臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第252號 上　訴　人　財團法人中華民國佛教慈濟慈善事業基金會 法定代理人　釋證嚴 訴訟代理人　宋健弘 　　　　　　羅瑞洋律師 被　上訴人　ABC遠東工業園區管理委員會 法定代理人　黃仁虎 訴訟代理人　林世華律師 上列當事人間拆除圍籬事件，上訴人對於民國103 年4 月10日臺 灣臺北地方法院新店簡易庭102 年度店簡字第998 號第一審判決 提起上訴，本院於104 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 被上訴人起訴時之法定代理人原為劉守雄，嗣於訴訟繫屬中 變更為黃仁虎，此有新北市新店區公所民國103 年1 月13日 新北店工字第0000000000號函在卷可稽（詳原審卷第322 至 323 頁），並由黃仁虎具狀聲明承受訴訟（詳原審卷第321 頁），核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人為ABC 遠東工業園區（下 稱遠東工業園區）之住戶（廠戶），於101 年8 月11日、12 日，未徵得被上訴人及區分所有權人之同意，逕自於園區內 門牌號碼新北市○○區○○路○○○ ○○ 號建物（下稱系爭建 物）後方之巷道空地（下稱系爭空地）上，架設長度54.88 公尺、高度1.8 公尺之鍛型鋁管圍籬（下稱系爭圍籬），致 系爭空地無法作為停車空間及住戶迴車空間使用，上訴人係 向訴外人宏廣股份有限公司（下稱宏廣公司）購買遠東工業 園區A 棟產權，繼受宏廣公司成為園區住戶，自應受ABC 遠 東工業園區廠戶規約（下稱系爭規約）第2 條第2 項之拘束 ，不得在工業園區統一規劃之法定空地上架設圍籬，妨害○ ○○區住○○○巷道、迴車道及法定空地上之公共空間。經 被上訴人於101 年8 月14日、同年12月22日分別發函請求回 復原狀，新北市工務局亦於101 年11月26日具函通知上訴人 有關共用部分之使用應依設置目的及通常使用方法為之，上 訴人均拒絕拆除系爭圍籬，爰依公寓大廈管理條例第9 條第 2 項、第4 項、第16條第2 項、系爭規約第2 條第2 款、第 13條、第18條第1 項第3 款之規定，提起本件訴訟等語，並 聲明：上訴人應將如附件一雜項執照及附件二、三照片所示 位置，長度54.88 公尺、高度1.8 公尺之系爭圍籬拆除。 二、上訴人則以：系爭空地係上訴人向訴外人宏廣股份有限公司 （下稱宏廣公司）所購買，自宏廣公司至上訴人均為單獨所 有，並排除他人之使用，且依遠東工業園區車輛及停車管理 辦法第壹、四條規定：宏廣公司車輛進入園區之規定。宏廣 公司因自備車位，而土地私有…其車輛不得停在宏廣專用區 以外之園區空間，可見上訴人之前手宏廣公司，雖自願加入 被上訴人之管理委員會，但自始無將系爭空地約定共用之意 思，從未提供住戶停車空間及迴車空間使用。況如欲將系爭 空地約定為被上訴人之共用部分，依公寓大廈管理條例第33 條第1 款與系爭規約第3 條第4 項之規定，區分所有權人會 議應先取得上訴人或前手宏廣公司之書面同意，始得為之， 上訴人並未同意將系爭空地約定共用，亦查無其前手宏廣公 司之書面同意，系爭空地仍屬上訴人專有專用，依公寓大廈 管理條例第4 條第1 項之規定，其自得於系爭空地上興建圍 籬，且上訴人單獨申請系爭圍籬之雜項執照，合法興建以取 得使用執照，主管機關亦依法核准，顯見系爭圍籬之合法性 。被上訴人如認系爭圍籬不法侵害其權益，應依訴願法提起 訴願，然被上訴人早於101 年10月前即已知悉系爭圍籬之雜 項執照，並向新北市政府提出陳情，而未提起訴願，遲誤訴 願之不變期間，又以本件訴訟希冀撤銷系爭圍籬之相關行政 處分，實係規避訴願法第14條不變期間之規定。並補陳：上 訴人所有之A 棟與被上訴人其他棟建築物並無所謂共同設施 之使用與管理具有整體不可分性之情形，與被上訴人各棟間 並非公寓大廈管理條例第3 條定義之公寓大廈，故無修正後 條例第53條之適用。另上訴人並未參與系爭規約之訂定，上 訴人與A 棟之前所有權人宏廣公司並未將系爭規約列為買賣 契約之附件，上訴人亦未同意成為規約之主體，故系爭規約 並無拘束上訴人之效力等語，資為抗辯。 三、原審判決被上訴人勝訴，亦即判決上訴人應拆除如附件一雜 項執照基地上所興建如附件二、三相片所示位置之鍛型鋁管 圍牆，上訴人提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於 第一審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 被上訴人主張上訴人為系爭空地之所有權人，系爭空地位在 被上訴人所管理之遠東工業園區內，及上訴人未經其餘區分 所有權人同意，即架設長度54.88 公尺、高度1.8 公尺之鍛 型鋁管圍籬之事實，業據其提出照片1 張為證（詳原審卷第 7 頁），並經原審至現場勘驗屬實，製有103 年2 月26日勘 驗筆錄1 份附卷可參（詳原審卷第294 至296 頁），且為上 訴人所不爭執，則被上訴人此部分之主張堪信為真實。 五、本院得心證之理由： 本件被上訴人主張上訴人架設系爭圍籬違反公寓大廈管理條 例及系爭規約之規範，請求上訴人應將系爭圍籬拆除等情， 為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條 例；公寓大廈者，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖 樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分 所有權人會議者，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利 義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；住 戶者，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建 築物所有權者；規約者，係指公寓大廈區分所有權人為增進 共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之 共同遵守事項；多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其 共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管 理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第1 條第1 項、第3 條第1 款、第7 款、第8 款、第12款、第53條分別 定有明文。觀諸上開公寓大廈管理條例之立法目的，在於規 範公寓大廈之管理維護，藉由區分所有權人會議、規約等機 制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質；又雖為多數各自獨立 使用之建築物，倘其共同設施之使用與管理具有整體不可分 之集居地區者，其管理及組織亦準用公寓大廈管理條例之規 定。 ㈡經查，本件遠東工業園區於87年9 月25日在園區A 棟宏廣公 司八樓會議廳即系爭建物內召開第一次區分所有權人會議， 並議定系爭規約等情，有新北市新店區公所102 年12月27日 新北店工字第0000000000號函暨區分所有權人會議紀錄在卷 足稽（詳原審卷第74、75頁）。系爭規約於94年11月17日修 訂，將遠東工業園區管理費收費辦法、遠東工業園區仲裁小 組組織功能暨仲裁辦法、遠東工業園區環境保護管理辦法、 遠東工業園區空調水電暨通訊管路管理辦法、遠東工業園區 廠戶室內、外裝潢施工管理辦法、遠東工業園區廣告物管理 辦法、遠東工業園區停車管理辦法納入，參該次規約（詳原 審卷第95頁），其中遠東工業園區車輛及停車管理辦法壹、 地上停車四宏廣公司車輛進入園區之規定：宏廣公司因自備 車位，而其土地私有，進入車輛得不受貨卡車之限制，也不 必繳付每季三千元之費用，但每張感應卡仍應付押金一千元 ，且其車輛不得停在宏廣專用區以外之園區空間（詳原審卷 第32頁背面），可知上訴人車輛必須取得感應卡進出及通行 園區巷道，至於停車則應停放系爭空地上，而上訴人有向被 上訴人申請出入遠東工業園區之感應卡，有收費收據在卷可 稽（詳原審卷第70頁），另有向被上訴人租用地下室停車位 ，有租賃契約書存卷可據（詳原審卷第71至72頁），益證上 訴人須使用遠東工業園區地上、地下各通道。而地下室與地 上各棟建物互連相通，園區內之消防、廣播、對講、安全警 衛、停車等自成一格，有原審勘驗筆錄及現場照片在卷可證 （詳原審卷第294 至310 頁）。是以依遠東工業區之初始之 規劃設計、目前使用之現況、系爭規約內容等情，堪認遠東 工業區屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區，依公寓大廈管理條例第53條之規定，應準用公寓大廈 管理條例之規定。 ㈢次按，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約 定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2 項規定，管理 負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管 機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償 ，公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項、第4 項分別定 有明文。是被上訴人依該條例第9 條第4 項規定訴請法院為 必要之處置，須以住戶違反同條第2 項之規定為前提，亦即 住戶對於共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法。 又本條例所稱共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部 分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所稱公寓大 廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界 線，得區分為數部分之建築物及其基地，同條例第3 條第4 款、第1 款亦有明定。故該條例第9 條第2 項所謂共用部分 ，即為同條例第3 條第4 款所指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建物，而供共同使用者，其前段所 稱其他部分，依同條第1 款規定即包含建築物及基地而言， 此復由第9 條第1 項規定對建築物之共用部分及其基地，特 別表明為建築物之共用部分與基地並列即明。再依同條例第 58條第2 項規定，公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共 用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備 ，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使 用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，亦證該條例 所稱共用部分係將含法定空地之基地包括在內。準此，系爭 空地為法定空地既為兩造所不爭執，是上訴人辯稱，該條例 第9 條第2 項規定之共用部分，非及於系爭空地云云，尚不 可採。 ㈣再按，公寓大廈管理條例第16條第2 項規定：住戶不得於私 設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯 間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、 門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵 占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣( 市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供 營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作 停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。又遠東工業 園區87年9 月25日第一次區權人會議議決通過該園區之廠戶 規約（即系爭規約），其中第2 條第2 款規定︰本工業園區 法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及 廠戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得 約定為約定專用部分（詳原審卷第113 頁）、第13條：廠戶 對於共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常 使用方法為之（詳原審卷第83頁）、第18條第1 項第3 款： 廠戶違反本條例第9 條第2 項之規定，對共用部分之使用未 依設置目的及通常方法為之者，應予制止，並得按其性質請 求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請 求損害賠償（詳原審卷第84頁）。則住戶對共用部分之使用 未依其設置目的及通常使用方法為之者，管理委員會應予制 止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置，已如前述。又系爭圍籬架設坐落遠東工業園區之法定空 地上，系爭空地在上訴人之前手宏廣公司時，即為停車使用 ，並為使園區內車輛通行及迴車使用，則上訴人以在共用部 分之法定空地上架設系爭圍籬之方式為使用，當已違反上述 公寓大廈管理條例第16條第2 項及系爭規約第2 條第2 款、 第13條，被上訴人依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定訴 請上訴人拆除系爭圍籬，依法有據。 ㈤上訴人雖抗辯其未參與系爭規約之訂定，上訴人與A 棟之前 所有權人宏廣公司並未將系爭規約列為買賣契約之附件，上 訴人亦未同意成為規約之主體，故系爭規約並無拘束上訴人 之效力云云。然依公寓大廈管理條例第3 條第12款規定，所 謂規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良 好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項之謂 。即規約性質上為共同行為，依據私法自治原則，除規約有 違反強制禁止規定或公序良俗外，悉應認可其具有拘束全體 區分所有權人之效力，而非僅限於原始參與制訂規約之區分 所有權人。再依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，區分 所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請 求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所 有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。是上訴人 繼受宏廣公司關於系爭空地之權利義務，不得以不知或未參 與制訂為由，拒絕遵守規約所定之事項，亦即上訴人須受區 分所有權人大會之決議及規約之拘束，應堪認定。上訴人又 抗辯其既單獨申請系爭圍籬之雜項執照，合法興建以取得使 用執照，主管機關亦依法核准，顯見系爭圍籬之合法性云云 。惟查系爭圍籬建築完畢後，新北市政府工務局核給101 店 雜使字第21號使用執照，其上注意事項即已載明：起造人或 區分所有權人不得於陽台、露台、上下樓板間及法定空地加 蓋任何構造物，如有違建情事經發現屬實者，願無條件自行 或接受拆除並負擔拆除費用，產權移轉時應列入交代；如涉 訟時自願放棄先訴抗辯權，並有新北市政府工務局雜項使用 執照附表在卷可查（詳原審卷第37頁）。是前揭工務局固核 發上訴人該使用執照，然對於起照人有文揭之違建情事時， 尚保留拆除之權利，足徵工務局於核發該執照時，對於上訴 人於系爭法定空地建築系爭圍籬是否合法，並無認定，上訴 人逕以該執照之核發，以為系爭圍籬為合法建築云云，並不 足採。 五、綜上，遠東工業區對於該園區共同設施之使用與管理具有整 體不可分性，上訴人之前手宏廣公司自願加入該工業區，且 受有共同之利益，上訴人為其後手，自應繼受遵守原區分所 有權人依前揭條例或規約所定之一切權利義務事項。從而， 被上訴人依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項、第16 條第2 項、系爭規約第2 條第2 款、第13條、第18條第1 項 第3款，請求上訴人拆除系爭圍籬，洵屬正當，應予准許。 原審為被上訴人勝訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與 判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第78條判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 30 日 民事第五庭 審判長法 官 姜悌文 法 官 徐淑芬 法 官 洪純莉 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 1 月 30 日 書記官 方美雲

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