110年度訴字第716號

原      告  爵邑大樓管理負責人即黃久廣

訴訟代理人  曹世儒律師

被      告  甲○○ 

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111 年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

被告應出讓如附表所示之不動產。

訴訟費用由被告負擔。

壹、程序事實：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或

    減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前

    ，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，

    應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1

    項分別定有明文。原告起訴聲明原請求：㈠被告應自臺北市○○區○○街000號4樓房屋遷離；㈡被告應出讓如附表所示之不動產。嗣經原告變更聲明為：被告應出讓如附表所示之不動產，核其所為，係訴之一部分撤回，且為被告所同意(見本院卷三第19頁)，依前揭規定，於法尚無不合，自應准許。

二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　

貳、實體事項：

一、原告主張：

  ㈠被告為如附表所示之不動產(下稱系爭不動產)之所有權人，而原告於民國109年9月13日經系爭不動產所屬之爵邑大樓(門牌號碼為臺北市○○區○○街000 號1 至9 樓、117 之1 號1 、2 樓，下稱系爭大樓)區分所有權人會議選任為管理負責人，並於同年10月12日經臺北市政府都市發展局(下稱臺北市都發局)同意備查，而於原告擔任系爭大樓管理負責人之前，被告即持續於系爭大樓共用之防火巷弄、開放空間、樓梯間、共同走廊、防空避難設備（地下1 、2 樓）等處堆置雜物，且經主管機關處以罰鍰後，仍不改善而續犯；並有其他嚴重違反法令及住戶規約之行為：

    ⒈被告自102 年2 月7 日起，即持續多次開始以手推車與腳踏車透過系爭大樓汽車升降電梯載運垃圾（資源回收物）至系爭大樓地下2 樓防空避難室內其約定專用之停車位、牆邊及樓梯間堆放（見原證1至18，即本院卷一第48至380 頁之監視器翻拍照片），因持續發出惡臭故遭系爭大樓區分所有權人勸導（含口頭及書面公告），詎其竟不知悔改，甚而開始於系爭大樓電梯內公告欄留言謾罵及朝監視錄影器比中指（見原證19至20，即本院卷一第382 至436 頁），及撕毀公告、至系爭大樓各樓層偷取住戶之資源回收物、於住家門口堆放雜物致難以行走等脫序行為。

　　⒉103年間，被告除仍有持續以手推車與腳踏車透過系爭大樓升降電梯載運資源回收物至地下2樓堆置外，更開始為占用其他區分所有人約定專用停車位之行為。

    ⒊104年間，被告除仍有以上行為外，甚而偶因不滿其他其他區分所有權人停車妨礙其回收事業，而有故意或過失使用手推車衝撞其他區分所有權人汽車之行為。

    ⒋105 年間，被告改用機車並持續有前述行為外，更開始有攻擊傾向，並與訴外人陳梅玲因撿拾資源回收物發生爭執，竟徒手毆打陳梅玲，致其受有前額挫傷併左臉頰擦傷、鼻挫傷及上唇挫傷、右肩及右手挫傷等傷害，遭本院刑事庭以105年度易字第664號刑事判決，判處有期徒刑二月。

    ⒌106 年及107 年間被告之脫序行為：107 年4 月10日，被告竟僅因遭其他區分所有權人（系爭大樓5 樓住戶）規勸不應將回收物放置於公共空間，而造成停車困難，即拿出預藏之菜刀，作勢砍殺。另107 年間，系爭大樓時任之管理委員會主任委員（即系爭大樓6 樓區分所有權人陳素華）曾12度以公告方式，規勸被告勿再於公共空間堆放雜物，並勸導被告不要再將機車駛入系爭大樓地下室（107 年1月14日全體住戶同意取消地下室機車停車位，包含被告），被告依然故我，陳素華乃兩度向臺北市都發局所屬臺北市建築管理工程處(下稱臺北市建管處)公寓大廈科提出檢舉函。

    ⒍108 年間，被告持續有前述行為，且因行政機關怠惰，未有積極取締行為，此令被告更加肆無忌憚，原告僅能持續以公告方式要求被告改善。而於108 年11月16日原告經由區分所有權人會議通過「爵邑大樓自行管理公約」(下稱108年管理公約)，其中明文禁止於停車位及公共空間放置易燃物或長時間將機車駛入、勿於電梯內白板（系爭大樓公佈欄）書寫非公領域之事，惟被告均視若罔聞。

    ⒎109 年1 月11日被告於區分所有權人大會，自行請求原告將本來約定該次農曆年清理所有堆放於公共空間之雜物時限延長至同年5 月25日（公共區域部分）及7 月11日（約定專用車位部分），且自行簽名承諾，惟直至該年6 月，被告不僅仍未清空公共空間之雜物，甚至於該年5 月20日8點29分53秒許，再度持刀恐嚇9 樓住戶，並曾多次製造巨大聲響。原告忍無可忍，遂透過各種途徑，敦促主管機關於同年6 月10日、7 月10日、8 月25日對被告三度以違反公寓大廈管理條例第16條第2 項本文，依同法第49條第1 項第4 款處以新臺幣(下同)4 萬元以上罰鍰，豈料被告不僅不知悔改，反而不時對住戶濫提刑事告訴、違章檢舉，欲漫天索賠，藉此要求全體住戶替其繳納罰鍰。另系爭大樓於同年9 月13日召開區分所有權人大會，通過新版住戶規約（下稱109年住戶規約），並選任2 樓住戶黃久廣為管理負責人。而此期間被告仍持續有前述所稱之以機車透過系爭大樓汽車升降電梯載運垃圾並堆放等行為。

  ㈡原告經選任為系爭大樓之管理負責人，並經臺北市都發局同意備查後，曾至少十一度張貼勸導公告，勸導被告改善堆置雜物、勿於公告欄謾罵書寫、勿將機車駛進地下室等情況，期間亦已超過3 個月，惟被告仍未改善，原告遂提請區分所有權人會議於110 年1 月31日決議全體通過，訴請被告強制遷離並出讓不動產所有權：

    ⒈就被告堆置雜物行為，原告於109 年10月16日、10月17日、10月20日、11月14日、11月17日、11月23日；110 年1月5 日、1 月7 日、1 月11日、1 月12日，至少10度以公告方式勸導，直至110 年1 月31日召開區分所有權人大會當日，均未見改善，導致地下2樓惡臭不斷，且於疫情期間致各住戶生活於恐懼不安中；另依系爭大樓110年4 月7 日、5月3日、6 月29日之監視錄影畫面可知，被告因違反公寓大廈管理條例第16條第2 項本文規定，遭臺北市建管處人員張家傑、江玉萍等至現場蒐證，有上開人員至現場蒐證之照片為證（見本院卷一第458 至482 頁）；而被告因上開行為亦遭臺北市建管處以違反公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定而多次裁罰。

    ⒉就被告將機車駛入地下室行為，109 年10月19日以公告方式勸導被告迄今，被告仍執意將機車駛入地下室停放。

    ⒊針對被告撕毀公告及於公告欄塗鴉之行為，原告已於109 年10月20日起，持續以公告方式勸導被告勿於公告欄白板書寫文章，而被告遭原告規勸後心生不滿，即以原告將系爭大樓地下停車場升降梯搖晃之鐵片焊接，使其無法開入貨車進入為由，提出妨害自由及強制罪之刑事告訴，後原告經臺灣士林地方檢察署檢察官為不起訴處分（見本院卷一第484 至490 頁）；又被告因遭原告規勸，分別於109 年8 月10日、10月19日、11月17日，撕毀原告張貼於系爭大樓電梯內之公告，並於同年11月24日於白板書寫「幹！號爸修營」而分別涉犯毀損文書、公然侮辱罪，並經本院110 年度易字第518號刑事判決判處罰金9,000元，有該案判決書可據（見本院卷三第151 至163 頁）。

    ⒋其他重大違反法令行為：被告曾多次因堆積雜物一事毆打或持刀恐嚇他人，詎被告竟於110 年1 月6 日，僅因自行隨意擺放2 個紙箱於1 樓大門，遭3 樓住戶聘請之工人誤以為廢棄物而取走，竟於系爭大樓電梯內公告欄書寫「吐出來幹死小偷」等辱罵之文字，並至9 樓挑釁，甚至與住戶扭打，報警後，更向系爭大樓3 樓住戶勒索壓驚紅包。

  ㈢被告自102 年起長期於系爭大樓公共空間堆放雜物，堵塞通道、製造髒亂及噪音，經主管機關多次開罰並經原告勸導超過3 個月仍未改善（系爭大樓歷任主任委員無數次以書面、口頭勸導），原告遂於110 年1 月31日召開區分所有權人會議，經被告以外全體住戶同意原告訴請法院命被告強制遷離並出讓不動產所有權，顯符合公寓大廈管理條例第22條第1 項第2 、3 款及第2 項之規定。次查，被告自行同意不將白牌機車駛入系爭大樓地下室，以免違反住戶規約，並經歷任主任委員及管理負責人勸導不得於系爭大樓電梯內之公告欄書寫謾罵文字及對監視錄影設備比中指；惟前述行為被告均長年屢勸不聽，自屬違反規約情節重大。末查，被告有多次毆打、持刀恐嚇鄰居之紀錄，自亦屬違反法令情節重大，被告顯已嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係甚明。

　㈣並聲明：被告應出讓如附表所示之不動產。

二、被告答辯：

  ㈠因為大樓的人都說要告我，所以我有準備一些證據證明我都有清空大樓公共空間的雜物，我也有向臺北市建管處舉報其他住戶，並庭呈照片為證。

  ㈡因為管理委員會開會公告說樓梯間可以擺放東西，但是我擺了以後，管理委員會又叫我清光，但是其他住戶的腳踏車、機車侵占防火巷，管理委員會卻不清，而且防火巷目前還是停滿整排機車，沒有改善；另外，燒金紙桶以及其他雜物堆在二樓花台，這些都是公共設施的部分，而主委即原告的車位也放了滅蟲藥、漂白水等私人物品，並庭呈照片為證。

  ㈢我自己個人的車位有獨立產權，但是原告卻不讓我出租，我借給朋友使用，原告也說不行。

  ㈣我有買符合規定的貨車要去清空堆放物，但是原告不讓我進去，我買預售屋時，銷售人員說活動門板只能出去但是無法進入，進入是卡死的。因為樓下有化糞池、水塔，為了車輛進出，鐵門高度是190 公分，上面活動門板大概是20公分，總共是210 公分，但是原告故意將活動門板焊死，所以變成190 公分，我的車就無法通行，如果活動門板沒有焊死，我車子的高度只有193公分，超過3公分，我可以把活動門板往外扳，就變成210公分，我就可以開進去，但是原告將該處焊死，我就無法開車進去。

  ㈤原告也一天到晚向臺北市建管處舉報我堆積雜物，我確實有堆積雜物，但是整棟樓大家都在堆積雜物，甚至九樓住戶在樓梯間晾女性衣物，但是主委都縱容他們，反而是我放在我自己住處樓層以及我自己車位的東西，他都說不能夠堆積；防火巷內的東西，他自己也不清，反而數次舉報我堆積的東西，所以我火大了，我就向消防局涂先生、建管處張先生檢舉，我要求整棟大樓比照辦理，我的部分清空，他們堆積部分也要清空，這樣才公平。

  ㈥他們從2011年、2013年就開始放了，所以我覺得很多東西就是從10幾年前開始放，而且整棟大樓都是這樣堆積，所以我認為他們沒有權利驅趕我，如果要驅趕的話應該整棟大樓有堆積的住戶都要驅趕。

  ㈦我主張時效抗辯，已經超過這麼多年了，已經超過追訴期，早就已經過期了。

  ㈧108 年11月16日「爵邑大樓自行管理公約」(即108年管理公約)，上面記載「各樓層公共空間，以不妨礙逃生為原則」可放雜物，但是原告訴訟代理人說不行，到底哪裡有問題。108年管理公約第1條部分，若是公共空間保留120 公分以上，可以容許通行，則不會有違法問題部分，120 公分是緩衝，之後建管處人員再到現場時要清空。後來有公告只限我不能堆放，但是他們可以放，是因為九樓頂樓有設基地台有回饋金，主委為了要討好他們，可以拿到回饋金，所以才針對我，因為我是九樓住戶的眼中釘，他拿我當祭旗。

  ㈨我有被檢舉，也有被建管處裁罰，但是我沒有去繳，因為案子還沒有結束，但是我知道九樓被罰4 萬多元；我被裁罰的部分，我估算大約有100 萬元左右，因為一開始是從4 萬元、8 萬元、16萬元、20萬元，之後每次都罰20萬元，所以總計應該有被裁罰100 萬元，只是我還未去核算。

　㈩並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

  ㈠按「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分」，公寓大廈管理條例第22條第1項第2、3款、第2項定有明文。查，原告為系爭大樓之管理負責人，被告為系爭不動產之所有權人，而為系爭大樓之區分所有權人，有公寓大廈管理組織報備證明、土地建物查詢資料可稽(見本院110年度湖司調字第33號卷〈下稱司調字卷〉第21、71頁)。原告主張被告有前揭公寓大廈管理條例第22條第1項第2、3款之情形，且經原告促請其改善，於3 個月內仍未改善等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即為：⒈被告是否有公寓大廈管理條例第22條第1項第2、3款之情形？⒉原告是否已促請被告為改善其違反法令或規約情節重大之情事，被告於3個月內仍未改善？⒊系爭大樓區分所有權人會議是否為決議訴請法院命被告出讓其所有系爭不動產？

　㈡被告確有公寓大廈管理條例第22條第1項第2、3款之情形：

　　⒈按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。公寓大廈管理條例第16條第2項前段定有明文。又依系爭大樓109年住戶規約第12條第7項前段亦規定：住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入；樓梯間放置物品至少應預留120公分之通道。此有109年住戶規約可佐（見司調字卷第51至60頁）。

　　⒉被告於109年間於系爭大樓地下2層防空避難室及4樓共同走廊堆放物品等情事，違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，而經臺北市都發局為裁罰，業已符合公寓大廈管理條例第22條第1項第2、3款規定之情形：

　　　⑴就被告遭檢舉於系爭大樓地下2層防空避難室及4樓共同走廊堆放物放等情，經臺北市都發局109年3月18日北市都建字第1093157744號函限期陳述意見後，於109年6月2日經該局派員至現場查堪後確認屬實，認已違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，而依同法第49條第1項第4款及臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準裁罰4萬元，並通知限期15日內改善完畢後向臺北市建管處報備。此有臺北市都發局109年6月11日北市都建字第10930547541號裁處書可參（見本院限閱卷）。

　　　⑵嗣被告就上開臺北市都發局限期改善之事項，再經該局於109年7月10日派員至現場查勘後，認已逾改善期間仍未改清除改善，而依同法第49條第1項第4款及臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準而裁罰8萬元，並通知限期15日內改善完畢後向臺北市建管處報備。此有臺北市都發局109年7月16日北市都建字第10931916911號裁處書可參（見本院限閱卷）。

　　　⑶嗣被告就上開臺北市都發局限期改善之事項，再經該局於109年8月25日派員至現場複查後，認已逾限期改善期間仍未改清除改善，且有嚴重影響通行之疑慮，而依同法第49條第1項第4款及臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準而裁罰20萬元，並通知限期20日內改善完畢後向臺北市建管處報備。此有臺北市都發局109年9月4日北市都建字第10932065091號裁處書可參（見本院限閱卷）。

　　　⑷嗣被告就上開臺北市都發局限期改善及裁處罰鍰之處分，曾提起訴願，惟經臺北市政府訴願審議委員會109年11月3日府訴二字第1096101949號訴願決定分別為不受理及駁回之決定在案，有上開訴願決定書可據(見本院限閱卷)。嗣經臺北市都發局於109年11月19日派員至現場複查後，認地下2層防空避難室仍有堆置雜物情形，故再依同法第49條第1項第4款及臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準而對被告裁罰20萬元，並通知限期10日內改善完畢後向臺北市建管處報備。此有臺北市都發局109年11月24日北市都建字第10932255091號裁處書可參（見本院限閱卷）。

　　　⑸嗣臺北市都發局因被告均未繳納上開罰鍰，而就前四次之裁罰，分別以109年9月16日北市都建字第1093210051號、110年5月14日北市都建字第1106154716號、110年5月24日北市都建字第1106156916號行政執行案件移送書，移送法務部行政執行署士林分署為強制執行，且均已執行完畢。業據本院依職權調閱法務部行政執行署士林分署109年度公寓罰執字第00000000號、110年度公寓罰執字第00000000號執行、110年度公寓罰執專字第00000000-00000000號執行卷宗，核閱無誤，被告就該部分之事實亦未否認，堪認屬實。

　　　⑹惟被告就上開行為，雖遭臺北都發局為四次之裁罰及移送執行，惟仍未於臺北市都發局所定期限改善完畢，嗣經臺北市都發局再數次派員到場複查確認後，而分別以110年1月27日北市都建字第11061230071號、110年4月16日北市都建字第11061444991號、110年7月6日北市都建字第11060653131號、110年9月8日北市都建字第11061826231號、110年11月8日北市都建字第11062020021號裁處書，依序對被告各裁罰20萬元，此有臺北市都發局110年11月16日北市都建字第1103097788號函影本可佐(見本院卷三第39至43頁)，並就上開五次之裁罰，亦均移送法務部行政執行署士林分署為強制執行，業經本院再依職權調閱法務部行政執行署士林分署110年度公寓罰專字第00000000號、00000000號、00000000號、00000000號，及111年度公寓罰專字第00000000號執行卷宗，核閱無誤。被告就上開事實亦未爭執，堪信屬實。

　  ⒊綜上，就原告所指被告於109年間之堆放雜物行為，業經臺北市都發局派員查勘命限期改善，仍未改善，並為多次之裁罰，已屬違反公寓大廈管理第16條第2項規定，並經主管機關依同法第49條第1項第4款處以罰鍰，確已符合公寓大廈管理條例第22條第1項第2款規定。另系爭大樓109年住戶規約係於109年9 月13日訂定，被告上開堆放雜物之行為則持續於109年9月13日後仍未改善，亦已同時違反109年住戶規約，且臺北市都發局亦就被告上開行為，於109年9月13日前共裁罰3次(金額分別為4萬元、8萬元、20萬元)，於109年9月13日後共裁罰6次(金額均為20萬元)，此有臺北市都市發展局110年11月16日北市都建字第1103097788號函附資料可據(見本院卷三第39至43頁)，亦經本院依職權向法務部行政執行署調閱相關執行卷證，核閱亦屬相符。足認被告於109年9月13日系爭大樓109年住戶規約訂定後之前揭行為，亦屬違反規約而情節重大，而符合公寓大廈管理條例第22條第3款規定。

　　⒋被告其他行為，應認尚未符合公寓大廈管理條例第22條第第1項第2、3款之規定：

　　　⑴原告主張被告於102年2 月7 日起至108年間，以手推車及腳踏車，載運資源回收物至地下2 層防空避難室內其約定專用之停車位、牆邊及樓梯間堆放等事實，雖未為被告所否認。然因被告自陳其係從事資源回收業者，就其堆放之雜物理應有不斷之堆放及清運變賣之行為，以獲取利潤營生，而非屬單純之不斷累積堆置之行為，雖原告提出系爭大樓之公告及相關之於102年間之監視器畫面截圖照片為證(見本院卷一第48至380頁 )。惟斯時系爭大樓109年住戶規約尚未訂定，被告亦無從違反109年住戶規約之規定之可能。再者，證人即臺北市建管處幫工程師甲○○證稱：伊係依系爭大樓管理委員會檢舉而於107年3月7日起15日內到現場查看，當時只針對檢舉函所檢舉堆放雜物的位置即4至5樓的逃生梯、B1玄關、B2到B1逃生梯、B2玄關、B2防空避難室來拍照，之後我於107年6月1日到6月11日間第2次複查時確實有淨空，所以後來就沒有罰款等語(見本院卷三第20至22頁)

　　　　，亦足認系爭大樓管理委員會亦於107年間對被告堆置雜物之情事為檢舉，且經臺北市建管處派員查勘，惟被告亦就該次查勘情形已為改善並清除，而未遭裁處罰鍰。故就原告所指被告於102年2 月7 日起至108年間之相類似堆置雜物之行為，依現有證據尚無從認定有違反公寓大廈管理條例第16條第2項前段規定，且因未經主管機關依同法第49條第1項第4款為裁罰，應認並未符合公寓大廈管理條例第22條第1項第2款規定，又該等行為係於系爭大樓109年住戶規約訂定前所為，亦不該當公寓大廈管理條例第22條第1項第3款之規定。

　　　⑵原告另主張於系爭大樓108年管理公約訂定後，被告幾乎是每天都有騎機車到地下1、2樓，已違反該管理公約，原告亦持續為勸導等語。被告則辯稱：因伊從事資源回收，且回收的東西最少100公斤，最高達167公斤，用機車載運比較快，且伊回收物品都是電器、馬達、光碟、電池等，都是乾淨的東西等語。經查，依108年管理公約第3條規定：「…另，地下二樓空間狹小，機車臨停公共區域(不能影響汽車進出)不能超過兩小時」，有108年管理公約可佐(見司調字卷第33頁)。是被告既為資源回收業者，其以機車載運回收物品進出系爭大樓，亦屬常情，而108年管理公約亦未規定機車不得進入系爭大樓地下1、2樓。是原告主張被告上開行為有違反系爭大樓108年管理公約且情節重大之情事，應無足採。

　　　⑶原告主張於108年管理公約訂定後，被告至少有9次於系爭大樓電梯內書寫謾罵文字，已有違反該管理公約情節重大之情事。經查，系爭大樓108年管理公約第5條規定：「電梯內的白板是大樓的佈告欄，請勿在上面書寫非公領域的事情。另禁止在公共區域的牆壁隨意張貼」。惟依原告所提出之原證42所示，雖被告確有多次於電梯內之白板書寫相關不滿或個人之意見，惟觀其內容亦多與系爭大樓之住戶或對原告處理系爭大樓公共事務之不滿，此有原告所提之原證42之照片可參(見本院卷二第387至405頁)，足認被告係以該等方式就公共事務之處理表達不滿之意見及情緒，其據以表達個人意見之行為或有不當，惟造成之損害並不甚嚴重，尚難認有違反108年管理公約且情節重大之情事。原告此部分之主張，尚難憑採。

　    ⑷至原告所稱被告與其他住區間之爭執、毆打、恐嚇等情事，此為住戶私人間之糾紛，亦屬是否有涉及相關民、刑事之問題，且多為偶然發生之爭執衝突，應非屬被告持續違反其身為區分所有權人而應負擔對他區分所有權人之義務，尚不得以此偶然發生之私人間糾紛，而遽認被告有違反公寓大廈管理條例或住戶規約且情節重大之情事。

  ㈢原告已以公告方式促請被告就其堆置物品行為為改善後，被告於3個月內仍未改善：

    就被告於系爭大樓之地下2層防空避難室及4樓共同走廊堆放物品等情，被告除經臺北市都發局多次派員派員至系爭大樓查勘確認屬實，並依序為上開高達九次之裁罰，業如上述。而原告亦曾於109 年10月16日、10月17日、10月20日、11月14日、11月17日、11月23日；110 年1月5 日、1 月7 日、1 月11日、1 月12日等以公告方式勸導被告改善堆置雜物之情況，直至110 年1 月31日召開區分所有權人會議當日，均未見改善。此有原告所提之相關公告為證(見本院卷二第361至379頁)，並為被告所不爭。再者，被告於110 年1 月31日之區分所有權人會議之前，已因上開違反法令及規約之情事，經被告為多次之勸導，並經臺北市都發局為四次之裁罰(分別裁罰4萬元、8萬元、20萬元、20萬元)，單以原告所為109年10月16、17、20日之公告而言，至110年1月31日區分所有權人會議之日止均已逾3個月，惟被告均未為改善，甚且因被告之後就該等行為仍持續未改善，而經臺北市都發局為持續之裁罰，足認原告於110 年1 月31日召開區分所有權人大會前3個月之前，對被告上開違反法令及規約之事實所為「促請其改善」之相關公告，被告均置之不理，且未為改善等情，應堪認定。

　㈣系爭大樓區分所有權人會議曾為「訴請法院命被告出讓其 所有如附表所示之不動產」之決議：

　　系爭大樓區分所有權人曾於110年1月31日下午3時許在臺北市○○路000號天仁喫茶趣內湖店舉行區分所有權人會議，出席戶數共有十戶(包含寫委託書者)，並決議：「針對本大樓四樓區權人違反公寓大廈管理條例第二十二條第一項第二款及第三款規定，管理負責人促請改善於三個內仍未改善，提議訴請法院強制其遷離並出讓其區分所有權及其基地應有部分。請所有參與會議區權人表決，結果全數同意並簽名(十戶)(簽名同意如附件)」，此有系爭大樓區權會記錄及區分所有權人投票簽名之資料可參（見司調字卷第63至67頁）。足認系爭大樓區分所有權人會議確已依公寓大廈管理條例第22條第1項第2、3款、第2項規定，為「訴請法院命被告出讓其所有如附表所示之不動產」之決議，且區分所有權人之上開決議係該大樓十戶住戶為簽名同意，該決議應屬合法有效等情，應堪認定。

  ㈤就被告所為前揭辯詞，應無可採，茲分述如下：

    ⒈被告辯稱其購買合於原告規定車庫入口高度之貨車欲進系爭大樓清理堆置之物品，惟遭原告故意請人將車庫入口上方之活動門板焊死，而將車庫降低高度，使被告之貨車無法進入云云。惟查，依原告於109年10月19日爵邑大樓(管)字第1091016-02號「本大樓汽車升降梯規格與限制」之公告，其說明第2、3點分別記載「⒉有半數以上住戶提議，車庫門口需要明定規格，以方便購車參考。⒊經丈量結果，本大樓車庫入口高190公分，汽車升降梯長600公分，寬210公分，承重2噸。如超重導致升降梯故障需負全責。另，依照本大樓規約（爵邑大樓住戶規約）第一章第二條第四項的第一款規定『車位僅供停放自小客車與紅、黃牌重型機車使用，除此之外不得放置其他任何物品(如：停放機車、腳踏車或堆置雜物…等)。』因此各住戶在購車時自行衡量車種及車身大小」，有上開公告可參（見本院卷二第115頁），而依被告所提出售貨車之人紀惠婷出具之證明書（見本院卷二第117頁），可知被告所購買之貨車高度為193公分，確高於車道入口高度3公分而無法順利自車道進入系爭大樓地下室，縱使原告曾有將車道上方之活動門板焊死，而致被告購買之貨車無法進入，被告亦可另尋符合高度限制之貨車、汽車，或以機車、手推車等方式清理其堆置之物品，而非以此為籍口而免除其清運長期堆置於停車位或公共空間之雜物之義務；況如被告所稱係因地下室有化糞池、水塔，為了車輛進出，進門高度是190公分，上面活動門板為20公分，總共是210公分等情（見本院卷二第95頁），若原告將車道入口之活動門板焊死係為阻止被告貨車進入清理雜物，則亦可能同時限制其他欲進入大樓為公共設施修繕或清潔等之車輛進入，此亦有違常理，參以原告所為上開公告係針對系爭大樓全部住戶規定，且被告又未能舉證證明原告所為上開公告之目的係專為阻止其清理雜物，再者，被告任意堆置物品既已長達數年之久，若果真有心清理，自宜與原告協商使其便於清理之方式，尚難以其購買之貨車無法進入，即據以為其免除清運堆置之雜物之理由。

　　⒉又被告辯稱108年管理公約有記載「各樓層公共空間，以不妨礙逃生為原則」可放雜物云云。惟依108年管理公約第1條規定：「本大樓為一層一戶，故門口部分之公共區域可放置鞋櫃、傘架等，須靠牆，電梯口及樓梯口須留逃生空間，至少120公分寬走道，各樓層樓梯上及樓梯口不能放置雜物妨礙逃生。（各樓層公共空間請自行管理以不妨礙逃生為原則」，此有108年管理公約可憑（見本院卷二第111頁），依108年管理公約第1條之內容，顯係就各樓層公共空間之管理而規定，而非可作為系爭大樓地下室之避難空間（含停車場）、公共空間可任意堆置雜物或資源回收物品之相關依據。況住戶不得於防空避難處所堆置雜物，業已為公寓大廈管理條例第16條第2項前段所明定，而108年管理公約亦未就此另為排除之明文約定，是以被告此部分之辯解，尚難採信。

　　⒊至於被告辯稱其他住戶也有與其相同之違反法令及規約之事實，諸如將燒金紙桶或其他雜物堆置在公共設施、腳踏車及機車佔用防火巷、主委之車位放置滅蟲藥及漂白水、九樓住戶在樓梯間晾女性衣物，且其亦曾向主管機關提出檢舉，惟目前仍未改善等情。然查，就系爭大樓之其他住戶若有被告所述情事，且有違反公寓大廈管理條例或系爭大樓住戶規約之規定，被告自得依法請求管理委員會或管理負責人要求住戶改善，或檢具相關具體事證向主管機關提出檢舉並要求主管機關對違規住戶為裁罰(至於違規事實是否屬實且符裁罰要件，仍須主管機關核實認定)，此為其同為系爭大樓區分所有權人正常權利之行使，尚無可非議，惟其不得以其他住戶有同樣之違規事實，進而主張免除其前揭違反法令規約之事實之改善清除之義務，應屬甚明。

　　⒋被告辯稱其所為之事實已經過多年，已經超過追訴期，而主張時效抗辯云云。惟查，被告所稱之時效抗辯為何，未提出具體事證及相關法令依據，而原告所為本件請求，係主張被告持續有上開違反法令或住戶規約且情節重大之情事，且原告係於110 年1 月31日召開系爭大樓區分所有權人會議作成「訴請法院命被告出讓其所有如附表所示之不動產」之決議，而作成該決議前亦曾就被告持續任意於系爭大樓之地下2層防空避難室及4樓共同走廊堆放物品致有違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定及系爭大樓住戶規約之情事，為「促請被告改善」之相關公告，且於原告為上開公告或主管機關為裁罰之，被告前揭違反法令及規約之事實仍為持續發生之狀態，並無被告所稱之已超過時效期間之情事，是被告所辯，顯無足採。

　㈥末按人民之財產權固應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之，此觀憲法第15條、第23條規定自明。而公寓大廈住戶有違反本條例規定經依49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰，仍不改善或續犯者及其他違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1 項第2、3 款、第2 項前段所明定。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質，此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。被告為系爭大樓區分所有權人，雖本院認定其於109年間於系爭大樓地下2層防空避難室及4樓共同走廊堆放物品，而為臺北市都發局多次裁罰等情，始該當於公寓大廈管理條例第22條第2、3款規定，惟被告該等行為係於長達數年累積而成，且多次經系爭大樓之管理負責人以各種方式通知改善均置之不理，反因其長期堆置雜物之行為與其他不同意見之住戶衍生各種事端，而其上開違反法令規約之行為亦經臺北市都發局為多次裁罰，嗣經系爭大樓區分所有權人會議於110年1月31日作成訴請法院強制被告遷離並出讓系爭不動產之決議。綜參上開被告所為確已違反公寓大廈管理條例第16條第2項之規定，且已嚴重影響系爭大樓住戶居住環境與安寧，且經公寓大廈主管機關就其行為為數次之裁罰，顯已難認其能繼續與其他區分所有權人維持共有關係，且被告自承其目前均住於友人住處，而未居住於系爭不動產內，其稱大概2、3天會回去戶籍地看信箱等語（見本院卷二第91頁），而其對上開違反法令之行為亦持續未有改善之意願，甚且辯稱其所認定之系爭大樓其他住戶違規行為亦同為改善時，其方始願意改善清除堆置物品等語，是以若繼續居住系爭大樓將與住戶衍生更多糾紛及衝突，且依其上開之種種行為，亦未見其有以和平且理性溝通之方式，以達繼續居住於系爭不動產之強烈意願，如不強制其出讓系爭不動產，已無法達成維護住戶間公共安全社區安寧與集合式住宅安全管理之目的。比較系爭大樓住戶之人身安全、社區安寧之保護，與強制出讓對被告財產權侵害程度，強制出讓當屬不得已所為之適當手段。又依公寓大廈管理條例所為之強制出讓，並非無償出讓，被告儘得於判決確定後三個月內自行出讓完成移轉登記手續，逾時亦得由管理負責人或管理委員會聲請法院拍賣，藉由拍價而換價，使被告取得價金，並非剝奪被告對系爭不動產價值之財產，並未逾憲法揭櫫之比例原則。

四、綜上，被告為系爭大樓之區分所有權人，其所為上開違反法令與規約之行為，顯然無法使其繼續與系爭大樓其他區分所有權人維持共有關係，如不強制其出讓系爭不動產，將無法達成維護住戶間公共安全、社區安寧與集合住宅管理之目的。從而，原告依公寓大廈管理條例第22條第2 項前段規定，請求被告出讓系爭不動產，於法有據，應予准許。

五、兩造其餘所為攻擊、防禦方法，核與本件之要件事實無涉，且不影響判決之結果，爰不一一贅敍，併此敍明。

六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段規定， 判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　29　　日

                  民事第一庭  法  官  徐文瑞

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　29　　日

                              書記官  朱亮彰