臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1258號 原　　　告　郭蘭馨 訴訟代理人　劉志忠律師 被　　　告　萬協實業股份有限公司 法定代理人　陳清福 訴訟代理人　劉邦寧 　　　　　　陳啟昌律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國102 年6 月11 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰參拾伍萬元及自民國九十七年八月三 十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元供擔保後，得假執行； 但被告如以新臺幣貳佰參拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假 執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告於民國84年9 月推出「台大文豪」預售屋及「師大美食 廣場」（下稱系爭商場）攤位之廣告，廣告單上載明「師大 美食廣場、全方位市場、高消費客源、主題式美食、高租金 回收」等文字，且被告銷售人員利用廣告單不斷強調「師大 美食廣場」因近台大、師大商圈，開店營運佳、回收快，可 坐收高租金，並以系爭商場地下一樓平面圖走道繪有麥當勞 式四人用餐桌椅之廣告單，強調將來地下一樓之攤位蓋好就 是如此，並強調有青果大王陳查某財團勢力支持，保證絕對 沒問題云云。伊因此於84年11月9 日與被告公司簽訂房地預 定買賣契約書（下稱系爭契約書），買受「台大文豪」地下 一樓編號10號之房屋及基地持分（下稱系爭房地），總價金 為新臺幣（下同）240 萬元，伊依約已給付235 萬元。未料 ，被告完工通知伊交屋時，伊始發現被告並未依契約之設計 圖及廣告單所繪製之平面圖施工，系爭商場甚無消防灑水系 統、無排煙設備區、天花板淨高不足且照明不足，尤其店面 走道寬度不足，無法擺設共食區餐桌椅。被告送交台北市政 府工務局審查之原施工圖面之走道未繪置餐桌椅，且內政部 營建署92年9 月18日營署建管字第0000000000號函已說明「 走廊不得封閉及阻塞，屬公寓大廈之共同走廊，應保持淨空 ，不得設置任何阻礙避難逃生之障礙物」，故不得擺設餐桌 椅，致使迄今仍無法經營系爭商場。被告自始即無將系爭房 地作為美食街之規劃，縱然規劃作為美食街及設置餐桌椅， 亦與現行法令不符，故被告顯係以不能給付之內容為契約之 標的，兩造間之買賣契約應屬自始無效。再者，伊購買系爭 房地之目的已無法達成，顯有重大瑕疵，且該瑕疵無法修補 ，伊自得依民法第359 條之規定解除兩造間之買賣契約。伊 已依系爭契約書約定給付訂金80萬元、簽約金14萬元、開工 款11萬元、地下室完成款15萬元、結構體完成款15萬元、領 取使用執照14萬元、銀行貸款158 萬元，共計235 萬元，則 被告依民法第259 條回復原狀之規定，應返還伊已給付之價 金235 萬元及自97年8 月30日起計算之利息，另伊亦得依民 法第179 條不當得利之請求權，請求被告返還伊所受價金之 利益。又被告已構成不完全給付，伊自得請求減少價金。為 此，爰依民法第359 條、第259 條、第179 條之規定及債務 不履行之法律關係提起本件訴訟，請求擇一判命被告給付如 訴之聲明等語。 ㈡並聲明：⒈被告應給付原告235 萬元及自97年8 月30日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准 宣告為假執行。 二、被告則以：伊曾於89年2 月1 日與商場主委、副主委及14位 代表人簽有協議書，約定由伊提供188 萬60元協助系爭商場 營運開業，渠等並同意除該188 萬60元外，不再向伊為任何 請求。而該協議之內容於88年12月8 日由系爭商場管理委員 會之決議內容製作，區分所有權人均同意之。系爭商場曾於 89年3 月12日正式開張，並經消防檢查通過，並無任何不符 法令無法開張之情事。至於系爭商場地下一樓擺設桌椅之空 間部分，依地下一樓之竣工圖所示，並未載有「走道」字樣 ，此空間雖包含有走道，然而，只要符合消防安全之疑慮， 走道法定基本寬度以外之空間，並不當然全部適用走道之規 定，行政機關自無權任意擴張解釋為走道而限制所有權人之 合法利用。伊雖提供餐桌椅，然而，伊所提供之桌椅並非兩 造間之買賣標的物範圍，係由系爭商場所有人設置共食區決 定擺設之方式及範圍，並非以設置於走道為唯一方式，原告 得另以僅靠攤位前方設置長條連結之桌椅方式、小型圓桌之 方式，甚或是不設桌椅專供外帶用餐等方式經營，調整共食 區設置方式即可達到美食街之經營，自非可認屬物之瑕疵。 實則，系爭商場於開業後，係因經理人管理不善、區分所有 權人之間之意見不合，兼以尚有多數攤位並未同時開業，美 食街種類類較少，無法吸引客源及人潮等情，致無法營運而 關閉，與伊無關。伊已履約完成，並無如同原告所稱之瑕疵 存在，原告自不得主張兩造間之買賣契約無效或是解除系爭 買賣契約，原告雖未繳納最後之交屋款5 萬元，惟伊已通知 原告辦理交屋並已逾7 日，依系爭契約書第12條第1 項之約 定，應屬交屋完成。又原告已遷入系爭房地，且已自由支配 、使用系爭房地，並於88年12月29日以系爭房地所有人之主 觀意思開立委任書，授與系爭商場之管理委員會與伊簽訂協 議書。則兩造間無論是主觀上或客觀上均已完成交屋，已生 交屋之效力，因此，原告於97年8 月29日始主張解除系爭買 賣契約，已逾5 年之法定除斥期間，自不得再行請求等語。 並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件原告主張被告於84年9 月推出販售「師大美食廣場」廣 告，原告乃於84年11月9 日簽訂系爭契約書購買系爭房地， 並已繳交「訂金」、「簽約金」、「開工款」、「地下室完 成款」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「銀行貸款 」各階段之價金共235 萬元，嗣原告於97年8 月29日寄發存 證信函予被告解除契約之事實，業據其提出師大美食廣場廣 告單、房地預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、臺北公 館郵局第1655號存證信函、送達回執為證（見本院卷一第41 頁、第42頁、第47頁至第58頁、第87頁至第89頁），且為被 告所不爭執，自堪信為真實。 四、原告另主張系爭房地之共用走道無法供作共食區使用，系爭 契約書因被告詐欺而無效，且系爭房地亦存有重大瑕疵及不 完全給付等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應 審酌者厥為：㈠系爭房地之共用走道是否無法供作共食區使 用？㈡原告以系爭契約涉及詐欺、自始給付不能、給付有重 大瑕疵及不完全給付，而以契約無效、解除契約及減少價金 擇一請求被告返還235 萬元及自97年8 月30日起至清償日止 按年息5%計算之利息，有無理由？㈢原告解除契約是否已逾 除斥期間？㈣被告是否已履行買賣契約？茲分述如下： ㈠系爭房地之共用走道是否無法供作共食區使用？ ⒈按消費者保護法第22條明定企業經營者應確保廣告內容之真 實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。是企業經 營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定， 惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進 而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該 廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號判決參照）。查 被告出售系爭房地時，其廣告單標明為「師大美食廣場」， 並刊載多張共食餐桌椅照片，且在地下1 樓平面圖走廊上繪 製共食餐桌椅（見本院卷一第41頁、第42頁），不但明白標 示該美食廣場之空間、格局，且特定該美食廣場所擺設之桌 椅為麥當勞式四人用餐，擺設位置在走道中間，復於房屋預 定買賣契約書之附件二「建材設備說明」之「其他設備項」 下，載明「... 美食區並提供共同供食區餐桌椅」（見本院 卷一第62頁），依上說明，被告出售系爭房地，自應擔保該 屋具有上開品質及效用。 ⒉被告雖辯稱系爭走道寬度有3 公尺，扣除法定寬度1.6 公尺 後，仍可擺設餐桌椅，廣告及圖說所示麥當勞式四連型桌椅 ，寬度僅有105 公分，原告仍可利用上開空間擺設餐桌椅云 云，惟查：就臺北市○○街○○號地下1 樓使用疑義一案，前 經臺北市政府工務局建築管理處分別於91年10月11日、92年 7 月18日以北市工建照字第00000000000 號函、北市工建照 字第00000000000 號函謂「有關營利事業登記證之申請應以 各編列之門牌號碼為基本單位申請（得合併多個門牌申請） ，其適用之法規依申請面積而定，至於該樓層增加之餐飲業 面積，仍應在原核准範圍內使用，方屬適法；另函詢之走道 如屬原核准圖說所載之走廊，自不得做為顧客飲食用之供食 區。」、「走廊係指原核准圖說中兩側鐵捲門中間標示3 公 尺之通道無誤。」等語，及臺北市政府工務局於91年11月6 日以北市工建字第00000000000 號函謂「『營業樓地板面積 』係指營利事業登記證之申請，以各編列之門牌號碼為基本 單位申請或合併多個門牌申請，其申請面積即為『營業樓地 板面積』，惟申請面積仍須以使用執照竣工圖核准範圍為限 ，故使用執照竣工圖所載走廊，自不得計入『營業樓地板面 積』，亦不得做為顧客飲食用之共食區。」等語（見本院卷 一第150 頁至第152 頁），足見系爭走道既非屬系爭房地得 據以申請營利事業登記證之營業面積，且系爭走道為建築使 用執照竣工圖所載之走廊，則無論在系爭走道擺設共食餐桌 椅、長條型桌椅或不設桌椅之小型圓桌，均非適法。 ⒊另參以臺灣高等法院曾函詢在系爭美食廣場走廊擺設餐桌椅 ，設為顧客飲食之共用區，是否有違相關建築管理法令規定 一節，經臺北市政府工務局於92年3 月11日以北市工建字第 00000000000 號函覆以「... 依87使字第201 號使用執照核 准地下一層竣工圖，其擺設餐桌椅，設為顧客飲食之共用區 係屬市○○○路（寬度不得小於3 公尺），若擺設桌椅則寬 度不足3 公尺，自不得作為顧客飲食用之共食區（見本院卷 一第148 頁），且經證人即建管處建照管理科科長高文婷在 臺灣高等法院92年度上字第418 號案件準備程序中證稱：該 地下一樓餐館部分，通道之寬度，依建築技術規則建築設計 施工編，第92條的規定，餐館的走廊淨寬度，應為1.6 公尺 以上（兩側有居室），法規是最低限度的規定，如建築設計 時，當初寬度即設計為3 公尺，則在核發使用執照時，現場 即應有3 公尺之寬度，使用執照才可以核發。法規沒有共食 區這個名稱，竣工圖也沒有標示共食區的文字，伊等曾為這 個案去請教內政部，關於超過1.6 米通道的面積如何使用， 該部回文並沒有明確說明，只說依規定寬度範圍內，不得封 閉或阻塞，另依公寓大廈條例，走廊亦不得堆置雜物、設置 柵欄門扇或營業使用，如有違規可以取締；及證人即建管處 使用管理科工程員王忠正亦於上開案件審理中證稱：依使用 執照所附的竣工圖記載系爭地下一樓通道確實有標示寬度為 300 公分，所以伊在上開公文才記載寬度不可小於3 公尺等 語（見本院卷一第156 頁反面至第157 頁反面），並有內政 部營建署92年8 月15日內授營建管字第0000000000號函、92 年9 月18日營署建管字第0000000000號函就走廊實際寬度大 於法規規定寬度部分得否供營業使用一情，函覆以「走廊之 淨寬度，建築技術規則建築設計施工編第92條定有明文，建 築物各走廊之淨寬度均應符合上開規定，且規定寬度範圍內 ，不得封閉或阻塞。另依公寓大廈管理條例第16條第2 項之 規定，住戶不得於共同走廊堆置雜物、設置柵欄、門扇或營 業使用。」、「依上開規定，走廊不得封閉或阻塞，屬公寓 大廈之共同走廊並不得堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使 用，不因走廊實際寬度大於規定寬度而有異。」等語在卷（ 見本院卷一第153 頁、第154 頁），足見系爭走道之寬度縱 已符合法令規定之1.6 公尺，然因原建築設計時即為3 公尺 、竣工圖亦記載為3 公尺，則自應提供3 公尺寬度供走道使 用，始為適法。是被告辯稱除法令規定之1.6 公尺外空間可 供原告擺設供食餐桌椅云云，自非可採。 ㈡原告以系爭契約涉及詐欺、自始給付不能、給付有重大瑕疵 及不完全給付，而以契約無效、解除契約及減少價金擇一請 求被告返還235 萬元及自97年8 月30日起至清償日止按年息 5%計算之利息，有無理由？ ⒈原告雖主張被告曾於87年7 月通知原告已取得建築使用執照 ，要求原告在87年9 月進行貸款，惟迄今並未取得建築使用 執照，因而有詐欺行為，且臺北市政府核准之用途為超級市 場或一般零售業，無法做為小吃美食商場使用，又系爭走道 不得作為共食區，無法經營美食街，為自始給付不能云云， 惟臺北市政府於87年6 月25日已發給使用執照，此有使用執 照存根及其附表在卷可憑（見本院卷二第33頁、第34頁）， 依該使用執照附表地下一層用途載明為一般零售業（餐館） ，被告確有將地下一層規劃為餐館使用據以申請使用執照， 應可認定。至於臺北市政府、內政部營建署嗣認定系爭走道 不得規劃為飲食區，並非被告於簽訂契約當時已知悉之事項 ，則原告主張系爭契約因自始給付不能而無效，即屬無據。 ⒉按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移 轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人 亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規 範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不 願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權 ，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜 ，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決 參照）。再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金， 為民法第359 條所明定。而解除契約，係指契約當事人之一 方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言；債之契約既 溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上 之原因，形成不當得利，故因履行契約而為給付之一方，固 得依民法第259 條之規定，行使回復原狀請求權，亦得行使 不當得利返還請求權，請求不當得利之受領人，返還利益於 自己（最高法院82年度台上第1292號判決意旨參照），並依 民法第182 條第2 項附加自知無法律上原因時起之利息。被 告販售系爭房地用途本即為經營美食街所用，系爭房地面積 亦僅有4.76坪，有房屋預定買賣契約書可查（見本院卷一第 48頁反面），其每坪單價高達50萬餘元（2,400,000 ÷4.76 =504,202，小數點以下四捨五入），系爭房地卻無法達成經 營美食街之目的，且其瑕疵不能修補，顯有欠缺契約預定效 用及未達被告保證品質之重大瑕疵，揆諸上開說明，原告在 危險移轉前，即行使擔保請求權，以存證信函為解除契約之 意思表示，請求被告返還已付價金及附加自契約解除之翌日 即存證信函送達翌日即97年8 月30日（見本院卷第87頁至第 89頁）起之法定利息，應屬有據。又原告上開請求既有理由 ，則其另依不完全給付法律關係所為請求，即無庸再予審究 。 ㈢原告解除契約是否已逾除斥期間？ 被告雖抗辯曾於88年10月間通知原告交屋，依買賣契約第12 條第1 項規定，原告逾通知日期7 日仍未至現場點交房屋， 視為被告交屋完成，原告於97年8 月29日始主張解除契約， 已超過行使解除權之除斥期間云云，並提出銀行對保通知書 、87年8 月21日交寄大宗函件執據、交屋通知書、87年10 月29日交寄大宗掛號函件執據為證（見本院卷一第216 頁至 第217-1 頁），惟此為原告所否認，且被告並未提出送達回 執以證明交屋通知書確有送達於原告，則被告抗辯已通知原 告交屋並視為被告交屋完成，自屬無據。 ㈣被告是否已履行買賣契約？ 被告復辯稱原告曾委託系爭商場管理委員會與被告成立協議 ，接受被告提供188 萬0,060 元協助營運並於89年3 月12日 開業，視同被告已履行買賣合約，應以原告於88年12月29日 開立委任書委任系爭商場管理委員會時為交屋完畢云云，並 提出上開協議書、管委會第四次會議紀錄、委任書為證（見 本院卷一第52頁、第107 頁至第110 頁），惟原告否認上情 ，且被告提出之委任書並無原告親自簽名，難認該委任書為 真正，被告亦未證明原告曾於89年3 月12日以系爭房地經營 餐館之事實，則被告辯稱原告曾授權予系爭商場管理委員會 處理買賣契約履行事宜而已履行買賣契約，尚非可採。 五、綜上所述，原告主張系爭房地有欠缺約定效用及品質之瑕疵 而解除契約房地買賣契約為可採，從而，原告於解除系爭房 地買賣契約後，依民法第259 條第2 款回復原狀、第179 條 不當得利之法律關係，請求被告返還其受領之價金235 萬元 ，並自契約解除之翌日即97年8 月30日起至清償日止按法定 利率即年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均 陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定 相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及抗辯等攻擊防禦方法， 核與結論不生影響，爰不一一論述。 七、據上論結，原告之為有理由，依民事訴訟法第78 條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 6 月 28 日 民事第三庭 法 官 林芳華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 6 月 28 日 書記官 楊茗瑋

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