臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第518號原　　　告　楊濟榮訴訟代理人　陳士綱律師複代理人　　胡書瑜律師被　　　告　涂金湶訴訟代理人　吳慶隆律師上列當事人間返還共有物事件，本院於民國107 年12月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺北市○○段○○段○○○號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○號建物之防空避難室（即系爭地下室）返還予原告及其他共有人全體。被告應給付原告新臺幣拾貳萬零玖佰拾壹元，及自民國一０六年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明第2 項為「被告應給付原告新臺幣（下同）31萬0,029 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」（見本院臺北簡易庭107 年度北補字第192 號卷《下稱簡易卷》第1 頁）；嗣原告於民國107 年12月6 日變更該項聲明為「被告應給付原告18萬6,017 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」（見本院卷第252 頁原告言詞辯論意旨狀）。原告上開變更，核係縮減應受判決事項之聲明，且屬同一基礎事實，自應准許之。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠緣原告為坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地之共有人，且為建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄 ○ 號（下稱系爭建物）之區分所有權人，被告則為系爭建物 1 樓之所有權人，而系爭建物之地下室（下稱系爭地下室）為共有部分，各共有人之權利範圍為5 分之1 ，且應做為系爭建物之防空避難室使用，然被告未經其他區分所有權人同意，即將系爭地下室出入口以鐵門阻擋，並禁止其他住戶進出，將系爭地下室做為個人運動空間使用。又系爭建物早於公寓大廈管理條例公布施行前之73年2 月13日即已完工，然依公寓大廈管理條例第55條第1 、2 項規定可知，於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受同法第7 條各款規定之限制外，仍有上開條例其他各條款規定之適用，是以，系爭建物縱未依公寓大廈管理條例第55條召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，然系爭建物之區分所有權人之權利義務及對系爭建物之管理使用仍應有公寓大廈管理條例之適用，始符合公寓大廈管理條例加強公寓大廈之管理維護及提升居住品質之立法目的。又依臺灣高等法院96年度上字第993 號民事判決可知，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈公有部分約定專用，固不受公寓大廈管理條例第7 條各款之拘束，然仍須區分所有權人間已有分管約定始能適用。㈡被告雖抗辯其於92年間買受系爭建物1 樓時，即係以系爭建物1 樓與地下室「併同且無償、單獨使用」之狀態受讓，然被告所提之不動產買賣契約書已載明買受之面積僅包含主建物及陽台部分，未包含系爭地下室之部分，而就系爭建物之共同使用部分權利範圍為5 分之1 。而出賣人即訴外人蔡璦琪（下稱蔡璦琪）並未與其他共有人成立分管契約，被告亦無從證明蔡璦琪對系爭地下室與他共有人間確有約定專屬使用權利，故被告主張其於購買系爭建物1 樓時，即因分管協議約定而就系爭地下室有無償之專屬使用權，應不足採信。被告於系爭地下室出入口加裝鐵門，已達專用之狀態，依公寓大廈管理條例第23條規定，應將約定專用部分之範圍及使用主體載明規約，否則不生效力，被告雖提出另二名共有人所簽署之「同意使用管理確認書」，然被告既未證明其與所有共有人間成立分管協議，且約定之專用範圍及使用主體亦未載明於規約內，被告自無法取得系爭地下室之排他專用權。況被告所提出之上揭確認書之製作時間為107 年5 月9 日及同年月13日，顯係為訴訟所製作之文書，且未經區分所有權人會議決議，尚難認已符合民法第820 條第1 項規定，縱認該確認書符合民法規定，亦不足證明先前有分管契約之約定。㈢退步言，縱認系爭建物之區分所有權人就系爭地下室有成立分管契約，惟系爭地下室係做為防空避難室使用，則依最高法院第103 年度台上字第841 號判決，除非就防空避難室特約得使其他住戶於防空避難之用途時自由使用，否則該分管契約即屬違反強制規定而屬無效。而本件並未見特約之約定，倘系爭建物區分所有權人曾就系爭地下室成立分管契約，亦已違反強制規定而無效。況原告於買受系爭建物，並不知有任何分管契約之存在，亦無可得而知之情形，縱認系爭建物之區分所有權人就系爭地下室確有分管契約存在，依大法官解釋釋字第349 號，該分管契約對原告亦不生效力。㈣被告占用系爭地下室之防空避難室面積為64.25 平方公尺，換算約為19.44 坪【計算式：64.25 ×0.3025≒19.44 ，四捨五入至小數點第二位】，則依租金實價登錄，系爭建物坐落地區之每月每坪租金為1,329 元，是以，被告就占用系爭地下室2 年期間相當租金之不當得利計為93萬0,087 元，則原告就系爭建物之共有部分享有5 分之1 之權利，原告即可向被告請求相當於租金之不當得利為18萬6,017 元。㈤綜上所述，被告無權占用系爭地下室，原告為系爭建物之區分所有權人，自得依民法第767 條第1 項、第821 條規定，本於被告將其占有之系爭地下室騰空，返還予全體共有人，並請求被告給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：⑴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○ 號建築物之防空避難室（即系爭地下室）返還原告及全體共有人。⑵被告應給付原告18萬6,017 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告則以：㈠公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，於84年6 月30生效，依當時原條文第51條（現行條文則為第63條）規定。本件系爭建物第一次登記日期為73年4 月19日，係於該條例公布施行前即取得建照且已建造完成之公寓大廈，系爭建物於建造完成時，其1 樓與地下室直接相互連通，即已約定系爭建物地下室由1 樓住戶專用，有分管契約之事實存在，依法律不溯及既往原則，自不受公寓大廈管理條例之限制，原告依據該條例第7 條、第16條第2 項規定，主張被告係無權使用系爭地下室，顯無足採。㈡被告於92年6 月16日間向前手蔡璦琪買受系爭建物1 樓房屋時，經房屋仲介提供建物說明資料，顯示系爭建物1 樓與地下室間無設門或隔離物直接相通之現況，以及對現況明確記載有地下室22坪，被告據此與前屋主即蔡璦琪於買賣契約書中第1 條備註2 約定「固定物現況交屋」，足證被告自買受時起即取得就系爭地下室之無償使用權，且被告之前手蔡璦琪及再前手之高姓屋主就系爭地下室皆已使用多年，相關區分所有權人並無爭議，可證系爭建物區分所有權人就系爭地下室之管理使用至少有默示分管之情形，即系爭地下室由一樓房屋所有權人使用管理，而被告亦因繼受取得占有系爭地下室之正當權源，並使用系爭地下室長達14年之久未有其他住戶表示異議。原告嗣後因買賣關係取得系爭建物4 樓之所有權，即可得而知分管契約存在，自應受其拘束，原告否認分管契約存在云云，即無足採。再查，被告並未占用通往系爭地下室之公用樓梯下方寬207 公分、長495 公分之地下室空間，此部分已預留平常之防空避難或公共使用，顯見被告使用系爭地下室並非完全排除其他共有人之使用，更非專有，且被告所使用通往系爭地下室區域做為運動設施，亦空曠並無堆積其他雜物，另一側則連接公共樓梯部分留有公共門，亦可從地下室一樓進入，故若有緊急防空避難之情形，仍可使地下室空間，故被告亦未違反原告所指稱公寓大廈管理條例第16條第2 項規定。㈢被告另取得系爭建物2 樓所有權人即訴外人曾引蕙（下稱曾引蕙）及3 樓所有權人即訴外人倪陳六妹（下稱倪陳六妹）關於系爭地下室之同意使用管理確認書，其上載明系爭地下室雖登記為公用，但從移轉登記以來，均同意由系爭建物1 樓所有權人分管使用，從而依民法第820 條第1 項規定，被告已取得共有人過半及應有部分合計超過半數同意被告對系爭地下室有使用管理之權能，而原告依民法第767 條第1 項及第821 條規定請求被告返還系爭地下室予權體共有人，顯無理由。又縱認被告占用系爭地下室，原告得依其應有部分請求被告給付相當於租金之不當得利，然原告指稱之系爭地下室面積為19.44 坪云云，並非被告實際占用之面積坪數，原告請求相當於租金之不當得利計算方式顯有錯誤等語，茲為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利益判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠系爭建物完成於73年2 月13日，而系爭建物之系爭地下室為共有部分，登記用途為防空避難室（見簡易卷第15頁）。㈡被告於92年6 月13日與前屋主蔡璦琪簽訂不動產買賣契約書，依該契約書記載，被告買受系爭建物1 樓時，係以固定物現況交屋（見本院卷第31至41頁）。四、原告主張被告未經其他共有人之同意而無權占用系爭建物之防空避難室（即系爭地下室）使用，依所有權及共有之法律關係，原告得請求被告將系爭建物之防空避難室（即系爭地下室）返還予原告及其他共有人全體，並應支付原告相當於租金之不當得利等語，但為被告否認，並以前開情詞置辯，則本件所應審究者應為: ㈠被告使用系爭建物之防空避難室（即系爭地下室），是否有權使用（是否有其他共有人之明示同意或有默示之分管協議存在）？被告占用系爭建物之防空避難室（即系爭地下室）是否有違強制禁止之規定而屬無效？㈡被告若係無權占用系爭建物之防空避難室（即系爭地下室），原告得否依共有部分之持分，請求被告給付占用防空避難室（即系爭地下室）相當於租金之不當得利？五、法院之判斷: ㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799 條前段及第82 0 條第1 項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第2 項但書規定即明。準此，共有人之間，就共有物，非不得約定共有物之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即為共有物之分管契約。本件系爭建物係於73年間取得臺北市建築管理工程處73使字第0236號使用執照，有使用執照申請書、臺北市附建防空避難設備檢查申報表及臺北市工務局71建字第10 8 號建造執照影本等件在卷足稽，並經本院向臺北市建築管理處調取建築執照檔案查明在卷（見本院卷第272 至281 頁。是系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前即取得使用執照，則倘就區分所有權人共有部分（包括本件系爭建物之防空避難室《即系爭地下室》），已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制，惟特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用。㈡復按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。而所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。本件系爭建物為兩造及其他共有人所共有，為兩造所不爭執，被告主張其係本於分管契約而占用系爭建物之地下室部分，屬於合法占有，惟原告否認之，故被告自應就此有利事項負舉證證明之責。㈢被告辯稱其於92年間向前手蔡璦琪買受臺北市○○區○○○ 路○段○○○ 巷○○號1 樓時，即係以系爭建物1 樓與地下室「併同且無償、單獨使用」之狀態受讓，當時房屋仲介提供建物說明資料也顯示系爭建物1 樓與系爭地下室間無設門或隔離物直接相通之現況，以及對現況明確記載有地下室22坪，被告據此與於買賣契約書中第1 條備註⒉約定「固定物現況交屋」，是以被告自買受時起即取得系爭地下室之無償使用權，並非無權占用一節，為原告所爭執，以被告未證明原屋主與其他共有人間就系爭建物之系爭地下室有成立分管契約，且由其繼受之等語。按「依84年6 月28日公布施行之公寓大廈管理條例第7 條規定，『公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面. . . . 。』同條例第55條第 2 項則規定：『前項公寓大廈（即本條例施行前已取得建照執照之公寓大廈）於區分所有權人會議訂定規約前，以第60 條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。』是公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，固不受公寓大廈管理條例第7 條各款之拘束，然仍須區分所有權人間已有分管約定始能適用。」臺灣高等法院96年度上字第993 號民事判決意旨參照。被告上開抗辯，雖提出與前手蔡璦琪之不動產買賣契約書、中信房屋瑞安店房屋資料表等件為證（見本院卷第31至48頁），然查，被告提出之上揭不動產買賣契約書之第1 頁建物標示處部分，即已載明共同使用部分建號514 （即系爭建物）權利範圍僅1/5 ，系爭建物係與他人分別共有甚明，然被告亦未舉證證明其前手蔡璦琪曾與其他共有人成立分管契約，約定「系爭建物地下室供15號1樓之屋主無償、單獨使用」，被告亦未證明出賣人蔡璦琪對系爭建物之地下室與其他共有人間確有約定專屬使用權利，是以被告前開所辯其前手與系爭建物地下室有分管契約存在，被告於購買15號1 樓時，即繼受分管協議而就系爭建物之地下室有無償之專屬使用權，應屬無據。㈣被告另抗辯其取得系爭建物其他二位共有人所簽署之「同意使用管理確認書」，可認被告已取得系爭建物之系爭地下室之無償專屬使用權一節，惟原告所爭執。查，被告雖提出其他二位共有人所簽署之「同意使用管理確認書」及建物登記謄本為憑（見本院卷第49至55頁），然上揭確認書之製作時間為107 年5 月9 日及同年月13日，也未經區分所有權人會議決議，並不足證明被告於先前有分管契約之約定。被告既未能證明其與共有人間成立分管協議，及將約定專用範圍及使用主體載明於規約內，則依公寓大廈管理條例第23條規定，自無法取得系爭建物共有部分之系爭地下室之約定專用權，應堪認定。㈤再者，系爭地下室係系爭建物之共有部分，依上開臺北市建築管理工程處73使字第236 號使用執照記載係作為建物之防空避難室使用。且上開使用執照申請書或建照執照、附建防空避難設施檢查申報表，均有記載系爭建物地下層為地下室防空避難室一情。被告亦自承系爭地下室之入口、樓梯及電源開關均在一樓（見本院卷第27頁），且系爭地下室供作被告個人運動空間使用（見本院卷第199 至203 頁），而依原告提出被告占用系爭地下室之大門外觀照片所示（見簡易卷第11至14頁），可見被告更將地下室以鐵門關閉，阻擋其他人進入，其他住戶亦無從進出使用，顯已違反公寓大廈管理條例第16條第2 項規定有關防空避難設備等處所不得堆置雜物、設置門扇等，排除其他區分所有權人使用之強制規定，應屬無效。㈥至被告抗辯其自前手蔡璦琪及再前手之高姓屋主就系爭地下室皆已使用多年，相關區分所有權人並無爭議，得認系爭建物區分所有權人就系爭地下室之管理使用至少有默示分管協議存在一節。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。本件系爭建物之系爭地下室縱使未有共有人對於被告或其前手之占有使用狀態表示異議或有任何訴訟，充其量亦僅係共有人之單純沈默，尚難認有為一定之意思表示，自難認共有人間已有默示之分管協議存在，是被告此部分之辯解，亦不足憑採。㈦綜上，被告既無法證明系爭地下室，各共有人間有成立明示或默示之分管協議，業如前述，則原告依據民法第767 條所有物返還請求權及同法第821 條回復共有物請求權之規定，主張被告無權占用系爭地下室，而請求返還予原告及其他共有人全體，自屬於法有據。㈧按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查原告係於104 年12月9 日買受系爭建物4 樓，對系爭建物共有部分享有1/5 之權利，被告無權占用系爭建物，至本件起訴時之106 年11月1 日止（見簡易卷第1 頁原告起訴狀上蓋用之本院收狀戳），又依臺北市建成地政事務所建物測量成果圖所示（見簡易卷第16頁），可知被告實際占用系爭地下室面積為64.25 平方公尺（計算式：8.73×7.36＝64.28 ），換算為19.44 坪（計算式：64.25 ×0.3025＝19.44 ，小數點第二位後四捨五入），再按內政部不動產資訊平台網頁所示（見簡易卷第17頁），該建物租金實價登錄為每坪1, 329 元，是以原告請求被告無權占用系爭地下室致原告受有相當於租金之不當得利金額為120,911 元【計算式：1,329 （每坪租金）×19.44 （被告占用系爭地下室坪數）×12× 117/60×1/5 （持分）＝120,911 】，逾此範圍之請求，則屬無據。六、綜上所述，原告依據民法第821 條、第767 條、179 條之規定，請求⑴被告應將坐落台北市○○段○ ○段○○○號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○號建物之防空避難室（即系爭地下室）返還予原告及其他共有人全體。⑵被告應給付原告120,911 元，及自106 年12月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，不應准許，應予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經認均不足以影響本件判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國 108 年 1 月 31 日民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 1 月 31 日書記官林玗倩