108年度訴字第3772號

原      告  三輝君匯社區管理委員會

法定代理人  連香媚 

訴訟代理人  吳俊達律師

複  代理人  陳柏帆律師

被      告  謝瑋恬 

            林明正 

            林游素貞

共      同

訴訟代理人  馬在勤律師

複  代理人  袁啟恩律師

上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國109年4月15日言詞辯論終結，判決如下：

被告應共同將如附圖所示編號A部分，面積37.12平方公尺之綠色鋁架拆除。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告共同負擔三分之二，餘由原告負擔。

本判決主文第一項於原告以新臺幣壹佰拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

壹、程序部分：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告謝瑋恬應將照片所示棚架拆除騰空返還予原告社區全體區分所有權人。㈡被告林明正、林游素貞應將照片所示棚架拆除騰空返還予原告社區全體區分所有權人。嗣本件審理中，原告變更追加等行為後聲明如後述，經核基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，原告訴之變更追加等，依前揭規定，自應准許。

㈡本件原告法定代理人原為林詩蘋，審理中於言詞辯論終結前變更為連香媚，原告於辯論時聲明承受訴訟，有筆錄可稽，核無不合，應予准許。 

貳、實體部分：

一、原告起訴主張略以：

㈠原告為位於新北市新店區三輝君匯社區管理委員會，被告謝瑋 恬為原告社區21號3樓（B2-3F住戶）之區分所有權人，被告林明正、林游素貞為原告社區23號3樓即A2-3F住戶區分所有權人，均為原告社區第一手住戶。依照原告社區公寓大廈住戶規約第二條第一項第（三）款約定：2.A1-3F、A2-3F、B2-3F等三戶旁之露台，因無法經由共有部份進入，買賣雙方同意為鄰近各戶無償約定專用。…為維護整體景觀，使用各約定專用部份區分所有權人或住戶，不得於約定專用部份搭蓋違章建築、設置棚架、堆放物品、停放車輛或有其他破壞整體景觀之行為。上開規約內容，亦為原告社區全體第一手住戶與訴外人昕輝建設股份有限公司、承輝建設股份有限公司簽訂之「房屋及汽車停車位買賣契約」第十一條第四項明列（原證3）。依照原告社區規約規定，被告三人房屋旁之約定專用露臺，不得有搭蓋違章建築、設置棚架、堆放物品、停放車輛或有其他破壞整體景觀之行為。

㈡被告三人竟故意違反上開住戶規約，在未經全體區分所有權人同意下，謝瑋恬於其專有部分旁之露台私自搭建綠色橫向格柵及直立格柵，被告林明正、林游素貞亦於其專有部分旁之露台私自搭建綠色橫向格柵及直立格柵。被告三人恣意私設格柵之行為，實已違反前揭公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第8條、第15條、第16條第2項本文及第5項等規定，不僅破壞整體景觀，更影響社區大樓之消防逃生。而被告三人等私設格柵之行為，業經原告管委會拍設照片（原證6）多次溝通勸導自行拆除未果，原告管委會正式發函（原證7）要求拆除復原，然被告等依然置之不理。

㈢本件被告三人私自搭設系爭橫向格柵，以及使用系爭直立格 柵之行為，已有違反公寓大廈管理條例第6條、第15條及第16條之規定，以及建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款規定，原告自得依照民法第767條、第821條，以及公寓大廈管理條例第15條第2項、第16條第5項等規定，訴請法院命被告拆除，或為其他回復原狀之必要處置。共有部分應按其本來之用途使用，縱使特定區分所有權人依約定(如：分管協議、規約等)就共有部分取得約定專用權限，然此僅使該特定區分所有權人就該共有部分取得「管理使用權」，該區分所有權人就管理使用之內容，本質上仍應受限於共用部分之使用目的、性質及構造，亦不得違反規約約定及使用執照所載用途。且所謂「物之使用方法」，係指不毀損其物體或變異其目的及性質之前提下，供該人需要使用之，倘該區分所有權人就其專用權之使用，已超過管理使用之權限及內容，又未經其他區分所有權人同意，其使用方式即非合法。此時，管委會本於其管理權，即得代表社區訴請被告拆除，或為其他回復原狀之必要處置。是以，系爭直立格柵及橫向格柵既已違反公寓大廈管理條例第6條、第15條及第16條之規定，以及建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款等規定，則原告依照民法第767條、第821條，以及公寓大廈管理條例第15條第2項、第16條第5項等規定，針對被告自行搭設之系爭橫向格柵，自得請求被告應拆除並回復原狀。另針對被告就系爭直立格柵之使用(即就系爭露臺之使用)，請求被告不得有妨害住戶安全之行為。

㈣本件被告就渠等自行搭設之系爭橫向格柵並無專用權，此舉業已違反公寓大廈管理條例第15條，以及建築法第86條、建築技術規則建築設計施工編第1條第20款等規定，故原告依照民法第767條、第821條，以及公寓大廈管理條例第15條第2項等規定，請求被告將系爭橫向格柵拆除，自屬合法有據。被告謝瑋恬及林明正、林游素貞私自搭設棚架之約定專用區域，使用分區上係屬於『露台』，此有原證3房屋買賣契約檢附之附件八「露台、壹樓店鋪招牌及店鋪空調設備使用之法定空地無償約定專用平面示意圖」(原證8)、使用執照平面圖(原證9)等圖面可資參照。依照建築技術規則第1條第20款之「露臺定義」，係指上方無任何頂遮蓋物之平台，區分所有權人即本件被告使用露臺時，自不得在露臺上方搭設任何遮蓋物，方屬符合露臺之使用目的、性質及構造，否則即有違反建築法第25條、第86條規定，以及建築技術規則第1條第20款規定之情事。社區雖有約定系爭露臺由被告等人無償約定專用，然而，被告等人就系爭露臺之管理使用內容，除應依照使用執照上之記載，不得於系爭露臺上加蓋任何構造物，亦應依照規約約定，不得於系爭露臺上搭蓋違章建築、設置棚架、堆放物品、停放車輛或有其他破壞整體景觀之行為，始符合公寓大廈管理條例第15條之規定。依照建築技術規則第1條第20款揭示之「露臺定義」，係指上方無任何頂遮蓋物之平台，此乃前開使用執照記載及規約約定，均明確規範被告等人不得於系爭露臺上搭建任何頂遮蓋物，以保持露臺原有之狀態。被告等人私自在系爭露臺上方搭設系爭橫向格柵之行為，除已造成系爭露臺上方有一頂遮蓋物，已不符合露臺之定義，亦有違反使用執照所載用途及社區規約規定之情形，實質上更形同「劃地為王、占為己有」，忽視系爭露臺本質上仍為全體區分所有權人之共有部分，而非被告等人之專有部分。被告私自搭設系爭橫向格柵之行為，已違反建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款之規定，以及公寓大廈管理條例第15條規定。

㈤另被告等人固援引社區規約第二條第七項規定：「外牆開口部或陽台得設置不妨礙逃生之室內專有牆面防墜設施」，主張渠等搭設系爭橫向格柵係為了「防止掉落物、防竊與宵小、防墜落維護自身安全及避免有人自殺掉落至系爭露台上」云云。然查：依被告提出之被證3照片，並無法證明被告聲稱「上方常有掉落物」乙情屬實。又規約已明確規定「外牆開口部或陽台」方可設置防墜設施，此外，防竊與宵小方式多端，比如裝設監視攝影機即具相同功能，防墜落維護自身安全及避免有人自殺掉落至系爭露台均屬被告主觀臆測之風險。況上開風險之發生，本得由管委會公告全體區分所有權人（住戶）予以宣導防止之，亦無須由被告自行加裝系爭橫向格柵。綜上所述，被告自行搭設橫向格柵之行為，已違反建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款之規定，以及公寓大廈管理條例第15條規定，亦有妨害原告管委會清洗外牆之情形，故原告依照民法第767條、第821條，以及公寓大廈管理條例第15條第2項等規定，請求被告拆除系爭橫向格柵，詳如訴之聲明一所示，自屬合法有據。

㈥本件被告就系爭露臺上之系爭直立格柵並無專用權，且此舉亦已違反公寓大廈管理條例第15條，以及建築法第86條、建築技術規則建築設計施工編第1條第20款等規定，故原告依照民法第767條、第821條，以及公寓大廈管理條例第15條第2項等規定，請求被告就系爭直立格柵之使用，不得有妨害其他區分所有權人安全之行為，亦屬合法有據。又系爭直立格柵及橫向格柵除有違反公寓大廈管理條例第15條，以及建築法第86條、建築技術規則建築設計施工編第1條第20款等規定之情形外，亦有妨害其他住戶安全之疑慮，而有違反公寓大廈管理條例第6條、第16條之行為。正因系爭直立格柵及橫向格柵之設置，實質上已阻斷其他區分所有權人利用系爭露臺垂降或通過逃生之可能，亦有妨害社區消防安全之疑慮，而有違反公寓大廈管理條例第6條、第15條之情形，故原告依照民法第767條、第821條，以及公寓大廈管理條例第16條第5項等規定，請求被告將系爭橫向格柵拆除，並請求被告就系爭直立格柵之使用(即就系爭露臺之使用)，不得有妨害其他區分所有權人安全之行為，均屬合法有據。縱使系爭直立格柵、橫向格柵經新北市工務局違章拆除大隊到場勘驗後並未列入違建拆除名單，然此亦不影響系爭直立格柵、橫向格柵已有違反公寓大廈管理條例第6條、第15條、第16條，以及建築法第86條、建築技術規則建築設計施工編第1條第20款等規定之情形。依本件社區規約第二條第一項規定、同條第六項規定，本件社區固有約定系爭露臺由被告等人無償約定專用，然被告等人就系爭露臺之管理使用內容，除應依照使用執照上之記載，不得於系爭露臺上加蓋任何構造物，亦應依照規約約定，不得於系爭露臺上搭蓋違章建築、設置棚架、堆放物品、停放車輛或有其他破壞整體景觀之行為。今被告三人縱有增設棚架之特殊需求，自應循正當程序，先向全體區分所有權人會議提案，交由全體區分所有權人會議討論、議決，而非逕自違反公寓大廈管理條例、系爭社區規約，恣意先行私設而影響其他住戶權益，並妨害管委會對系爭社區之管理，更造成管委會管理系爭社區之困難。並聲明：㈠被告應共同將如附圖所示編號A部分，面積37.12平方公尺之綠色鋁架拆除。㈡被告謝瑋恬就附圖所示編號A部分綠色鋁架下方露台之使用，不得有妨害其他區分所有權人安全之行為。㈢被告林明正、林游素貞就附圖所示編號A部分綠色鋁架下方露台之使用，不得有妨害其他區分所有權人安全之行為。㈣於訴之聲明第一、二、三項部分，請准原告供擔保准予假執行。㈤訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯意旨略以：

㈠被告於其約定專用部分上方搭建系爭橫向格柵之行為並無違反公寓大廈管理條例第6條第1項、第15條、第16條第2項與同條第5項以及建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款規定之情事，原告訴請被告拆除系爭橫向格柵，實有違誤。被告三人雖於其約定專用部分上方搭建橫向格柵，然該區域為天井，其他住戶無法使用該區域，不會妨礙其他住戶之安全。其次，該區域並非系爭社區之逃生通道，且於該天井底部亦無法藉由社區共有部分聯通至大廈外部，否認妨害其他住戶安全或消防逃生。再者，原告就被告三人搭建橫向格柵一事曾向新北市政府工務局及新北市政府違章建築拆除大隊為檢舉，曾經新北市政府違章建築拆除大隊為現場履勘(被證1)，足證橫向格柵並無妨害其他住戶之安全或消防逃生情事。

㈡社區規約第二條第一項第(三)款之約定係「為維護整體景觀，使用各約定專用部分之區分所有權人或住戶，不得於約定專用部分搭蓋違章建築、設置棚架、堆放物品、停放車輛或有其他破壞整體景觀之行為。」該約定係禁止約定專用之區分所有權人為破壞整體景觀之行為而非禁止設置棚架。復依公寓大廈管理條例第8條之規定，破壞景觀應係針對大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，然被告係於系爭大廈內部約定專用部分上方搭建橫向格柵，並非上開範圍，自無破壞社區整體景觀之可能。退步言之，縱認大廈內部之約定專用部分亦有破壞社區整體景觀之可能，因本件系爭社區之建商昕輝建設股份有限公司及承輝建設股份有限公司於興建系爭大廈時早已於被告謝瑋恬三人之約定專用部分周圍搭建格柵(被證2)，被告謝瑋恬等取得該約定專用部分之使用權後，考量上方時常有掉落物為維護自身之人身安全，方於約定專用部分上方搭建橫向格柵(被證3)，搭建橫向格柵間隔狀態及顏色亦與建商興建之格柵相同(被證4)，並未破壞社區整體景觀，自無違反社區規約第二條第一項第(三)款之情事，原告主張被告三人搭建橫向格柵之行為違反公寓大廈管理條例第15條之規定云云，實有違誤。

㈢公寓大廈管理條例第16條第2項規範之主體及禁止事項皆有所 限制。本件被告三人係於約定專用部分上方搭建橫向格柵，該區域並非該條規定之通路、走廊或防火空間，搭建橫向格柵之地點與該條規範之主體已有不符。系爭社區其他住戶亦無法於該天井空間中通行或出入，搭建橫向格柵亦未妨礙社區住戶通行或出入，本件被告行為既未違反同條第2項之規定，自無違反該條第5項之情事。又原告援引建築技術規則第1條第20款及內政部營建署營署建字第50781號函陳稱被告三人係於約定專用部分上方搭建之橫向格柵違反建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款規定云云，惟建築技術規則第1條第20款該款規定指露臺無頂遮蓋物，然系爭橫向格柵並未遮蓋上方仍留有空隙並非頂遮蓋物，至於原告援引之函文係禁止於露臺設置採光罩，採光罩係有頂無空隙之遮蓋物與本件系爭橫向格柵留有空隙不同，自不得做同樣之認定。況若系爭橫向格柵確有違反建築法第86條暨建築技術規則第1條第20款規定云云，新北市政府違章建築拆除大隊至現場時，理應命被告拆除豈會留存迄今，足證原告所陳錯誤。

㈣系爭直立格柵存在並無違反法令情事，原告訴請被告拆除系爭直立格柵，實有違誤。原告稱依建築技術規則第1條第20款之規定露臺係無頂遮蓋物之空間，然本件系爭直立格柵上方並無頂遮蔽物，自難直立格柵有違反建築技術規則之情事。原告陳稱直立格柵違反原告社區規約第二條第一項第三款之規定，然直立格柵係建商所搭建(被證2)，用以區隔原告社區21號3樓及23號3樓就系爭露臺之使用範圍，而非被告等人所建，且於各區分所有權人買受專有部分時訂入買賣契約中(被證5)，原告社區各區分所有人就系爭露臺該約定專用部分有直立格柵存在一事均知悉並同意。另原告社區每年消防安檢均有通過(被證7)，若有妨礙消防安全，原告社區何能通過消防檢查，且原告社區因被告等人房屋所在之21號及23號一側露臺無法通達大樓外部，原告社區因而將逃生緩降機設置於17號該側露臺，系爭格柵之存在並無妨礙消防安全及逃生之情事。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益之判決，被告願供擔保請求宣告免為假執行。

三、查，原告為位於新北市新店區三輝君匯社區管理委員會，被告謝瑋恬為原告社區即新北市○○區○○路0段00號3樓之區分所有權人，被告林明正、林游素貞為原告社區即同上段23號3樓住戶區分所有權人，均為原告社區原始住戶，原告社區住戶間成立公寓大廈住戶規約，謝瑋恬於其專有部分旁之部分即新北市○○區○○段000地號土地上如附圖A部分搭建綠色橫向格柵，建商並搭建直立格柵。被告林明正、林游素貞亦於其專有部分旁之部分即如附圖A部分搭建綠色橫向格柵，建商並搭建直立格柵等情，有照片、公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、房屋買賣契約書、建物登記謄本、戶籍謄本在卷可憑，並為兩造所不爭，且經本院實地勘察及由地政人員實施測量，有複丈成果圖可稽，自堪認定。

四、原告前揭主張系爭「橫向」格柵違反法令及住戶規約等情，業經原告敘明在卷，本院經核兩造陳述、卷內證據及其他一切事證，認被告確實取得系爭橫向格柵之約定之設置及使用專用權，然參酌原告引用之公寓大廈管理條例及建築法暨建築技術規則等法規，無論從法規文義或目的以觀，均可認有限制區分所有人就約定專用部份不得有違反公安包含逃生之意，系爭橫向格柵之設置自不能影響原告社區住戶公安逃生之需求。本院現場履勘時，如附圖A所示之橫向格柵，覆蓋於602地號之被告約定專用部分上，與建商興建之其他柵欄整體包覆圍繞而成一獨立區域，已形成空間阻隔之效果，對逃生及住戶遇災時之疏散，確會造成不可預測之影響，被告雖辯稱依通路方向及逃生緩降機設置地點，橫向格柵不影響住戶遇災時之逃生，且因橫向格柵住戶亦無法再於天井空間中出入，故未妨礙住戶出入通行等語，固有論據。然災害發生之際，社區住戶或受濃煙、煙塵或不明狀況之影響，未必能在第一時間正確判斷通行方向進行疏散，徵諸報導，住戶誤判闖入致命空間之情形亦非罕見，平常看似無害之不必要阻隔設施或可能在災害發生時成為住戶受害之原因，橫向格柵設置後，雖阻絕住戶通行其內之可能，然此阻礙亦可能發生不可預測之後果，尤其，災害之形式多變，除火災外，各種天災地變如地震或夾雜人禍之型態如氣爆均無法事先預測，逃生或疏散之需求並不能單以被告模擬推演而保證，且住戶中亦可能有老幼及身心障礙者，衡量設施是否影響公安逃生之標準，自不能僅以健全正常之成年人標準視之，而應從寬認定，準此，原告主張較符合住戶之福祉，亦與法規目的及常情無違，應屬可採。

五、按住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第15條、第16條第2項及第5項分別定有明文。本院審酌上開規定，系爭橫向格柵之設置確已違反前揭規定，原告依法請求拆除，自屬有據。

六、又依原告社區公寓大廈住戶規約第二條第一項第（三）款約定：2.A1-3F、A2-3F、B2-3F等三戶旁之露台，因無法經由共有部份進入，買賣雙方同意為鄰近各戶無償約定專用。…為維護整體景觀，使用各約定專用部份區分所有權人或住戶，不得於約定專用部份搭蓋違章建築、設置棚架、堆放物品、停放車輛或有其他破壞整體景觀之行為（見調字卷第33頁），依卷內照片及本院實地勘察結果，系爭橫向格柵雖漆成綠色，但其覆蓋於附圖A之上而與其他柵欄整體包覆圍繞，空間上明顯排他阻隔，且覆蓋方式易造成其他住戶壓力，確實無法與周遭環境協調，對原告社區整體景觀已構成一定妨礙，再者，約定之專用部分乃使特定區分所有權人依約定(如住戶規約)就共有部分取得約定專用權限，管理使用內容仍不得違反規約約定，橫向格柵之存在既已影響整體景觀，自已違反原告社區住戶規約之約定。

七、至原告前述訴之聲明㈡㈢部分，兩造爭執系爭直立格柵使用是否合法，實則，依卷附照片、書證及本院實地勘查結果，參酌兩造陳述，前揭被告設置橫向格柵影響公安逃生及景觀之問題，於系爭直立格柵亦復存在，尤其，被告將橫向格柵與直立格柵相互搭配使用之結果，增強空間覆蓋及阻絕進入之效果，結合一體觀察後，依前揭說明，系爭直立格柵違反法令及住戶規約至為顯然。然查，系爭直立格柵自始為建商建造，依被告提出之買賣契約，雖可認被告取得系爭直立格柵之專用權，但尚不能明確認定系爭直立格柵屬於被告所有，此觀兩造對被告有直立格柵專用權一事不爭執自明，被告雖依買賣契約取得系爭直立格柵之專用權，但系爭直立格柵於使用上違反前揭公寓大廈管理條例等規定，已違反法律禁止規定，因而被告與建商間訂定系爭直立格柵專用權讓渡之約定，即因該約定之標的物違反法律禁止規定而依民法第71條規定為無效，被告取得系爭直立格柵專用權之約定無效，則系爭直立格柵之使用即應回復住戶規約及公寓大廈管理條例規定決之，原告提出前述聲明㈡㈢，欠缺必要性，自應駁回。

八、綜上，原告依民法第767條、第821條及公寓大廈管理條例第15條第2項等規定，請求本院判命被告拆除系爭橫向格柵，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，原告其餘之訴及其假執行之聲請，均應駁回。

九、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣 告之。

十、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經

    審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不逐一詳予論述，附此

    敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴

訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　　

中　　華　　民　　國　　109 　年　　5 　　月　　6 　　日

                  民事第四庭法　官  陳正昇

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　5 　　月　　6 　　日

　　　　　　　　　           書記官  蔡月女