臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1127號 原　　　告　　劉愛珠 訴訟代理人　　洪雅楓 原　　　告　　廖新一 　　　　　　　曾愛珺 訴訟代理人　　蘇友松 原　　　告　　周廷旭 訴訟代理人　　陳思吟 被　　　告　　廖月妙 訴訟代理人　　蔡瑞麒律師 上列當事人間返還土地等事件，本院於民國102 年8 月23日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○○號如臺中市中正 地政事務所民國101 年9 月27日土地測量成果圖A 部分，面積九 十五平方公尺土地上鐵門之鎖除去，將上開土地返還原告及其他 全體共有人。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹佰零柒萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰壹拾捌萬貳仟伍 佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴時訴之聲明第一項原為：「請求判令被告應將坐落於 臺中市○區○村段○○○○○○○○號，如附圖一之紅色部分（已 是臺中市中正地政事務所土地測量成果圖），面積約為95平 方公尺，之法定空地鐵門之鎖拆除後，將土地返還於原告及 其他共有人」。嗣於本件訴訟進行中，將上開聲明更正為： 「被告應將坐落於臺中市○區○村段○○○○○○○○號土地上， 如臺中市中正地政事務所民國101 年9 月27日土地測量成果 圖A 部分，面積95平方公尺土地上鐵門之鎖排除，將上開土 地交還原告及其他全體共有人」（見本院卷第125 頁）。原 告上開訴之聲明之更正，核屬不變更訴訟標的而補充或更正 事實上之陳述，依前開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠兩造均為臺中市○區○○街○○巷○ 號、5 號公寓（下稱系爭 公寓）之住戶。而坐落臺中市○區○村段○○○○○○○號如101 年9 月27日臺中市中正地政事務所土地測量成果圖編號A 部 分，面積95平方公尺之土地（下稱系爭空地）為法定空地。 此法定空地位於系爭公寓旁邊，自公寓建造完成後即一直閒 置，空地出入口亦無上鎖，住戶均可自由進出，然被告竟宣 稱其對該空地有專有使用權。惟查，系爭空地周圍之欄杆係 當初建商所圍築，作為區分土地界線之用，欄杆並延伸至公 寓後方防火巷；又該法定空地上有化糞池、自來水入水池、 防火巷弄等公共設施；且95年間公寓住戶與被告均同意該法 定空地作為停車場使用，並栽植園藝，被告更親自主動繳交 工程款新臺幣（下同）3,000 元予當時負責之管理委員洪雅 楓，足見被告同意區分所有權人共同使用系爭空地至明。 ㈡然至100 年10月30日，被告竟將系爭空地之鐵門上鎖，稱系 爭空地使用權歸其所有，而妨害所有住戶行使支配土地之權 利。按系爭空地係屬全體住戶共有，被告就系爭空地並無合 法專用權源。又依公寓大廈管理條例第7 條規定，公寓大廈 之法定空地、樓頂平台、防火巷弄，均不得約定為專用部分 ，共有部分應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規 約或區分所有權人決議不得約定為個人專用部分。且系爭空 地上有化糞池、自來水入水池、防火巷，被告將系爭空地鐵 門上鎖後，導致水肥車無法進入抽取水肥，亦無法請人清洗 維護自來水入水池，更妨害公共通行及安全。因系爭空地上 有多項公共設施，且均屬區分所有權人生活利用上不可或缺 之共用部分，若約定為專用，顯然違反法令之規定，應予禁 止。此外被告亦無法提出住戶同意系爭空地歸其專用之契約 書或分管協議。被告雖辯稱：其購買房屋時，有與賣方口頭 約定系爭空地之使用權歸其所有云云，惟此僅係渠等買賣雙 方之約定，其他住戶並不知情，自難認同。 ㈢被告係在93年間始向建商賴東歆購買房屋，然公寓住戶早在 84年5 月間即成立管理委員會，約定每戶3 個月輪流管理大 樓各項事宜，小至燈管故障之更換，大至公共設施損害之修 繕。且系爭空地之打掃、園藝之維護、澆水都是其他住戶在 用心照顧，被告未曾用心；又被告就公共基金亦只願繳納半 數金額，卻要獨佔20多坪空地，住戶自是難平。再者，公寓 住戶多有轉手買賣之情形，已非當初向建商承購之第一手購 買戶，大法官會議已於83年6 月3 日作成釋字第349 號解釋 ，謂最高法院48年台上字第1065號判例與憲法保障人民財產 之意旨有違，前開判例在此範圍內，應不再援用。故被告與 建商賴東歆買賣時，縱有專有使用權之約定，被告亦不得對 抗其他區分所有權人。從而其後自前手處取得系爭公寓房屋 所有權之人，在不知有分管契約，亦無法得知之情形下，應 不受前手所定分管契約之約束。 ㈣被告目前之大門出入口，與使用執照不符，被告係於購買房 屋後違法將建照上合法之出入口封閉，擅自更改出入口。其 他住戶考量鄰居關係，已留5 至6 坪共有空地供被告進出使 用，但被告卻得寸進尺，占有緊鄰之20多坪系爭空地供自己 停車，卻不准公寓住戶在系爭空地停車。又95年間公寓住戶 已主張有使用系爭空地之權利，並共同協議使用1 樓系爭空 地，空地上之鐵門亦是住戶共同出資設置，是鐵門屬於全體 住戶共有。公寓住戶共有18戶，約定共同使用系爭空地，並 同意出資設置鐵門之繳款人即有12戶，達全體住戶半數以上 ，且1 樓及5 樓住戶亦均有繳款，同意共同使用。而自95年 間住戶共同協議使用系爭空地起已有5 年，其間被告並無任 何異議，已形同默示同意共同使用系爭空地；故縱有分管約 定，亦已形同放棄分管約定，形成新的共同管理使用契約。 然被告於100 年10月30日為供己私用，竟將系爭空地上之鐵 門上鎖，而妨害住戶使用之權利。爰依民法第767 條、第82 1 條規定，訴請被告將系爭空地上鐵門之鎖排除，並將上開 土地返還原告及其他全體共有人。 ㈤並聲明：⑴被告應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○○號如臺 中市中正地政事務所101 年9 月27日土地測量成果圖A 部分 ，面積95平方公尺土地上鐵門之鎖排除，將上開土地交還原 告及其他全體共有人。⑵願供擔保，請准宣告假執行。 二、對被告抗辯之陳述： ㈠經原告詢問臺中市都市發展局使用管理課附屬建築師，確認 系爭空地係屬法定空地；又依臺中市工務局使用執照存根， 顯示建蔽率為10：6 （0.573 建蔽率10：5.73），法定空地 為10：4 （法定空地418.77平方公尺/ 基地總面積1031平方 公尺＝0.406 ＝10：4 ，有使用執照存根為證），核對應留 設之比例，系爭空地係屬法定空地無誤。另被告與建商賴東 歆約定專有使用系爭空地，僅是雙方片面約定，未經全體區 分所有權人同意，自不生效力。系爭空地多年來一直閒置， 其他住戶均可自由進出使用。再者，95年間公寓住戶將系爭 空地作為園藝及停車場共同使用時，3 號1 樓、5 樓及5 號 1 樓、5 樓共4 戶，均同意繳費設置鐵門，被告更是親自主 動繳費，倘本件有分管約定存在，被告何以願意繳費。足證 被告所辯建商於當初買賣時，有約定系爭空地使用權歸5 號 1 樓云云，並不可採。 ㈡被告抗辯住戶須承受分管契約之約定，並舉出判例為證。惟 查此在分管協議經全體住戶同意之前提下，始有適用。又公 寓大廈管理條例於84年公布實施，依該條例第7 條規定，化 糞池、防火巷、法定停車空間等，均屬住戶生活利用上不可 或缺之共用部分，不得約定為專用。而系爭空地上既有化糞 池、防火巷、法定停車空間等，且建商賴東歆係在93年間始 將房屋出賣予被告，是渠等之買賣自應受公寓大廈管理條例 之拘束，渠等約定系爭空地歸被告專用云云，應不生效力。 且公寓住戶共同使用系爭空地已經多年，其間被告均無任何 異議，業已明示同意住戶有共同使用系爭空地之權利。 ㈢被告辯稱建商賴東歆有告知其1 樓空地歸1 樓使用，頂樓歸 5 樓使用云云。惟查，此僅係建商與1 樓、5 樓住戶之私下 約定，並未得全體住戶之同意。又系爭空地因多年來一直空 置，亦無上鎖情形，全體住戶均可自由進出使用，當然相安 無事。然85年間建商賴東歆在系爭空地上違法搭建鐵皮屋時 ，住戶即對賴東歆提起竊佔告訴，足見住戶自始即就系爭空 地主張權利，嗣上開案件雖因時效完成而判決賴東歆免訴， 但法院並未判決系爭空地歸1 樓專用；且因訴訟期間，賴東 歆立即將施工至一半之鐵皮屋拆除回復為空地，住戶乃未再 予追究。其後3 號及5 號之1 樓住戶在空地上違法私自加蓋 建物，住戶亦在知悉時即主張權利，於95年間向臺中市都市 發展局建管課舉發違建，經建管課查核確屬違建，而發交北 區拆除隊予以拆除，是住戶並未容許渠等違法使用。再者， 建商圍起欄杆是作為內外之區隔與地界之劃分，且欄杆係延 伸至系爭空地後方防火巷，長達數10公尺，多年來欄杆保養 上漆，均是住戶共同出資僱人油漆，此有油漆支出證明可稽 。足見被告辯稱建商係以欄杆圍起一獨立區塊，區分使用權 利歸5 號1 樓之住戶專用云云，不可採信。 ㈣被告原出入之大門，亦即建商原興建之大門，如系爭公寓一 樓平面圖所示（見附圖一），詎被告於93年購買房屋後，立 即封閉原大門，自行將出入大門改向。又依一樓平面圖所示 ，系爭空地本係規劃為停車空間，故全體住戶均可於其上停 車，被告並無權利將鐵門上鎖，而妨礙住戶停放汽車。系爭 空地是全體區分所有權人所共有，未經全體區分所有權人同 意及協議由特定人使用，任何人均屬無權占用。且多年來住 戶均共同出資僱人打掃系爭空地及園藝維護、自來水蓄水池 之清潔，此有每月請款收據為憑，顯示系爭空地是全體住戶 共同使用。被告抗辯其與建商賴東歆有口頭約定，系爭空地 歸被告專用云云，惟查此項約定僅屬債權關係，依債權相對 性原理，僅能拘束建商賴東歆與被告，不得對抗其他共有人 。 ㈤被告另辯稱其係以比較高之價格購買房屋云云。惟查，買賣 價格之高低繫於買賣雙方之意願，價格貴或便宜亦因個人感 受而有所不同，是自不能因其自認為係以較高之價格購買房 屋，即認其購買標的含系爭空地之使用權在內。又1 樓住戶 之共用部分持分，均包含地下室停車位在內，此有各共有人 於地下室之持分比例，其上有被告之前屋主賴東歆之印章可 證。是賴東歆於刑事案件中證稱：1 樓住戶無地下室使用權 ，僅能使用1 樓空地云云，顯非事實。 三、被告抗辯： ㈠臺中市○區○○街○○巷○ 號、5 號之公寓，乃建商賴東歆所 建造，並為賴東歆所販售。而賴東歆於販售該公寓時，即與 各買受人約定，1 樓空地由1 樓承購戶使用，樓頂平台由5 樓承購戶使用，所有買受人對此均表接受，而無異議。此業 經賴東歆於鈞院101 年度易字第1119號刑事案件中證稱：「 （辯護人問：你當時賣房子的時候，有關3 號1 樓、5 號1 樓旁邊空地部分，是怎麼跟客戶說？）就照我們當時市面的 習慣，1 樓的空地歸1 樓使用，5 樓樓上的部分歸5 樓使用 」、「（辯護人問：你有無跟買受的人這樣講，我指的是全 部的住戶？）都有，不然怎麼可能相安無事這麼多年」；及 訴外人陳清滿證稱：「（檢察官問：你82年購屋的時候，沒 有車子，那你3 號前面的空地有無圍起來？）本來就圍起來 了，就是用鐵欄杆圍起來」、「（檢察官問：作何用處？） 區隔內外的作用，不讓人家進來」、「（審判長問：你有無 跟你哥哥講過，門前空地是自己可以使用的？）應該是順理 成章，因為地尚有鋪設磁磚，是我哥哥找人鋪設的」、「（ 審判長問：所以在你哥哥的理解中，是否也認為3 號1 樓門 前要鋪設磁磚是要自己花錢的，而不是公共花費？）對」、 「（審判長問：在你不管是借給你哥哥或者出租給他人使用 的期間，有無其他住戶向你表示，門前這一塊空地是大家持 分共有的，大家都可以停車？）沒有」；暨訴外人史洪蓮證 稱：「（檢察官問：你剛購屋的時候，建商有無跟你講你有 專有的頂樓使用權？）有」、「（檢察官問：你們的認知， 那整塊地是否都歸1 樓使用？）我自己的認知，我想當時一 般民眾的想法大概都是相同，就是1 樓歸1 樓使用，頂樓歸 5 樓使用」等語。足徵賴東歆於出售系爭公寓時，確有與原 始承購人間，就1 樓空地及樓頂平台訂有使用上之分管契約 至明。 ㈡系爭公寓3 號、5 號房屋之房價，乃1 樓最貴，其次為5 樓 ，2 、3 、4 樓最便宜，此業經陳清滿於上揭刑事案件中證 稱：「（審判長問：到你現在為止的理解，門前空地是專屬 你可以使用，還是全體住戶都可以使用？）不可以，因為當 初我買的都比他們貴，我買了5 百多萬」；及賴東歆證稱： 「（辯護人問：你當時賣1 樓的時候，你稱有告訴1 樓的買 受人，1 樓的空地歸1 樓的買受人使用，5 樓正上方的屋頂 平台歸5 樓的住戶使用，你賣的價格與其他樓層有無不同？ ）都會比較高，因為1 樓有空地可以使用」等語可證。是以 ，1 樓及5 樓之買受人願意以較高之價格購買房屋，自係因 當時建商賴東歆與住戶間確有就1 樓空地及屋頂平台之使用 權訂有分管契約，分別由1 樓及5 樓之住戶使用所致，否則 就5 樓而言，在未裝設電梯之情形下，其出入均較2 、3 、 4 樓不便，其售價怎會較2 、3 、4 樓為高？ ㈢因住戶間所定之分管契約，業將1 樓之空地約定予3 號1 樓 及5 號1 樓之住戶專用，故地下1 樓所設置之停車位，即排 除3 號1 樓及5 號1 樓住戶之使用權，是被告迄今仍不能使 用地下室停車位，亦無地下室鑰匙，即便願意付費亦不能使 用。此部分可由陳清滿於上揭刑事案件中證稱：「（辯護人 問；你到底有無想去停車過？）因為我那時候自己沒有車， 小孩子也只需要空地活動，所以沒有下去過地下室爭取，我 也從沒用過，也沒有人給過我鑰匙」；及賴東歆證稱：「（ 檢察官問：依照你的邏輯，地下室是否也歸1 樓使用？）沒 有，因為他已經使用地面上的空地，所以沒有使用地下室」 、「（檢察官問：你這個建案，是否1 樓對於地下室沒有使 用權？）對，因為已經使用地面上的空地」等語。可知1 樓 住戶僅能使用1 樓空地，地下室之停車空間則歸其他樓層住 戶使用。益徵系爭公寓住戶間對於共有部分確實有分管契約 存在。 ㈣3 號1 樓及5 號1 樓之空地，自始即由賴東歆以鐵欄杆將空 地與公共走道區隔開來，系爭空地更是以鐵欄杆圍成一獨立 區塊，而3 號5 樓之屋頂，亦由承購戶加蓋，此部分現狀均 無改變，其後公寓之受讓人於受讓時，對於公寓之使用現狀 ，並無不能知悉或無法可得而知之情形。是以，受讓人既然 接受公寓之使用現狀，而購買房屋，自應受到原始承購人間 所訂分管契約之拘束至明（最高法院48年台上字第1065號判 例、83年度台上字第1377號判決、98年度台上字第2426號判 決、99年度台上字第1191號判決參照）。 ㈤系爭公寓乃建造於公寓大廈管理條例公布實施之前，固無該 條例第7 條之適用，即便依公寓大廈管理條例之規定，系爭 空地下雖埋設有化糞池，亦非不能約定為專用之部分。又系 爭空地上並無防火巷，該社區防火巷係在另一出入口，是以 將系爭空地約定由5 號1 樓住戶即被告專用，並未違反法令 或公序良俗，被告自得單獨使用系爭空地。從而被告為管理 系爭空地及避免他人侵害其對系爭空地之使用權，而將系爭 空地之鐵門上鎖，並無侵害他人權利。原告請求被告將鐵門 上之鎖除去，為無理由。 ㈥並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。 四、兩造經法官試行整理並簡化爭點，其結果如下： ㈠兩造不爭執事項： ⑴被告確有將臺中市○區○村段○○○○○○○號如臺中市中正地政 事務所101 年9 月27日土地測量成果圖（下稱附圖）A 部分 ，面積95平方公尺土地上之鐵門上鎖。 ⑵附圖A 部分地下有系爭公寓共用之化糞池、自來水儲水池， 並有2 個鐵蓋設置於附圖A 部分土地上；抽取水肥或清洗自 來水儲水池，均須進入附圖A 部分土地。 ⑶附圖A 部分土地，於系爭公寓69年建造完成時，即由建商賴 東歆以欄杆圍起。 ㈡本件爭點： ⑴被告抗辯建商賴東歆於出售系爭公寓予各承購人時，即與各 承購人約定益華街5 號1 樓前方之空地即附圖A 部分，應歸 該住戶專用，是否可採？縱屬可採，該約定有無因違反強制 或禁止規定或背於公共秩序、善良風俗而無效之情形？ ⑵原告請求被告應將附圖A 部分土地上鐵門之鎖排除，將附圖 A 部分土地返還原告及其他全體共有人，是否有理由？ 五、得心證之理由： ㈠原告主張兩造為臺中市○區○村段○○○○○○○號土地上系爭公 寓之區分所有權人；如附圖所示A 部分（即系爭空地）為各 共有人共有之土地；及被告將系爭空地上之鐵門上鎖等情， 為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、臺中市中正地 政事務所101 年9 月27日土地測量成果圖及現場照片在卷可 稽（見本院卷第68頁、第13至14頁），堪信為真實。惟原告 主張被告無權將附圖所示A 部分系爭空地上鐵門上鎖一節， 則為被告所否認，並以上開公寓之各承購人或其繼受人應受 渠等或前手與建商賴東歆間所定分管契約之拘束，其既已向 賴東歆購買5 號1 樓房地，系爭空地即歸伊專用，伊自有權 將鐵門上鎖，不同意他人進入使用系爭空地等語置辯。是本 件應審究者，厥為建商賴東歆於出售系爭公寓予原始承購人 時，是否已與所有原始承購人約定如附圖所示A 部分系爭空 地歸5 號1 樓住戶專用？又上開約定，是否有違反強制或禁 止規定或背於公共秩序、善良風俗而無效之情形？ ㈡建商賴東歆於出售系爭公寓予原始承購人時，並未與所有原 始承購人約定如附圖所示A 部分系爭空地歸5 號1 樓之住戶 專用： ⑴按建商賴東歆於本院101 年度易字第1119號刑事案件中固證 稱：伊賣系爭公寓時，關於3 號1 樓、5 號1 樓旁邊空地部 分，就照當時市面的習慣，1 樓的空地歸1 樓使用，5 樓樓 上的部分歸5 樓使用；伊有跟全部的買受人這樣講，不然怎 麼可能相安無事這麼多年等語（見上開案卷第214 頁反面） ；及證人即系爭公寓5 號5 樓住戶史洪蓮於上開刑事案件中 證稱：伊購屋時，建商有說伊專有頂樓的使用權等語（見上 開案卷第200 頁）。惟查，建商賴東歆前於84年間因在系爭 空地上搭建烤漆浪板而遭住戶提出竊佔告訴，並經檢察官提 起公訴之情，業據本院依職權調取101 年度易字第1119號刑 事案卷核閱屬實（見上開案卷第8 至15頁），則建商賴東歆 顯然明知住戶並不同意任何人占有使用共用之附圖所示A 部 分系爭空地，則其竟仍告知被告有該部分之專用權，是建商 賴東歆為免自己對被告構成詐欺罪嫌，自會證稱其與所有原 始承購人間有分管之約定，故其證詞自難遽信。又證人史洪 蓮乃系爭公寓5 號5 樓之住戶，其為繼續保有頂樓之專用權 ，當會證稱建商有說伊專有頂樓的使用權，是其證詞亦不可 遽採。此外除3 號1 樓陳清滿、3 號5 樓郭家柔、5 號5 樓 史洪蓮等既得利益住戶於上開刑事案件之證詞外，被告並未 能舉證證明建商賴東歆確與所有原始承購人間有上開分管之 約定。是被告抗辯建商賴東歆與所有原始承購人間有上開分 管之約定云云，洵非可採。 ⑵審諸原告所提出買方為廖新一之「委託代建房屋合約書」， 其上附註載明：「5 樓屋頂使用權除公共設施外，屬5 樓使 用」，足見當時買賣雙方僅就頂樓之使用權有所約定，就系 爭空地之使用權並未有任何分管之約定。蓋倘若就系爭土地 確有上開分管約定，則賴東歆身為建商，其既知於「委託代 建房屋合約書」上載明頂樓使用權之分管約定，當亦會同時 就系爭空地之分管約定加以註明。茲建商賴東歆既未於「委 託代建房屋合約書」載明上開約定，益徵其與所有原始承購 人間並無上開分管約定至明。 ㈢系爭公寓目前之住戶並不受其前手與建商所定分管契約之拘 束： 依大法官會議釋字第349 號解釋意旨，認「最高法院48年台 上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有 物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序 之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉 有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂 分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應 不再援用」。準此以解，本件縱認建商賴東歆於出售系爭公 寓予原始承購人時，有與所有原始承購人約定如附圖所示A 部分系爭空地，歸5 號1 樓住戶專用，惟因系爭公寓之原始 承購人多已將房地輾轉移轉予第三人（即目前之住戶），目 前之住戶在不知有上開分管約定，亦無可得而知之情形下， 依上開解釋意旨，應認目前之住戶並不受其前手與建商所訂 分管契約之拘束。是被告抗辯目前之住戶應受其前手與建商 所訂分管契約之拘束，而有容忍被告占用系爭空地之義務云 云，自非有據。 ㈣縱認建商賴東歆與所有原始承購人間有上開分管之約定，亦 因該約定違反強制或禁止規定而無效： ⑴依系爭公寓共有部分建物登記第二類謄本所示，系爭公寓係 於69年10月23日建築完成（見本院卷第100 頁），而公寓大 廈管理條例係84年6 月28日始經公布施行，故被告就其占用 之系爭空地倘經約定由其專用，固得不受公寓大廈管理條例 第7 條之限制。然按各區分所有權人按其共有之應有部分比 例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有 約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及 通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所 約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建 築法令之規定。住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委 員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院 為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。住戶不得於私 設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯 間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、 門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵 占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第9 條及第16條第2 項 前段分別定有明文。由上開規定可知，縱約定為專用，其約 定使用仍應依其本來之用法，依其設置目的及通常使用之方 法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市 計畫法及建築法令之規定。 ⑵本件縱認建商賴東歆與所有原始承購人間確有約定系爭空地 歸5 號1 樓之住戶專用。則因被告所占用之系爭空地為法定 停車空間，此有原告提出之系爭公寓一樓平面圖可參（附在 本院卷證物袋內），是被告占用系爭公寓共用之法定停車空 間供己使用，自有違該法定停車空間係供住戶共用停車之通 常使用目的及方法，其上開分管約定，已屬違反公寓大廈管 理條例第9 條之強制規定。又系爭空地地下有公寓共用之化 糞池、自來水儲水池，並有2 個鐵蓋設置於其上，抽取水肥 或清洗自來水儲水池，均須進入系爭空地等情，為兩造所不 爭執，堪認為真實。而土地所有權依法及於地上及地下，雖 化糞池、自來水儲水池等，並未設於地面上，然既為社區之 化糞池及自來水儲水池設置位置，自屬社區共用部分之土地 無訛。是被告所占用之系爭空地既屬系爭公寓共用部分，應 排除於約定專用部分之外。從而被告將系爭空地上之鐵門上 鎖，阻止其他住戶進入為停車使用，亦已違反公寓大廈管理 條例第16條第2 項前段及第9 條第3 項之規定，依民法第71 條前段規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效 」，是該項系爭空地由5 號1 樓住戶專用之分管約定，亦屬 無效。 ㈤按所有人對於無權占有者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別 定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。是主張有占 有權源者，自應就其主張負舉證之責任。本件建商賴東歆與 所有原始承購人間既未約定系爭空地歸5 號1 樓之住戶專用 ；縱有上開約定，亦不能拘束自原始承購人處受讓房地之目 前住戶；且上開約定更因違反公寓大廈管理條例之強制或禁 止規定而無效，是被告自無主張系爭空地為其專用部分之權 利。從而被告既將系爭空地上之鐵門上鎖，專供自己使用， 而無權占有系爭空地，則原告依民法第767 條第1 項及第82 1 條規定，本於所有權之作用，訴請被告應將系爭空地上鐵 門之鎖除去，並將無權占用之系爭空地返還原告及其他全體 共有人，於法即屬有據，應予准許。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 9 月 30 日 民事第五庭 法 官 黃佩韻 上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 9 月 30 日 書記官 黃毅皓

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