臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第448號 上　訴　人　穎食喝東西股份有限公司 法定代理人　謝惠鶯 訴訟代理人　黃淑芬律師 被上訴人　　蔡喬旭 訴訟代理人　陳勵新律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國103 年7 月 29日本院臺北簡易庭102 年度北簡字第9290號第一審判決提起上 訴，本院合議庭於104 年2 月4 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回後開第二項、第三項之訴部分暨訴訟費用之裁判 均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣肆佰叁拾貳萬貳仟壹佰伍拾壹元， 及自民國一百零二年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。 被上訴人應將如附表所示之票據三紙返還上訴人。 其餘上訴駁回。 第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人 負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張： ㈠上訴人於民國101 年6 月21日與被上訴人簽訂房屋租賃契約 （下稱系爭租約），向被上訴人承租其所有坐落在台北市○ ○○路○ 號1 樓店面、3 號房屋地下層及5 號房屋地下層（ 下稱系爭標的物）作為經營複合式餐飲業之用途，租賃期間 自101 年7 月1 日起至110 年6 月30日止，其中101 年7 月 1 日起至同年9 月30日止為裝潢期，免租金，並約定第1 期 租金被告每月實收29萬元，稅金外加，由上訴人代為支付， 另押租金約定為87萬元，均以支票支付。 ㈡上訴人簽訂系爭租約後，即委請設計公司開始施工裝潢系爭 標的物，詎料於施工進度超過一半接近完工時，遭系爭標的 物所在之雙星儷廈大樓管委會（下稱系爭管委會）阻止施工 ，經調閱相關資料後，方發現以下問題：⑴雙星儷廈大樓之 規約（下稱系爭規約）第2 條第8 項約定各區分所有權人不 得將專有部分出租經營餐廳，而被告已出席100 年6 月18日 召開之區分所有權人會議，並在該次會議中積極發言，足證 被告早已知悉上開約定，且被告自始即知悉原告承租系爭標 的物係為經營餐飲業，竟就系爭規約規定不得經營餐飲業此 一重大事項蓄意隱瞞上訴人；⑵被上訴人所有之雙星儷廈大 樓地下室產權高達258.9 平方公尺面積屬於「防空避難空間 兼停車場」，不得作為出租用途，得作為「一般零售業」面 積僅87.09 平方公尺，上訴人已告知被上訴人其需要地下室 空間，方足夠使用面積，被上訴人對於地下室絕大部分面積 不得作為專有用途加以出租之重大事項，亦蓄意隱瞞。 ㈢系爭標的物因有前開問題，導致原告於施工超過一半接近完 工時，遭大樓管委會、主管機關等禁止施工，致使原告不得 不於102 年3 月4 日起全面停工，無法在系爭標的物承租營 運，只能退場，造成損失甚鉅。被上訴人違反民法第423 條 規定，違約情節嚴重，上訴人已於102 年4 月21日寄發律師 函予被上訴人，主張依據民法第226 條、第227 條第1 項、 第263 條規定終止系爭租約。 ㈣上訴人起訴請求被上訴人賠償以下金額： ⒈依系爭租約第叁條第3 項及民法第179 條後段規定，請求返 還押租金87萬元。 ⒉依民法第227 條、第226 條、第260 條、第263 條等規定， 請求被上訴人賠償以下損害金額： ⑴已付租金之損害：261 萬8,996 元：包括①101 年10月份 至102 年5 月份之租金共232 萬元（計算式：每月29萬元 ×8= 232萬元）；②101 年10月份至102 年5 月份之代扣 稅款共25萬7,776 元（計算式：每月32,222元×8=257,77 6 元）；③102 年1 月份至102 年5 月份被告應分擔之二 代健保2%分擔費用共3 萬2,220 元（計算式：每月6,444 元x5 =32,220元）；④租約公證費9,000 元。以上合計損 害金額為261 萬8,996 元（計算式：2,320,000 ＋257,77 6 ＋32,220元＋9,000 元＝2,618,996 ）。 ⑵已支付奇蛙設計工程有限公司（下稱奇蛙公司）之裝潢款 299 萬3,349 元。 ⑶已支付奇蹟通訊有限公司（下稱奇蹟公司）之線路工程費 用44萬92元。 ⑷拆除費用9 萬5025元。 ⑸人事管銷費用10萬元。 ⑹綜上，原告受有租金、裝潢等費用之損害金額合計為624 萬7,462 元（計算式：2,618,996+ 2,993,349+440,092+9 5,025+10萬=6,247,462 ）。 ⒊依民法第179 條後段規定，請求被上訴人返還如附表所示3 紙支票（亦即上訴人預付被上訴人102 年6 月份至8 月份租 金之支票） ⒋爰依上開規定，提起本件訴訟，聲明請求：㈠被上訴人應給 付上訴人711 萬7,462 元（計算式：押租金87萬元+ 租金、 裝潢等費用之損害6,247,462 元＝7,117,462 元），及自起 訴狀繕本送達之翌日（即102 年7 月23日）起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息；㈡被上訴人應將如附表所示之 票據計3 紙返還予上訴人；㈢願供擔保，請准予宣告假執行 。 二、被上訴人則以： ㈠系爭標的物得經營餐飲業，被上訴人並無詐欺或違約情事。 系爭規約並無權限制被上訴人出租予第三人經營餐飲業，且 系爭管委會亦未因上訴人經營餐飲而進行阻擾動作。 ㈡被上訴人有將地下室出租予上訴人之範圍以「圈示紅線」標 示（面積約40至50坪），並將附件二之地下室平面圖附於系 爭租約後，且依租約第壹條約定，地下室租賃物標示及使用 範圍如附件二，及台北市○○○路○ 號1 樓租賃物標示及使 用範圍如附件一，是上訴人主張被上訴人係出租地下室之「 全部面積」予上訴人云云，顯非屬實。又被上訴人就地下室 之使用訂有分管契約存在，其他共有人有同意被上訴人將其 分管部分出租他人營利使用。且依系爭租約第捌條第9 項約 定，系爭租約所約定之租金金額，並未列計地下室使用價值 ，被上訴人並將地下室平面圖附於系爭租約後，上訴人得自 行查詢系爭標的物所得使用之用途。 ㈢再者，上訴人於租屋裝潢後，本有依約回復原狀之義務，不 得向被上訴人請求回復原狀即拆除裝潢之費用。且系爭租約 訂有免收3 個月租金之裝潢期，上訴人自102 年2 月18日進 行裝潢，於同年4 月21日委請律師發函解除租約，本在3 個 月免收租金之裝潢期內，且上訴人直至102 年8 月16日才交 還系爭標的物之鑰匙，被上訴人方能使用系爭標的物，是上 訴人於101 年7 月1 日至102 年2 月17日即正式裝潢動工前 ，及102 年4 月21日發函終止系爭租約至同年8 月16日交還 租賃標的物鑰匙前，不論上訴人終止系爭租約有無理由，仍 應給付租金或相當於租金之不當得利予被上訴人。況上訴人 既已完成一樓之裝潢施工，系爭管委會亦稱並未禁止上訴人 營業及進行裝潢，是上訴人求償裝潢費用、線路工程費用、 拆除費用、人事管銷費用即屬無據，亦無相當因果關係存在 等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服原判決，提起本件 上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡第1 項廢棄部分，被上訴 人應給付上訴人711 萬7,642 元，及自起訴狀繕本送達被上 訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢第 1 項廢棄部分，被上訴人應將如附表所示之票據3 紙返還予 上訴人。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。 四、經查，兩造於101 年6 月21日簽訂系爭租約，由上訴人向被 上訴人承租其所有坐落在台北市○○○路○ 號1 樓店面及如 原審一卷第219 頁地下室平面圖所示紅線圈示處之3 號房屋 地下層、5 號房屋地下層部分（下稱系爭標的物），雙方約 定租賃期間自101 年7 月1 日至110 年6 月30日止，第一期 每月租金為29萬元，押租金為87萬元，上訴人均以支票支付 ，並約定自101 年7 月1 日起至同年9 月30日止為裝潢期， 免租金。上訴人自102 年2 月18日進場開始裝潢施工系爭標 的物，嗣於同年4 月21日寄發律師函予被上訴人，主張終止 系爭租約，該函業於同年月27日送達予被上訴人。又被上訴 人迄今尚未返還如附表所示被上訴人預付之102 年6 月份至 8 月份租金之3 張支票等情，為兩造均不爭執，並有系爭租 約、兩造往來律師函等件在卷可稽（見原審一卷第21至25、 42至45、48至51頁；本院卷第132 、133 頁），是上開事實 均堪認定。 五、上訴人主張被上訴人應給付711 萬7,462 元及將如附表所示 之支票3 紙返還，為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯， 是本件之爭點為：㈠系爭標的物是否有上訴人所指給付不能 或不完全給付之情形？上訴人得否終止系爭租約並請求損害 賠償？㈡若上訴人上開主張有理由，其得請求損害賠償之金 額為何？㈢原告基於不當得利法律關係，請求被告返還押租 金87萬元及如附表所示之支票3 紙，有無理由？茲分述如下 ： ㈠被上訴人違反民法第423 條規定之出租人義務，上訴人得終 止系爭租約並請求損害賠償： ⒈查系爭租約之租賃標的物包括台北市○○○路○ 號1 樓店面 及系爭租約附件二地下室平面圖（見原審一卷第219 頁）所 示紅線圈示處之3 號房屋地下層、5 號房屋地下層部分，為 兩造均不爭執（見原審二卷第72頁背面）。而系爭租賃標的 物之「地下層」部分，包括臺北市○○區○○段○○段0000 ○號建物（即5 號房屋地下室）及3190建號建物（即3 號房 屋地下室），其中3186號建物為被上訴人單獨所有，總面積 為88.93 平方公尺（約26.9坪），主要用途登記為商業用， 而3190號建物則為被上訴人與訴外人中華民國、蔡劉嫊嫃、 陳富玲、黃素娥、陳郁价、盧瑤美、方瑞典、陳秀柇等9 人 共有，總面積為785.89平方公尺（約237.7 坪），作為防空 避難室兼停車場使用；本件被上訴人主張其與3190號建物之 共有人訂有分管契約，遂將上揭地下室平面圖紅線圈示處之 範圍出租予上訴人；另系爭標的物之5 號1 樓店面部分，屬 臺北市○○區○○段○○段0000○號建物，主要用途登記為 商業用，並經臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處） 認定可作「餐飲業」使用等情，為兩造均不否認，並有系爭 租約、地下室平面圖、建物登記第二類謄本、本院95年度訴 字第12231 號民事判決、臺北市光特版地政電傳資訊系統查 詢資料及臺北市建管處102 年9 月25日北市都建使字第0000 0000000 號函等在卷可查（見原審一卷第21至25、108 、15 2 、153 、219 至222 頁）。綜上，足徵系爭租賃標的物之 範圍包括：①可作「餐飲業」使用之5 號1 樓店面部分、② 可作一般零售業使用之5 號房屋地下室部分、及③登記用途 為防空避難室兼停車場使用之3 號房屋地下室部分，應屬無 疑。 ⒉依系爭租約第壹條明文約定：系爭標的物之地下層租賃範圍 如附件二（即原審一卷第219 頁地下室平面圖所示紅線圈示 處）所示等語，而觀之上開地下室平面圖上已清楚標示「防 空避難室兼停車場」文字，則上訴人既簽署系爭租約，並同 意以上開地下室平面圖作為系爭租約之附件，自難對於系爭 租賃標的物之範圍包括登記用途為防空避難室兼停車場使用 之部分，諉為不知。尤以系爭租約第捌條第9 項約定：「本 約租金之計算未將前述臺北市○○○路○ 號地下層及臺北市 ○○○路○ 號地下層之使用價值計入，故本約租金為折扣價 ，乙方（指上訴人）應保密本約約定（包括租金等約定）」 等語，可知系爭租賃標的物之使用範圍雖包括3 號房屋地下 室及5 號房屋地下室部分，然兩造竟刻意約定將地下室之使 用報酬完全排除、不計算租金，僅以5 號1 樓店面之使用部 分計算租金，雙方並為保密之約定；復參酌本件案發前，被 上訴人已將台北市○○○路○ 號1 樓店面部分分租予訴外人 余祿發食品行，而該份租約之每月租金僅2 萬元之情，有房 屋租賃契約1 份存卷可查（見原審一卷第113 頁），反觀系 爭租約約定列入計算租金之5 號1 樓店面部分，其租金竟高 達每月29萬元，足見系爭租約第捌條第9 項之約定內容，顯 屬特殊條款，則被上訴人主張上訴人知悉系爭標的物之地下 室包含用途為防空避難室兼停車場之部分，上訴人得自行查 詢系爭標的物所得使用之用途，其並未詐欺之情，尚非無據 。 ⒊然按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423 條定有明文。租賃物在租賃關係存續中，受 有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸 責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有 除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出 租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之損害賠償責任 （最高法院77年度臺上字第2369號、97年度臺上字第2307號 判決意旨參照）。上訴人主張於兩造簽訂系爭租約前，已告 知被上訴人其承租系爭標的物之用途，係為開設經營麵包、 簡餐之複合式餐廳使用之情，為被上訴人所否認，並辯稱： 其出租系爭標的物予上訴人，係由上訴人自行規劃使用云云 。惟查，證人即上訴人公司執行董事許淳俞於原審時具結證 稱：當初伊與被上訴人簽訂系爭租約時，有告知被上訴人系 爭標的物之用途是要開餐廳，做蛋糕、麵包、簡餐，包括義 大利麵、燉飯；伊於簽約前有和被上訴人共同前往現場看排 煙管線，被上訴人還說1樓的防火巷可以進出貨物到廚房等 語（見原審一卷第163至165頁）；證人即上訴人公司營運部 經理江明峰於本院審理時亦具結證稱：上訴人公司將系爭標 的物自始規劃作為販賣咖啡、燉飯、義大利麵、三明治之餐 飲使用，而販賣義大利麵、燉飯一定會用到瓦斯爐、炒爐， 一定會有排煙的問題，所以裝潢時已將排煙系統列入規劃中 等語（見本院卷第89頁背面至92背面）；又依系爭租約第捌 條第7項及第8項分別約定：「…甲方（即被上訴人）同意本 租賃物供中國寶島眼鏡集團、相關『飲食』企業登記使用。 」、「乙方（即上訴人）等使用者需依法、並做好安全衛生 及『排煙』排水設備，且應自接衛生下水道等設備，如因乙 方等人未善盡前述義務，乙方皆應負連帶損賠等責」等語（ 見原審一卷第23頁），是系爭租約既明文約定被上訴人同意 系爭標的物可供上訴人做飲食企業登記使用，並課予上訴人 裝設「排煙」設備之義務，核與上2證人所證稱上訴人承租 系爭標的物之目的係為開餐廳及已告知被上訴人上開使用目 的等情相符，堪認上訴人主張兩造係以系爭房屋供經營餐廳 之用途而簽立系爭租約一節可採，被上訴人辯稱兩造並未特 別約定用途而簽立，即不足採信。 ⒋上訴人施工裝潢系爭標的物過程中，雖完成1 樓店面之大部 分工程，但於施作地下室之電源、配線等項目時，因遭系爭 管委會以該大樓不得開餐廳、地下室部分為防空避難室、未 繳裝潢保證金等理由阻止施工，導致上訴人被迫停工等情， 業據證人即上訴人之工務人員黃室禎、鄭林昀及許淳俞、江 明峰等人具結證述明確（見原審一卷第163 至165 頁；原審 二卷第68頁背面至72頁；本院卷第89頁背面至92頁背面）。 被上訴人雖主張：系爭管委會並未阻止上訴人施工云云，並 提出系爭管委會當時主委盧瑤美所出具內容為：「本管理委 員會絕對沒有阻擾穎食喝東西股份有限公司於台北市○○○ 路○ 號建物正常營運之行為及開設餐飲業一事，完全是穎食 喝東西股份有限公司，未能配合提出合法申請，繳交裝潢保 證金所致」之聲明書1 紙（見原審一卷第218 頁）為證。然 查，系爭管委會知悉上訴人承租系爭標的物並於102 年2 月 18日進場開始裝潢施工後，即於同年3 月7 日召開管委會會 議，該次會議之工作報告內容包括：聯絡臺北市建管處使用 科陳小姐，報備有關5 號1 樓（即系爭標的物）違規裝潢乙 事，並決議：5 號1 樓（穎食喝東西公司）新裝潢未依管理 規章提出申請，請其提出施工範圍詳細工程圖，以使管委會 能做審核，「尤以地下室其合法使用範圍僅有29坪可使用」 等語，有該次系爭管委會會議紀錄1 份在卷可參（見原審一 卷第172 、173 頁）；且證人盧瑤美於原審審理時具結證稱 ：如果上訴人在系爭標的物是開設有現炒方式的餐廳，即違 反住戶規約，伊不同意開設；系爭標的物地下室有占到部分 防空避難室，這是消防問題，不能當作商業使用；伊等有阻 撓原告裝潢施工地下室部分，但1 樓部分則沒有等語（見原 審二卷第33頁背面至35頁背面）；證人即系爭管委會總幹事 張家誠於原審亦具結證稱：上訴人裝潢1 樓部分，沒有抵觸 住戶規約，因為1 樓是所有權人的權利，所以伊等沒有阻止 ，但上訴人向管委會申請裝修地下室時，有提出申請文件， 管委會認為上訴人申請裝修之坪數與原始權狀之使用面積不 符，而前於100 年間召開之區分所有權會議中，已討論過被 上訴人可使用地下室之坪數僅87.09 公尺，其他258.9 平方 公尺是防空避難室兼停車場，但被上訴人將兩者打通，是違 法隔間，因此管委會不同意上訴人裝修地下室，也不許上訴 人從大門進出施工地下室等語（見原審二卷第31至33頁）； 復參酌系爭大樓於100 年6 月18日召開之100 年度區分所有 權人會議中，被上訴人確與系爭管委會人員討論關於被上訴 人將登記用途為防空避難室兼停車場部分（指3190建號建物 ）隔間成為營業場所之行為，是否屬違規使用或危害公共安 全之爭議，此有該次區權會會議紀錄附卷可考（見原審一卷 第30至41頁）。綜上，足徵系爭管委會考量系爭標的物之5 號1 樓部分屬被上訴人單獨所有，並未阻止上訴人承租此部 分後之裝潢行為，然因系爭標的物之地下室部分，涉及系爭 管委會與被上訴人間關於3190建號建物可否出租營業之爭議 ，系爭管委會確有阻撓上訴人施作地下室裝潢工程，導致上 訴人被迫停工，無法利用系爭標的物經營餐廳，應屬無疑。 則被上訴人所提出上開聲明書及所辯：系爭管委會並未阻撓 上訴人施工地下室部分云云，均與事實不符，尚不足採憑。 ⒌又按住戶不得於防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、 門扇或營業使用，防空避難設備得為原核准範圍之使用；建 築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防 設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請 變更使用執照，公寓大廈管理條例第16條第2 項及建築法第 73條第2 項分別定有明文，可知防空避難室除於公寓大廈管 理條例公布施行前，業經核准臨時使用、營業使用者外，在 未經核准變更使用類組前，依法不得供營業使用，並有內政 部營建署91年3 月13日台內營字第0000000000號函釋同此見 解。本件被上訴人出租系爭標的物其中地下室之3190建號建 物部分，性質上為防空避難室兼停車場，已如前述，而被上 訴人並未提出3190建號建物於公寓大廈管理例施行前，業經 核准臨時使用、營業使用，或現已變更使用用途之任何資料 ，足認被上訴人所出租3190建號建物部分，依法本不得供營 業使用，況系爭管委會或區分所有權人會議已明示反對此部 分防空避難空間作為餐廳使用，則上訴人在法律明文限制31 90建號建物部分作營業使用，且系爭標的物之地下室部分（ 面積約40至50坪）亦遭系爭管委會阻撓施工之情況下，自難 單獨利用系爭標的物之5 號1 樓部分經營餐廳。從而，參酌 民法第435 條第2 項規定之意旨，上訴人就系爭標的物僅得 使用5 號1 樓部分，而無法裝潢、使用其餘地下室部分，顯 無法依兩造約定之承租目的（經營餐廳）為圓滿之使用收益 ，且被上訴人始終未能排除上訴人使用系爭標的物之障礙， 即難認被上訴人已依民法第423 條規定，履行出租人應提供 合於約定使用目的之租賃物予上訴人之義務。 ⒍按租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延 或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使 過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用 民法第254 條至第256 條之規定，許其終止將來之契約關係 ，依同法第263 條準用第258 條規定，向他方當事人以意思 表示為之，最高法院89年度台上字第1904號判決意旨參照。 又依民法第260 條、第263 條規定，當事人依法律之規定終 止契約者，不妨礙損害賠償之請求。準此，被上訴人既未能 依約交付合於所約定使用、收益之租賃物，並保持合用之狀 態，上訴人自得終止契約，而上訴人業於102 年4 月21日寄 發律師函予被上訴人通知終止系爭租約，該函並於同年月27 日送達被上訴人，已如前述，應認系爭租約業經上訴人合法 終止，而向後失其效力，且上訴人因被上訴人違約，致受有 損害，被上訴人亦應負債務不履行之損害賠償責任。 ㈡上訴人請求損害賠償金額之認定： ⒈租金、代扣租賃所得稅稅款、代被告支付其應分擔之2%健保 費及租約公證費部分： 上訴人主張其受有101 年10月至102 年5 月期間每月29萬元 租金、每月代扣租賃所得稅稅款32,222元，及102 年1 月至 5 月期間代被告支付其應分擔之2%健保費每月6,444 元，暨 租約公證費9,000 元，合計261 萬8996元之損害，固據提出 支票存根、財政部臺北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書、 全民健康保險扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款 書、公證收據等附卷可參（見院一卷第48至59頁）。惟查， 系爭租約並非自始無效，係因系爭管委會阻止施工後，方使 上訴人無法繼續使用系爭標的物，且終止契約之法律效果本 係向後失其效力，是上訴人請求關於102 年4 月27日終止契 約生效前之每月租金、代扣租賃所得稅稅款、被告應分擔之 2%健保費及租約公證費部分，均無理由，不應准許。又上訴 人主張：其於102 年4 月21日發函被上訴人終止系爭租約後 ，已於同年5 月29日全數拆除、撤離系爭標的物等語，有敦 華國際法律事務所102 年8 月15日敦黃律字第815 號律師函 可證（見原審二卷第135 頁），核與卷附奇蛙公司出具之拆 除復原工程明細單及拆除後現場照片16張（見原審一卷第84 至92頁）相符，應堪採信。被上訴人雖辯稱：上訴人於同年 8 月16日始交還系爭標的物之鑰匙，被上訴人方能使用系爭 標的物云云，然衡以本件上訴人終止系爭租約後，兩造對於 上訴人需否額外給付被上訴人4 個月租金及被上訴人何時返 還上訴人預付之租金支票等節，迭生爭議，此有兩造往來之 律師函共5 份可證（見原審一卷第42至47、120 至122 頁； 原審二卷第135 至137 頁），而上訴人既於102 年5 月29日 全數拆除裝潢並搬離系爭標的物，僅因其與被上訴人就上開 爭議無法達成共識，致上訴人未能順利返還系爭標的物予被 上訴人，堪認上訴人自102 年5 月30日起即無繼續占用系爭 標的物之意思，則上訴人此部分請求102 年5 月29日前之租 金部分雖無理由，但其請求被上訴人賠償102 年5 月30日及 31日之租金損害合計18,710元（計算式：每月租金290,000 元×2/31＝18,710元，元以下四捨五入），則有理由。至上 訴人雖請求被上訴人給付102 年4 月28日終止契約生效後至 同年5 月底之代扣租賃所得稅稅款及被告應分擔之2%健保費 部分，惟上訴人並未提出已給付上開費用之任何證明，則此 部分主張既未經舉證，自無從准許。綜上，上訴人此部分請 求被上訴人給付102 年5 月30日及31日之租金損害合計 18,710元部分，為有理由，應予准許，逾此金額之請求並無 理由，不應准許。 ⒉裝潢費、線路工程費、拆除費用、人事管銷費用部分： ⑴上訴人主張其受有支出裝潢費299 萬3,349 元、線路工程費 44萬92元之損害，並提出裝修工程合約書、工程明細表、奇 蛙公司統一發票3 紙、奇蹟公司統一發票1 紙、工程內容簽 收單、設備管路圖、現場照片等存卷可考（見原審一卷第60 至83頁），被上訴人雖爭執上開文書之真實性，惟參酌本件 上訴人係於已完成系爭標的物1 樓之大部分裝潢工程後，始 遭管委會阻止施工地下室，且參酌上訴人提出之現場照片（ 見原審一卷第70、81至83頁），核與卷附工程明細表大致相 符，況奇蛙公司、奇蹟公司亦出具統一發票以為證明，堪認 上訴人確有支付上開款項無訛，是上訴人此部分裝潢費299 萬3,349 元及線路工程費44萬92元之請求，均有理由。 ⑵上訴人請求拆除費用9 萬5,025 元及人事管銷費用10萬部分 ：依系爭租約第肆條第4 項約定：「房屋有改裝設施之必要 ，乙方（指上訴人）取得甲方（指被上訴人）同意後得自行 裝設，…乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」等語，基此 ，上訴人於終止系爭租約交還系爭標的物前，本有回復原狀 之義務，則上訴人應無權請求被上訴人給付此部分費用；而 關於人事管銷費用10萬部分，因上訴人並未提出此部分支出 之任何憑據，上訴人既未舉證，此部分請求即無理由。 ㈢被上訴人應返還押租金87萬元及如附表所示之支票3 紙： 查上訴人主張已給付被上訴人押租金87萬元，且被上訴人尚 未返還上訴人預付102 年6 月至8 月份租金之如附表所示之 支票3 紙之情，為被上訴人所不否認，應堪信為真。被上訴 人固主張：上訴人於102 年4 月21日發函終止系爭租約後， 迄至102 年8 月16日方交還鑰匙予被上訴人，上訴人應給付 租金或相當於租金之不當得利予被上訴人，故其無庸返還如 附表所示之3 張支票云云。惟查，上訴人於102 年5 月29日 已全數拆除裝潢並搬離系爭標的物，僅因其與被上訴人間對 後續解決方式仍有爭執，致未能順利返還系爭標的物予被上 訴人，上訴人自102 年5 月30日起即無繼續占用系爭標的物 之意思，業經說明如前，是被上訴人上開主張尚不足採憑。 況依系爭租約第叁條第3 項約定及第捌條第4 項第2 款分別 約定：「押租金或保證金：新臺幣87萬元整，乙方（指上訴 人）應於簽約時交付支票1 張以給付押租金…乙方交付甲方 （指被上訴人）之上列金額，於租賃期限屆滿或中途終止， 乙方搬遷交還租賃物，將戶籍或營業登記遷出、並扣除應負 擔之費用後，甲方應無息返還…。」、「租賃期限未滿，乙 方（指上訴人）擬終止本合約時，應預先於終止前肆個月通 知他方，並應賠償他方相當於肆個月租金金額之損害金。乙 方如依約提前終止、且『未違約』，則甲方（指被上訴人） 應退還終止日後之月租金支票及押租金予乙方」等語（見原 審一卷第23頁），本件上訴人因被上訴人未能提供合於約定 使用目的之租賃物予上訴人，已合法終止契約，足見上訴人 並無違約情事，則依上開租約條款約定，被上訴人自應退還 契約終止日後之月租金支票及押租金予上訴人。從而，上訴 人主張系爭租約終止後，被上訴人並無保有押租金87萬元及 如附表所示支票3 紙之法律上原因，因而依民法第179 條後 段請求被上訴人返還，為有理由，應予准許。 ㈣從而，上訴人得請求被上訴人給付之金額合計為432 萬2,15 1 元（計算式：102 年5 月30、31日之租金共1 萬8,710 元 ＋已支出之裝潢費299 萬3,349 元＋線路工程費44萬92元＋ 返還押租金87萬元＝432 萬2,151 元），及其請求被上訴人 返還如附表所示之3 張支票部分，均屬有據。至上訴人逾此 範圍之請求，則屬無據。 六、綜上所述，上訴人依民法第227 條、第226 條、第260 條、 第263 條、第179 條後段及系爭租約第叁條第3 項等規定， 請求被上訴人給付432 萬2,151 元及自起訴狀繕本送達翌日 即102 年7 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息，暨請求被上訴人返還如附表所示之票據3 紙，為有理由 ，均應予准許；至逾上開範圍之請求，則無理由，不應准許 。從而，原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，尚 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，應由本院予以廢棄改判決如主文第2 項、第3 項 所示；而原審就上開應予駁回部分為上訴人敗訴之判決，並 無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 則無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 3 月 4 日 民事第四庭 審判長法 官 紀文惠 法 官 陳家淳 法 官 羅立德 上列正本核與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同 時表明上訴理由，上訴理由須以適用法規顯有錯誤且所涉及之法 律見解具有原則上之重要性為限，經本院許可後提起第三審上訴 ；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日 內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 104 年 3 月 4 日 書記官 林奕瑋 附表： ┌──┬─────┬───────┬──────┬──────┬─────┐ │編號│支票號碼 │發 票 人│發 票 日│付 款 人│票據金額 │ │ │ │ │ （民國） │ │（新臺幣）│ ├──┼─────┼───────┼──────┼──────┼─────┤ │ 1. │DA0000000 │穎食喝東西股份│102年6月1日 │國泰世華商業│290,000元 │ │ │ │有限公司 │ │銀行 │ │ ├──┼─────┼───────┼──────┼──────┼─────┤ │ 2. │DA0000000 │穎食喝東西股份│102年7月1日 │國泰世華商業│290,000元 │ │ │ │有限公司 │ │銀行 │ │ ├──┼─────┼───────┼──────┼──────┼─────┤ │ 3. │DA0000000 │穎食喝東西股份│102年8月1日 │國泰世華商業│290,000元 │ │ │ │有限公司 │ │銀行 │ │ └──┴─────┴───────┴──────┴──────┴─────┘

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459