臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2423號 原　　　告　新站歐洲管理委員會 法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　孫治平律師 複代理人　　劉貹岩律師 被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 　　　　　　劉添錫律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國99年5月17 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬參仟貳佰伍拾伍元，及自民國九 十八年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告得以新臺幣肆拾柒萬參仟貳佰伍 拾伍元為原告預供擔保，而免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告係由台北縣板橋市○○○路○號、1號之1至1號之27及27 號、27號之1至27號之26之新站歐洲社區住戶，共634戶所組 成於民國96年12月20日成立之管理委員會，就新商歐洲社區 公共之相關事項，有管理、使用及收益之權利。 ㈡被告亦為本社區之區分所有權人，其所有之房屋坐落於台北 縣板橋市○○○路27之9號，該房屋係一樓店面，被告本可 合法使用其自有店面營業，但被告貪圖不法利益，將其自有 店面出租他人，以收取租金，自己卻占用店面外之屬社區全 體住戶所有之退縮供公共使用作為防火巷道之台北縣板橋市 ○○段○○○○號土地，用以營業，其占用時間自社區完工啟 用之日起迄今。 ㈢原告之社區緊鄰台北縣板橋市南雅夜市，原告為增加社區之 收入，乃於98年1月10日起，將社區前方之騎樓出租予攤商 呂建宏，雙方約定該騎樓出租之面積為14平方公尺，每月租 金新臺幣（下同）65000元，換算成每平方公尺之每月租金 為4642.8元，本件遭被告占用之土地為12.39平方公尺，比 照呂建宏所承租之土地及所繳之租金，被告占用之土地有每 月57524元之利益。被告之占用起雖自本社區完工啟用開始 ，但為恐舉證之困難，爰自原告發函之日即97年4月27日起 算，至98年8月27日止，計算被告所受有相當於租金之不當 得利，共計977908元。 ㈣按上開遭被告占用之土地，係屬新站歐洲社區所有住戶公同 共有，且經住戶授權社區管理委員會管理、使用、收益，被 告自行占用上開土地，且未繳交任何租金及費用，是其並無 法律上之原因而受利益，致新站歐洲社區管理委員會受有短 少租金之損害，就被告所受之利益是為不當得利。又因公寓 大廈管理條例第16條第2項之規定，住戶不得於防火巷弄、 退縮空地堆置雜物或營業使用，因原告係代表全體住戶，並 受全體住戶之授權就社區之整體為管理、使用及收益，今被 告違反上開規定，自行在該處營業，並排除其他住戶之使用 ，致使原告受有相當於短少租金之損害，被告之行為與原告 之損害間有因果關係，爰依民法第179條前段及第184條第1 項前段規定之不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求 權之法律關係請求。 ㈤訴之聲明： ①被告應給付原告977908元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ②原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以下列陳詞置辯： ㈠被告之父親吳開逢早在66年間即在台北縣板橋市○○○路○○ 巷巷口擺攤，販售小炒，直至76年9月15日台北縣板橋市公 所公告該地區為攤販區，而擺設攤位都是機動式，收攤後就 將所有桌子取走，成淨空狀態。建設公司在板橋市○○○路 ○○巷巷口旁興建大樓，被告買受板橋市○○○路27之9號1、 2樓房屋（含土地）所有權全部，吳開逢仍在原地經營販售 小炒，被告並未占有使用，原告以被告占用供公共使用之防 火巷為由，向台北縣政府工務局請求會勘，經會勘結果也是 認定被告沒有占用公共使用之防火巷道。 ㈡依公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得於私設通 路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、 共同走廊、防空避難設備等處堆置雜物、設置柵欄、門扇或 營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道 妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政 府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使 用；防空避難設號備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車 空間使用者，得依法供公共收費停車使用。所以就公用使用 之防火巷道，不是開放空間及退縮空地，不得出租他人或使 用收益，原告未經政府核准，也沒有全體區分所有權人授權 使用、收益，也不是原告經部分住戶授權使用、收益，就可 以當事人之身分提起本件訴訟。 ㈢被告亦為新站歐洲大廈社區之住戶，被告就該社區之公共使 用部分，亦有所有權，當然就有使用權利，吳開逢於晚間10 時收攤時，將桌子放置退縮供公共使用之防火巷道，只是臨 時性的，都立即搬走，原告阻止被告使用公共使用之防火巷 後，被告已不再將桌子放置在公共使用之防火巷道，原告提 出拍攝之車號0000-00小貨車照片，該小貨車不是被告所有 ，從第三人皆可自由停車以觀，證明被告並沒有占有使用， 原告請求顯無理由。 ㈣答辯聲明： ①原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ②如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1 項定有明文。本件原告係依據公寓大廈管理條例所設定之事 實，為被告所不爭，並有原告提出台北縣板橋市公所96年12 月20日北縣板工字第0960079901號函為證。又依公寓大廈管 理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任 住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有 權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工作」，故管理 委員會具有成為訴訟上當事人資格，得以其名義起訴或被訴 ，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同 條例第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第 21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書等，規定其 於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與 管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，依上開同條 例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，非以區分所有權人而 以管理委員會充任原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並 實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之 不必要耗費，原告以代表全體住戶，並受全體住戶之授權就 公寓大廈管理維護工作，於法有據，被告所辯原告未得住戶 授權，逕以當事人之身分提起本件訴訟，顯不合法云云，洵 非有據。 ㈡次按公寓大廈管理條例第7條第2款規定：「…下列各款者， 並不得為約定專用部分：…二、連通數個專有部分之走廊或 樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷 弄。」同條例第16條第2項亦規定：「住戶不得於私設通路 、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共 同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或 營業使用…」又依建築技術規則建築設計施工編第110條之1 第1項規定：「非防火構造建築物，除基地接寬度6公尺以上 之永久性空地側外，建築物應自基地境界線（後側及兩側） 退縮留設淨寬1.5公尺以上之防火間隔。」本件原告主張被 告所有門牌號碼台北縣板橋市○○○路27之9號社區1樓店面 側邊，有屬社區全體住戶所有之退縮供公共使用作為防火巷 道之台北縣板橋市○○段○○○○號土地，業經本院於99年1月 12日囑託台北縣板橋地政事務所人員勘驗現場結果：「一、 由原告訴代導往法院人員前往被告占有系爭土地之位置，該 部分土地面臨台北縣板橋市○○○路○○巷巷道（寬約7公尺 ）及南雅東路（寬約12公尺）之交岔路口…系爭土地面臨南 雅東路部分履勘時在路旁有攤在做生意，但該路段自傍晚起 即形成一夜市，履勘時並非夜市經營之時間，故無從判斷該 夜市熱鬧之程度，兩造當事人在場陳稱南雅夜市是經過政府 許可得設攤之夜市，夜市經營時間為下午5點至晚上12點」 等情，並由地政人員就原告指界被告占有使用系爭土地位置 測繪如附件複丈成果圖斜線範圍（面積約11.5平方公尺）， 有卷附勘驗筆錄及複丈成果圖可參，系爭土地斜線範圍確係 原告社區建物自基地境界線退縮留設空地，並與接臨之29巷 道形成防火間隔，住戶依法不得作為營業使用甚明。原告主 張被告佔據作為營業使用之事實，業據被告否認在卷，並辯 稱係其父吳開逢在系爭空地上設攤並販售小炒，僅係臨時性 ，每日結束營業即將桌椅收拾，並未占用防火巷道，伊並未 占用云云。惟系爭空地係位於被告所有位於原告社區門牌號 碼台北縣板橋市○○○路27之9號1樓外側，且該營業設攤亦 係使用被告所有該1樓建物之電源，業據被告之訴訟代理人 於本院99年5月17日言詞辯論時自承在卷；復經本院囑託崇 德不動產估價師事務所就系爭空地設攤租金數額時，該鑑定 機關曾於99年4月8日訪談被告時，被告則對於在系爭空地上 設攤經營羊肉攤小吃之營業時間、設攤成本、營業人手、營 業費用支出占日營業總額比例、營業金額、營業日數及正常 利潤盈餘等關於設攤營業之所有細節均得陳述綦詳，有卷附 68頁之訪談紀錄可稽；被告再於答辯中自承因伊係原告社區 之區分所有權人，對於系爭土地有所有權及使用權；並於原 告以被告係區分所有權人違法占用系爭土地通知被告改善及 歸還時，亦未見被告以伊未占有使用逕向原告提出異議，顯 見被告抗辯僅係其父親占用使用並經營攤販，伊並未占用云 云，自無堪憑信。 ㈢另被告抗辯自原告通知抗議後即未再占用使用，且系爭土地 斜線範圍既係開放及退縮空間，原告未經主管機關核准及全 體區分所有權人授權之下，即不得使用及收益云云。原告曾 於97年4月27日依公寓大廈管理條例第16條第2項及第5項之 規定以新函（00）000000號函通知被告限期1週內改善占用 社區退縮空地營業之事，並將退縮空地及牆面恢復其原貌歸 還社區，嗣因被告仍然不依限改善，並繼續營業熱炒生意， 營業完畢後將桌椅堆放於公用退縮空地，並上鎖管制，原告 復於97年7月4日再以新函（97）字第970704號函通知台北縣 政府工務局等主管機關處理，惟依原告所提於98年6月8日在 系爭土地如附件斜線範圍之現場照片而觀，白天緊臨被告所 有27之9號1樓建物外側仍有設攤營業用桌椅堆排綑綁於外牆 上，另在外牆牆壁上懸掛有該攤販營業用之電線及電燈炮， 並自當日傍晚起即開始有擺置桌椅及點燈營業之情事，有原 告提出被告亦不爭執之通知函件影本2件及現場照片影本9幀 為證，顯見被告自原告於97年4月27日通知其改善之日起， 至98年6月8日現場拍照之日止，應仍有繼續經營攤販占用系 爭土地之事實甚明，被告所辯自原告通知抗議後即未再占有 使用云云，顯屬無據。至於原告主張其拍攝現場照片後至98 年8月27日起訴時，被告仍有繼續占用之事實，惟未據其舉 證以實其說，且本院於起訴後履勘現場時亦未有被告繼續占 用之事證，故原告此部分之主張並非有據。又被告雖另提出 主管機關台北縣政府工務局於97年8月6日會勘紀錄表證明被 告並未擺放雜物，亦未見營業行為等情，惟本院依被告所提 出之現場照片影本2件所示，系爭土地上雖未見可隨時移除 之桌椅堆放於現場等情事，惟依外牆上仍然懸掛有攤販營業 用之電線及電燈炮，足見被告仍有繼續占用系爭營業之事實 ，且直至98年6月8日原告現場拍照之時仍有被告設攤營業及 占用系爭土地足見一斑，被告所辯無足憑信。另被告辯稱設 攤係臨時性，並未占用防火巷及原告未經主管機關核准及區 分所有權人會議授權使用、收益云云，因被告係占用原告社 區防火間隔及退縮空地，並充作營業使用，雖營業時間有限 ，惟被告於非營業時間尚有在該空地堆置桌椅，並有繼續營 業使用之行為，揆諸上開規定，已見其不法甚明，且係被告 占用營業，而非原告占有使用，所辯原告未經核准使用、收 益云云，自有未符。 ㈣查各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一 部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人 之權利。（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）又 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其供做專用 除應符合法律之規定外，並應經區分所有權人之約定，公寓 大廈管理條例第7條定有明文。另「住戶對共用部分之使用 應依其設置目的及通常使用方法為之」、「住戶違反第2項 規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請 求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請 求損害賠償」，亦為同條例第9條第2項、第4項所明定，同 條例第10條第2項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」。被告 抗辯伊係原告社區之住戶，就社區公共使用部分亦有所有權 ，當然亦有使用權，被告亦未授權予原告使用、收益云云， 被告雖為系爭土地之共有人之一，惟未經全體共有人之同意 下，就共有物之特定部分使用、收益，即屬侵害他共有人之 權利甚明，且原告依上開公寓大廈管理條例之規定，於法有 訴請法院為必要之處置及請求損害賠償之權利，且為原告具 有「公寓大廈管理維護工作」法定職權之一部分，實無須經 區分所有權人會議各別授權之必要，故被告所辯各節，顯非 有據。 ㈤按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲 得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年度 臺上字第1695號判例參照）。查原告請求被告自伊97年4月 27日發函通知被告改善並將如附件斜線範圍土地回復原狀返 還原告社區之日起，至98年6月8日拍攝現場照片之日止，占 有使用如附件斜線範圍（11.5平方公尺）所示之原告社區退 縮空地及防火間隔，並設置攤販經營小吃生意，自有侵害其 他區分所有權人權利及原告之管理權，致其他區分所有權人 無法使用、收益，而受有相當租金之利益，則原告依民法第 179條規定不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金 之不當得利，於法即無不合。爰就原告得請求相當於不當得 利數額析述如下：原告主張依其另外於98年1月10日起，將 社區前方騎樓以每月租金65000元之價格出租予第三人為依 據計算本件被告應返還之不當得利數額，並提出租賃契約書 影本乙件為證，惟因原告所提該出租地點與被告所占用之位 置誠有不同，且與南雅夜市周遭熱鬧及繁榮程度亦有差異， ，原告以此為基準請求被告給付每月57524元之租金利益， 自有未合，故本院就被告占用如附件斜線範圍土地其所在位 置、土地市值、及與南雅東路夜市○○○○路段、營業時間 、範圍、夜市人潮狀況、熱鬧路段及程度等困素，並採內實 際查訪夜市營業現況、系爭土地位於夜市相關位置及其他攤 商承租實況，囑託第三人崇德不動產估價師事務所鑑定如附 件斜線範圍土地供作攤販營業使用之每月合理租金價格，業 經第三人製作不動產估價報告書乙件供本院參酌，第三人就 本件租金估價，係依土地開發分析之建蔽率、容積率、收益 分析法之各項數據及租賃實例比較部分資料，係以當事人提 供之使照影本、訪談紀錄及租約影本為準，另部分租賃實例 比較法資料係經查訪而得，同時運用積算法（30%）、收益 分析法（15%）及租賃實例比較法（55%）作為鑑定推估基準 ，鑑定如附件斜線範圍所示土地之年實質租金數額為508574 元，即每月租金數額為42381元（000000÷12＝42381，元以 下四捨五入計算），本院認被告占用如附件斜線範圍所示土 地每月可獲致相當於租金之利益為42381元。被告自97年4月 27日起至98年6月8日止，共計占用系爭土地作營業使用之期 間為11又5/30個月，以每月租金42381元計算，被告獲致相 當於租金之不法利益為473255元（[42381×11]＋[42381÷6 ]＝473255，元以下四捨五入計算）。故原告請求被告自97 年4月27日起至98年6月8日止，無權占用如附件斜線範圍所 示土地，依社會通常之觀念，自受有相當於租金數額473255 元之不法利益，致原告受有損害，原告依民法第179條規定 不當得利返還請求權之法律關係請求被告給付473255元，洵 屬正當。 ㈥給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約 定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第2 29條第2項、第223條第1項、第203條分別定有明文。本件原 告請求被告給付473255元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年 10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息 部分，於法有據。 四、綜上所述，本件原告依不當得利返還請求權之法律關係請求 被告給付473255元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月26 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有 理由，應予准許；原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁 回。原告另依民法第184條規定侵權行為損害賠償請求權之 法律關係依選擇訴之合併請求部分，因本院已依不當得利返 還請求權之法律關係判決原告勝訴，故就此部分自不另予審 酌，併此敘明。 五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原 告勝訴部分，因所命金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38 9 條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，而毋庸命原告供 擔保；至被告之聲請，核無不合，乃酌定相當擔保金額准許 之。就原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗 ，爰併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 99 年 5 月 31 日 民事第三庭 法 官 張紫能 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 99 年 5 月 31 日 書記官 蔡佳容

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296