價為100萬元，系 爭房地拍定價格僅990萬元，自無法判斷原告有取得停車位 。 (五)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執 行。 三、兩造不爭執之事項（見107年10月23日筆錄，本院卷1第277 -278頁）： (一)原告於106年1月10日經由買賣取得新北市○○區○○段○○○○ ○號及同地段3141建號，即門牌號碼為新北市○○區○○○ 路○段○○號9樓（含共同使用部分3252建號，權利範圍100000 分之3627）（以下簡稱系爭房地），有原告提出之原證1本 院民事執行處通知可按（見本院調字卷第23頁）。 (二)被告社區之停車位為約定專用。 四、原告起訴主張依其建號之共有之持分比例為100000分之3627 ，應可取得系爭社區之17個停車位，被告並未依據竣工圖施 工繪製地下室停車位，且怠於回復，爰依據民事訴訟法第 247條、民法第528條之規定，請求如訴之聲明，被告則以前 詞置辯，因此，本件爭點為：(一)原告依據民事訴訟法第 247條之規定，請求確認原告於被告社區有17個停車位之使 用權，是否有理由？(二)原告依據民法第528條之規定，請 求被告應就新北市○○○○○路0段00巷00號地下一至三層 之停車場，依據附件2之竣工圖之停車位繪製標線，被告應 將編號B1-14、B1-25、B1-34、B1-36、B2-11、B2-16、B3-3 8、B3-50之停車位騰空並拆除地上物，是否有理由？茲分述 如下: (一)按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之 買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或 其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共 有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有 共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人 ，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年 度臺上字第1087號判決意旨、99年度台上字第2278號判決意 旨參照）。 (二)依新北市政府工務局107年10月4日新北工施字第1071859162 號函附之系爭社區之建築執照、使用執照卷宗（見本院卷1 第85-91頁），可知系爭社區之起造人為宇朝建設股份有限 公司（以下簡稱宇朝公司），地下三層為防空避難室兼停車 場、地下二層停車場，地下1層自用儲藏室停車場，3252建 號包括地上一、二層、屋頂突出物、地下一至三層，均為系 爭社區全體建物所有權人共有，此有新北市新莊地政事務所 107年10月2日新北莊地登字第1074021090號函所附之建物登 記公務用謄本、新北市政府工務局107年10月4日新北工施字 第1071859162號函所附之建照、使用執照在卷可憑（見本院 卷1第27-91頁）。復觀諸被告之系爭社區規約第9條約定， 所有權人需持起造人或建築業者所核發之車位使用證明書正 本，以為車位登記憑證，依其所載之編號向管委會登記等語 （見本院卷1第165頁），並參以被告提出被證9、10之買賣 契約，足見宇朝公司就系爭社區地下一、二、三樓停車場之 特定車位有與承購戶約定由特定共有人使用，應認共有人間 已合意成立分管契約，原告受讓前手之所有權，自應受分管 契約之拘束。 (三)按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有 使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利 之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有 人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。 至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物 者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院57 年台上字第2387號民事判例要旨參照）。從而，共有乃數人 共同享受一所有權，縱有分管契約存在，亦非對共有物之分 管部分有一個單獨所有權。查3252建號建號建物為主建物所 有權人所共有，作為停車場、防空避難室、儲物場等使用， 業如前述，自應為區分所有權人全體共有，自不得為主建物 所有權人得單獨所有，是原告主張其於系爭社區具有17個停 車位之使用權，並應將編號B1-14、B1-25、B1-34、B1-36、 B2-11、B2-16、B3-38、B3-505之停車位騰空並拆除地上物 云云，自屬無據。 (四)按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如 有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用 部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約 對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉 於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用 部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之 共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸 該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度台上字 第242號民事裁判），則共有人依分管契約取得分管停車位 ，如未辦理相對應之共用部分之應有部分所有權移轉登記， 仍可依分管契約管理使用停車位，是分管契約之內容，並無 法從共用部分之應有部分登記比例加以推認，蓋共有人之應 有部分，乃指共有人權利範圍之抽象比率，並非指共有物量 的具體存在之大小，故應有部分不可能為分管之標的。從而 ，縱使原告應有部分比例換算面積大小不足停車位空間大小 ，然此尚有宇朝公司是否辦理分管停車位相對應之共用部分 之應有部分所有權移轉登記之問題，實不宜直接推論原告就 共有建號部分得享有17個停車位之使用權。 (五)原告主張其共有3253建號權利範圍為3627/100000，以每一 區分所有權人之車位應有持分210/0000000，扣除法定公設 57/100000後，據此計算，原告應有17個系爭停車位之使用 權云云，然查: 1.系爭社區住戶間就地下1、2、3樓停車場之停車位所合意之 分管契約，係向宇朝公司承購停車位者，就該停車位有管理 使用權，並非依3253建號建物所有權應有部分比例計算可得 管理停車位之數量，原告徒以面積計算之方式，即謂其有17 個停車位云云，即非可採；況原告經由輾轉由拍定取得系爭 房地，原為宇朝公司所有，此有本院105年度司執字第60477 號執行卷可憑，縱依3253建號面積計算，可取得17個停車位 ，並未記載17個停車位編號，宇朝公司是否有將此17個停車 位出售予他人，均不得而知，自不得原告取得系爭房地、32 53號建號之應有部分，而逕予得推論17停車位均未出售，原 告當然取得對17個停車位之使用收益管理處分權。 2.況依據系爭徵房地之拍賣公告記載「(3)停車位拍定後不點 交:①債權人由3141建號之共有部分（即3252建號），推估 拍賣標的有17個平面停車位，②本院會同債權人，地政機關 現場履勘，總幹事表示社區並無拍賣標的配屬之車位資料， 新莊地政亦表示無法判定主建物所分配的共有部分，是否包 含停車位及其持分，因此，無法判定是否確實有停車位，是 否有17個停車位，停車位位置及停車位是否可停車（例如位 於管線下而實際上無法停車等，長寬不足而無法或不宜停車 等等）。③拍定人拍定後，或有可能需另行與管委會、現有 住戶等協商或訴訟主張，以釐清車位數量、位置或產權歸屬 ，④本院參考地政機關專業意見，現場履勘結果及債權人主 張，就停車位之註記，係供應買人參考，應買人就此無權利 瑕疵擔保之權利」等語（見本院調字卷第24頁），準此，依 據前開拍賣公告記載共有3252建號部分，因無明確車位編號 與數量，拍定後不點交，原告自無確認有17個停車位之權利 。 3.再者，系爭房地經送請鑑定，以每個停車位單價100萬元， 系爭房地價格為1183萬3118元，共有部分即建號3252號之價 格為1421萬8194元，有陳國勇建築師事務所出具之建物鑑定 表可按。然本院民事執行處，經斟酌債權人意見，經拍賣公 告確定系爭房地之最低拍賣價格為合計共990萬元，土地為 570萬元、建物部分為420萬元，因本院民事執行處無法確定 系爭房地之共有建號即3252建號是否包含17個停車位，自未 將停車位價格併入拍賣底價，而原告之前手周孟嬅以990萬 元以拍賣最低價承受，有執行筆錄可按，系爭房地之拍賣價 格既未包含17個停車位之價格，準此，原告繼受前手之權利 ，自難認定原告已取得17個停車位之使用權。 4.本院民事執行處函詢新莊地政事務所，經該所函覆以:建物 於83年間辦竣第一次測量登記，依案附共同使用分配書，僅 載有各主建所占有共同使用部分持分，並未載明停車位編號 及各停車位持分，爰無法判定各主建物所分配之共同使用部 分是包含停車位及其持分等語，有新莊地政事務所105年7月 27日新北莊地測字第1053773241號函可按（見本院105年度 司執字第60477號執行卷內）。又本院再度函詢新莊地政事 務所，經該所函覆以:「一、同一建物所屬各種共同使用部 分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建 號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有 權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。」「五、共同 使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人協議決定，其 未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積佔各該相關區 分所有建物之總面積之比定之」「關於區分所有建物共同使 用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由 當事人依照民法規定合意為之，是以共同使用部分，應依各 區分所有權人實際使用情形並依其申請，分別合併另編建號 」，旨揭建號係由起造人宇朝公司檢具使用執照、共同使用 分配書等文件，於83年間辦畢所有權第一次登記等情，有新 莊地政事務所107年10月2日新北莊地登字第1074021090號函 可按（見本院卷1第27-28頁）。又斟酌以使用執照卷內，並 無共有部分之計算比例表，有新北市政府工務局107年10月4 日新北工施字第1071859162號函可按（見本院卷第85頁）， 再參以共有3252建號之共同使用分配書之記載，系爭房地為 新北市○○區○○○路○段○○號9樓之持分為100000分之3662 7，其餘同號3樓至14樓之持分各為100000分之319、100000 分之109、100000分之57、100000分之324（見本院卷1第43 頁），均有不同之持分，而以系爭房地加計陽臺面積為45.2 平方公尺，換算後僅13.67坪，卻持有高達100000分之36627 ，顯不相當，準此，依據地政事務所有關共有建號部分之持 分之登記，並非以其主建物之權利範圍作為計算其共有建號 部分之持分，均以建商即宇朝公司提出登記共有之持分為依 據，準此，原告以其共有建號之持分扣除公共設施之持分後 ，計算其持有停車位之數量，自有誤會。 5.綜上述，原告以其持份扣除法定公設之公共設施之持分，據 以計算其停車位之數量，自有誤會，並不足取。況原告並未 舉證其為系爭停車位之單獨所有權人或依分管契約得為管理 使用之人信，則原告請求確認於系爭社區有17個停車位之使 用權，被告應將如訴之聲明之停車位騰空並拆除地上物，自 無理由。 (六)「九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及 公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織。」公寓大廈管理條例第3條第1項第 9款定有明文。系爭社區於107年10月7日召開區分所有權人 會議，就地下室停車位回復竣工圖之議案討論，經區分所有 權人始發現建商即宇朝公司私自變更竣工圖之停車位，如依 據竣工圖繪製，嚴重影響住戶出入不便及行車安全等理由， 經多數決決議不同意變更現狀，亦即不同意回復竣工圖之停 車位，有被告提出之系爭社區107年10月7日第24屆區分所有 權人會議記錄可按（見本院卷1第221頁）。被告係受系爭社 區全體區分所有權人之委任，並非與原告間成立委任關係。 況原告提出之原證15之買賣契約，並未載明包含17個車位， 卻向新北地政事務所申報買賣之成交資訊書，擅自記載有17 個車位，顯與前開拍賣公告不符。果原告主張其買賣契約包 含17個車位，自應依據買賣契約之法律關係，向其前手周孟 嬅主張瑕疵擔保之損害賠償，而非向原告請求重新繪製停車 位標線，綜上，原告僅為區分所有權人之一，原告依據民法 第549條、公寓大廈管理條例之相關規定，請求被告依據竣 工圖重新繪製停車位之標線，並無理由，應予駁回。 五、綜上述，原告依據民事訴訟法第247條、民法第528條之規定 ，請求確認原告於系爭社區具有17個停車位之使用權。被告 應就坐落於新北市○○區○○○路○段○○巷○○號地下一至三 層之停車場，依起訴狀附件2所示竣工圖之停車位繪製標線 。被告應將編號B1-14、B1-25、B1-34、B1-36、B2-1 1、B2 -16、B3-38、B3-505之停車位騰空並拆除地上物，均無理由 ，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核 與判決結果無涉，爰不一一論述。 七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 108 年 1 月 22 日 民事第五庭 法 官 徐玉玲 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 1 月 22 日 書記官 廖俐婷