臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第3323號 原　　　告　建成皇宮公寓大廈管理委員會 法定代理人　程鈺竧 訴訟代理人　黃鈵淳律師 被　　　告　周鄭秋香 　　　　　　施葉鎧崚 共　　　同 訴訟代理人　朱昌碩律師 上列當事人間拆除違建物事件，本院於民國103年2月10日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告甲○○○應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○ 號一樓擴建如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示附圖A 部分之附屬建物拆除。 被告乙○○○應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○ 號一樓擴建如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示附圖B 部分之附屬建物拆除。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0條、第175條分別定有明文。原告法定代理人楊樑福於本院 審理期間先後變更為李德星、丁○○，有建成皇宮公寓大廈 （下稱系爭大廈）第25屆第1次委員會議紀錄、公告、臺北 市政府民國102年7月26日府都建字第00000000000號函及住 戶規約附卷可稽，其等具狀聲明承受訴訟（見卷第65頁、第 76頁至第77頁、第227頁至第228頁），核與上開規定相符， 應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭大廈坐落在臺北市○○區○○段2小段第147 、151、159、160、161、162、163、164、172、175、176地 號土地，原告為系爭大廈區分所有權人合法成立之管理委員 會，被告甲○○○、乙○○○則分別為臺北市○○○路○段 ○○○巷○○號1樓（下稱系爭27號建物）、29號1樓（下稱系爭 29號建物）所有權人。系爭大廈開放空間之法定空地，依規 定本係提供綠化及設置遊憩設施使用，惟告甲○○○、乙○ ○○分別在系爭27號、29號建物旁法定空地搭建有如附件臺 北市大安地政事務所複丈成果圖附圖A、B部分所示之加強磚 造違建（下稱系爭違建物A、B），並出租予他人作為營業使 用，已違反公寓大廈管理條例第9條、第16條、建築法第11 條、建築技術規則建築設計施工編第289條規定。爰依公寓 大廈管理條例第9條第4項規定，訴請被告甲○○○、乙○○ ○分別拆除系爭違建物A、B。並聲明：㈠被告甲○○○應將 系爭違建物A拆除。㈡被告乙○○○應將系爭違建物B拆除。 二、被告答辯則以：公寓大廈管理委員會成立目的在服務住戶， 非找住戶麻煩，亦不得介入私權紛爭，原告提起本訴顯然當 事人不適格。且被告甲○○○係系爭27號建物原始承購戶、 乙○○○因繼承取得系爭29號建物所有權，渠等對系爭27號 、29號建物旁法定空地各有管理使用權，系爭違建物A、B縱 經拆除，亦無礙於此一事實，原告起訴要無權利保護必要。 又系爭大廈為地下2樓，地上14樓，地上1樓採用開放空間設 計之建物，起造人為建成開發股份有限公司（下稱建成公司 ），銷售者則為統成建設股份有限公司（下稱統成公司）。 被告甲○○○、訴外人施昇宏分別於74年6月12日、10月16 日與建成公司及統成公司簽訂預定買賣契約書，均以契約第 8條第2項約定，地面層店舖前面之空地屬店舖住戶管理使用 ，其餘空地及室內空間均作公共設施之用（如門廳出入口、 車道出入口、瓦斯管、自來水總表、噴泉雕塑、水榭閣樓、 安全警衛室、游泳池、溫泉按摩池、韻律舞蹈室、交誼廳、 健身房、兒童游樂場等），系爭大廈區分所有權人亦因均同 意上開有關空地比或公共設施之分管協議始簽立預定買賣契 約書。且系爭違建物A、B乃建商所蓋，用以加大店面面積， 同時設置窗臺及電捲門，嗣公開出售，2樓以上承購戶應一 致認同及默示同意以系爭違建物A、B供作店鋪使用之管理使 用方法，原告自不得訴請被告甲○○○、乙○○○分別拆除 系爭違建物A、B。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執及爭執事項： ㈠不爭執事項： ⒈系爭大廈管理委員會由楊樑福於100年8月23日召開區分所有 權人會議，而依公寓大廈管理條例成立，並經臺北市政府同 意備查而發給報備證明。 ⒉被告為系爭大廈之區分所有權人，被告甲○○○為系爭27號 建物之所有權人，被告施葉琳滿則為系爭29號建物之所有權 人。 ⒊被告甲○○○及施葉琳滿分別搭建系爭違建物A、B，並出租 予他人作為營業使用。 ⒋系爭違建物A、B搭建於系爭大廈之法定空地上。 ⒌臺北市工務局於76年核發系爭大廈之使用執照時，依當時「 未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」第9條規定，於系 爭大廈使用執照附表中註明「法定空地除應綠化及設置遊憩 設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用產權移轉時 列入交待」。 ⒍依系爭大廈一層平面圖，除圖說中規劃為一般零售業使用之 專有部分外，其餘部分屬法定空地為公共使用，依法應設置 兒童遊戲區或綠化空地等。 7.兩造就建成皇宮合約書真正不爭執。 ㈡爭執事項： ⒈原告是否具備當事人適格之要件？ ⒉原告是否具備權利保護要件？ ⒊系爭大廈區分所有權人與被告間是否有分管協議？ ⒋系爭大廈區分所有權人對被告使用法定空地，是否均無反對 意見，而默認被告使用？ ⒌本件如有分管協議，該分管協議是否因違反法律強制規定而 無效？ 四、得心證之理由： 原告主張系爭違建物A、B均應予以拆除，為被告否認，並以 前詞置辯，兩造爭點如上，茲審酌如下： ㈠原告為適格之當事人，且提起本訴確有權利保護必要。 ⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。次按，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使 用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定 ，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各 該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損 害賠償。公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項定有明文。 是公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，區 分所有權人之使用，仍須符合設置目的及通常使用方法，如 公寓大廈管理委員會認有違反，仍得為管理權之行使，而提 起訴訟。 ⒉查原告由楊樑福於100年8月23日召開區分所有權人會議，而 依公寓大廈管理條例成立，並經臺北市政府同意備查而發給 報備證明（見調解卷第9頁），為兩造所不爭已如前述，原 告自有當事人能力。又系爭違建物A、B均搭建在法定空地上 ，亦為兩造所不爭，業如前述，而法定空地乃公寓大廈管理 條例第3條第4款所稱之共用部分，原告為系爭大廈之管理委 員會，對共用部分具有管理權，則原告因認被告甲○○○、 乙○○○分別在法定空地上搭建系爭違建物A、B，違反公寓 大廈管理條例第9條第2項之規定提起本訴，乃屬因管理權所 生私法爭議之範疇，原告自有訴訟實施權，揆諸前開規定及 說明，其訴請被告甲○○○、乙○○○分別拆除違建物A、B ，自屬適格當事人，被告抗辯原告故意找住戶麻煩、非為住 戶服務而設，不具當事人適格云云，要非可採。 ⒊次查，證人李德星到庭證稱：很多住戶對於系爭違建物A、B 有意見，本件是當時楊主委成立正式管理委員會，有去一樓 接洽，接洽不成，當時有給住戶簽要告，當時有住戶簽名的 同意書等語在卷（見卷第267頁），顯見系爭大廈區分所有 權人就被告甲○○○、乙○○○分別在系爭27號、29號1樓 旁法定空地搭蓋違建一事，多有意見。又縱被告與系爭大廈 區分所有權人間就系爭27號、29號建物旁之法定空地定有分 管協議，同意由被告甲○○○、乙○○○各自專用而分別管 理、使用，原告對被告所為管理、使用是否違反法律規定， 仍得訴請法院為必要之處置，已如前述，則原告為管理權之 行使，依公寓大廈管理條例第9條第4項提起本件應有權利保 護之必要，被告抗辯系爭法定空地業經約定為被告甲○○○ 、乙○○○各自專用，原告起訴無權利保護必要云云，委無 足採。 ㈡系爭大廈區分所有權人與被告間所定分管協議內容僅為被告 甲○○○、乙○○○就系爭27號、29號建物旁法定空地分別 由被告甲○○○、乙○○○專用，尚不包括興建建築物。 ⒈按公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設 通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間 、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門 扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占 巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業 使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車 空間使用者，得依法供公共收費停車使用」、建築法第11條 規定：「所謂法定空地，係指依建築法規定，於建築物與其 前後左右之道路或其他建築物間，所應留設之空地；且非依 規定不得分割、移轉，並不得重複使用」、建築技術規則建 築設計施工編第289條規定：「開放空間除應予綠化外，不 得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公 眾通行之設施或為其他使用。但基於公眾使用安全需要，且 不妨礙公眾通行或休憩者，經直轄市、縣（市）主管建築機 關之建造執照預審小組審查同意，得設置高度一點二公尺以 下之透空欄杆扶手或灌木綠籬，且其透空面積應達三分之二 以上。前項綠化之規定應依本編第十七章綠建築基準及直轄 市、縣（市）主管建築機關依當地環境氣候、都市景觀等需 要所定之植栽綠化執行相關規定辦理。第二項綠化工程應納 入建築設計圖說，於請領建造執照時一併核定之，並於工程 完成經勘驗合格後，始得核發使用執照。第一項開放空間於 核發使用執照後，主管建築機關應予登記列管，每年並應作 定期或不定期檢查」，是可知建築基地於建築使用時，應保 留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採 光及防人，以增進使用人之舒適、安全與衛生。查系爭大廈 建築完畢後，臺北市000000000000000號使用執 照，其上注意事項載明：未實施容積管制地區綜合設計鼓勵 辦法案開放空間與第7條第1款應提供綠化之法定空地除應綠 化及設置遊憩設施外不得搭蓋棚架、圍牆、建築物或做其他 使用一情，為兩造所不爭，已如前述，並有臺北市政府工務 局使用執照附表在卷可查（見卷第15頁），堪認系爭大廈之 法定空地依法不得搭蓋建築物，搭蓋建築物並不符合法定空 地設置目的，亦非通常使用方法。 ⒉次查，施昇宏、甲○○○分別與建商建成公司、統成公司簽 訂預定買賣契約書，均以契約第8條第2款約定：「地面層店 鋪前面之空地屬店鋪住戶管理使用，其餘空地及室內空間均 作公共設施使用」乙節，有預定買賣契約書在卷可稽（見卷 第24頁、第42頁）。參以施昇宏、甲○○○預定買賣契約書 中第3條至第22條約定均相同，二份契約不同者，僅買賣標 的及價金，而建設公司興建集合式住宅用以出售者，總備以 詳載各約款之定型化契約供消費者於購屋時簽訂，衡情，系 爭大廈建商建成公司及統成公司與購買系爭房屋之各承購戶 ，各自訂立前述相同第8條分管約定之定型化契約應為常態 ，則建成公司、統成公司與系爭大廈原始承購戶間所訂買賣 契約，業就系爭27號、29號旁法定空地約定由承購戶管理使 用一情，應可認定。又系爭大廈住戶規約曾經區分所有權人 開會討論而於97年6月30日經建成皇宮第1屆第1次區分所有 權人會議決議認可，已經李德星證述在卷，並有會議紀錄在 卷可查（見卷第267頁、第315頁）；住戶規約第2條第2項則 約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供 全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權 人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築 業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」（ 見卷第309頁），足徵系爭建物27號、29號旁法定空地約定 由系爭27號、29號區分所有權人專用一情，業經系爭大廈區 分所有權人約定，首可認定。 ⒊又查，被告固抗辯前開分管協議約定之內容除約定系爭27號 、29號旁法定空地由系爭27號、29號建物所有人各自管理使 用外，另包括興建系爭違建物A、B以擴大店面使用云云，然 此節已為原告否認。且自前述預定買賣契約書第8條約定以 觀，建商建成公司與統成公司並未以定型化契約與系爭大廈 原始承購戶約定系爭27號、29號建物所有權人得以在法定空 地上搭蓋建築物作為管理使用之方法。而自李德星前開證述 亦可得知，系爭大廈區分所有權人對系爭違建物A、B多有不 同意見，被告此一抗辯，已難謂有據。又系爭大廈住戶規約 第16條約定：「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用 部分之使用，應依使用執照所載用途為之。區分所有權人及 住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式 使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質 」（見卷第312頁反面），則被告抗辯渠等與系爭大廈區分 所有權人所為分管協議內容除系爭27號、29號旁法定空地分 別由甲○○○、乙○○○專用外，尚包括甲○○○、乙○○ ○得分別以搭蓋系爭違建物A、B而出租他人作為營業使用之 方式為之云云，並非有據。此外，被告所提預定買賣契約書 附件、空照圖、台北26支郵局存證信函（見卷第133頁至第 140頁、第316頁至第320頁），至多僅能證明系爭違建物A、 B係由建商建成公司及統成公司所搭建，尚無法證明建商建 成公司、統成公司與系爭大廈原始承購戶約定系爭27號、29 號所有權人就建物旁法定空地所為分管協議內容包括搭蓋系 爭違建物A、B使用，亦無法證明系爭大廈現區分所有權人（ 含原始承購戶及其後手）均同意分管協議之內容包括此一部 份。 ⒋從而，系爭27號、29號旁法定空地雖經分管協議約定由甲○ ○○、乙○○○分別專用，然係約定被告就該約定專用部分 應依使用執照所載之用途及符合法令規定之方式為之，不得 有妨害建築物環境品質，至在該等法定空地上興築建築物則 未包括在內，應可認定。 ㈣原告依公寓大廈管理條例第9條第4項規定訴請拆除系爭違建 為有理由。 按住戶對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為 之者，管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機 關或訴請法院為必要之處置，已如前述。又系爭違建物A、B 坐落系爭大廈之法定空地上，而被告與系爭大廈區分所有權 人間分管協議係約定被告就該約定專用部分應依使用執照所 載之用途及符合法令規定之方式為之，不得有妨害建築物環 境品質一情，均如前述，則被告甲○○○、乙○○○以在約 定專用部分之法定空地上興築系爭違建物A、B之方式為使用 ，當已違反上述公寓大廈管理條例第16條第2項、建築法第 11條、建築技術規則建築設計施工編第289條、住戶規約第 16條及分管協議，原告依公寓大廈管理條例第9條第4項規定 訴請被告甲○○○、乙○○○分別拆除系爭違建物A、B，當 屬有據。 五、綜上，原告依公寓大廈管理條例第9條第4項，訴請判命被告 甲○○○應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○號1樓擴 建如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示附圖A部分 之附屬建物拆除、被告乙○○○應將門牌號碼臺北市○○○ 路○段○○○巷○○號1樓擴建如附件臺北市大安地政事務所複丈 成果圖所示附圖B部分之附屬建物拆除，為有理由，應予准 許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及主張與攻擊防禦方法， 核與判決結果不生影響，爰不一一論列。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。 中 華 民 國 103 年 2 月 25 日 民事第三庭 法 官 趙雪瑛 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 2 月 25 日 書記官 廖素芳

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