臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1872號
原 告 未○○
戊○○
丁○○
卯○○
寅○○
辛○○
甲○○
己○○
乙○○
丙○○
午○○
巳○○
庚○○
共同訴訟代理人
劉興業律師
複代 理 人 曾郁智律師
林士祺律師
被 告 壬○○
癸○○
共同訴訟代理人
趙培宏律師
邱任晟律師
被 告 丑○○
張吳秀春
辰○○
上列當事人間請求回復原狀等事件，於中華民國97年6 月5 日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告壬○○應將坐落於臺北縣永和市○○段第六五地號土地上如
附圖所示之建物前後之鐵捲門及側面窗戶拆除並回復原狀，並應
分別給付原告未○○新臺幣柒仟捌佰壹拾捌元、原告戊○○新臺
幣柒仟捌佰壹拾捌元、原告丁○○新臺幣捌仟零肆拾伍元、原告
卯○○新臺幣柒仟柒佰零伍元、原告寅○○新臺幣柒仟柒佰零伍
元、原告辛○○新臺幣陸仟肆佰伍拾玖元、原告甲○○新臺幣玖
仟捌佰伍拾捌元、原告己○○新臺幣玖仟捌佰伍拾捌元、原告乙
○○新臺幣陸仟零伍元、原告丙○○新臺幣捌仟陸佰壹拾貳元、
原告午○○新臺幣玖仟捌佰伍拾捌元、原告巳○○新臺幣陸仟肆
佰伍拾玖元、原告庚○○新臺幣柒仟伍佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告壬○○負擔二分之一，餘由原告各自負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告壬○○預供擔保後
，得為假執行；被告壬○○於執行標的物拍定、變賣、或物之交
付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔
保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、被告子○○、辰○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，該部分爰依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求
之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255 條
第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「被
告壬○○應將座落台北縣永和市○○段○○○號土地上如附圖
一所示之建物拆除（佔用面積約72平方公尺）並回復原狀，
返還原告及其他全體共有人，並給付原告及其他共有人全體
共158萬9040元，並自96年6月1日起按月給付原告及全體共
有人26484 元。被告癸○○應將座落台北縣永和市○○段○○
○號，長春藤社區地下室一樓如附圖二所示位置及面積（佔
用面積約11平方公尺，實際佔用面積則以實際測量為準）之
地上物含車輛遷離，並回復原狀，返還原告及其他全體共有
人作為機械室使用。被告丑○○、子○○應將座落台北縣永
和市○○段○○○號，長春藤社區地下室二樓如附圖三所示位
置及面積（佔用面積約11平方公尺，實際佔用面積則以實際
測量為準）之地上物含車輛遷離，並回復原狀，返還原告及
其他全體共有人作為機械室使用。被告辰○○應將座落台北
縣永和市○○段○○○號，長春藤社區地下室三樓如附圖四所
示位置及面積（佔用面積約11平方公尺，實際佔用面積則以
實際測量為準）之地上物含車輛遷離並回復原狀返還原告及
其他全體共有人作為機械室使用。」，嗣於訴訟繫屬中，聲
明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規
定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠被告壬○○應將坐落台北縣永和市○○段○○○號土地上如附
圖一所示之建物門窗拆除並回復原狀，返還予原告及其他土
地共有人全體，並依土地持分比例給付原告及其他土地共有
人全體共新臺幣（下同）1,134,180 元，及自民國96年6 月
1 日起依土地持分比例按月給付原告及土地共有人全體共18
,903 元 。
㈡被告癸○○應將坐落台北縣永和市○○段○○○號，長春藤社
區地下室一樓如附圖二所示位置及面積（佔用面積約11 平
方公尺，實際佔用面積則以測量為準）之地上物含車輛遷離
，並回復原狀返還原告及其他全體共有人作為機械室使用。
㈢被告丑○○、吳子○○應將坐落台北縣永和市○○段○○○號
，長春藤社區地下室二樓如附圖三所示位置及面積（佔用面
積約11平方公尺，實際佔用面積則以實際測量為準）之地上
物含車輛遷離並回復原狀，返還原告及其他全體共有人作為
機械室使用。
㈣被告辰○○應將坐落台北縣永和市○○段○○○號，長春藤社
區地下室三樓如附圖四所示位置及面積（佔用面積約11平方
公尺，實際佔用面積則以實際測量為準）之地上物含車輛遷
離並回復原狀返還原告及其他全體共有人作為機械室使用。
㈤原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)原告參酌原證十號及原證22號後，按比例計算之類似租金之
不當得利金額較起訴狀所請求之金額為少，乃減縮原訴之聲
明如上。又原起訴狀所載被告子○○實應為吳子○○之誤(
見原證二號登記謄本第7-10頁)， 故原告並以本狀更正之，
並依法變更聲明，謹請鈞院鑒核。
(二)原告為門牌號碼台北縣永和市○○路「長春藤社區」98號7
樓之1 、98號8 樓之1 、100 號4 樓、100 號8 樓之1 、10
0 號11樓之1 、102 巷1 號3 樓之2 、102 巷3 號2 樓、10
2 巷3 號12樓、102 巷3 號9 樓之1 、102 巷3 號12樓之1
、102 巷3 號4 樓之2 、102 巷1 號7 樓之2 、102 巷3號9
樓之2 等之所有權人（原證一），被告壬○○則為98號1 樓
，癸○○為102 巷3 號14樓，丑○○為102 巷3 號13樓，吳
子○○為102 巷3 號11樓，辰○○為102 巷1 號13樓之1 之
所有權人（原證二）。
(三)被告壬○○明知長春藤社區A 棟1 樓「人行專用廊道」（詳
見附圖一所示）為全體區分所有人共有，竟未經其他共有人
同意，於86年間自行將人行專用廊道與隔壁98號1 樓打通，
以鋁窗封阻原有之開放空間，並違法設置鐵捲門於前後出入
口（原證三、七號），並出租他人作為辦公室使用，經多次
催促改善，台北縣政府歷次來函制止並罰鍰（原證八、20號
），並經鈞院97年簡字784 號刑事判決其行為構成竊佔罪刑
（原證21號），被告均置之不理，迄今雖無繼續出租他人使
用，但原有之開放空間與花台、導盲磚等均未回復原狀（見
現場履勘照片，原證11號），違反公寓大廈管理條例第16
條第2 項設置之前後鐵捲門亦未拆除，至今無法通行使用，
爰依民法第767 條及821 條之共有人物上請求權規定，請求
被告回復原狀（原狀依系爭建物使用執照之履勘照片、竣工
圖、綠化平面圖、花台剖面圖等所示，即原證16～19號）。
(四)被證四96年6 月9 日區分所有權人會議決議封閉系爭行人廊
道之之決議違法無效，亦無從認定被告壬○○已將行人廊道
恢復「原狀」：
１、按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空
間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所
堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告
物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」公寓大廈管
理條例第16條第2 項前段定有明文。被證四之96年6 月9
日區分所有權人會議決議第三項公共事務議案討論案第2
案竟決議封閉而不開放該行人廊道，意在妨礙公共出入，
確已違反公寓大廈管理條例第16條第2項前段之法規意旨
無訛，復經台北縣政府多次去函指摘違法（原證八號），
並處予罰鍰(原證20號），足認該決議應屬違法無效。況
由系爭決議可知，違法設置之門扇仍在，被告壬○○確未
恢復「原狀」至明。
(五)被告癸○○明知長春藤社區地下一樓，詳如附圖二所示位置
，係供作機械室使用，被告竟未經其他全體共有人同意擅自
佔為其停車或堆置雜物使用（原證四），迭經原告請求被告
回復原狀，被告均置之不理，爰依民法第767 條及821 條之
規定，請求被告癸○○將地下一樓佔用到機械室之部分清空
回復原狀作為機械室之用，爰依民法第767 條、821 條之規
定，請求被告回復原狀。
(六)被告丑○○、子○○亦明知長春藤社區地下二樓，位置詳如
附圖三所示，係作為機械室使用，被告竟未經其他全體共有
人同意擅自佔為己用作為停車或堆置雜物使用（原證五），
經原告請求被告回復原狀，被告均置之不理，爰依民法第
767 條及821 條之規定，請求被告癸○○將地下一樓佔用到
機械室之部分遷空、回復原狀作為機械室之用，爰依民法第
767 條、821 條之規定，請求被告回復原狀。
(七)被告辰○○亦明知長春藤社區地下三樓，位置詳如附圖四所
示，係作為機械室使用，被告竟未經其他全體共有人同意擅
自佔為己用作為停車或堆置雜物使用（原證六），經原告請
求被告回復原狀，被告均置之不理，爰依民法第767 條及82
1 條之規定，請求被告癸○○將地下一樓佔用機械室之部分
遷空、回復原狀作為機械室之用。
(八)被證五之96年12月25日區分所有權人會議決議修訂規約第十
條第六項之決議違法無效：
機械室為系爭建物之共用部分，其作用為裝設大樓之電機設
備，有隨時開關、調整、維修之需求，且為了安全防火之目
的，亦有保持暢通之必要，係屬具公寓大廈住民共益性質之
共用部分，亦具安全公益性。如約定專用，任由住戶停車、
堆置雜物、占用該空間，妨礙出入使用，顯有害於區分所有
權人之公共利益。原告提起本訴之後，被告等挾區分所有權
比例之優勢，硬行修改規約，將地下停車場之機械室，改由
前方車位所有權人無償使用之決議，應認係違反公寓大廈管
理條例第7 條第四、五款及第16條第2 項前段之法規意旨而
無效。被告等有佔用機械室空間之情形者，應予遷空，恢復
原狀。
(九)被告壬○○竊佔全體建物所有權人共有之「行人專用廊道」
約44.33 平方公尺（依鈞院地檢署委託中和地政事務所測量
結果，原證21號簡易判決書）之空間出租予台菱數位沖印公
司使用，獲有租金之不當得利，參考同大樓100 號店面
(152.43平方公尺)租 賃契約 (詳原證十號)之 出租金額可
知該處約152.43平方公尺 (見100 號建物謄本影本，原證22
號)之 租金約為6 萬5 千元，相較於被告佔用「行人專用廊
道」部分44.33 平方公尺，可知每月至少獲有18903 元之不
當得利（算式：65,000×44.33/152.43=18,903 元，小數點
後不計）。爰依不當得利之規定請求自91年6 月1 日至96年
5 月30日之5 年租金共1,134,180 元（18,903×12×5 ＝
1,134,180） 及自96年6 月1 日至回復原狀之日止，每月類
似租金之不當得利18,903元，爰減縮訴之聲明如上。被告壬
○○雖辯稱：依長春藤公寓大廈管理委員會第三屆第七次委
員會議討論議題 (二)及 第八次委員會議討論議題 ( 五)決
議，佔用社區共有部分之住戶以每坪50元計算回饋社區，故
被告使用該行人廊道係管理委員會同意並支付對價，並無不
當得利。惟長春藤公寓大廈管理委員會決議之每坪50元並非
「出租」社區共有部分用地之租金對價，而僅僅是對佔用戶
依其佔用面積大小，加收管理費每坪50元。按公寓大廈管理
委員會依法並無權將社區（公寓大廈）共用部分出租專供特
定人使用，此觀公寓大廈管理條例第7 條規定自明，足認被
告壬○○所辯，委無可採。依台北縣地政事務所就系爭土地
歷年公告現值 (詳原證23號，單位為每平方公尺)顯 示：91
年間到93年間系爭土地現值不增反降，故原告提出93年間(
恰為占用期間公告現值最低時)同 社區一樓出租之租賃契約
為租金參考標準，並無高估租金之虞。又訴之聲明第一項後
段既為「依土地持分比例給付原告及其他土地共有人全體」
，至於被告壬○○既為土地共有人，當然依土地持分比例有
其一份，是否先行扣除，並無影響原告之請求。
(十)證據：提出建築圖、建物登記謄本、土地登記謄本、照片、
臺北縣政府96年8 月1 日北府工使字第0960481061號函、臺
北縣政府96年9 月21日北府工使字第09606095281 號函、房
屋租賃契約書、臺北縣政府工務局96年12月14日北工使字第
0960826934號函、臺灣板橋地方法院97年2 月13日97年度簡
字第784 號刑事簡易判決、地價冊等影本為證據。
二、被告壬○○、癸○○方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)被告壬○○已將「行人專用廊道」回復原狀：
被告壬○○於95年12月間即已將系爭行人專用廊道回復原狀
（請參被證一），此有長春藤公寓大廈於96年6 月9 日所召
開之96年臨時區分所有權人大會會議紀錄第三項公共事務議
案討論案第2 案之決議可證（請參被證四）。且該行人廊道
之鐵捲門出入遙控器、鑰匙均由管理委員會交由警衛室負責
控管，與被告無關（請參被證六），鈞院刑事簡易判決（請
參原證21第3 頁倒數第10行以下），亦同此旨，故原告訴之
聲明第一項前段之請求，顯然欠缺訴之利益。原告主張被告
就系爭行人廊道所回復之狀態，並非原狀。建商將台北縣永
和市○○路○○號1 樓房屋交付被告壬○○時，即無原告所稱
花台開放空間、地面亦無設置導盲磚且該行人廊道前後均設
有鐵捲門。同時，原證七乃原告片面單方所製作私文書，被
告否認其形式及實質之真正且原證七亦無從證明鐵捲門係被
告所設置。因此，原告主張，被告須將系爭行人專用廊道回
復至其所稱原狀，顯無理由。原告主張長春藤公寓大廈於96
年6 月9 日所召開之九十六年臨時區分所有權人大會會議紀
錄第三項公共事務議案討論案第2案之決議（請參被證四）
違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第16條第2項前段
而無效，惟被告壬○○早於95年12月即已將系爭行人專用廊
道回復原狀歸還社區，至於社區多數區分所有權人如何決議
使用方式，與被告無涉，亦非被告所能干預或決定。至於其
決議如何使用，亦係區分所有權人決議可否執行之問題，並
不影響被告已將系爭行人廊道回復原狀交還之事實，原告任
意比附，洵有誤會。
(二)本件被告壬○○並無不當得利：
依長春藤公寓大廈管理委員會第三屆第七次委員會議討論議
題（二）及第八次委員會議討論議題（五）決議（請參被證
二），使用長春藤公寓社區共有（用）部分之住戶應支付費
用，不滿0.5 坪者以0.5 坪計算，不滿1 坪者以1 坪計算，
每坪50元，並與管理費一同收繳，被告壬○○亦已依上述規
定繳交使用費。因此，被告使用該公共行人廊道係經長春藤
公寓大廈管理委員會同意並有支付對價，並無不當得利。退
步言之，縱鈞院認本件構成不當得利（被告仍否認），惟被
告壬○○於95年12月間即已將系爭行人專用廊道回復原狀，
故95年12月後，被告壬○○並無佔用系爭行人廊道，遑論有
不當得利，原告請求被告返還自91年6 月1 日至96年5 月30
日之5 年租金共158 萬9010元及自96年6 月1 日至返還土地
日止，每月不當得利26,484元，顯無理由。系爭行人廊道之
面積，業經鈞院到場履勘（被證七），為44.33 平方公尺，
原告主張系爭行人廊道面積約72平方公尺，並以此為基準計
算不當得利之價額，其計算依據既與事實相左，原告主張洵
無可採。依土地法第97條第1 項，租金之計算，係按申報價
額年息百分之十為限，本件系爭行人廊道面積為44.33 平方
公尺，91年至95年之申報地價為每平方公尺14,784元（被證
八），按此計算每月租金不得超過5,461 元（計算式：
44.33 ×14,784×10% ÷12≒5,461） 。原告請求被告返還
相當於租金之利益每月26,484元，已逾越土地法所規定之租
金上限，顯無理由。按「為訴訟標的之權利，非數人共同不
得行使者，固須數人共同起訴，原告之適格，始無欠缺。惟
民法第八百二十一條規定，各共有人對於第三人得就共有物
之全部為本於所有權之請求，此項請求權，既非必須由共有
人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體
共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第七
百六十七條所規定之物權的請求權而言，...... 至 債權的
請求權，例如共有物因侵權行為而滅失毀損之損害賠償請求
權，固不在民法第八百二十一條規定之列，惟應以金錢賠償
損害時，其請求權為可分債權，各共有人僅得按其應有部分
，請求賠償，即使應以回復原狀之方法賠償損害...... 」
為司法院院字第1950號解釋所明示。本件原告依不當得利之
規定，請求被告壬○○返還不當得利，惟被告壬○○並無不
當得利，已如前述。縱使鈞院認為原告得請求不當得利，然
此請求權係屬可分之債權，並無民法第821條規定之適用，
原告僅得按其應有部分主張權利，故原告請求被告返還相當
於租金之利益予原告及全體共有人，顯無理由。
(三)被告癸○○並未佔用系爭機械室：
原告指稱長春藤社區地下室一樓，係供作為機械室，被告癸
○○未經其他全體共有人同意擅自作為其停車位，據為己用
，惟被告癸○○係將車輛停放於自己之停車位之內（請參被
證三），並未佔用系爭機械室，業經鈞院到場履勘（請參被
證七）足資佐證，原告之詞，與事實不符，不足採信。長春
藤公寓大廈於96年12月25日召開第11屆區分所有權人大會會
議，決議修訂長春藤公寓大廈規約，依修訂後長春藤公寓大
廈規約第10條第6 項規定，關於社區地下停車場，由停車位
所有權人無償使用該停車位前方或後方之機械室空間（請參
被證五），是以，各該停車位所有權人對於停車位後方之機
械室有無償使用權，並無回復原狀之問題。原告主張長春藤
公寓大廈96年12月25日區分所有權人會議決議修訂規約第10
條第6 項違反管理條例第7 條第4 、第5 款及第16條第2 項
前段而無效。惟管理條例並無規定區分所有權人決議違反同
條例第7 條、第16條第2 項即屬無效之決議且管理條例第7
條第4 款係指「約定專有部分有違法令使用限制之規定者」
，方不得約定專用，然原告僅泛稱上開決議違反管理條例第
7 條第4 款規定，並未指出係違反何項法令使用限制之規定
，且本件系爭機械室空間，實際上並未有任何機械設備存在
，與管理條例第7 條第5 款所指「其他有固定使用方法，並
屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」而不得約
定專有之情形有別。按「...... 為 公寓大廈管理條例（以
下簡稱條例）第16條第2 項所明定，故前揭條文列舉之處所
，住戶堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置
廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入之行為時，始
有條例第16條規定之適用。」為內政部營建署96年10月30日
營署建管字第0960056961號解釋函令（被證九）所明載。本
件系爭機械室既非管理條例第16條第2 項所列舉之處所，且
被告癸○○並無上述規定所指情事，原告既未敘明本件與該
規定有何關連，其主張顯無理由。縱使如原告主張，上開決
議為無效（被告癸○○仍否認上開決議為無效），惟被告自
始即未使用系爭機械室，而係將車輛停放於自己之停車位內
，並無回復原狀之問題。
(四)依長春藤公寓大廈管理委員會第三屆第七次委員會議討論議
題（二）及第八次委員會議討論議題（五）決議（請參被證
二），使用長春藤公寓社區共有（用）部分之住戶應支付費
用，並與管理費一同收繳，而被告壬○○亦已依上述規定繳
交使用費。因此，被告壬○○使用該公共行人廊道係經長春
藤公寓大廈管理委員會同意並有支付對價，並無不當得利。
退步言之，縱鈞院認本件被告壬○○構成不當得利（被告壬
○○仍否認），惟原告並未具體表明其各人對於該行人廊道
之權利範圍，並於訴之聲明各自表明其分別請求之金額，致
無從瞭解原告請求之金額是否有據，顯未盡舉證之責，原告
之訴自無理由。同時被告壬○○及癸○○亦係長春藤公寓大
廈之住戶及區分所有權人（請參原證二），對於行人廊道亦
有按其權利範圍比例使用收益之權，且被告並不同意原告之
請求。因此，原告未予扣除被告之權利範圍，復未敘明其得
代被告以外之其餘共有人行使該不當得利請求權之法律上依
據，逕予請求按全部權利範圍計算之不當得利，顯非合理。
原告主張參考長春藤公寓大樓100 號店面租賃契約（下稱該
租賃契約，請參原證10），計算其對被告壬○○主張之不當
得利數額一節，因該租賃契約係屬私文書且未經公證，被告
壬○○否認其形式及實質之真正且租賃條件乃雙方之約定，
涉及主、客觀因素，不能一概而論，亦不能以彼類此。原告
遽予主張依該租賃契約所載租金計算不當得利數額，洵無可
採。縱使鈞院肯認該租賃契約形式及實質之真正（被告壬○
○仍否認其為真正），惟原告所主張不當得利之數額，係從
91年6 月1 日起算，而該租賃契約之訂立日期為93年6 月6
日，故原告就其主張91年6 月1 日至93年6 月5 日之不當得
利數額，率以成立在後之該租賃契約為基礎，計算發生在前
之不當得利數額，顯非妥適，亦欠公允。
(五)證據：提出照片、長春藤公寓大廈管理委員會第三屆第七次
委員會議紀錄、長春藤公寓大廈管理委員會第三屆第八次委
員會議紀錄、長春藤公寓大廈96年臨時區分所有權人大會會
議紀錄、長春藤公寓大廈第11屆區分所有權人大會會議紀錄
、長春藤公寓大廈規約修訂新舊對照表、長春藤公寓大廈管
理委員會97年4 月18日97長管字第97041801號函、地價謄本
等影本為證據。
三、被告丑○○方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
被告丑○○所有坐落臺北縣永和市○○段○○○號長春藤社區
地下二樓編號第103 號停車位係被告於84年間向永亨建設有
限公司預先承購，86年交屋使用，被告自交屋使用日迄今均
合法停用本人所有車輛於該車位，並未違法佔用原告所稱之
機械室，亦未違規放置雜物及機車或腳踏車。況且被告向永
亨建設承購房屋及停車位時，其並未告知該停車位後方供機
械室使用，該車位與後方機械室中間亦無興建隔間牆，故被
告自始不知該處為機械室。雖該空間其他鄰居偶有堆放雜物
加以利用，被告從未有此作為。原告等未提出任何證據證明
被告有佔用機械室之情，縱被告偶有一、二次停車時疏未注
意稍微後退，原告亦可以口頭或書面提醒，其未經通知即對
被告提起訴訟，顯不適宜。並提出照片影本為證據。
四、被告辰○○方面：被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到
場，據其前到場及所提之準備書狀所為之聲明及陳述略以：
當初購買車位的時候就是目前這個樣子，並聲明請求駁回原
告之訴等語。
五、被告吳子○○方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
參、本院依聲請至現場履勘。
肆、得心證之理由：
一、本件原告未○○、戊○○、丁○○、卯○○、寅○○、辛○
○、甲○○、己○○、乙○○、丙○○、午○○、巳○○、
庚○○等主張其為門牌號碼台北縣永和市○○路「長春藤社
區」98號7樓 之1 、98號8 樓之1 、100 號4 樓、100 號8
樓之1 、10 0號11樓之1 、102 巷1 號3 樓之2 、102 巷3
號2 樓、10 2巷3 號12樓、102 巷3 號9 樓之1 、102 巷3
號12樓之1 、102 巷3 號4 樓之2 、102 巷1 號7 樓之2 、
102 巷3 號9 樓之2 等房屋之所有權人，被告壬○○則為98
號1 樓，癸○○為102 巷3 號14樓，丑○○為102 巷3 號13
樓，吳子○○為102 巷3 號11樓，辰○○為102 巷1 號13
樓之1 之所有權人等事實，為被告所不爭執，並有土地登記
謄本及建物登記謄本在卷可參，則原告上開主張自堪信為真
實。
二、關於被告壬○○部分：
原告又主張被告壬○○未經共有人之同意，在長春藤社區A
棟1 樓之「人行專用廊道」，自86年間將該廊道與隔壁98號
1 樓房屋打通，以鋁窗封阻原有之開放空間，並設置鐵捲門
於前後出入口，用以出租他人作為辦公室使用，迄今雖無繼
續出租他人使用，但原有之開放空間與花台、導盲磚等均未
回復原狀，違反公寓大廈管理條例第16條第2 項設置之前後
鐵捲門亦未拆除，至今無法通行使用，依民法第767 、821
條規定，請求被告回復原狀等情，被告壬○○固不否認其前
曾在前述廊道前後加設鐵捲門並拆除與隔鄰房屋之牆壁，加
設窗戶用以出租之事實，惟抗辯稱現在已經恢復原狀並交予
管理委員會管理等語；經查：
(一)位於原告與被告等居住之長春藤社區A 棟1 樓之人行專用廊
道乃屬於該集合住宅區分所有權人共有之共用部分一節，為
兩造所不爭執之事實，則原告此部分主張自堪信為真實；又
被告壬○○前於86年間在該屬於全體區分所有權人共有之廊
道前後加設鐵捲門，並打通其所有毗鄰該廊道之房屋隔間牆
，使之成為一連通空間用以出租於第三人等情，亦為被告壬
○○所不爭執，且被告壬○○就此一行為涉有竊占罪嫌部分
，亦經檢察官聲請法院以簡易判決處刑，經本院刑事庭以97
年2 月13日97年度簡字第784 號刑事簡易判決被告壬○○拘
役50日，緩刑2 年在案，此有本院97年2 月13日97年度簡字
第784 號刑事簡易判決影本在卷可參（見本院卷第118 至12
1 頁），則原告此部分主張亦堪信為真實。按「所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所
有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防
止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本
於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體
之利益為之。」，民法第767 條、第821 條分別定有明文，
本件原告既為前述廊道之共有共用部分之共有人，則其依據
前揭法條規定，請求排除占用前述屬於共有應供公用部分之
廊道之被告壬○○對於全體共有人對於該共有共用部分之侵
害，應屬可採。
(二)據本院前往現場勘驗結果：「一、一樓部分現為外牆與室內
係以鐵皮隔開，對外鐵捲門關閉中，對內鐵捲門開放，外牆
玻璃窗及矮牆仍存在，據地政事務所稱前以檢察官測量過，
成果圖由兩造確認之後，引用為本件測量之成果無須重複測
量。二、地下一樓153 、152 號車位後面，原告主張為設計
中的機械室原應有一道牆，現狀為無隔間，只用白漆標繪車
位。三、地下二樓102 、103 號車位後面空間無隔間牆僅以
白漆標示車位。四、地下三樓50、51號車位後方目前無隔間
牆標示車位，原告表示白線標示位置超過原來應用隔間牆之
位置。」，此有96年12月20日勘驗筆錄在卷可參（見本院卷
第65至68頁），可見被告壬○○雖已經以鐵皮充作隔間牆之
材料將其所有之房屋與前述屬於與其他區分所有權人共有之
廊道部分分隔，惟其用以占用前述廊道部分空間之物尚有前
後鐵捲門及側面玻璃窗仍未拆除，則對於全體共有人而言，
僅達排除由被告壬○○單獨占用該廊道空間之程度，但尚非
達完全恢復原狀之程度，故原告等對於所為被告壬○○應將
該廊道位置恢復原狀之請求，仍應認為有理由，故被告壬○
○自應將其裝設於該廊道前後位置之鐵捲門及側面玻璃窗予
以拆除並恢復原狀，原告此部分請求應認為有理由；至於被
告壬○○自有房屋由水泥牆壁作為隔間改為目前是以鐵皮作
為隔間牆之材料，倘無危及整體建築物之安全，則非其他區
分所有權人所得置喙者，及該處廊道屬於共有共用部分，本
應由公寓大廈管理委員會管理，雖被告壬○○業已將該處廊
道交還該社區之管理委員會管理，有被告壬○○提出之長春
藤公寓大廈管理委員會97年4 月18日97長管字第97041801號
函影本可參（見本院卷第129 頁），惟因前述裝設於該廊道
之鐵捲門等物，乃被告壬○○所設置者，仍應由被告壬○○
負拆除以回復原狀，至於兩造所居住之長春藤公寓大廈管理
委員會或區分所有權人會議如決定在不違反建築管理法規且
於主管機關核准之情形下，保留部分設備以維護社區安全，
乃屬另一問題，與被告壬○○所負之回復原狀義務並不相干
，均附此敘明。
(三)關於不當得利部分：原告主張被告壬○○占用前述廊道用以
出租予第三人台菱數位沖印公司，其占用面積為44.33 平方
公尺，每月可獲得18,903元之利益，因請求被告壬○○應返
還全體共有人自91年6 月1 日起至96年5 月31日止5 年間之
不當得利共1,134,180 元及自96年6 月1 日起至回復原狀止
按月給付全體共有人共18,903元等情，但為被告壬○○所否
認；按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上
之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害
若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益
為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之
利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，
此有最高法院61年台上字第1695號判例可參，則原告主張被
告壬○○占用屬於全體區分所有權人共有共用之前述廊道，
並用以出租第三人台菱數位沖印公司獲致租金收入之利益，
而請求被告壬○○應返還該部分之利益，應屬可採；而本件
壬○○所占用之空間並非單純之空地，而係占用廊道空間，
故不能單以土地地價作為計算之標準，且因被告壬○○出租
該處空間乃係供營業使用，亦應無土地法第97條規定之限制
，原告主張以隔鄰由訴外人孫瑞昌出租與訴外人黃喬群供經
營補習班營業使用之永亨路100 號1 樓房屋作為比較之標的
，應堪採用，而前述永亨路100 號1 樓房屋面積為152.43平
方公尺，其每月租金為65,000元，有該租賃契約影本在卷可
參（見本院卷第51至52頁），則平均每平方公尺之租金應為
426 元（元以下四捨五入，以下同），而被告壬○○所占用
之廊道面積依據前經檢察官囑託地政事務所測量結果為44.3
3 平方公尺，則被告壬○○就前述占用之廊道部分每月應可
獲得18,885元之利益，5 年期間則合計有1,133,100 元之利
益，原告主張被告壬○○應返還此部分利益一節，應屬可採
。至於原告又請求被告壬○○應自96年6 月1 日起按月給付
原告及共有人18,903元部分，因被告壬○○業已將前述廊道
交付社區管理委員會管理，已無占用該處排除其他共有人使
用之情事存在，原告此部分請求自非可採。
(四)又按「為訴訟標的之權利，非數人共同不得行使者，固須數
人共同起訴，原告之適格，始無欠缺。惟民法第八百二十一
條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有
權之請求，此項請求權，既非必須由共有人全體共同行使，
則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。
所謂本於所有權之請求權，係指民法第七百六十七條所規定
之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請
求返還共有物之訴，對於妨害共有權者，請求除去妨害之訴
，對於有妨害共有權之虞者，請求防止妨害之訴，皆得由各
共有人單獨提起，惟請求返還共有物之訴，依民法第八百二
十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物
之判決，不得請求僅向自己返還。至債權的請求權，例如共
有物因侵權行為而滅失毀損之損害賠償請求權，固不在民法
第八百二十一條規定之列，惟應以金錢賠償損害時（參照民
法第一百九十六條、第二百十五條），其請求權為可分債權
，各共有人僅得按其應有部分，請求賠償，即使應以回復原
狀之方法賠償損害，而其給付不可分者，依民法第二百九十
三條第一項之規定，各共有人亦得為共有人全體請求向其全
體為給付，故以債權的請求權為訴訟標的之訴訟，無論給付
是否可分，各共有人均得單獨提起，以上係就與第三人之關
係言之，若共有人之一人，越其應有部分，行使所有權時，
他共有人得對之行使物權的或債權的請求權，並得單獨對之
提起以此項請求權為標的之訴，尤不待言。」，此有司法院
院字第1950號解釋可參，則關於請求返還不當得利部分，各
共有人僅得就自己權利比例之範圍為請求，不得逾越其權利
比例為其他共有人而為請求，原告請求被告壬○○應賠償上
開數額與全體共有人部分固非可取，惟就各原告個人部分，
則尚屬可採；而據原告所提出之建物登記謄本所示，各原告
就該集合住宅之共同使用部分即永利段2985建號建物之權利
比例分別為未○○為萬分之69、戊○○為萬分之69、丁○○
為萬分之71、卯○○為萬分之68、寅○○為萬分之68、辛○
○為萬分之57、甲○○為萬分之87、己○○為萬分之87、乙
○○為萬分之53、丙○○為萬分之76、午○○為萬分之87、
巳○○為萬分之57、庚○○為萬分之67，則各原告所得請求
被告壬○○應返還之利益應分別為未○○為7,818 元、戊○
○為7,818 元、丁○○為8,045 元、卯○○為7,705 元、寅
○○為7,705 元、辛○○為6,459 元、甲○○為9,858 元、
己○○為9,858 元、乙○○為6,005 元、丙○○為8,612 元
、午○○為9,858 元、巳○○為6,459 元、庚○○為7,592
元，各原告所得請求之數額於上開範圍內方屬有理由，其超
過上開數額範圍部分，則屬無理由。
(五)綜上所述，原告請求被告壬○○應將其設置於前揭屬於共有
共用之廊道上所設置之前後鐵捲門及側面窗戶等物拆除並回
復原狀等，應屬有理由，另應分別給付原告未○○7,818 元
、戊○○7,818 元、丁○○8,045 元、卯○○7,705 元、寅
○○7,705 元、辛○○6,459 元、甲○○9,858 元、己○○
9,858 元、乙○○6,005 元、丙○○8,612 元、午○○9,85
8 元、巳○○6,459 元、庚○○7,592 元，各原告所得請求
之數額於上開範圍內方屬有理由，應予准許，其超過上開數
額範圍部分，則屬無理由，應予駁回。
三、關於被告癸○○、丑○○、子○○、辰○○等人部分：
原告又主張被告癸○○明占用原供機械室使用之如附圖二所
示位置，被告丑○○、子○○亦占用原供機械室使用之地下
二樓如附圖三所示位置，被告辰○○亦占用原供機械室使用
之地下三樓詳如附圖四所示位置，依民法第767 條及第821
條規定，請求前述四名被告應將占用之機械室騰空並恢復原
狀作機械室使用等情，為被告癸○○等人所否認，並抗辯稱
並未占用該部分空間等語；按「當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯
失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文。
經查，本件原告等所指於設計圖中應設置機械室之位置，於
建商交付房屋之時即無機械室之設置，亦無以牆壁隔開之事
實，為兩造所不爭執，而被告癸○○、丑○○、子○○、辰
○○等人所購買之停車位因緊鄰該於設計圖上原應設置機械
室位置，於汽車停放後，位於其車後之空間即難以為其他區
分所有權人運用，惟尚不能即以此情遽認為被告癸○○、丑
○○、子○○、辰○○等4 人有占用其車位後方空間之事實
，而經本院前往現場履勘結果，被告癸○○、丑○○、子○
○、辰○○所擁有之停車位僅以白漆標繪於地面作為與原應
供機械室使用之空間相隔，但被告癸○○、丑○○、子○○
、辰○○等4 人並無設置何足以排除其他區分所有權人利用
該空間之物件，此有前揭勘驗筆錄在卷可參，則原告主張被
告癸○○、丑○○、子○○、辰○○等4 人占用原有應供機
械室使用之空間一節，即非可採，其進而主張排除被告癸○
○、丑○○、子○○、辰○○等4 人之侵害，自屬無理由，
不應准許，應予駁回。
伍、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免
為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相
當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執
行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第385 條第1 項前段、第78條、第79條、第85條第1 項、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 許 瑞 東
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 97 年 6 月 19 日
書記官 賴 玉 芬
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