臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第4246號 原　　　告　逸仙名宮管理委員會 法定代理人　張元宵 訴訟代理人　古宏彬律師 複代理人　　陳韋霖律師 被　　　告　李孟潔 訴訟代理人　莊勝榮律師 　　　　　　黃素玉 上列當事人間請求拆除違建事件，本院於民國104年10月6日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號一樓擴建如 附圖土地複丈成果圖所示A 部分之附屬建物拆除。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬柒仟元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬玖仟捌佰元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之； 承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受 訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟 法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定 有明文。查原告之法定代理人原為張泰雄，嗣於本院訴訟繫 屬中變更為張元宵，此有臺北市政府民國104 年2 月12日府 都建字第00000000000 號函在卷可參（見本院卷第86、87頁 ），並經張元宵於104 年3 月11日具狀聲明承受訴訟，核與 前揭規定相符，應予准許。 二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。 查原告起訴時訴之聲明原為：「一、被告應將門牌號碼臺北 市○○區○○路○段000 號1 樓擴建如原證一所示之附屬建 物（以實測為準）拆除。」（見調字卷第2 頁）。嗣經本院 會同地政機關人員至現場測量後，原告依臺北市松山地政事 務所104 年2 月10日土地複丈成果圖變更聲明為：「一、被 告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 號1 樓擴建如 附圖所示編號A 部分之增建物拆除。」（見本院卷第102 頁 ）。核原告所為，係將原請求拆除增建物範圍，為事實上之 補充、更正，並未變更訴訟標的，非屬訴之變更或追加，於 法並無不合，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張：逸仙名宮大廈（下稱系爭大廈）坐落在系爭 土地，被告為系爭大廈之住戶即門牌號碼為臺北市○○區○ ○路○段000 號1 樓建物（下稱系爭建物）之所有權人。被 告於系爭建物外側擅自加蓋採光罩、樑柱及柵欄等違建（下 稱系爭增建物），占用法定空地共用部分，經原告逸仙名宮 大廈管理委員會（下稱系爭管委會）多次制止、要求拆除， 被告均置之不理，是被告已違反公寓大廈管理條例第9 條及 系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約）第2 條第2 項之規定。 且依臺北市政府建築管理工程處（下稱臺北市建管處）之查 報違建資料，可知上開違建經多次增建，增建面積從最初10 平方公尺不斷擴張至本件測量結果之68平方公尺，足證系爭 增建物係拆除後重建之新違建，並非既存之舊違建。又依證 人葉銘心之證述，其配偶杜碩如雖為系爭大廈之原地主，但 杜碩如與原建商即昇陽建設企業股份有限公司（下稱昇陽建 設）並未就1 樓空地之使用範圍為約定，此與分管協議需約 定使用範圍之要件不符，故系爭大廈之建商與地主間並未成 立分管協議。退步言之，縱認被告對1 樓空地有可使用之分 管協議存在，然依司法院大法官會議第349 號解釋，即使昇 陽建設與地主戶為1 樓住戶可使用1 樓空地之協議，惟此協 議並未為其他住戶所知悉，昇陽建設出賣房屋時，未告知其 他住戶有上開分管協議存在，該分管協議自不得拘束其他住 戶及原告。再退步言，縱使被告對系爭法定空地有專用權， 惟仍應符合法定空地之使用目的，法定空地屬空地，自應維 持空地之原狀，始得謂本於共有物本來用法，依其性質及構 造而為使用；被告未申請建照，卻違法增建如複丈成果圖所 示A 部分之建物，顯已達變更法定空地之使用目的，原告自 得依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定及系爭規約第19條 第1 項第3 款規定，訴請被告拆除系爭增建物等語。並聲明 ：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號1 樓 擴建如附圖所示編號A 部分之增建物拆除。 ㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告則以：系爭土地及臺北市○○○路○○○ 巷○○○ 號1 樓房 屋之所有權人於72年12月15日，由地主代表人杜碩如與建商 昇陽建設簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），依系爭合 建契約第21條約定：1 樓空地歸1 樓所有權人使用、管理， 屋頂平台及突出物非公共使用部分歸12樓所有權人使用及維 護等語，堪認當初所有地主與建商已簽訂分管契約，約定1 樓空地歸1 樓所有權人管理、使用，屋頂歸12樓所有權人管 理、使用，此為購買1 樓及12樓頂樓者房價較高之原因。又 系爭大廈全體1 樓住戶均使用1 樓空地，包括454 號、456 號、458 號、460 號、462 號、464 號、466 號、468 號， 均依系爭合建契約之分管約定而來。系爭建物是由陳易經出 售予林靜慧，陳易經將系爭合建契約附於買賣契約之後，故 系爭合建契約第21條之分管契約效力及於林靜慧；被告於99 年間向前手趙美雲購屋時，趙美雲亦將系爭合建契約附於買 賣契約之後，因此分管契約之效力亦及於被告，被告基於分 管契約之約定，自有使用1 樓空地之權源，並非無權占有。 於98年雖修法增訂民法第826 條之1 規定：共有物使用、管 理、分割之約定，於登記後，對應有部分之受讓人具有效力 等規定，然本件係於72年即訂有分管契約，依當時有效之最 高法院48年台上字第1065號判例，共有物之分管契約，效力 應及於受讓之區分所有權人繼續存在。況被告在1 樓興建採 光罩，符合通常使用方法，未逾越社會之普遍認知，是原告 依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定及系爭規約第19條約 定，請求被告拆除系爭增建物，於法無據等語，資為抗辯。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、經查，被告為坐落系爭土地上系爭建物之所有權人，於99年 8 月25日因買賣取得系爭建物之所有權。被告有在系爭建物 旁增建如附圖土地複丈成果圖所示A 部分之採光罩、樑柱及 柵欄等建物，系爭增建物位於系爭大廈之法定空地上，占用 系爭法定空地面積為68平方公尺。被告現將系爭建物及增建 物租出予訴外人林家安經營水果攤使用。又系爭大廈之原地 主之一杜碩如於72年12月15日與原建商昇陽建設簽訂系爭合 建契約，該契約第21條約定：「甲乙雙方（指杜碩如、昇陽 建設）應尊（遵）守本大樓管理辦法。本大樓…1 樓空地歸 屬1 樓所有權人使用管理，屋頂平台及突出物非公共使用部 份，依習慣歸屬於第12樓（即頂樓）所有權人使用及維護。 」等情，有現場照片、系爭建物第二類謄本、建物所有權狀 、異動索引表、系爭合建契約、本院勘驗筆錄、土地複丈成 果圖等在卷可稽（見調字卷第6 至9 、33至38頁；本院卷第 49至60、63至71、80至82、89、141 至149 頁），是上開事 實均堪認定。 四、本院得心證之理由： ㈠按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其 一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築 物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。 共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不 屬於專有部分之附屬物。區分所有人就區分所有建築物共有 部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面 積之比例定之。」，民法第799 條第1 項、第2 項、第4 項 分別定有明文。又依現行建築法第11條第1 項前段規定，建 築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地 。此一規定限制建築基地於建築使用時，應保留一定比例面 積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等， 以增進使用人之舒適、安全與衛生，亦即法定空地之留設， 目的在增益房屋及其主要結構所占建築基地之效用，俾增進 建物使用人之使用收益，是系爭大廈之法定空地性質上應由 全體住戶共同使用，屬於系爭大廈之共同部分，為各區分所 有權人所共有。 ㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段亦有明訂。是以無權占有為原因 ，請求返還土地者，占有人對土地所有權人就其物有所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台 上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第11 64號判決意旨參照）。系爭大廈之法定空地屬系爭大廈各區 分所有權人所共有，已如前述，被告既未否認在系爭法定空 地上興建如附圖複丈成果圖所示A 部分之建物，自應就其占 用系爭法定空地之合法權源，負證明之責。又各共有人按其 應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人 對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同 意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收 益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全 部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法 院62年台上字第1803號判例意旨參照）。被告在系爭法定空 地上興建系爭增建物，目的係為擴大其私有系爭建物之室內 面積，且增建之面積達68平方公尺，面積非微，顯已破壞系 爭大廈之通風、採光、防火及建築物外觀，而喪失系爭土地 在該位置作為建築物法定空地之目的，亦妨礙系爭土地之其 他共有人即系爭大廈其他區分所有權人使用該部分土地之權 利，是原告主張被告無權占用如附圖複丈成果圖所示A 部分 之法定空地，已妨礙其他區分所有權人對此部分土地所有權 之行使，自屬有據。 ㈢又按共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他 共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以 書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事後承認（ 追認）均足當之。而共有物分管契約，不以共有人明示之意 思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂 默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間 接推知其效果意思者而言，最高法院83年度台上字第1282 號、87年度台上字第1359號判決意旨參照。另按契約固須當 事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致 ，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互 為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契 約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該 公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共 有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分 管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約 之拘束，亦有最高法院91年度台上字第2477號判決意旨供參 。被告雖辯稱：系爭大廈之原地主與建商於72年間已簽訂分 管契約，約定1 樓空地歸1 樓所有權人管理、使用，依當時 有效之最高法院48年台上字第1065號判例意旨，共有物之分 管契約，效力應及於受讓之區分所有權人繼續存在，故被告 基於分管契約之約定，具有使用系爭法定空地之權源云云， 並提出系爭合建契約（見本院卷第50至58-1頁）為證。惟查 ： ⒈依系爭規約第2 條第2 項約定：「本公寓大廈法定空地、樓 頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用 ，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專 用部分。」，被告既未能提出系爭大廈區分所有權人會議同 意其使用系爭法定空地之決議紀錄或住戶規約，則被告所辯 其與其他住戶達成分管協議，有權使用系爭法定空地之情， 尚難遽予採信。復觀諸被告提出之系爭合建契約，可知該契 約係由系爭大廈之原建商昇陽建設與原地主之一杜碩如所簽 訂，雙方於契約第21條固約定：系爭大廈之1 樓空地歸屬1 樓所有權人使用管理，屋頂平台及突出物非公共使用部分， 則歸屬於頂樓所有權人使用及維護之情，然系爭合建契約並 未由杜碩如以外之系爭大廈原承購戶簽署，本無拘束其他原 承購戶之效力；且被告並未提出昇陽建設與杜碩如以外之原 承購戶簽署之買賣契約，亦否認原告所提出「房地預定買賣 契約書」（見本院卷第229 至238 、256 至260 頁）為昇陽 建設與杜碩如以外之原承購戶簽署之買賣契約，則縱如被告 所稱系爭大廈之原地主均與建商昇陽建設簽署與系爭合建契 約相同內容之契約，仍無從證明原地主有透過第三人昇陽建 設為媒介、傳達，而與其他原承購戶達成約定1 樓空地歸屬 1 樓所有權人使用管理之意思表示合致。是被告辯稱：被告 與其他區分所有權人均繼受前手之分管契約，被告具有使用 系爭法定空地之權源，即屬無據。又被告既未能證明原地主 已與其他原承購戶達成1 樓空地歸屬1 樓所有權人使用管理 之分管協議，本件自無最高法院48年台上字第1065號判例見 解之適用，併此說明。 ⒉另被告及其前手取得系爭建物所有權後，陸續有增建建物之 情形，經人檢舉後，業經臺北市建管處先後於87年、91年及 99年認定為違建及拍照列管，並經所有權人多次自行拆除等 情，有臺北市建管處104 年8 月7 日北市都建查字第000000 00000 號函及附件之違建查報處理資料存卷可查（見本院卷 第24至30、153 至185 頁），足見系爭增建物確屬拆除後重 建之新違建，並非既存之舊違建，且系爭大廈之區分所有權 人亦無長期未爭執或默示同意被告以系爭增建物繼續使用系 爭法定空地之意思，自難認兩造已達成默示之分管協議。 ⒊再者，縱認被告與系爭大廈其他區分所有權人有達成由被告 使用系爭法定空地之分管協議，然按區分所有人就共有部分 有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造 使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法（最高法院82 年台上字第1802號民事判決意旨參照）。公寓大廈管理條例 第9 條第2 項、第3 項亦明訂：「住戶對共有部分之使用應 依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約 定。」「前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計 畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」。縱認被告就系爭 法定空地有約定專用權，但系爭法定空地既為系爭大廈之共 用部分，則被告管理使用仍應依其設置目的，並以通常使用 方法而為使用，且不得違反法令之強制規定，始為合法。次 按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間 、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置 雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私 設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」、「建築物非經申請 直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執 照，不得擅自建造或使用或拆除。」、「開放空間除應予綠 化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其 他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。第1 項開放空間於核 發使用執照後，主管建築機關應予登記列管，每年並應作定 期或不定期檢查。」，公寓大廈管理條例第16條第2 項前段 、建築法第25條及現行建築技術規則建築設計施工編第289 條第1 項、第4 項分別定有明文。參以建築基地於建築使用 時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、 通風、採光及防火，以增進使用人之舒適、安全與衛生。依 上開說明，被告就系爭法定空地之使用，自不得搭蓋圍牆、 建築物或作其他使用，亦不得未經縣市主管建築機關之審查 許可並發給建造執照，即擅自建造或使用系爭增建物。從而 ，被告在系爭法定空地興建系爭增建物，甚至出租供作營業 使用，非但違反建築法令之規定，且與系爭法定空地之設置 目的有違，亦非以通常使用方法而為使用，已妨害系爭大廈 之環境品質，並違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第3 項、第16條第2 項及建築法第25條、建築技術規則建築設計 施工編第289 條等規定，自非合法，洵堪認定。 ㈣末按公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，住戶對共用部分 之使用未依其設置目的及通常使用方法為之者，管理委員會 應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必 要之處置。查系爭增建物坐落系爭大廈之法定空地上，而被 告未能證明已與其他區分所有權人達成由其使用系爭法定空 地之分管協議，即無合法占有此部分土地之權利，是原告請 求被告拆除系爭增建物，當屬有理。 五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項及系爭規 約第19條第1 項第3 款規定，請求被告將系爭建物擴建如附 圖土地複丈成果圖所示A 部分之附屬建物拆除，為有理由， 應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執 行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 12 月 11 日 民事第四庭 法 官 羅立德 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 12 月 11 日 書記官 林奕瑋

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