臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第627號
原 告 豐薈實業股份有限公司
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 陳淑芬律師
陳曉祺律師
被 告 紫金大廈管理委員會
兼法定代理 己○○
人
訴訟代理人 黃文玲律師
複代理人 董子祺律師
被 告 戊○○
乙○○
丙○○
丁○○
甲○○
上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國97年2 月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被告戊○○、乙○○、丙○○、丁○○未於最後言詞辯
論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依
原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：
㈠原告於民國94年間買受台北市○○區○○路○○號紫金大廈之
地下室，為該地下室之唯一所有權人，此有建物所有權狀可
證。該地下室係作為停車場使用，車輛須藉由機械昇降機出
入地下室停車場。被告為紫金大廈管理委員會及管理委員，
其私自於紫金大廈一樓汽車昇降機出入口前方之法定空地上
及防火巷，違規劃設停車格，並對之為使用收益，出租牟利
，以致停放於地下室之車輛難以出入，妨礙原告對地下室之
合法使用，顯已違反公寓大廈管理條例第16條第2 項：「住
戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮
空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、
設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障
及停車位侵占巷道妨礙出入。」之規定。
㈡被告等於法定空地上及防火巷私設停車位並共同將之出租供
他人使用之行為，已妨礙原告對該地下室之所有權行使，侵
害原告之所有權，且違反公寓大廈管理條例第16條保護住戶
權益之規定，已構成民法第184 條第1 項前段及第2 項之侵
權行為，同法第185 條又規定：「數人共同不法侵害他人之
權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，
亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。」準此，原告依
民法第184 條、第185 條、第767 條起訴請求被告連帶對原
告負回復原狀及損害賠償責任，並除去對原告所有權之侵害
。被告己○○、戊○○、乙○○、丙○○、丁○○、甲○○
、陳坤宗等人為94年之管理委員，並在管理委員會中作成繼
續將法定空地違規作為停車使用之決議，渠等確為侵權行為
人無疑。原告係主張本件乃數位管理委員之共同侵權行為，
而管理委員會應類推適用民法第28條就主任委員之侵權行為
對原告負連帶賠償責任。
㈢原告所受損害之數額：⒈租金損害: 原告為該地下室之所有
權人，自得於自由決定對於所有物之使用收益方式。系爭地
下室依使用執照之記載，本得作為停車場使用，原告擬將之
作為停車場使用並無任何違反法規之情事。被告於出入口前
方劃設停車位之行為，導致原告無法對該地下室為使用收益
，原告因此而受有「相當於租金之損害」。原告以法定之停
車位尺寸長5.57公尺、寬2.25公尺計算，每個停車格面積約
為3.91坪，再加上車道等共用部分面積，每個車位約為10坪
，而系爭地下室約可出租停放19輛汽車，故原告以19個停車
位乘以每月租金作為計算損害賠償之方式，以周邊停車位之
租金約一個月新台幣 (下同)3,500 元 為計算基準，原告每
月租金損害為66,500元。自95年1 月1 日起至起訴時止，共
16個月，則原告已受有之損害為66,500×16＝1,064,000 元
整。且於被告塗銷系爭停車位前，原告每個月仍持續受有66
,500 元 之租金損害；而自96年5 月1 日至96年12月21日知
悉被告已塗銷車位止，原告共受有510,548 元之損害。此僅
為一「損害計算方式」，故原告是否取得停車位營利之相關
執照、原地下室平面圖係規劃幾個車位、月租及季租費率不
同等事均與此「計算方式」無關。原告本於其所有權亦得將
之整個出租予他人或變更作為停車場以外之用途。⒉次查，
紫金大廈一樓以上30坪左右之房屋每月之租金約25,000元，
換算每坪之租金約833 元。而本件地下室之面積為611.18平
方公尺 (約184.88坪)， 原告請求每月66,500元之租金損害
，每坪僅約以359.69元計算，遠低於該棟大廈現今之租賃行
情，並無不合理之處。⒊管理費及共同基金損害：原告為紫
金大廈之區分所有權人，每月必須繳納管理費，每半年需繳
納共同基金，但卻無法對該不動產為使用收益，故受有管理
費之損害。原告每月應繳交9,270 元之管理費予紫金大廈管
理委員會，自95年1 月1 日起至起訴時，原告已繳納148,32
0(9,270 ×16＝148,320)元之管理費，並已繳納33,372(11,
124 ×3 ＝33,372) 元之共同基金 (每半年繳一次，每年6
月及12月繳納)， 共計181,692 元。蓋各區分所有權人繳交
管理費及共同基金之目的，乃在維護共用部分以促進專有部
分之使用。本件中因被告將共同部分為違法使用，使原告完
全無法本於所有權人地位對其專有部分為使用收益。從而，
被告之侵權行為導致原告所繳交之管理費及共同基金無法達
其目的，自亦屬原告所受之損害，而應由被告等賠償之。原
告繳交管理費及共同基金之依據為公寓大廈管理條例之相關
規定；然被告為不法侵權行為導致原告所繳交之管理費及共
同基金不能達其目的，故已繳交之費用亦為原告所受損害之
一部分，此兩者乃迥然不同之法律關係，不容被告將之混為
一談。
㈣聲明：⒈被告應連帶給付原告新台幣1,245,692 元及自起訴
狀繕本送達日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息
。⒉被告應連帶給付原告新台幣510,548 元及自96年12月21
日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。⒊原告願
以現金或華南商業銀行之無記名可轉讓定期存單供擔保，請
准宣告假執行。
三、被告紫金大廈管理委員會、己○○、甲○○抗辯略以：
㈠按「民事訴訟法第40條第3 項固規定「非法人之團體，設有
代表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非
法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人。
惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚
不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力。」，最高法
院67年度台上字第865 號著有判例可稽。故公寓大廈管理委
員會，依現行公寓大廈管理條例第38條第1 項規定，雖具有
訴訟當事人之能力 (訴訟法上)， 但因管理委員會僅為公寓
或大廈區分所有權人團體之代表機關，是自僅具「非法人團
體」之性質，是自亦無自然人與法人在實體法上所具備之權
利能力。則公寓大廈管理委員會並無權利能力，即不能享有
權利，負擔義務，是當然亦不具有對侵權行為之損害，負損
害賠償之責任之能力 (即無侵權能力)， 法理至明。從而，
本件原告起訴請求被告紫金大廈管理委員會連帶賠償損害云
云，於法即有未合，應予駁回。
㈡紫金大廈自66年竣工後，依據使用執照之記載，一樓法定空
地即供作停車場使用，此觀諸原告提出之原證二使用執照存
根明載建築物第一層之用途為「小型店鋪停車場」自明。而
現行一樓法定空地上劃設之停車格供住戶使用迄今已有十餘
年，向由有意使用之大廈住戶以抽籤決之，非由現行管委會
或管理委員自行劃設以出租牟利，現行管委會僅本於全體住
戶之共同利益，辦理停車位抽籤之相關事宜。上揭事實，由
原告於94年買受系爭地下室前之93年度紫金大廈停車場車輛
停放位置圖三紙與原告民事起訴狀提出之附圖（被告否認該
附圖內手寫文字之真實性）相互對照，二者繪製之停車格位
置均屬相同即明，並由93年度停車位抽籤相關公告，及93年
度紫金大廈住戶管理費收費名單上載有「停車」費用一欄觀
之，益證被告主張系爭停車格向為如是使用，業有全體區分
所有權人默示成立之分管契約等語，信而有徵。故原告於94
年買受地下室後，依據公寓大廈管理條例第24條第1 項之規
定，即應遵守原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權
利義務事項，亦即原住戶間就一樓法定空間利用方式已默示
成立之分管契約，對於原告仍有拘束力，不得再有任何爭執
。
㈢又原告以「住宅及大樓開發租售業」為所營事業登記項，衡
情對於出租住宅及大樓有相當之專業性，則其於買受地下室
前，理應已就現場及附近環境為詳盡之勘查與評估，故對於
現行一樓法定空間使用現狀，實難諉為不知，亦不得於自行
評估所有權無受侵害之虞而買受後，復於一樓法定空間之客
觀條件未有改變之情形下，又主張權利之行使受有損害。況
本件紫金大廈之地下室○○○區○○路17、19、21號B1建物
範圍），經查係○○○區○○段○○段31 326、31311 建號
，有臺北市士林地政事務所北市士地二字第09631411600 號
函為憑（被證十四），其中31326 建號為福國路17、19、19
-1、19-2、19-3、19-4、21、21-1號等公共設施，，即屬紫
金大廈全體區分所有權人所共有；原告於94年間所買受者為
31311 建號，僅為系爭地下室之一部，詎料其竟自命為地下
室之唯一所有權人，罔顧其他區分所有權人之權益，以侵害
其他區分所有權人共有部分之方式，任意變更地下室之使用
，將其使用執照上原記載之9 格停車位變更為23格，雖屢經
管委會依公寓大廈管理條例第15條第2 項之規定予以制止，
規勸其回復原狀，原告均置之不理（遲至96年10月18日鈞院
至現場勘測前夕始自行塗銷），現竟無端以權利受侵害為由
提起本件訴訟，自屬無據。
㈣系爭一樓法定空地第13號、第14號之停車格劃設於法有據，
且未妨害原告之所有權。被告亦已經塗銷而不再使用。
㈤本件原告未受有損害，自無從請求賠償：
⒈依建築法第77條之4 ：「建築物昇降設備及機械停車設備，
非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用。」，故本件
原告至今未就系爭昇降梯取得「建築物昇降設備使用許可證
」，依法即不得使用該昇降設備，如何得謂一樓停車格之劃
設已妨礙其地下室停車位所有權之行使？尤其依地下一層建
築使用圖所示，該地下室僅規劃有9 個停車位，惟原告竟以
侵害其他區分所有權人共有部分之方式，擅自變更地下室使
用而自行劃設23個停車位，則原告非僅已侵害其他區分所有
權人之共有部分，且業已違反公寓大廈管理條例第15條第1
項之規定。原告復未依建築法第73條第2 項「建築物應依核
定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為
以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車
空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執
照。」之規定，依法變更使用執照，益見本件原告所有之地
下一層，非屬建築技術規則建築設計施工編第136 條第2 項
所稱之「利用昇降設備之車庫」，殊無疑義，原告以建築技
術規則主張權利受有損害云云，顯非有據。原告未申請變更
使用執照，依法即不得使用地下室作為停車營利用途，要難
謂有何損害可言；尤以原告迄今亦未能舉證有使用收益地下
室之事實，更自行在96年10月18日鈞院至現場勘測前夕塗銷
地下室所有停車格，顯已自認並無使用地下室，實難謂有所
有權受妨礙之情，空言受有損害，自屬無稽，應予駁回。
⒊至於管理費及公共基金之繳納，依據公寓大廈管理條例第18
條及第21條等規定，係區分所有權人或住戶依法應負擔之義
務，亦為原告所自認，與本件原告主張之所有權受到妨礙云
云，本屬二事，顯無因果關係，不得主張為其損害；況縱使
原告主張無法本於所有權人地位對其專有部分為使用收益云
云屬實，亦係因原告尚未取得系爭昇降梯之使用許可及未依
法就本件地下室變更使用執照所致，顯為可歸責於己之事由
，與管理費及公共基金無涉。
㈥聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判
決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
四、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到庭所為
聲明、陳述：同被告紫金大廈管理管理會。
五、被告乙○○、丙○○、丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未
提出準備書狀作何聲明或陳述。
六、兩造不爭執之事實：
㈠原告於94年間買受台北市○○區○○路○○號紫金大廈之地下
室，該地下室係作為停車場使用，車輛須藉由機械昇降機出
入地下室停車場。被告為紫金大廈管理委員會及94年之管理
委員，紫金大廈管理委員會原於紫金大廈一樓汽車昇降機出
入口前方之法定空地上及防火巷，劃設停車格。
㈡被告紫金大廈管理委員會已於96年12月間將該汽車昇降機出
入口前方之法定空地上二個停車格塗銷。
七、茲本件爭執者為：原告是否因被告於紫金大廈一樓汽車昇降
機出入口前方之法定空地上劃設停車格，致原告受有損害，
如受有損害，其損害額為何？及被告是否應負連帶賠償責任
？茲論述如下：
㈠就原告主張租金損害部分：
原告此部分之主張係以民法第184 條、第185 條、第767 條
為據。惟查：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形
，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益
，視為所失利益。」民法第216 條定有明文，又「 (一)關
於侵權行為賠償損害之請求，以受有實際損害為要件。 (二
)損 害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡。」、「
民法第216 條第1 項所謂所受損害，即現存財產因損害事實
之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財
產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。
」亦分別有最高法院19年上字第2316號、48年台上字第1934
號判例可稽。本件依原告主張應屬新財產之取得（租金），
因損害事實之發生而受妨害。惟查，被告紫金大廈一樓汽車
昇降機出入口前方之法定空地上劃設停車格，雖致汽車出入
昇降機較為困難，然非因而完全不得出入，業經本院到現場
履勘明確，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第212~214 頁
）。且原告所有系爭地下室縱可作為停車場使用，然現場履
勘情形，原告並未使用系爭地下室，亦未提出依已定之計劃
、設備或其他特別情事，已可得預期受有租金之利益。故原
告主張受有每月原得出租之租金損害，並不足採。又原告主
張之民法第767 條僅得請求除去侵害，非得請求損害賠償，
而被告既已塗銷汽車昇降機出入口前方之法定空地上劃設之
停車格，依上開法條請求損害賠償亦屬無據。
㈡就原告主張其每月應繳交9,270 元之管理費予紫金大廈管理
委員會，自95年1 月1 日起至起訴時，原告已繳納148,320(
9,270 ×16＝148,320)元之管理費，並已繳納33,372(11,12
4 ×3 ＝33,372) 元之共同基金 (每半年繳一次，每年6 月
及12月繳納)， 共計181,692 元。各區分所有權人繳交管理
費及共同基金之目的，乃在維護共用部分以促進專有部分之
使用。本件因被告將共同部分為違法使用，使原告完全無法
本於所有權人地位對其專有部分為使用收益，從而，被告之
侵權行為導致原告所繳交之管理費及共同基金無法達其目的
，自亦屬原告所受有之損害，而應由被告等賠償云云。惟查
：管理費及公共基金之繳納，依據公寓大廈管理條例第18條
及第21條等規定，係區分所有權人或住戶依法應負擔之義務
，此亦為原告所自認，與本件原告主張之所有權受到妨礙云
云，本屬二事，顯無因果關係，不得主張為其損害，此部分
之請求亦屬無據。
㈢原告主張之損害既不足採，即無庸審究被告間是否應負連帶
賠償責任。
八、原告依據民法第184 條、第185 條、第767 條提起本訴，請
求㈠被告應連帶給付原告1,245,692 元及自起訴狀繕本送達
日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。㈡被告應
連帶給付原告新台幣510,548 元及自96年12月21日起至清償
日止，依年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回
。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁
回。
九、本件事證已明，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無
涉或無違，不予贅述。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1
項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 5 日
書記官 林宗勳
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