108年度重訴字第763號

原      告  信義華廈管理委員會

法定代理人  徐慧棣 

訴訟代理人  陳望博 

            何威儀律師

被      告  陳菁華 

            黃鈺翔 

上二人共同

訴訟代理人  李依蓉律師

複  代理人  何子豪律師

訴訟代理人  黃正雄 

            盧輝煌 

被      告  丁永祥 

上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國111年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

被告陳菁華、黃鈺翔應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖一編號C即暫編地號信義段515（4）部分(面積371.10平方公尺)回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。

被告丁永祥應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二所示編號A標的物即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分(面積242.74平方公尺)回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。

被告陳菁華應給付原告新臺幣壹佰捌拾肆萬肆仟壹佰貳拾玖元，及自民國一Ｏ九年四月一一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告黃鈺翔應給付原告新臺幣玖拾貳萬貳仟柒佰玖拾玖元，及自民國一Ｏ九年四月一一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告陳菁華應自民國一Ｏ九年四月一二日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬零陸佰捌拾捌元。

被告黃鈺翔應自民國一Ｏ九年四月一二日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟參佰伍拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告陳菁華、黃鈺翔負擔千分之五九七、被告丁永祥負擔千分之三九八，餘由原告負擔。

本判決第一、三至六項於原告以新臺幣壹仟玖佰萬元為被告陳菁華及黃鈺翔供擔保後，得假執行；但被告陳菁華及黃鈺翔如以新臺幣伍仟捌佰陸拾參萬參仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣壹仟參佰萬元為被告丁永祥供擔保後，得假執行；但被告丁永祥如以新臺幣參仟捌佰參拾伍萬貳仟玖佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。　　

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、3款及第256 條分別定有明文。查本件原告起訴聲明原請求「被告應將座落新北市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)上於測量後範圍内之圍牆即起訴狀所附附圖所示A 、B 部分拆除(按：實際占用面積及位置待地政機關測量後，再依法為聲明之變更），並應將占用之土地即起訴狀所附附圖所示A、B 、C 部分騰空返還信義華廈全體區分所有權人。」(見板調卷第11頁)；嗣於民國109年4月9日以民事準備狀變更聲明為「㈠被告應將座落系爭土地上如中和地政事務所108年11月5日複丈之土地複丈成果圖(以下稱附圖一)所示編號A標的物即信義路17巷18號左側前方圍牆、編號B標的物即信義路17巷18號左側後方圍牆、本書狀附圖二照片(本院卷一第67頁)所示之鐵製圍籬及鐵門均拆除，並將占用土地如附圖一所示編號A即暫編地號信義段515(2)部分面積1.22平方公尺、編號B即暫編地號信義段515(3)部分面積0.81平方公尺、編號C即暫編地號信義段515(4)部分面積371.10平方公尺均騰空返還信義華廈全體區分所有權人。㈡被告陳菁華應給付原告新臺幣(下同)1,377,097元，及自108年9月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告黃鈺翔應給付原告689,094元，及自108年9月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告陳菁華應自108年9月7日起至騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告25,896元。㈤被告黃鈺翔應自108年9月7日起至騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告15,508元。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第103至104 頁）；復於109 年10月29 日以民事言詞辯論暨聲請調查證據狀變更聲明為「㈠被告應將座落系爭土地上如附圖一所示編號A標的物即信義路17巷18號左側前方圍牆、編號B標的物即信義路17巷18號左側後方圍牆、本院卷一第67頁照片所示之鐵製圍籬及鐵門均拆除，並將占用土地如附圖一所示編號A即暫編地號信義段515(2)部分面積1.22平方公尺、編號B即暫編地號信義段515(3)部分面積0.81 平方公尺、編號C即暫編地號信義段515(4)部分面積371.10平方公尺均騰空返還信義華廈全體區分所有權人。㈡被告陳菁華應給付原告1,377,097元，及自108年9月7日起至清償日止，按週年利率5%計息。㈢被告黃鈺翔應給付原告689,094元，及自108年9月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告陳菁華應自108年9月7日起至騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告25,896元。㈤被告黃鈺翔應自108年9月7日起至騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告12,958元。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷二第37至38頁）；又於110年8月16日以民事綜合辯論意旨狀變更聲明為「㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖一所示編號A標的物，即新北市○○區○○路00巷00號左側前方圍牆、編號B標的物，即新北市○○區○○路00巷00號左側後方圍牆、及本院卷一第67頁照片所示之鐵製圍籬、鐵門均拆除；並將占用土地如附圖一所示編號A即暫編地號信義段515（2）部分面積1.22平方公尺、編號B即暫編地號信義段515（3）部分面積0.81平方公尺、編號C即暫編地號信義段515（4）部分面積371.10平方公尺，及如中和地政事務所110年4月14日複丈之土地複丈成果圖(以下稱附圖二)所示編號A標的物，即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分面積242.74平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。㈡被告陳菁華應給付原告3,026,115元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈢被告黃鈺翔應給付原告1,514,261元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈣被告陳菁華應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告51,147元。㈤被告黃鈺翔應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告25,594元。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。」(見本院卷二第223至224頁)；又於111年1月20日以民事追加被告狀追加丁永祥為追加被告，並變更聲明為「㈠被告陳菁華、黃鈺翔應將坐落系爭土地上如附圖一所示編號A標的物，即新北市○○區○○路00巷00號左側前方圍牆、編號B標的物，即新北市○○區○○路00巷00號左側後方圍牆、及本院卷一第67頁照片所示之鐵製圍籬、鐵門均拆除；並將占用土地如附圖一所示編號A即暫編地號信義段515（2）部分面積1.22平方公尺、編號B即暫編地號信義段515（3）部分面積0.81平方公尺、編號C即暫編地號信義段515（4）部分面積371.10平方公尺，及如附圖二所示編號A標的物，即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分面積242.74平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。㈡被告丁永祥應將坐落系爭土地上如附圖二所示編號A標的物，即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分面積242.74平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。㈢被告陳菁華應給付原告3,026,115元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈣被告黃鈺翔應給付原告1,514,261元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈤被告陳菁華應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告51,147元。㈥被告黃鈺翔應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告25,594元。㈦原告願供擔保，請准宣告假執行。」(見本院卷三第23至25頁)；末於111年5月12日當庭以言詞減縮上開第三、四項聲明之法定遲延利息，均請求按週年利率5%計算之利息(見本院卷三第137頁)。經核上開追加被告及變更聲明部分屬同一基礎事實及擴張或減縮應受判決事項之聲明，並依據複丈測量結果而補充、更正其聲明，核與前揭規定相符，均應予准許。

二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。本件原告之法定代理人原為林慶進，嗣於訴訟繫屬中變更為陳望博，復變更為徐慧棣，並經其等各自具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀在卷為憑（見本院卷二第9、197頁），是陳望博、徐慧棣聲明承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許。

三、被告固辯稱本件原告提起訴訟不具當事人適格云云，然按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。本件原告主張其受信義華廈社區（下稱系爭社區）區分所有權人之委託，管理系爭社區共同使用部分，而系爭社區區分所有權人所有之之土地遭被告無權占有使用等語，並提出信義華廈管理委員會之公寓大廈管理組織報備證明影本為證（見板調卷第35頁)，及依108年4月20日信義華廈第七屆區分所有權人會議紀錄決議、109年5月30日信義華廈第八屆區分所有權人會議紀錄決議(見本院卷二第241至247頁)，可知信義華廈全體區分所有權人已授權原告向被告提起本件訴訟，復參公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」；「住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」；同條例第36條第1 、2 、11款規定：「管理委員會之職務如下：區分所有權人會議決議事項之執行。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」，是本件原告就系爭社區住戶之共用部分土地自有管理權。而所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。查系爭土地為系爭社區全體區分所有權人所共有，則原告本於管理權、上開區分所有權人會議之決議，提起本件訴訟並為實施訴訟之行為，主張所有人之物上請求權，請求被告拆除無權占用物並返還占用土地，同時主張依侵權行為、不當得利之法律關係，訴請被告給付該不當利得或賠償，原告固非該訴訟標的法律關係之主體，但原告對於系爭共有土地既有管理權，則其本於管理該共有土地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人，此有最高法院96年度台上字第1780號判決意旨可資參照，附此敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張： 

　㈠信義華廈全體區分所有權人含被告在内所有即現時永和區信義路17巷16號(下稱系爭16號建物)與18至24號(下稱系爭18至24號建物)等2棟建物，即原永和市○○路00巷00號1至3樓、17巷18號1至12樓、17巷20號1至12樓、17巷22號1至12樓 、17巷24號1至12樓，原座落在永和市信義段515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525、526、527、528、529、530、531、532、532-1、558、559及560地號等22筆土地上。此二棟建物係同時興建而屬同一建築執照及使用執照，建築執照號碼為79永建字第1362號(建照核發日期79年10月27日），使用執照號碼為82永使字第1027號。此外，系爭16號建物、系爭18至24號建物原座落在上開22筆土地上，但因有些系爭18至24號建物區分所有權人的土地持份並非座落在系爭18至24號建物所座落土地，而是位於其他地號土地及系爭16號建物所座落的532及532-1土地(按：系爭16號建物所有權人亦有此問題），致造成渠等區分所有權人無法以所有房地辦理抵押貸款問題發生，且絕大部分區分所有權人都有整合土地予以合併之意願與需求(按：即合併更改為所有區分所有權人對基地上之每一處土地都擁有相對應比率之土地持份），暨希望成立政府立案之管理委員會及組織報備以便社區之管理與維護，是以經全體土地共有人同意於94年間將上開兩棟建物所座落之上開22筆土地整合合併為一筆土地，即該時的永和市○○段000地號亦即系爭土地。

　㈡承前，系爭16號建物以及系爭18至24號建物均係座落於合併後之系爭土地上，是以信義華廈全體區分所有權人業已於102年間依公寓大廈管理條例、上開内政部營建署所訂定之公寓大廈管理報備事項處理原則等規定成立信義華廈管理委員會即原告，並向新北市永和區公所申請報備經同意備查核發公寓大廈管理組織報備證明在案；被告陳菁華、黃鈺翔二人係信義華廈區分所有權人名冊序號49房地之區分所有權人暨共有人(按：被告陳菁華、黃鈺翔係於92年間經法拍取得系爭16號建物之1至3 樓(權利範圍全部)及其所座落永和市○○段000○00000地號兩筆土地權利範圍之35/501)，地址門牌為新北市○○區○○路00巷00號，區分所有權比例為4353。

　㈢被告陳菁華因於93年間與訴外人杜金雄、杜宗閔訂立「地下室增建及相關權利買賣協議書（下稱系爭協議書）」，依系爭協議書第三條約定，該二道牆之事實上處分權亦由被告陳菁華、黃鈺翔依系爭協議書繼受取得迄今；惟查，合併前之523、524、531、532及 532-1等地號土地係由信義華廈區分所有權人共有，並非杜金雄、杜宗閔二人單獨所有，是以系爭協議書有關由杜金雄以砌磚封閉阻隔土地共有人即信義華廈區分所有權人通往532及 532-1地號土地等約定顯屬無權處分並已侵害到其他共有人之使用收益權而屬無權占用無誤，對於土地共有人即信義華廈區分所有權人並不生拘束力，且上述相關土地之權利内容及用益狀態亦不會因上開22筆地號土地合併為單筆即永和市○○段000地號後而有不同。是以被告陳菁華、黃鈺翔自93年起迄今為止，顯屬無權占用共有之系爭土地上如附圖一所示A、B、C部分，即以砌碑方式阻斷系爭16號建物、系爭18至24號建物間所屬的公共空間，造成被告以外其他共有人即信義華廈區分所有權人無法利用該公共空間休憩，並造成管理上之困擾與不便，如管理員及清潔員無法進入管理及清掃，實已生損害於信義華廈全體區分所有權人至為顯明。

　㈣本件附圖一所示C部分，經被告陳菁華、黃鈺翔設置工作物阻隔後長期占為己用，並在未經原告管委會或全體共有人同意下，任意拆除原有的路燈、設置6 座冷氣室外機、改造地下室入口及魚池、供己置物及停放車輛等等不當行徑，實與所謂之通常使用方法及設置目的有違。而被告陳菁華、黃鈺翔在遭社區住戶提告竊占等案件時，陳述表示圍牆内之附圖一所示C部分呈封閉狀態已超過10年，檢察機關也據此以超過追訴權時效為由而為不起訴處分（參臺灣新北地方檢察署105年度偵字第13873號不起訴處分書、105年度偵續字第561號不起訴處分書參照）。另於原告請求被告陳菁華、黃鈺翔給付管理費之另案審理中，被告陳菁華、黃鈺翔始終主張系爭16號建物與系爭18至24號建物，兩邊因有圍牆阻隔不相通、各自獨立而不屬於同一社區，並據此作為拒繳管理費之理由（本院108年度板簡字第50號民事判決、108年度簡上字第242號民事判決參照）。爰此，綜合前開案件中被告陳菁華、黃鈺翔所述，被告陳菁華、黃鈺翔係利用附圖一所示A牆及周圍鐵門等附屬物、B牆及古銅色大鋼門，以與社區之系爭18至24號建物形成阻隔，並辯稱其具有附圖一所示C部分上通道使用權而占用C部分，然而被告陳菁華、黃鈺翔在本案卻一再否認取得A牆之使用權或所有權、B 牆非其所設置、未占用C部分如何云云，顯屬兩相矛盾，所為實不可取。且被告陳菁華、黃鈺翔未經管委會同意，即擅自將原本社區之鐵捲門拆除並更改為目前之古銅色大鋼門；另管委會與被告陳菁華、黃鈺翔先前在永和區調解委員就管理費等爭議進行調解，管委會曾要求被告提供該大鋼門之鑰匙，被告陳菁華、黃鈺翔當時堅不承認屬於本社區之一份子而拒絕提供。是被告陳菁華、黃鈺翔表示原告未曾向其索取古銅色大門之鑰匙，實非事實。

　㈤對於被告陳菁華、黃鈺翔辯稱附圖一B部分並無事實上處分權以及並非無權占用附圖一C部分等云云，參以證人杜宗閔於本院110年3月5日言詞辯論筆錄第3頁第1行以下證稱：「（問：【請提示新北地方檢察署105年度偵續字第561號偵查卷，關於105年10月28日證人杜宗閔的訊問筆錄第2-3頁，請同時提示被告所提民事答辯二狀附表1照片編號3、8、11-14】筆錄中檢察官問你，居住當時其他居住在信義華廈的人能否由該處進出？你回答當時18號旁邊有一個側門，可供其他信義華廈的其他住戶進出，該處不用鑰匙，只以一開關控制，請問你講的所謂旁邊有一個門是否即為本件被告所提民事答辯二狀附表1照片編號3、8所示之鐵門及鐵梯？）」答：「是。」「（問：上開照片編號3、8所示的圍牆，圍牆上方及周圍的鐵製圍籬、鐵門、鐵梯，是否為你父親杜金雄所設置？）」答：「是。」「（問：在你與父母親搬離上開房地，將上開房地點交給拍定人之前，你與父母親中有一人將上開編號3、8所示的鐵門焊死或將鐵梯移除嗎？）」答：「沒有。」「（問：筆錄中檢察官有問，提示告證18，信義華廈與16號房屋間，在你居住當時，有無圍牆，當時你回答該處通道原本並無圍牆，我記得圍牆應該是法拍後，由拍定人加蓋，檢察官再問你是如何知悉，證人回答因為18號處為我姐姐杜枚玲居住，拍賣後我還是會到姐姐家，而且我在拍賣後，也曾承租信義華廈其他位置續住約1年，所以我在93、94年回去該處時，就有看到圍牆，你前開所述是否屬實？）」答：「是。」「（問：上開你回答檢察官表示該處通道原本並無圍牆，你的意思是否為該處原本就如本件被告所提民事答辯二狀附表1照片編號11、12所示的沒有圍牆的狀態？）」答：「是我們居住的時候就是這樣。」「（問：上開你回答檢察官表示我記得圍牆應該是法拍後由拍定人加蓋，你的意思是否為本件被告所提民事答辯二狀附表1照片編號13、14的圍牆就是拍定人加蓋的？）」答：「對。」「（問：被告表示因為你與父親二人在93年4月12日與被告陳菁華簽訂地下室增建及相關權利買賣協議書，你與父親二人依據該協議書約定因此加蓋了被告所提民事答辯二狀附表1照片編號13、14圍牆，請問被告所言是否屬實？）」答：「不是，我沒有跟被告陳菁華簽訂地下室增建買賣協議書，這不是我簽的，圍牆也不是我加蓋的，我們後來都已經搬離了，所以我覺得應該是拍定人加蓋的。」核與另位證人杜枚玲在臺灣新北地方檢察署105年度偵字第13873號偵查卷第144頁中就圍牆係由何人設置之證述：「砌圍牆是親眼所見工人在蓋圍牆，我認為是16號的主人指示工人去將圍牆砌起來。」等語不謀而合；故無論附圖一編號B所示標的物圍牆為被告陳菁華或杜金雄所建，以其雙方合意共同簽訂之系爭協議書內容觀之，利用附圖一編號B所示標的物圍牆先阻擋其他住戶無法進入，被告陳菁華、黃鈺翔再佔用附圖一編號C即暫編地號信義段515（4）部分之私設通道，均屬於無權佔用。從而由證人杜宗閔、杜枚玲上述具結後之證述可知，被告陳菁華於93年4月12日與杜金雄、杜宗閔訂立系爭協議書後，確實完全取得了系爭土地上如訴之聲明第一項等違建物之事實上處分權，被告陳菁華、黃鈺翔隨即將A標的物之鐵門焊死，另依系爭協議書於93年間建造如附圖一編號B所示標的物之圍牆，致使系爭土地上二棟建物無法通行往來，此後即將如訴之聲明第一項應返還原告之範圍土地無權占用迄今。

　㈥被告陳菁華、黃鈺翔於附圖一所示編號C即暫編地號信義段515（4）部分之地面上方復違法設置出入口工作物，專供地面下方之地下室增建部分使用人出入及通行，並安置電子密碼鎖進行出入管制。此外，被告陳菁華、黃鈺翔管理使用之地下室增建部分，有一間一間隔間房間，並且房間都有大門，隔間房間內有置放雜物、衣櫃、書桌、床舖等物，並於樓梯下去地下一樓牆壁上貼有部分文件，如：「公告，敬請各位房客晚上11點後輕聲細語，大家工作都累了，需要好好休息」、「公告，因陳小姐長期居住國外，有關租賃相關事宜，請聯絡管理人黃先生0000-000000」、「Pm11：00~Am8：00請勿使用洗烘衣機，謝謝！」、「Wi-Fi KING密碼8個8」、「洗衣間及垃圾間移至裡面“SPA室”謝謝！」、「親愛的房客您好：請定期清除小米盒子影像暫存檔，以利收視順暢。」、「烘衣紙、防靜電衣物膨鬆不縮水，每次烘衣投入1-2張即可，房東太太」等等，均足證被告陳菁華、黃鈺翔係將附表二編號A所示地下室增建部分隔成出租套房予以出租收益，被告陳菁華、黃鈺翔並設置門禁管制，嚴重損害信義華廈全體區分所有權人共有土地之地面及地下無限延伸之權利。於110年4月14日本院實施勘驗筆錄中，法官問：「原告現在可否進來此部分地下室？」、被告黃鈺翔回答：「當然不行，這個地方是我買的，跟我權狀所有之地下空間有相通，通道就是從剛才下來樓梯的大門。通往地下室的門，門鎖有壞掉，我有更換新的鎖，現在沒有鎖的」，足證被告陳菁華、黃鈺翔係將附圖二編號A即暫編地號信義段515（1）之地下室增建部分以門禁管制方式，阻擋信義華廈全體區分所有權人進入地下室增建部分。承上所述，附圖二編號A即暫編地號信義段515（1）之地下室增建部分面積242.74平方公尺部分，實則係包括在附圖一所示編號C即暫編地號信義段515（4）部分面積371.10平方公尺下方，惟因民法第773條規定土地所有權，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，故原告不論地面或地下皆得管領，被告陳菁華、黃鈺翔就該二部分無權占用自應一併回復原狀騰空返還，就該地下室空間，被告陳菁華、黃鈺翔嗣轉讓出售予被告丁永祥，故亦追加被告丁永祥請求騰空返還占用土地。

　㈦至被告陳菁華、黃鈺翔辯稱就附圖一C部分有默示分管意思表示，被告陳菁華、黃鈺翔確曾於94年、103年間分別提出與信義華廈全體區分所有權人簽訂分管契約之要求，惟被告陳菁華、黃鈺翔所稱分管契約「協議書」因部分信義華廈區分所有權人不同意，雙方正本已全部收回，並由原告公告作廢在案，嗣全體區分所有權人以行動明示不同意被告陳菁華陳菁華、黃鈺翔所提「協議書」分管契約，並無默示成立分管契約之推定存在。又信義華廈區分所有權人大會第五屆、第六屆、第七屆、第八屆區權人會議決議：「管理委員會全權處理」授命原告對系爭土地無權占用提訴訟。是原告於105年間即對被告陳菁華、黃鈺翔提出竊佔系爭土地之刑事告訴，雖臺灣新北地方檢察署檢察官105年度偵字第13873號及105年度偵續字第561號分別以超過追訴期限為由而為不起訴處分；但原告隨後於108年又對被告陳菁華、黃鈺翔提出請求給付管理費之民事訴訟，經本院板橋簡易庭民事簡易判決後內容略以：「……被告陳菁華嗣於92年11月28日經法院拍賣取得系爭16號建物後，或自行或由杜金雄依期雙方簽訂之『地下室增建及相關權利買賣協議書』第三條於系爭社區法定空地上增建圍牆，阻隔與社區之間互通，並拒絕社區之管理服務，然被告陳菁華就此並未能提出業經系爭社區全體區分所有權人同意之分管協議為證，自屬被告陳菁華無權占有社區共有部分法定空間之不法侵權行為，被告陳菁華要無得主張就此圍牆內之共有部分有獨立使用之合法權利，是其所辯，要無可採。……」。
綜上，應可間接表示信義華廈全體區分所有權人與被告陳菁華、黃鈺翔間就系爭土地並無默示分管契約存在。

　㈧另對照系爭協議書彩色影本，其中第四條載明「乙方應保證簽立本協議書後杜金雄之子孫及子孫之夫婿或妻不得以協議書內容或為其他民、刑事之任何理由向甲方為任何主張或請求或妨礙排除、阻絕甲方對如附圖黃色橘色之法定空地(含庭園等)及道路通行、使用及買受增建地下層之管理使用處分之權利。」據此更足證被告陳菁華、黃鈺翔無權占用附圖一所示編號C即暫編地號信義段515（4）部分之地面上方土地之事證明確，因系爭協議書之附圖黃色、橘色部分，即為附圖一所示編號C即暫編地號信義段515（4）部分之地面上方之面積、位置、範圍。此外，依系爭協議書約定內容觀之，於93年4月間起，被告陳菁華即與杜金雄等人以私相授受之方式約定有關系爭協議書之附圖黃色、橘色部分即附圖一所示編號C即暫編地號信義段515（4）部分之地面上方之通行、使用等權利，由原無權占用且無權處分之杜金雄等人，以220萬元為代價，讓與被告陳菁華接續無權且排他占用迄今，至為顯明而無疑義。

　㈨因被告陳菁華、黃鈺翔追加聲明之民事準備狀繕本最後收受送達日(翌日)為109年4月11日，故原告統一更正為以109年4月11日為訴之聲明三、四法定遲延利息起算日，用以計算被告陳菁華、黃鈺翔各自之自109年4月11日回溯5年即104年4月12日止應給付原告相當於租金之不當得利數額，及被告陳菁華、黃鈺翔各自之自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還訴之聲明第一項所示土地之日止，每月應給付原告相當於租金之不當得利數額。至於訴之聲明二、三、四、五項有關被告陳菁華、黃鈺翔應給付原告過去及將來相當於租金之不當得利數額部分之計算方式，其等未曾爭執過，因基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。惟查，系爭土地位處永和區市中心，附近有永平高中、永平國中、永平國小、及人小學及頂溪國小等學校及仁愛公園、四號公園等公共設施，又該區域與臺北市中心商業地段僅五分鐘車程相當之距離，鄰路之中正路、中山路上設置有多路線公車，緊鄰頂溪捷運站，交通上十分便捷；是以計算相當於租金之不當利益時，應再考量被告除占用地面土地外，又在地下擴建地下室部分隔間，設置浴室、廁所、衣櫃、書桌、床鋪及空調等，足可提供日常生活及居住事實，參照被告於591租屋網刊載出租資訊，以永和區租金市場行情計算所受相當於租金之不當利益；故計算方式均引用原告之前所述，只調整各年度之申報地價，並加倍計算同時占用地面及地下室增建部分之不當得利至年息以10%計算：

　⒈關於訴之聲明三部分：

  ⑴第1年即104年4月12日至105年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以104年1月之申報地價18,720元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*18,720*1*0.98162*0.1*0.66649＝454,500元。

  ⑵第2年即105年4月12日至106年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以105年1月之申報地價27,360元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*27,360*1*0.98162*0.1*0.66649＝664,269元。

  ⑶第3年即106年4月12日至107年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以106年1月之申報地價27,360元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*27,360*1*0.98162*0.1*0.66649＝664,269元。

  ⑷第4年即107年4月12日至108年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以107年1月之申報地價25,600元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*25,600*1*0.98162*0.1*0.66649＝621,538元。

  ⑸第5年即108年4月12日至109年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以108年1月之申報地價25,600元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*25,600*1*0.98162*0.1*0.66649＝621,538元。

  ⑹綜上所述，被告陳菁華應給付原告自104年4月12日起至109年4月11日止5年期間，相當於租金之不當得利上述5筆合計為3,026,115元。

　⒉關於訴之聲明四部分：

　⑴第1年即104年4月12日至105年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以104年1月之申報地價18,720元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*18,720*1*0.98162*0.1*0.33351＝227,431元。

　⑵第2年即105年4月12日至106年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以105年1月之申報地價27,360元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*27,360*1*0.98162*0.1*0.33351＝332,399元。

　⑶第3年即106年4月12日至107年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以106年1月之申報地價27,360元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*27,360*1*0.98162*0.1*0.33351＝332,399元。

　⑷第4年即107年4月12日至108年4月11日一年期間，系爭515地號之申報地價以107年1月之申報地價25,600元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*25,600*1*0.98162*0.1*0.33351＝311,016元。

　⑸第5年即108年4月12日至109年4月11日一年期間，系爭土地申報地價以108年1月之申報地價25,600元/平方公尺為準，年息以10%為準，計算後所得為371.1*25,600*1*0.98162*0.1*0.33351＝311,016元。

　⑹綜上所述，被告黃鈺翔應給付原告自104年4月12日起至109年4月11日止5年期間，相當於租金之不當得利上述5筆合計為1,514,261元。

　⒊關於訴之聲明五部分：

　⑴每月就系爭土地之申報地價，以109年1月申報地價25,280元/平方公尺，年息以10%為準，計算後所得為371.1*25,280*1*0.98162*0.1*0.66649*1/12(即0.08333)＝51,147元。

　⑵爰此，被告陳菁華自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還訴之聲明一所示土地之日止，每月應給付原告51,147元。

　⒋關於訴之聲明六部分：

　⑴每月就系爭土地之申報地價，以109年1月申報地價25,280元/平方公尺，年息以10%為準，計算後所得為371.1*25,280*1*0.98162*0.1*0.33351*1/12(即0.08333)＝25,594元。

　⑵爰此，被告黃鈺翔自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還訴之聲明一所示土地之日止，每月應給付原告25,594元。

　㈩是以，原告基於信義華廈社區之管理委員會身分，依據民法第767條第1項、第821條、公寓大廈管理條例第9 條第4 項 ，請求本院擇一判命被告應將座落於系爭土地上如附圖一所示A 、B 部分拆除，並將占用之土地即附圖一所示編號A、B、C占用部分及附圖二所示編號A部分騰空返還信義華廈全體區分所有權人；並依民法第179條、第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求本院擇一判命被告陳菁華、黃鈺翔就上開占用之系爭土地如附圖一所示A、B、C部分及附圖二所示編號A部分，自起訴日回溯5年期間，及騰空返還信義華廈全體區分所有權人止之相當於租金之不當得利或損害賠償予原告等語。

　並聲明：

　⒈被告陳菁華、黃鈺翔應將坐落系爭土地上如附圖一所示編號A標的物，即新北市○○區○○路00巷00號左側前方圍牆、編號B標的物，即新北市○○區○○路00巷00號左側後方圍牆、及本院卷一第67頁照片所示之鐵製圍籬、鐵門均拆除；並將占用土地如附圖一所示編號A即暫編地號信義段515（2）部分面積1.22平方公尺、編號B即暫編地號信義段515（3）部分面積0.81平方公尺、編號C即暫編地號信義段515（4）部分面積371.10平方公尺，及如附圖二所示編號A標的物，即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分面積242.74平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。

　⒉被告丁永祥應將坐落系爭土地上如附圖二所示編號A標的物，即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分面積242.74平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。

　⒊被告陳菁華應給付原告3,026,115元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

　⒋被告黃鈺翔應給付原告1,514,261元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

　⒌被告陳菁華應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告51,147元。

　⒍被告黃鈺翔應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告25,594元。

　⒎原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告陳菁華、黃鈺翔則以下開情詞置辯： 

　㈠原告管理委員會並非系爭土地之所有權人，亦非共有人，在完成社團法人登記前，屬非法人團體，無權利能力，無行使權利、負擔義務之能力，則原告依民法第767條、第821條行使權利即屬無稽，其當事人是否適格即有疑義。

　㈡系爭16號建物與系爭18至24號建物係於82年間興建完成，被告陳菁華係於92年間拍定系爭16號建物，於被告陳菁華、黃鈺翔搬進系爭16號建物前，系爭圍牆早已經原所有權人杜金雄興建完成，自此之後，系爭16號建物與系爭18至24號建物即無任何共同通道，也無共同之大門，就連系爭16號建物之對外通行道路，都是被告陳菁華、黃鈺翔額外付費向杜金雄、杜宗閔所購買。又系爭16號建物與系爭社區距離長達43公尺，至系爭社區警衛室之距離更達100公尺，足見兩者相距甚遠。是以，系爭社區乃自成為一整體之集合住宅，而系爭16建物獨立於系爭社區之外，甚為明確。況且，系爭16號建物與系爭社區亦無共同使用之社區警衛室、通道、路燈、水塔、信箱、機車停車棚、地下停車棚、監視錄影機、垃圾子母車等公共設施，其使用上及管理上不具有相互關聯之不可分性。又兩造間於本院尚有另一給付管理費之訴訟，依據證人李旭賜出庭作證，其證稱:「(問:當了十九年的主委，擔任期間有無幫16號清洗過水塔?)沒有」、「(問:有無代收信件?)沒有」、「(問:有無幫16號收過垃圾?)沒有」、「(問:簽立協議書前跟後，大門、垃圾車、水塔、信箱等管理都沒有改變，是否如此?)是的」。以及證人黃正雄出庭作證，其證稱:「(原告是否曾經為16號住戶清理垃圾、代收信件、清水塔?)沒有」、「(問: 簽立協議書前跟後，垃圾、信件、水塔等，系爭社區有無管理?系爭協議書簽立前後有無改變?)都沒有管理」。由上述證人之證言可知，原告管委會進行之社區管理及維護工作，例如清洗水塔、清理垃圾及代收信件等服務，實際上根本不及於系爭16號建物，是系爭16號建物不屬於原告管理委員會所管理，亦從未受到系爭社區之管理服務。衡酌系爭16號建物及系爭18至24號建物興建時之時空背景，當時尚未有同一建築基地即屬集居社區之概念，自不得以建築完成後所訂立之法規，論定系爭18至24號建物與系爭16號建物是否具有「使用與管理上之整體不可分性」。況查，系爭16號建物與系爭18至24號建物雖為同一建號，然兩者之使照圖並不相同，自臺北縣政府工務局使用執照存根聯觀之，其上載明二使用執照字號，分別是82永使字第394號及82年永使字第1027號，前者為系爭16號建物之使照字號，後者為系爭社區建物之使照字號。於被告陳菁華於92年以法院拍賣方式取得系爭16號建物時，系爭16號建物原本使照上之私設通路已遭原告封死，成為系爭18至24號建物之建築本體，且比對系爭社區建物外牆顏色可知，於系爭18至24號建物建造時即已將私設通路封死成為建築本體，系爭16號建物與系爭18至24號建物之實際建築狀況，與當初建築執照、使用執照所示明顯不同，自不應以與實際建築狀況不符之建築執照、使用執照為據。是以，被告所有之系爭16號建物與系爭18至24號建物「非」屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居社區」，本件並無公寓大廈管理條例第9條第4項之適用。

　㈢有關附圖一所示編號A即暫編地號信義段515(2)部分圍牆、編號B即暫編地號信義段515(3)部分圍牆均非由被告所建，被告陳菁華、黃鈺翔並無上開A、B部分之事實上處分權，且無占有A部分及B部分之事實：

　⒈有關附圖一所示編號A部分，自當初系爭18至24號建物申請使用執照時之照片及83年間之航拍圖可知，於82年、83年間，已開始將該建物周圍之基地架高，並栽種植栽。至遲於被告透過法院拍賣取得系爭16號建物及永和區信義段532、532-1地號後，於93年間拍攝點交照片時【參卷一第133頁附表1照片編號3】，A部分便已築起，且上方已架有鐵製圍籬、鐵門，絕非由尚未搬入之被告陳菁華、黃鈺翔所建，被告陳菁華、黃鈺翔自從未取得A部分之事實上處分權。況且，A部分係建於系爭18至24號建物違法增建架高之石造基地之上，而此石造基地係沿著系爭18至24號建物周圍建築【參附表1照片編號3、4、5、7、8、9、10；及原告所提本院卷一第67頁照片】，被告陳菁華、黃鈺翔對於附圖一所示A部分根本無事實上之管領力，即無占有附圖一所示A部分之事實。且被告陳菁華、黃鈺翔當初拍得之土地及建物，與附圖一所示A部分位於不同位置，且無相鄰，並未因該次拍賣繼受或取得附圖一所示A部分之所有權或事實上處分權。另由系爭協議書第四條可知，被告陳菁華與杜金雄、杜宗閔簽立系爭協議書乃係取得同段532、532-1地號以外之聯外道路通行權、地下層之使用處分權，與附圖一所示A部分無關。

　⒉有關附圖一所示B部分，被告陳菁華、黃鈺翔搬入前，系爭社區其中之18號建物後方空間已有人在使用，且系爭18至24號建物後方已有一道圍牆，將該18號建物及20號建物區隔【參附表1照片編號11、12】，證人杜宗閔亦證稱確有該牆面存在。又自82永使字第1027號使用執照設計圖A2-1【參被證13】所示，圖面標示「信義路17巷18號」、「○A4」部分之右側，與16號建物巷道之間之空地，明確標示為「私設通路」，可知該部分空地係設計規劃為私設通路使用，且依公寓大廈管理條例第16條第2項規定不得任由住戶私自占用。然被告陳菁華、黃鈺翔於93年間拍攝點交照片時，18號建物鄰近16號建物巷道一側之信義華廈大樓之牆面已整面封起築牆【參附表1照片編號1、2】，將本應預留供出入使用之私設通路改建為18號1樓之住宅使用【參被證14】，占用私設通路至今。而原供通行之私設通路已不復存在，當時被告陳菁華僅能與杜金雄、杜宗閔簽立系爭協議書，購買聯外道路之道路通行及C部分地下層之使用處分權，並同意杜金雄砌磚築起B部分圍牆。從而，被告陳菁華當初係為確保對外通行不受阻隔，始向杜金雄等購買道路通行及C部分地下層之使用處分權，而附圖一所示B部分係由杜金雄所建，被告並無取得B部分之事實上處分權，且附圖一所示B部分建起前，系爭18至24號建物與系爭16號建物已遭附圖一所示A部分、18號建物鄰近16號巷道一側牆面、18號與20號間圍牆阻隔，形成不可互通之狀態。再且，附圖一所示B部分係自系爭社區建物其中18號一側之大樓牆面延伸，建於18號建物後方空間內部，被告陳菁華、黃鈺翔對於附圖一所示B部分並無事實上管領力，遑論無權占有。此外，原告主張杜枚玲於臺灣新北地方檢察署105年度偵字第13873號案件曾證述B部分圍牆係由何人設置云云。惟查，杜枚玲當時係證稱：「砌圍牆是親眼所見工人在蓋圍牆，我認為是16號的主人指示工人去將圍牆砌起來」等語【參臺灣新北地方檢察署105年度偵字第13873號偵查卷第144頁】，可知杜枚玲並不確定砌圍牆之工人係由何人聘雇、指示，僅以推測之詞證稱，非屬證人親見親聞所知悉之事，該等推測之詞不足證明附圖一所示B部分係由被告所建。況且杜枚玲為18號1樓住戶，且與杜金雄、杜宗閔具有親屬關係，對於附圖一所示B部分由何人所建乙事，顯具有利害關係，難免有迴護自己或親人之情，其推測之詞之可信性顯有疑義，不足採信。最後，證人杜宗閔於110年3月5日證稱：「（問：您究竟有無親眼看到附表一編號13、14的圍牆是由拍定人陳菁華所蓋？還是您是根據時間點猜測的？）我是以時間點推測的…」、「（問：請問證人知道拍定人是何時點交入住16號建物嗎？）不知道」、「我沒有跟被告陳菁華簽立地下室增建買賣協議書，這個不是我簽的」等語，可知證人杜宗閔亦不確定附圖一所示B部分圍牆究竟是何人所砌成，且對於地下室增建及相關權利買賣協議書內容並不瞭解，更不記得被告於何時拍賣取得並入住系爭16號建物，僅猜測B部分是由被告所建，並非在場親自見聞，該等推測之詞顯是因涉及自身之利害關係，而有迴護自己之疑義，尚不足採。綜上，附圖一編號B部分非由被告陳菁華、黃鈺翔所建，渠等並無附圖一所示B部分之事實上處分權，且無占有B部分之事實。

　⒊又系爭18至24號建物與系爭16號建物之間，即現存18號建物1樓位置，原本應設有一私設通路供16號建物住戶通行，然被告於93年間拍攝點交照片時，18號建物鄰近16號巷道一側之信義華廈大樓之牆面已整面封起築牆，將原設計之私設通路改建為18號1樓之住宅使用，占用私設通路至今，誠如前述，是附圖一所示B部分建起前，系爭社區建物與16號建物已遭A部分、18號建物鄰近16號巷道一側牆面、18號與20號間圍牆阻隔，形成不可互通之狀態，而原供通行之私設通路已不存在，當時被告陳菁華為確保對外通行不受阻隔，僅能與杜金雄、杜宗閔簽立系爭協議書，購買聯外道路之道路通行及附圖一所示C部分地下層之使用處分權，並同意杜金雄砌磚築起B部分圍牆。被告對於附圖一所示B部分並無事實上管領力，即B部分非由被告所占有，遑論無權占有。

　⒋此外，原告主張被告將A部分上方鐵製鐵門焊死、下方鐵梯移除云云。惟查，被告搬入時原有之鐵梯已不復存在，鐵門則從未使用過，自無法知悉該鐵門是否確實可以使用，被告謹此否認原告之主張，原告應舉證以實其說，否則不足採信。

　㈣系爭社區住戶無法通往、使用附圖一所示C部分即暫編地號信義段515(4)部分係因原設計之私設通路遭18號1樓住戶占用，絕非遭被告之阻礙或排除，被告係依搬入時之現況使用並維護C部分，並無違反C部分之設置目的、通常使用方法：

　⒈經查，被告陳菁華、黃鈺翔搬入系爭16號建物前，系爭18至24號建物與系爭16號建物即以附圖一所示A部分、18號建物鄰近16號巷道一側牆面、18號與20號間圍牆相區隔，而上開阻礙物均非被告所建。而系爭社區建物與16號建物之間，即現存18號1樓建物所在位置，原本應設有一私設通路供系爭建物之住戶相互通行，然早已遭改建為18號1樓之住宅使用。縱使無B部分之存在，只要私設通路仍為18號1樓建物占用，系爭社區建物與系爭16號建物亦仍會受到18號、20號圍牆阻隔而不可互通，顯見系爭18至24號建物住戶無法通往並使用附圖一C部分，並非受被告陳菁華、黃鈺翔之阻礙或排除所致。

　⒉被告陳菁華、黃鈺翔入住前，系爭16號建物巷道口已設有鐵捲門，設置目的係為防範外人進入，被告入住時因該鐵捲門損壞，故於同一位置更換為目前之古銅色大門。而原告未曾向被告索取古銅色大門之鑰匙，亦從未提供予被告系爭社區大門或其他各處大門之鑰匙，可知系爭社區各住戶間有各自獨立使用之大門，並不會持有全部大門之鑰匙。且正常使用狀況下，系爭社區住戶間欲通往附圖一所示C部分，應經由系爭18號建物1樓位置與16號巷道（C部分）間之私設通路作為通行使用，而非先離開社區再自另一處大門進入社區內部，原告以此堅稱被告排除社區住戶使用C部分，顯屬無稽。

　⒊況針對18號1樓建物是否占用系爭社區之私設道路乙節，被告於他案曾聲請  鈞院向新北市政府工務局詢問82永使字第1027號使用執照私設通路疑義乙事，經新北市政府工務局110年7月30日新北工施字第1101431250號函函覆，其載明:「…二、關於本案私設通路範圍一節，經查為地上1層平面圖6公尺寬斜線部分，其中6公尺寬、14.48公尺長部分計入建築面積，其餘部分為法定空地範圍。另該私設通路並無申請變更使用。三、另有關建築圖說於私設通路記載穿廊一節，按依建築技術規則建築設計施工編第2條規定(略以):『…基地內私設通路之寬度不得小於左列標準:…四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺以上者，道路寬度為6公尺。五、前款私設通路為連通建築線，得穿越同一基地建築物之地面層；穿越之深度不得超過15公尺；該部分淨寬並應依前4款規定，淨高至少3公尺，且不得小於法定騎樓之高度。』，是其建築圖說記載穿廊因屬前開第5款規定所述基地內私設通路直上方具有頂蓋之範圍」【被證29】。故被告等確無占用系爭社區之私設通路，系爭社區之私設通路確係由18號1樓建物所占用。

　⒋退步言之，有關原告以公寓大廈管理條例第9條第4項作為請求權基礎云云，縱認被告陳菁華、黃鈺翔為系爭社區住戶（假設語氣，被告否認之），自使用執照所附之綠化平面圖可知，C部分原本就規劃為綠化空間，被告長年灌溉維護C部分之植栽，確保C部分維持整潔、美觀以及可供使用之狀態，被告就 C部分之使用，自屬依其設置目的及通常使用方法為之，尚無違背公寓大廈管理條例第9條第2項規定，本件原告依公寓大廈管理條例第9條第4項，訴請法院為必要之處置，自無理由。

　⒌退步言之，縱認被告有占用C部分之事實（假設語氣，被告否認之），系爭社區建物與系爭16號建物與乃係以18號建物及圍牆為界，區隔成16號建物所有權人分管之區域及系爭社區分管之區域，各自就分管區域為使用，並各自負擔維護及修繕之責，而此事實狀態亦為原告及其區分所有權人所明知，多年來均未見有反對意見或異議。而被告即16號建物之所有權人與系爭社區之區分所有權人間，對於各自占有管領之部分互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，彼此長年間均未有任何干涉，已歷有年所，依照前揭最高法院判決意旨，足認有默示分管契約存在，自非無權占有。

　⒍退萬步言之，縱認本件無默示分管契約存在（假設語氣，被告否認之），系爭18至24號建物與系爭16號建物自被告搬入前即不可互通，兩造更於94年簽立協議書同意被告單獨使用C部分，原告竟於108年間起訴請求被告騰空C部分返還信義華廈全體區分所有權人，併同請求被告給付相當於租金之不當得利等，實有權利濫用情事，應生權利失效之效果：

　⑴自被告陳菁華、黃鈺翔拍賣取得系爭16號建物前乃至入住時，附圖一所示C部分均為系爭16號建物所有權人單獨使用，而被告復與杜金雄、杜宗閔簽立系爭協議書，確保對外通行道路使用權，被告依照當時前屋主杜金雄之使用方法使用C部分，自認無任何適法性疑慮。再者，當初原告為便於系爭社區住戶辦理房屋貸款，遂要求被告配合辦理合併地號事宜，被告則基於敦親睦鄰、和諧相處之立場，於94年間與原告簽立協議書，並配合辦理土地合併相關事宜，將9筆土地地號合併為永和市○○段000地號，而協議書內容載明：「甲方（原告）…，同意乙方（被告）就門牌號碼為台北縣○○市○○路00巷00號之建物，依目前使用之通行道及大門架設之現狀，乙方繼續分管使用」等語，被告遂依當時之現況使用附圖一所示Ｃ部分至今。又查，自被告於93年入住系爭16號建物後，原告從無向被告收取管理費，且於103年系爭社區區分所有權人會議通過「與16號住戶協調回饋金」之決議，其後，由時任主任委員李旭賜出面與被告協商給付回饋金等事宜，除可推知原告及其區分所有權人已同意被告以交付回饋金方式，由被告繼續使用其所分管之區域外，亦可推知系爭社區自始即未將系爭16號建物納入管理範疇。

　⑵衡諸上情，系爭社區住戶無法通往附圖一所示C部分之狀態非由被告造成，而被告係依購買系爭16號建物時之現況使用附圖一所示C部分，並曾與杜金雄、杜宗閔簽立系爭協議書、與原告於94年簽立協議書，且原告自93年至104年之前，均未向被告收取管理費，嗣於103年作成回饋金之決議，期間從無表示反對被告依現況繼續使用C部分。原告於前述之十餘年期間內均未行使其權利，並因其明示、默示同意被告使用C部分行為造成特殊之情況，足引起被告之正當信任，認為原告已不欲行使其權利，原告嗣於108年9月27日提起本件訴訟，應可認其權利之再為行使有違「誠信原則」，有權利濫用情事，應生權利失效之效果。

　⒎另原告主張附圖二所示A部分之地下室增建部分為被告無權占用云云，惟被告已無使用該地下層增建物，迄今已閒置5年：

　⑴原告於勘驗時稱附圖一所示Ｃ部分地面下方之地下室違建物為被告無權占用範圍云云，核屬訴之追加，被告謹此表示不同意追加。再者，原告另提出原證9之招租廣告云云，惟自該招租廣告無法看出該房屋地址、出租人為何人，且樓層係載1樓、3樓，並非地下層，被告謹此否認該招租廣告之形式、實質真正性。

　⑵又附圖一所示C部分及系爭16號建物之地下室為相通狀態，各隔間原係被告出租作員工宿舍使用，於105年間遭原告提出刑事竊佔案件（業經不起訴處分確定）後，被告為避免又遭原告無端興訟，即無再將靠近附圖一C部分下方之6間套房出租，迄今已閒置5年，僅留系爭16號建物下方即合法登記部分之8間套房作為出租使用，而地下室牆面之文字訊息則為近10年前所張貼，僅作為告知目前承租8間套房房客訊息之用，不得以此遽認被告有無權占用增建地下層部分之事實云云。況系爭地下室隔間已閒置超過5年，被告並無再出租予他人使用，僅用作堆放雜物使用，原告主張相當租金之不當得利數額應以申報地價年息10%計算，並無理由。

　㈤並聲明：

　⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。

　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告丁永祥則聲明：

　㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。

　㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

　㈠被告於92年12月3日因臺灣板橋地方法院90年度民執明字第7199號拍賣而取得臺北縣○○市○○段000○00000地號土地持分及其上門牌號碼臺北縣永和市（現為新北市○○區○○○路00巷00號建物之所有權。

　㈡系爭16號建物原坐落於新北市○○區○○段000地號上；系爭18至24號建物原坐落於新北市○○區○○段000○000○000○000地號等20筆土地上，屬同一建造執照及使用執照（前台北縣政府工務局79永建字第1362號建造執照及82永使字第1027號使用執照），於94年間新北市○○區○○段000○000○00000○000○000地號等22筆土地合併為現在系爭土地。

　㈢附圖一所示編號A部分並非被告所建，被告陳菁華、黃鈺翔入住前，附圖一所示A部分以及系爭18至24號建物周圍之架高石造基地即已存在。

　㈣依系爭18號至24號建物之82永使字第1027號（79永建字第1362號）使用執照之綠化平面圖所示，附圖一所示C部分設計有植栽等景觀設置。且附圖一所示編號C部分為信義華廈社區之共用部分。

　㈤附圖一測量系爭土地使用面積並未包含地下室增建部分。附圖二之複丈成果圖所示編號A標的物，即暫編地號信義段515(1)地下室增建部分面積為242.74平方公尺，即係位於C部分基地下方之地下室增建部分。

　㈥被告陳菁華曾於93年4月12日與杜金雄、杜宗閔曾簽立系爭協議書。

　㈦被告陳菁華、黃鈺翔入住前，系爭16號建物巷道口原設有鐵捲門，現改為古銅色大門。

五、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告是否具有當事人適格？得否提起本件訴訟？㈡系爭16號建物是否有公寓大廈管理條例第9條第4項規定適用？㈢原告得否請求被告陳菁華、黃鈺翔拆除附圖一所示編號A、B之物，並將如附圖一暫編地號515(2)、515(3)、515(4)所示占用土地騰空返還信義華廈全體區分所有權人？㈣原告得否請求被告陳菁華、黃鈺翔或被告丁永祥將如附圖二編號A(暫編地號515(1))所示占用土地騰空返還信義華廈全體區分所有權人？㈤原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償？若可，原告得請求之數額為何？茲分述如下：

　㈠原告是否具有當事人適格？得否提起本件訴訟？

　⒈按所謂當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號裁判意旨參照）。次按「依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項『非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力』規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定『管理委員會有當事人能力』，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及「其基地」有使用收益之權，而關於區分所有權人會議決議事項之執行，與收益、公共基金及其經費之收支、保管及運用，均屬管理委員會之職務，此觀公寓大廈管理條例第9 條第1 項前段、第36條第1 、7 款規定即明。

　⒉承前所述(見壹、程序方面之三、所述)，系爭土地為系爭大樓住戶即全體區分所有權人共有，則有關系爭土地之收支、保管及運用，核屬管理委員會職務，且系爭社區住戶以區分所有權人會議決議由管理委員會即原告提起本件訴訟，有該會議記錄可考（見本院卷二第241至247頁），綜上說明，原告就本件屬其職務範圍事項及依區分所有權人會議決議事項提起本件訴訟，應認有當事人能力，且具當事人適格，被告辯稱原告非權利主體，不具當事人適格云云，均非可取。

  ㈡系爭16號建物是否有公寓大廈管理條例第9條第4項規定適用？

　⒈被告陳菁華、黃鈺翔雖辯稱系爭16號建物非屬系爭社區一部分，係獨立於系爭社區之外，彼此不可互通，與系爭社區不具管理、使用整體不可分性等情，為原告所否認，並以前詞置辯，然按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區的情形，其管理及組織準用本條例之規定，為92年12月31日修正前公寓大廈條例第41條所明定，修正後僅移置於同條例第53條，內容則未為修正變動。考其立法意旨，無非在於使集居地區之住戶，透過統一之管理組織，對集居地區內之整體環境加以統合規劃，甚至擴大管理之經濟規模，降低管理成本，並減少組織重疊，以提升共同事務之推展之效率及提升整體居住品質為目的。次按公寓大廈條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⑴依建築法第11條規定之一宗建築基地。⑵依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⑶其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈條例施行細則第12條亦有明文。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，依前揭條例、施行細則之規定，已明定授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。又主管機關內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」（下稱報備處理原則），規範該處理原則適用之範圍包括「⑴依建築法第11條規定之1 宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織、⑵依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。又按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上字第2688號判決參照）。

  ⒉經查，本件原告前於另案向被告陳菁華、黃鈺翔提起請求給付管理費之訴訟，經本院以108年度板簡字第50號、108年度簡上字第242號判決確定在案(下稱另案確定判決)，本件被告陳菁華、黃鈺翔於另案確定判決審理過程中，亦有辯稱系爭16號建物非屬系爭社區一部分，係獨立於系爭社區之外，與系爭社區不具管理、使用整體不可分性，自無公寓大廈管理條例規定之適用云云，然查系爭16號建物門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00號，坐落於系爭土地上，為3 層建物含地下層總面積共計352.84平方公尺、附屬建物即平台面積為125.71平方公尺，以上共計478.55平方公尺，有系爭16號建物之建物所有權狀在卷可稽。又系爭社區之建物起造人為杜金雄等40人於79年10月27日取得新北市政府工務局核發之系爭建築執照後，即在包括新北市永和區信義段515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525、526、527、528、529、530、531、532、532-1、558、559、560地號土地上，興建新北市○○區○○路00巷00號、20號、22號、24號4 棟建物（各棟均為12層）及系爭16號建物之集合住宅，並於82年8月28日依上開整體建物取得使用執照，此有使用執照存根及圖說在卷可稽（見另案即本院108年度板簡字第50號卷【下稱另案108板簡50卷】第119 頁至第125 頁），堪認系爭16號建物與系爭18至24號建物屬建築法第11條規定之一宗建築基地。被告陳菁華、黃鈺翔雖以82永使字第1027號、82年永使字第394 號為兩個不同使用執照，而認系爭16號建物與系爭18至24號建物非為同一建築基地云云，然除與前揭使用執照、建築執照全卷資料未符外，且被告陳菁華、黃鈺翔所稱之82永使字第394 號實為主管機關核准82永使1027號使用執照所填寫之文號，而非屬使用執照之號碼，有新北市政府工務局108 年12月23日新北工施字第1082398304號函1 份在卷可佐（見另案即本院108年度簡上字第242號卷【下稱另案108簡上242卷】第223 頁），是被告陳菁華、黃鈺翔此部分所辯，顯有誤會，應無可採。再者，上開信義段515、516、517、518、519、520、521、532、532-1地號土地於94年8 月12日合併為同一筆信義段515 地號土地，並辦理登記完畢等情，復有系爭16號建物之建物所有權狀、系爭18至24號建物之建物登記第二類謄本、新北市政府工務局108 年12月19日新北工寓字第1082021199號函所附之永和區信義段2124、2126建號建物登記第二類謄本可查（見另案108簡上242卷第285 頁暨卷外資料），又參以被告陳菁華、黃鈺翔於另案確定判決審理時自承：系爭16號建物電力因為迴路關係，設置於原告社區大樓之地下室，故從那邊拉過來等語（見另案108簡上242卷第251頁），益徵系爭社區核屬獨棟型與大樓型之混合式社區，系爭16號建物為系爭社區內其中1 戶獨棟建物，且系爭16號建物與系爭18至24號建物之地下1 層有互為連通使用。基上，系爭16號建物與系爭社區其他住戶，應屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。

  ⒊另查，系爭社區於102 年6 月16日召開系爭社區區分所有權人第1 屆會議，於會議中決議訂定規約、成立管理委員會及選任第1 屆管理委員，並向永和區公所報備成立公寓大廈管理組織，經原告檢具相關資料，向新北市永和區公所申請報備後，復經新北市永和區公所於102 年7 月5日同意備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明等情，為兩造所不爭執外，有公寓大廈管理組織報備證明、系爭社區區分所有權人第1 屆會議之會議記錄、新北市政府工務局108年12月19日新北工寓字第1082021199號函及所附原告核備資料、社區規約及備查資料等件在卷可佐（見另案司促卷第23頁至第27頁、另案108簡上242卷第221 頁暨卷外資料），觀諸上開核備資料內容，可知原告成立當時即將系爭16號建物作為區分所有物，而與系爭社區其餘系爭18至24號建物各層列為49個專有部分，被告陳菁華、黃鈺翔則為系爭16號建物之區分所有權人，是原告所屬系爭社區包含系爭16號建物及系爭18至24號建物，業經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定係屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，且經報備並發給公寓大廈管理組織報備證明至明。

  ⒋被告陳菁華、黃鈺翔雖辯稱：系爭16號建物完全獨立於系爭社區外，有圍牆、大門相隔而無法互通，亦無與系爭社區其他建物有共有或共用之公共設施，也未受原告管理與服務，對外通行之道路係向杜金雄2 人額外購買付費，與系爭社區無關云云，然觀諸系爭社區建物建築執照資料中之使照圖內容，足見系爭社區原本共用之綠化通道，可連通系爭16號建物與系爭18至24號建物。被告縱辯稱：系爭16號建物與系爭18至24號建物現況乃係因系爭社區18號1 樓建物旁增建之圍牆、鐵門，造成無相互通行之道路，系爭16號建物之出入大門與其他建物出入大門各自不同云云，惟上開圍牆、鐵門等增建物既非屬原建築執照、使用執照之配置及設計，則不論該增建物為被告陳菁華、黃鈺翔或其等前手或系爭18號1 樓建物住戶所為，均無從以其後增建情形而反推系爭16號建物與系爭18至24號建物無地理上、構造上之整體不可分性。

  ⒌至被告陳菁華、黃鈺翔於另案辯稱：系爭16號建物縱然一開始是系爭社區一部分，後來因事實上狀態而各自獨立，並請法院依照公寓大廈管理條例第53條規定審酌云云（見另案108簡上242卷第361至362頁），然被告陳菁華、黃鈺翔所有系爭16號建物與系爭18號至24號建物，屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，業經本院依公寓大廈管理條例第53條規定認定如前，且按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例，公寓大廈管理條例第1 條第1 項定有明文。而公寓大廈管理條例就區分所有權人會議，明定由全體區分所有權人組成，亦為修正前公寓大廈管理條例第25條第1 項所明定。其中該條文未設區分所有權人得拒絕加入或退出之規定，其目的為達強化公寓大廈之管理維護、提昇住戶居住品質，否則，區分所有權人倘得任憑己意選擇加入或退出區分所有權人會議組織，則該公寓大廈或有共同設施之使用與管理之集居地區，將難以維繫共同生活品質，無從管理、維護相關事務，造成公共事務不能處理，徒增生活成本或居住危機。是被告陳菁華、黃鈺翔居住之系爭16號建物，與系爭18至24號建物其所屬其他住戶之居住地區既符合公寓大廈管理條例所規定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依前揭說明，被告陳菁華、黃鈺翔並無選擇是否為系爭社區區分所有權人之權利。故而，被告陳菁華、黃鈺翔此部分辯解，顯與法未合，要無足採。上開各情均經另案確定判決（本院板橋簡易庭108年度板簡字第50號、本院108年度簡上字第242號）為相同之認定，衡以兩造於另案確定判決訴訟審理時均已對於上開爭點、證據充分為攻防辯論，經法院作出判斷。被告陳菁華、黃鈺翔既未能證明另案確定判決之訴訟就該爭點之判斷有何違背法令，復未能提出足以推翻另案確定判決就該爭點所為判斷之新訴訟資料，本院自應受爭點效之拘束，而不得為相異之判斷。

　㈢原告得否請求被告陳菁華、黃鈺翔拆除附圖一所示編號A、B之物，並將如附圖一暫編地號515(2)、515(3)、515(4)所示占用土地騰空返還信義華廈全體區分所有權人？

　⒈附圖一所示編號A、B之標的物即暫編地號515(2)、515(3)所示土地：

　⑴按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，公寓大廈管理條例第9條第1項至第4項定有明文；又依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管理委員會之職權包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」，則就公寓大廈之共有及共用部分之管理，除有約定專用範圍外，當亦屬於管理委員會管理之範圍，從而，如共有及共用部分遭他人侵奪或占有者，管理委員會當有請求排除之權限，應屬顯然。而系爭土地乃系爭18至24號建物與系爭16號建物所共同坐落之土地，屬於該集合式建物區分所有權人所共有之土地一節，誠如前述，並有土地登記謄本在卷可參，而如附圖一暫編地號515(2)、515(3)所示占用土地均未經約定由特定區分所有權人專用，亦未見有何分管協議之分配，則原告主張該部分土地為共有部分，其請求排除侵害乃為其所管理範圍等語，尚為可採。

　⑵職此，原告依照公寓大廈管理條例第9條第4項規定為請求，自應證明被告陳菁華、黃鈺翔有對共用部分之使用情形，違反其設置目的及通常使用方法為之，且原告欲請求被告陳菁華、黃鈺翔就附圖一所示編號A、B之標的物拆除，亦須先證明被告陳菁華、黃鈺翔就附圖一所示編號A、B之標的物有事實上處分權即其等有拆除之權限，倘若被告陳菁華、黃鈺翔無拆除權限，該部分請求自屬無理由。而查，附圖一所示編號A部分係建於系爭社區增建架高之石造基地之上，該部分圍牆現已與系爭社區18號建物之圍牆連接為一體等情，為兩造所不爭執(見本院卷二第252頁)，而此石造基地係沿系爭社區建物周圍建築，可參被告陳菁華、黃鈺翔所提出之現場照片(見本院卷二第135至137頁)，復審諸系爭協議書第三條「乙方應將如附圖二531地號藍筆部分砌磚封閉阻隔其通往532、532之1地號之土地」及第四條「乙方應保證簽立本協議書後杜金雄之子孫及子孫之夫婿或妻不得以協議書內容或為其他民、刑事之任何理由向甲方為任何主張或請求或妨礙排除、阻絕甲方對如附圖黃色橘色之法定空地(含庭園等)及道路通行、使用及買受增建地下層之管理使用處分之權利。」之約定內容，均未能認定系爭協議書之約定有包含附圖一所示編號A部分，系爭協議書簽訂當時乃係為取得斯時532、532-1地號以外之聯外道路通行權、地下層之使用處分權，則難認被告陳菁華、黃鈺翔就附圖一所示編號A部分具有事實上處分權。而就附圖一所示編號B部分，除被告陳菁華、黃鈺翔表示該部分並非其等所興建設置，亦據證人杜宗閔到庭證稱不確定附圖一所示B部分圍牆究竟是何人所砌成，則被告陳菁華、黃鈺翔就附圖一所示編號B部分是否具有事實上處分權，本非無疑，縱附圖一所示B部分為杜金雄、杜宗閔所搭建，並以系爭協議書讓與使用收益權限與被告陳菁華，然該部分乃係自系爭社區建物其中18號建物一側之大樓牆面延伸，建於18號建物後方空間內部(見本院卷二第141、143頁)，且附圖一所示編號A、B部分現均與系爭18號建物之圍牆連接為一體，亦為兩造所不爭執(見本院卷二第252頁)，則應認為附圖一所示編號A、B部分已成為該主建物(系爭18號建物)之附屬物，是被告陳菁華、黃鈺翔現對於附圖一所示編號A、B之標的物部分應已無所有權限或事實上處分權限，其等既無處分權限，則原告自當無從請求被告陳菁華、黃鈺翔拆除附圖一所示編號A、B之標的物部分。

　⒉附圖一所示編號C即暫編地號515(4)所示土地：

　⑴按公寓大廈共有部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈管理條例第7條第1項前段定有明文，查附圖一所示編號C部分屬於公寓大廈建築物之共同使用部分，依規定應為各區分所有權人共有，被告陳菁華、黃鈺翔不得擅自排除其他區分所有權人使用自屬當然。被告陳菁華、黃鈺翔雖否認有排他占用附圖一所示編號C部分之事實，然參諸系爭協議書之約定目的「立買賣協議書即買受人陳菁華(以下稱甲方)杜金雄、杜宗閔即出賣人(以下稱乙方)茲就門牌號碼台北縣○○市○○路○○巷○○號之建物地下層如附圖黃色部分及既有巷道如附圖橘色部分等買賣及移交等相關事宜，雙方同意左列協議條款…」以及第四條「乙方應保證簽立本協議書後杜金雄之子孫及子孫之夫婿或妻不得以協議書內容或為其他民、刑事之任何理由向甲方為任何主張或請求或妨礙排除、阻絕甲方對如附圖黃色橘色之法定空地(含庭園等)及道路通行、使用及買受增建地下層之管理使用處分之權利。」之約定內容(見本院卷二第125頁)，可知被告陳菁華跟前手簽訂之系爭協議書確實有約定包含購買共用部分使用處分之權利，顯見被告陳菁華、黃鈺翔確實享有獨立排他占用利益之事實為真。況參酌被告陳菁華、黃鈺翔於另案確定判決所為抗辯，其等自陳「系爭16號建物完全獨立於系爭社區之外，有圍牆、大門相隔，無法互通，也無任何共有或共用之公共設施，連系爭16號建物對外通行之道路均係由被告額外付費向杜金雄、杜宗閔所購買，自非系爭社區之住戶，當不得向被告請求管理費…」等語，可徵其他共有人確實無從自由任意使用附圖一所示編號C部分土地等節堪以認定，惟附圖一所示編號C部分之共用土地依其通常使用方法應為提供系爭社區住戶得以自由任意通行於其上，現竟由被告陳菁華、黃鈺翔排他占用，其他共有人無從任意使用該部分土地，顯然係對共用部分之使用並未依其設置目的及通常使用方法所為，且被告陳菁華、黃鈺翔未能舉證證明有何合法權源得獨立排他占用該共用部分(蓋因杜金雄、杜宗閔並無獨立排他使用權限，其等自無從依系爭協議書讓與獨立排他使用權限予被告)，則原告自得依照公寓大廈管理條例第9條第4項規定訴請排除侵害，亦即其請求被告陳菁華、黃鈺翔將如附圖一暫編地號515(4)所示占用土地騰空返還信義華廈全體區分所有權人，應為有理由。

　⑵至被告辯稱就此共用部分有成立默示分管協議等云云，然共有物分管契約，雖不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，則依此見解，共有人間至少需實際劃定使用範圍，各自有管理占有部分，並彼此容忍、不相干涉，始足以推認各共有人就各自之分管範圍已形成默示之意思合致。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第1765號判決要旨參照)。被告陳菁華、黃鈺翔固陳稱其等曾於94年、103年間分別提出欲與信義華廈全體區分所有權人簽訂分管契約之要求，惟查，被告陳菁華、黃鈺翔所稱分管契約「協議書」，業因部分信義華廈區分所有權人不同意，雙方正本已全部收回，並由原告公告作廢在案，且依照公寓大廈管理條例第23條第2項第2款規定，區分所有權人對於共用部分得專用之特別約定，必須經過區分所有權人會議，否則即要規定於規約內，管理委員會無從私下同意將社區之共用部分約定專用，管理委員會不得私自與特定住戶約定得專用共用部分，且佐以信義華廈區分所有權人大會之區分所有權人會議亦有決議由管理委員會全權處理並授命管委會對系爭土地遭無權占用情事提訴訟，且原告亦有於105年間即對被告提出竊佔系爭土地之刑事告訴，尚難認被告陳菁華、黃鈺翔與其他區分所有權人間就系爭土地如附圖一所示編號C部分有何分管契約或默示分管協議存在。況參以另案確定判決，其中第一審判決即本院板橋簡易庭108年度板簡字第50號判決內容略以：「……被告陳菁華嗣於92年11月28日經法院拍賣取得系爭16號建物後，或自行或由杜金雄依期雙方簽訂之『地下室增建及相關權利買賣協議書』第三條於系爭社區法定空地上增建圍牆，阻隔與社區之間互通，並拒絕社區之管理服務，然被告陳菁華就此並未能提出業經系爭社區全體區分所有權人同意之分管協議為證，自屬被告陳菁華無權佔有社區共有部分法定空間之不法侵權行為，被告陳菁華要無得主張就此圍牆內之共有部分有獨立使用之合法權利，是其所辯，要無可採。……」，亦有論及被告陳菁華、黃鈺翔就系爭土地如附圖一所示編號C部分乃無權占用等情，從而，被告陳菁華、黃鈺翔此部分所為前開辯稱，要難憑採。

  ⑶又被告陳菁華、黃鈺翔辯稱本件有權利濫用情形云云，惟按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字105 號、71年台上字第737 號判例意旨參照）。準此，權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查本件原告為社區管理委員會，依照公寓大廈管理條例第9條第1項至第4項規定訴請對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之之住戶請求為必要之處置，並要求將如附圖一所示編號C部分騰空回復原狀，返還與系爭土地全體共有人，乃係以維護住戶所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之正當行使，非以損害被告陳菁華、黃鈺翔為目的，縱因此影響被告陳菁華、黃鈺翔現實使用之利益，亦為當然之結果，無從以此反推原告有違反誠信原則而權利失效之情事，是被告陳菁華、黃鈺翔此部分所辯，欠乏依據，亦不可採。

　㈣原告得否請求被告陳菁華、黃鈺翔或被告丁永祥將如附圖二編號A(暫編地號515(1))所示占用土地騰空返還信義華廈全體區分所有權人？

　⑴觀諸系爭協議書第四條載明「乙方應保證簽立本協議書後杜金雄之子孫及子孫之夫婿或妻不得以協議書內容或為其他民、刑事之任何理由向甲方為任何主張或請求或妨礙排除、阻絕甲方對如附圖黃色橘色之法定空地(含庭園等)及道路通行、使用及買受增建地下層之管理使用處分之權利。」，足證被告陳菁華確實有向前手購買如附圖二編號A(暫編地號515(1))所示之增建地下室空間之管理使用處分權利，顯見被告陳菁華、黃鈺翔確實享有獨立排他占用該空間利益之事實，且依照本院現場履勘之情形，可知前揭地下室係由位於附圖一所示C部分之土地上，設有1樓門口處之樓梯可通往地下室，地下室有一間一間隔間房間，每個房間都有大門，且經被告黃鈺翔自陳該地下室於5、6年前有出租他人，地下室空間是其所購買，原告當然無從進入地下室等語(見本院卷二第145至146頁)，足認依照現況，其他共有人確實無從使用如附圖二編號A(暫編地號515(1))所示之增建地下室空間，然該部分空間亦係屬系爭土地所有權人所共有，被告陳菁華、黃鈺翔既無合法權源獨立排他使用(蓋因此部分杜金雄、杜宗閔亦不得獨立排他使用，自無從讓與獨立排他使用權限予被告陳菁華、黃鈺翔)，顯然係對共用部分之使用並未依其設置目的及通常使用方法所為，原告自得依照公寓大廈管理條例第9條第4項規定訴請排除侵害，然依被告陳菁華、黃鈺翔陳報其等業於110年11月26日已將如附圖二編號A(暫編地號515(1))所示之地下室空間之事實上處分權出售讓與被告丁永祥(見本院卷三第17頁)，現由被告丁永祥所占用乙節，此亦為被告丁永祥所不爭執(見本院卷三第62、138頁)，則被告陳菁華、黃鈺翔現已無事實上處分權，原告對被告陳菁華、黃鈺翔訴請騰空遷讓返還，應為無理由。

　⑵然被告丁永祥既無合法權源得以獨立排他使用附圖二編號A(暫編地號515(1))所示之地下室空間，被告丁永祥獨立排他占用使用該地下室空間，使其他共有人無從任意使用該部分空間，顯然係對共用部分之使用並未依其設置目的及通常使用方法所為，原告自得依照公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告丁永祥將如附圖二編號A(暫編地號515(1))所示占用土地騰空返還信義華廈全體區分所有權人。

　㈤原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償？若可，原告得請求之數額為何？

　⒈按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，公寓大廈管理條例第9條第1項至第4項定有明文；又依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管理委員會之職權包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」，則就公寓大廈之共有及共用部分之管理，除有約定專用範圍外，當亦屬於管理委員會管理之範圍，從而，如共有及共用部分遭他人侵奪或占有者，以致該部分土地之區分所有權人受有無法使用收益之損害，自得由管理委員會依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請求無權占用人損害賠償。復按城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，以不超過土地及建築物申報價額年息10%為限；又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算損害賠償額之標準。又無權占有他人之房屋，已使被害人受有不能使用收益房屋之損害；則被害人依侵權行為規定可得請求賠償之金額，自亦得以使用收益房屋之對價即相當租金之損害認定之。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。是以，管理委員會依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請求無權占用人損害賠償，即類同被害人依侵權行為規定請求賠償，其得請求賠償之金額，即得以使用收益房屋之對價即相當租金之損害認定之，則原告基此得請求賠償之數額，得參考相當於租金之不當得利利得之計算基準。

　⒉被告陳菁華、黃鈺翔於92年拍定並取得系爭16號建物所有權後搬入居住，於斯時起即有排他占用附圖一編號C(暫編地號515(4))所示土地以及附圖二編號A(暫編地號515(1))所示空間，致使土地共有人受有對該共用部分之使用未能依其設置目的及通常使用方法所為之損害，原告自得依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告陳菁華、黃鈺翔賠償所受損害，且參原告表示雖被告就地面層與地下層做不同用途使用，故其就地面上與地下室增建部分之占用均共同請求賠償，然其僅以被告陳菁華、黃鈺翔占用如附圖一編號C(暫編地號515(4))所示占用土地面積371.1平方公尺為最大值主張求償等語(見本院卷三第52頁)，則原告請求自104年4月12日起至109年4月11日止共5年，以及自民事準備狀繕本送達翌日起(即109年4月11日，見本院卷二第62、117頁)至騰空返還占用土地之日止，相當於租金不當得利之損害，即屬有據。復查系爭土地所坐落之永和區信義段515地號土地總面積為1905平方公尺，有土地登記謄本在卷可佐。另參系爭土地位處永和區市中心，附近有永平高中、永平國中、永平國小、及人小學及頂溪國小等學校及仁愛公園、四號公園等公共設施，又該區域與臺北市中心商業地段僅五分鐘車程相當之距離，鄰路之中正路、中山路上設置有多路線公車，緊鄰頂溪捷運站，交通上十分便捷，此參原告民事準備狀及Google Map網頁影本附卷可參(見本院卷二第48頁、卷三第141頁)，本院審酌上情及審酌被告陳菁華、黃鈺翔占用上開土地之期間、附圖一所示編號C部分(暫編地號515(4))使用狀況、附圖二編號A部分(暫編地號515(1))所示地下室空間分隔隔間出租他人牟利等一切情狀，認本件原告所得請求賠償之數額，應以系爭土地申報地價年息之6%為適當。職是，原告得請求被告給付自104年4月12日起至109年4月11日止計5年之不當得利金額如下，逾下列範圍之請求，即無從准許：

　⑴104年4月12日至104年12月31日止（共264日）：

　①被告陳菁華：197,241元(計算式：18,720元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649×264/365＝197,241元；元以下四捨五入，下同)。

　　【說明：被告陳菁華就系爭土地之應有部分為3676/300000＝0.01225；上開計算式中0.66649為原告主張被告陳菁華應負擔之責任比例，此部分被告並不爭執，0.66649＝0.01225/0.01225+0.00613】

　②被告黃鈺翔：98,699元(計算式：18,720元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351×264/365＝98,699元)

　　【說明：被告黃鈺翔就系爭土地之應有部分為1838/300000＝0.00613；上開計算式中0.33351為原告主張被告黃鈺翔應負擔之責任比例，此部分被告並不爭執，0.33351＝0.00613/0.01225+0.00613】

　⑵105年1月1日至105年12月31日止：

　①被告陳菁華：398,561元(計算式：27,360元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649＝398,561元)。

　②被告黃鈺翔：199,439元(計算式：27,360元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351＝199,439元)

　⑶106年1月1日至106年12月31日止：

　①被告陳菁華：398,561元(計算式：27,360元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649＝398,561元)。

　②被告黃鈺翔：199,439元(計算式：27,360元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351＝199,439元)　　

　⑷107年1月1日至107年12月31日止：

　①被告陳菁華：372,923元(計算式：25,600元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649＝372,923元)。

　②被告黃鈺翔：186,610元(計算式：25,600元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351＝186,610元)　　

  ⑸108年1月1日至108年12月31日止：

　①被告陳菁華：372,923元(計算式：25,600元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649＝372,923元)。

　②被告黃鈺翔：186,610元(計算式：25,600元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351＝186,610元)　　

  ⑹109年1月1日至109年4月11日止（共103日）：

　①被告陳菁華：103,920元(計算式：25,280元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649×103/365＝103,920元)。

　②被告黃鈺翔：52,002元(計算式：25,280元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351×103/365＝52,002元)　　

  ⑺是以，原告得向被告陳菁華請求回溯5年之賠償金額共計為1,844,129元（計算式：197,241＋398,561元＋398,561元＋372,923元＋372,923元＋103,920元＝1,844,129元）；原告得向被告黃鈺翔請求回溯5年之賠償金額共計為922,799元（計算式：98,699元＋199,439元＋199,439元＋186,610元＋186,610元＋52,002元＝922,799元）。

  ⑻109年4月12日起至騰空返還上開占用土地之日止，被告陳菁華每月應給付之金額為30,688元(計算式：25,280元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.66649÷12月＝30,688元)；被告黃鈺翔每月應給付之金額為15,356元(計算式：25,280元×371.1㎡×1×0.98162×6%×0.33351÷12月＝15,356元)。

六、綜上所述，附圖一所示編號A、B部分均與系爭社區18號建物之圍牆連接為一體，應認為已屬該主建物(系爭社區18號建物)之附屬物，則被告陳菁華、黃鈺翔對附圖一所示編號A、B之標的物部分應已無所有權限或事實上處分權限，原告自無從請求被告陳菁華、黃鈺翔拆除；又被告陳菁華、黃鈺翔就其等排他占用之附圖一暫編地號515(4)部分土地，並無合法排他占用權限，原告自得請求騰空返還全體區分所有權人；又被告丁永祥就其排他占用之附圖二編號A(暫編地號515(1)所示占用土地，亦無合法排他占用權限，原告亦得請求騰空返還全體區分所有權人；另被告陳菁華、黃鈺翔占用附圖一暫編地號515(4)及附圖二編號A(暫編地號515(1)土地之期間，致土地共有人受有對該共用部分之使用未能依其設置目的及通常使用方法所為之損害，原告自得請求賠償損害。從而，原告請求㈠被告陳菁華、黃鈺翔應將坐落系爭土地上如附圖一編號C即暫編地號信義段515（4）部分面積371.10平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。㈡被告丁永祥應將坐落系爭土地上如附圖二所示編號A標的物，即暫編地號信義段515（1）地下室增建部分面積242.74平方公尺回復原狀騰空返還予信義華廈全體區分所有權人。㈢被告陳菁華應給付原告1,844,129元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告黃鈺翔應給付原告922,799元，及自109年4月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤被告陳菁華應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告30,688元。㈥被告黃鈺翔應自109年4月12日起至恢復原狀騰空返還上開第一項聲明土地之日止，按月給付原告15,356元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第1項但書。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　31　　日

                  民事第一庭    法　官　張惠閔

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　1 　　日

                                書記官　林沂㐵