臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第111號 原　　　告 即反訴被告　楊阿義 訴訟代理人　王世勳律師 被　　　告 即反訴原告　楊西 　　　　　　楊阿欽 　　　　　　楊光男 反訴原告　　楊國家 　　　　　　楊麗婉 上列五人共同 訴訟代理人　廖修譽律師 　　　　　　劉嘉瑜律師 上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國102 年12月3 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序方面： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第25 9 條定有明文。本件原告本於其坐落於臺北市○○區○○路 ○段000 巷00弄00號地下室（下稱系爭地下層）之所有權， 起訴主張請求被告清空占用物品並支付不當得利，被告抗辯 系爭地下層為該建物區分所有權人所共有，僅借名登記於原 告名下，為此反訴確認所有權及排除原告就系爭地下層之占 用，經核其反訴提起，符合法律規定，應予准許。又因臺北 市○○區○○路○段000 巷00弄00號建物之其他區分所有權 人除被告楊阿欽、楊光男、原告楊阿義以外，尚包括楊麗婉 、楊國家，渠等因與反訴原告楊阿欽、楊光男就反訴之請求 基礎事實同一，渠等共同追加為反訴原告，亦符合法律規定 （民事訴訟法第255 條第1 項第2 款），亦應予准許。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告 同意者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款分別 定有明文。查本件兩造原起訴、反訴之內容分如上述，嗣經 多次變更，最終於言詞辯論終結前，原告訴之聲明變更為： 被告應給付原告新臺幣558,900 元；反訴原告之聲明變更先 位請求確認系爭地下層為反訴原告及其他全體區分所有權人 共有、系爭地下層以附屬建物所為之登記應予塗銷、反訴被 告應將占用系爭地下層之增建部分（合計59.85 平方公尺） 拆除返還反訴原告及其他全體區分所有權人，備位請求反訴 被告應容讓反訴原告及其他全體區分權人使用系爭地下層、 反訴被告應將占用系爭地下層之增建部分（合計59.85 平方 公尺）拆除。彼此均已相互同意上開變更（本院卷第235 頁 背面），故應准許。 三、以下即依兩造變更後之最終聲明，記載兩造聲明所憑之事實 主張。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張並就反訴抗辯如下： ㈠原告為系爭地下層之登記所有人，系爭地下層如附圖所示面 積36.24 平方公尺，遭被告堆積雜物、廢棄玻璃、瓦斯桶等 危險性物品，致髒亂不堪，影響環境衛生，原告多次勸導被 告搬離，被告至起訴後9 個月才完全騰空，被告在清空系爭 地下層前占用期間長達5 年以上，系爭地下層現值為3,682, 200 元，且交通便利（靠近捷運西湖站）、鄰近學校（西湖 國中、德明財經科技大學）及公園、生活機能完整，故被告 應按系爭地下層現值年息7 ％計算相當於租金之不當得利， 為期5 年外加起訴後至被告自行清除騰空為止計9 個月，合 計558,900 元【計算式：（3,682,200 元×36.24 ÷96.09 ）×7 ％÷12個月＝8,100 元；8,100 元×（12×5 ＋9 ） ＝558,900 元】。 ㈡按現行實務見解認為地下室得為單獨之所有權標的，且各樓 層所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分， 是以，反訴原告僅以防空避難室性質上屬不得單獨為所有權 之客體，據以主張其為區分所有建物之公共設施，而為全體 區分所有權人所有，於法未合。再者，防空避難室之設置乃 屬地下室使用權之約定或限制而已，與地下室所有權歸屬無 涉，以他人單獨所有之建物為防空避難室，於法亦無不可， 斷非得僅以防空避難室之設置，率認其為區分所有權人所共 有。且法並無明文規定防空避難室不得為單獨所有之客體， 是反訴原告主張防空避難室屬於全體區分所有權人共有，自 無理由。 ㈢又地下室須具備「共同使用之建物」、「不能單獨辦理所有 權登記」之前提，方為區分所有權人所共有，倘非屬共同使 用之性質，且得單獨辦理所有權登記，則地下室並非當然屬 各樓層所有人共有。然該建物於70年興建完成，依當時法規 地下室本得以非屬共同使用性質為建物所有權第一次登記， 且斯時亦無法規規定不得登記為共同所有，原告業已就系爭 地下層辦理建物所有權第一次登記，自屬系爭地下層之所有 權人。 ㈣為此，請求判命被告應給付如上所述金額，並駁回被告之反 訴。 二、被告則以下列各點抗辯，並據以提起反訴： ㈠68年間家族共同於臺北市○○區○○段○○段0000 0000 地號土地上合建五層樓公寓乙棟，門牌號碼為臺北市○○區 ○○路○段000 巷00弄00號及19號，其中原告分得21號1 樓 ，其他則由被告等人分得。而地下室公共設施（包含蓄水池 、排污系統、天井等）與防空避難空間，共96.09 平方公尺 、82.09 平方公尺，均屬公共空間，依法應由全體共有人共 有，並共同使用收益。且該建物於70年建造時，系爭地下層 之用途則為附建之「防空避難室」，無獨立門牌，欲出入該 地下層需利用公用樓梯，全棟樓使用之蓄水池、防污處理設 備及天井等公共設施均設置於此，使用電力來源為公共用電 ，費用則由被告支付，顯見系爭地下層不具構造上、使用上 之獨立性，應為共有部分無疑。 ㈡惟囿於當時土地登記規則第73條規定，無法將系爭地下層分 割予各共有人，亦無法登記為共同所有，方以原告為系爭地 下層之登記名義人。然系爭地下層之所有權實為原告、被告 及其他共有人共有，且當時全體共有人均認知原告與反訴原 告楊國家僅為登記名義人，實際上全體共有人自70年建物完 工後，均共同使用系爭地下層，迄今已達30餘年。是以，被 告既有所有權，自得使用系爭地下層，並無不當得利可言。 ㈢原告未得全體共有人同意，擅將系爭地下層加以隔間占用， 逕自主張為其所有，使被告無法使用系爭地下層，亦無法查 看排污系統，甚者，將共用之天井封閉2 分之1 ，已生公共 安全之疑慮。 ㈣為此，請求駁回原告之訴，並反訴請求如前所述。反訴如獲 勝訴判決，願供擔保宣告假執行。 三、經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第235 頁背面 至第236頁）： ㈠原告為系爭地下層（臺北市○○區○○路○段000 巷00弄00 號地下室）之登記所有人。 ㈡上開地下層經原告進行增建隔間，佔用面積為59.85 平方公 尺。 ㈢根據使用執照、附建防空避難設備檢查申報表之記載，地下 層之用途為防空避難室。 ㈣被告曾佔用系爭地下層面積36.24 平方公尺，至起訴前已經 過5 年，起訴9 個月後完全騰空。 四、兩造同意以下列爭點作為本件判決之基礎（本院卷第236 頁 ） ㈠系爭地下層於登記時，原告是否已依合建分配契約取得所有 權而行登記或根據合建分配契約係屬全體合建人共同所有， 但借名登記為原告所有？ ㈡如系爭地下層自始至終即為原告所有，相當於租金之不當得 利究竟應如何計算？ 五、本院之判斷： ㈠原告主張其為系爭地下層所有權人，因其為登記所有人已為 兩造所不爭執，被告就系爭地下層抗辯實質所有權屬全體原 始合建人共同所有，但借名登記為原告所有，自應由其負舉 證責任，此應先敘明。 ㈡被告就其上開抗辯之舉證，有以下數端：⒈系爭地下層僅能 從公共樓梯出入，全棟樓使用之蓄水池、防污處理設備及天 井等共同使用性質之公共設施均設置於此，使用電力來源為 公共用電，其使用上不具獨立性，故應屬民法第799 條第2 項所規定之共有部分；⒉系爭地下層當時無法登記為共同所 有，故登記為一樓之附屬建物；⒊系爭地下層向來由被告及 其他共有人共用使用，且在合建當初即約定共同使用，此有 證人康春蘭及被告等人及家屬使用系爭地下層辦理慶生會之 照片可為證明；⒋反訴原告楊麗婉亦曾支付修繕費用。 ㈢本院經逐一審酌被告所為上開舉證，認為並不能證明系爭地 下層係屬全體合建人共同所有，而借名登記為原告所有，茲 說明如下： ⒈根據本院勘驗系爭地下層之結果顯示：其內部確有外露排水 管線，並由公共樓梯進入系爭地下層北半部；其南半部雖有 通道可通至原告一樓店面，但經現場與地政人員對照原始藍 圖結果，並無此通往原告樓層之通道（本院第92頁勘驗測量 筆錄，筆錄中勘驗測量結果第3 點，「並無『北半部』通往 原告樓層之樓梯通道」，應係「並無『南半部』通往原告樓 層之樓梯通道」之誤）。惟此與其在使用上之可否具有獨立 排他性並必然無關連。申言之，系爭地下層並非全部均為整 棟建物之公共設施，本質上除該公共設施所在外，自可供專 有使用。更何況，系爭地下層本係以「附屬建物」登記於原 告所有之區分專有部分（建號○○○區○○段○○段00000- 000 ），此有該建物登記第一類謄本在卷可憑（調解卷第62 頁）。而民法第799 條第2 項規定：「共有部分，指區分所 有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之『附 屬物』」，由此可知，專有部分之附屬物，自非共有部分所 涵括之範圍。至於系爭地下層根據使用執照、附建防空避難 設備檢查申報表之記載，其用途為防空避難室（不爭執事項 第㈢點），僅係表明系爭地下層之使用用途，或公法上之負 擔，不能據此即推論其為共有（蓋區分所有之專有，亦有其 公法負擔或使用用途限制）。被告雖引最高法院80年台上字 第1717號判決而為主張，但細繹該判決內容，主要係認為防 空避難室之地下層，如不能單獨辦理所有權登記，則不得單 獨為所有權之客體，並未認定其不得為區分專有部分之附屬 建物。且該判決係以「如不能單獨辦理所有權登記」為前提 而為立論，倘得以單獨辦理所有權登記，自應另當別論。 ⒉系爭地下層於當時可否登記為共同所有，與合建當時就系爭 地下層有無約定共同所有，係屬不同層次之問題。即使當時 無法登記為共同所有，並不必然表示系爭地下層有約定為共 同所有，被告仍應就依約由全體合建人共同所有乙節，加以 證明。查系爭地下層所在建物，經本院調取其建築執照、使 用執照（臺北市政府工務局69建內字第153 號、70使字第18 60號），加以查核比對結果，顯示：該建物原核發建照之戶 數為50戶，但於申請使用執照時，乃又改增加地下室1 戶， 門牌號碼為「內湖路一段285 巷65弄15號地下室」（下稱15 號地下室），共51戶。被告亦自行陳報該15號地下室經地政 機關登記有獨立建號及單獨所有權登記○○○區○○段○○ 段00000-000 ，分別有建物標示部及建物所有權部，即被證 13，本院卷第176 頁）。由此可見，系爭地下層當時應非不 能比照申請獨立建號及獨立為一戶併申請使用執照。而其當 時既未如此規劃辦理，應可推知其餘地下層部分，當初全體 合建人係有意附隨於其他區分所有部分，而以附屬建物登記 （依系爭地下層及15號地下室之登記謄本記載，其面積分別 96.09 及251.89平方公尺，合計347.98平方公尺，但依使用 執照記載，其地下層總面積為400.28平方公尺，顯見尚有其 餘地下層部分）。既然如此，亦應無可能再將其餘地下層（ 包括系爭地下層在內）約定為全體合建人共有，否則自可比 照15號地下室辦理，並登記為共同所有。 ⒊又物之使用與物之權利歸屬係屬二事，不能混為一談。司法 院大法官釋字第164 號解釋將已登記不動產之除去妨害請求 權排除消滅時效之適用，正寓有避免以長期間使用事實，影 響已登記不動產所有權行使之意。系爭地下層縱有被告所抗 辯提供被告及家族辦理慶生會、放置眾人農具之用，並不能 因此推論其屬被告等人所共有。雖證人康春蘭進一步證稱： 當初合建抽籤分配時，大家已講好地下室共同使用，共同使 用就是大家共有等情（本院卷第137 及其背面），但綜觀康 春蘭之證詞，其所謂「大家」共同使用、共同所有，係指19 號與21號共10戶共有，而與被告所抗辯由反訴原告及全體區 分所有權人共有不符。事實上，根據被告所抗辯，系爭地下 層係由全體合建人所共有（依照使用執照所載，合建起造人 尚包括兩造家族以外之劉于、唯隆實業股份有限公司），則 其根本不可能僅由其中10戶約定19或21號地下室之共有。更 何況，據康春蘭所證，完全不知有借名登記乙事（其稱「我 們都是老實人也不會去管權狀如何」，以迴避此問題，見本 院卷第137 頁），自難認有全體合建人共有、借名登記在原 告名下之事。 ⒋依前開本院勘驗結果，既顯示系爭地下層有外露排水管線， 而有該棟建物之公共設施存在，則任一區分所有權人願意因 此就系爭地下層部分涉及公共設施部分，負擔費用修繕，亦 屬合理可以理解之事，並無法就此推論系爭地下層即屬全體 合建人共有所有（被告嗣亦自承此費用與系爭地下層並無直 接關連，本院卷第221 頁）。另系爭地下層之電力來源，亦 與其所有權歸屬無關，倘原告就系爭地下層公共設施以外部 份，有使用公共電源之情形，自應負擔相關法律責任，而非 得反推其即非所有權人。 ⒌綜上，應認系爭地下層係依當初全體合建人之合意，由原告 取得其所有權，並登記為原告所有。 ㈣系爭地下層之所有權既屬原告所有，被告提起反訴先位請求 確認系爭地下層為反訴原告及其他全體區分所有權人共有、 系爭地下層以附屬建物所為之登記應予塗銷、原告即反訴被 告應將占用系爭地下層之增建部分拆除返還反訴原告及其他 全體區分所有權人，備位請求反訴被告應容讓反訴原告及其 他全體區分所有權人使用系爭地下層、反訴被告應將占用系 爭地下層之增建部分拆除，均屬無據，不應准許。 ㈤如前所述，系爭地下層依其使用執照之核准用途係記載為「 防空避難室」，依公寓大廈管理條例第16條第2 項之規定： 「住戶不得於防空避難設備處所堆置雜物」，可知原告雖為 系爭地下層之所有權人，但其在使用上受有法律限制，自己 本不能堆置雜物，是被告雖有堆置雜物之情事，原告亦不能 據以請求不當得利（原告因自己不能為相同使用而無損害可 言，故不該當不當得利之要件），否則等同原告得透過第三 人堆置物品而得利，此自違反其「防空避難室」之法定用途 。是原告向被告請求不當得利，於法亦屬無據，不應准許。 ㈥原告雖為系爭地下層之所有權人，但其使用應符合「防空避 難室」之法定用途，如作其他使用，應依規定申請，始得兼 作他種用途（臺北市建築物依法附建之防空避難設備申請臨 時兼作他種用途原則參照）。原告就系爭地下層加以增建隔 間，如違反建築管理法規，應由主管機關加以依法取締處理 ，以維護公益，已非私權糾紛之範疇，併此敘明。 ㈦本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 六、據上論結，原告之訴及反訴原告之訴均無理由，反訴原告假 執行之聲請，失所附麗，均應駁回。爰依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 1 月 20 日 民事第二庭 法 官 蔡志宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 1 月 29 日 書記官 吳旻玲

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257