臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第481號 原　　　告　曾韻澄 　　　　　　杜周滿圓 　　　　　　陳建忠 　　　　　　李祥德 　　　　　　李明 　　　　　　黃馨慧 共　　　同 訴訟代理人　鄧翊鴻律師 被　　　告　林嘉明 訴訟代理人　潘東翰律師 上列當事人間排除侵害事件，本院於105年1月11日言詞辯論終結 ，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序事項 本件原告起訴請求排除侵害，其訴之聲明雖未表明被告占用 面積，但已註明「確定面積依地政機關測量後之範圍為準」 （士簡卷第5 頁），嗣經本院囑託台北市建成地政事務所就 占用範圍予以測量確定後，原告即改依測量結果而為相應聲 明（本院卷第90頁、第91頁），此應僅為聲明之確定，尚不 涉及訴之變更或追加，合先敘明。 貳、實體事項 一、原告起訴主張： ㈠兩造均為門牌號碼台北市○○區○○路○段000 巷0 號大樓 （下稱系爭大樓）之區分所有權人。被告無權占用原告與全 體共有人所有台北市○○區○○段○○段0000○號建物地下 層，詳如台北市士林地政事務所104 年10月13日複丈成果圖 （本院卷第79頁，下稱附圖）所示A 部分（下稱系爭占用部 分），爰依民法第767 條、第821 條規定，請求被告將系爭 占用部分騰空返還予原告及全體共有人。 ㈡被告與其前手所簽訂之買賣契約，縱有訂立共有物分管之特 約，亦僅於受讓應有部分之第三人知悉或可得知悉之情形下 ，對於受讓人繼續存在，而無法拘束其他區分所有權人。而 本件原告於購買系爭大樓時，各自之前任屋主均未告知分管 契約之存在，亦未勘察系爭大樓地下室之使用情形，當然不 受被告所稱分管契約之拘束。 ㈢系爭大樓地下室用途既為防空避難室，則依其設置目的及通 常使用方法，並不得妨害系爭大樓地下室作為防空避難室之 功能，然被告將系爭大樓地下室與樓梯間之出入口裝設大門 ，設有男女廁所，並於系爭大樓門口設有電鈴，出租他人使 用，一般住戶根本無法自由進出，顯已妨害系爭大樓其他全 體共有人於有防空需求時使用，故原告訴請被告將系爭占用 部分騰空返還予原告及全體共有人，自屬有據。 ㈣據上聲明：被告應將坐落於台北市○○區○○段○○段000 000000 地號土地，其上登記為台北市○○區○○段○○段 0000號建物地下層所占用範圍（即複圖A 部分，面積90.14 平方公尺）之隔間及樓梯拆除後，騰空返還予原告及其他全 體共有人。 二、被告則以下列各點置辯： ㈠系爭大樓早於公寓大廈管理條例公布前即完成第1 次登記， 被告自訴外人鄭文展購得系爭大樓1 樓時，預定買賣契約書 第4 條即定有分管協議書，約定地下層權屬歸由1 樓住戶管 理使用，其他層住戶不得使用。且被告自73年5 月6 日簽訂 房屋預定買賣契約書並於交屋後即管理使用地下室至今，原 告曾韻澄、杜周滿圓、李祥德、李明、黃馨慧均係於原告購 得系爭大樓1 樓後，始成為系爭大樓之區分所有權人，則全 體區分所有權人應均已知悉被告有使用管理系爭大樓地下室 之事實，足證全體區分所有權人均已默示承認預定買賣契約 書中分管協議書之效力，自應受分管協議之拘束。 ㈡被告於占有系爭占用部分期間，並未改變地下室之狀況，且 從未妨礙系爭大樓其他住戶於遇緊急情況時對於防空避難之 使用，亦未影響全棟建物之安全，且系爭大樓地下室現為淨 空狀態，應認被告對於系爭大樓地下層係有合法權源占用， 並非無權占有。再者，被告購買系爭大樓1 樓房屋之房價較 其它樓層為高，且1 樓內部即設有通往地下室之通道，足證 系爭大樓住戶間存有分管契約，而由系爭大樓1 樓所有權人 即被告單獨使用。 ㈢據上聲明：原告之訴駁回。 三、本件經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第89頁背 面，配合本判決行文用語，略加調整修正，並更正有明顯錯 誤之處，惟不影響兩造原意）： ㈠兩造均為系爭大樓之區分所有權人。 ㈡系爭大樓之地下室如建成地政事務所土地複丈成果圖測繪之 A 部分（下稱系爭占用部分）為系爭大樓區分所有權人共有 ，用途為防空避難室。 ㈢系爭占用部分現為被告所占用。 四、兩造爭點經協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決基礎 （本院卷第89頁背面，配合本判決行文，稍加調整用語，以 資一致）： 被告占有系爭占用部分是否為有權占有？ 五、茲就上開爭點，說明本院判斷如下： ㈠系爭大樓之系爭占用部分，被告抗辯其係基於分管契約而有 權占有，業據被告提出當初買受系爭大樓一樓部分之房屋預 定買賣契約書為證（即被證1，士調卷第52-54頁）。依該契 約書第4條約定：本約房屋地下室除公共設施（包括台電受 電室、樓電梯間、水箱、走道）外，按一樓分戶範圍歸各一 樓住戶管理使用，但遇緊急情況時，需供本大樓住戶防空避 難使用等語，對照系爭大樓地下室建物謄本記載其使用執照 字號為74年使1024號，上開契約書末所載簽訂日期為73年5 月6 日，可知系爭大樓當初應係預售屋買賣，且上開契約書 為賣方提供給買方簽約之定型化契約，故被告作為上開契約 書之買方，但上開條款並非以「地下室供買方使用」之個別 化方式約定，卻以「按一樓分戶範圍歸各一樓住戶管理使用 」之各樓買方均得適用之通用化方式約定。由此足見，當初 買受系爭大樓各樓層分戶之買方，均與賣方簽有此條款之契 約書，於買受入住後，縱未在各區分所有權人間另外明文為 分管契約之約定，但亦因受限於此條款之約定，而容忍各一 樓住戶分管各該地下室，而有默示之分管契約存在。 ㈡最高法院99年度台上字第2278號判決謂：「共有物分管之約 定，不以訂定書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍 ，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人各自占 有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管 契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定 ，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。」 即與本判決上開認定，採取相同見解。 ㈢原告進而主張：上開契約書僅能拘束其買賣雙方，與第三人 之原告無涉，各原告在買受系爭大樓各戶時，前手均未告知 地下室之使用情形，亦未說明有分管契約之情事，難認原告 應受分管契約之拘束。惟查：關於共有人間之分管契約，是 否拘束共有人之受讓人，司法院大法官著有釋字第349號解 釋，其解釋文業已闡釋：最高法院48年台上字第1065號判例 ，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特 約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對 於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固 有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無 可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束， 有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之 意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。依此解 釋反面推論可知：倘共有物應有部分之受讓人知悉有分管契 約，或「有可得而知」之情形，仍應繼續援用最高法院48年 台上字第1065號判例，使分管契約對於受讓人繼續存在，以 維持法律秩序之安定性，此並不至使善意第三人受不測損害 ，與憲法保障人民財產權之意旨，亦屬無違。 ㈣原告自己主張：系爭占用部分，長期以來應該都是遭被告全 部占用（本院卷35頁背面），被告亦自認：自交屋後即管理 使用至今（本院卷第31頁背面），由此可以推論：在各該原 告自前手買受系爭大樓各戶之時，系爭占用部分即在被告占 有管理中，而不具有區分所有權人共用之外觀，則原告無論 稍加注意詢問前手，或直接訪詢被告，均即可得而知有前開 默示分管，乃至最初即有以契約約定管理使用歸屬之情形， 各原告並無「不測」損害之虞。原告主張：各前任屋主未告 知、亦未經前往勘查、瞭解系爭占用部分之使用情況，不僅 未舉證以實其說，即使屬實，亦可認有刻意迴避知悉、瞭解 分管契約存在（成屋房地買地價金甚高，未對買賣標的範圍 勘查，瞭解，實亦與常情不符），而非真正善意第三人，自 無犧牲法律秩序安定性，加以保護之必要。 ㈤前開最高法院99年度台上字第2278號判決另謂：「倘共有人 已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束。」可認亦與本院採取一致之看法。 ㈥至於原告另主張：被告在系爭占用部分，設置廁所、堆置雜 物，並設有大門，於勘測當天須由被告開啟，方可進入，有 違系爭占用部分作為防空避難室之法定用途等情，縱始屬實 ，惟防空避難室核屬依建築法規所附建（建築技術規則建築 設計施工編第140 條規定參照），其管理維護核屬警察機關 、縣市主管機關之權責（防空避難設備管理維護執行要點、 公寓大廈管理條例第16條第2 項、第5 項規定參照），且由 列管單位按其容量與人口分布狀況，以戶為單位，在三百公 尺範圍內作適當之分配（防空避難設備管理維護執行要點第 四條第1 款規定參照），應屬公法上違章取締之範疇，原告 並無私法上之權利可為主張，本院作為私權紛爭之審判機關 ，無從據此判命為有利原告之處置（本院本股先前已有相類 似之判決見解，本院102 年度訴字第111 號判決參照）。 ㈦雖然被告所提出之房屋預定買賣契約書第4條中併有：「但 遇緊急情況時，需供本大樓住戶防空避難使用」之文字，可 認據此有私法性質，但依此約定僅在「遇緊急情況」時，始 發生規範效力，平時之管理維護仍屬前揭警察、縣市主管機 關之權限，仍無從憑此於平常非緊急情況時，判命被告應就 系爭占用部分，為經常永久性之騰空，並返還全體共有人， 併此敘明。 ㈧據上，被告占有系爭占用部分係基於默示分管契約，其分管 契約並可拘束原告，而屬有權占有。 六、根據上開爭點之判斷結果，本件原告之訴，為無理由，應予 駁回。 七、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不 再一一論述。 八、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。又 原告為共同訴訟人，已繳納裁判費用及鑑測費用，無再命連 帶負擔之必要（於應連帶負擔之對造有訴訟費用支出時，始 有命連帶負擔，以資求償之必要），應依民事訴訟法第85條 第1 項，按其人數，平均分擔訴訟費用，併此敘明。 中 華 民 國 105 年 2 月 26 日 民事第二庭 法 官 蔡志宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 105 年 3 月 4 日 書記官 許竺筠

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