112年度訴字第5191號

原      告

即反訴被告  蔡久惠 

訴訟代理人  雷兆衡律師

被      告

即反訴原告  臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿

被      告  黃千子 

上二人共同

訴訟代理人  蔡文斌律師

            邱維琳律師

            李明峯律師

            許慈恬律師

            吳毓容律師

上列當事人間遷出登記等事件，本院於民國113年7月4日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿應將門牌號碼臺南市○區○○路000號9樓之3號房屋回復辦公室使用目的（使用執照回復）。

二、被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿、黃千子應連帶給付原告新臺幣66,432元，及自民國112年11月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿、黃千子應自民國112年11月8日起至第一項房屋回復辦公室使用目的之日止，按日連帶給付原告38元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用（除減縮部分外），由被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿負擔50%、原告負擔50%。

六、本判決第二項於原告以新臺幣23,000元為被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿、黃千子供擔保後得假執行；但被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿、黃千子如以新臺幣66,432元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第三項各到期部分於原告每日各以新臺幣13元為被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿、黃千子供擔保後得假執行；但被告臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿、黃千子如每日各以新臺幣38元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

九、反訴被告應給付反訴原告新臺幣95,468元，及自民國112年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

十、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

十一、本判決第九項於反訴原告以新臺幣32,000元為反訴被告供擔保後得假執行；但反訴被告如以新臺幣95,468元為反原告預供擔保，得免為假執行。　　　　

壹、程序事項：

一、原告起訴時原列臺南市私立南育達文理短期補習班（法定代理人：粘惠姿）、黃千子為被告，並聲明如附表「起訴聲明」欄所示。嗣以臺南市私立南育達文理短期補習班係粘惠姿以獨資型態經營，故於民國113年1月18日以民事更正訴之聲明暨反訴答辯㈠狀變更被告為「臺南市私立南育達文理短期補習班即粘惠姿」（下稱被告南育達補習班），合先敘明。

二、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查，依兩造於民國110年11月3日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）第5條約定：因本協議書所生之爭議，甲乙雙方同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第45頁），故本院就本件訴訟有管轄權。

四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告於113年4月1日以民事更正訴之聲明暨反訴答辯㈡狀變更聲明為如附表「最終聲明」欄所示，係減縮應受判決事項之聲明（至原告撤回民法第767條第1項中段請求權基礎，業經被告同意，此部分已非本院審理範圍，附此敘明）。另被告反訴原聲明：反訴被告應返還反訴原告95,468元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於112年12月18日言詞辯論期日，將利息起算日減縮改自112年12月19日起算（見本院卷第134頁），核亦係減縮應受判決事項之聲明，均應予准許。

貳、實體事項：

、本訴部分：

一、原告主張：被告南育達補習班向原告承租門牌號碼臺南市○區○○路000號9樓之3房屋（原使用目的為「G-2類辦公室使用」，下稱系爭9樓之3房屋），兩造並簽立租賃契約（下稱系爭租約）；被告南育達補習班經原告同意，將系爭9樓之3房屋與訴外人江○○雲所有同棟號9樓之2房屋（下稱9樓之2房屋）門牌合戶，並變更使用目的為「D類補習班使用」；兩造約定於租約終了後，被告南育達補習班應將登記遷出，並回復辦公室使用目的。又被告南育達補習班於110年11月3日邀同被告黃千子為連帶保證人，與原告簽訂系爭協議書，依系爭協議第2條、第3條約定，被告南育達補習班需於111年3月7日前辦竣恢復門牌及回復原來使用目的並經通知出租人確認；且於辦竣前應支付原告每日以1,000元計算之懲罰性違約金。惟系爭租約於110年11月7日屆滿，被告南育達補習班仍未將補習班登記自系爭9樓之3房屋遷出，復未於約定期限內辦竣上述事項，計自111年3月7日起至起訴前一日（即112年11月7日）止，遲延610天，被告南育達補習班應給付原告懲罰性違約金610,000元；被告黃千子為其連帶保證人，自應負連帶給付責任，爰依民法第455條規定及系爭租約第6條第5項、系爭協議書第2條約定，請求被告南育達補習班將補習班登記自系爭9樓之3房屋遷出，並回復辦公室使用目的（使用執照回復），及依系爭協議書第3條約定，請求被告連帶給付懲罰性違約金610,000元本息，暨自112年11月8日起至回復門牌及辦公室使用目的為止，按日連帶給付懲罰性違約金1,000元等語，並聲明如附表「最終聲明」欄所示。

二、被告則以：被告於系爭租約終止時即已遷出系爭9樓之3房屋，不再使用系爭9樓之3房屋作為授課場所；復已於110年11月3日委託維平國際建築師事務所向臺南市政府工務局申請建築物變更使用執照，且臺南市政府北戶政事務所業於111年4月20日核發增編9樓之3號門牌號碼之增編證明書，系爭9樓之3房屋現亦為原告完整使用、收益、處分，原告依民法第455條及系爭租約約定，請求被告遷出系爭9樓之3房屋，欠缺訴訟利益。又依消防查驗紀錄表，被告早已將系爭9樓之3房屋之消防安全設備缺失改善完畢，該表上記載之消防安全缺失事項，均係巨鼎寶座大樓公共空間消防設施缺失，改善與否及進度，仰賴管委會、區權人會議，非被告1人所能達成，故迄今未仍能辦竣使用目的變更，非可歸責於被告，被告無須負擔遲延而生之損害賠償責任。若認被告應為上開遲延負責，上開違約金已遠超出原告所生損害及所失利益，實屬過高，請求予以酌減之等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

、反訴部分：　　

一、反訴原告主張：系爭租約已於110年11月7日終止，反訴原告無繼續繳納水電費、管理費義務，因反訴原告之員工一時不察，自110年11月8日起至112年8月止，仍繼續繳納水電費、管理費，計共95,468元，反訴被告受有利益，係無法律上原因，爰依民法第179條規定，請求反訴被告返還不當得利95,468元，併計付法定遲延利息等語，並聲明：⒈反訴被告應返還反訴原告95,468元，及自112年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：被告黃千子曾於110年10至11月間，以原證11電子郵件協商時，主動提出管理費及水電費由反訴原告負擔至門牌暨回復使用目的完畢；且依兩造於110年11月4日簽立之房屋、附屬設備點交確認書（下稱系爭確認書）第4條、系爭協議書第3條後段等約定，在未辦竣「恢復門牌及原來使用目的」前之相關水電費、管理費實屬「乙方（即反訴原告）未遵期辦竣致生之負擔或損害」，自應由反訴原告負擔，反訴被告無不當得利可言等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

　㈠被告南育達補習班向原告承租系爭9樓之3房屋，兩造並簽立系爭租約；系爭租約已於110年11月7日期滿而消滅，被告南育達補習班已自該屋遷出，雙方並於同年月4日簽立系爭確認書，有系爭租約、系爭確認書在卷可稽（見本院卷第29-33、47頁）。

　㈡被告南育達補習班邀同被告黃千子為連帶保證人，於110年11月3日簽訂協議書，有系爭協議書在卷可參（見本院卷第43-45頁）。

　㈢被告南育達補習班已於110年10月21日向主管機關申請系爭9樓之3房屋回復使用目的，經該局審查同意於九層增加一戶，並准予施工，有臺南市政府工務局110年11月3日南市工使一字第1101331177號函、112年11月17日南市工使二字第1121518727號函在卷可查（見本院卷第113、97頁），惟迄今因消防設備缺失，仍未完成使用目的回復（見本院卷第305頁）。

　㈣被告南育達補習班於111年4月20日取得「○○路000號9樓之3」門牌增編證明。

　㈤反訴原告自110年11月8日起至112年8月止，繳納系爭9樓之3房屋之水電費、管理費，計共95,468元，有相關單據為證（見本院卷第145-223頁、255頁）。

四、本院判斷：

、本訴部分：

    原告主張伊與被告南育達補習班約定於系爭租約終了後，應將補習班登記遷出，並回復辦公室使用目的，且依系協議書第2條約定，被告南育達補習班需於111年3月7日前辦竣恢復門牌及回復原來使用目的，但被告南育達補習班迄今未將補習班登記遷出，亦未於約定期限內辦竣門牌及使用執照回復，爰依民法第455條規定及系爭租約第6條第5項、系爭協議書第2條約定，請求被告南育達補習班將補習班登記自系爭9樓之3房屋遷出，並回復辦公室使用目的（使用執照回復），及依系爭協議書第3條約定，請求被告連帶給付懲罰性違約金610,000元本息，暨自112年11月8日起至回復門牌及辦公室使用目的為止，按日連帶給付1,000元之懲罰性違約金等語。被告固不爭執系爭9樓之3房屋之使用執照回復尚未完成，惟否認原告之請求，並執上詞置辯。茲依原告各項請求分論如下：

　㈠請求被告南育達補習班應將補習班設立登記自系爭9樓之3房屋遷出部分：

　　被告南育達補習班抗辯其業已將補習班設立登記自系爭9樓之3房屋遷出等節，業據提出立案證書為證（見本院卷第121頁），並經本院向臺南市政府教育局查詢，經該局於112年11月20日以南市教社字第1121511509號函復（見本院卷第99頁），核屬相符，堪認屬實。至原告雖執臺南市教育局之補習班資訊管理系統列印資料（見本院卷第81頁），主張被告南育達補習班尚未將設立登記遷出等語。然查，上述列印資料記載之英文地址為「9F.-4」，並非9樓之3；且上開網路資訊管理系統之管理維護人為臺南市教育局，並非被告，該網路資訊管理系統內記載之資料，與該局實際上准許登記之資料不符，不論其原因為何，尚與被告無關，故原告以此主張被告南育達補習班迄未將登記自系爭9樓之3遷出等語，難認可採。從而，原告依民法第455條、系爭租約第6條第5項約定，請求被告南育達補習班應將補習班登記自系爭9樓之3號房屋遷出，即乏所據，不應准許。

　㈡請求被告南育達補習班將系爭9樓之3號房屋回復辦公室使用目的（使用執照回復）部分：

　　系爭協議書第2條約定：「...乙方（即被告南育達補習班）應於自110年11月8日起至111年3月7日止四個月期間內辦竣恢復租賃房屋原來門牌及回復原來使用目的等事宜。」查，被告南育達補習班雖已向主管理機關申請恢復系爭9樓之3號房屋之使用目的為「G-2類辦公室使用」，但迄今尚未完成變更等節，既為被告所不爭執，故原告依系爭協議書第2條約定，請求被告南育達補習班將系爭9樓之3號房屋回復辦公室使用目的（使用執照回復），洵屬正當，應予准許。

　㈢請求給付違約金部分：

　　此部分所應審究者為：⒈原告得否請求給付懲罰性違約金?⒉如是，得請求之金額若干?茲分論如下：

　⒈原告得否請求給付懲罰性違約金?

　  系爭協議書第3條約定「...如乙方逾期未能辦竣，除上開押租金（即保證金）全部由甲方（即原告）沒入不再歸還外，乙方於辦竣前並應支付予甲方每日1,000元之懲罰性違約金，甲方如因乙方未遵期辦竣致受有任何負擔或損害，甲方亦得向乙方請求賠償。」查，就回復門牌部分，被告南育達補習班係於111年4月20日取得「○○路000號9樓之3」門牌增編證明，業如不爭執事項㈣所示，故被告南育達補習班雖已經履行，但已遲延44日。另就使用執照回復部分，被告迄今未完成，亦如不爭執事項㈢所示，故原告主張其得依前揭約定，請求被告給付懲罰性違約金等語，核屬有據。

　⒉得請求之金額若干?

　　被告抗辯其已履行門牌回復義務，至回復使用目的部分雖未完成，但消防安全缺失事項，均係巨鼎寶座大樓公共空間消防設施缺失，非可歸責於被告，被告無須負擔遲延而生之損害賠償責任。若認被告仍應負責，該違約金已遠超出原告所生損害及所失利益，實屬過高，請求予以酌減之等語。經查：

　⑴按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第251條、第252條定有明文。再違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。　

　⑵依系爭協議書第2條約定，被告南育達補習班應如期完成之義務包含恢復門牌及回復使用目的；如未履行上揭兩項義務時，須按日給付1,000元之懲罰性違約金。惟兩造並未就該兩項義務各佔違約金比例為約定，因認以各佔50%比例（即每一項每一日500元）定之，尚屬適當。準此，被告既在111年4月20日已完成恢復門牌義務，則自該日以後，其違約金責任，應依民法第251條規定，先酌減至50%。

　⑶回復使用執照部分，被告南育達補習班係於110年10月21日即向主管機關申請回復使用目的，因消防安全設備查驗不符合規定，尚須改善缺失，而未獲准許。嗣被告進行改善後，於111年4月11日申請展延及竣工查驗，經臺南市政府消防局於111年4月22日查驗，認尚有13項缺失須改善，而未予准許等節，有臺南市政府消防局111年4月25日南市消預字第1110008582號函可參（見本院卷第241頁）。而依該函所附111年4月22日消防安全設備查驗紀錄表可知，經被告改善後，該13項缺失中，與系爭9樓之3房屋有關者僅第12項「9C自動防火鐵捲門故障」，其餘項目則均屬巨鼎寶座大樓公共空間消防設施缺失。被告雖再於112年1月7日申請展延及竣工查驗，臺南市政府消防局於112年1月10日查驗後，認仍有14項缺失未獲改善，仍不予准許，此有該局112年2月8日南市消預字第1120000660號函（見本院卷第123頁）；依該函所附112年1月10日消防安全設備查驗紀錄表，與系爭9樓之3房屋有關者亦僅第13項「C8-9自動防火鐵捲門故障」，其餘項目仍屬巨鼎寶座大樓公共空間消防設施缺失，故被告抗辯公共空間消防設施缺失，改善與否及進度，仰賴管委會、區權人會議，非被告1人所能達成等語，應非全屬無據，則被告南育達補習班迄今未仍能辦竣使用目的回復，確實非全係因被告之不作為所致。復參酌兩造原約定之懲罰性違約金係以每日1,000元計算，依此計算，即相當於每月30,000元，已較系爭租約約定之租金額（即27,272元）為高，故自臺南政府工務局於111年4月22日查驗後，仍令被告南育達補習班就此項契約義務擔負全額（即每日500元）之懲罰性違約金責任，確已顯失公平。復承前述，此次查驗共有13項缺失，系爭9樓之3房屋僅占一項，因認以1/13之比例計算，即自111年4月23日起，每日改以38元計算（500元÷13，元以下四捨五入），應較為公平，爰依民法第252條規定，就回復使用目的部分，酌減其懲罰性違約金為自111年4月23日起，以每日按38元計算之。

　⑷基上，原告請求被告南育達補習班給付如附表1所示之懲罰性違約金部分，應予准許；被告黃千子為被告南育達補習班之連帶保證人，則原告請求被告黃千子與之負連帶給付責任，亦屬有據。至逾此範圍之請求，則應不予准許。

　⑸按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。原告請求被告連帶給付66,432元部分，屬給付無確定期限，並以支付金錢為標的，是原告請求加計自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年11月21日（見本院卷第93、95頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

  ⒊從而，原告請求被告連帶給付懲罰性違約金66,432元，及自112年11月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年11月8日起至系爭9樓之3房屋回復辦公室使用目的之日止，按日給付原告懲罰性違約金38元部分，洵屬正當，應予准許；至逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

、反訴部分：

  ㈠反訴原告於系爭租約期滿消滅後，自110年11月8日起至112年8月止，仍繼續系爭9樓之3房屋之水電費、管理費共95,468元等情，兩造並無爭執，業如不爭執事項㈤所示，洵堪認定。

  ㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。查，反訴原告繳納之上開費用，係兩造間系爭租約契約關係消滅後之費用，故反訴原告主張其無繳納各該費用之義務，因其員工一時失察而繳納，使反訴被告享有免除繳納之利益，係無法律上原因，應予返還等語，核屬有據。

　㈢至反訴被告雖執上詞置辯，但已為反訴原告否認，則就兩造間已合意由反訴原告繼續繳納至系爭9樓之3房屋回復門牌及使用目的前均由反訴原告負責繳納之事實，應由反訴被告負舉證責任。經查：

　⒈反訴被告雖提出110年10月28日電子郵件為證（見本院卷第296-298頁）。查，被告黃千子固曾於此郵件中提議「協議書第三條逾期罰則是否剔除押金及違約金部分。依然趕時間內完成，關於大樓管理費每月$5,488元及水電費，就由補習班處理至完全變更好為止（協議書內容是否可以再修改這部分）」等語，但反訴原告與反訴被告最後於110年11月3日簽署系爭協議書時，並未剔除第3條押租金及違約金之條款，應認反訴被告已拒絕反訴原告之前揭要約，反訴被告自不得再以前揭電子郵件主張兩造已合意反訴原告須繼續繳納系爭9樓之3房屋之水電費、管理費至回復門牌及使用目的前。

　⒉反訴被告雖又以：依系爭確認書第4條、系爭協議書第3條後段約定，系爭9樓之3房屋之水電費、管理費應由反訴原告負擔等語置辯。惟查，系爭協議書第3條後段固有「甲方如因乙方未遵期辦竣致受有任何負擔或損害，甲方亦得向乙方請求賠償。」等內容，然水電費及管理費係反訴被告持有系爭9樓之3房屋所有權所衍生之費用，不論反訴被告受領反訴原告點交返還後有無使用，其均需負擔該項費用，故該項費用之支出，自非屬系爭協議書第3條後段所定之因未遵期辦竣所致生之負擔或損害。至系爭確認書第4條係約定「...待承租人辦竣恢復門牌及回復原來使用目的並經通知出租人確認後，方為完成正式全部點交。」完全未提及該屋之水電費及管理費之負擔事宜。從而，反訴被告援引上述約定，抗辯兩造已合意反訴原告須繼續繳納系爭9樓之3房屋之水電費、管理費至回復門牌及使用目的前等語，亦無可採。

　㈣從而，反訴原告依民法第179條不當得利法律關係，請求反訴被告返還反訴原告所代繳之水電費及管理費95,468元，暨依民法第229條第2項、第233條第1項及第203條規定，請求加計自112年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許。

五、綜上所述：

  本訴部分：原告依系爭協議書第2條約定，請求被告南育達補習班將系爭9樓之3號房屋回復辦公室使用目的（使用執照回復），及依系爭協議書第3條約定，請求被告被告南育達補習班及黃千子連帶給付懲罰性違約金66,432元，暨自112年11月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自112年11月8日起至回復辦公室使用目的之日止，按日給付原告懲罰性違約金38元部分，洵屬正當，應予准許。原告逾上開範圍之懲罰性違約金請求，及其另依民法第455條規定、系爭租約第6條第5項約定，請求被告南育達補習班應將補習班登記自系爭9樓之3號房屋遷出，均為無理由，應予駁回。

　反訴部分：反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給付95,468元，及自112年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、假執行宣告：

　㈠本訴部分：本判決主文第二項、第三項所命給付部分，兩造各自陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。　　

  ㈡反訴部分：本判決主文第九項所命給付部分，反訴原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；另併依民事訴訟法第392條第2項規定職權酌定相當擔保金宣告反訴被告得預供擔保而免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或所提之證據，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：

　㈠本訴部分：除減縮部分（即請求營業稅籍登記遷出部分）分應由原告負擔，餘依民事訴訟法第79條規定酌定之。

　㈡反訴部分：民事訴訟法第78條，由反訴被告負擔之。　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　18　　日

                  民事第一庭  法　官　李桂英

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7  　　月　　18 　日

                              書記官　翁鏡瑄

附表（本訴部分原告訴之聲明）：

附表1：