臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第870號 原　　　告　方惠心 訴訟代理人　季步鑾 　　　　　　季珍珍 被　　　告　臺灣土地銀行股份有限公司 法定代理人　蘇樂明 訴訟代理人　劉昶逸 被　　　告　中德建設股份有限公司 法定代理人　吳樹泳 前列二被告 共同訴訟代 理人　　　　呂佩芳律師 　　　　　　高奕驤律師 　　　　　　侯傑中律師 　　　　　　張漢榮律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104 年5 月22日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。 二、原告起訴時聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）77萬2, 067 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。」（見本院卷一第6 頁）；復於民國102 年7 月30日當庭變更聲明為：「被告應連帶給付原告77萬1,974 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。」（見本院卷一第58頁反面）；又於102 年12月25 日當庭變更聲明為：「被告應連帶給付原告133 萬6,966 元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息。」（見本院卷一第200 頁）；再於103 年1 月25日具 狀變更聲明為：「被告應連帶給付原告93萬6,641 元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 」（見本院卷二第6 頁）；復於103 年9 月29日具狀變更聲 明為：「被告應連帶給付原告98萬4,148 元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」（見本 院卷二第129 頁）；又於103 年11月3 日具狀變更聲明為： 「被告應連帶給付原告93萬6,641 元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」（見本院卷二 第143 頁）。經核原告上開歷次所為訴之變更為擴張或減縮 應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠、原告於97年4 月13日，向被告中德建設股份有限公司（下稱 被告中德公司）預購以被告中德公司為起造人，位於臺北市 ○○區○○○路○ 段○○號「北美市」社區（下稱系爭社區） A8棟9 樓房屋及其坐落土地，雙方並定有房屋、土地預定買 賣契約（下稱系爭房屋、土地買賣契約），被告中德公司就 系爭社區建案及銷售，與被告臺灣土地銀行股份有限公司（ 下稱被告土地銀行）訂立信託契約。 ㈡、嗣於97年10月15日交屋時，原告委請地政士核算面積，始發 現被告中德公司將系爭房屋買賣契約之附件二汽、機車位置 編轄圖上稱為「停車空間」者之1830.1平方公尺，列入系爭 社區大公面積8572.25 平方公尺中，分配登記給全體區分所 有權人之房屋面積內為銷售。按系爭社區地下室三層，全部 166 個汽車位，車道當屬全部停車空間，已全部銷售，被告 中德公司再將停車空間列入區分所有權人之房屋面積內銷售 ，當屬重複銷售，而為不當得利，原告經核計後被重複銷售 6.771 平方公尺（1830.1×37/10000＝6.771 ），依照原告 承購系爭房地之價金計算，原告共計受有66萬8,697 元之損 害〔計算式為：原告買受系爭房地價金為每坪售價32萬6,19 4 元×（6.771 ×0.3025）＝66萬8,697 元〕。 ㈢、被告中德公司就系爭社區地下室第三層，設置有上、下層機 械停車位共計44個，按被告中德公司未依法登記有夾層並依 法為測量，竟使地政機關登記上層22個停車位，各為大公面 積8572.25 平方公尺之萬分之15，合計共282.88平方公尺， 將系爭社區地下室第三層總面積2201.49 平方公尺登記出24 84.37 平方公尺（2201.49 ＋282.88＝2484.37 ），超登記 面積282.88平方公尺，並將之全部分配予區分所有權人之房 屋面積中予以銷售，而收取價金，為不當得利，依照原告承 購系爭房地之價金計算，原告被不當銷售上開超登記部分之 1.0466平方公尺（282.88×37 /10000 ＝1.0466），共計受 有10萬3,370 元之損害〔計算式為：原告買受系爭房地價金 為每坪售價32萬6,194 元×（1.0466×0.3025）＝10萬3,37 0 元〕。 ㈣、被告中德公司違反公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，將 應為全體區分所有權人所共同使用收益之系爭社區56個法定 停車位，銷售予特定人使用收益，並將該56個法定停車位之 面積分由購買者持分，以每個停車位之最低售價150 萬元計 算，被告至少取得8,400 萬元，而56位停車位之面積共為54 0.2 平方公尺，銷售全體區分所有權人共同持分，僅可得5, 330 萬99元，被告中德公司從中不當得利3,069 萬9,901 元 ，除以土地總面積，再乘以原告房屋面積，原告共計受有損 害16萬5,400 元。 ㈤、綜上，被告中德公司上開不當得利合計已超過93萬6,641 元 ，原告僅請求返還93萬6,641 元。被告土地銀行受信託系爭 社區建案及銷售，自應與被告中德公司負連帶給付責任。 ㈥、聲明：被告應連帶給付原告93萬6,641 元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。併陳明 願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、被告土地銀行僅依據與被告中德公司簽署之信託契約書，受 託而成為系爭社區之起造人，並未介入被告中德公司與原告 間之買賣，又被告土地銀行係基於信託契約處理信託事務， 而自委託人及土地所有權人及被告中德公司處收取報酬，並 未自原告處獲得任何利益，原告主張被告土地銀行應返還原 告不當得利，於法無據。 ㈡、被告中德公司於出售系爭房屋予原告時，已於系爭房屋買賣 契約第3 條中明定，機車停車位及部分車道、防空避難室（ 未兼作停車使用）及依法令可列入共用部分之項目均屬應登 記予原告之房屋共用部分面積。被告中德公司並依據土地登 記規則第81條規定，考量社區地下層設有水箱、發電機室、 機車車位及兼作防空避難室使用之停車空間，基於區分所有 權人可能有修繕前開水箱、發電機室或停放機車，或於緊急 避難情況使用防空避難室之情形，而須使用地下室之車道或 樓梯間以通行之，故有將部分車道面積1830.1平方公尺列入 大公面積，由區分所有權人共同持分之必要，並與其他共用 部分合併另編建號，單獨登記予各相關區分所有權人共有， 上開部分車道面積，並無原告所指已銷售予購買汽車停車位 之人，又銷售予原告之情。 ㈢、依照地政機關建物測量成果圖所示，系爭社區地下室面積每 層均為2201.49 平方公尺，並無原告所指「超」登記281 平 方公尺之情，查機械停車位所在位置之處之平面面積，是由 上、下停車位各持分1/2 ，系爭社區建案原即設計有上下層 之機械停車位，並經臺北市政府都市發展局核發使用執照， 一切合法。況原告並未購買停車位，未受任何停車位持分之 分配，該機械停車位面積登記與原告所購房屋面積並無關連 ，原告並無損害可言。 ㈣、按防空避難室兼作停車空間使用者，依公寓大廈管理條例第 16條第2 項規定，係「得」依法供公共收費停車使用，並非 「必」依法供作收費停車使用。又本件法定停車位由購買者 專用，享有使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，業經 被告中德公司與購買系爭建案之買受人於房屋預定買賣契約 書中所明文約定，並經系爭社區訂明於規約內，被告中德公 司就法定停車位部分之買賣，並未違反公寓大廈管理條例第 58條第2項規定。 ㈤、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。併陳明願供擔保 請准宣告免為假執行。 三、原告主張其於97年4 月13日，向被告中德公司預購以被告中 德公司為起造人之系爭房屋、土地，雙方並定有系爭房屋、 土地買賣契約書，被告中德公司就系爭社區建案及銷售，與 被告土地銀行訂立信託契約等事實，業據原告提出土地預定 買賣契約書、房屋預定買賣契約書、臺北市政府都市000 000000000號使用執照（見本案卷一第16頁及卷附契約書 ）為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。 四、 ㈠、原告主張被告將與原告所訂系爭房屋、土地買賣契約中所定 房屋共有部分面積中所無之「停車空間」1830.1平方公尺作 為大公面積，按原告持分37/10000，登記6.771 平方公尺予 原告以銷售，向原告不當收取66萬8,697 元價金，固據其提 出系爭房屋、土地買賣契約書、切結書、建物謄本（見本院 卷一第17頁、38頁）為證，然為被告否認之。經查，系爭房 屋契約第2 條明訂被告中德公司出售系爭房屋面積包括主建 物面積、附屬建物面積、當戶機電設備空間面積及共用部分 面積，並於第3 條第4 項規定系爭房屋登記共用部分面積乃 指門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱蓄水池、發電機 室、消防浦室、污水機房、台電配電室、電信機房、管理員 室、機車停車位及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用 ），屋頂突出物及依法令可列入共用部分之項目。是依系爭 房屋買賣契約所定，「部分車道」乃為房屋共用部分面積之 一，被告中德公司應約應登記予原告與其他區分所有權人所 共有。而被告中德公司於系爭社區房屋興建完畢後，向地政 機關辦理第一次所有權登記時，係就地下室一層至三層總面 積，扣除機房、發電室等面積、購買汽車停車位之區分所有 權人所應持有之停車格本身及分攤部分車道面積及機車位面 積，所餘之車道部分1830.1平方公尺，分歸包括原告在內之 所有區分所有權人共同持分，有系爭社區大公分配示意圖在 卷（見本院卷一第103 頁）可按，並經證人即為被告中德公 司辦理第一次所有權登記之代書李美娟於本院審理時證述綦 詳（見本院卷一第167 至170 頁）。是被告中德公司將部分 車道1830.1平方公尺，按原告買受系爭房屋專有部分面積與 全區各戶專有部分面積總和之比例登記予原告，應合於系爭 買賣契約所定，並未違約。原告雖以系爭房屋買賣契約附件 二地下一層至第下三層汽機車位置編轄圖上標示「停車空間 」，未標示有「車道」，配合系爭契約第16條第1 款約定， 認被告中德公司已將「停車空間」全部銷售予購買汽車停車 位之人，主張被告中德公司有重複銷售之情，然依被告中德 公司就系爭社區房屋買賣契約第1 條第2 款、第16條第1 、 2 款所定，附件二之汽機車位置編轄圖係為清楚標示購買汽 車停車位之區分所有權人所購買之車位規格及位置及分管之 範圍，並無可認該圖上所標示「停車空間」部分為被告中德 公司所出售予購買汽車停車位之區分所有權人，原告所主張 被告重複銷售部分車道1830.1平方公尺並非可採。 ㈡、原告主張被告超登記地下第三層機械停車位之上層22個停車 位，合計面積282.88平方公尺為大公範圍，分配予原告比例 持分，向原告收取價金等事實，固據原告提出各區分所有權 人分攤大公共用部分持分表、地下室每位車位分攤大公共同 使用部分持分表、臺北市士林地政事務所建物測量成果圖、 臺北市士林地政事務所102 年1 月4 日北市士地測字第0000 0000000 號函（見本院卷一第18至30頁）為證，然為被告否 認有超登記之情事。經查，依照系爭社區建案辦理第一次所 有權登記之建物測量成果圖（見本院卷一第97頁反面）所載 ，地下室第三層之面積僅登記有2201.49 平方公尺，並無原 告所稱多登記出282.88平方公尺，而登記為2484.37 平方公 尺之情，原告上開主張，應屬無據。 ㈢、原告主張被告違反公寓大廈管理條例第58條第2 項之規定， 違法出售法定停車位予特定人，為被告所否認。按公寓大廈 管理條例第58條第2 項規定：「公寓大廈之起造人或建築業 者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定 防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定 人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為 。」，該規定係指公寓大廈之起造人或建築業者，不得將包 括法定停車位之區分所有權人共用部分讓售予特定人所有， 或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，以防止共 用部分與主建物所有權分離，有損區分所有權人之權利，此 觀之主管機關內政部80年9 月18日台內營字第0000000 號函 所載「區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間 ，均不得與主建物分離，應為該區分所有建築物全體所有權 人所共有或合意由部分該區分所有權人所共有。」（見本院 卷一第204 頁）及85年7 月2 日台內地字第0000000 號函所 載：「按本條例第45條第2 項所稱：『公寓大廈之起造人或 建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間 及法定防空避難設備，讓售與特定人或為區分所有權人以外 特定人設定專用使用權』係指不得將上開項目讓售或設定專 用使用權予未取得專有部分者。」（見本院卷二第71頁）等 關於公寓大廈管理條例規定所為之函釋亦明。本件被告中德 公司出售法定停車位予系爭社區之區分所有權人，使買受人 與他區分所有權人共有，而約定買受人有專用使用權，並未 違反上開規定甚明，原告上開主張，洵屬無據。 五、綜上，被告中德公司並無原告所指上開重複銷售部分車道、 超登記上層機械車位面積及違法出售法定停車位等情形，原 告據以請求被告連帶給付不當得利，即屬無據，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應一併駁回之。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 29 日 民事第四庭 法 官 劉瓊雯 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命 補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 104 年 7 月 6 日 書記官 陳弘祥

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