臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 100年度訴字第47號 原　　　告　鍾大双 　　　　　　簡李英蘭 　　　　　　張文芳 　　　　　　陳麗芳 　　　　　　張清發 　　　　　　曹峻銘 　　　　　　林郭錦霞 　　　　　　葉貴枝 　　　　　　陳菁菁 　　　　　　王政修 　　　　　　楊春風 　　　　　　陳鋒川 　　　　　　陳芳妹 　　　　　　梁林燕 　　　　　　朱育苹 　　　　　　宋亞明 　　　　　　王玉蓮 　　　　　　李青俊 共　　　同 訴訟代理人　許惠峰律師 複　代理人　郭上維律師 　　　　　　劉政杰律師 被　　　告　王俊德 訴訟代理人　游孟輝律師 複代理人　　陳子操律師 被　　　告　鄭玲宜 訴訟代理人　洪瑞悅律師 　　　　　　賴玉山律師 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國101 年1 月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告王俊德應將坐落臺北市○○區○○段一小段十八地號如附圖 所示A 、B 部分之土地返還予全體共有人，並將該地上之建物拆 除。 被告鄭玲宜應將坐落臺北市○○區○○段一小段十八地號如附圖 所示C1部分之土地返還予全體共有人，並將該地上之建物拆除。 訴訟費用由被告王俊德負擔負擔五分之一，餘由被告鄭玲宜負擔 。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零陸萬元為被告王俊德供擔保 後，得假執行；但被告王俊德如以新臺幣陸佰壹拾伍萬陸仟肆佰 捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣伍佰叁拾壹萬元為被告鄭玲宜供擔 保後，得假執行；但被告鄭玲宜如以新臺幣壹仟伍佰玖拾貳萬肆 仟捌佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告等起訴主張：兩造均為望族山莊社區之區分所有權人， 該社區坐落之臺北市○○區○○段1小段18地號土地（下稱 系爭土地）則為兩造及其他區分所有權人所共有。詎被告王 俊德及鄭玲宜竟未經全體共有人之同意，擅自在如附圖所示 A 、B 部分及C1部分，興建圍牆、庭院、遮雨棚等設施（下 稱系爭增建物）而占有使用，致使原告等人之權益受損，為 此，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告等將前述增 建物拆除，並將該占用之土地返還予全體共有人等語。並聲 明：㈠被告王俊德應返還其占有坐落於臺北市○○區○○段 1 小段18地號土地上如附圖所示之A 部分與B 部分予全體共 有人，並將該地上之違章建物予以拆除。㈡被告鄭玲宜應返 還其占有坐落於臺北市○○區○○段1 小段18地號土地上如 附圖所示之C1部分予全體共有人，並將該地上之違章建物予 以拆除。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告等則以：㈠系爭增建物於建商興建完成時即已存在，並 非被告等事後自行增建，且被告等占有使用系爭增建物多年 ，均無人異議，可見建商於出售房屋時，已與各承購戶分別 約定該增建物所坐落之土地應由被告等人之前手分管使用， 故系爭土地之共有人間應有分管契約存在甚明。又望族山莊 社區曾於90年12月15日之區分所有權人會議中，決議同意被 告等使用系爭土地，並基於使用者付費原則，對被告等加收 管理費，更可證明確有分管契約存在，被告等自非無權占有 。㈡系爭增建物之興建時間係在公寓大廈管理條例公布施行 之前，應無適用該條例之餘地，原告等以分管契約內容違反 上開規定，主張該契約無效云云，應不可採。且被告等所占 有如附圖所示之A、B、C1部分土地，雖為法定空地，然僅有 部分區域屬安全梯之出入通路或防火區隔，依規定不得設置 阻礙物，故就其他部分所成立之分管契約仍屬有效，原告等 自不得請求被告等拆除該部分增建物並返還土地。㈢本件導 火線乃起因於臺北市政府工務局衛生下水道工程處（下稱衛 工處）於望族山莊社區進行之衛生下水道接管工程，然縱使 系爭增建物日後遭拆除，衛工處基於公共安全之考量，仍無 法依多數住戶要求之方式施工，故拆除系爭增建物對共有人 而言並無利益。且若拆除系爭增建物，除將破壞既存建物結 構之完整性外，在拆除期間更有害社區住戶之人身安全，是 原告等請求被告等拆除系爭增建物並返還占有之土地，顯有 權利濫用之情事，不應准許等語，資為抗辯。並均聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠兩造均為望族山莊社區之區分所有權人，該社區坐落之臺北 市○○區○○段1小段18地號土地為兩造分別共有。 ㈡本院卷第94頁複丈成果圖所示A、B部分現由被告王俊德占有 使用，其上並有其所有之地上物或其他建物。另該圖C1部分 現由被告鄭玲宜占有使用，其上並有其所有之地上物或其他 建物。 四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化 後之爭點為（本院卷第258頁）： ㈠系爭土地之共有人間，就系爭A 、B 、C1部分，是否已成立 分管契約或約定為被告等之專用部分？ ㈡如有前述約定，該約定是否因違反法律之強制或禁止規定而 無效？ ㈢原告等有無權利濫用之情事？ 五、本院得心證之理由： ㈠系爭土地之共有人間，就系爭A 、B 、C1部分，是否已成立 分管契約或約定為被告等之專用部分？ 1.被告等辯稱系爭土地之共有人間業已成立分管契約，約定由 被告等分別管理使用如附圖所示之A、B、C1部分土地，無非 以系爭增建物係由建商興建，故建商於出售房屋時，應曾與 各買受人約定上開土地由被告等之前手分管使用，且系爭增 建物業已興建多年，從未有人表示反對，故應有默示之分管 契約存在等語，為其論據，並舉證人許光武之證詞為證（本 院卷第126 頁背面）。然查，依證人許光武所述，其係於80 年間始購買望族山莊社區房屋，惟該社區建物早於76年間即 興建完成並陸續出售，此有臺北市士林地政事務所建物測量 成果圖及建物登記謄本等影本在卷可稽（本院99年度士簡調 字第980 號卷第34-38 頁），是其既係於望族山莊社區興建 完成數年後，始購買該社區房屋，何能確定系爭增建物乃建 商出售房屋時即已興建完成，顯有疑義；且縱認系爭增建物 係建商所興建，亦難認向建商購買他戶房屋之買受人，即必 知悉且同意系爭增建物所坐落之土地由被告等之前手占有使 用，且被告等復未能提出建商與各買受人所簽訂之買賣契約 書，以證明確有分管之約定存在，則其等空言辯稱系爭土地 之共有人間，業因建商於買賣契約中約定系爭增建物坐落之 土地由被告等之前手管理使用，而存在分管契約云云，自不 足採信。另被告等雖又稱系爭增建物業已興建多年，從未有 人表示反對，故應有默示之分管契約存在云云，然單純保持 沈默，並不能認為即有默示同意之意，是被告等此項抗辯， 亦無可採。 2.再查，證人許光武固於本院證稱其曾擔任望族山莊社區之主 任委員，並於90年12月15日之區分所有權人會議中，決議通 過同意由被告等之前手使用系爭土地如附圖所示A、B、C1部 分之土地，並就該部分加收管理費云云（本院卷第126頁） ，然查，觀諸被告等提出之90年12月15日望族山莊90年度社 區會議紀錄影本（本院卷第58頁），其討論議題第2項僅記 載：「關於B1、C1使用部分是否應加收管理費問題。決議： C1總共加收20坪之管理費；B1則加收10坪之管理費，B1若有 異議，則再找人丈量另議。」，並無討論及決議是否同意B1 、C1占用系爭土地之相關紀錄，是其證稱於當日會議中，曾 決議通過前述事項，其真實性顯堪質疑；且其既稱該次會議 討論加收管理費之原因，乃公共基金不足之故，則何以除討 論並決議是否應對B1、C1住戶加收管理費外，尚需特別就是 否同意該等住戶使用系爭土地乙事，另為討論及決議，亦屬 可疑，自難認證人許光武前揭證詞為可採。是以，被告等以 該證人之證詞，辯稱有關系爭增建物占用系爭土地之事，已 經前述區分所有權人會議決議同意由被告等之前手專屬使用 云云，當非可採。至依上開會議結論，雖決議被告等之前手 需就占有使用系爭土地部分，增繳管理費，然系爭土地現實 上既確由被告等之前手占有使用，則上開決議認其等應按實 際使用之面積，計算並繳納管理費，實乃基於公平性之考量 ，尚不能遽予解釋即有同意被告等之前手專屬使用系爭土地 之意思，是被告等執上開會議結論，辯稱其等之前手業經同 意專屬使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C1部分之土地云云 ，亦不足取。 3.此外，被告等復未能提出其他證據證明系爭土地之共有人間 有何分管之約定存在，或區分所有權人會議業已作成系爭土 地得由其等前手專用之決議，是其等辯稱乃基於分管之約定 而有權占有如附圖所示A 、B 、C1部分之土地，應非可採。 ㈡如有前述約定，該約定是否因違反法律之強制或禁止規定而 無效？ 1.承前所述，被告等並無法證明系爭土地之共有人間確有分管 之約定存在，則有關該約定是否因違反法律之強制或禁止規 定而無效之爭點，本無審究之必要。惟縱認望族山莊社區90 年12月15日之區分所有權人會議確曾決議通過由被告等之前 手使用系爭土地，惟按，「法律行為，違反強制或禁止之規 定者，無效。」，民法第71條第1 項定有明文；又「各區分 所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及 其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共 用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有 約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例 、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」，公寓大 廈管理條例第9 條第1至3項亦有明定。是依前述公寓大廈管 理條例第9 條第1 項之規定，縱系爭土地之共有人已約定將 附圖所示A 、B 、C1部分之土地，歸由被告等之前手專屬使 用，惟依同條第3 項之規定，其等仍應依其設置目的及通常 使用方式使用之，且縱有其他約定，亦不得違反公寓大廈管 理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，否則 依民法第71條第1 項之規定，該約定即屬無效。又被告等雖 辯稱望族山莊社區係在公寓大廈管理條例施行前興建完成， 並辦理第一次所有權登記，故應無該條例之適用云云，惟參 照92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第43條所定：「本 條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成 立管理組織。」，可知於公寓大廈管理條例公布施行前已取 得建造執照之公寓大廈，於該條例施行後，即應依該條例之 規定，成立管理組織，並定其區分所有權人間之權利義務關 係，是望族山莊社區雖係在公寓大廈管理條例施行前即已興 建完成之公寓大廈，然於該條例公布施行後，其區分所有權 人間就共用部分所為之相關約定，仍應適用公寓大廈管理條 例之相關規定，被告等辯稱系爭土地之共有人於90年12月15 日區分所有權人會議中所為之決議，應不受公寓大廈管理條 例相關規定之拘束云云，尚非可採。 2.經查，系爭土地如附圖A 、B 、C1所示部分，均為法定空地 ，且有部分土地屬安全梯出入通路，其上不得設置任何阻礙 物，另C1有部分區域為防火間隔等情，業據臺北市建築管理 處以100 年12月12日北市都建寓字第10073495000 號函查覆 明確，有上開函文1 份在卷可稽（本院卷第234 頁）。是被 告等所占用如附圖A 、B 、C1所示部分之土地，既均為法定 空地，且部分區域甚屬安全梯出入通路或防火間隔，則依公 寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，其等就該共用部分之 使用，自應依其設置目的及通常使用方法為之，即應就此部 分區域保持淨空暢通之狀態，不得設置任何障礙物阻礙通行 出入，以致影響法定空地基於景觀、採光、通風、安全之設 置目的，甚而違背安全梯出入通路及防火間隔作為緊急疏散 或消防安全區隔之功能及用途。且依92年12月31日修正前公 寓大廈管理條例第16條第2 項之規定：「住戶不得於防火間 隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆 置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或 私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。」，及建築法第73條 第2 項所定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更 使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防 火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合 之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下 之使用變更，不在此限。」，亦可知共有人非經申請變更使 用執照核准，應不得在法定空地或防火間隔處任意堆置雜物 、增設柵欄或門扇，而私自變更其使用方式，是縱認被告等 之前手業經區分所有權人會議決議得單獨使用如附圖所示A 、B 、C1部分之土地，若該決議有違前述法令之規定，仍屬 無效。經查：被告等占有使用系爭土地之方式，乃設置圍牆 、遮雨棚、鐵門等增建物，而將其中如附圖A 、B 、C1所示 區域之土地納為其私人居家使用，並阻絕他人進出通行，此 有照片7 幀在卷足憑（本院卷第39、40頁），且為被告等所 不爭執，顯已妨害或變更該部分土地作為法定空地或安全梯 出入通路、防火間隔之使用目的及通常使用方法，亦違反92 年12月31日修正前公寓大廈管理條例第16條第2 項及建築法 第73條第2 項之規定，則縱令被告等之前手已經90年12月15 日區分所有權人會議決議通過，得以前揭方式占有使用系爭 土地，該決議亦因違反前述公寓大廈管理條例及建築法令之 相關規定而無效，被告等仍不得據此主張為有權占有。 ㈢原告等有無權利濫用之情事？ 1.按民法第148 條第1 項所稱權利之行使，不得以損害他人為 主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而 言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然 既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用（最高 法院79年度台上字第2768號判決意旨參照）。 2.查原告等均為系爭土地之共有人，依法本得按其應有部分比 例，對該土地如附圖所示A 、B 、C1部分為使用收益，然因 該土地遭被告等以系爭增建物占有使用，不僅使原告等喪失 對該部分土地使用收益之機會，亦影響其等之居住品質及安 全，是原告等訴請被告等將系爭增建物拆除，並將占用之土 地返還予全體共有人，顯屬維護自身權益之舉，而非專以損 害他人為目的，自無權利濫用之情事。至被告等雖以拆除系 爭增建物恐破壞既有建物之結構完整，且有害住戶之人身安 全，況將該增建物拆除後，衛工處仍無法按原告等要求之方 式施作衛生下水道工程，辯稱將系爭增建物拆除對原告等並 無利益云云，然觀諸原告等請求拆除之增建物，均僅限於搭 設在1 樓之圍牆、遮雨棚、鐵門等設施，衡情應不致影響合 法建物之結構安全，且被告等就此亦未舉證以實其說，自難 認原告等之請求有損及合法建物結構及危害住戶人身安全之 虞，且原告等請求被告等將系爭增建物拆除並返還土地之利 益，除被告等所指之衛生下水道工程施工方式外，尚包含上 述使用收益權利及居住品質、消防安全等，前已詳述，是被 告等僅以衛工處無法按原告等要求之方式施作衛生下水道工 程，辯稱原告等請求將系爭增建物拆除，對其等並無利益， 應屬權利濫用云云，顯非可採。 六、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。」，民法第767 條第1 項、第 821 條分別定有明文。查系爭土地如附圖所示A 、B 、C1之 部分為兩造及其他共有人所共有，又被告等就坐落上開土地 之增建物有事實上處分權，此均為兩造不爭之事實，而被告 等以前述增建物無權占有系爭土地之事實，復經認定如前， 是原告等依前揭法條規定，請求被告等將系爭增建物拆除， 並將占用之土地返還予全體共有人，自屬有據，應予准許。 又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經 核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 2 月 17 日 民事第二庭 法 官 馬傲霜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 101 年 2 月 24 日 書記官 張方俞

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